第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)法規(guī)大全(律師必備)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)用法律法規(guī)大全-法律法規(guī) 房地產(chǎn)法規(guī)

一、綜合 10 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994.7.5）10 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（2003.8.12）18 關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知（2002.5.23）21 關(guān)于進(jìn)一步做好整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)問題的通知（2002.8.7）26

二、房地產(chǎn)用地 27

（一）一般規(guī)定 27 中華人民共和國土地管理法（1998.8.29）27 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（1998.12.27）40

（二）土地取得 47 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990.5.19）47 城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法（1992.12.4）50 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2002.5.9）52 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2003.6.11）55 關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知（2002.8.26）58 國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知（1999.9.22）60 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（1992.2.24）63 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定（1998.2.17）67 上海市房屋土地資源管理局關(guān)于《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第三十一條適用范圍的解釋（2003.2.26）70 上海市土地使用權(quán)出讓辦法（2001.5.14）71 市政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市房地資源局等四部門制訂的《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》的通知（2001.7.26）77 關(guān)于商業(yè)等六類內(nèi)資項(xiàng)目用地實(shí)行土地使用權(quán)出讓有關(guān)問題的通知（1995.1.1）82 關(guān)于土地使用權(quán)拍賣有關(guān)問題的函（1999.9.15）84 關(guān)于依法收回國有土地使用權(quán)后停止辦理該地塊房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的通知（2002.8.26）86

（三）土地權(quán)屬 86 土地登記規(guī)則（修正）（1995.12.28）86 關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知（1997.1.3）96 國家外匯管理局關(guān)于外商收購境內(nèi)土地使用權(quán)外匯登記有關(guān)問題的批復(fù)（2002.7.4）98 關(guān)于印發(fā)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的通知（1995.3.11）100 土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法（2003.1.3）106

（四）土地開發(fā)、建設(shè) 110 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法（1990.5.19）110 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法（1999.8.4）113 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知（2002.12.20）115 閑置土地處置辦法（1999.4.28）116 建設(shè)用地計(jì)劃管理辦法（1996.9.18）118 建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法（1999.3.2）120 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法（2001.7.25）124

（五）相關(guān)司法解釋 126 最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)（1998.9.1）126 最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)（2002.10.11）126 最高人民法院關(guān)于土地被征用所得的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸被征地單位所有的復(fù)函（1995.1.16）127

三、房地產(chǎn)開發(fā) 128

（一）一般規(guī)定 128 中華人民共和國城市規(guī)劃法（1989.12.26）128 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（2002.8.26）133 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知（2002.2.25）136

（二）房地產(chǎn)開發(fā) 138 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例

（1998.7.20）138 《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的決定（2001.11.20）145 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（2000.3.29）150 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費(fèi)登記卡試行辦法（2003.5.30）156

四、房地產(chǎn)建設(shè) 157

（一）一般規(guī)定 157 中華人民共和國建筑法(1997.11.1)157 國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范建筑市場秩序的通知(2001.10.30)166 上海市建筑市場管理?xiàng)l例(1997.11.3)170 關(guān)于修改《上海市建筑市場管理?xiàng)l例》的決定(2003.10.10)179

（二）房地產(chǎn)建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 180 實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定(2000.8.25)180

（三）建筑工程項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo) 182 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法(1999.8.30)182 工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法(2000.6.30)190 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法(2001.6.1)193 工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法(2003.3.8)202 招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法(2000.7.1)216 評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定(2001.8.1)218 建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)工程招標(biāo)投標(biāo)管理的規(guī)定(1998.8.6)227 上海市建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(1988.6.17)231

（四）建筑工程項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì) 239 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例(2000.9.25)239 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場管理規(guī)定(1999.1.21)244 建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法(2002.12.4)251 建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法(2000.10.18)254 工程建設(shè)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦法(2003.8.1)258 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(2001.7.25)264 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定(2002.1.7)269 外商投資建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)管理規(guī)定(2002.9.27)271 《外商投資建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)管理規(guī)定》的補(bǔ)充規(guī)定(2003.12.19)274 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(1988.12.28)275 上海市國外設(shè)計(jì)施工單位承接建設(shè)工程管理規(guī)定(1985.11.25)279

（五）建筑業(yè)企業(yè)管理 281 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(2001.4.18)281 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見(2001.5.28)287 外商投資建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定(2002.9.29)296 《外商投資建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定》的補(bǔ)充規(guī)定(2003.12.19)300 關(guān)于印發(fā)《建設(shè)部關(guān)于外商投資建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定中有關(guān)資質(zhì)管理的實(shí)施辦法》的通知(2003.4.8)301 關(guān)于做好在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)工作的通知(2003.9.28)304 建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例(2003.11.24)306

（六）建筑工程施工 316 建筑工程施工許可管理辦法(1999.10.15)316 建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定(1992.1.1)319 建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法(2001.11.5)324 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法(2004.2.3)327 關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見(2003.2.23)330 建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法(1995.7.1)333 上海市建設(shè)工程承發(fā)包管理辦法(1996.12.30)338

（七）建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量管理 343 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(2000.1.10)343 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(2000.6.26)357 上海市建設(shè)工程材料管理?xiàng)l例(1999.11.26)359 上海市建設(shè)工程施工安全監(jiān)督管理辦法(1996.8.16)364 上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法(1997.12.19)370

（八）建筑工程監(jiān)理 377 建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定(2001.1.17)377 工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(2001.8.23)379 工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見(2001.11.14)386 房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）(2002.7.25)391 工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定(1996.1.1)399 上海市人民政府關(guān)于修改《上海市建設(shè)工程監(jiān)理管理暫行辦法》的決定(2003.8.1)403 關(guān)于印發(fā)《上海市建設(shè)工程監(jiān)理管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》的通知(1999.10.1)404

（九）建筑工程項(xiàng)目驗(yàn)收 411 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法(2000.4.7)411 建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收管理辦法(2001.12.11)413 建設(shè)部關(guān)于貫徹執(zhí)行建筑工程勘察設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范若干問題的通知(2002.8.12)416 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測量及房屋面積計(jì)算管理工作的通知(1999.3.12)418 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定(1998.9.1)420 上海市建設(shè)工程竣工備案實(shí)施細(xì)則(2001.1.8)421 最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知(1992.11.25)433 最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)(2002.6.11)433

五、房地產(chǎn)買賣 434(一)一般規(guī)定 434 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定(2001.8.15)434 城市商品房預(yù)售管理辦法(2001.8.15)439 商品房銷售管理辦法(2001.4.4)441 上海市房地產(chǎn)登記條例(2002.10.31)448 上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定(2003.4.23)461 關(guān)于印發(fā)《實(shí)施＜上海市房地產(chǎn)登記條例＞的補(bǔ)充規(guī)定

（一）的通知(2003.6.24)465 上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法(1997.4.30)468 關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知(2004.1.9)479

（二）住房公積金、商品房貸款 481 《住房公積金管理?xiàng)l例》(2002.3.24)481 住房公積金會計(jì)核算辦法(2000.1.1)487 住房公積金會計(jì)核算辦法補(bǔ)充規(guī)定(2000.6.13)500 中國人民銀行關(guān)于降低個人住房公積金貸款利率的通知(2002.3.1)500 建設(shè)部關(guān)于降低住房公積金存、貸款利率的通知(2002.3.6)501 商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定(1995.7.31)501 中國人民銀行個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法(1999.9.30)503 中國人民銀行個人住房貸款管理辦法(1998.5.9)507 中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(2003.6.5)510 保險(xiǎn)公司個人住房抵押貸款保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)會計(jì)處理規(guī)定(2000.12.20)513

（三）商品房面積與價(jià)格 513 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(1995.12.1)513 關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(2002.3.27)515 商品住宅價(jià)格管理暫行辦法(1992.8.10)516

（四）房屋買賣 519 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003.3.24)519 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法(1999.4.19)523 關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知(2002.1.31)525 關(guān)于印發(fā)《上海市實(shí)施〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉細(xì)則》的通知(1995.6.4)527 關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理若干問題的通知(1997.9.26)531 市政府批轉(zhuǎn)市計(jì)委等六部門關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見的通知(2001.7.16)535 上海市人民政府關(guān)于同意調(diào)整商品房預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)(2000.9.18)537 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售新標(biāo)準(zhǔn)的通知(2000.11.29)537 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知(2001.2.26)539 關(guān)于預(yù)售商品住房交付時建筑面積增減處理辦法的通知(2002.5.27)540 關(guān)于規(guī)范商品房銷售行為若干問題的通知(2003.3.25)541 關(guān)于印發(fā)上海市房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓試行辦法的通知(1998.7.31)542 關(guān)于房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓不再單獨(dú)審批有關(guān)問題的通知(2002.7.8)544(五)房地產(chǎn)廣告中介機(jī)構(gòu)規(guī)定 545 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(1996.12.30)545 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知(2002.3.25)548 關(guān)于在房地產(chǎn)銷售廣告中標(biāo)注忠告性用語的通知(2002.6.4)549 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定(2001.7.23)550 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定(2001.12.18)554 城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法(1992.9.7)557 關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題的通知(1995.6.23)560 國家計(jì)委、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于明確國有資產(chǎn)評估中房地產(chǎn)評估收費(fèi)問題的通知(1996.8.22)560 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定(2003.3.4)561

六、房屋租賃、抵押 563(一)房屋租賃 563 城市房屋租賃管理辦法(1995.5.9)563 關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知(2000.12.7)569 上海市房屋租賃條例(2000.7.1)570 上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見

（一）(2000.6.27)576 上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見

（二）(2000.6.28)579 上海市房屋土地資源管理局關(guān)于廢止商品房預(yù)租等房屋租賃規(guī)范性文件的通知(2001.1.22)583

（二）房屋抵押 583 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(1997.6.1)583 住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法(2000.5.16)590 建設(shè)部關(guān)于重申房地產(chǎn)抵押登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理的緊急通知(1996.7.18)592 上海市房地產(chǎn)抵押辦法(2000.1.1)593 關(guān)于貫徹《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》若干問題說明(1995.1.19)607

七、房屋拆遷 609

（一）一般規(guī)定 609 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(2001.6.13)609

（二）拆遷工作管理 613 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定(1991.7.4)613 國家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于發(fā)布城市房屋拆遷管理費(fèi)的通知(1993.1.18)614 房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則(1993.12.1)615 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的通知(2003.12.1)616 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(2004.1.1)617 上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則(2001.10.29)620 關(guān)于印發(fā)《上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》的通知(2002.2.5)631 上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定(2002.2.24)631

（三）相關(guān)司法解釋 634 最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)(1996.7.24)634

八、房產(chǎn)管理 635(一)房屋權(quán)屬管理 635 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(1997.10.24)635 建設(shè)部關(guān)于頒布全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告(1997.11.12)638 建設(shè)部對“關(guān)于適用《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定有關(guān)問題的請示”的答復(fù)(1998.1.1)639 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法(2001.8.29)639 建設(shè)部對“關(guān)于適用《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定有關(guān)問題的請示”的答復(fù)(1998.1.1)645

（二）物業(yè)管理 645 物業(yè)管理?xiàng)l例(2003.6.8)645 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知(2003.6.26)654 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003.6.26)655 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》的通知(2003.6.26)660 業(yè)主大會規(guī)程(2003.6.26)661 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法(2000.1.1)666 城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994.3.23)667 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知(2003.11.13)669 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例(1997.5.28)672 上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》若干意見的通知(2003.9.9)679 上海市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》的若干意見(2003.8.20)679 關(guān)于本市居住房屋交易期間物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)支付等問題的通知(2002.8.5)681

九、房地產(chǎn)稅費(fèi)規(guī)定 682

（一）一般規(guī)定 682 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例(1986.9.15)682 中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例(1951.8.8)682 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金管理中心有關(guān)稅收政策的通知(2000.9.1)685 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知(2003.7.15)685 關(guān)于工程勘察設(shè)計(jì)單位體制改革若干稅收政策的通知(2000.3.24)686

（二）土地稅費(fèi)規(guī)定 686 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例(1988.9.27)686 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(1995.1.27)687 關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定(1988.10.24)690 關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定(1989.12.21)692 關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法(1992.9.21)693 關(guān)于＂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物＂和＂經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓＂稅目若干征稅問題的通知(1990.8.28)694 國家稅務(wù)總局、國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知(1996.1.10)695 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(1995.5.25)696 轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《印發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的通知》及本市的補(bǔ)充規(guī)定(1995.7.14)698 轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》及本市具體補(bǔ)充規(guī)定(1995.12.4)699 關(guān)于貫徹實(shí)施土地增值稅征收管理的補(bǔ)充規(guī)定(1995.11.13)700 關(guān)于土地增值稅若干具體征收問題的規(guī)定(1997.3.28)701

（三）契稅規(guī)定 703 中華人民共和國契稅暫行條例(1997.7.7)703 中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則(1997.10.28)705 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù)(1998.5.29)707 國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)(1999.6.3)707 國家稅務(wù)總局關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問題的批復(fù)(1999.7.8)708 國家稅務(wù)總局關(guān)于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復(fù)(1999.9.16)708 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知(2000.11.29)708 稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)(2002.7.10)709 國家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復(fù)(2002.12.18)709 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知(2003.8.20)710 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記不征契稅的批復(fù)(2002.8.16)711 上海市財(cái)政局關(guān)于本市貫徹《中華人民共和國契稅暫行條例》的若干意見(1997.12.31)711 關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅問題的批復(fù)(2002.3.19)712 關(guān)于動拆遷后重新承受土地、房屋權(quán)屬征免契稅問題的通知(2001.6.6)713

（四）所得稅規(guī)定 713 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)住房制度改革中涉及的若干所得稅業(yè)務(wù)問題的通知(2001.4.6)713 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知(2001.12.20)715 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知(2003.7.9)716 關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知(1999.12.2)719

（五）營業(yè)稅規(guī)定 721 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知(2001.4.19)721 國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營房地產(chǎn)收入納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知(1994.4.7)722 關(guān)于營業(yè)稅增設(shè)＂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物＂和＂經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓＂稅目的通知(1990.8.22)722 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知(1996.11.22)723 國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)(1994.12.6)723 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)(1996.12.12)724

（六）外資企業(yè)稅費(fèi)規(guī)定 724 國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知(1999.12.21)724 關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知(2000.3.8)725

第二篇：房地產(chǎn)法規(guī)論文

目 錄

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相關(guān)概念............................................................................................................1

1.1房地產(chǎn).....................................................................................................1 1.2房地產(chǎn)市場.............................................................................................1 1.3旅游房地產(chǎn).............................................................................................1 1.4避暑度假房地產(chǎn).....................................................................................1 2.1一級市場的供給.....................................................................................2 2.2二級市場的供給.....................................................................................2 3.房地產(chǎn)市場的需求............................................................................................2

3.1住宅市場需求分析.................................................................................2

3.1.1殘存性剛需..................................................3 3.2.1投機(jī)性剛需..................................................3

3.2商業(yè)用房市場需求分析.........................................................................4 4.重慶避暑度假房地產(chǎn)分析................................................................................4 4.1重慶避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)狀況.....................................................................4

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發(fā)...................4

4.4重慶避暑地產(chǎn)開發(fā)的對策.....................................................................6

參考文獻(xiàn)................................................................................................8

I

摘要

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)從無到有由小到大一躍成為了國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)象日益突出，對城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。重慶作為一個典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產(chǎn)消費(fèi)旺盛，開發(fā)已形成較大規(guī)模。通過闡釋相關(guān)概念，房地產(chǎn)供需分析，重慶避暑度假房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及消費(fèi)特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)供需；避暑房地產(chǎn) II

1.相關(guān)概念

1.1房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)市場

房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)包括作為居民個人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。

1.3旅游房地產(chǎn)

旅游房地產(chǎn)是借助旅游資源所開發(fā)的用于市場銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它具有旅游、休閑、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地產(chǎn)

避暑度假房地產(chǎn)屬于旅游房地產(chǎn)的細(xì)分范疇，它是指借勢旅游景區(qū)所開發(fā)的，能為人們在酷暑季節(jié)提供避暑條件，以避暑納涼為賣點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。避暑度假房地產(chǎn)依托于相對高海拔景區(qū)，具有幾大特性，首先它依托于高山旅游景區(qū)，夏季氣溫較為涼爽，能吸引住戶前往避暑納涼；其次，它具有季節(jié)性消費(fèi)特點(diǎn)，大多是在酷暑季節(jié)居住使用，其他季節(jié)因寒冷，空置較為嚴(yán)重；此外，避暑度假房產(chǎn)側(cè)重于盛夏避暑，但也兼顧養(yǎng)生、旅游、休閑度假等功能。

2.房地產(chǎn)市場的供給

依房地產(chǎn)市場的層次來分，房地產(chǎn)市場可以分為一級、二級和三級市場。—級市場是指國家出讓建設(shè)用地給房地產(chǎn)商的土地出讓市場；二級市場是指房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場：三級市場是指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場。目前我國的一二級市場出現(xiàn)了不同程度的壟斷，這也是我同房地 1

產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫的重要原因。

2.1一級市場的供給

我國人地矛盾緊張，在新增的城市用地中，部分是通過城市外延增加的，這其中有很大—部分是耕地。過度的占用耕地對生態(tài)環(huán)境和我國的國民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面的影響。所以國家對城市建設(shè)用地的供給控制在一定的限度之內(nèi)，—級市場的土地供給量是很有限的。加上很多的房地產(chǎn)商在拍的土地后，不立即進(jìn)行開發(fā)，而是期待土地升值，以獲得更多的利潤，造成一級市場的土地閑置，使原本緊張的供需矛盾更加尖銳，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。決定一些城市地價(jià)飆升的主要原因，是當(dāng)?shù)卣畬ν恋貕艛嗍杖氲淖非蟆Ｍ恋匾呀?jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。事實(shí)上，許多地方的土地收入已經(jīng)漲到地方財(cái)政的一半。地方政府對土地價(jià)格的抬高，直接影響了房地產(chǎn)的成本，成為房價(jià)居高不下的一大重要原因。

2.2二級市場的供給

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，寡頭壟斷是十分明顯的。房地產(chǎn)市場往往被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。作為生活必須品的住宅，其需求彈性非常的小，價(jià)格的升高對需求的減少量的影響很少。房地產(chǎn)開發(fā)商在掌握了二級市場供給壟斷后，都通過價(jià)格的提高來獲得更多的利潤，使房價(jià)一再飆升，而不必?fù)?dān)心銷售量的減少。土地購置面積和上地開發(fā)面積是決定商品住宅長期供給的指標(biāo)，購置面積和開發(fā)面積的下降都將導(dǎo)致長期住宅供給的下降。

房屋作為生活必須品，其本身的需求是有剛性的，而且隨著房價(jià)的提高，房屋成為很多人投機(jī)的目標(biāo)。開發(fā)商有意的減少房屋的供給量，就是二級市場供小于求，房價(jià)必然有增無減。大戶型相比，中小戶型的利潤空間低。同樣的成本，售價(jià)卻相差甚遠(yuǎn)，相對于小戶型而言，大戶型更容易做出品質(zhì)，更容易包裝，另外大戶型產(chǎn)品多定位為高收入家庭，因此價(jià)格提升的空間較大。因此很多開發(fā)商都把重點(diǎn)放在開發(fā)大戶型上，中小戶型的開發(fā)數(shù)量偏少，這就使很多居民雖然有購房的需求，但是卻無力夠買價(jià)格昂貴的大戶型房屋，造成供需的結(jié)構(gòu)性矛盾。

3.房地產(chǎn)市場的需求

3.1住宅市場需求分析

2015 年— 2016 年左右，市場需求主要有兩大需求構(gòu)成，即殘存性剛需和

投機(jī)性剛需。

3.1.1殘存性剛需

殘存性剛需，指部分具有購買條件、購買能力，購買意愿的少量需求群體，對房屋本身有迫切需求，即便知道房價(jià)會大幅下跌，也會由于客觀的需求壓力做出購買行為。目前有四大殘存剛需群體。

第一類：急需自住的剛需群體，如需要結(jié)婚的年輕人、全家移居到本地的家庭、拆遷戶等。需求特征是非投資類需求，大多數(shù)屬于首次購房。客觀現(xiàn)實(shí)性需求極強(qiáng)，這部分需求者一般會選擇購房總價(jià)較低或保值空間較高的樓盤。資金支付絕大多數(shù)采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群體所占比例大約占到殘存剛需的總量的 60% 左右。

第二類：單位福利購房群體。這部分需求主要集中在政府、國營企業(yè)、事業(yè)單位等國家公職單位，一般是所在單位進(jìn)行福利購房或給予巨大的購房補(bǔ)貼。需求特征是需要在特定的時期內(nèi)購房，因?yàn)椴皇怯米约旱腻X購房，對房價(jià)下跌不敏感，所以帶有一定的投機(jī)心理。這部分群體通常是全款購房，所占比例大約占到殘存剛需總量的 15% 左右。

第三類：房價(jià)下跌對自己沒有實(shí)質(zhì)影響的高端群體，如企業(yè)家、高收入人群。此群體一般不關(guān)注投資，主要集中在提升生活品質(zhì)或辦公之用（外地在本地購置休閑或它用），清楚房價(jià)會下跌，但下跌損失對其自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的影響微乎其微，或房屋的使用價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于下跌損失。資金支付方式是全款或按揭，但大多數(shù)會使用按揭購房。大約占到殘存剛需總量的 15%。

第四類：非自購類的綜合性、投機(jī)性需求群體。企業(yè)為特殊的個人購房，個人為特殊關(guān)系的他人購房。如贈予式購房、補(bǔ)貼式購房。這部分群體，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人不是出資方，屬于對特殊關(guān)系的一種感情維護(hù)，或特殊關(guān)系方清楚知道一旦錯過一定時期，自己將不與之保持維系關(guān)系，處于危機(jī)考慮和投機(jī)心理迫使對方購房（如：婚外戀群體）。這部分通常是全款購房，大約占到殘存剛需的總量的 10% 左右。

3.2.1投機(jī)性剛需

投機(jī)性剛需，指因?yàn)槟撤N投機(jī)性機(jī)遇的出現(xiàn)，導(dǎo)致不必承擔(dān)房產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)，即便有市場風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)可以由它方承擔(dān)，而使其做出逆勢購房的決定。這

其中又分為非道德投機(jī)性剛需和不道德的投機(jī)性剛需。

（1）非道德投機(jī)性剛需，如單位福利購房，單位為其支付一定的首付，并承諾繳納一定比例的月供，首付和月供比例已將市場風(fēng)險(xiǎn)全部化解。

（2）不道德的投機(jī)性剛需，如婚外戀群體，為了維系第三者感情購房或第三者擔(dān)心關(guān)系不能持久迫使其購房。因?yàn)榈谌卟⒉皇浅鲥X的主體，因此房產(chǎn)下跌來說，對第三者沒有直接的損失，買房者對房屋本身沒有需求，第三者才是投機(jī)性需求者。這部分購房者通常是全款購房。

3.2商業(yè)用房市場需求分析

今后三年，商用地產(chǎn)受到市場沖擊影響的力度不是很大，甚至可能有回升之勢，商用地產(chǎn)市場需求主要分為投資和自用兩類。

(1)投資類。這部分群體主要集中在一部分有大量閑錢，為了保值、增值等考慮，投資購買商用地產(chǎn)，短期來說用于出租，長期來說用于升值。

(2)自用。這部分群體主要是自身本身存在很強(qiáng)烈的需求，用于自用或自主經(jīng)營，如開公司，開鋪?zhàn)踊蚱渌?jīng)營項(xiàng)目。

4.重慶避暑度假房地產(chǎn)分析

重慶作為一個典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產(chǎn)消費(fèi)旺盛，開發(fā)已形成較大規(guī)模。

4.1重慶避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)狀況

旺盛的避暑房消費(fèi)潛力，周邊豐富的避暑旅游資源，推動了重慶避暑度假旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展。

4.1.1旅游景區(qū)助推避暑房開發(fā)

重慶周邊區(qū)縣有著豐富的避暑旅游資源，高海拔山地相對較多，分布著眾多高山旅游景區(qū)。這些景區(qū)是重慶乃至國內(nèi)知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景區(qū)雙雙被評為世界自然遺產(chǎn)和國家5A級景區(qū)。伴隨著各地政府對旅游經(jīng)濟(jì)的重視，重慶眾多區(qū)縣已把旅游當(dāng)做區(qū)縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及振興山區(qū)經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時，利用旅游景區(qū)資源大量推進(jìn)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，已成為各地推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)。

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開發(fā)

對于開發(fā)商而言，由于不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，所拿土地價(jià)格較低。同時，近些年旅游地產(chǎn)開發(fā)也不斷升溫，實(shí)力開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。重慶旅游地產(chǎn)已從最早的小打小鬧進(jìn)入超大盤階段，上千畝的項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，如仙女山的芳草地雪嶺仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宮仙女山假日國際社區(qū)、豐都的隆鑫瀾天湖、黑山谷的金科中華養(yǎng)生城；綦江的鑒山國際等。

近些年來，重慶避暑度假樓盤房價(jià)也不斷得到攀升。仙女山旅游地產(chǎn)從2007年起步，當(dāng)時的房價(jià)是每平方米2000多元，現(xiàn)在則達(dá)到6000元以上。

4.1.3外地景區(qū)避暑房與重慶競爭激烈

由于看好重慶市民避暑消費(fèi)潛力，周邊省份紛紛開發(fā)避暑度假房產(chǎn)，吸引重慶投資者購買。如湖北利川、貴州桐梓、習(xí)水、遵義等地，憑借自身的價(jià)格優(yōu)勢和重慶樓盤競爭，甚至云南、四川等地也加入重慶避暑房市場的爭奪。周邊省份的避暑樓盤，既有本地開發(fā)商，也有大量來自重慶的開發(fā)企業(yè)，比如重慶的南方、錦天、力帆、金科、大川等一大批房企紛紛布局貴州旅游房產(chǎn)；在利川蘇馬蕩，有30多家重慶企業(yè)在此開發(fā)避暑旅游地產(chǎn)。周邊省份避暑房極具價(jià)格以及氣候優(yōu)勢。比如，貴州習(xí)水距離重慶主城100多公里，習(xí)水的旅游房產(chǎn)單價(jià)僅為1480元。湖北利川謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩推出的精裝避暑房，有的最低總價(jià)不足10萬元。超低性價(jià)比，分流了大量重慶避暑房產(chǎn)消費(fèi)，其中在湖北利川謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩，購房者中重慶人占了80％。

4.2重慶避暑度假地產(chǎn)市場消費(fèi)特點(diǎn)

4.2.1消費(fèi)越來越走向剛需化、全民化

重慶避暑度假房大多總價(jià)在30萬元以下。假日經(jīng)濟(jì)的興起，也使得都市居民有了避暑消費(fèi)的閑暇。交通條件的改善以及自駕車的迅猛增長，也使得人們選擇周邊區(qū)縣避暑房產(chǎn)顯得不再遙遠(yuǎn)。此外，住宅市場受到政策持續(xù)打壓，消費(fèi)者住宅投資受限，旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫，投資者從物業(yè)保值升值角度更愿意考慮選擇避暑度假房地產(chǎn)。

4.2.2季節(jié)性消費(fèi)冷熱明顯

購房者在使用時具有典型的候鳥式消費(fèi)特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重慶最熱的三個月時間集中居住。也有的住戶受工作時間限制，只是在這期間的周

末居住使用。避暑旅游地產(chǎn)樓盤銷售也基本上是靠天吃飯，集中在夏季，天氣越熱，避暑房銷售越是火爆。這樣也造成了很多避暑房“賣三個月吃飽管全年”的現(xiàn)象。購房者通常盛夏時看房能現(xiàn)實(shí)體會到夏季的酷暑炎熱，從而產(chǎn)生較大購買欲望，往往出現(xiàn)下手過快，沖動購買。當(dāng)居住時問過少，裝修、維修不便時，往往產(chǎn)生后悔。

4.2.3購房看重涼爽度和消費(fèi)成本

與購買城市一般住宅稍有不同的是，購房者在選擇避暑度假房時更看重避暑消費(fèi)的一些特殊要求。除了考慮與一般住宅相同的價(jià)格、環(huán)境綠化等因素外，消費(fèi)者還更看重其涼爽度、距離、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考慮，該避暑旅游房產(chǎn)在最熱季節(jié)能否達(dá)到25度以下溫度，前往該地距離遠(yuǎn)近，路上所花費(fèi)用(過路費(fèi)、油費(fèi))，購物、買菜等是否方便，是否裝修房等等。

4.2.4低總價(jià)、低門檻成為主流

重慶避暑房產(chǎn)品更趨于低總價(jià)、投資低門檻。目前仙女山樓盤套內(nèi)單價(jià)已經(jīng)賣到了7000—8000元，黑山谷則在4000—5G00元，房價(jià)已不便宜。由于市場競爭激烈，就要求開發(fā)企業(yè)控制總價(jià)，重慶避暑旅游房地產(chǎn)一般單套房控制在30萬元以內(nèi)。此外，重慶一些避暑度假酒店房，也紛紛推出分時度假以及投資理財(cái)式產(chǎn)品，項(xiàng)目熱銷市場。

4.3重慶避暑地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

盡管重慶避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高，市民消費(fèi)潛力巨大，但也出現(xiàn)了一些景區(qū)避暑房開發(fā)過濫，環(huán)境破壞嚴(yán)重，資源承載量壓力過大，生活配套跟不上等問題

4.4重慶避暑地產(chǎn)開發(fā)的對策

發(fā)展避暑度假房產(chǎn)業(yè)，對于提升重慶區(qū)縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，帶動落后山區(qū)致富，釋放市民休閑消費(fèi)，都有著非常重要的戰(zhàn)略意義。重慶避暑旅游房地產(chǎn)市場具有較好的發(fā)展前景。從全國而言，重慶避暑旅游房地產(chǎn)價(jià)格相對不高，因此未來市場相對看好。避暑度假房是重慶房地產(chǎn)重要的細(xì)分市場，必須從整體上把握這一市場的穩(wěn)健有序，使之健康可持續(xù)發(fā)展。（1）采取穩(wěn)健步驟，有計(jì)劃有節(jié)奏開發(fā)

避暑度假房開發(fā)不能一哄而上、竭澤而漁。要做好景區(qū)避暑度假房開發(fā)長遠(yuǎn)規(guī)劃，有節(jié)奏供地，嚴(yán)格項(xiàng)目審批。強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)，保護(hù)景區(qū)森林及自然生態(tài)資源，防止過濫開發(fā)。（2）強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

為居民提供必要的生活設(shè)施做好避暑旅游開發(fā)區(qū)域交通建設(shè)，避免出現(xiàn)盛夏避暑熱季景區(qū)擁堵狀況。提早完善水電氣基礎(chǔ)設(shè)施，保證居民居家供應(yīng)。做好居民生活配套，如打造商業(yè)配套，包括酒店、商場、超市、汽車修理廠、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)務(wù)室等。

（3）注重社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)，增加文化、體育、娛樂設(shè)施建設(shè)

避暑房小區(qū)要打造社區(qū)文化，開設(shè)老年大學(xué)，引導(dǎo)業(yè)主健康生活。在旅游地產(chǎn)的開發(fā)中，要注意細(xì)分市場，針對年輕人的產(chǎn)品，修建一些娛樂、運(yùn)動場所，針對老年人修建老年活動中心、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等設(shè)施。

（4）加強(qiáng)避暑旅游房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理，提升開發(fā)進(jìn)入門檻

規(guī)范避暑旅游房地產(chǎn)銷售管理，明晰信息公示，嚴(yán)控小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)范房產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，維護(hù)購房者利益。（5）強(qiáng)化后期物業(yè)服務(wù)

要解決好房屋裝修、房屋維修、房屋租賃問題。物業(yè)管理部門應(yīng)通過借助網(wǎng)絡(luò)，方便業(yè)主房屋出租，解決住戶避暑房利用率低的問題。（6）注重科技節(jié)能技術(shù)在避暑房開發(fā)中的運(yùn)用

在避暑地產(chǎn)的下一步打造中，開發(fā)商應(yīng)該增加更多的科技元素，比如地暖等設(shè)備的運(yùn)用，從而延長房屋的使用期，讓消費(fèi)者在天氣寒冷的季節(jié)也能夠到度假房居住。

(7）注重避暑度假地產(chǎn)開發(fā)人才的培養(yǎng)

避暑房開發(fā)人才要懂地產(chǎn)、懂旅游、懂運(yùn)營、懂服務(wù)和懂商業(yè)，使之注重避暑度假房產(chǎn)的品牌建立，提升產(chǎn)品的品質(zhì)以及差異化。

參考文獻(xiàn)

[1]宋丁關(guān)于旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》[J]2003，(3)40一43． [2]王潔、黃華旅游房地產(chǎn)的概念與范疇辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48． [3]黃亮、李剛旅游房地產(chǎn)概念解析及相關(guān)問題探討《生產(chǎn)力研究}[J]2011，(1)125． [4]李竹成主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù).北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001 [5]劉潤秋，蔣永穆，論房價(jià)決定地價(jià)[J]，社會科學(xué)研究，2005(6)：44-48 [6]陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2005(2)：52-54 [7]黃聚河，外國政府控制房價(jià)的有效經(jīng)驗(yàn)及啟示[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2007(3)：47-48 8

第三篇：房地產(chǎn)中介法規(guī)

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

房地產(chǎn)中介服務(wù)

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動。

房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析，對房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作出的估價(jià)、推測與判斷。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間、代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)活動。

房地產(chǎn)中介是一個令人又愛又恨的機(jī)構(gòu)，愛在它能為買房者提供便利，恨在部分中介人做出的不道德的，有損我們大眾的利益的事，如2007年11月14日，深圳天安國際大廈C座17樓的“中天置業(yè)”總部，大門緊鎖、債主紛紛上門。當(dāng)日，“中天置業(yè)”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實(shí)。據(jù)悉涉案金額高達(dá)1.7億元。曾經(jīng)的“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”一夜崩盤。“中天置業(yè)”給樓市交易、房產(chǎn)中介、市民消費(fèi)、政府監(jiān)管都敲了一聲警鐘。

為什么在各類房地產(chǎn)交易秩序整治活動不斷深化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)侵害消費(fèi)者利益、違法違規(guī)現(xiàn)象仍然頻發(fā)？誠然巨大的利益驅(qū)動，使得房地產(chǎn)中介公司不惜冒違法成本是其最直接的原因，但是否還存在其它因素導(dǎo)致房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)現(xiàn)象屢禁不絕？

1房地產(chǎn)中介行業(yè)法制建設(shè)滯后，法律體系不完善 建設(shè)部作為房地產(chǎn)中介的行業(yè)行政主管部門，其制定的部門規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》缺乏針對性和操作性，無法適用現(xiàn)在各種頻發(fā)的違法違規(guī)行為。如該法主要的罰則是針對中介資質(zhì)和營業(yè)范圍，而對最為常見的侵害消費(fèi)者利益的違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)法律責(zé)任沒有相應(yīng)的規(guī)定。有的只是針對“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員”的法律責(zé)任，而沒有針對中介機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任規(guī)定。

2房地產(chǎn)中介行業(yè)的政府監(jiān)管存在多頭管理、管罰分立情況，必然影響行政監(jiān)管效率 目前我國房地產(chǎn)中介行業(yè)管理以工商行政部門和建設(shè)行政部門為主，其它價(jià)格、財(cái)政等相關(guān)部門為輔。在這種行政管理體制下，建設(shè)行政部門雖然作為行業(yè)主管部門，但涉及一些具體的違法違規(guī)經(jīng)營行為的處罰時卻沒有相應(yīng)的處罰權(quán)，往往是由工商行政管理部門進(jìn)行行政處罰。

3法律法規(guī)適用和處罰的主體主要是中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員，而針對中介機(jī)構(gòu)的其他工作人員的處罰卻沒有相應(yīng)的規(guī)定

某些不法中介機(jī)構(gòu)處心積慮、挖空心思，掩飾違法違規(guī)行為關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作，一旦出現(xiàn)問題推脫了事。舉賺取差價(jià)為例，現(xiàn)實(shí)生活里中介機(jī)構(gòu)絕對不會以機(jī)構(gòu)或者經(jīng)紀(jì)人的身份出現(xiàn)在中間人的角色上，也絕對不會將中間差價(jià)打入中介機(jī)構(gòu)的帳戶內(nèi)。扮演中間人的往往是中介機(jī)構(gòu)的一般工作人員甚至是沒有勞動關(guān)系的關(guān)聯(lián)人，只有中介機(jī)構(gòu)的人員心知肚明其中的關(guān)聯(lián)關(guān)系。如果問題暴露，最多也只是落得失察之責(zé)。除非當(dāng)事人自認(rèn)，否則行政機(jī)關(guān)難以有證據(jù)證明該違法行為系中介機(jī)構(gòu)的行為或者出于其授意。

4具體的房地產(chǎn)中介行業(yè)行政政策和管理措施，公眾知曉度不夠，且缺乏相應(yīng)的法制保障

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

以交易資金監(jiān)管為例，在2006年12月29日建設(shè)部中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（住房[2006]321號），要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行交易資金銀行監(jiān)管制度。但是，房屋作為重大生活資料，一般的消費(fèi)者鮮少交易，故并不熟悉其中的法律法規(guī)，對政策和措施更是門外漢，很多消費(fèi)者根本不知道還有監(jiān)管帳戶，也不知道如何區(qū)別銀行監(jiān)管帳戶。中介機(jī)構(gòu)之所以置這些政令與不顧，是因?yàn)閹缀鯖]有違法成本。這些好的政令雖然具有法律效力，但并不具有相應(yīng)的罰則。在法律人看來，沒有罰則的法律如同一紙空文。

如果中天置業(yè)也切實(shí)落實(shí)這一制度，我想就不會有今天的老板卷款而逃的事件發(fā)生。隨著中國經(jīng)濟(jì)與世界的接軌，房地產(chǎn)中介勢必受到國外的沖擊，競爭會更加激烈。面對我國房地產(chǎn)中介服務(wù)出現(xiàn)的諸多不足，如何解決內(nèi)外問題，增強(qiáng)競爭力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)中介健康發(fā)展？

首先，建立健全相應(yīng)的法律法規(guī)，不斷完善房地產(chǎn)中介行業(yè)法律規(guī)范。各級立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與時俱進(jìn)，針對各種新情況，陸續(xù)出臺各種法律法規(guī)，解決有法可依的問題。法網(wǎng)恢恢，使得在法律層面堵住漏洞。

其次，在監(jiān)管方面，一是盡可能詳細(xì)地列出針對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員的禁止性行為，包括代理限制轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的房產(chǎn)和超越業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營、多頭執(zhí)業(yè)、冒名執(zhí)業(yè)、欺詐、惡意串通等禁止性行為，以及無資質(zhì)執(zhí)業(yè)活動等違法行為；二是將房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員的相關(guān)情況在其經(jīng)營場所醒目位置進(jìn)行公示；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按要求向有關(guān)部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表；四規(guī)定了信用檔案制度，即房產(chǎn)行政主管部門建立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)信用檔案，記錄他們的基本情況、業(yè)績、誠信或經(jīng)查實(shí)的過錯及違法行為，向社會公布，將房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員的信譽(yù)公之于眾。這樣構(gòu)成了較為完整的內(nèi)外信用監(jiān)督體系。

最后，政府行政主管部門應(yīng)通過各種渠道加強(qiáng)法制宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示。不僅充分告知消費(fèi)者所享有的權(quán)利和中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，而且對新發(fā)現(xiàn)的違法模式應(yīng)立即廣為宣傳告知。提高普通民眾對房地產(chǎn)市場及相關(guān)領(lǐng)域的了解，增強(qiáng)買賣雙方的自我保護(hù)意識。當(dāng)買賣者利益受到損害時應(yīng)通過各種手段得到相應(yīng)的賠償。

房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展帶動了中介行業(yè)的欣欣向榮，而反過來，房產(chǎn)中介對房地產(chǎn)市場也有不可忽視的影響。如今的房產(chǎn)市場雖然出現(xiàn)了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是進(jìn)步的。抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，治理好房產(chǎn)中介行業(yè)的問題，將會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的和諧進(jìn)步。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：房地產(chǎn)法規(guī)復(fù)習(xí)材料

《房地產(chǎn)法規(guī)》復(fù)習(xí)材料

一、名詞解釋(每題3分)

1、房地產(chǎn)法：房地產(chǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱

2、物業(yè)：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。

3、異產(chǎn)毗連房屋：異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。

4、房屋拆遷：房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募鸪瓦w移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為

5、土地使用權(quán)：土地使用權(quán)是指土地使用者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對按慣例土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。

二、單選選擇(每題1分)

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)，不是一種(B)A從屬權(quán)利B對房地產(chǎn)的支配權(quán)C優(yōu)先受償權(quán)D擔(dān)保物權(quán)

2、當(dāng)拆遷人與被拆遷人對補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由（A）

A房屋拆遷主管部門裁決B人民政府裁決C人民法院裁決D仲裁機(jī)構(gòu)裁決

3、物業(yè)管理公司的權(quán)利不包括(D)A依照物業(yè)委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)B要求業(yè)主委員會協(xié)助管理

C選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)D制定實(shí)施物業(yè)管理工作計(jì)劃

4、在下列國有企業(yè)改革方式中，對劃撥土地使用鼾，可以保留劃撥方式的是(C)

A國有企業(yè)租賃經(jīng)營的B非國有企業(yè)兼并國有獨(dú)資公司的C國有企業(yè)改組為國有獨(dú)資公司的D國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司的5、國有企業(yè)改革中對劃撥土地使用權(quán)的處理無論采取何種方式，都必須進(jìn)行(B)A轉(zhuǎn)讓登記B地價(jià)評估C規(guī)劃審批D用途管制

6、物業(yè)管理委托合同的生效須經(jīng)(A)

A業(yè)主大會批準(zhǔn)B業(yè)主委員會批準(zhǔn)

C開發(fā)商批準(zhǔn)D業(yè)主批準(zhǔn)

7、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工商行政管理部門在進(jìn)行登記審查時，應(yīng)聽取有關(guān)主管部門的意見，該主管部門是(D)

A土地主管部門B規(guī)劃主管部門C計(jì)劃主管部門D房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

8、對于因拆除非住宅房屋而造成的停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失，拆遷人應(yīng)給予(D)

A全部賠償B賠償損失的三分之一C補(bǔ)償損失的二分之一D適當(dāng)補(bǔ)償

9、在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制下，主管土地資源、礦產(chǎn)資源、海洋資源等自然資源的規(guī)劃、管理、保護(hù)與合理利用的機(jī)構(gòu)是(D)A土地管理局B國家海洋局C建設(shè)部D國土資源部

10超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，最高可以征收的土地閑置費(fèi)為土地使用權(quán)出讓金的比例為C

A10%B15%C20%D25%

三、填空(每題1分)

1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的三要素包括：主體、客體和內(nèi)容。

2、房屋所有權(quán)是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分。

3、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的至倍，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的至

倍。

4、土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣。

5、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接挟a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。

6、抵押擔(dān)保的范圍包括、、、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

7、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款最長不超過3年。

8、以在建工程作抵押的，借款人對在建工程的自有投資應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目總投資30%以上。

四、簡答(每題7分)

1、房地產(chǎn)交易的特征是什么？

答：(1)房地產(chǎn)交易對象的特殊性(2)房地產(chǎn)交易形式的確定性(3)房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂(4)房地產(chǎn)交易為要式法律行為

2、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利是什么？

答：出租人權(quán)利

(1)出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租

(2)出租人有權(quán)對承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督

(3)租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋

承租人權(quán)利

(1)承租人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利

(2)承租人對租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)

(3)承租人代出租人修繕房屋的，有權(quán)要求出租人支付修繕費(fèi)用。

3、房屋預(yù)售的條件是什么？

答：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

(2)搬起石頭砸自己的腳建設(shè)工程規(guī)劃許可證

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定訊息工期進(jìn)度和竣工交付日期

(4)房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度

4、住房公積金的用途是什么？

答：(1)職工購買、建造、翻建和大修自住住房(2)償還職工購房貸款的本息(3)支付超出職工家庭工交收入規(guī)定比例的房租

(4)職工住房公積金貸款(5)經(jīng)住房委員會批準(zhǔn)用于購買國債

五、案例分析(15+12)

1、甲公司于1998年3月16日與某市土地管理局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓該市某立交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面積為98792平方米，每平方米地價(jià)為315元。合同還規(guī)

定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出讓金，4月底付清全部土地出讓金。1998年4月28日甲公司與乙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定：將該立交橋東南側(cè)130000

平方米土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，每平方米390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆遷和“三通一平”工作，延誤交付土地，按月利率15‰承擔(dān)預(yù)付款的利息；乙公司于

合同簽訂后7日內(nèi)預(yù)付80%，余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。合同簽訂后，至1998年5月6日，乙公司陸續(xù)支付80%的預(yù)付款。但甲公司到1998年7

月30日，并未完成居民拆遷和“三通一平”工作，無法交付土地。1998年9月甲公司因未交足土地出讓金，所受讓的土地使用權(quán)被依法收回。乙公司對此不知情，于11月8

日再次催要土地，但此時甲公司早已不再進(jìn)行拆遷和“三通一平”工作。經(jīng)查，甲公司在該立交橋東南側(cè)并無其他土地使用權(quán)，其取得的98792平方米的土地使用權(quán)規(guī)定用途

是住宅建設(shè)，而且剩余土地出讓金一分未付。

問題：

(1)本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為什么？

答：因?yàn)樗`反了《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的強(qiáng)制性規(guī)定，不符合轉(zhuǎn)讓條件，具體表現(xiàn)在：①沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金 ②沒有取得該地塊的土地使用權(quán)證書③沒

有按照約定用途進(jìn)行房屋建設(shè)，完成開發(fā)投資總額的25%以上。此外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中甲公司將自己并未受其他土地也進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，侵犯了第三人的土地使用權(quán)，也應(yīng)認(rèn)

為無效。

(2)本案中甲公司因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？

答：甲公司應(yīng)該承擔(dān)兩個方面的責(zé)任：①合同法上的責(zé)任，合同無效，甲公司應(yīng)該返還乙公司預(yù)付款載賠償乙公司因合同無效所遭受的損失②城市房地產(chǎn)管理法上的責(zé)任。甲

公司違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，市土地管理局有權(quán)沒收其違法所得并可以并處罰款

(3)市土地管理局收回土地使用權(quán)的法律依據(jù)是什么？

答：收回土地使用權(quán)的法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第15條，未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同。解除合同后，當(dāng)然就要把土

地使用權(quán)收回。

2、某航運(yùn)公司在1987年經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為建職工宿舍。1998年11月航運(yùn)公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航

運(yùn)公司公開向出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T查實(shí)情況后認(rèn)為，航運(yùn)公司公開出售自建住宅樓，屬于非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為，依法對

航運(yùn)公司進(jìn)行了處罰，同時，通知購房人補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。購房人認(rèn)為，繳納土地出讓金是航運(yùn)公司的事。所以拒絕繳納土地使用權(quán)出讓金。

請回答下列問題：

(1)土地管理部門對航運(yùn)公司行為的認(rèn)定是否正確？

答：因?yàn)椋竭\(yùn)公司是以劃撥方式取得的運(yùn)動隊(duì)，其建造的房屋屬于在劃撥土地上的建筑物。房地不可分離，房屋轉(zhuǎn)讓必然涉及到土地使用轉(zhuǎn)移。航運(yùn)公司未經(jīng)有關(guān)部門

批準(zhǔn)及補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，就公開向社會出售樓房，屬于以買賣房屋的方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，依法沒收非法所得并處以罰款。但考慮到社會穩(wěn)定問題，建筑物及土

地使用權(quán)不予沒收。依照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定應(yīng)由受讓方補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金，購房人拒絕補(bǔ)辦出讓手續(xù)無法律依據(jù)。

（2）購房人拒繳土地使用權(quán)出讓金的理由能否成立？為什么？

答：因?yàn)椋凑粘鞘蟹康禺a(chǎn)管理法的規(guī)定，劃撥土地上建設(shè)的房屋轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金。購房人拒絕繳付土地使用權(quán)出讓金是沒有法律依據(jù)的。

第五篇：房地產(chǎn)法規(guī)教案

公開課--課題《房地產(chǎn)法規(guī)》

授課者：林致旗授課班級：12（2）時間：2014年5月20日下午第一節(jié) 教學(xué)目標(biāo)：

1、了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)法的概念，房地產(chǎn)法的適用范圍

2、了解房地產(chǎn)法律關(guān)系

3、熟悉拆遷的工作程序

教學(xué)方法：講授法

教學(xué)過程：

一、組織教學(xué)：課前落實(shí)全班學(xué)生出勤情況

二、引課：（設(shè)問）《中華人民共和國土地管理法》將土地按用途分三類，農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。1995年1月1日起施行《城市房地產(chǎn)管理法》

三、新課：第11章房地產(chǎn)法規(guī)

（一）房地產(chǎn)法規(guī)概述（板書）

1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)法的概念（198頁）

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱（板書）。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。（板書）

房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指對房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章等。狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機(jī)關(guān)即全國人民代表大會制定的對城市房地產(chǎn)關(guān)系作統(tǒng)一調(diào)整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系（板書）

房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念 房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果。我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。其調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：(1)土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系。土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的基礎(chǔ)。(2)土地利用和管理關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護(hù)，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。(3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關(guān)系。城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府

行為。(5)城市物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。房地產(chǎn)法律關(guān)系的三要素構(gòu)成（板書）

(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人。

(2)客體，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)。還包括行為。

(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。

3.房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（學(xué)生閱讀）

（二）房屋拆遷（板書）

城市房屋拆遷工作程序（板書）

1、申領(lǐng)拆遷許可證

根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第7條的規(guī)定，拆遷許可申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府拆遷管理部門提交下列材料：

（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是指建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門（規(guī)劃局）確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。（參照《城市規(guī)劃法》第31條）

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級以上地方人民政府責(zé)令退回（參照《城市規(guī)劃法》第39條）。

核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管轄職能提供必要的法律依據(jù)。

(3)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

拆遷計(jì)劃和拆遷方案它反映拆遷人打算如何對被拆遷人實(shí)施拆遷補(bǔ)償安置以及計(jì)劃在多長時間內(nèi)完成拆遷。拆遷計(jì)劃和拆遷方案應(yīng)包括確切的拆遷范圍，拆遷范圍內(nèi)房屋的基本情況，拆遷的實(shí)施步驟，拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)匡算，拆遷資金落實(shí)情況，安置用房和周轉(zhuǎn)用房的準(zhǔn)備情況。拆遷開始的時間和結(jié)束的時間，擬自行拆遷還是委托拆遷，擬委托拆遷及被委托拆除房屋企業(yè)的資格、資質(zhì)條件，規(guī)劃批準(zhǔn)擬保留的綠地，建筑的保護(hù)措施等等。

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

2、審查機(jī)關(guān)的審批

依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條的規(guī)定，市、縣人民政府拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，申請事項(xiàng)進(jìn)行審查（包括形式審查和實(shí)質(zhì)審查），經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

審查機(jī)關(guān)應(yīng)審查的內(nèi)容主要包括：

（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定的必備材料是否齊全；

（2）拆遷范圍與批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍是否一致；

（3）拆遷補(bǔ)償安置方案是否符合拆遷政策，內(nèi)容是否完善；

（4）拆遷期限是否合理；

（5）拆遷計(jì)劃是否可行；

（6）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，對不能或不宜拆除的房屋采取何種保護(hù)措施；

（7）拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍是否明確，對不明確的是否有妥善的補(bǔ)償安置方案（對產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍不明確的，一般采取拍照、攝像并經(jīng)過公證保留證據(jù)的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償）；

（8）拆遷補(bǔ)償安置資金是否落實(shí)、到位；

（9）安置地點(diǎn)和房源是否落實(shí)，用于拆遷安置的住房是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等。

3、房屋拆遷公告

依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第8條的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

拆遷公告是房屋拆遷管理部門公布的告知性文件，其公告內(nèi)容應(yīng)該與拆遷許可證中載明的內(nèi)容相一致。

4、拆遷期限的延長

依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。房屋拆遷管理部門在10日內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可拆遷人的拆遷期限延長申請。

總結(jié)：房地產(chǎn)法律制度是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及服務(wù)中所產(chǎn)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范。

布置作業(yè)：課本第221頁1.（1）（2）（3）