第一篇：房地產法規教案

公開課--課題《房地產法規》

授課者：林致旗授課班級：12（2）時間：2014年5月20日下午第一節 教學目標：

1、了解房地產、房地產法的概念，房地產法的適用范圍

2、了解房地產法律關系

3、熟悉拆遷的工作程序

教學方法：講授法

教學過程：

一、組織教學：課前落實全班學生出勤情況

二、引課：（設問）《中華人民共和國土地管理法》將土地按用途分三類，農用地、建設用地、未利用地。城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有。1995年1月1日起施行《城市房地產管理法》

三、新課：第11章房地產法規

（一）房地產法規概述（板書）

1、房地產與房地產法的概念（198頁）

房地產是房產和地產的合稱（板書）。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱。（板書）

房地產法有廣義與狹義之分。廣義的房地產法是指對房地產關系進行調整的所有的法律、法規、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經濟法中有關調整房地產的條款以及土地管理法、城市規劃法、城市房地產管理法等普通法的規定以及房地產行政法規、部門規章等。狹義的房地產法是指國家立法機關即全國人民代表大會制定的對城市房地產關系作統一調整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產管理法》。

2、房地產法律關系（板書）

房地產法律關系的概念 房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。房地產關系是法律調整的對象，而房地產法律關系是法律調整的結果。我們可以把房地產法理解為調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。其調整對象的具體內容包括以下幾項：(1)土地、房屋財產關系。土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業務活動的基礎。(2)土地利用和管理關系。土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。(3)城市房地產開發經營關系。房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發，又包括交易。(4)城市房產管理關系。城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬于政府

行為。(5)城市物業管理關系。物業管理公司與物業所有人(即業主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。房地產法律關系的三要素構成（板書）

(1)主體，即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

(2)客體，即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產。還包括行為。

(3)內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。

3.房地產法的任務和作用（學生閱讀）

（二）房屋拆遷（板書）

城市房屋拆遷工作程序（板書）

1、申領拆遷許可證

根據城市房屋拆遷管理條例第7條的規定，拆遷許可申請人應當向房屋所在地的市、縣人民政府拆遷管理部門提交下列材料：

（1）建設項目批準文件；

（2）建設用地規劃許可證；

建設用地規劃許可證是指建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門（規劃局）確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。（參照《城市規劃法》第31條）

在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上地方人民政府責令退回（參照《城市規劃法》第39條）。

核發建設用地規劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規劃區內行使權屬管轄職能提供必要的法律依據。

(3)國有土地使用權批準文件；

(4)拆遷計劃和拆遷方案；

拆遷計劃和拆遷方案它反映拆遷人打算如何對被拆遷人實施拆遷補償安置以及計劃在多長時間內完成拆遷。拆遷計劃和拆遷方案應包括確切的拆遷范圍，拆遷范圍內房屋的基本情況，拆遷的實施步驟，拆遷的各項補償費、補助費匡算，拆遷資金落實情況，安置用房和周轉用房的準備情況。拆遷開始的時間和結束的時間，擬自行拆遷還是委托拆遷，擬委托拆遷及被委托拆除房屋企業的資格、資質條件，規劃批準擬保留的綠地，建筑的保護措施等等。

（5）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

2、審查機關的審批

依據《城市房屋拆遷管理條例》第7條的規定，市、縣人民政府拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，申請事項進行審查（包括形式審查和實質審查），經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

審查機關應審查的內容主要包括：

（1）《城市房屋拆遷管理條例》第7條規定的必備材料是否齊全；

（2）拆遷范圍與批準的項目用地范圍是否一致；

（3）拆遷補償安置方案是否符合拆遷政策，內容是否完善；

（4）拆遷期限是否合理；

（5）拆遷計劃是否可行；

（6）拆遷范圍內是否有不能或不宜拆除的房屋，對不能或不宜拆除的房屋采取何種保護措施；

（7）拆遷范圍內房屋的產權、產籍是否明確，對不明確的是否有妥善的補償安置方案（對產權、產籍不明確的，一般采取拍照、攝像并經過公證保留證據的方式進行拆遷補償）；

（8）拆遷補償安置資金是否落實、到位；

（9）安置地點和房源是否落實，用于拆遷安置的住房是否符合國家質量安全標準等。

3、房屋拆遷公告

依據《城市房屋拆遷管理條例》第8條的規定，房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

拆遷公告是房屋拆遷管理部門公布的告知性文件，其公告內容應該與拆遷許可證中載明的內容相一致。

4、拆遷期限的延長

依據《城市房屋拆遷管理條例》第9條的規定，拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。房屋拆遷管理部門在10日內不予答復的，視為認可拆遷人的拆遷期限延長申請。

總結：房地產法律制度是調整房地產關系的法律關系的法律規范的總稱。它是調整房地產開發、經營、管理及服務中所產生的社會關系的法律規范。

布置作業：課本第221頁1.（1）（2）（3）

第二篇：房地產法規論文

目 錄

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相關概念............................................................................................................1

1.1房地產.....................................................................................................1 1.2房地產市場.............................................................................................1 1.3旅游房地產.............................................................................................1 1.4避暑度假房地產.....................................................................................1 2.1一級市場的供給.....................................................................................2 2.2二級市場的供給.....................................................................................2 3.房地產市場的需求............................................................................................2

3.1住宅市場需求分析.................................................................................2

3.1.1殘存性剛需..................................................3 3.2.1投機性剛需..................................................3

3.2商業用房市場需求分析.........................................................................4 4.重慶避暑度假房地產分析................................................................................4 4.1重慶避暑旅游房地產開發狀況.....................................................................4

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發...................4

4.4重慶避暑地產開發的對策.....................................................................6

參考文獻................................................................................................8

I

摘要

改革開放以來，房地產業從無到有由小到大一躍成為了國民經濟新的經濟增長點和消費熱點。隨著中國城市化進程的加快，城市規劃與房地產開發之間的非協調發展的現象日益突出，對城市的可持續發展造成了嚴重影響。重慶作為一個典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產消費旺盛，開發已形成較大規模。通過闡釋相關概念，房地產供需分析，重慶避暑度假房地產市場現狀及消費特點，對房地產市場進行分析。

關鍵詞：重慶；房地產供需；避暑房地產 II

1.相關概念

1.1房地產

房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

1.2房地產市場

房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

1.3旅游房地產

旅游房地產是借助旅游資源所開發的用于市場銷售的房地產項目，它具有旅游、休閑、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地產

避暑度假房地產屬于旅游房地產的細分范疇，它是指借勢旅游景區所開發的，能為人們在酷暑季節提供避暑條件，以避暑納涼為賣點的旅游房地產項目。避暑度假房地產依托于相對高海拔景區，具有幾大特性，首先它依托于高山旅游景區，夏季氣溫較為涼爽，能吸引住戶前往避暑納涼；其次，它具有季節性消費特點，大多是在酷暑季節居住使用，其他季節因寒冷，空置較為嚴重；此外，避暑度假房產側重于盛夏避暑，但也兼顧養生、旅游、休閑度假等功能。

2.房地產市場的供給

依房地產市場的層次來分，房地產市場可以分為一級、二級和三級市場。—級市場是指國家出讓建設用地給房地產商的土地出讓市場；二級市場是指房地產商與房地產消費者之間的房地產交易市場：三級市場是指房地產消費者之間的房地產交易市場。目前我國的一二級市場出現了不同程度的壟斷，這也是我同房地 1

產業出現泡沫的重要原因。

2.1一級市場的供給

我國人地矛盾緊張，在新增的城市用地中，部分是通過城市外延增加的，這其中有很大—部分是耕地。過度的占用耕地對生態環境和我國的國民經濟帶來負面的影響。所以國家對城市建設用地的供給控制在一定的限度之內，—級市場的土地供給量是很有限的。加上很多的房地產商在拍的土地后，不立即進行開發，而是期待土地升值，以獲得更多的利潤，造成一級市場的土地閑置，使原本緊張的供需矛盾更加尖銳，房價持續上揚。決定一些城市地價飆升的主要原因，是當地政府對土地壟斷收入的追求。土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，許多地方的土地收入已經漲到地方財政的一半。地方政府對土地價格的抬高，直接影響了房地產的成本，成為房價居高不下的一大重要原因。

2.2二級市場的供給

在我國當前的房地產市場中，寡頭壟斷是十分明顯的。房地產市場往往被一些大房地產公司所壟斷。作為生活必須品的住宅，其需求彈性非常的小，價格的升高對需求的減少量的影響很少。房地產開發商在掌握了二級市場供給壟斷后，都通過價格的提高來獲得更多的利潤，使房價一再飆升，而不必擔心銷售量的減少。土地購置面積和上地開發面積是決定商品住宅長期供給的指標，購置面積和開發面積的下降都將導致長期住宅供給的下降。

房屋作為生活必須品，其本身的需求是有剛性的，而且隨著房價的提高，房屋成為很多人投機的目標。開發商有意的減少房屋的供給量，就是二級市場供小于求，房價必然有增無減。大戶型相比，中小戶型的利潤空間低。同樣的成本，售價卻相差甚遠，相對于小戶型而言，大戶型更容易做出品質，更容易包裝，另外大戶型產品多定位為高收入家庭，因此價格提升的空間較大。因此很多開發商都把重點放在開發大戶型上，中小戶型的開發數量偏少，這就使很多居民雖然有購房的需求，但是卻無力夠買價格昂貴的大戶型房屋，造成供需的結構性矛盾。

3.房地產市場的需求

3.1住宅市場需求分析

2015 年— 2016 年左右，市場需求主要有兩大需求構成，即殘存性剛需和

投機性剛需。

3.1.1殘存性剛需

殘存性剛需，指部分具有購買條件、購買能力，購買意愿的少量需求群體，對房屋本身有迫切需求，即便知道房價會大幅下跌，也會由于客觀的需求壓力做出購買行為。目前有四大殘存剛需群體。

第一類：急需自住的剛需群體，如需要結婚的年輕人、全家移居到本地的家庭、拆遷戶等。需求特征是非投資類需求，大多數屬于首次購房。客觀現實性需求極強，這部分需求者一般會選擇購房總價較低或保值空間較高的樓盤。資金支付絕大多數采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群體所占比例大約占到殘存剛需的總量的 60% 左右。

第二類：單位福利購房群體。這部分需求主要集中在政府、國營企業、事業單位等國家公職單位，一般是所在單位進行福利購房或給予巨大的購房補貼。需求特征是需要在特定的時期內購房，因為不是用自己的錢購房，對房價下跌不敏感，所以帶有一定的投機心理。這部分群體通常是全款購房，所占比例大約占到殘存剛需總量的 15% 左右。

第三類：房價下跌對自己沒有實質影響的高端群體，如企業家、高收入人群。此群體一般不關注投資，主要集中在提升生活品質或辦公之用（外地在本地購置休閑或它用），清楚房價會下跌，但下跌損失對其自身的經濟實力的影響微乎其微，或房屋的使用價值遠遠高于下跌損失。資金支付方式是全款或按揭，但大多數會使用按揭購房。大約占到殘存剛需總量的 15%。

第四類：非自購類的綜合性、投機性需求群體。企業為特殊的個人購房，個人為特殊關系的他人購房。如贈予式購房、補貼式購房。這部分群體，擁有房屋產權的人不是出資方，屬于對特殊關系的一種感情維護，或特殊關系方清楚知道一旦錯過一定時期，自己將不與之保持維系關系，處于危機考慮和投機心理迫使對方購房（如：婚外戀群體）。這部分通常是全款購房，大約占到殘存剛需的總量的 10% 左右。

3.2.1投機性剛需

投機性剛需，指因為某種投機性機遇的出現，導致不必承擔房產下跌風險，即便有市場風險，但這種風險可以由它方承擔，而使其做出逆勢購房的決定。這

其中又分為非道德投機性剛需和不道德的投機性剛需。

（1）非道德投機性剛需，如單位福利購房，單位為其支付一定的首付，并承諾繳納一定比例的月供，首付和月供比例已將市場風險全部化解。

（2）不道德的投機性剛需，如婚外戀群體，為了維系第三者感情購房或第三者擔心關系不能持久迫使其購房。因為第三者并不是出錢的主體，因此房產下跌來說，對第三者沒有直接的損失，買房者對房屋本身沒有需求，第三者才是投機性需求者。這部分購房者通常是全款購房。

3.2商業用房市場需求分析

今后三年，商用地產受到市場沖擊影響的力度不是很大，甚至可能有回升之勢，商用地產市場需求主要分為投資和自用兩類。

(1)投資類。這部分群體主要集中在一部分有大量閑錢，為了保值、增值等考慮，投資購買商用地產，短期來說用于出租，長期來說用于升值。

(2)自用。這部分群體主要是自身本身存在很強烈的需求，用于自用或自主經營，如開公司，開鋪子或其它經營項目。

4.重慶避暑度假房地產分析

重慶作為一個典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產消費旺盛，開發已形成較大規模。

4.1重慶避暑旅游房地產開發狀況

旺盛的避暑房消費潛力，周邊豐富的避暑旅游資源，推動了重慶避暑度假旅游地產的快速發展。

4.1.1旅游景區助推避暑房開發

重慶周邊區縣有著豐富的避暑旅游資源，高海拔山地相對較多，分布著眾多高山旅游景區。這些景區是重慶乃至國內知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景區雙雙被評為世界自然遺產和國家5A級景區。伴隨著各地政府對旅游經濟的重視，重慶眾多區縣已把旅游當做區縣新型城鎮化建設以及振興山區經濟的支 柱產業和重要的經濟增長點。同時，利用旅游景區資源大量推進旅游房地產的開發，已成為各地推動縣域經濟發展的重要一環。

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發

對于開發商而言，由于不少旅游地產項目離市區較遠，所拿土地價格較低。同時，近些年旅游地產開發也不斷升溫，實力開發企業紛紛進軍旅游地產。重慶旅游地產已從最早的小打小鬧進入超大盤階段，上千畝的項目不計其數，如仙女山的芳草地雪嶺仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宮仙女山假日國際社區、豐都的隆鑫瀾天湖、黑山谷的金科中華養生城；綦江的鑒山國際等。

近些年來，重慶避暑度假樓盤房價也不斷得到攀升。仙女山旅游地產從2007年起步，當時的房價是每平方米2000多元，現在則達到6000元以上。

4.1.3外地景區避暑房與重慶競爭激烈

由于看好重慶市民避暑消費潛力，周邊省份紛紛開發避暑度假房產，吸引重慶投資者購買。如湖北利川、貴州桐梓、習水、遵義等地，憑借自身的價格優勢和重慶樓盤競爭，甚至云南、四川等地也加入重慶避暑房市場的爭奪。周邊省份的避暑樓盤，既有本地開發商，也有大量來自重慶的開發企業，比如重慶的南方、錦天、力帆、金科、大川等一大批房企紛紛布局貴州旅游房產；在利川蘇馬蕩，有30多家重慶企業在此開發避暑旅游地產。周邊省份避暑房極具價格以及氣候優勢。比如，貴州習水距離重慶主城100多公里，習水的旅游房產單價僅為1480元。湖北利川謀道鎮蘇馬蕩推出的精裝避暑房，有的最低總價不足10萬元。超低性價比，分流了大量重慶避暑房產消費，其中在湖北利川謀道鎮蘇馬蕩，購房者中重慶人占了80％。

4.2重慶避暑度假地產市場消費特點

4.2.1消費越來越走向剛需化、全民化

重慶避暑度假房大多總價在30萬元以下。假日經濟的興起，也使得都市居民有了避暑消費的閑暇。交通條件的改善以及自駕車的迅猛增長，也使得人們選擇周邊區縣避暑房產顯得不再遙遠。此外，住宅市場受到政策持續打壓，消費者住宅投資受限，旅游地產持續升溫，投資者從物業保值升值角度更愿意考慮選擇避暑度假房地產。

4.2.2季節性消費冷熱明顯

購房者在使用時具有典型的候鳥式消費特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重慶最熱的三個月時間集中居住。也有的住戶受工作時間限制，只是在這期間的周

末居住使用。避暑旅游地產樓盤銷售也基本上是靠天吃飯，集中在夏季，天氣越熱，避暑房銷售越是火爆。這樣也造成了很多避暑房“賣三個月吃飽管全年”的現象。購房者通常盛夏時看房能現實體會到夏季的酷暑炎熱，從而產生較大購買欲望，往往出現下手過快，沖動購買。當居住時問過少，裝修、維修不便時，往往產生后悔。

4.2.3購房看重涼爽度和消費成本

與購買城市一般住宅稍有不同的是，購房者在選擇避暑度假房時更看重避暑消費的一些特殊要求。除了考慮與一般住宅相同的價格、環境綠化等因素外，消費者還更看重其涼爽度、距離、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考慮，該避暑旅游房產在最熱季節能否達到25度以下溫度，前往該地距離遠近，路上所花費用(過路費、油費)，購物、買菜等是否方便，是否裝修房等等。

4.2.4低總價、低門檻成為主流

重慶避暑房產品更趨于低總價、投資低門檻。目前仙女山樓盤套內單價已經賣到了7000—8000元，黑山谷則在4000—5G00元，房價已不便宜。由于市場競爭激烈，就要求開發企業控制總價，重慶避暑旅游房地產一般單套房控制在30萬元以內。此外，重慶一些避暑度假酒店房，也紛紛推出分時度假以及投資理財式產品，項目熱銷市場。

4.3重慶避暑地產開發存在的問題

盡管重慶避暑旅游房地產開發水平不斷提高，市民消費潛力巨大，但也出現了一些景區避暑房開發過濫，環境破壞嚴重，資源承載量壓力過大，生活配套跟不上等問題

4.4重慶避暑地產開發的對策

發展避暑度假房產業，對于提升重慶區縣經濟社會發展，帶動落后山區致富，釋放市民休閑消費，都有著非常重要的戰略意義。重慶避暑旅游房地產市場具有較好的發展前景。從全國而言，重慶避暑旅游房地產價格相對不高，因此未來市場相對看好。避暑度假房是重慶房地產重要的細分市場，必須從整體上把握這一市場的穩健有序，使之健康可持續發展。（1）采取穩健步驟，有計劃有節奏開發

避暑度假房開發不能一哄而上、竭澤而漁。要做好景區避暑度假房開發長遠規劃，有節奏供地，嚴格項目審批。強化生態環境保護，保護景區森林及自然生態資源，防止過濫開發。（2）強化基礎設施建設

為居民提供必要的生活設施做好避暑旅游開發區域交通建設，避免出現盛夏避暑熱季景區擁堵狀況。提早完善水電氣基礎設施，保證居民居家供應。做好居民生活配套，如打造商業配套，包括酒店、商場、超市、汽車修理廠、農貿市場、醫務室等。

（3）注重社區文化設施建設，增加文化、體育、娛樂設施建設

避暑房小區要打造社區文化，開設老年大學，引導業主健康生活。在旅游地產的開發中，要注意細分市場，針對年輕人的產品，修建一些娛樂、運動場所，針對老年人修建老年活動中心、醫療機構等設施。

（4）加強避暑旅游房地產開發資質管理，提升開發進入門檻

規范避暑旅游房地產銷售管理，明晰信息公示，嚴控小產權房，規范房產理財產品，維護購房者利益。（5）強化后期物業服務

要解決好房屋裝修、房屋維修、房屋租賃問題。物業管理部門應通過借助網絡，方便業主房屋出租，解決住戶避暑房利用率低的問題。（6）注重科技節能技術在避暑房開發中的運用

在避暑地產的下一步打造中，開發商應該增加更多的科技元素，比如地暖等設備的運用，從而延長房屋的使用期，讓消費者在天氣寒冷的季節也能夠到度假房居住。

(7）注重避暑度假地產開發人才的培養

避暑房開發人才要懂地產、懂旅游、懂運營、懂服務和懂商業，使之注重避暑度假房產的品牌建立，提升產品的品質以及差異化。

參考文獻

[1]宋丁關于旅游住宅地產的十點提示《特區經濟》[J]2003，(3)40一43． [2]王潔、黃華旅游房地產的概念與范疇辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48． [3]黃亮、李剛旅游房地產概念解析及相關問題探討《生產力研究}[J]2011，(1)125． [4]李竹成主編.房地產經濟專業知識與實務.北京：團結出版社，2001 [5]劉潤秋，蔣永穆，論房價決定地價[J]，社會科學研究，2005(6)：44-48 [6]陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費經濟，2005(2)：52-54 [7]黃聚河，外國政府控制房價的有效經驗及啟示[J]，價格理論與實踐，2007(3)：47-48 8

第三篇：房地產中介法規

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

房地產中介服務

房地產中介服務，是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中，為當事人提供專業服務的經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

房地產咨詢，是指有關機構為房地產活動的當事人提供房地產信息、技術、政策法規等方面服務的活動。

房地產評估，是指房地產專業估價人員，根據估價目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學的方法，并結合估價經驗與對影響房地產價格的因素的分析，對房地產的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。

房地產經紀，是指房地產經紀機構及人員，為促成他人房地產交易而提供居間、代理等專業服務，并收取傭金等服務費用的經濟活動。

房地產中介是一個令人又愛又恨的機構，愛在它能為買房者提供便利，恨在部分中介人做出的不道德的，有損我們大眾的利益的事，如2007年11月14日，深圳天安國際大廈C座17樓的“中天置業”總部，大門緊鎖、債主紛紛上門。當日，“中天置業”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實。據悉涉案金額高達1.7億元。曾經的“全國房地產經紀百強企業”一夜崩盤。“中天置業”給樓市交易、房產中介、市民消費、政府監管都敲了一聲警鐘。

為什么在各類房地產交易秩序整治活動不斷深化的大環境下，房地產中介機構侵害消費者利益、違法違規現象仍然頻發？誠然巨大的利益驅動，使得房地產中介公司不惜冒違法成本是其最直接的原因，但是否還存在其它因素導致房地產中介行業違法違規現象屢禁不絕？

1房地產中介行業法制建設滯后，法律體系不完善 建設部作為房地產中介的行業行政主管部門，其制定的部門規章《城市房地產中介服務管理規定》缺乏針對性和操作性，無法適用現在各種頻發的違法違規行為。如該法主要的罰則是針對中介資質和營業范圍，而對最為常見的侵害消費者利益的違法違規行為的中介機構法律責任沒有相應的規定。有的只是針對“房地產中介服務人員”的法律責任，而沒有針對中介機構的法律責任規定。

2房地產中介行業的政府監管存在多頭管理、管罰分立情況，必然影響行政監管效率 目前我國房地產中介行業管理以工商行政部門和建設行政部門為主，其它價格、財政等相關部門為輔。在這種行政管理體制下，建設行政部門雖然作為行業主管部門，但涉及一些具體的違法違規經營行為的處罰時卻沒有相應的處罰權，往往是由工商行政管理部門進行行政處罰。

3法律法規適用和處罰的主體主要是中介機構和執業人員，而針對中介機構的其他工作人員的處罰卻沒有相應的規定

某些不法中介機構處心積慮、挖空心思，掩飾違法違規行為關鍵環節的操作，一旦出現問題推脫了事。舉賺取差價為例，現實生活里中介機構絕對不會以機構或者經紀人的身份出現在中間人的角色上，也絕對不會將中間差價打入中介機構的帳戶內。扮演中間人的往往是中介機構的一般工作人員甚至是沒有勞動關系的關聯人，只有中介機構的人員心知肚明其中的關聯關系。如果問題暴露，最多也只是落得失察之責。除非當事人自認，否則行政機關難以有證據證明該違法行為系中介機構的行為或者出于其授意。

4具體的房地產中介行業行政政策和管理措施，公眾知曉度不夠，且缺乏相應的法制保障

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

以交易資金監管為例，在2006年12月29日建設部中國人民銀行發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（住房[2006]321號），要求房地產中介機構實行交易資金銀行監管制度。但是，房屋作為重大生活資料，一般的消費者鮮少交易，故并不熟悉其中的法律法規，對政策和措施更是門外漢，很多消費者根本不知道還有監管帳戶，也不知道如何區別銀行監管帳戶。中介機構之所以置這些政令與不顧，是因為幾乎沒有違法成本。這些好的政令雖然具有法律效力，但并不具有相應的罰則。在法律人看來，沒有罰則的法律如同一紙空文。

如果中天置業也切實落實這一制度，我想就不會有今天的老板卷款而逃的事件發生。隨著中國經濟與世界的接軌，房地產中介勢必受到國外的沖擊，競爭會更加激烈。面對我國房地產中介服務出現的諸多不足，如何解決內外問題，增強競爭力與抗風險能力，促進房地產中介健康發展？

首先，建立健全相應的法律法規，不斷完善房地產中介行業法律規范。各級立法機關應當與時俱進，針對各種新情況，陸續出臺各種法律法規，解決有法可依的問題。法網恢恢，使得在法律層面堵住漏洞。

其次，在監管方面，一是盡可能詳細地列出針對房地產中介服務機構及其服務人員的禁止性行為，包括代理限制轉讓、抵押、出租的房產和超越業務范圍經營、多頭執業、冒名執業、欺詐、惡意串通等禁止性行為，以及無資質執業活動等違法行為；二是將房地產中介服務機構及其服務人員的相關情況在其經營場所醒目位置進行公示；三是房地產中介服務機構按要求向有關部門報送統計報表；四規定了信用檔案制度，即房產行政主管部門建立房地產中介服務機構信用檔案，記錄他們的基本情況、業績、誠信或經查實的過錯及違法行為，向社會公布，將房地產中介服務機構及其服務人員的信譽公之于眾。這樣構成了較為完整的內外信用監督體系。

最后，政府行政主管部門應通過各種渠道加強法制宣傳和風險提示。不僅充分告知消費者所享有的權利和中介機構應當承擔的義務，而且對新發現的違法模式應立即廣為宣傳告知。提高普通民眾對房地產市場及相關領域的了解，增強買賣雙方的自我保護意識。當買賣者利益受到損害時應通過各種手段得到相應的賠償。

房地產市場的飛速發展帶動了中介行業的欣欣向榮，而反過來，房產中介對房地產市場也有不可忽視的影響。如今的房產市場雖然出現了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是進步的。抓住機遇，迎接挑戰，治理好房產中介行業的問題，將會促進房地產市場的健康發展和社會的和諧進步。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：房地產法規復習材料

《房地產法規》復習材料

一、名詞解釋(每題3分)

1、房地產法：房地產是調整房地產關系的法律規范的總稱

2、物業：物業是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。

3、異產毗連房屋：異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。

4、房屋拆遷：房屋拆遷是指根據城鎮建設規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地文件，拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其他設施的行為

5、土地使用權：土地使用權是指土地使用者在法律規定的范圍內對按慣例土地享有占有、使用和收益的權利。

二、單選選擇(每題1分)

1、房地產抵押權，不是一種(B)A從屬權利B對房地產的支配權C優先受償權D擔保物權

2、當拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的，由（A）

A房屋拆遷主管部門裁決B人民政府裁決C人民法院裁決D仲裁機構裁決

3、物業管理公司的權利不包括(D)A依照物業委托合同和有關規定收取管理費B要求業主委員會協助管理

C選聘專業公司承擔專項管理業務D制定實施物業管理工作計劃

4、在下列國有企業改革方式中，對劃撥土地使用鼾，可以保留劃撥方式的是(C)

A國有企業租賃經營的B非國有企業兼并國有獨資公司的C國有企業改組為國有獨資公司的D國有企業改組為有限責任公司的5、國有企業改革中對劃撥土地使用權的處理無論采取何種方式，都必須進行(B)A轉讓登記B地價評估C規劃審批D用途管制

6、物業管理委托合同的生效須經(A)

A業主大會批準B業主委員會批準

C開發商批準D業主批準

7、設立房地產開發企業，工商行政管理部門在進行登記審查時，應聽取有關主管部門的意見，該主管部門是(D)

A土地主管部門B規劃主管部門C計劃主管部門D房地產開發主管部門

8、對于因拆除非住宅房屋而造成的停產、停業引起的經濟損失，拆遷人應給予(D)

A全部賠償B賠償損失的三分之一C補償損失的二分之一D適當補償

9、在我國現行房地產管理體制下，主管土地資源、礦產資源、海洋資源等自然資源的規劃、管理、保護與合理利用的機構是(D)A土地管理局B國家海洋局C建設部D國土資源部

10超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，最高可以征收的土地閑置費為土地使用權出讓金的比例為C

A10%B15%C20%D25%

三、填空(每題1分)

1、房地產法律關系的三要素包括：主體、客體和內容。

2、房屋所有權是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分。

3、征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均產值的至倍，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均產值的至

倍。

4、土地使用權出讓方式有協議出讓、招標和拍賣。

5、拆遷補償的方式有產權調換、作價補償和產權調換與作價補償相結合。

6、抵押擔保的范圍包括、、、損害賠償金和實現抵押權的費用。

7、經濟適用房開發貸款最長不超過3年。

8、以在建工程作抵押的，借款人對在建工程的自有投資應達到項目總投資30%以上。

四、簡答(每題7分)

1、房地產交易的特征是什么？

答：(1)房地產交易對象的特殊性(2)房地產交易形式的確定性(3)房地產交易是數種典型合同的稱謂(4)房地產交易為要式法律行為

2、房屋租賃當事人的權利是什么？

答：出租人權利

(1)出租人有權按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租

(2)出租人有權對承租人使用房屋的情況進行監督

(3)租賃期限屆滿，承租人有權收回房屋

承租人權利

(1)承租人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權利

(2)承租人對租賃的房屋享有優先購買權和優先承租權

(3)承租人代出租人修繕房屋的，有權要求出租人支付修繕費用。

3、房屋預售的條件是什么？

答：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

(2)搬起石頭砸自己的腳建設工程規劃許可證

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經確定訊息工期進度和竣工交付日期

(4)房屋預售實行許可證制度

4、住房公積金的用途是什么？

答：(1)職工購買、建造、翻建和大修自住住房(2)償還職工購房貸款的本息(3)支付超出職工家庭工交收入規定比例的房租

(4)職工住房公積金貸款(5)經住房委員會批準用于購買國債

五、案例分析(15+12)

1、甲公司于1998年3月16日與某市土地管理局簽訂土地使用權出讓合同，受讓該市某立交橋東南側土地使用權，面積為98792平方米，每平方米地價為315元。合同還規

定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出讓金，4月底付清全部土地出讓金。1998年4月28日甲公司與乙公司簽訂了土地使用權轉讓合同，約定：將該立交橋東南側130000

平方米土地轉讓給乙公司，每平方米390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆遷和“三通一平”工作，延誤交付土地，按月利率15‰承擔預付款的利息；乙公司于

合同簽訂后7日內預付80%，余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。合同簽訂后，至1998年5月6日，乙公司陸續支付80%的預付款。但甲公司到1998年7

月30日，并未完成居民拆遷和“三通一平”工作，無法交付土地。1998年9月甲公司因未交足土地出讓金，所受讓的土地使用權被依法收回。乙公司對此不知情，于11月8

日再次催要土地，但此時甲公司早已不再進行拆遷和“三通一平”工作。經查，甲公司在該立交橋東南側并無其他土地使用權，其取得的98792平方米的土地使用權規定用途

是住宅建設，而且剩余土地出讓金一分未付。

問題：

(1)本案中的土地使用權轉讓合同是否有效？為什么？

答：因為它違反了《城市房地產管理法》第37條的強制性規定，不符合轉讓條件，具體表現在：①沒有支付全部土地使用權出讓金 ②沒有取得該地塊的土地使用權證書③沒

有按照約定用途進行房屋建設，完成開發投資總額的25%以上。此外，土地使用權轉讓合同中甲公司將自己并未受其他土地也進行轉讓，侵犯了第三人的土地使用權，也應認

為無效。

(2)本案中甲公司因轉讓土地使用權應承擔哪些責任？

答：甲公司應該承擔兩個方面的責任：①合同法上的責任，合同無效，甲公司應該返還乙公司預付款載賠償乙公司因合同無效所遭受的損失②城市房地產管理法上的責任。甲

公司違法轉讓土地使用權，市土地管理局有權沒收其違法所得并可以并處罰款

(3)市土地管理局收回土地使用權的法律依據是什么？

答：收回土地使用權的法律依據是《城市房地產管理法》第15條，未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同。解除合同后，當然就要把土

地使用權收回。

2、某航運公司在1987年經縣人民政府批準，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權，批準用途為建職工宿舍。1998年11月航運公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航

運公司公開向出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當地土地管理部門查實情況后認為，航運公司公開出售自建住宅樓，屬于非法轉讓劃撥土地使用權的行為，依法對

航運公司進行了處罰，同時，通知購房人補辦土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。購房人認為，繳納土地出讓金是航運公司的事。所以拒絕繳納土地使用權出讓金。

請回答下列問題：

(1)土地管理部門對航運公司行為的認定是否正確？

答：因為，航運公司是以劃撥方式取得的運動隊，其建造的房屋屬于在劃撥土地上的建筑物。房地不可分離，房屋轉讓必然涉及到土地使用轉移。航運公司未經有關部門

批準及補辦土地使用權出讓手續，就公開向社會出售樓房，屬于以買賣房屋的方式轉讓劃撥土地使用權，依法沒收非法所得并處以罰款。但考慮到社會穩定問題，建筑物及土

地使用權不予沒收。依照城市房地產管理法的規定應由受讓方補辦出讓手續、補交出讓金，購房人拒絕補辦出讓手續無法律依據。

（2）購房人拒繳土地使用權出讓金的理由能否成立？為什么？

答：因為，按照城市房地產管理法的規定，劃撥土地上建設的房屋轉讓時，應由受讓方繳納土地使用權出讓金。購房人拒絕繳付土地使用權出讓金是沒有法律依據的。

第五篇：房地產法規第二章

單項選擇題

1.2012年1月21日，B房地產開發公司通過拍賣出讓方式取得一宗建設用地使用權，并交納地價款1000萬元，該土地使用權出讓合同規定此項目于2012年3月1日動工開發。后因建設資金未到位，直到2013年10月20日仍未進行。對此，(B)。

A.可以無償收回土地使用權 B.可以征繳200萬元的土地閑置費 C.可以對B公司處以相當于土地使用權出讓金20%的罰款

D.既不能收回土地使用權，也不能征繳土地閑置費，更不能罰款

2.違反土地管理法規，非法占用耕地或改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞者，應受的處罰是(A)。

A.處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 B.處七年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金

C.處三年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金

D.處二年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金

3.閑置土地處置中，延長動工開發期限，從補充協議約定的動工開發日期起，延長動工開發期限最長不得超過(C)。A.6個月 B.9個月 C.1年 D.2年

4.下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的是(D)。

A.征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府 B.征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續 C.基本農田由國務院審批

D.基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批

5.《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的(C)倍。A.5 B.10 C.15 D.30 6.安置補助費是(D)。

A.為安置因征地造成的農村剩余勞動力的救濟費

B.為安置因地少造成的農村剩余勞動力的補助費 C.為安置因征地造成的農村全部勞動力的補助費

D.為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費

7.經批準的臨時用地，同農村集體經濟組織簽訂臨時用地協議，并按該土地前(C)年平均年產值逐年給予補償。A.1 B.2 C.3 D.5 8.被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，(A)日內應以書面或其他形式進行公告。A.10 B.15 C.30 D.60 9.B房地產開發公司在A市市區內，取得了一塊商業建設用地的使用權，按照規定，該土地使用權出讓最高年限為(A)年。A.40 B.50 C.60 D.70 10.下列不屬于征收土地特點的是(C)。A.具有一定的強制性

B.要妥善安置被征地單位人員的生產和生活

C.被征收后的土地所有權不發生轉移 D.用地單位給予被征地單位經濟補償 11.(D)增加了國有建設用地使用權出讓的掛牌出讓方式。

A.《中華人民共和國土地管理法》 B.《中華人民共和國土地管理法實施條例》 C.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

D.《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》

12.2014年1月1日，B企業取得了位于A市市中心的一商業建設用地使用權。按照土地使用權出讓最高年限規定，如果該項出讓合同約定的使用年限屆滿，B企業需要繼續使用該幅土地的’應當至遲于(A)申請續期。

A.2053年1月1日～2053年12月31日 B.2054年1月1日～2054年12月31日 C.2063年1月1日～2063年12月31日 D.2064年1月1日～2064年12月31日 13.W省某開發公司開發一項目，需征收A

2市B縣集體土地30hm，為保證該項目的整體性，需征收基本農田以內的耕地5hm.那么，這一項目的征收土地應由(A)批準。A.國務院 B.W省人民政府 C.A市人民政府 D.B縣人民政府

14.下列用地中，應通過出讓方式取得建設用地使用權的是(A)。A.旅游用地 B.國家機關用地 C.公益事業用地 D.城市基礎設施用地

15.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了工業用地出讓最高年限為(B)年。A.40 B.50

2C.60 D.70 16.經批準的建設用地，由被征收土地所在地的(B)組織實施。A.省級人民政府 B.市、縣人民政府

C.市、縣人民政府土地管理部門 D.鄉鎮人民政府

17.B縣w房地產開發公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權，按照規定，建設用地使用權出讓合同由(D)與w房地產開發公司簽訂。A.A市人民政府

B.A市人民政府土地管理部門 C.B縣人民政府

D.B縣人民政府土地管理部門 18.對非屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，如果未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，按照(D)的20%征繳土地閑置費。A.土地使用權出讓金 B.土地出讓價款 C.劃撥價款

D.土地出讓或者劃撥價款

19.根據《中華人民共和國刑法》規定，違反土地管理法規，非法占用耕地、林地等農用地，改變被占用土地用途，數量較大，造成耕地、林地等農用地大量毀壞的，處(C)年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。A.一 B.三 C.五 D.七

20.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地土地使用權出讓最高年限為(C)年。A.40 B.50 C.70 D.80 21.城市郊區菜地，是指連續(D)年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。A.半 B.1 C.2 D.3 22.《閑置土地管理辦法》規定，已動工開發但已投資額占總投資額不足百分之二十五,且(C)，可認定為閑置土地。A.中止開發建設滿3個月的國有建設用地

B.中止開發建設滿1個月的國有建設用地

C.中止開發建設滿一年的國有建設用地 D.中止開發建設滿半年的國有建設用地 23.根據《中華人民共和國刑法》規定，國家機關、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是(C)。

A.三年以上六年以下 B.二年以上五年以下 C.三年以上七年以下 D.五年以上十年以下

24.《中華人民共和國土地管理法》規定，對人均耕地特別少的地區，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產值的(C)倍。A.10 B.20 C.30 D.40 25.被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由(C)規定。A.國務院 B.國土資源部

C.省、自治區、直轄市 D.縣 26.閑置土地依法處置后土地權屬和土地用途發生變化的，應當依據實地現狀在當年土地變更調查中進行變更，并依照有關規定辦理(C)。A.土地初始登記 B.土地轉移登記 C.土地變更登記 D.土地更正登記

27.建設用地使用權出讓，是土地(A)級市場。A.一 B.二 C.三 D.四

28.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，無償取得劃撥建設用地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，(A)應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。A.市、縣人民政府

B.市、縣人民政府土地管理部門 C.市、縣人民政府建設管理部門 D.市、縣人民政府房產管理部門

29.C房地產開發公司征收B縣W村的40畝基本農田以外的耕地，欲建一住宅小區。2014年5月1日，C房地產開發公司簽訂了出讓合同，按照規定，C房地產開發公司應在(A)前，支付全部地價款。A.2014年7月1日 B.2014年8月1日 C.2014年9月1日 D.2014年10月1日 30.建設用地使用權出讓合同簽訂后，(A)日內應支付全部地價款。A.60 B.90 C.100 D.120 31.張某繼承商鋪1間，商鋪土地使用權以劃撥方式取得。經批準，張某將商鋪轉讓給王某，土地使用權出讓金應由(B)繳納。A.張某 B.王某

C.張某與王某共同 D.張某與王某協商

32.下列房屋用地中，可以采用協議方式取得建設用地使用權的是(C)。A.社區小型超市 B.環保器材廠生產車間 C.非營利的社會團體辦公樓 D.限房價、限套型普通商品住房 33.F列不屬于劃撥土地使用權范圍的是(B)。

A.政府大樓建設用地 B.商品房建設用地 C.經濟適用住房建設用地 D.國家重點扶持的水利項目用地 34.征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最低補償標準應支付(B)萬元的土地補償費。A.30 B.60 C.80 D.100 35.下列關于合理使用征地補償費問題，表述錯誤的是(B)。

A.耕地占用稅用于土地開發和農業發展 B.土地復墾費用于農業發展

C.菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理

D.征地管理費用于土地管理部門的各項業務開支

36.A房地產開發公司在Z省A市征收基本農田以外的耕地180畝，應由(C)審批。A.國務院 B.國土資源部 C.Z省人民政府 D.A市人民政府

37.按照目前我國的有關土地管理規定，征收耕地的補償費用不包括(A)。A.土地使用費 B.土地補償費 C.安置補助費

D.地上附著物和青苗的補償費

38.用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿(A)年未動工的，按土地使用權出讓金的20%以下征收土地閑置費。A.1 B.2 C.3 D.4 39.臨時使用土地的期限，最多不得超過(B)年。A.1 B.2 C.3 D.4 40.目前，在我國征收土地實行(B)級審批制度。A.一 B.二 C.三 D.四

41.A開發公司征收某村50公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為800元／畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為(C)萬元。A.260 B.300 C.360 D.600 42.按照現行政策，國有企業改造或改組為國有獨資公司的，其劃撥建設用地使用權，經批準可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過(A)年。A.5 B.6 C.8 D.10 43.下列關于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是(D)。A.土地補償費歸農村集體組織所有 B.地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有

C.由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用 D.由其他單位安置的人員，補助費發放給個人 多項選擇題 44.下列建設用地使用權出讓合同附件的主要內容包括(CDE)。A.開發投資強度 B.土地界址、面積 C.出讓宗地豎向界限 D.宗地平面界址圖

E.市、縣政府規劃管理部門確定的宗地規劃條件

45.下列(CD)用地，可以依法取得劃撥土地使用權。A.大型商場 B.旅游設施 C.部隊營房 D.高速公路 E.高爾夫球場

46.下列關于土地使用權終止的說法錯誤的是(BDE)。A.土地使用權因土地滅失而終止 B.因土地使用者的轉讓而終止 C.因土地使用者的拋棄而終止 D.因土地使用者的出租而終止 E.因土地使用者的抵押而終止

47.下列可以采取劃撥建設用地使用權的范圍包括(ABCE)。A.城市基礎設施用地 B.國家機關用地 C.軍事用地 D.商品房建設用地

E.國家重點扶持的能源項目開發用地 48.防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置的要求有(ABCD)。A.土地權利清晰 B.安置補償落實到位 C.沒有法律經濟糾紛 D.地塊位置等規劃條件明確 E.管理機構健全

49.國土資源部令第33號規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取(ABC)方式出讓。A.拍賣 B.招標 C.掛牌 D.雙方協議 E.直接定標

50.下列可無償取得劃撥土地使用權的有(ABC)。D.集體土地 A.荒山 B.灘涂 C.沙漠

E.城市的存量土地

51.下列(ABCD)情況，國家可無償收回劃撥建設用地使用權。

A.土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的 B.國家為了公共利益的需要和城市規劃的要求收回土地使用權

C.各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權

D.不按批準用途使用土地

E.未經原批準機關同意，連續一年未使用土地

52.下列(CDE)情況，經批準可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過五年。

A.繼續作為城市基礎設施用地 B.繼續作為公益事業設施用地

C.國有企業兼并國有企業、非國有企業與國有企業合并后的企業是國有工業企業的

D.在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的

E.國有企業改造或改組為國有獨資公司的

53.目前，國家收回建設用地使用權的原因可能是(ABCE)。

A.建設用地使用權期間屆滿而收回 B.因公共利益的需要而提前收回 C.因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回

D.因土地使用者履行土地使用權出讓合同而收回

E.司法機關決定收回建設用地使用權 54.征收和征用的共同之處在于(CDE)。A.都是改變所有權 B.都是改變使用權 C.都要依法給予補償 D.都是為了公共利益需要 E.都要經過法定程序

55.征收土地由用地單位支付(ABCE)。A.土地補償費 B.安置補助費 C.地上附著物補償費 D.最低生活費 E.青苗補償費

56.目前我國具有征收土地審批權的部門有(AC)。A.國務院 B.國土資源部 C.省級人民政府 D.市級人民政府 E.縣級人民政府

57.因政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的情形造成土地閑置的，選擇處置的方式包括(BCDE)。A.無償收回國有建設用地使用權 B.由政府安排臨時使用 C.調整土地用途、規劃條件 D.置換土地

E.協議有償收回國有建設用地使用權 58.下列關于劃撥土地政策，說法正確的是(ABD)。

A.劃撥土地可以轉讓，但是有條件的 B.劃撥土地的轉讓可以由受讓方辦理土地出讓手續，繳納土地出讓金 C.劃撥土地無償取得，因此不得轉讓 D.劃撥建設用地使用權可以出租 E.劃撥建設用地使用權可以抵押，其抵押的金額應包括土地價格

59.在建設用地使用權出讓時，必須符合(CDE)。A.城鄉發展規劃 B.國土規劃

C.土地利用總體規劃 D.建設用地計劃 E.城市規劃

60.《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》確定，對招標出讓中，(AE)應當確定為中標人。

A.能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準的投標人 B.能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準之一的投標人 C.能夠滿足招標文件的形式性要求且價格最高的投標人

D.能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最低的投標人

E.能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人 判斷題

61.被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。地上附著物是指依附于土地的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、地上（下）管線等，但不包括水井。(N)62.建設用地使用權劃撥是指鄉級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。(N)63.在征地告知后，被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種的地上青苗，征地時一律給予補償。但是，搶建的地上附著物征地時一律不予補償。(N)64.建設用地使用權出讓根據省級人民政府下達的控制指標，擬定出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。(Y)65.在征收土地時，必須堅持“一要建設、二要吃飯”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。(N)66.建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證件。(Y)67.在征收土地時，、應反對兩種做法，一是以節約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費用，以限制非農業部門占用土地。(Y)68.各級人民政府和土地管理部門，應嚴格監督征地費用的管理和使用，任何單位和個人均不得占用或挪作他用。(Y)69.2004年8月，全國人大常務委員會第十一次會議通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，區分了土地的征收和征用兩種情形。(Y)70.建設單位征收的集體土地，其土地所有權屬于用地單位。(N)71.已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積三分之一以上，中止開發建設滿半年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。(N)72.建設用地使用權出讓，是指國家將建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用稅的行為。(N)73.國有企業改組為股份合作制的，經批準可保留其劃撥土地使用權。(N)74.劃撥建設用地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。(Y)75.經批準的建設用地，由被征收土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門組織實施。(N)76.國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，根據實際情況應給原土地使用者適當補償。(Y)77.每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的6—10倍。(N)78.建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續期或申請未獲批準，國家應無償收回土地使用權。(Y)79.一個建設項目需要征收的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。(Y)80.征收主要是使用權的改變，征用只是所有權的改變。(N)81.國有建設用地使用權人對《征繳土地閑置費決定書》和《收回國有建設用地使用權決定書》不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。(Y)82.土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。(Y)83.土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，按支付的使用期間的地租。(N)84.在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價款，未按出讓合同支付地價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以要求違約賠償。(Y)85.每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的30倍。(N)86.安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。(Y)87.非建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲于期滿前半年向土地管理部門提出申請。(N)88.青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農作物。(Y)89.對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權.可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。(Y)90.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，體育用地的出讓最高年限為40年。(N)91.分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。(Y)92.需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位所有耕地的數量計算。(N)綜合分析題

共用題干(93-100)

H省Z房地產公司擬獲得A市B縣城市規劃區內C村所有的集體土地從事經濟適用住房的開發建設。C村原耕地面積為280hm（公頃），農業總人口為600人，2現征收C村基本農田以外的耕地30m，該耕地被征收前3年平均年產值為600元。經商定，土地補償費為該耕地前3年平均年產值的8倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征收前3年平均年產值的5倍。被征收土地上的附著物及青苗補償費為25萬元。93.《中華人民共和國土地管理法》中規定的征收土地中，有批準權限的政府包括(CD)。A.縣人民政府 B.市人民政府 C.省人民政府 D.國務院

94.征收該塊土地需由(B)部門批準。A.國務院 B.H省人民政府 C.A市人民政府 D.B縣人民政府

95.按照規定，該開發公司合法取得該地塊的建設用地使用權的方式應是(D)。A.協議出讓 B.招標出讓 C.拍賣出讓 D.劃撥

96.C村平均每人占有耕地數量為(B)畝。A.20 B.2 C.0.133 D.0.05 97.需要安置C村的農業人口數為(A)人。A.225 B.325 C.415 D.600 98.Z開發公司應支付給C村的土地補償費為(B)萬元。A.116 B.216 C.316 D.516 99.Z開發公司應支付給C村的安置補助費為(C)萬元。A.37.5 B.57.5 C.67.5 D.87.5 100.Z開發公司應支付給C村的補償費用總額為(C)萬元。A.183.5 B.283.5 C.308.5 D.483.5 共用題干(101-108)

A房地產開發公司于2013年1月1日，通過出讓方式獲得B市C縣規劃區內一地塊，從事住宅樓開發建設。并于次日簽訂了建設用地使用權出讓合同，交納土地出讓金6000萬元，合同約定2013年3月1日開始動工建設。后由于開發公司原因，該項目直到2014年5月1日才開始動工建設。同時A房地產開發公司為提高整體投資效益，準備將臨街的地塊建成商業門市。

101.該項目除臨街的地塊建成商業門市外，其余的住宅樓建設用地出讓最高年限為(D)年。A.40 B.50 C.60 D.70 102.按照規定，A房地產開發公司應在簽訂了出讓合同后(B)日內，支付全部地價款。A.30 B.60 C.90 D.120 103.按閑置土地的規定，應向A房地產開發公司征繳(A)萬元的土地閑置費。A.1200 B.1300 C.1400 D.1500 104.A房地產開發公司要改變該項目部分土地用途，必須取得(AD)的同意。A.出讓方

B.B市人民政府城鄉規劃行政管理部門 C.B市人民政府城市土地管理部門 D.C縣人民政府城鄉規劃行政管理部門 105.經同意，A房地產開發公司改變該項目部分土地用途，(AC)。A.必須變更或重新簽訂出讓合同 B.不需變更或重新簽訂出讓合同 C.必須相應調整地價款 D.不用調整地價款

106.本例中，該項目建設用地使用權出讓合同簽訂的責任主體是(D)。A.B市人民政府與A房地產開發公司 B.B市人民政府土地管理部門與A房地產開發公司

C.C縣人民政府與A房地產開發公司 D.C縣人民政府土地管理部門與A房地產開發公司

107.根據國土資源部令第33號規定，A房地產開發公司取得上述建設用地使用權，不可能采取的出讓方式是(C)。A.招標 B.拍賣 C.協議出讓 D.掛牌出讓

108.根據有關土地政策規定，A房地產開發公司取得上述建設用地使用權后，不被無償收回土地使用權的最遲動工開發時間為(C)。A.2014年2月底 B.2014年3月底 C.2015年2月底 D.2015年3月底