第一篇：2018建設與房地產法規(01856)

案例分析一

【案由概述】

2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產有限公司（以下稱海潤房地產公司）簽訂拆遷補償協議，并領取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權委托的情況下與海潤房地產簽訂拆遷補償協議的，為此訴至法院。

【原告訴稱】

陳麗麗訴稱：海潤房地產公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內。該房屋雖由陳杰個人經營飯館，但產權屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權的情況下，與陳杰達成拆遷協議，并將全部拆遷款交給陳杰。現起訴要求確認陳杰與海潤房地產公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負擔本案的全部訴訟費。

【被告辯稱】

海潤房地產公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實際并不在此居住，經我們多方尋找均未能與其取得聯系，而只有陳杰在被拆遷房屋內居住并經營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區進行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施，故其不應成為本案的被告。現我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。

順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產公司的委托對法華寺地區進行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協議。另外，拆遷時我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯系，現我公司不同意陳麗麗的訴訟請求。

陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴建而成，故擴建部分的產權應歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內居住并經營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對被拆遷房屋的繼承權，現我不同意陳麗麗的訴訟請求。

【一審案件事實及證據】

經審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議”，該協議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產公司明確表示，簽訂協議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續。當日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領取，上述款項中含電器移機費925元、搬家費1859元、停產停業綜合補助費139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認可陳杰個人在被拆遷房屋中經營飯館，海潤房地產公司認可順城拆遷公司在對法華寺地區拆遷行為，均是接受海潤房地產公司委托所實施。

上述事實，有雙方當事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補償協議，拆遷補償款領款憑證在案佐證。

問 題：

一、本案房屋征收補償的權利人有哪些？為什么？

二、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協議的效力如何？

三、狹義的無權代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？

四、本案當事人海潤房地產公司與陳杰的行為是否構成共同侵權？兩者應承擔怎樣的責任？

五、本案中順城拆遷公司應否承擔連帶責任？

六、常見的效力待定合同有哪些？

七、本案該如何判決？

答：

一、根據陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據陳杰與海潤房地產所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第2、17、25條規定，該四人應為本案房屋征收補償的權利人。

二、屬無權代理，因為陳杰并未獲得陳麗麗等人的委托授權。在沒有陳麗麗授權委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協議，因此該協議屬于表見代理以外的欠缺代理權而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定的合同。如果陳麗麗等人追認授權，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認，則合同無效。但本案并不能確認補償協議全部無效，因為陳杰雖無權代理陳麗麗等人，但陳杰自己個人的名義簽訂的協議部分，亦即有關陳杰本人與海潤房地產公司的權利義務關系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權，因此合同中有關陳麗麗等人權利義務的約定部分無效。《合同法》第五十六條規定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

三、狹義的無權代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權的無權代理，即代理人在未得到任何授權的情況下，以本人的名義從事代理活動；第二，超越化理權的無權代理，即代理人雖享有一定的代理權，但其實施的代理行為超越了代理權的范圍或對代理權的限制；第三，代理權消滅以后的無權代理。

根據我國《合同法》第四十八條的規定，無權代理合同是效力待定的合同，只有經過被代理人的追認，才能對被代理人發生效力；未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人負責。

表見代理：是指代理人雖無代理權，在其實施代理行為時，如果善意的相對人有正當的理由相信其有代理權而與其為法律行為，該法律行為的效果應由被代理人承擔。

四、海潤房地產公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協議與陳杰構成共同的侵權。

共同侵權：是指兩個或者兩個以上的行為人，由于共同的過錯致他人合法權益損害，應當承擔連帶責任的侵權行為。《民法通則》第130條規定：“二人以上共同侵權造成他人損害的，應當承擔連帶責任。”

共同侵權行為具有如下特征：（1）主體的復數性，即共同侵權的加害人為兩個或者兩個以上。（2）復數的加害人主觀上上存在共同過錯，即加害人對損害后果的發生存在共同的故意或者過失。（3）是指數個加害人的侵權行為造成一個、不可分割的損害后果。而且各侵權行為與損害后果之間存在的因果關系。（4）責任的連帶性。

本案中，海潤房地產公司與陳杰的具有過錯的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權委托情況下與海潤房地產公司簽訂房屋拆遷補償協議，而海潤房地產公司明知對方無合法授權，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補償協議。客觀上，正是海潤房地產公司與陳杰的共同行為造成了對陳麗麗等人財產權利的侵害，因此海潤房地產與陳杰的行為構成共同侵權。

五、本案系海潤房地產公司委托順城拆遷公司進行拆遷，順城公司系代表海潤房地產公司實施相關行為，無須承擔連帶責任。

根據《合同法》第396條的規定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。根據委托合同，受托人一般以委托人的名義和費用處理委托事務，并將處理的受托事務的后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤房地產公司的委托而從事拆遷業務，其拆遷房屋所產生的后果當然也要直接鬼海潤房地產公司承擔。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔連帶責任于法無據。

六、狹義無權代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨立仃立的合同與無權處分合同。

《合同法》第47條規定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效。”

《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”

七、法院認定該協議屬于部分無效的協議，協議中涉及陳杰個人的部分為有效協議，而涉及陳麗麗的部分無效。

海潤房地產公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權的情況下，簽訂協議并由陳杰將拆遷款全部領取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權益，已構成了共同侵權。陳杰、北京海潤房地產開發有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內履行

案例分析二

【案由概述】

2001年，楊正文與北京鼎恒房地產開發有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認購書，約定購買麗澤新星項目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。

【原告訴稱】

楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認購書，約定我購買鼎恒公司開發的豐臺區豐北路麗澤新星1層23號房屋，單價8500元／建筑平方米，總價款245735元。我應在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預售契約，亦未交付房屋。故請求確認雙方簽訂的認購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時與我簽訂正式商品房買賣合同，適時交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金。

【被告辯稱】

鼎恒公司辯稱： 這里的認購書已經是商品房買賣合同，但認購書應為無效。不同意楊正文的訴訟請求給付相應利息。

【案件事實及證據】

2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認購書。約定：鼎恒公司將其開發建設的位于豐臺區豐北路甲45號的麗澤新星1層23號房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價8500元／建筑平方米，房價款計245735元。雙方約定，楊正文簽訂認購書時支付定金10000元，其余購房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認購書同時附有該房及共用部位裝修和設備標準。認購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒公司沒有按認購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開發建設的位于豐臺區豐北路甲45號的麗澤新星項目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預售許可證，但1一4層至今未取得商品房預售許可證。上述事實，有雙方當事人陳述，認購書、購房款收據、商品房預售許可證明等書證在案證明。

問題：

1、何謂認購書？本案當中的認購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？

2、本案中的認購書是否有效？為什么？

3、本案的被告應否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時間如何確定？按什么標準支付？

4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？

答：

1、（1）商品房認購書是商品買賣合同雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的安步確認。認購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價款計算、簽署契約的時限規定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預售條件，不具備簽訂商品房預售合同的條件，存在著事實和法律上的障礙，當事人才簽訂了認購書。

（2）本案的認購書應認定為商品房買賣合同（預售合同）。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認購中已經具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價款及總價款、支付方式、付款時間、交付使用的日期等等基本內容作出明確的約定，總體上已經符合《商品房銷售管理辦法》第十六條所規定的內容，亦即滿足了認購書被認定為商品房買賣合同的第一個條件。在認購書中，雙方所約定房款，楊正文已經于2001年11月6日全部付清，國此，也滿足了認購書認定為商品房買賣合同的第二個條件，即“出賣人已經按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認購書應當認定商品房買賣合同。

2、本案中的認購書無效，因而也就不能要求繼續履行認購書。本案的認購書被認定為商品房預售合同，但無效，因為：

根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件：（1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2)持有建設工程規劃可證和施工許可證；（3)按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

又根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認購書可以認定為商品房買賣合同，即商品房預售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預售許可證證明而與買受人訂立的商品房預售合同”，應當認定為無效合同。無效合同從本質上說，違反了法律的規定，因此國家不承認此類合同的法律效力。

3、認購書既然被認定無效，就應該依據《合同法》的規定，合同沒有履行的，停止履行。已經履行的，恢復原狀、賠償損失。因此被告應返還原告購房款。同時由于被告沒有取得商品房的預售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導致合同無效，因此，被告在恢復原狀之外，還應對原告所受損失承擔賠償責任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計算時間為2001年11月1日至返還之日止。按中國人民銀行同期對單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。)

4、原告不能要求支付違約金。因為當事人對違約金沒有約定。

案例分析三

案情：甲公司簽發金額為1 000萬元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購買A樓房。甲、乙雙方同時約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。

其后，甲公司以A樓房作價1 000萬元、丙公司以現金1 000萬元，出資共同設立丁有限公司。某會計師事務所將未過戶的A樓房作為甲公司對丁公司的出資予以驗資。丁公司成立后占有、使用A樓房。

2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經甲公司、丙公司協商達成協議：丙公司從丁公司取得退款1 000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50％的股份，名義上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司總經理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10％的股權。丙公司依此協議獲款后退出，據此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50％、40％和10％的股權；注冊資本仍為 2 000萬元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司為其貸款提供擔保，在丙公司代表未到會、賈某反對的情況下，丁公司股東會通過了該擔保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬元提供了連帶責任保證擔保。同時，乙公司將其持有的上述1 000萬元匯票背書轉讓給陳某。陳某要求丁公司提供擔保，丁公司在匯票上簽注：“同意擔保，但A樓房應過戶到本公司。”陳某向大滿公司提示承兌該匯票時，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款。”

2006年6月5日，丁公司向法院申請破產獲受理并被宣告破產。債權申報期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報債權，B銀行也以丁公司應負擔保責任為由申報債權并要求對A樓房行使優先受償權。同時，乙公司就A樓房向清算組申請行使取回權。（司考）

問題：(1)丁公司的設立是否有效？為什么？(2)丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？

(3)丁公司股東會關于為甲公司提供擔保的決議是否有效？為什么？

(4)陳某和賈某所申報的債權是否構成破產債權？為什么？

(5)B銀行和乙公司的請求是否應當支持？為什么？(6)各債權人若在破產程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應承擔什么責任？

答：

（1）有效。甲承擔出資不實的責任。

（2）不合法。丙公司實為抽頭出資的行為。第三十六條 公司成立后，股東不得抽逃出資。（3）無效。（第十六條 公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。

前款規定的股東或者受前款規定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權的過半數通過。）

（4）陳某的屬于破產債權。賈某的不屬于破產債權，而為股東出資。‘

（5）B銀行可以申報破產債權，但不享有優先受償權。乙公司仍是A樓房的產權人，可以要求取回。

（6）向甲公司、丙公司和會計師事務所追索。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應對債權人承擔連帶責任；會計師事務所明知丁公司設立時，甲公司出資不實，仍驗資，應在虛假驗資范圍內承擔責任。見《公司法》第208條規定，承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任。

案例分析四

【案情介紹】

趙云梧系白頤路北延市政工程項目建設的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區房地產經營開發總公司（以下簡稱海淀房地產公司）簽訂了《商品房購銷合同》。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區上地南路6號院2#一4一603室商品房一套，房屋單價每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務，并人住上述房屋。海淀房地產公司于2000年6月28日變更為海開公司。2000年6月28日海開公司取得海淀區上地南路6號院房屋所有權證，2002年1月7日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北京市國有土地使用權轉讓合同，2002年4月海開公司取得國有土地使用權證。2002年10月25日，北京海淀區國土資源和房屋管理局作出關于對上地6號院購房產權性質的答復，答復中確認：“海開公司已經取得國有土地使用權證和房屋所有權證，屬于現售商品房”。2001年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補充協議，該協議約定海開公司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產權證，海開公司于2002年5月22日開始在海淀區上地南路6號院內貼辦理房屋產權證的通知。趙云梧未辦理房屋產權證。海開公司將海淀區上地南路六號院的房屋產權中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內。

【原告訴稱】

趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實真相、欺騙的手段，即把北京市計劃委員會批復其建造的職工住宅當作商品房賣給我。當我發現海開公司的欺詐行為后，多次找其協商，海開公司又于2001年9月3日與我簽訂了補充協議，該協議約定海開公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產權證，但時至今日海天公司未辦理產權證。海開公司于2000年6月28日把海淀區上地南路6號院的房屋產權整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經嚴重地侵犯了我的合法權益，現根據合同法及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，要求解除《商品房購銷合同》，海開公司雙倍返還我購房款763680元及銀行利息170606元。

【被告辯稱】

海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號進行海開公司職工住宅建設，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購房人辦理房產證，但他們不配合，有的人已經辦理房產證。我公司房屋是進行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據規定我公司的房子有產權證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現不同意趙云梧的訴訟請求。

【問題】

一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：

答：懲罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購房款，亦即適用懲罰性賠償規則。懲罰性損害賠償具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。

2003年最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第八、九兩條明確規定了商品房買賣合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？

答：不能。因為本案的被告不存在原告所說的欺詐、違約不予辦理房產證和抵押等致使不能實現合同目的行為。

三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？

答：

第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設資金，在尚未轉移房屋所有權與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。根據最高人民法院《關于＜擔保法＞若干問題的解釋》第四十七條規定：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。也就是說，房地產開發企業以期房或者現房進行抵押的，只要房屋所有權沒有轉移給買受人前，依法辦理抵押登記手續的即可認定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時存在著買受人的債權和銀行的抵押權。因此，根據我國現行法律和司法解釋的規定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的

《商品房解釋》第八條規定，只要先賣后抵的行為導致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔懲罰性賠償責任。

第二問：為了加速經濟流轉，更好的發揮財產的功能，法律允許財產所有人在抵押期間將抵押物轉讓，但為了保障抵押權人和轉讓物的受讓人的合法權益，轉讓財產必須受到一定的限制。

《擔保法》第四十九條第一款規定：抵押期間，抵押人轉讓已經辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

《關于適用＜擔保法＞若千問題的解釋》第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其余部分債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

《物權法》第一百九十一條規定： 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

四、我國立法和司法解釋有關懲罰性賠償的規定有哪些？ 答：

1、《消費者權益保護法》（1999年1月）第四十九條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用一倍。”這一條款在開創了我國懲罰性賠償之先河。

2、《合同法》(1999年10月)第一百一十三條規定：“經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。”這是我國現行法律對懲罰性賠償進一步確定。

《合同法》第一百一十四條第二款的規定看，對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于損失的情況也予以認可，而在這高于實際損失的違約金中就包含了對違約方違約行為的懲罰。

3、《商品房銷售管理辦法》（2001年6月）第二十條規定：產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

4、《關于審理商品忘記買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月）的第八條、第九條的規定，見上文。

案例分析五

【案情介紹】

北京中海興業房地產開發有限公司（以下簡稱中海興業公司）系中海雅園開發商。1999年2月，中海興業公司報經北京市海淀區居住小區管理辦公室（以下簡稱海淀小區辦）核準同意，公布中海雅園北區房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業管理委員會的權利第二項約定：采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對本物業進行管理，并與其簽訂物業管理合同；第八項約定：前款規定的事項，必須經產權人大會通過；物業管理委員會成立前，由開發企業指定物業管理公司對本物業進行管理。中海雅園的業主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規定承諾嚴格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業公司（甲方）與中海世紀公司（乙方）簽訂中海雅園物業管理全權委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進行物業管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區辦批準中海雅園組建物業管理委員會，第一屆物業管理委員會任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會與北京金羅馬物業管理有限公司簽訂物業委托合同，該合同未實際履行。第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產權人大會，選舉新的管委會委員。2003年3月28日，中海雅園管委會又與北京均豪物業管理有限公司簽訂中海雅園物業管理委托合同，該公司亦未進人中海雅園小區進行物業管理。中海雅園管委會在選聘、解聘物業管理企業前，未按中海雅園北區房屋使用、管理、維修公約的約定，經過產權人大會通過并授權。2003年，中海雅園管委會訴至法院，要求中海世紀公司無條件撤出小區。

中海世紀公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業管理企業的是業主大會的權利，不是業主委員會的權利，在沒有業主大會委托的情況下，業主委員會無權對物業管理企業提起訴訟。原告的合法存續期間已經于2002年6月15日屆滿，已經不具備合法存續資格，不符合民事訴訟法適用意見中關于其他組織的規定。原告在起訴書中引用的判決書內容不符合證據的有關規定，(2002）海民初字第9241號民事判決書現在還未發生法律效力，不能作為本案的定案證據。中海雅園開發單位中海興業公司在2001年5月20日和被告簽訂物業委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業管理公司，并應按委托合同繼續履行物業管理義務。中海雅園第一屆物業管理委員會另行招聘物業管理單位行為不是出于業主大會的授權和決議，原告的部分組成人員不具備擔任物業管理委員會委員的資格，是其第一屆物業管理委員會的一意孤行。我方目前對中海雅園進行物業管理，完全是基于產權人的意見，我方行為并無不當。原告主任胡密珍至今拖欠物業管理費用已經達355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產權人的意見。故不同意原告的訴訟請求。

問題：

一、通常情況下，物業管理法律關系是建立在業主和物業管理企業之間，那么本案中開發商中海興業公司能否與中海世紀公司簽訂的中海雅園物業管理合同？該合同是否有效？為什么？ 答：能。有效。

雖然通常情況下，物業管理法律關系是建立在業主和物業管理企業之間的。但實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，業主的入住是一個逐漸的過程，物業從開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，往往還有一段過程。不但這個過程中需要物業管理企業提供物業管理服務，甚至在物業的建設階段往往就需要物業管理的前期介人了。這個階段的物業管理，就是前期物業管理。前期物業管理與通常情況下的物業管理是物業管理的兩個不同階段。前期物業管理法律關系不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同形成的。

本案中，中海世紀公司是因為在前期物業管理階段接受開發商的委托與之簽訂前期物業服務合同而承擔小區管理服務任務的。由于物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業服務合同，只能在被業主大會選聘之后，和業主委員會簽訂統一的物業服務合同。

1994年建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對前期物業管理作了原則性的規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。”

《物業管理條例》對此問題則作出更為詳盡的規定，其中第二十一條規定：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。因此，在物業建成之后，業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。由于業主大會尚未成立，不可能由業主委員會代表業主與業主天會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業管理企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業管理企業之間簽訂，這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。本案中，開發商中海興業公司與物業管理企業中海世紀公司所簽訂的物業管理合同即屬于前期物業服務合同。

建設單位一開始就擁有物業，是第一業主，這是建設單位享有一次選聘物業管理企業的優先權、能夠簽訂前期物業服務合同的合理依據。本案中的前期物業服務合同依法成立并且生效，也得到合同有關各方的切實履行，有關條款所確定的權利義務應得以遵守。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。

二、管理規約應有業主大會制定，本案的開發商中海興業公司能否制定業主臨時公約？為什么？ 答：能。

訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。但在前期物業管理階段，基于物業的正常使用和已經人住業主共同利益的考慮，存在制定業主共同遵守準則的需要，業主公約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定業主公約之前存在的業主公約，稱為業主臨時公約。《物業管理條例》第二十二條規定：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。《條例》第二十三條規定：建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。本案中，作為建設單位的中海興業公司所制定的《房屋使用、管理、維修公約》經北京市海淀區居住小區管理辦公室核準同意，而發生相應的效力

業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定，這是因為建設單位在物業銷售之前是物業的惟一業主，即第一業主，而且這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業主公約的基本依據。

業主臨時公約在業主成立業主大會后，業主通過業主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業主公約，或者修改業主臨時公約，當然也可以繼續保持業主臨時公約，但此時的業主臨時公約經過業主大會的審議通過以后已經轉化為正式的業主公約了。

三、本案的物業管理委托合同約定的5年管理服務期限提前終止？

答：需待中海雅園物業管理區域內的業主大會成立，選聘出新的物業管理企業后，在業主委員會代表全體業主與該物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的條件下，才能使前期物業服務合同提前終止。《物業管理條例》第二十六條明確規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”

四、本案中海雅園管委會訴請法院判決中海世紀公司無條件撤出小區？為什么？

答：不能。

首先，中海世紀公司是依據海淀小區辦核準同意的中海雅園北區房屋使用、管理、維修公約受聘的。符合公約規定。

其次，中海興業公司（甲方）與中海世紀公司（乙方）簽訂中海雅園物業管理全權委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進行物業管理，委托管理期限為5年。在本案中，前期物業服務合同仍然處于約定期限范圍內。

最為重要的是在此物業服務期間業主大會也沒有作出選聘新的物業管理企業的決定,而選聘、解聘物業管理企業是業主大會的職權，而非業主委員會的職權，業主委員會只能在業主大會選聘出新的物業管理企業情況下，才能代表業主與該新的物業管理企業簽訂物業管理服務合同。本案中，中海雅園管委會未經業主大會決議，是無權解聘物業管理企業的，其未經業主大會授權與其他公司所簽訂物業管理委托合同也是無效的。因此，該前期物業服務合同仍然生效，相關權利義務仍然需要遵循。中海雅園管委會也不能訴請法院判決中海世紀公司無條件撤出小區。

第二篇：建設與房地產法規復習考卷及答案（精選）

建筑與房地產法規復習考卷及答案

1.以下選項中，屬于行政處分的有（）

A.警告

B.行政拘留

C.剝奪政治權利

D.降級

E.撤職

ADE 2.建設單位申請領取施工許可證時必須有已經落實的建設資金。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%

B.30% C.40% D.50% D 3.在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，建設單位在依法辦理用地批準手續前，必須先取得該工程的（）

A.施工許可證

B.建設工程規劃許可證

C.拆遷許可證

D.建設用地規劃許可證

D 4.某工程符合法定開工條件，但因工期緊未辦理施工許可證或開工報告審批手續即開始施工，對此，主管部門適當的處理為（）A.責令停止施工

B.責令其改正

C．只對建設單位罰款

D.只對施工單位罰款

B

5.建設工程因故中止施工一年者，恢復施工時，該建設單位應當（）A.報發證機關核驗施工許可證

B。重新領取施工許可證 C．向發證機關報告

D.向發證機關備案

A 6.建設工程領取施工許可證后因故不能正常開工可申請延期，但延期以兩次為限，每次不超過（）個月。A.B.4 C.5 D.6 A 7.某工程按國務院規定于2008年6月1日辦理了開工報告審批手續，由于周邊關系協調問題一直沒有開工，同年12月7日準備開工時，建設單位應當（）

A.向批準機關申請延續

B.報批準機關核驗施工許可證 C．重新辦理開工報告審批手續

D.向批準機關備案

C 8.建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工，因故不能開工又不申請延期超過時限的，施工許可證（）A．自行廢止

B.應報發證機關核驗 C.應由發證機關收回

D.由施工單位重新申辦

A 9.建設工程施工許可證的申請主體是該工程的（）A.施工單位

B.建設單位

C.監理單位

D.咨詢服務單位

B 10.施工單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其（）許可的范圍內承攬工程。

A.資質等級

B.注冊資本

C.專業技術人員能力

D.技術裝備

A 11.按照《建筑企業資質管理規定》，建筑業企業資質分為（）三個序列。

A.特級、一級、二級

B.一級、二級、三級

C．甲級、乙級、丙級 D.施工總承包、專業承包和勞務分包

D 12.兩個以上不同資質等級的單位聯合承包工程，其承攬工程的業務范圍取決于聯合體中（）的業務許可范圍。A．資質等級高的單位

B.資質等級低的單位

C．實際達到的資質等級

D.核定的資質等級

B

13.無證經營的包工頭王某的農民工建筑隊，掛靠在具有二級資質的某建筑公司下承包了一棟住宅樓工程，因工程質量不符合質量標準而給業主造成了較大的經濟損失，此經濟損失應由（）承擔賠償責任。

A.王某

B.某建筑公司

C.某建筑公司和王某連帶

D.雙方按事先的約定

C 14.依據《建筑法》的規定，超越本單位資質等級承攬工程應承擔的法律責任包括（）

A.責令停止違法行為，處以罰款 B．可以責令停業整頓，降低資質等級 C．給以警告，限期整改 D．情節嚴重的，吊銷資質證書 E.有違法所得的，予以沒收

ABDE 15.《招標投標法》規定，招標投標活動應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，其中，公開原則主要是指招標投標活動的（）A．資格審查標準公開

B.招標信息公開和招標投標過程公開 C．評標標準和方法公開

D.評標過程公開

B 16.依法必須招標的項目，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于（）個工作日。A．5 B.10 C.15

D.20 D 17.對于招標單位對中標人發出的中標通知書，下列說法中正確的是（）

A．中標通知書屬于要約 B．中標通知書屬于要約邀請

C．中標通知書對招標人不具有法律效力

D.中標通知書發出后，中標人放棄中標項目的，應當承擔締約過失責任

D 18.根據《招標投標法》及有關規定，下列項目中不屬于必須進行施工招標的工程建設項目范圍的是（）A.某城市的地鐵工程

B.國家博物館的修繕工程 C．某省的體育館建設項目

D.搶修的堤壩工程

D 19.甲、乙兩個施工單位組成施工聯合投標某圖書館工程，甲為施工

總承包一級資質，乙為施工總承包二級資質，則下列說法錯誤的是（）

A.該施工聯合體應按施工總承包二級資質確定等級

B．如果該施工聯合體中標，甲、乙應就各自承擔的工程與建設單位簽訂合同

C．如果該施工聯合體中標，甲、乙應就中標項目向建設單位承擔連帶責任

D．以聯合體牽頭人名義提交的投標保證金，對其各方成員具有約束力。

B 20.某市建設行政主管部門派出工作人員王某，對該市的體育館招標活動進行監督，則王某有權（）

A．參加開標會議

B.作為評標委員會的成員 C.決定中標人

D.參加定標投票

A 21.某住宅項目進行公開招標，投標人在提交投標文件截止時間后，招標人發現投標人少于三個，此時（）

A．應正常開標

B.依法重新招標

C.可進行招標

D.可改為邀請招標

B 22.某高速公路項目進行招標，按照招標投標法律法規的規定，開標后允許（）

A.投標人更改投標書的內容和報價 B．投標人再增加優惠條件 C．評標委員會要求投標人澄清問題

D．招標人要求招標文件中說明的評標定標辦法

C 23.根據《招標投標法》有關規定，評標委員會中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的（）

A．二分之一

B.三分之二

C.三分之一

D.四分之一

B 24.根據《招標投標法》，以下關于招標代理的表述正確的有（）A．招標代理機構是建設行政主管部門所屬的專門負責招標投標代理工作的機構

B．招標代理機構是社會中介組織

C．招標代理機構應當具備經國家建設行政主管部門認定的資格條件 D．建設行政主管部門有權為招標人指定招標代理機構 E．所有的招標都必須委托招標代理機構進行

BC 25.某港口建設項目向社會公開招標，招標文件中明確規定提交投標文件的截止時間為2006年6月2日上午9點，則下列說法正確的有（）

A．開標時間為2006年6月2日上午9點至2006年6月3日上午9點

B.開標應由該市建設行政主管部門主持 C．開標邀請所有投標人參加

D.開標時，由投標人當眾檢查投標文件的密封情況

E．招標人對2006年6月2日上午9點15分送達的投標文件不予受理

CDE 26.某政府投資的工程項目向社會公開招標，并成立了評標委員會，該項目技術特別復雜、專業性要求特別高。則下列說法正確的有（）A.評標委員會由該市的建設行政主管部門負責組建 B.評標委員會成員的名單在開標時予以公布

C．評標委員會由9人組成，其中技術、經濟等方面的專家為6人 D．評標委員會的專家成員可以由招標人直接確定 E.招標人可以直接授權評標委員會確定中標人

CDE

27．我國對工程總承包不設立專門的資質，但承接施工總承包業務的企業，必須企業（）總承包資質 A.勘察

B.設計

C.施工

D.項目管理

C 28．工程建設中，總承包單位和分包單位就分包工程承擔的連帶責任屬于（）連帶責任

A.法定

B.約定

C.義務

D.賠償

A

案例分析一

某市大學城園區新建音樂學院教學樓，其中中庭主演播大廳高5.4M,雙向跨度38M,設計采用現澆混凝土井字梁。在演播大廳屋蓋混凝土施工過程中，因西側模板支撐系統失穩，發生局部坍塌，使東側剛澆筑的混凝土順斜面往西側流淌，致使整個樓層模架全部失穩而相繼倒塌。整個事故造成3人死亡，輕傷10人，經濟損失80萬元。問題：工程重大事故分為幾個等級？給出各等級的劃分依據？該工程質量事故應劃為哪類？ 見書本P223

案例分析二

2010年3月12日，某房地產開發公司就某住宅小區建筑項目公開招標，共有A、B、C、D四家建筑公司參加投標，規定的投標截止時間為5月5日，5月8日在當地招投標監督管理辦公室主任主持下組織了開標。

評標委員會由7人組成，其中2人為建設單位總經理、招投標管理辦公室1人，招標人代表1人，技術經濟專家3人。后經評標委員會評標確定D企業中標，2010年5月12日招標人向D企業發出了中標通知書，并于2010年6月22日雙方簽訂了書面合同。問題：

1.請指出開標工作存在的不妥之處，并說明理由？

2.請指出評標委員會組成的不妥之處，并說明理由？ 3.招標人簽訂合同的日期有何不妥，說明理由？

1.不妥1 規定的投標截止時間為5月5日，5月8日組織開標； 不妥2 在當地招投標監督管理辦公室主任主持下組織了開標 按照《招標投標法》的規定，開標應在確定的提交投標文件的截止時間的同一時間進行；

按照《招標投標法》的規定，開標應由招標人主持；

2.評標委員會的組成2人為建設單位總經理、招投標管理辦公室1人，招標人代表1人，技術經濟專家3人存在不妥；

評標委員會的成員應從專家庫中抽取，項目主管或行政監督管理部門的人員不得擔任評標委員會成員、公證人員一般不得擔任、技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的2/3.3.招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30天內訂立書面合同，材料分析題

一、某建設單位自行組織對一建設項目的招標，招標文件中規定，從2007年2月7日開始接收投標文件，截止時間為3月27日。組 建了一個9人的評標委員會負責評標。到2007年3月26日已有甲、乙、丙、丁、戊五家單位參加投標，2007年4月8日評標委員會提出書面評標報告，推薦甲、丙、丁為中標候選人，排名依次為丙、甲、丁。2007年4月20日，建設單位確定中標人，并于當日向中標人發出中標通知書。

試根據上述材料，回答以下問題： 1.此次招標的開標時間為（）

A.2007-2-7

B.2007-3-26 C.2007-3-27

D.2007-4-8 2.單位不能確定（）為中標人。A．甲

B.乙

C.丙

D.丁

3根據《招標投標法》有關規定，招標人與中標人應于（）前，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

A．2007-4-23

B.2007-5-C.2007-5-8

D.2007-5-20、4.這個評標委員會中，技術、經濟等方面的專家不得少于（）A.3人

B.5人

C.6人

D.9人 5.此次招標的開標應由（）主持。

A.建設單位

B.招標委員會成員

C.投標人

D.聘請專業人員

6.評標委員會成員名單應當（）

A.在確定后向投標人公布

B.在開標前向投標人公布 C.在開標前向社會公布

D.在中標結果確定前保密

二、甲監理公司接受乙建設單位委托承擔一項工程項目的監理任務，王某是甲監理公司承擔此任務的總監理工程師，監理過程中，王某發現工程設計不符合合同約定的質量要求，王某直接找上設計單位，設計單位按照合同要求改正，王某看圖已符合要求，并未將此事報告給建設單位。

1.甲監理公司與乙建設單位之間是一種（）關系。A.代理

B.委托代理

C.相互責任

D.監督與被監督

2.上述場景中，王某的做法欠妥，在發現工程設計不符合合同約定的質量要求時，應當（）

A．要求設計單位改正并報告給建設單位 B.直接要求施工單位整改 C.報告建設單位要求設計單位整改 D.建議建設單位修改合同

3.根據《建筑法》規定，（）可以規定實行強制監理的建筑工程的范圍。

A.縣級以上人民政府

B。省級以上人民政府 C.市級人民政府

D.國務院

4.根據《建筑法》規定，實行監理的建筑工程，是由（）委托具有相應資質條件的工程監理單位監理。

A.建設單位

B。施工單位

C.建設主管部門

D.地方以上人民政府

三、甲施工單位和乙方建設單位簽訂了某工程地下室鋼筋混凝土工程的施工合同，合同中規定，工程所需用的所有商品混凝土由建設單位負責供應，其余材料由施工單位負責采購。準備材料到來以后，根據有關規定，該商品混凝土和其他材料被送往有關部門檢測，檢測結果表明都是合格的。

1.甲在該地下室底板鋼筋綁扎完成，準備澆筑混凝土時，按照《建設工程質量管理條例》的規定，應當通知（）。A.乙單位和監理單位

B.乙單位和質量監督機構

C.監理單位和質量監督機構

D.質量監督機構和安全生產監督機構 2.本工程中涉及結構安全的有關材料采取見證取樣的方式，則檢測機構應當是（）的中介機構。

A.具有獨立法人資格

B.隸屬于建設單位或監理單位 C．隸屬于施工單位

D.隸屬于質量行政主管部門

3.甲單位的施工人員對涉及結構安全的試塊，應在（）監督下現場取樣。

A.建設單位和設計單位

B.設計單位和監理單位 C．建設單位和監理單位

D.建設單位或監理單位

4.《建設工程質量管理條例》規定，（）應當監理質量責任制，確定工程項目的項目經理、技術負責人和施工管理負責人。A.設計單位

B.施工單位

C.監理單位

D.建設單位

四、某建設單位承接了一花園小區的改造工程，建設工程合同價格為800萬元，工期為18個月，根據《建筑法》的有關規定，該單位在開工前應向該工程所在地的人民政府城管部門領取許可證。1建設單位申請領取的許可證是（）

A.建設許可證

B.施工許可證

C。安全生產許可證

D。規劃許可證

2.根據有關國家規定該建設單位申請領取施工許可證時的到位建設資金至少要達到（）萬元。30% A.80

B.120

C.200

D.400 3.如果此建設工期為9個月，則到位資金原則上不得少于工程合同價的（）

A．20%

B.30%

C.40%

D。50% 4.根據《建筑法》規定，申請領取施工許可證不必具備下列條件中的（）

A．在城市規劃區的建筑工程，已經取得規劃許可證 B．已經確定建筑施工企業 C．建設資金已經落實 D．拆遷工作已經全部完成

5.下列各項必須申請施工許可證的工程是（）Ａ.故宮的修繕工程

Ｂ.某軍區軍用設施工程

Ｃ.某地為抗擊洪災搶建的堤壩 Ｄ。某建筑面積為３５０平米的單棟別墅

五、甲是一房地產開發商，欲在新華路開發一小區，現想將該建筑工程發包。甲經研究后，決定采取招標的方式發包。乙施工單位經過競標后中標，后乙又將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給丙、丁兩家單位。

1.如該工程不適用于招標發包的，甲單位（）

A．應自行施工

B。不得施工

C。可直接發包

D。可委托招標 2．甲實行招標發包的，應當將建筑工程發包給（）A．依法中標的承包單位

B。具有相應資質的承包單位

C．監理工程師指定的承包單位

D。國務院行政主管部門指定的承包單位

3.下列各項行為有效的是（）A.乙非法轉包

B。乙違法分包建設工程

C．乙將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人

D．乙將其承包的部分建筑工程轉包給他人

4.根據《建筑法》規定，乙單位有違法行為的，對因轉包工程不符合規定的質量標準造成的損失的責任承擔,下列說法正確的是（）A.乙承擔全部責任

B。乙、丙、丁均攤 C．乙承擔主要責任、丙、丁承擔次要責任 D．乙、丙、丁承擔連帶賠償責任

第三篇：房地產政策與法規教學大綱

《房地產政策與法規》教學大綱

Real waste Marketing 課程編號：

學時數及學分： 36學時 2學分 教材名稱：《房地產法規》 作者：王照雯、壽金寶 出版社：機械工業出版社 出版時間： 2008年11月 本大綱主筆人：汪夏葦

一、課程的目的、要求和任務

改革開放以來，我國的房地產業得到了迅速發展。房地產業的興起，促進了房地產相關產業的發展，也促進了房地產有關方面的法制建設。通過本課程的學習，使學生能結合我國房地產業發展和管理的實踐，較全面地了解我國房地產管理法律制度的基本內容和一些重要的法律規則，并能利用所學的知識，解決實際遇到的有關房地產的法律法規方面的問題，判斷是非，保護自己的合法權益，為學生將來從事房地產業工作奠定基礎。

本課程通過對“三個基本”的把握，正確認識和理解本課程的性質、任務及研究對象，全面了解課程的體系、結構，這是學好本課程的關鍵；其次，在學習的過程中，要根據大綱的教學要求，按照三個層次，即了解、領會、掌握，分清輕重，把握重點，以求學會學精；再次，學習要緊緊圍繞“三個基本”，即每章節中的基本概念，基本知識，基本方法，打好基礎，在理解的基礎上，再聯系實際，學以致用。因鑒于本課程屬應用學科，因此，在學習中要堅持理論聯系實際。

二、大綱的基本內容及學時分配 第一章 房地產法規概述

1、教學目的、要求： 本章講述房地產的概念、特點、分類。要求掌握房地產的概念、特征、調整對象和作用，了解中國房地產法的發展簡史。

2、教學內容：

了解房地產的概念、分類、特點和房地產法的發展概況 掌握房地產法的概念、特征以及與其他相關法的關系 了解整個房地產立法的體系。

3、重點、難點：

掌握房地產法的調整對象和立法原則

4、學時安排： 2學時

第二章 房地產法律關系

1、教學目的、要求：

本章講述房地產法律關系的概念及其三大構成要素。重點掌握構成房地產法律關系的三要素的內涵，結合具體法律關系案例，能分析出主體、客體、內容的具體指向物。

2、教學內容：

1）了解房地產法律關系的內涵

2）掌握房地產法律關系的三大構成要素——主體、客體和內容的內涵及各自所涉及的范圍

3、重點、難點：

掌握房地產法律關系形成的條件和保護途徑

4、學時安排： 2學時

第三章 土地所有權

1、教學目的、要求：

本章講述我國的土地所有制度及其不同形式，土地所有權的內涵及其特征。掌握我國土地所有權形式，理解同西方土地私有制國家相比，我國土地所有制的獨有的優越性。重點掌握土地他項權利在實際中的表現和應用。

2、教學內容： 土地所有制和土地所有權的內涵 土地所有權包含的權利及表現特征

3、重點、難點：

掌握主要他項權利內涵以及他項權利的運用

4、學時安排： 2學時

第四章 城市規劃和建設法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述城市規劃法、住宅建設法律制度和建筑工程管理法律制度的基本內容，涉及房地產開發時，這三者之間的相互關系。重點掌握城市規劃法的基本內容和具體實施過程。

2、教學內容： 城市規劃法內涵

城市規劃法的具體內容、城市規劃實施的具體程序和規定 房地產開發項目的勘察設計的有關管理措施

3、重點、難點：

掌握城鎮住房制度改革的主要內容和具體措施

4、學時安排： 3學時

第五章 土地征用與房屋拆遷管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述我國土地征用制度的特點和立法原則。要求掌握土地征用的概念和特征、土地征用的原則、土地征用的審批權限。了解房屋拆遷的法律特征。

2、教學內容：

土地征用與房屋拆遷管理法律制度的發展概況 土地征用與城市房屋拆遷的概念和原則

土地征用的審批權限、土地征用的補償標準、城市房屋拆遷的方式

3、重點、難點：

掌握土地征用與城市房屋拆遷的程序、補償和安置的相關規定

4、學時安排： 3學時

第六章 土地使用權

1、教學目的、要求：

本章講述劃撥土地使用權、出讓土地使用權和集體土地建設用地使用權的特征、取得方式以及行使規則。要求掌握土地使用權的概念、特征和類型，土地使用權的取得、變更 和終止，國有土地使用權出讓的方式和期限，把握集體土地使用權的概念和特征，了解集體土地建設用地使用權。

2、教學內容：

我國土地使用權制度的現狀和特點

國有土地使用權的劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押 國有土地使用出讓、出租抵押的特點和相關程序

3、重點、難點：

掌握我國有土地使用權出讓的方式、期限和當事人的權利與義務

4、學時安排： 3學時

第七章 房地產開發管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述房地產開發企業及其活動在房地產業等國民經濟發展中的作用，國家有關房地產開發建設管理的法律、法規和基本管理制度。要求掌握房地產開發的概念和特征，了解房地產開發企業及建設管理法律制度。

2、教學內容：

房地產開發特征、我國房地產開發管理立法狀況與基本原則 房地產開發企業的設立條件和資質管理制度及工程監理作用 房地產開發的概念以及房地產開發中存在的問題

3、重點、難點：

掌握房地產開發建設的原則、要求以及對項目施工質量的責任和義務

4、學時安排： 3學時 第八章 房地產交易管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述房地產交易的主要方式、特點、一般條件，房地產轉讓、商品房欲售、已購公房出售、房地產租賃及抵押。要求掌握房地產交易管理立法的原則、房地產轉讓的概念及方式、轉讓的條件，把握房地產抵押的有關知識，了解商品房預售、房屋租賃的有關知識。

2、教學內容：

各類房地產交易的概念和特征

熟悉各類房地產交易應遵循的規則和房地產轉讓、房地產抵押、商品房預售的相關規定

3、重點、難點：

掌握房地產轉讓的合同內容和房地產抵押的程序與有關要求

4、學時安排： 3學時

第九章 房屋中介服務管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述房地產經紀活動管理制度和價格評估管理制度，分析了目前我國房地產中介服務管理法律制度中存在的問題。要求掌握房地產中介服務的概念和特征，房地產估價師、經紀人資格管理，房地產價格評估的概念和必要性。了解目前我國房地產中介服務管理法律制度中存在的問題。

2、教學內容：

各類房地產中介服務的概念、特征 我國房地產中介服務業的發展趨勢 掌握我國房地產中介服務活動中存在的問題

3、重點、難點：

掌握我國對從事房地產中介服務的企業和從業人員的有關規定

4、學時安排： 3學時

第十章 房地產市場管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述房地產交易中“稅”和“費”的主要組成部分，房地產價格的特征。要求掌握我國土地稅和房產稅的稅種、房地產稅的概念和作用、房地產價格的概念、特征，了解房產稅的征稅對象和計稅依據，把握我國房地產價格管理立法的現狀和存在的主要問題，了解改進對策

2、教學內容：

我國房地產價格、房地產流轉中的稅費的立法現狀

房地產買賣合同、房地產價格、房地產稅費、住房公積金管理的概念和特征

3、重點、難點：

掌握我國對房地產價格和各種房地產流轉中的稅費的有關規定

4、學時安排： 2學時

第十一章 房地產權屬管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述地產權屬管理法律制度的功能、產生和發展，闡述了權屬證書的效力。要求掌握房地產權屬登記法律制度的功能，土地及城市房屋權屬登記的特征和程序，把握房地產權屬登記的意義和要求，了解當前我國房地產權屬登記中存在的主要問題。

2、教學內容：

我國房地產權屬登記中存在的主要問題 土地登記的特征、種類、程序及相關要求

我國房地產登記機關的職責和城市房屋權屬登記的范圍與種類

3、重點、難點：

掌握權屬證書的種類和效力

4、學時安排： 2學時

第十二章 房屋的贈與和繼承

1、教學目的、要求：

本章講述作為房地產轉讓范疇內的房屋贈與與房屋繼承的異同，要求掌握房屋贈與和房屋繼承的含義、房屋贈與的方式及其成立、生效和撤銷條件；結合案例學習，重點掌握房屋贈與的程序。

2、教學內容：

房屋贈與、房屋繼承的含義

房屋贈與合同的特點、贈與條件和房屋繼承的特點 房屋贈與的方式、贈與成立、生效和撤銷條件

3、重點、難點：

掌握房屋贈與的程序和房屋遺產分配的原則與方式

4、學時安排： 2學時

第十三章 物業管理法律制度

1、教學目的、要求：

本章講述物業管理的概念、特點以及物業管理收費管理制及其存在的問題。要求掌握物業及物業管理、物業管理與傳統房屋管理的區別，把握物業管理法律體系，了解目前的物業管理收費中存在的問題。

2、教學內容：

物業管理法律制度的現狀和存在問題 物業管理的類型、管理服務內容和行為規范 物業管理企業的資質管理的有關規定

3、重點、難點：

掌握物業接管驗收、履行《物業服務合同》的有關規定

4、學時安排： 3學時

第十四章 房地產糾紛處理

1、教學目的、要求：

本章講述房地產糾紛的特征和產生的原因、調處的原則和途徑。要求掌握房地產糾紛的概念和特征、房地產管理中的民事訴訟，把握房地產管理中的行政訴訟，了解房地產糾紛產生的原因及類型。

2、教學內容： 房地產糾紛的特征和類型及處理房地產糾紛的原則 房地產行政訴訟、民事訴訟和仲裁的概念和程序 房地產糾紛解決的途徑和方法

3、重點、難點：

掌握選擇適當的方法維護自己的合法權益

4、學時安排： 3學時

三、與其它課程的關系（前期課程、后續課程）

本課程的先導課程為房地產經濟學、房地產開發與經營等專業基礎課程。

四、教學方式

1、注重理論與實際相結合。

2、采用板書與多媒體相結合教學手段。

3、注重培養學生的分析問題和解決問題的能力。

五、考核方式

1、期末閉卷筆試 占總成績的85％

2、平時成績（作業、課堂討論和小論文等）占總成績的15％

六、參考書目

1、李延榮，周珂．房地產法．北京：中國人民大學出版社，2000

2、葛恒美，李延榮主編．土地法教程．北京：中國大地出版社，1996

3、符啟林．房地產法，北京：法律出版社，1997

4、溫世楊，寧立志主編．房地產法教程．武漢：武漢大學出版社，1998

5、俞兆平主編．房地產法與律師實務．北京：人民法院出版社，1998 主要參考法規 ： 1 ． 《中華人民共和國城市房地產管理法》，1994年頒布。2．《中華人民共和國土地管理法》，1996年頒布，1998年修訂。3．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，4．《城市房地產開發經營管理條例》，1998年發布。

5．《城市住宅小區物業管理服務收費暫行牡法》，1996年發布。6．《城市房屋拆遷管理條例》，2001年發布。

7，《城市房地產交易價格管理暫行辦法》，1994年發布。8，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，9．《城市房屋權屬登記管理辦法》，1997年發布。

10．《中華人民共和國房地產稅暫行條例》，1986年發布。

11．《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，1993年發布。

12．《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，1997年發布o 13．《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，1997年發布。14．《商品住宅價格管理暫行辦法》，1992年發布。

15．《中華人民共和國擔保法》，1995年頒布。

第四篇：2018《建設與房地產法規(實踐)》真題+解答

2018《建設與房地產法規》實踐考卷

一、考核目標

《建設與房地產法規》實踐課程為工程管理專業必修課程，旨在與理論課程教學體系有機結合、互相滲透，使學生加深對建設與房地產法規的理解；掌握運用建設與房地產法規理論指導工程實踐；培養學生對工程管理項目的綜合判斷及應用能力。進一步提高實踐技能和綜合素質，成為理論知識夠用、職業技能實用的工程管理應用型人才。

二、考核方式

要求根據案例分析資料，提交一份實踐報告，根據學生實踐報告進行考核。

三、考核內容及要求

內容：從案例分析資料中任選其中兩個，回答問題。

要求：

1.回答問題要緊扣案例資料。內容圍繞主題，主題突出； 2.文字通順流暢，表述恰當。3.獨立完成

實踐報告要獨立完成，必須杜絕一切抄襲、剽竊行為；也不得請他人代寫。

案例分析一

【案由概述】

2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產有限公司（以下稱海潤房地產公司）簽訂拆遷補償協議，并領取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權委托的情況下與海潤房地產簽訂拆遷補償協議的，為此訴至法院。【原告訴稱】

陳麗麗訴稱：海潤房地產公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內。該房屋雖由陳杰個人經營飯館，但產權屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權的情況下，與陳杰達成拆遷協議，并將全部拆遷款交給陳杰。現起訴要求確認陳杰與海潤房地產公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負擔本案的全部訴訟費。【被告辯稱】

海潤房地產公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實際并不在此居住，經我們多方尋找均未能與其取得聯系，而只有陳杰在被拆遷房屋內居住并經營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區進行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施，故其不應成為本案的被告。現我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產公司的委托對法華寺地區進行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協議。另外，拆遷時我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯系，現我公司不同意陳麗麗的訴訟請求。

陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴建而成，故擴建部分的產權應歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內居住并經營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對被拆遷房屋的繼承權，現我不同意陳麗麗的訴訟請求。【一審案件事實及證據】

經審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議”，該協議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產公司明確表示，簽訂協議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續。當日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領取，上述款項中含電器移機費925元、搬家費1859元、停產停業綜合補助費139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認可陳杰個人在被拆遷房屋中經營飯館，海潤房地產公司認可順城拆遷公司在對法華寺地區拆遷行為，均是接受海潤房地產公司委托所實施。

上述事實，有雙方當事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補償協議，拆遷補償款領款憑證在案佐證。

問 題：

一、本案房屋征收補償的權利人有哪些？為什么？

二、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協議的效力如何？

三、狹義的無權代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？

四、本案當事人海潤房地產公司與陳杰的行為是否構成共同侵權？兩者應承擔怎樣的責任？

五、本案中順城拆遷公司應否承擔連帶責任？

六、常見的效力待定合同有哪些？

七、本案該如何判決？

案例分析二

【案由概述】

2001年，楊正文與北京鼎恒房地產開發有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認購書，約定購買麗澤新星項目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。【原告訴稱】

楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認購書，約定我購買鼎恒公司開發的豐臺區豐北路麗澤新星1層23號房屋，單價8500元／建筑平方米，總價款245735元。我應在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預售契約，亦未交付房屋。故請求確認雙方簽訂的認購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時與我簽訂正式商品房買賣合同，適時交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金。

【被告辯稱】

鼎恒公司辯稱：這里的認購書已經是商品房買賣合同，但認購書應為無效。不同意楊正文的訴訟請求給付相應利息。

【案件事實及證據】

2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認購書。約定：鼎恒公司將其開發建設的位于豐臺區豐北路甲45號的麗澤新星1層23號房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價8500元／建筑平方米，房價款計245735元。雙方約定，楊正文簽訂認購書時支付定金10000元，其余購房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認購書同時附有該房及共用部位裝修和設備標準。認購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒公司沒有按認購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開發建設的位于豐臺區豐北路甲45號的麗澤新星項目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預售許可證，但1一4層至今未取得商品房預售許可證。上述事實，有雙方當事人陳述，認購書、購房款收據、商品房預售許可證明等書證在案證明。

問題：

1、何謂認購書？本案當中的認購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？

2、本案中的認購書是否有效？為什么？

3、本案的被告應否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時間如何確定？按什么標準支付？

4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？

案例分析三

案情：甲公司簽發金額為1 000萬元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購買A樓房。甲、乙雙方同時約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。其后，甲公司以A樓房作價1 000萬元、丙公司以現金1 000萬元，出資共同設立丁有限公司。某會計師事務所將未過戶的A樓房作為甲公司對丁公司的出資予以驗資。丁公司成立后占有、使用A樓房。2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經甲公司、丙公司協商達成協議：丙公司從丁公司取得退款1 000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50％的股份，名義上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司總經理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10％的股權。丙公司依此協議獲款后退出，據此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50％、40％和10％的股權；注冊資本仍為 2 000萬元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司為其貸款提供擔保，在丙公司代表未到會、賈某反對的情況下，丁公司股東會通過了該擔保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬元提供了連帶責任保證擔保。同時，乙公司將其持有的上述1 000萬元匯票背書轉讓給陳某。陳某要求丁公司提供擔保，丁公司在匯票上簽注：“同意擔保，但A樓房應過戶到本公司。”陳某向大滿公司提示承兌該匯票時，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款。”

2006年6月5日，丁公司向法院申請破產獲受理并被宣告破產。債權申報期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報債權，B銀行也以丁公司應負擔保責任為由申報債權并要求對A樓房行使優先受償權。同時，乙公司就A樓房向清算組申請行使取回權。問題：

1、丁公司的設立是否有效？為什么？

2、丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？

3、丁公司股東會關于為甲公司提供擔保的決議是否有效？為什么？

4、陳某和賈某所申報的債權是否構成破產債權？為什么？

5、B銀行和乙公司的請求是否應當支持？為什么？

6、各債權人若在破產程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應承擔什么責任？

案例分析四

【案情介紹】

趙云梧系白頤路北延市政工程項目建設的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區房地產經營開發總公司（以下簡稱海淀房地產公司）簽訂了《商品房購銷合同》。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區上地南路6號院2#一4一603室商品房一套，房屋單價每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務，并人住上述房屋。海淀房地產公司于2000年6月28日變更為海開公司。2000年6月28日海開公司取得海淀區上地南路6號院房屋所有權證，2002年1月7日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北京市國有土地使用權轉讓合同，2002年4月海開公司取得國有土地使用權證。2002年10月25日，北京海淀區國土資源和房屋管理局作出關于對上地6號院購房產權性質的答復，答復中確認：“海開公司已經取得國有土地使用權證和房屋所有權證，屬于現售商品房”。2001年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補充協議，該協議約定海開公司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產權證，海開公司于2002年5月22日開始在海淀區上地南路6號院內貼辦理房屋產權證的通知。趙云梧未辦理房屋產權證。海開公司將海淀區上地南路六號院的房屋產權中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內。【原告訴稱】

趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實真相、欺騙的手段，即把北京市計劃委員會批復其建造的職工住宅當作商品房賣給我。當我發現海開公司的欺詐行為后，多次找其協商，海開公司又于2001年9月3日與我簽訂了補充協議，該協議約定海開公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產權證，但時至今日海天公司未辦理產權證。海開公司于2000年6月28日把海淀區上地南路6號院的房屋產權整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經嚴重地侵犯了我的合法權益，現根據合同法及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，要求解除《商品房購銷合同》，海開公司雙倍返還我購房款763680元及銀行利息170606元。【被告辯稱】

海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號進行海開公司職工住宅建設，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購房人辦理房產證，但他們不配合，有的人已經辦理房產證。我公司房屋是進行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據規定我公司的房子有產權證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現不同意趙云梧的訴訟請求。

【問題】

一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：

二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？

三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？

四、我國立法和司法解釋有關懲罰性賠償的規定有哪些？

案例分析五

【案情介紹】

北京中海興業房地產開發有限公司（以下簡稱中海興業公司）系中海雅園開發商。1999年2月，中海興業公司報經北京市海淀區居住小區管理辦公室（以下簡稱海淀小區辦）核準同意，公布中海雅園北區房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業管理委員會的權利第二項約定：采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對本物業進行管理，并與其簽訂物業管理合同；第八項約定：前款規定的事項，必須經產權人大會通過；物業管理委員會成立前，由開發企業指定物業

管理公司對本物業進行管理。中海雅園的業主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規定承諾嚴格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業公司（甲方）與中海世紀公司（乙方）簽訂中海雅園物業管理全權委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進行物業管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區辦批準中海雅園組建物業管理委員會，第一屆物業管理委員會任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會與北京金羅馬物業管理有限公司簽訂物業委托合同，該合同未實際履行。第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產權人大會，選舉新的管委會委員。2003年3月28日，中海雅園管委會又與北京均豪物業管理有限公司簽訂中海雅園物業管理委托合同，該公司亦未進人中海雅園小區進行物業管理。中海雅園管委會在選聘、解聘物業管理企業前，未按中海雅園北區房屋使用、管理、維修公約的約定，經過產權人大會通過并授權。2003年，中海雅園管委會訴至法院，要求中海世紀公司無條件撤出小區。

中海世紀公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業管理企業的是業主大會的權利，不是業主委員會的權利，在沒有業主大會委托的情況下，業主委員會無權對物業管理企業提起訴訟。原告的合法存續期間已經于2002年6月15日屆滿，已經不具備合法存續資格，不符合民事訴訟法適用意見中關于其他組織的規定。原告在起訴書中引用的判決書內容不符合證據的有關規定，(2002）海民初字第9241號民事判決書現在還未發生法律效力，不能作為本案的定案證據。中海雅園開發單位中海興業公司在2001年5月20日和被告簽訂物業委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業管理公司，并應按委托合同繼續履行物業管理義務。中海雅園第一屆物業管理委員會另行招聘物業管理單位行為不是出于業主大會的授權和決議，原告的部分組成人員不具備擔任物業管理委員會委員的資格，是其第一屆物業管理委員會的一意孤行。我方目前對中海雅園進行物業管理，完全是基于產權人的意見，我方行為并無不當。原告主任胡密珍至今拖欠物業管理費用已經達355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產權人的意見。故不同意原告的訴訟請求。

問題：

一、通常情況下，物業管理法律關系是建立在業主和物業管理企業之間，那么本案中開發商中海興業公司能否與中海世紀公司簽訂的中海雅園物業管理合同？該合同是否有效？為什么？

二、管理規約應有業主大會制定，本案的開發商中海興業公司能否制定業主臨時公約？為什么？

三、本案的物業管理委托合同約定的5年管理服務期限提前終止？

四、本案中海雅園管委會訴請法院判決中海世紀公司無條件撤出小區？為什么？ 從案例分析資料中任選其中兩個，按要求回答問題。

解答：

第一：案例分析“二”回答問題：

1、（1）商品房認購書是商品買賣合同雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的安步確認。認購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價款計算、簽署契約的時限規定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預售條件，不具備簽訂商品房預售合同的條件，存在著事實和法律上的障礙，當事人才簽訂了認購書。

（2）本案的認購書應認定為商品房買賣合同（預售合同）。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。” 《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認購中已經具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價款及總價款、支付方式、付款時間、交付使用的日期等等基本內容作出明確的約定，總體上已經符合《商品房銷售管理辦法》第十六條所規定的內容，亦即滿足了認購書被認定為商品房買賣合同的第一個條件。在認購書中，雙方所約定房款，楊正文已經于2001年11月6日全部付清，國此，也滿足了認購書認定為商品房買賣合同的第二個條件，即“出賣人已經按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認購書應當認定商品房買賣合同。

2、本案中的認購書無效，因而也就不能要求繼續履行認購書。本案的認購書被認定為商品房預售合同，但無效，因為：根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件：

（1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2)持有建設工程規劃可證和施工許可證；

（3)按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

又根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認購書可以認定為商品房買賣合同，即商品房預售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預售許可證證明而與買受人訂立的商品房預售合同”，應當認定為無效合同。無效合同從本質上說，違反了法律的規定，因此國家不承認此類合同的法律效力。

3、認購書既然被認定無效，就應該依據《合同法》的規定，合同沒有履行的，停止履行。已經履行的，恢復原狀、賠償損失。因此被告應返還原告購房款。同時由于被告沒有取得商品房的預售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導致合同無效，因此，被告在恢復原狀之外，還應對原告所受損失承擔賠償責任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計算時間為2001年11月1日至返還之日止。按中國人民銀行同期對單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。)

4、原告不能要求支付違約金。因為當事人對違約金沒有約定。第三：案例分析“三”回答問題：

（1）有效。甲承擔出資不實的責任。

（2）不合法。丙公司實為抽頭出資的行為。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（3）無效。（第十六條公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。前款規定的股東或者受前款規定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權的過半數通過。）（4）陳某的屬于破產債權。賈某的不屬于破產債權，而為股東出資。

（5）B銀行可以申報破產債權，但不享有優先受償權。乙公司仍是A樓房的產權人，可以要求取回。

（6）向甲公司、丙公司和會計師事務所追索。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應對債權人承擔連帶責任；會計師事務所明知丁公司設立時，甲公司出資不實，仍驗資，應在虛假驗資范圍內承擔責任。見《公司法》第208條規定，承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任。

第五篇：建設管理與法規

《建設管理與法規》結課論文內容及要求

1．論文題目自擬。

2．論文應包括下述兩部分內容：

第一部分：論述通過本課程學習了哪些法律法規，總結各部分主

要內容（不少于500 字）；

第二部分：（不少于1000 字）你對哪一部分內容印象最深刻；或

認為哪一部分內容最重要；或對你的工作、學習幫助最大，等等。

結合你的所見、所聞、上課案例、視頻或搜集相關案例進行論述。

3．格式要求

1）封面及論文要求：由各班統一復印（參見下頁樣式），A4 頁面，左側裝訂。．．．．．

2）論文．．必須手寫．．．．，要求工整、清晰。A4．．復印紙謄寫．．．．．。

3）應包括下列內容：

論文題目；

關鍵詞（3～5 個）；

正文字數不少于1500 字；分兩部分撰寫并標明“第一部分”和“第．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二部分”．．．．；

參考文獻（不少于5 篇）。

4．重要提示

1）互相抄襲者以不及格計。

2）論述自己的觀點和看法。．．．．．．．．．．．

5．時間要求月10 日前由各班長收齊統一上交。

6．請將本頁附在封面與正文之間。．．．．．．．．．．．．．．

《建設管理與法規》

結課論文

論文題目：

班級

學號

姓名

成績

2010.12