第一篇：房地產法規復習資料

一、真空

1、房地產是房產 和地產的合稱，是一種不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產，即不動產。

2、房地產法律關系包括三個要素：主體、內容、和客體。

3、建設用地使用權做出利用土地營造建筑物、構筑物和其他設施的權利。

4、《城市房地產管理法》第二條對房地產開發的概念做了如下定義：“房地產開發是指

在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”

5、所謂城市是指以非農業產業和非農業人口聚為主要的居民點。

6、商品預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買售人

支付定金或者房屋價款的行為。

7、《物權法》明確了“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生法律效

力；

8、狹義的房地產中介服務，是根據《城市房地產管理法》及《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定，指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

9、房屋拆遷補償有兩種法定方式，即貨幣補償和房屋產權調換。

10、房屋所有權人為業主。

11、房地產業是國民經濟中的基礎性，先導性產業。

12、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性。

13、土地具有自然特性和經濟特性。

14、房地產法是調整房地產開發、交易及管理過程中發生的社會關系的法律規范的總稱。

15、抵押權是擔保特權的一種。

16、房地產流轉稅類主要是營業稅。

二、單項選擇1、1988年《憲法》修改時規定“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而使土地恢

復了市場與產業的屬性，土地出讓金成為政府的重要收入來源。

A、《城市土地管理法》B、《憲法》C、《土地管理法》

2、法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。

A、政府B、國企C、全民

3、建設用地使用權是用益物權。

A、用益物權B、收益權C、占有權

4、房地產開發《項目手冊》是房地產開發企業開發、經營房地產項目重要資料。

A、設計圖紙B、規劃書C、《項目手冊》

5、按照《建筑法》規定，我國實行建筑工程施工許可制度。

A、《建筑法》B、《建筑施工許可管理辦法》 C、《土地管理法》

６、《城市房地產管理法》在１９９４年７月５日頒布的。

Ａ、１９８８Ｂ、１９９４Ｃ、２００２

７、我國房地產登記分為土地登記和房屋登記兩種。

A、土地登記B、初始登記C、轉移登記

8、所謂市政動遷是指城市人民政府基于城市基礎設施等建設需要而發生房屋拆遷行為。

A、搬遷B、拆遷C登記處

9、住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

A、維修資金B、管理費C、維修基金

10、房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

A、所有人B、使用人C、收益人

11、房地產法律關系的客體不包括（C）

A.土地B.房屋C.知識產權D.行為

12、公用建筑面積不包括（D）

A.值班警衛室B.垃圾道C.樓梯間D.陽臺13、25、在業主委員會成立之前，物業管理公司由（B）

A.首批業主選聘B.開發商選聘

C.物業管理主管部門指定D.當地居委會選聘

14、非法轉讓土地的，由＿＿人民政府土地行政管理部門沒收違法所得（A）

A.縣級以上B.同級C.上級D.省級

15、房地產交易的形式不包括（B）

A.房地產轉讓B.房地產開發C.房地產抵押D.房屋租賃

16、下列各項服務中，不屬于針對性的專項服務的是（A）

A.綠化管理B.代住戶保管車輛及保養、清洗

C.餐飲D.代辦人壽保險

三、多項選擇

1、房地產有哪些特點？（ABCD）

A、保值增值B、耐久性C、投資大D、建設周期長

2、指下面是所有權的權能。（ABCD）

A、占有B、使用C、收益D、處分

3、國有土地使用權出讓最本的締約方式是（AC）掛牌出讓和協議。

A、招標B、轉讓C、拍賣D、抵押

4、房地產法律關系客體的是：（CD）和智力成果。

A、資金B、信息C、物D、行為

5、房地產法律關系的主體以種類劃分有（ABC）

A、民事B、經濟C、行政D、刑事

6、劃撥土地使用權具有（ABCD）法律特征。

A、限于國有土地B、具有行政性C、無償使用土地D、一般沒有年限

7、我國建筑工程招標有（ABC）方式。

A、公開招標B、邀請招標C、議標D、圍標

8、房屋登記分為總登記、初始登記、設立登記、轉移登記、（CD）等。

A、土地登記B、使用登記C、變更登記D、注銷登記

9、房地產中介服務特征有（ABC）。

A、人員特定B、委托服務C、服務有償D、專業性強

10、達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式有（BCD）

A、協商B、行政裁決C、依法起訴D、強制拆遷

11、狹義的房地產業包括（ABD）

A.城市房地產開發B.城市房地產交易C.城市房地產保護

D.開發經營成片土地E.房地產管理

12、行政管理性質的房地產關系包括不平等主體之間基于土地和房屋的（ABD）

A.拆遷關系B.征用關系C.轉讓關系

D.土地用途管制關系E.抵押關系

13、表明土地權屬的土地證書包括（ACD）

A.國有土地使用證B.國有土地所有證C.集體土地所有證

D.集體土地建設用地使用證E.集體土地使用證

14、下列土地中可以屬于農村集體所有的包括（BCDE）

A.城市市區的土地B.農村的土地C.宅基地

D.自留地、自留山E.城市郊區的土地

15、表明土地權屬的土地證書包括（ACD）

A.國有土地使用證B.國有土地所有證C.集體土地所有證

D.集體土地建設用地使用證E.集體土地使用證

16、土地使用權的原始取得的方式主要有(AB)

A.有償出讓B.行政劃撥C.轉讓

D.抵押權的實現E.民事執行

四、名詞解釋

1、物業：是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住用途的屋宇以

及與之相配套的設備，市政、公用設施以及樓宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院等。

2、稅收：是指以國家為主體，為實現國家職能，憑借政治權力，按照法律規定的程序

和標準，對納稅人包括法人企業、非法人企業等單位以及自然人強制無償征收，參與國民收入分配和再分配，無償取得財政收入的一種特定分配方式。

3、建筑物區分所有權：是指在同一棟建筑物上存在多個所有權的情形。

4、樓宇按揭：是由銀行、房地產開發公司、購樓者三方共同參加的買賣樓宇融資業務

活動，是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業務活動。

5、房地產法律關系：是指房地產法律規范在調整地產經濟關系的過程中發生在房地產主體之間的權利義務或職權職責關系。

五、簡答題

1、什么是房地產法律關系的內容？

答：房地產法律關系的內容，即房地產法律關系主體所享有的權利和承擔的義務，或其

所擁有的職權和應履行的職責。

2、房地產開發有哪些特征？

答：A、房地產開發涉及面廣；

B、工程項目多、工程量大；

C、房地產開發投資量大；

D、房地產開發建設周期長；

3、房地產交易有哪些原則？

答：A、房產權與地產權一同交易原則；

B、權利和義務承接轉移原則；

C、房地產價格申報評估原則；

D、房地產成交價格申報原則；

E、依法登記原則；

4、我國房地產稅收主要有哪些稅種組成的一個稅系？

答：

A、房地產財產稅類，主要包括房產稅和城鎮土地使用稅；

B、房地產收益稅類，主要包括土地增值稅和房地產企業所得稅；

C、房地產資源稅類，主要包括耕地占用稅和城市維護建設稅；

D、房地產流通稅類，主要是營業稅；

E、房地產行為目的稅類，主要包括契稅和房地產印花稅。

5、我國的村民宅基地使用權是一種特殊的權利，具有哪些特點？

答：A、村民宅基地使用權的身份性。

B、宅基地取得無償性。

C、宅基地自用性。

D、宅基地使用權永久性。

E、宅基地的使用權的限制性。

F、宅基地的唯一性。

6、城市房屋拆遷的特征有幾類？

答：A、城市房屋拆遷的房屋是位于城市規劃區內國有土地上的房屋。

B、城市房屋拆遷是一種土地集約化經營行為。

C、城市房屋拆遷具有公益性。

D、城市房屋拆遷是一項行政與民事混合法律行為。

E、城市房屋拆遷的當事人具有法定性和特定性。

六、論述題

1、發布房地產廣告應當提供哪些文件夾？禁止發布房地產廣告的有哪幾種情形？

答：發布地產廣告應當具有或者提供相應真實、合法、有效的證明文件，主要包括以下幾種。

A、房地產開發公司企業的營業執照或者其他主體資格證明。B、建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書。C、土地主管理部門頒發的項目土地使用證明。D、工程竣工驗收合格證明。E、發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發預售許可證明。出租、項目轉讓廣告，應當有相應的產權證明。F、中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明。G、工商行政管理機關規定的其他證明。

凡下列情況的房地產，不得發布廣告：

A、在未經依法取得國有土地使用權的土地開發建設的；B在未經國家征收的集體所有的土地上開

發建設的；C、司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；D預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；E、權屬有爭議的；F、違反國家有關規定建設的；G、不符合工程質量標準，經驗收不合格的；H、法律、行政法規規定禁止的其他情形。

2、商品房預售與現售的條件是分別什么？

答：《城市商品預售管理辦法》規定了商品房預售應當符合的條件有：A、已交付全部土地使用出讓金，取得土地使用權證書；B、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；C、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程總建設投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

D、已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

商品現售的條件：A、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；B、開發企業已取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；C、開發企業持有建設工程規劃許可證和施工許可證；D、現售商品已通過竣工驗收；E、拆遷安置已落實；F、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；G3、為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題？

答：土地、房屋糾紛在現實生活中大量存在。在黨委、人大、政府受理的信訪案件中，在人民法院、仲裁機構受理的糾紛案件中，房地產方面的比例也較大。對此，必須引起高度重視。從宏觀上說，構建社會主義和諧社會，必須妥善協調由土地、房屋糾紛引起的利益關系，維護社會安定團結；從微觀上說，正確處理人民內部的這類矛盾，有利于維護群眾現實的、直接的利益，使受損害方得到合理的補償或補救。

房地產糾紛往往涉及面廣，社會影響大。例如，有的糾紛不僅發生在兩個平等的當事人之間，而且可能牽涉到某些政府管理部門；有的糾紛關系到幾個村、幾個鄉、幾個縣的眾多單位。雖不可能每一個按獎都是“千一發而動全身”，但確有一些案件盤根結錯，影響廣泛。為了保障和促進社會主義市場經濟的發展，維護社會秩序穩定，保護公民、法人和其他組織的合法權益，必須公正、及時地處理房地產糾紛案件。

特別應當指出的是：土地問題是一個政策性很強的問題。一方面它關系到國家經濟建設發展的大局，另一方面又涉及許許多多農民的切身利益。因征地、用地問題引起群眾集體上訪的事件在某些年份曾出現上升的趨勢，其主要原因，或是由于一些地區的政府和有關部門未能嚴格執行國家土地政策，或是由于某些干部工作方法不當，甚至以權謀私，激化了與群眾的矛盾，由此造成局部地區社會不穩定。發展經濟建設與保護群眾利益從根本上說是一致的，各級黨政政府領導及工作人員在辦任何事情的時候，都不應當忽視這個問題。中國需要穩定、改革、發展。穩定是基礎，改革是動力，發展是目的。為了有利于推動房地產業健康發展、有利于維護正常的房地產時常秩序、有利于保護房地產當事人的合法權益，必須把房地產市場活動納入法制化底軌道，必須依法正確處理各類房地產糾紛案件。

無論是審判、仲裁，或是行政處理，都應堅持兩個基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效維護房地產及其市場秩序的最后防線。

4、我國房地產法的基本原則。

答：房地產法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產所調整的社會經濟關系的客觀要求，又要能對房地產法的立法、行政執法、司法和守法具有普通指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據法律、法規和政策文件，我國房地產法的基本原則有：①土地公有原則。社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展，土地不僅是資源，而且是資產，我國實行了土地社會主義公有制，我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。②土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度，農村集體經濟組織經過批準，可以彩土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業，農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。③十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地、保護耕地就是保護我們的生命線，十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為，要堅持實行土地用途管制制度。④房地產綜合開發利用原則。房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。⑤城鎮住房商品化原則。國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件，逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。⑥宏觀調控與市場調節相結合原則。在房地產權益關系和管理關系中，國家以科學的管理方法來宏觀調控指導，適當放開，而由市場去調節。

第二篇：房地產復習資料

1房地產的分類：a.按房屋的用途劃分（居住用房、辦公用房、商業營業用房、其他用房）b.按房屋的所有權性質劃分（國有房產、勞動群眾集體所有、公民私人所有用房、涉外房產、其他房產）c.按房屋所有制和管理形式劃分（公有房產、全民單位自管公有房產、集體單位自管公有房產、代管房產、撥用房產、中外合資房產、外國房產、私有房產、其他房產）。

2地產的分類：1.生活居住用地2.工業用地3.對外交通運輸用地4.商業、金融業用地5.倉庫用地6.科教事業用地7.黨政機關用地8.市政公用設施9.衛生防護用地11.特殊用地12.其他用地。3房地產的特征：a.房產的物理特征：1.固定性2.單件性3.耐久性

4.有限性b.房地產的經濟特征：1.地產價格常要借助房產價格表現出來2.房地產開發周期長、投資大3.房地產投資的流動性較差4.房地產具有保值性和增值性c.房地產的社會特征：1.房地產在生產經營過程中涉及復雜的法律關系2.房地產往往受到福利制度和社會保障制度的影響3.房地產消費反映出較強的社會風俗和生活習慣。4房地產市場的類型：1.房產市場2.地產市場3.房地產金融市場4.房地產勞務市場5.房地產技術信息市場

5房地產市場的主體與客體：主體分為：供應商、需求方、融資方、代理方。客體主要是指作為房地產市場的中介和房地產經紀人。6房地產市場的特點：1.房地產市場的都市性2.房地產市場的區域性

3.房地產市場的壟斷性4.房地產市場的統一性5.房地產市場供給的稀缺性。

7房地產市場的功能：1.為參與者提供交換場所和機會2.為參與者提供各種經濟、技術信息。

8房地產市場的作用：1.可以促進房屋生產的產業化和住宅消費的商品化2.可以促進居民消費結構的優化3.可以促進中國產業結構的合理化4.可以調節城鎮住房的供求關系。

9為什么要對房地產市場管理：1.市場經濟體制本身要求政府對房地產市場采取必要的宏觀管理措施2.國民經濟總量平衡的目標要求對房地產市場加強管理3.要調整和優化產業結構必須對房地產市場加強管理4.房改工作的推進要求對房地產市場加強管理。

10房地產市場管理的目標：1.創造良好的房地產市場條件，保障房地產市場機制的運行2.促進房地產經營企業公平合理的競爭3.保證房地產市場中房屋總供給與總需求的基本平衡4.維護房地產交易各方的利益。

11房地產市場管理的原則：1.統一領導分級管理、相互協調2.多種管理手段相結合3.管而不死，活兒有序4.為基層服務的原則。12房地產市場管理的內容：a.從交換關系的角度來看：1.房地產買賣市場的管理2.房地產租賃市場的管理b.從管理機構的角度來看：

1.房地產的產權管理、產籍管理、行業管理2.房地產市場的工商行政管理（房地產交易秩序的管理、房地產交易合同的管理、房地產企業經營資質的管理、房地產信息的管理）3.房地產市場的稅收管理（房地產、契稅、營業稅、所得稅、工地增值稅）。

13房地產市場管理的手段：計劃手段、經濟手段、法律手段、行政手段。

14市場營銷的內涵：1.市場營銷 是創造性的活動2.市場營銷是自愿的交換活動3.市場營銷是滿足人們需求的活動4.市場營銷是系統的管理過程5.市場營銷是企業參與社會的“紐帶”。

15房地產市場營銷的特點：1.營銷產品的地域差異性2.營銷活動的社會復雜性3.營銷決策的時機的重要性4.營銷技術的專業性。16房地產營銷決策過程：1.認識問題2.擬定各種行動方案3.收集資料4.評估備選方案。

17房地產市場營銷環境的特點：1.客觀性2.不可控性3.關聯性4.層次性5.差異性6.動態性。

18房地產市場營銷微觀環境分析包括：1.房地產開發商自身2.房地產開發商的供應者（表現：1.資源供應的可靠性是房地產市場營銷活動順利開展的前提2.資源的質量將直接影響房地產產品的質量3.資源價格的變動，導致開發成本隨之同方向變動，但對營銷活動的影響較為復雜。）3.房地產開發商的顧客4.房地產營銷中介5.房地產開發商競爭者6.房地產開發商的公眾（分類：金融類公眾、新聞媒體類公眾、政府及壟斷機構類公眾、社會團體類公眾、地方公眾、內部公眾、其他公眾）。

19房地產市場營銷宏觀環境分析：a.自然環境（1.土地資源日趨緊張2.環境破壞日益嚴重3.政府對環境的干預度日漸加強）b.人口環境（1.城市人口規模與增長2.城市人口構成3.家庭結構變化）d.技術環境e.經濟環境（1.經濟發展水平2.居民收入水平3.物價水平變動4.貨幣政策）f.政治法律環境（1.房地產市場宏觀調控政策2.房地產法律法規）g.文化環境。

20、Swot分析的步驟：1.界定清楚分析對象2.構造swot分析矩陣，進行swot分析3.進行swot評價，選擇發展戰略。

21房地產市場需求的特點：一房地產市場需求的多樣性與層次性、二房地產市場需求的雙重性與綜合性、三房地產市場需求的可替代性與關聯性。

22房地產購買行為的主要影響因素：一心理因素（動機、知覺、學習、態度）、二個人因素（年齡、家庭生命周期、職業、經濟狀況、生活方式、個性特征）、三社會因素（相關群體、角色和地位、社會階層）、四文化因素。

23房地產消費者購買行為的描述：一誰來購買房地產、二為什么要購買房地產、三在哪里購買房地產、四在何時購買房地產、五購買什么房地產、六如何購買房地產。

24房地產消費者購買決策的過程：一確認需求、二收集信息（個人來源、經驗來源、公眾來源、商業來源）、三評估選擇、四購買決策、五購后行為。

25房地產市場發展戰略（三種）及各種戰略適用于什么情況：一密1.房地產的物理特征有 固定性 單件性 耐久性 有限性 集型發展戰略（市場滲透、市場開發、產品開發）適用于:現有產品2.房地產市場的交易主體可分為 供應方 需求方 融資方 代理方或現有市場尚存在營銷機會的情況。即當企業準備發展壯大時，應該3.房地產購買行為的主要影響因素包括 心理因素 個人因素 社會因首先考慮企業的現有產品是否有改進的可能，或者是否存在尚未發掘素和文化因素 的市場機會，從而以現有產品和市場為基礎，從中挖掘更大的市場潛房地產促銷方式主要有 人員促銷 非人員促銷阿 力。二一體化戰略（后向一體化、前向一體化、水平一體化）適用于:4.房地產市場細分的原則有 差異性原則 可衡量性原則 可進入性在企業財力較為富裕時，或者“業務鏈”上供（或銷）對該企業營銷原則和可盈利性原則 有較大影響的情況下才考慮采用。三多樣化戰略（同心多樣化、水平1.以下哪種環境中，企業適合采用發展型戰略（A）A企業內部優勢多樣化、復合多樣化）適用于：當企業的財力富裕，但是在目前的業明顯，外部機會充分B外部機會充分，但企業內部存在劣勢 務領域又沒有更多或更好的發展機會，或者如果在目前的業務領域里C企業內部優勢明顯，外部存在威脅D企業內部存在劣勢，外部存繼續經營，風險過于集中，可考慮采取多樣化發展戰略。在威脅 26房地產市場基本競爭戰略：一總成本領先戰略、二差異化戰略、2.一下哪種情況不適用于低開高走調價策略（B）A樓盤綜合素質較三專一化戰略 高，初期優勢不明顯或者市場發展趨向不明B產品具有創新性，27房地產市場調查的原則：一準確性原則、二及時性原則、三針對賣點獨特而鮮明C 大盤或超大盤D 同類產品供應量大，競爭激烈 性原則、四系統性原則、五競技性原則。3.房地產促銷組合策略包括（D）28房地產市場調查的類型：一探測性調查、二描述性調查、三因果A推式策略B 拉式策略C推拉結合D 以上都是 性調查 4.下面哪項不是房地產廣告的特點（C）29房地產市場調查的內容：一宏觀環境調查、二城市房地產市場需A區域性和針對性B時效性C差異性 D獨特性 求狀況調查、三消費者購買行為調查、四城市房地產供應狀況調查、5.房地產新產品開發的創新策略包括（D）五項目中長期主要競爭者調查。A房地產產品的規劃設計創新B房地產產品的開發過程創新30房地產市場調查的程序：一調查準備階段（提出問題，明確目標；C房地產產品的服務創新D以上都是 進行初步情況分析，必要時進行非正式調查；確定需要收集的資料信 息，選定資料搜集方法；調查問卷設計；擬定調查計劃書；建立調查組織）、二正式調查階段、三分析總結階段 31房地產市場預測的作用：一準確的市場預測是房地產開發商進行營銷決策的前提、二準確的市場預測是房地產開發商制定營銷策略的依據、三準確的市場預測是房地產開發商提高經濟效益的重要基礎。32房地產市場預測的類型：一房地產宏觀市場預測和房地產微觀市場預測、二短期預測、中期預測和長期預測、三定性預測和定量預測。33房地產市場預測的內容：一房地產市場需求預測、二房地產市場供給預測、三房地產市場價格預測、四房地產市場銷售前景預測。34房地產市場預測的程序：一明確預測目標、二擬定預測計劃、三收集整理資料、四選定預測方法，建立預測模型、五分析評價預測結果、六寫出預測報告

35、房地產市場細分的原因（作用）：1）任何一家開發商都不可能滿足整個市場對房地產產品的所有需求，而只能滿足部分需求。因此，開發商必須在市場細分的基礎上，選擇一個或幾個目標市場，之后還應進行有效定位。2）發現新的市場機會。3）開發商制定和調整營銷策略。4）實現最佳經濟利益。

36、房地產市場細分的原則：1）差異性原則2）可衡量性原則3）可進入性原則4）可盈利性原則。

37、房地產整體產品的內涵：為人們提供多種需求的物質實體和相應的服務結合體。包含核心產品、形式產品、延伸產品等三個層次。1）核心產品：基本利益和使用功能。比如滿足居住需要，獲得辦公、生產的場所，獲取保值增值受益實現投資，滿足炫耀。2）形式產品：核心產品的基本載體和借以實現的形式。包括區位、質量、戶型、外觀造型等等。3）延伸產品：獲得的附加服務和利益。包括信息咨詢，說明書，按揭保證，裝修，物業等。

38、房地產產品規劃的原則：1）先總后分原則2）先外后內3）先弱后強4）先實后虛5）先分后合6）先專后普。

39、房地產產品組和 1）產品組合的廣度：開發商的產品組合所擁有的產品線數目。擁有的產品線越多，產品組合的廣度越寬，反之越窄。2）深度：開發商的每條產品線中所擁有的產品項目的平均數，計算公式：深度=產品項目總數/產品線總數。40、房地產新產品種類：1）全新型房地產新產品2）更新型3）改良型4）仿制型

41、房地產定價方法： 1）成本導向定價法：定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。主要包括：成本加成定價法，目標收益定價法。2）需求導向定價法：基于消費者需求，依據消費者對產品的價值的理解和需求強度來制定產品價格。包括：認知價值定價法，區分需求定價法。3）競爭導向定價法：以競爭對手價格為基礎，綜合考慮競爭雙方的力量對比和各自產品特色的條件下，制定價格。包括：高于對手價格定價，低于對手價格定價，隨行就市定價。（高于對手價格定價：適用于在區域性市場處于領導者地位的開發商的產品，或者特色鮮明的產品。）4）可比樓盤化量化定價法：又稱市場比較法，是最常用的方法。將本樓盤和周邊樓盤或可比性強的樓盤進行比較，進而確定本樓盤價格的定價方法。關鍵點有三：一是樓盤選擇，二是可比因素選擇，三世權重確定。成本定價時下限，需求定價是上限，競爭是定價重要參考。

42、房地產分銷渠道的類型及優缺點（1）分銷渠道的類型：按層次分為長短渠道，按每層中間商數量分為寬窄渠道（2）房地產分銷渠道的類型和優缺點 1）直接分銷優缺點。優點：第一、節省銷售費用，第二、利于更好掌握目標市場動態，第三、有效控制節奏和銷售價格，第四、樹立良好企業形象。缺點：銷售力量不足，銷售人員素質不高，市場覆蓋面不夠 2）間接分銷優缺點。優點：第一、營銷專長上，代理商更專業，第二、代理商擁有客戶資料豐富。缺點：第一、開發商市場敏感度下降，第二、開發商對銷售節奏難以把握，第三、代理費使開發商銷售費用增加，加重了購房者負擔，第四、選擇了素質差的代理商，不利于開發商信譽。3）第三種渠道模式，開發商和代理商聯合一體分銷模式。

第三篇：檔案法規復習資料

1、_1999年5月5日_國家_檔案局_頒布實施《中華人民共和國檔案法實施辦法》，共_6章31條_，制定依據_《檔案法》_,屬于檔案_行政法規_。

2、《外國人和外國組織利用我國檔案試行辦法》于_1991年12月26日_通過，_1992年7月1日_由_國家檔案局_頒布實施，屬于_檔案行政規章_，依據_《檔案法實施辦法》_制定。

3、《機關檔案工作條例》由國家檔案局_1983年4月28日_頒布實施，共_6章30條_

4、《科學技術檔案工作條例》共_6章36條_，_1980年3月27日_通過，_1980年12月27日_頒布實施

5、《檔案館工作通則》共_5章26條_，有國家檔案局_1983年4月26日_頒布實施

6、《普通高等學校檔案管理辦法》由_國家教委_于_1989年10月10日_頒布實施，共_9章48條_

7、《關于加強國家檔案工作的決定》，_國務院常委會_于_1956年3月27日_通過，_1956年4月16日_頒布實施

8、《各級國家檔案館開放檔案原則》_國家檔案局_在_1991年第2號令_發布，_1992年7月1日_實施 建國后發布的檔案行政法規：

1、1950年《關于征集革命歷史文物令》

2、1951年《公文處理暫行辦法》

3、1954年《中國共產黨中央及省市級機關文書處理工作與檔案工作暫行條例》

4、1955年《國家檔案局組織簡則》

5、1956年《中國共產黨縣級機關文書處理工作與檔案工作暫行辦法》

《關于加強國家檔案工作的決定》 3月27日通過，4月16日實施6、1959年《關于統一管理黨政檔案的通知》

7、1966年6月13日《關于揭發檔案工作中反黨反社會主義黑線的通知》

8、1969年國家檔案局撤銷，1979年恢復9、1980年起草《檔案法》共_6章27條_，_1987年9月5_日通過，_1988年1月1日_實施，_1996年7月5_日修訂

商朝的檔案管理方法：

① 歸檔②集中管理檔案（保管存放于宗廟中）③有專門的經管人員（宗教官員—巫、史）④有了簡單的分類⑤有了簡單的編目

西周的檔案管理制度：

① 從中央到地方普遍設置專職的檔案人員（太史總管）②建立“副本制度”

② 璽印制度④藏于金匱

秦朝的檔案管理制度：

① 行文制度（抬頭制度，避諱制度）

② 文書種類：

皇帝專用_制_（用于王朝國家頒布重大制度）

_詔_（頒布一般制度）

大臣專用_奏__章_

③“焚書令”

唐朝檔案法規：

?法律形式：_律_、_令_、_格_、_式_

?文檔工作制度：

①一曰漏泄，二曰稽緩，三曰忘誤，四曰違失②一文一事制度

③ 貼黃（壓黃）制度：公文用黃紙書寫，寫錯了用同樣大小的黃紙貼上重寫

④ 簽押、判署制度⑤歸檔制度（保管于甲庫）⑥檔案的統計制度（年終）

⑦ 鑒定銷毀制度⑧檔案的典交制度

?檔案工作的律令：

① 針對文書起草（避諱制度）

② 文書郵遞：小事5日成，中事10日成，大事20日成③ 文書保密制度④關于偽造、毀壞、篡改檔案的制度

宋朝檔案法規制度：

① 重申了唐朝各項制度②提出了“引黃制度” ③用白紙寫公文

④檔案集中保存于“甲閣庫” ⑤《宋刑統》

元朝檔案發對制度：

① 圓僉文卷制度②沿襲宋朝制度一些制度③照刷磨勘文卷制度

明朝檔案法規制度：

①《明大法》②禁繁文制度

清朝檔案法規制度：

1723年雍正帝改革①書吏任期5年，不允許重役②重申了“副本”制度

國民政府時期檔案法規的特點：

?《文件處置辦法》瞿秋白

?文書檔案改革運動

① 1933年國民黨在第四次“反圍剿”失敗后由甘乃光發起

② 內容：“文檔連鎖”

實行“三統一”（統一分類、統一編號、統一登記）

③ 意義：這次改革是不徹底的，只波及少數門類部門

法國檔案法規的形式：《穡月七日法令》

?時間：1794年6月25日

?內容：①每周向公眾開放3天②實行集中統一管理檔案③建立國家檔案館和地方檔案館網絡 ?意義：①是世界歷史上第一部資產階級檔案工作專門法令

②是世界檔案史上第一部成文的檔案大法③實現了法蘭西共和國檔案的集中

④第一次提出了檔案開放原則，使檔案館性質發生根本性能轉變

⑤為資產階級國家的檔案法規建設提供了可供效仿的模式，起到先驅的作用

檔案的立法原則：

① 保護檔案財富的原則②懲戒違反檔案法規原則③科學民主性能原則

④和諧一致原則⑤穩定性與變更性相結合的原則⑥導向性原則

我國古代檔案法規的特點：

① 都是為統治階級服務②體現和確保了等級特權制度③諸發合一的包容性

④內容多、涉及面廣⑤帶有明顯的繼承性和連續性

⑥具有嚴密的控制性⑦有具體的量刑標準

我國近代檔案法規的特點：

① 檔案法規性質、內容的_混合性_②檔案行政法規的_專門性_

② 檔案法規的_異質性_(指一個社會在同一時間里，同時顯示出不同制度、不同行為和不同的觀點)《檔案法實施辦法》中規定獎勵的范圍：

①在檔案的收集、整理等_“八大環節”_中作出顯著成績的②對檔案的_保護_作出顯著成績的③對檔案的_編研_作出顯著成績的④珍貴檔案捐贈給國家的⑤同違反檔案法規的行為作斗爭，表現突出的春秋戰國的檔案法制：① _“刑鼎”_，鄭國的子產，晉國的范宣子；②_“竹鼎”_

檔案立法程序：_起草_、_審議_、_通過_、_公布_

按照檔案法律規范表現形式的不同，主要分為_禁止性規范_、_義務性規范_和_授權性歸規范_

按照檔案法律內容確定性程度，主要分為_確定性規范_、_委任性規范_和_準用性規范_

按照檔案法律規范對人們行為規定或限定的范圍，可分為_強制性規范_和_任意性規范_

兩河流域是_泥板檔案_，古埃及是_紙草檔案_

檔案的封閉期是_30~50年_

刑事處罰的主體是_人民法院_

《檔案法》條款：①對永久保管的檔案分__一、二、三__級管理，必要時由國家檔案局批準

②_中央、省、市級機關_滿_20_年向國家檔案館移交，_縣級_滿_10_年向國家檔案館移交

③一級檔案，_嚴禁出境_；二級檔案，經_國家檔案_局批準可以出境

三級檔案，經_省級檔案局_審批可以出境

④建國前檔案，自_1999年5月5日_起開始開放；建國后檔案，滿_30_年開放

⑤_經濟_、_科技_、_文化_類檔案，可隨時開放

⑥_國家公安部_、_外交部_、_國防部_、_安全部_的檔案，保管期限是_50年_可延期開放

⑦_經常利用的檔案_應當以縮微品代替原件

⑧中國公民、組織持合法證明可利用已開放的檔案

外國人、組織可利用已開放的檔案，但需要有關機關批準及前往檔案館的同意才可利用,需提前_30_天申請,復制檔案需填寫復制申請單，需館長批準

我國公民、組織需經前往檔案館的同意，可利用未開放的檔案

未移交檔案館的檔案，需要經保存檔案的的單位同意，可利用檔案

檔案的利用指檔案的_閱覽_、_復制_、_摘錄_

⑨歷史檔案從1980年全部開放

⑩處罰額度：單位（1~10萬元）；個人（500~5000元）

《關于加強國家檔案工作的決定》主要內容、歷史背景、意義：

?主要內容：

⑴規定了國家全部檔案工作范圍①建（建國后）②革（革命歷史檔案1921~1949）③舊（舊政權檔案）⑵規定了檔案工作的任務：

要在統一管理國家檔案的原則下，建立國家檔案制度，科學管理這些檔案，以便于國家機關和科學研究工作的利用。

⑶規定了檔案工作的基本原則

⑷提出了3項具體任務

② 全面推行文書處理部門立卷，建立統一的歸檔制度

③ 對建國后頭7年新形成的檔案進行整理

④ 積極收集清理散存在各地的革命歷史檔案和舊政權檔案

?歷史背景：社會發展的需要，檔案事業發展的需要

?意義：是建國后第一個有關檔案規章的法規性文件

⑴現實意義：①促進了檔案機構的變化②促進了檔案人員的培養

③促進了“八大環節”④促進了國家檔案局任務的加強

⑵歷史意義：①首次以法規的形式體現出黨和國家的檔案工作政 ②為我國檔案事業建設奠定了基礎③提高了人們對檔案、檔案工作的認識 ④為后來檔案工作原則、制度的建立打下基礎 你認為我國目前檔案法制環境中存在哪些問題？如何改善？

?存在的問題

⑴檔案法制環境中的困區：①社會的法制意識淡薄（“權大于法”，有的人認為《檔案法》是一部軟法，強制力不夠）②對法規體系的管理協調不夠③對執法程序的管理強調不夠

⑵教育環境中的盲區⑶工作環境中的空區

⑷監督環境中的閉區（權利機關、行政機關、黨的機關等都有監督的權利和義務，造成針對性不強）?對策改善

⑴立法解困⑵優教治盲（優化教育的內容、形式結構、系統要素）

⑶以實填空（創造條件、由虛變實）⑷由閉拓開

現階段我國檔案行政執法中的問題是什么？應當采取哪些對策解決？

?存在的問題

⑴執法意識淡薄⑵職能定位不適⑶檔案執法機制尚未完善

⑷檔案執法人員素質有待提高⑸懲處力度不夠

?對策

⑴依法確定檔案行政部門執法主體資格⑵強化檔案行政執法觀念，改變淡薄意識

⑶規范縣級以上檔案行政部門執法機構的編制與職責

⑷完善檔案執法機制，加強檔案執法監督⑸努力培養一支過硬的檔案行政執法隊伍

如何結合我國市場經濟特點加強檔案法制建設？

① 在檔案立法與執法中，應當注意吸取市場經濟法制管理中合理部分

② 檔案法制建設應正確處理市場經濟條件下各類檔案的歸屬與流向

③ 借鑒國外發達國家檔案立法經驗，并促使我國檔案法制與國際接軌

④ 抓緊重要檔案法規的制定，形成有中國特色的現代檔案法規體系⑤加強檔案執法力度

為什么要加強網絡環境下的檔案法制建設？

① 做好網絡環境下的檔案法制建設，是對國家信息化建設的重要貢獻

② 做好網絡環境下的檔案法制建設，能夠為辦公自動化建設及日常檔案管理提供法律保證

③ 做好網絡環境下的檔案法制建設，能夠為數字檔案館的建設保駕護航

簡述檔案法規的作用

① 指引作用②調節作用③保障作用④強制作用⑤教育作用⑥評價作用⑦預測作用 檔案法律和檔案政策的差異

① 制定機關不同。檔案法律制定主體是人大常委會，檔案政策制定主體是黨和政府。

② 意志屬性不同③使用手段不同④表現形式不同⑤作用程度不同⑥實施效力不同 簡述檔案法律與檔案職業道德的區別

① 二者的表現形式不同。檔案職業道德是約定俗成的，違反了檔案職業道德不一定是觸犯法律

② 二者具體內容存在較大的差異。檔案法律是明確的，既有對檔案的義務，又有人們利用檔案的權利，而檔案職業道德更多的是規范檔案工作人員的行為和對他們的具體要求。

試述《檔案法》頒布的歷史條件、主要內容、性質、特點與意義？

?歷史條件

⑴著眼于改革開放⑵以憲法為依據

⑶借鑒國外的立法經驗①前蘇聯⒈《列寧檔案法令》 1918年6月1日

⒉《前蘇聯國家檔案全宗條例》1980年

②法國⒈《穡月七日法令》1794年6月25日

⒉《法蘭西共和國檔案法》1979年

⑷符合我國我情⑸承襲我國古代、近代現代的檔案法規

?主要內容

⑴第一章總則⑵第二章檔案機構及其職責⑶第三章檔案的管理

⑷第四章檔案的利用與公布⑸第五章法律責任⑹第六章附則

?性質

?特點

① 具有中國社會主義初級階段特點②借鑒國外并聯系中國檔案工作實際特點

③ 具有強調保管立足利用的特點④具有廣泛的權威性和普遍約束力的特點

檔案行政執法的重點、難點與關鍵是什么？

⑴重點：貫徹與遵守禁止性檔案法規

⑵難點：貫徹與遵守義務性檔案法規

⑶關鍵：貫徹與遵守授權性檔案法規

檔案法制與檔案法治放入區別？

① 檔案法制的核心是檔案法律制度，檔案法治是指治理國家檔案事業的理論、原則、方略

② 檔案法制關注的是檔案管理秩序，檔案法治是指依法治理檔案事業

③ 檔案法制存在于任何歷史類型的國家中，檔案法治僅存在于資本主義社會和社會主義社會 簡述檔案法規學研究的內容

①檔案法規學原理②檔案法規的歷史③《檔案法》的創造、內容和實施

④其他檔案法規⑤相關的其他法律

簡答檔案法規學與檔案學、法學的關系

① 由于法律調整的社會關系比檔案法律調整的社會關系要錯綜復雜，因此法學的研究具有綜合性，檔

案法規學和檔案學研究具有單一性。

② 檔案學和法學研究范圍防范，檔案法規學研究范圍狹窄

③ 檔案學和法學研究的歷史長遠，檔案法規學是新型學科

檔案法規學的研究對象及其任務

?研究對象：

① 第一種看法:研究對象為檔案法②第二種：檔案法規和檔案法制③檔案法律規范與檔案法律 ④檔案法規的本質及產生發展規律⑤檔案法規產生、發展與實施規律的科學

?研究的任務：運用馬克思主義的法學原理和檔案學理論，建立檔案法規學理論體系和具有中國特色的檔案法規體系，為我國檔案法制實踐提供理論指導。

外國檔案立法原則

①保護檔案財富原則②檔案集中管理原則③檔案機構獨立性原則④檔案開放與利用原則 我國檔案立法原則

① 保護檔案財富原則②懲戒違反檔案法規行為原則③科學民主立法原則④導向性原則 ⑤檔案法規與其他法規內外和諧一致原則⑥穩定性與變更性相結合原則

我國法制建設基本原則

①有法可依②有法必依③執法必嚴④違法必究

檔案法規形式結構

① 檔案法規名稱②制定發布檔案法規的機關名稱③序言（說明）④目錄

⑤注釋⑥附錄⑦生效時間

檔案行政法規種類

①對檔案行政事務作出全面系統規定的文件②對某一方面檔案行政工作作出部分規定的文件 ② 對某一項檔案行政工作作出比較具體規定的文件

檔案行政規章的種類

①部門規章和地方規章②方法性規章和解釋性規章③必須遵照執行的規章和參照執行的規章 檔案行政規章的特點

① 制定程序比法律簡便②內容具有專業性③檔案行政規章的規定比檔案行政法規更明確 檔案法律與檔案政策的關系

①政策是制定法律的依據②政策是原則，沒有約束力③法律是比較明確的，具有約束力

檔案法律關系主體：檔案法律關系的參加者或當事人，在檔案管理活動中享有的檔案法定權利（即法

權）和承擔法定檔案義務機構或個人。

檔案使用權：按照檔案的性能和作用，在不消滅檔案本身的前提下，加以利用，以滿足某項工作和生

活需要的權利。

檔案立法程序：有權的國家機關制定、修改、補充、廢止。

《機關檔案工作條例》：內容6章30條，1983年由國家檔案局制定，由中辦、國辦發布。包括總則、機

關檔案工作體制、檔案接收、檔案管理利用、移交、附則。

檔案行政法規：由國務院制定發布的，根據憲法和法律制定的有關國家檔案行政管理的規范性文件 81年《決議》:1981年是對立法解釋、司法解釋、行政解釋的內容、主體、權限做了明確的規定 檔案立法：國家及特定機關依照特定的職權、程序，制定、修改和廢除檔案法律的活動。

檔案行政規章：（制定主體：國務院各部、委、辦、局和18個較大的城市）由國家最高檔案當局制定

制定發布并執行的有關檔案管理活動的規范性文件的總稱。

檔案開放：個人及國家檔案館根據有關法律法規的規定，把處于封閉狀態的檔案控制在一定范圍內的人使用的檔案，首次向社會公布，提供給社會各方面使用的活動。

檔案法規：由國家制定或認可的，以檔案法為中心的，有關檔案、檔案工作方面的法律、法令、條例、通則、辦法等的總稱。

《穡月七日法令》：1794年6月25日，第一次提出檔案開放原則，使檔案館性質發生根本性轉變，是

世界歷史上第一部資產階級檔案工作專門法令，是世界檔案史上第一部成文的檔案大法，實現了法蘭西共和國檔案的集中。

檔案監控權：以各國的檔案政策和檔案法律為依據，通過強有力的措施，以國家強制力確保國家全部

檔案監督控制的權利。

檔案所有權：指檔案所有權的主體依法享有對檔案客體占有、使用、收益、處分權。

《列寧檔案法令》：1918年6月1日，列寧簽署、發布在消息報上，確定了集中統一管理檔案工作的原

則，并在檔案史上第一次提出了國家檔案全宗這一概念，是第一部社會主義檔

案法令，標志著檔案史上一個新的時期的到來。

檔案法律：指國家根據統治階級的利益和意志制定的，由擁有立法權的國家機關依照一定的立法程序，制定的有關檔案方面的法律條款，以及憲法、基本法和其他法律中有關檔案的法條。

《漢謨拉比法典》：古代巴比倫第一個王朝第六個國王漢莫拉比，從繼承王位第二年開始組織人力刻寫。

正本是刻在高6英尺黑色玄武巖石板上，又叫“石柱法”；副本是泥板檔案，在亞述王國首都尼尼微檔案圖書館內發現。

檔案處分權：是決定檔案的命運和歸宿的權利，及對檔案進行處置，分為事實處分和法律處分。

公布檔案：指以某種形式將檔案首次公布于眾，任何組織和個人都有可能成為檔案公布的主體，檔案公

布權是指檔案所有者享有的公布檔案的權利。

第四篇：房地產法規論文

目 錄

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相關概念............................................................................................................1

1.1房地產.....................................................................................................1 1.2房地產市場.............................................................................................1 1.3旅游房地產.............................................................................................1 1.4避暑度假房地產.....................................................................................1 2.1一級市場的供給.....................................................................................2 2.2二級市場的供給.....................................................................................2 3.房地產市場的需求............................................................................................2

3.1住宅市場需求分析.................................................................................2

3.1.1殘存性剛需..................................................3 3.2.1投機性剛需..................................................3

3.2商業用房市場需求分析.........................................................................4 4.重慶避暑度假房地產分析................................................................................4 4.1重慶避暑旅游房地產開發狀況.....................................................................4

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發...................4

4.4重慶避暑地產開發的對策.....................................................................6

參考文獻................................................................................................8

I

摘要

改革開放以來，房地產業從無到有由小到大一躍成為了國民經濟新的經濟增長點和消費熱點。隨著中國城市化進程的加快，城市規劃與房地產開發之間的非協調發展的現象日益突出，對城市的可持續發展造成了嚴重影響。重慶作為一個典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產消費旺盛，開發已形成較大規模。通過闡釋相關概念，房地產供需分析，重慶避暑度假房地產市場現狀及消費特點，對房地產市場進行分析。

關鍵詞：重慶；房地產供需；避暑房地產 II

1.相關概念

1.1房地產

房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

1.2房地產市場

房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

1.3旅游房地產

旅游房地產是借助旅游資源所開發的用于市場銷售的房地產項目，它具有旅游、休閑、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地產

避暑度假房地產屬于旅游房地產的細分范疇，它是指借勢旅游景區所開發的，能為人們在酷暑季節提供避暑條件，以避暑納涼為賣點的旅游房地產項目。避暑度假房地產依托于相對高海拔景區，具有幾大特性，首先它依托于高山旅游景區，夏季氣溫較為涼爽，能吸引住戶前往避暑納涼；其次，它具有季節性消費特點，大多是在酷暑季節居住使用，其他季節因寒冷，空置較為嚴重；此外，避暑度假房產側重于盛夏避暑，但也兼顧養生、旅游、休閑度假等功能。

2.房地產市場的供給

依房地產市場的層次來分，房地產市場可以分為一級、二級和三級市場。—級市場是指國家出讓建設用地給房地產商的土地出讓市場；二級市場是指房地產商與房地產消費者之間的房地產交易市場：三級市場是指房地產消費者之間的房地產交易市場。目前我國的一二級市場出現了不同程度的壟斷，這也是我同房地 1

產業出現泡沫的重要原因。

2.1一級市場的供給

我國人地矛盾緊張，在新增的城市用地中，部分是通過城市外延增加的，這其中有很大—部分是耕地。過度的占用耕地對生態環境和我國的國民經濟帶來負面的影響。所以國家對城市建設用地的供給控制在一定的限度之內，—級市場的土地供給量是很有限的。加上很多的房地產商在拍的土地后，不立即進行開發，而是期待土地升值，以獲得更多的利潤，造成一級市場的土地閑置，使原本緊張的供需矛盾更加尖銳，房價持續上揚。決定一些城市地價飆升的主要原因，是當地政府對土地壟斷收入的追求。土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，許多地方的土地收入已經漲到地方財政的一半。地方政府對土地價格的抬高，直接影響了房地產的成本，成為房價居高不下的一大重要原因。

2.2二級市場的供給

在我國當前的房地產市場中，寡頭壟斷是十分明顯的。房地產市場往往被一些大房地產公司所壟斷。作為生活必須品的住宅，其需求彈性非常的小，價格的升高對需求的減少量的影響很少。房地產開發商在掌握了二級市場供給壟斷后，都通過價格的提高來獲得更多的利潤，使房價一再飆升，而不必擔心銷售量的減少。土地購置面積和上地開發面積是決定商品住宅長期供給的指標，購置面積和開發面積的下降都將導致長期住宅供給的下降。

房屋作為生活必須品，其本身的需求是有剛性的，而且隨著房價的提高，房屋成為很多人投機的目標。開發商有意的減少房屋的供給量，就是二級市場供小于求，房價必然有增無減。大戶型相比，中小戶型的利潤空間低。同樣的成本，售價卻相差甚遠，相對于小戶型而言，大戶型更容易做出品質，更容易包裝，另外大戶型產品多定位為高收入家庭，因此價格提升的空間較大。因此很多開發商都把重點放在開發大戶型上，中小戶型的開發數量偏少，這就使很多居民雖然有購房的需求，但是卻無力夠買價格昂貴的大戶型房屋，造成供需的結構性矛盾。

3.房地產市場的需求

3.1住宅市場需求分析

2015 年— 2016 年左右，市場需求主要有兩大需求構成，即殘存性剛需和

投機性剛需。

3.1.1殘存性剛需

殘存性剛需，指部分具有購買條件、購買能力，購買意愿的少量需求群體，對房屋本身有迫切需求，即便知道房價會大幅下跌，也會由于客觀的需求壓力做出購買行為。目前有四大殘存剛需群體。

第一類：急需自住的剛需群體，如需要結婚的年輕人、全家移居到本地的家庭、拆遷戶等。需求特征是非投資類需求，大多數屬于首次購房。客觀現實性需求極強，這部分需求者一般會選擇購房總價較低或保值空間較高的樓盤。資金支付絕大多數采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群體所占比例大約占到殘存剛需的總量的 60% 左右。

第二類：單位福利購房群體。這部分需求主要集中在政府、國營企業、事業單位等國家公職單位，一般是所在單位進行福利購房或給予巨大的購房補貼。需求特征是需要在特定的時期內購房，因為不是用自己的錢購房，對房價下跌不敏感，所以帶有一定的投機心理。這部分群體通常是全款購房，所占比例大約占到殘存剛需總量的 15% 左右。

第三類：房價下跌對自己沒有實質影響的高端群體，如企業家、高收入人群。此群體一般不關注投資，主要集中在提升生活品質或辦公之用（外地在本地購置休閑或它用），清楚房價會下跌，但下跌損失對其自身的經濟實力的影響微乎其微，或房屋的使用價值遠遠高于下跌損失。資金支付方式是全款或按揭，但大多數會使用按揭購房。大約占到殘存剛需總量的 15%。

第四類：非自購類的綜合性、投機性需求群體。企業為特殊的個人購房，個人為特殊關系的他人購房。如贈予式購房、補貼式購房。這部分群體，擁有房屋產權的人不是出資方，屬于對特殊關系的一種感情維護，或特殊關系方清楚知道一旦錯過一定時期，自己將不與之保持維系關系，處于危機考慮和投機心理迫使對方購房（如：婚外戀群體）。這部分通常是全款購房，大約占到殘存剛需的總量的 10% 左右。

3.2.1投機性剛需

投機性剛需，指因為某種投機性機遇的出現，導致不必承擔房產下跌風險，即便有市場風險，但這種風險可以由它方承擔，而使其做出逆勢購房的決定。這

其中又分為非道德投機性剛需和不道德的投機性剛需。

（1）非道德投機性剛需，如單位福利購房，單位為其支付一定的首付，并承諾繳納一定比例的月供，首付和月供比例已將市場風險全部化解。

（2）不道德的投機性剛需，如婚外戀群體，為了維系第三者感情購房或第三者擔心關系不能持久迫使其購房。因為第三者并不是出錢的主體，因此房產下跌來說，對第三者沒有直接的損失，買房者對房屋本身沒有需求，第三者才是投機性需求者。這部分購房者通常是全款購房。

3.2商業用房市場需求分析

今后三年，商用地產受到市場沖擊影響的力度不是很大，甚至可能有回升之勢，商用地產市場需求主要分為投資和自用兩類。

(1)投資類。這部分群體主要集中在一部分有大量閑錢，為了保值、增值等考慮，投資購買商用地產，短期來說用于出租，長期來說用于升值。

(2)自用。這部分群體主要是自身本身存在很強烈的需求，用于自用或自主經營，如開公司，開鋪子或其它經營項目。

4.重慶避暑度假房地產分析

重慶作為一個典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產消費旺盛，開發已形成較大規模。

4.1重慶避暑旅游房地產開發狀況

旺盛的避暑房消費潛力，周邊豐富的避暑旅游資源，推動了重慶避暑度假旅游地產的快速發展。

4.1.1旅游景區助推避暑房開發

重慶周邊區縣有著豐富的避暑旅游資源，高海拔山地相對較多，分布著眾多高山旅游景區。這些景區是重慶乃至國內知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景區雙雙被評為世界自然遺產和國家5A級景區。伴隨著各地政府對旅游經濟的重視，重慶眾多區縣已把旅游當做區縣新型城鎮化建設以及振興山區經濟的支 柱產業和重要的經濟增長點。同時，利用旅游景區資源大量推進旅游房地產的開發，已成為各地推動縣域經濟發展的重要一環。

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發

對于開發商而言，由于不少旅游地產項目離市區較遠，所拿土地價格較低。同時，近些年旅游地產開發也不斷升溫，實力開發企業紛紛進軍旅游地產。重慶旅游地產已從最早的小打小鬧進入超大盤階段，上千畝的項目不計其數，如仙女山的芳草地雪嶺仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宮仙女山假日國際社區、豐都的隆鑫瀾天湖、黑山谷的金科中華養生城；綦江的鑒山國際等。

近些年來，重慶避暑度假樓盤房價也不斷得到攀升。仙女山旅游地產從2007年起步，當時的房價是每平方米2000多元，現在則達到6000元以上。

4.1.3外地景區避暑房與重慶競爭激烈

由于看好重慶市民避暑消費潛力，周邊省份紛紛開發避暑度假房產，吸引重慶投資者購買。如湖北利川、貴州桐梓、習水、遵義等地，憑借自身的價格優勢和重慶樓盤競爭，甚至云南、四川等地也加入重慶避暑房市場的爭奪。周邊省份的避暑樓盤，既有本地開發商，也有大量來自重慶的開發企業，比如重慶的南方、錦天、力帆、金科、大川等一大批房企紛紛布局貴州旅游房產；在利川蘇馬蕩，有30多家重慶企業在此開發避暑旅游地產。周邊省份避暑房極具價格以及氣候優勢。比如，貴州習水距離重慶主城100多公里，習水的旅游房產單價僅為1480元。湖北利川謀道鎮蘇馬蕩推出的精裝避暑房，有的最低總價不足10萬元。超低性價比，分流了大量重慶避暑房產消費，其中在湖北利川謀道鎮蘇馬蕩，購房者中重慶人占了80％。

4.2重慶避暑度假地產市場消費特點

4.2.1消費越來越走向剛需化、全民化

重慶避暑度假房大多總價在30萬元以下。假日經濟的興起，也使得都市居民有了避暑消費的閑暇。交通條件的改善以及自駕車的迅猛增長，也使得人們選擇周邊區縣避暑房產顯得不再遙遠。此外，住宅市場受到政策持續打壓，消費者住宅投資受限，旅游地產持續升溫，投資者從物業保值升值角度更愿意考慮選擇避暑度假房地產。

4.2.2季節性消費冷熱明顯

購房者在使用時具有典型的候鳥式消費特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重慶最熱的三個月時間集中居住。也有的住戶受工作時間限制，只是在這期間的周

末居住使用。避暑旅游地產樓盤銷售也基本上是靠天吃飯，集中在夏季，天氣越熱，避暑房銷售越是火爆。這樣也造成了很多避暑房“賣三個月吃飽管全年”的現象。購房者通常盛夏時看房能現實體會到夏季的酷暑炎熱，從而產生較大購買欲望，往往出現下手過快，沖動購買。當居住時問過少，裝修、維修不便時，往往產生后悔。

4.2.3購房看重涼爽度和消費成本

與購買城市一般住宅稍有不同的是，購房者在選擇避暑度假房時更看重避暑消費的一些特殊要求。除了考慮與一般住宅相同的價格、環境綠化等因素外，消費者還更看重其涼爽度、距離、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考慮，該避暑旅游房產在最熱季節能否達到25度以下溫度，前往該地距離遠近，路上所花費用(過路費、油費)，購物、買菜等是否方便，是否裝修房等等。

4.2.4低總價、低門檻成為主流

重慶避暑房產品更趨于低總價、投資低門檻。目前仙女山樓盤套內單價已經賣到了7000—8000元，黑山谷則在4000—5G00元，房價已不便宜。由于市場競爭激烈，就要求開發企業控制總價，重慶避暑旅游房地產一般單套房控制在30萬元以內。此外，重慶一些避暑度假酒店房，也紛紛推出分時度假以及投資理財式產品，項目熱銷市場。

4.3重慶避暑地產開發存在的問題

盡管重慶避暑旅游房地產開發水平不斷提高，市民消費潛力巨大，但也出現了一些景區避暑房開發過濫，環境破壞嚴重，資源承載量壓力過大，生活配套跟不上等問題

4.4重慶避暑地產開發的對策

發展避暑度假房產業，對于提升重慶區縣經濟社會發展，帶動落后山區致富，釋放市民休閑消費，都有著非常重要的戰略意義。重慶避暑旅游房地產市場具有較好的發展前景。從全國而言，重慶避暑旅游房地產價格相對不高，因此未來市場相對看好。避暑度假房是重慶房地產重要的細分市場，必須從整體上把握這一市場的穩健有序，使之健康可持續發展。（1）采取穩健步驟，有計劃有節奏開發

避暑度假房開發不能一哄而上、竭澤而漁。要做好景區避暑度假房開發長遠規劃，有節奏供地，嚴格項目審批。強化生態環境保護，保護景區森林及自然生態資源，防止過濫開發。（2）強化基礎設施建設

為居民提供必要的生活設施做好避暑旅游開發區域交通建設，避免出現盛夏避暑熱季景區擁堵狀況。提早完善水電氣基礎設施，保證居民居家供應。做好居民生活配套，如打造商業配套，包括酒店、商場、超市、汽車修理廠、農貿市場、醫務室等。

（3）注重社區文化設施建設，增加文化、體育、娛樂設施建設

避暑房小區要打造社區文化，開設老年大學，引導業主健康生活。在旅游地產的開發中，要注意細分市場，針對年輕人的產品，修建一些娛樂、運動場所，針對老年人修建老年活動中心、醫療機構等設施。

（4）加強避暑旅游房地產開發資質管理，提升開發進入門檻

規范避暑旅游房地產銷售管理，明晰信息公示，嚴控小產權房，規范房產理財產品，維護購房者利益。（5）強化后期物業服務

要解決好房屋裝修、房屋維修、房屋租賃問題。物業管理部門應通過借助網絡，方便業主房屋出租，解決住戶避暑房利用率低的問題。（6）注重科技節能技術在避暑房開發中的運用

在避暑地產的下一步打造中，開發商應該增加更多的科技元素，比如地暖等設備的運用，從而延長房屋的使用期，讓消費者在天氣寒冷的季節也能夠到度假房居住。

(7）注重避暑度假地產開發人才的培養

避暑房開發人才要懂地產、懂旅游、懂運營、懂服務和懂商業，使之注重避暑度假房產的品牌建立，提升產品的品質以及差異化。

參考文獻

[1]宋丁關于旅游住宅地產的十點提示《特區經濟》[J]2003，(3)40一43． [2]王潔、黃華旅游房地產的概念與范疇辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48． [3]黃亮、李剛旅游房地產概念解析及相關問題探討《生產力研究}[J]2011，(1)125． [4]李竹成主編.房地產經濟專業知識與實務.北京：團結出版社，2001 [5]劉潤秋，蔣永穆，論房價決定地價[J]，社會科學研究，2005(6)：44-48 [6]陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費經濟，2005(2)：52-54 [7]黃聚河，外國政府控制房價的有效經驗及啟示[J]，價格理論與實踐，2007(3)：47-48 8

第五篇：房地產中介法規

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

房地產中介服務

房地產中介服務，是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中，為當事人提供專業服務的經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

房地產咨詢，是指有關機構為房地產活動的當事人提供房地產信息、技術、政策法規等方面服務的活動。

房地產評估，是指房地產專業估價人員，根據估價目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學的方法，并結合估價經驗與對影響房地產價格的因素的分析，對房地產的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。

房地產經紀，是指房地產經紀機構及人員，為促成他人房地產交易而提供居間、代理等專業服務，并收取傭金等服務費用的經濟活動。

房地產中介是一個令人又愛又恨的機構，愛在它能為買房者提供便利，恨在部分中介人做出的不道德的，有損我們大眾的利益的事，如2007年11月14日，深圳天安國際大廈C座17樓的“中天置業”總部，大門緊鎖、債主紛紛上門。當日，“中天置業”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實。據悉涉案金額高達1.7億元。曾經的“全國房地產經紀百強企業”一夜崩盤。“中天置業”給樓市交易、房產中介、市民消費、政府監管都敲了一聲警鐘。

為什么在各類房地產交易秩序整治活動不斷深化的大環境下，房地產中介機構侵害消費者利益、違法違規現象仍然頻發？誠然巨大的利益驅動，使得房地產中介公司不惜冒違法成本是其最直接的原因，但是否還存在其它因素導致房地產中介行業違法違規現象屢禁不絕？

1房地產中介行業法制建設滯后，法律體系不完善 建設部作為房地產中介的行業行政主管部門，其制定的部門規章《城市房地產中介服務管理規定》缺乏針對性和操作性，無法適用現在各種頻發的違法違規行為。如該法主要的罰則是針對中介資質和營業范圍，而對最為常見的侵害消費者利益的違法違規行為的中介機構法律責任沒有相應的規定。有的只是針對“房地產中介服務人員”的法律責任，而沒有針對中介機構的法律責任規定。

2房地產中介行業的政府監管存在多頭管理、管罰分立情況，必然影響行政監管效率 目前我國房地產中介行業管理以工商行政部門和建設行政部門為主，其它價格、財政等相關部門為輔。在這種行政管理體制下，建設行政部門雖然作為行業主管部門，但涉及一些具體的違法違規經營行為的處罰時卻沒有相應的處罰權，往往是由工商行政管理部門進行行政處罰。

3法律法規適用和處罰的主體主要是中介機構和執業人員，而針對中介機構的其他工作人員的處罰卻沒有相應的規定

某些不法中介機構處心積慮、挖空心思，掩飾違法違規行為關鍵環節的操作，一旦出現問題推脫了事。舉賺取差價為例，現實生活里中介機構絕對不會以機構或者經紀人的身份出現在中間人的角色上，也絕對不會將中間差價打入中介機構的帳戶內。扮演中間人的往往是中介機構的一般工作人員甚至是沒有勞動關系的關聯人，只有中介機構的人員心知肚明其中的關聯關系。如果問題暴露，最多也只是落得失察之責。除非當事人自認，否則行政機關難以有證據證明該違法行為系中介機構的行為或者出于其授意。

4具體的房地產中介行業行政政策和管理措施，公眾知曉度不夠，且缺乏相應的法制保障

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

以交易資金監管為例，在2006年12月29日建設部中國人民銀行發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（住房[2006]321號），要求房地產中介機構實行交易資金銀行監管制度。但是，房屋作為重大生活資料，一般的消費者鮮少交易，故并不熟悉其中的法律法規，對政策和措施更是門外漢，很多消費者根本不知道還有監管帳戶，也不知道如何區別銀行監管帳戶。中介機構之所以置這些政令與不顧，是因為幾乎沒有違法成本。這些好的政令雖然具有法律效力，但并不具有相應的罰則。在法律人看來，沒有罰則的法律如同一紙空文。

如果中天置業也切實落實這一制度，我想就不會有今天的老板卷款而逃的事件發生。隨著中國經濟與世界的接軌，房地產中介勢必受到國外的沖擊，競爭會更加激烈。面對我國房地產中介服務出現的諸多不足，如何解決內外問題，增強競爭力與抗風險能力，促進房地產中介健康發展？

首先，建立健全相應的法律法規，不斷完善房地產中介行業法律規范。各級立法機關應當與時俱進，針對各種新情況，陸續出臺各種法律法規，解決有法可依的問題。法網恢恢，使得在法律層面堵住漏洞。

其次，在監管方面，一是盡可能詳細地列出針對房地產中介服務機構及其服務人員的禁止性行為，包括代理限制轉讓、抵押、出租的房產和超越業務范圍經營、多頭執業、冒名執業、欺詐、惡意串通等禁止性行為，以及無資質執業活動等違法行為；二是將房地產中介服務機構及其服務人員的相關情況在其經營場所醒目位置進行公示；三是房地產中介服務機構按要求向有關部門報送統計報表；四規定了信用檔案制度，即房產行政主管部門建立房地產中介服務機構信用檔案，記錄他們的基本情況、業績、誠信或經查實的過錯及違法行為，向社會公布，將房地產中介服務機構及其服務人員的信譽公之于眾。這樣構成了較為完整的內外信用監督體系。

最后，政府行政主管部門應通過各種渠道加強法制宣傳和風險提示。不僅充分告知消費者所享有的權利和中介機構應當承擔的義務，而且對新發現的違法模式應立即廣為宣傳告知。提高普通民眾對房地產市場及相關領域的了解，增強買賣雙方的自我保護意識。當買賣者利益受到損害時應通過各種手段得到相應的賠償。

房地產市場的飛速發展帶動了中介行業的欣欣向榮，而反過來，房產中介對房地產市場也有不可忽視的影響。如今的房產市場雖然出現了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是進步的。抓住機遇，迎接挑戰，治理好房產中介行業的問題，將會促進房地產市場的健康發展和社會的和諧進步。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。