第一篇：東京六本木新城購物中心及商業綜合體考察報告

東京六本木新城購物中心及商業綜合體考察報告

一、項目簡介

東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，該項目在2003年4月開業，目前已經成為了外地游客去東京必到的綜合商業設施，坐地鐵日比谷線六本木站下車就可到達。

日本東京的六本木新城是日本森建筑公司的一個馬拉松項目。在這個項目的初期，許多人都對這個項目持悲觀態度，預測這個項目可能太大了，或者它對于日本傳統來說，變化太大、太突然。同時人們也懷疑建造這樣一個項目的時機不對，因為那個時候日本正處于一個最長的衰退期。

長達17年的運作，是任何一家國內開發商都不可能做到的。其敬業精神，為后代留下一點有價值東西的負責態度，是國內開發商所欠缺的。森稔社長要整個團隊堅持不懈地追求品質，樹立世界一流品牌，這也是森大廈株式會社感到自豪的信念。

圖1 六本木新城在東京的地圖位置

發展商簡介：

森稔，森大廈株式會社社長。日本森大廈株式會社出資興建了上海森茂國際大廈，該公司一直在日本東京的中心地區從事城市開發事業，上海國際森茂大廈是其在海外進行正式投資的重要項目之一。森大廈在上海投資的第二個項目是世界最高的上海環球金融中心大廈的建設。

圖２ 空中看東京

六本木項目考察的啟發不僅在項目技術層面，而且要深入思考我們對留下對后代有價值建筑及商業文化作品的負責態度與敬業精神，提醒我們在前期投入足夠的精力和心血。17年的堅韌精神，就是堅持不懈的努力。

二、總體規劃設計特點

城市設計與項目設計相互結合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設計立體化，整體設計趣味化，具有豐富的設計內涵。

1.總體布局—酒店與購物中心形成綜合體

圖３項目總體布局示意圖

２.購物中心建筑設計特點

美國JERDE建筑事務所負責六本木購物中心及公共空間設計，JERDE在購物中心設計中非常注重將項目設計為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產生好奇心，延長顧客的停留時間，很多游客停留一天還沒有單調的感覺，實踐證明JERDE的設計思想是成熟的。

圖4 空間的構思—將綜合體連接為整體

圖5 露天廣場與舞臺

外立面設計變化比較豐富，采用空間向上退臺的方式，與大阪難波城有類似之處。露天廣場舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用。通過舞臺活動，讓顧客參與互動，空中庭院綠化空間，也是讓顧客可以參與的公共空間。

圖6 露天廣場舞臺使用場景

水晶島的設計也突出了強烈的標識作用，它的內部是進出地鐵的重要通道。

圖7 從毛利庭院看項目立面

圖9 六本木新城購物中心中庭

購物中心內部的中庭設計很有特色，采用內部地面盆景綠化，而且中庭內部立面設置空中綠化花池和水幕處理，增強了中庭空間的動態特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創造了通透宜人的空間。

中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。

由六本木新城前露天廣場和66廣場組成公共活動空間，六本木新城經常舉辦營銷及文化活動。

3.交通體系與停車特點

顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車。

六本木新城設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費。地鐵直接連通六本木新城B1F。

圖10 12個停車場分布指南

六本木地鐵站

圖11 六本木地鐵站位置及入口

圖12 一個汽車停車場入口

圖13 普通地下停車場

圖14 六本木新城采用立體自動化停車

４.園林設計與藝術設計

綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設施，空中花園與地上園林相互結合。

圖15 六本木新城部分園林圖片

圖16 66露天廣場鳥瞰圖

高達10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。

圖18.六本木新城的藝術標志

5.關于屋頂庭院的綠化—空中花園的借鑒

六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發，設置了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調了業主的可參與性，人們在春天開始播種，為大城市帶來清新的田園景觀。

圖19 春天的景觀

春天是播種希望的季節，春天是屬于少男少女的季節。六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然。

夏天是美麗的季節，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。

鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩。

圖20 夏天的景觀

秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。

圖21 秋天的景觀

冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望。

圖22 冬天的景觀

6.六本木新城公共空間藝術作品

媽媽

薔薇花

露易絲?布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的信息的場所之象征。

伊扎?簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。（由好萊塢美容美發集團公司提供）

COUNTER VOID

壁畫作品

宮島達男作。玻璃屏幕上飄蕩的數碼式數字喚起人們無窮的想象力。

索爾?露維特作。這是為朝日電視臺入口大廳而作的活潑多彩的圓環形象。（由朝日電視臺委托制作）

安娜之石

只將愛……

托馬斯?珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時的回憶是我的設計的全部。（設計師語）

內田繁作。與爵士樂名曲同名的椅子是根據想從東西中除去某種重力的思考而設計的。

公園長椅

DAY TRIppER

加斯帕?莫利森作。設計概念就是椅子本身。它的意圖不是挑起好奇心，只是表現與環境的平衡。

朵魯格設計集團/約爾亙?貝與克里斯查尼?歐珀瓦爾＆尼爾萬V.D.威爾登作。家具被結合在人類形成的波形上而形成一體。

卡里穆?拉稀德作。斯?克普是漂流的彩色島。它是作為東京景色之延續而設計的。

城市綜合體的公共藝術作品不僅點綴了空間，而且提升了城市藝術品位。

三、業態組合與動線特點

商業與旅游觀光相結合，整個業態組合考慮了顧客的多種需求，顧客參觀購物一天也不覺單調。

1.六本木新城業態組合

商業

具體包括服裝、皮具、珠寶、電影院、餐飲名店

森美術館

可鑒賞到深夜的以現代藝術為中心的美術館，以世界的現代藝術為中心舉辦時裝、建筑、設計、攝影、影像等各種形式的展覽會

電影

院

六本木新城維珍TOHO影城

城市觀景

都市未來展覽館

處于地上50層的展示設施，從各種角度研討過“都市”

學術中心

六本木新城森大廈第49層、第40層里集結著世界中的智慧。立足于此可以眺望整個東京之位置，通過學校、論壇、圖書館、研究網絡這四種功能，人與信息的合作開始了

酒店

東京凱悅大酒店

提供包括28間套房在內的389間客房，最高級的廚師們用精選之食材創造出美味佳肴的10間餐廳、酒吧，絕對寬敞舒適的溫泉浴場和健身房，13個宴會會場，教堂，神殿等優雅舒適的空間與無微不至的服務

住宅

六本木新城開發包含多棟高層住宅，立體園林何商業設施為住宅銷售提供了支撐條件

電視臺總部

2.六本木新城購物中心的動線特點

顧客動線與景觀變化相結合，有意識吸引顧客在六本木新城停留更多時間。

不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內設置扶梯到達購物中心各層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場，因此顧客可以方便地進入自己喜歡的空間。

圖23 垂直電梯充分考慮殘疾人使用的便利

圖24 一層的動線

圖25 購物中心二層的動線

圖26 動線環繞森大廈組織

圖27 根據洋流特點設置四層營業通道

四、商品陳列與VMD特點

200間以上的商店與餐廳毗鄰接踵，商店薈萃了世界各地的名牌，餐飲也是將世界風味集成在一起。每個商店的VMD都具有自己的特色，您可以一邊游覽一邊享受購物和美食之歡愉。

圖28 立體式的服裝陳列

圖２<

第二篇：購物中心成功案例分析：東京六本木新城購物中心

購物中心成功案例分析：東京六本木新城購物中心

一、項目簡介

東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，該項目在年月開業，目前已經成為了外地游客去東京必到的綜合商業設施，坐地鐵日比谷線六本木站下車就可到達。

日本東京的六本木新城是日本森建筑公司的一個馬拉松項目。在這個項目的初期，許多人都對這個項目持悲觀態度，預測這個項目可能太大了，或者它對于日本傳統來說，變化太大、太突然。同時人們也懷疑建造這樣一個項目的時機不對，因為那個時候日本正處于一個最長的衰退期。

長達17年的運作，是任何一家國內開發商都不可能做到的。其敬業精神，為后代留下一點有價值東西的負責態度，是國內開發商所欠缺的。森稔社長要整個團隊堅持不懈地追求品質，樹立世界一流品牌，這也是森大廈株式會社感到自豪的信念。

日本森大廈株式會社一直在日本東京的中心地區從事城市開發事業，該公司出資興建了上海森茂國際大廈，是其在海外進行正式投資的重要項目之一。森大廈在上海投資的第二個項目是世界最高的“上海環球金融中心”大廈。

二、總體規劃設計特點

在六本木項目中，開發商將城市設計與項目設計相互結合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設計立體化，整體設計趣味化，具有豐富的設計內涵。

1.總體布局

在總體布局上，酒店與購物中心形成統一綜合體

2.購物中心建筑設計的特點

美國JERDE建筑事務所負責六本木購物中心及公共空間設計。在設計中，JERDE非常注重將項目設計為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產生好奇心，延長顧客的停留時間。實踐證明，JERDE的設計思想是成熟的，很多游客停留一天還沒有單調的感覺。

六本木購物中心的外立面設計變化比較豐富，采用空間向上退臺的方式，與大阪難波城有類似之處。露天廣場舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用。通過舞臺活動，讓顧客參與互動，空中庭院綠化空間，也是讓顧客可以參與的公共空間。

水晶島的設計也突出了強烈的標識作用，它的內部是進出地鐵的重要通道。

購物中心內部的中庭設計很有特色，采用內部地面盆景綠化，而且中庭內部立面設置空中綠化花池和水幕處理，增強了中庭空間的動態特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創造了通透宜人的空間。

中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。

由六本木新城前露天廣場和66廣場組成的公共活動空間，經常舉辦營銷及文化活動。

3.交通體系與停車特點

顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車。

六本木新城設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費。地鐵直接連通六本木新城B1F。

4.園林設計與藝術設計

綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設施，空中花園與地上園林相互結合。

5.關于屋頂庭院的綠化——空中花園的借鑒

六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發，設置了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調了業主的可參與性，人們在春天開始播種，為大城市帶來清新的田園景觀。春天是播種希望的季節，春天是屬于少男少女的季節。六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然。夏天是美麗的季節，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩。

秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。

冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望。

6.六本木新城公共空間藝術作品

城市綜合體的公共藝術作品不僅點綴了空間，而且提升了城市藝術品位。

三、業態組合與動線特點

商業與旅游觀光相結合，整個業態組合考慮了顧客的多種需求，顧客參觀購物一天也不覺單調。

1.六本木新城業態組合都市會展中心+學術中心+影城+酒店+住宅+購物中心

2.六本木新城購物中心的動線特點

顧客動線與景觀變化相結合，有意識吸引顧客在六本木新城停留更多時間。

不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內設置扶梯到達購物中心各層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場，因此顧客可以方便地進入自己喜歡的空間。

四、商品陳列與VMD特點

200間以上的商店與餐廳毗鄰接踵，商店薈萃了世界各地的名牌，餐飲也是將世界風味集成在一起。每個商店的都具有自己的特色，您可以一邊游覽一邊享受購物和美食之歡愉。

五、室內裝飾與導示系統特點

1.室內外裝飾

室內墻壁多采用仿石材裝飾，有些柱子采用不銹鋼金屬裝飾，電梯內部采用木材高檔裝飾，用料豐富，施工非常精細。

頂棚和入口空間采用鋼架造型，營造豐富的視覺感受。

水幕墻上部采用玻璃裝飾，與周圍的黃色柱子形成明顯對比。

2.六本木新城導示系統

六本木新城設有完備的導示系統，非常清晰、具體。

六、營運管理

1.經營之道

六本木新城具有全年的營銷推廣計劃，總是提前公布下月的活動計劃，以吸引公眾參與。

（1）開業前預熱成功

在最初開業的5天里面，整個訪問人士超過了200萬，而且森株式會社開放六本木新城這么一個事件，在整個周末，就是2003年4月26日，27日兩天幾乎占據了所有媒體的主要版面。

六本木新城已經成為東京電影節的另外一個主要會場。

東京國際電影節是舉世聞名的亞洲最大規模的電影節。2004年除了和往年一樣有澀谷會場之外，六本木新城也將成為主要會場。各種典禮以及上映電影部數更為充實。新設“黑

澤明獎”等新計劃也層出不窮！本次電影節最大的魅力就是能領先一步欣賞到在日本未公開的引起人們話題的作品以及由年輕導演制作的優秀作品等豐富多彩的電影作品。2004年除了繼《黃昏清兵衛》之后山田洋次導演又推出讓人期待已久的新作《隱形劍 鬼之爪》之外，還有Steven Spielberg導演以及Tom Hanks等3位榮獲奧斯卡獎演員獻上的在日本大受歡迎的感人巨片THE TERMINAL以及引起空前韓國熱的韓國電視劇“冬季戀歌”的主演Cho JiWoo等演出的“誰都會有秘密”等，還有特邀嘉賓登場。

電影節的時間為2004年10月23日（星期六）～31日（星期日）。

此次電影節邀請了很多名人前來，包括日本皇室成員來訪，來制造轟動效應。

（2）與旅游業合作

六本木設計新城利用新城的空中庭院優勢，專門安排學生修學旅行。

各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。每年200多萬中國的香港與臺灣游客都要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多。

正如東京觀光財團在時尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。

（3）接待參觀考察團

六本木新城管理公司對外接待參觀團，需要提前預約，預定會議室并提前確定時間，參觀團需要支付會議室費用何講師費用，帶領參觀商業設施，講解開發過程。

第三篇：上海杭州商業綜合體考察報告

2010年4月1日到4月6日，我公司組織人員對上海、杭州的近十個商業綜合體項目進行了細致深入的調研工作，以期對我司所屬1－10商業地塊項目的開發有所裨益，考察結束后，我們認為上海大寧國際廣場、浦東金橋商業廣場、百聯西郊購物中心和杭州大廈四個綜合體項目在其開發過程、運營管理等諸方面對我公司1-10商業項目的開發具有較大的借鑒意義。

一、綜合體要做大

目前商業綜合體作為最流行、最時尚的一種全業態整合的新地產開發模式，越來越被地產開放商青睞，其不同于住宅開發的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發商不僅可以通過銷售物業直接獲利，同時可以通過自持物業，得到融資機會和后期更大的物業升值空間。對開發商而言持有型物業是個機遇，同時也是極大的挑戰，對其資源整合能力、資金實力、可持續性經營能力等都是很大的考驗，最關鍵的問題是如何控制可銷售物業和自持物業之間的合適比例。在對滬杭這幾個綜合體細致分析后，我們認為商業綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業態來吸引更多的客流，才會具備日后經營中進行業態調整的可能以抵御市場風險。對于中國鐵建地產1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強的優勢：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量優勢，加上當前的市場預期較好，開發資金不是制約地塊發展的關鍵問題，開發商有足夠的實力將開發工作做細，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出于創建中國鐵建商業地產品牌的考慮，務必以此為契機，堅持高起點、大成就，以承擔深遠的社會責任為已任，仿效中糧大悅城、華潤萬象城、萬達廣場和寶龍商業廣場等成功案例，全國聯動，走多物業形態開發的道路，做出屬于中國鐵建自己的商業地產品牌，以擴大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環境日趨成熟，未來地塊區域內將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區域內卻日漸稀缺，不可復制，應把眼光放長遠。建議通過第三方顧問公司的獨立市場研究，結合中國鐵建地產自身的品牌訴求，謀劃發展戰略方針，做出明智的選擇。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，不是以具體的某類業態做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，溫馨從容。浦東金橋的主題““公園里的商業，商場的公園”，正大廣場主題為“家庭購物、娛樂新體驗“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項目便少了諸多靈性；上海仲盛商業中心規模足夠大，業態也相對全，但缺乏主題，缺乏商業靈魂，結果僅僅只是各種業態的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發顯得人流稀少，了無生機。

關于綜合體的個性，除了強調以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分地將地塊周邊環境和開發商自身的特點，甚至所在城市的某種個性完全地融合在一起，以求得出關于綜合體的深刻內涵；并對此內涵進行客觀的深層建設，以充分體現人文關懷，營造宜人的購物環境，使綜合體人氣日趨旺盛。

三、商業綜合體業態要做全

一個完整的商業綜合體必須把常用的商業業態做全，只有做全業態才具備滿足客戶和消費者各種需求的最大可能性。同時綜合體內部各種業態的比例可以較自由地調整，可以便捷地轉換其功能定位，這是一個關鍵的問題，需要在規劃中予以合理地解決。

出于未來可持續發展的需要，綜合體內部業態組合要做長遠計。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業態，建議以小體量進入，一方面酒店和百貨業態都是品牌聯姻的最好的方式，根據整體定位引進大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團，其長期影響力將遠遠高于暫時的經濟效益，對于中國鐵建地產品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經濟效益暫時不好的情況下，可以通過規劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時為未來調整規劃和經營方式做好準備，這需要長遠而細致地規劃。

四、綜合體要做好長期經營的準備

綜合體商業開發模式基于其盈利模式的特點，其物業價值的提升、穩定增長的營業收入需依賴其后期的持續、穩定經營來獲得；在進行綜合體開發時，開發商應以經營為己任，一切以未來的經營為出發點，只有未來的成功運營和持續的盈利，才是檢驗綜合體開發成功與否的唯一標準。

1－10地塊開發之初，無論將來是采取自主經營或者委托給商業管理公司經營，或者將其中的商業部分打包出售等各種方式，在前期規劃時務須以后期的招商和運營為終極服務對象，要對商業綜合體的運營有一個清晰的認識，通過借助各種專業機構來判知綜合體運營的利潤點，對未來應有充分的準備，未雨綢繆，沒有可預期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。

對于1－10的開發需要制訂一個長期的可靠的開發和經營計劃，準備較長期的財務計劃和風險管理機制，并建立完善的，可及時調整方向的運營機制。

商業綜合體的運營是一個動態的長期調整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場自2002年開業到2005年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經營，運營情況非常差，開鋪率只有50%，業主和商戶都苦不堪言；2005年底正大廣場進行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變為“家庭娛樂消遣中心”，并結合該定位將內部商業業態布局進行了大刀闊斧的調整，這次調整后正大廣場成功轉型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費購物中心，取得了巨大的成功。

五、商業綜合體要充分利用周邊的交通資源

內外交通通達狀況對于商業綜合體而言是非常關鍵的因素。縱觀所考察的多個綜合體項目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關聯，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設置了便利的停靠站和商場快速通道，這種處理方法非常值得1－10地塊開發借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規劃初期落實公交車場和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學方法使其能落到實處，并兼顧經濟的合理性，以及在滿足開發商利益的同時，最大限度回饋社會！

杭州大廈用一座天橋將其A、B座與C、D座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時，也賦予這座城市一道獨特而美麗的風景，設計師將實用性和藝術性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功

經驗，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復合功能。

綜合體的各業態分布中，要堅持大業態板塊劃分清晰的原則，堅持主力店帶動的原則，堅持交通優先的原則。在交通動線上堅持客流導入甚至公寓住戶回家必經之路即是商業板塊地盤的原則，充分利用地塊內交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業板塊，努力通過西側南側的地鐵、公交交通優勢將客流用專用流線導入1－10地塊的商業板塊，再穿過此商業板塊進行二次分流。

另外要做好交通動線與停車場的關聯，一切以方便顧客購物為出發點，項目本身設置的停車場設計必須具有遠見，不僅要具備足夠的以及可發展的數量，而且必須能夠及時有效的疏散客流，不致于影響顧客的購物體驗

六、商業綜合體要注重商業氛圍的營造

通過這次滬杭綜合體的考察，大多運營商在對其內部商業氣氛的營造上可謂頗費心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進入綜合體的內部的過程中，無時不刻地撥動顧客購物的沖動。

主要體現在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，借助大面積的LED顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內部各業態之間設計特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設置中小型的LED屏，在不同區域讓顧客可以看到四種以上不同內容的廣告，以期達到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應；三是在交通連廊中設置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導式的商業氛圍的營造相較于傳統的守株待兔型的商業形態，其優越性不可同日而語！

第四篇：京滬寧城市商業綜合體考察報告

京滬寧城市商業綜合體考察報告

遵照董事長指示，春節前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧“北京新鴻基商業”、“北京東方新天地”、“北京世紀京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達889”、“上海環球大商”、“上海凱德龍之夢”、“上海梅隆鎮”、“上海恒隆廣場”、“上海中信泰富廣場”、“上海金鷹”、“南京河西萬達廣場”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”、“南京弘陽mall”等19個城市商業綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮伊斯丹”2個大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個綜合改造樓進行了考察。現將情況報告如下：

一、“去大型百貨”商業發展趨勢的警示

考察中，我們感受到：隨著城市現代化的進程，當代商業經濟悄然發生了深刻變化，同時影響著當代商業地產的發展變化。改革開放以來，零售商業經歷了百貨商店（銷售內容變化）、一價商店（定價方式變化)、連鎖商店（組織形式

變化)、自選市場（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業模式也發生四代變化。由第一代的傳統街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗中心。商業經濟呈現了“去大型百貨”的發展趨勢。據有關資料記載：北京市在1萬方以上的商業1025萬方存量基礎上，僅2010年凈增900萬方商業綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業綜合體41處；南京市的竣工營業商業綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業地產的開發建設幾乎不再建筑大型百貨商業店。即使要建也是在建筑商業綜合體時間帶品牌大型百貨商業店。考察的19處商業綜合體僅3處間帶，占15.79%；且人氣與商業綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的“北京新鴻基商業”體驗店卻顧客滿堂。

當代商業經濟呈現的“去大型百貨商業”發展趨勢，不能不成為我們開發建設“南陽天地”方向性的重要警示。

二、建筑構成與功能組合的嚴峻挑戰

“商業綜合體”是城市中商業、辦公、居住、旅店、展

覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間三項以上功能進行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復雜而統一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構成是建設商業綜合體的核心。考察的19處商業綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構成不很復雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達889”“、南京河西萬達廣場”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構成，其他18處都在綜合體內建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。

19處商業綜合體的不同功能建筑物組合構成效果，對“南陽天地”的構筑設計提出了嚴峻挑戰。由于用地還建安臵任務艱巨，將綜合體與住宅分體、分區建筑成為不可能。因而這就勢必要將商業建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設。在遵守有限的用地及規劃設計條件的前提下，如何使住宅建筑與商務建筑的幢數盡可能的少，是應成為“南陽天地”設計的最優選擇，以使整個建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風和日麗，舒展怡人。

三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇

建設商業綜合體，實行開放與封閉的程度取決于當地氣候條件，這是考察所得的基本結論。北京7處商業綜合體除動線端口采取門廳進出外，整體結構實行的是全封閉，在體內形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內必須供暖。上海7處商業綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當地方敞開與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實行的是開放式街區，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業綜合體封閉與開放程度，據觀察大都也與氣候有關，上海靠海，風雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當多些，南京逐步走向內地，海風季雨也適當少些，因而封閉程度適量見少，并且出現了無天棚的開放式。

依據考察體驗，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應在查閱南陽氣象資料的基礎上確定，鑒于南陽氣候風不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實行半封閉與全開放相結合的形式較為適宜，即部分區域適當搭建天棚，部分步行街區露天敞開，實行全開放。這樣，既不影響商業綜合體的營運，也可適當減少建筑成本。

四、總體建筑的地下建筑配比取向

19處商業綜合體，建有地下商鋪的有18處，占94.7%地下建有1層商鋪的8處，占42.1%；建有2層商鋪的9處，占47.4%；而且每個商業綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風格處理一致，解決好了燈光、通風問題，在整個商業綜合體內，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業綜合體的這種建筑取向，不僅大大節省了土地資源，而且同時大大提升了底層商鋪的經濟價值。同時，我們還發現，有不少商業綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業綜合體自身引導聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運營價值增量。

京、滬、寧商業綜合體地下建筑的范例，應該成為“南陽天地”開發建設的一個取向。適量建設地下商鋪，既可充分運用地塊的土地資源，又可提升項目的開發價值，同時還可為南陽城市建設探索地下建筑的路子，何樂而不為？！

五、商業環境的平面與垂直動線的思考

動線是商業綜合體中客流的運動軌跡。在商業環境中，設計好平面與垂直動線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡，讓顧客在體內停留時間更久，盡可能經過更多區域，降低顧

客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態，這是做好商業地產核心環節。商業綜合體的動線分為平面、垂直兩個層面。19處商業綜合體中，平面動線層面，“北京東方新天地”的動線設計為典型線形動線，“南京鵬欣水游城”的動線設計為典型枝線動線，其他17處的動線設計多采取了典型環線動線，體量較大的在環線動線的適當結合部采取了中庭或連廊連接轉換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業綜合體的動線設計，總體感覺：脈絡清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導引客流作跨層運動，需要配臵垂直觀光電梯和電動扶梯。在垂直動線層面上，所考察的商業綜合體，除個別外，動線的設計合理、實用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業綜合體，動線設計的道路、邊界、區域、節點、標志的處臵貼切、得當、清晰，可辨。不僅將不同功能區域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個節點，進而滲透到商業綜合體的每一個角落以至每一個商鋪。

一定意義上講，動線是商業綜合體的生命線，也是激活商業綜合體內沿街商鋪的中樞神經。在“南陽天地”的規劃設計上，動線設計不能不作為優選方案的一項重要元素和條件，如是建設多層次的商業綜合體，特別是垂直動線的設計，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動線予以舍棄。

六、京、滬、寧商業綜合體消費業態的思維借鑒

大凡走進19個商業綜合體中的任何一個，都會被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設臵，是乎不成其為真正意義上的商業綜合體。據不完全統計，考察的商業綜合體中，19家均設臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設臵有“電影院線”，比例89.5%；8家設臵有“電玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家設臵有“體驗館”，比例63.2%；16家設臵有“美發美容護理健身店”，比例84.2%；11家設臵有“兒童游樂天地”，比例57.9%；19家均設臵有“主題商街”，比例100%；11家設臵有“大型超市”，比例57.9%；3家間帶品牌“百貨店”，比例15.8%；6家設臵有“小型百貨店”比例31.6%；11家設臵有“家居店”，比例57.9%；13家設臵有“兒童用品店”，比例68.4%；6家設臵有“書店”，比例31.6%。各類業態的消費之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業綜合體最為亮麗的風景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業綜合體的一幅生動畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗式的消費不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業綜合體的時尚之歌。

“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態構成,應該成為“南陽天地”消費業態的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個生活、商業、娛樂、休閑的嶄新去處。

七、“南陽天地”的定位思考

京、滬、寧19處商業綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”等，是較為典型的高端商業綜合體，以路易斯威登、紀范思等國際頂尖品牌為領頭羊，其建筑質地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮”、“上海金鷹”、“南京德基廣場”等，是較為偏中高檔的商業綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領親睞的品牌居多，其建筑質地優良、裝修華美。這一類對于

南陽的市場來說，因為白領的消費群體尚未形成優勢，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經濟發達的東部地區，這些城市的區域優勢是南陽遠所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統商業，創建新的商業格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業綜合體引為模板是切合實際的。如“北京世紀京源”、“上海凱德龍之夢”、“南京河西萬達廣場”、“南京弘陽mall”一類，無論是經營品牌，或是建筑質地，還是裝修品味，既有超前的意識，又有廣泛的群眾基礎，定會為大眾認識、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時尚、運動的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。

八、“南陽天地”規劃設計的建議

“南陽天地”建成南陽市的首例商業綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態，凸顯“年輕、運動、時尚”主題，根據已下達的用地和規劃設計條件，結合考察體會，設計建議如下：

（一）關于商業建筑面積的層次：將“商業建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關，下

設計，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；

（二）關于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設計商業建筑；

（三）關于綠地環境設計：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當設計綠化景觀外，通過設計屋頂花園加以彌補；

（四）關于社區的辦公、服務設施：不占落地的商業建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；

（五）關于院線設計：設計臵于局部4層處，限制平面，擴用空間；鑒于院線的更新換代頻繁，盡可能引入現行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；

（六）關于餐飲設計：地面一層布局一部分，以決社區及周邊上班族的早餐；作為目的消費，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預留；

（七）關于主力店設計：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強勢超市作為主力店；

（八）關于沿街商鋪與體內街鋪設計，建筑風格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設計主街外，適當考慮內街設計，豐富商業布臵形式。

（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎上內收，形成類似陽臺的平臺。在滿足規劃的條件后，可以自主封閉形成商業用房，也可以作為敞開式的經營場所。

（十）鑒于所給條件，真正開發可售的住宅僅有2.5萬方，從總體層面看，在服從商業地產價值最大化的前提下盡可能的優化，但若比較商業地產價值得不償失，住宅設計可以忽略；

（十一）在條件容許的前提下，整體設計方案追求商業地產價值的最大化，商業味道越濃，商業氛圍越強，商業設計（經驗）越豐富，應為設計方案首選。

九、關于招商工作的建議

商業地產，招商先行，開發建設商業綜合體，招商更是要先行。“南陽天地”開發建設工作，必須實實在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對公司招商工作已經落后的情況下，建議：

（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實踐，具人脈資源，有統籌思維，善于思考，勤于工作的人擔綱招商總監，同時招聘必要的主管人員，切實履行起招商職責；

（二）立即與美格行簽訂合作協議，共商“南陽天地”招商戰略，共訂招商工作計劃，使招商工作有計劃有步驟，的加緊展開；

（三）力爭在優化優選設計方案前，與社區協商一致，征得同意，招引落實一家強勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設計落案；

（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調查，深入進行投資、經營、消費三大客戶研究，以分期分批作好各業態的招商工作；

（五）在市場調查的基礎上，深入進行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會研究決議，即為規劃設計提供依據，又為營銷工作奠定基礎。

考察人：劉衛國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日

第五篇：商業綜合體及購物中心項目商業管理公司籌備執行工作流程

商業綜合體及購物中心項目商業管理公司籌備執行工作流程

執行工作流程中一共有85個大項。如下所示：

1獲得立項資料和主力店合作信息15天

2規劃(概念)方案解讀20天

3組織對城市綜合水平實地考察和調研(商業和物管)45天

4組織召開第一次規劃研討和籌備工作會議(主要研討規劃方案、商業管理模式與籌備計劃執行書節點)1天

5參與商業項目業態定位和設計要點研討會，提供項目商業業態規劃及設計建議書，完成設計要點會簽

6編制商業管理公司籌備計劃執行書并完成會簽30天

7公司注冊及資質申報/下達籌備工作通知書30天

8商圈/物管/人力資源/媒體市調,形成報告/建議60天

9組織召開第二次籌備工作會議(主要研討方案設計成果評審/管理公司模式架構及前期人員安排等)1天

10參與建筑方案綜合評審,完成商業業態規劃,提供物管用房平面布置圖15天

12組織參與建筑方案深化設計評審（提供餐飲區域點位圖/商業和地下室廣告位布點圖）30天

13參與各專項設計評審,包括立面/內裝/景觀/照明/導示系統/弱點智能化等,提出意見和建議(提供商業房產技術條件/景觀各要素布點圖)302天

14組織參與初步設計,確認所有設計條件（包括提供基本的商業業戶的房產技術要求等）80天

15組織參與施工圖會審,并提供審圖意見25天

16完成架構編制、薪酬方案和人員到崗計劃90天

17獲得面積數據,完成項目租賃決策文件編制30天

18完成管理啟動費測算和使用計劃審批流程30天

19完成招商費用預算和審批流程30天

20臨時辦公用房及辦公用品準備20天

21制訂商業招商政策和租金方案40天

22制訂招商工作計劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調)40天

23編寫物業管理方案;編制物業管理合同及相關文件40天

24商業物業管理費測算及審批流程80天

25物業管理招標及物管費標準備案

26臨時管理制度建立65天

27第一次招商培訓及考核30天

28跟進完成商業業態規劃細化方案(第一版施工圖對接)30天

29申請并建立會計電算化賬套30天

30政府關系及稅收政策接洽

31制定收費流程和核算流程，建立收費臺賬30天

32按集團及商管要求按月編制上報各種報表30天

33招商前期準備工作55天

34第三次籌備工作會議(主要研討招商與裝修事宜)1天

35商業招商及策劃推廣全面啟動招商預熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，其中餐飲類完成50%)30天

36完成簽約儀式和招商推介會5天

37強勢招商期(簽約落位；總體完成簽約50%，其中餐飲類完成70%)80天 38適時開展異地招商30天

39強勢招商期(總體完成簽約80%、其中餐飲類完成100%)30天

招商收尾期(調整滿鋪；總體完成簽約100%）

40介入主體結構/屋面/砌筑施工232天

41介入機電管線安裝270天 42介入機電設備安裝105天

43參與設備調試/編寫設備清單綜合調試45天

44變配電房安裝及供電40天

45消防工程及調試144天

46智能化安裝及調試144天

47電梯安裝及調試141天

48主力店交接主力店物業管理界面對接255天

49建立租金收繳臺帳30天

50主力店交付進場/進場日確認180天

51第二次員工培訓及考核(裝修前)30天

52完成商業商鋪裝修準備工作210天

53介入商業公共部分內裝61天

54介入外裝飾工程365 天

55多種經營點位規劃及招商120天

56商業交付進場與裝修餐飲類商鋪裝修75天

57非餐飲類商鋪裝修45天

58多種經營點位裝修20天

59第四次籌備工作會議(主要研討裝修進度控制開業/營銷推廣/設備代管/

等)1天

60制訂開業慶典方案和工作倒排計劃40天

61啟動開業慶典準備工作(實施計劃和方案)90天

62介入室外市政配套工程105 天

63介入室外景觀工程140 天

64導示系統制作安裝177天

65三標文件編寫與認證120天

66完成二次招商(掉鋪補招及優化調整)30天 67制定開業期營銷推廣活動方案60天 68開業初期營銷推廣活動啟動

69物業管理用房交付啟用60天 70停車場管理方案和相關手續辦理30天

71完成廣告位招商30天 72工程設備代管15天 73工程設備預接管(未驗收)30天 74完成保潔/拓荒/綠化招標6175財產保險等三險投保投保工作6076全面清潔拓荒2077介入物業驗收四方驗收578消防驗收779綜合驗收580物業正式接管

81工程遺留問題處置

82第三次員工培訓及考核(開業前)3083設備運行/安防/保潔/車場等物業管理全面展開

84營運管理準備啟動3085商業開業1 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天31