第一篇：商業(yè)綜合體考察心得

商業(yè)綜合體

這次公司組織上?？疾煲恍?，最大的感觸就是，步行在外灘看到最多的就是高聳氣派的商業(yè)綜合體。目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn)開發(fā)模式，越來越被地產(chǎn)開發(fā)商青睞。但是對于唐山而言，商業(yè)綜合體還是剛剛起步的，發(fā)展時間短，比住宅的發(fā)展時間要短很多，所以對項目的位置、城市起到的作用、還有本身項目操盤的公司要求非常高，發(fā)展過程中也會面臨很多問題?？衫斫鉃樵诠δ芎筒季稚蠌娬{(diào)項目的綜合性和可持續(xù)性，不同功能的商業(yè)業(yè)態(tài)具有聚合效應(yīng)，能夠優(yōu)勢互補形成一個初步范圍的經(jīng)濟生態(tài)圈。

Hospsca豪布斯卡商業(yè)模式即我們所說的城市商業(yè)綜合體包括以下內(nèi)容：商務(wù)辦公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商業(yè)、文化娛樂消費、完善的交通通行系統(tǒng)。

其中高檔寫字樓可以提供穩(wěn)定的客流，星級酒店會吸引高端商務(wù)人士，良好的商業(yè)形象將提供良好的商業(yè)形象，酒店和多種細化業(yè)態(tài)劃分蘊涵了各種范圍服務(wù)內(nèi)容互為補充，且為辦公和居住提供了完備的配套設(shè)施、使得商業(yè)綜合體具有很強的抗風險能力。有以下幾點需要注意：

一、合理的交通組織是關(guān)鍵 實際是我們所說的動線布置問題

1、城市交通與綜合體的交通關(guān)系：

城市中人、車輛、貨物如何快速便捷的到達城市綜合體的問題。

一般商業(yè)綜合體體量和投資巨大，所以在規(guī)劃時交通必須很好考慮的。

2、綜合體區(qū)域內(nèi)場地交通關(guān)系：

車流、人流、貨流在項目區(qū)域內(nèi)如何合理組織和調(diào)配，最重要的問題是停車的問題。沒有好的停車環(huán)境直接影響商業(yè)效果。

3、綜合體建筑物內(nèi)交通關(guān)系：

建筑物內(nèi)交通可分為垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。

水平人流：盡量保持較長的留置時間，并有激發(fā)情趣的景點和適當?shù)男菹Ⅻc。

垂直人流：及時將水平人流輸送到相應(yīng)樓層，考慮消防和突發(fā)事件的影響。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”、“建材家居”之類的主題，是類似“公園里的商業(yè)，商場的公園”或是“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，是能夠給消費者帶來心里的愉悅，產(chǎn)生購買和消費欲望的重要空間。

三、外立面設(shè)計 實現(xiàn)時尚、現(xiàn)代的感覺。

我認為，關(guān)于綜合體的個性，除了強調(diào)以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分的將地塊周邊環(huán)境和開放商自身的特點，甚至所在的城市的某種個

性完全地融合在一起，以求得出關(guān)于綜合體的深刻內(nèi)涵;并對此內(nèi)涵進行客觀的深層建設(shè)，以充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，營造宜人的購物環(huán)境，使綜合體人氣日趨旺盛。

四、業(yè)態(tài)要做全面

一個完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè)態(tài)才具備滿足客戶和消費者的各種需求的最大可能性。同時綜合體內(nèi)部各種業(yè)態(tài)的比例可以較自由地調(diào)整，可以便捷地轉(zhuǎn)換其功能定位，這是一個關(guān)鍵的問題，需要在規(guī)劃中予以合理的解決。

五、心得

我認為商業(yè)綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來吸引更多的客流，才會具備日后經(jīng)營中進行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場風險。對于咱們啤酒廠那塊地，它明顯有做大、做強的優(yōu)勢；啤酒廠地塊周邊的環(huán)境已經(jīng)成熟，地塊區(qū)域內(nèi)有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復(fù)制，所以我們可以以此為契機，堅持高起點、大成就，已承擔深遠的社會責任為己任，效仿中糧大悅城、萬達廣場等，做出自己的品牌，擴大社會影響力，提升自己的品牌價值。

第二篇：商業(yè)綜合體設(shè)計理念讀書心得

商業(yè)綜合體設(shè)計理念讀書心得

摘要：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運而生。是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會展、餐飲、娛樂和交通等各個功能復(fù)合、互相作用、形成價值鏈的高度集合化的建筑群體。其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體 城市文化 設(shè)計理念

商業(yè)綜合體的特征

外部特征

1、高可達性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

2、高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。

3、整體統(tǒng)一性：建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。

4、功能復(fù)合性：實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可。

內(nèi)部特征

1、大空間尺度：室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2、通道樹型交通體系“將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。

3、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計：通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

4、高科技集成設(shè)施：是高科技和高智能的集合。其先進的設(shè)施充分反映出，科學(xué)技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。

在綜合體效應(yīng)還沒有聚合前，城市商業(yè)分布不均，并且品牌力、人流量相對分散，隨著城市化進程加快及多元化消費需求增長的影響，綜合體的建立，人群效應(yīng)與品牌效應(yīng)聚集，對于商務(wù)與生活的發(fā)展空間提供更大機遇，也為城市消費力與經(jīng)濟增長提供更大價值空間。因此，作為綜合體中的商業(yè)便成為引鳳筑巢的核心所在。一個商業(yè)綜合體的運行好壞與其設(shè)計理念有著不可分開的聯(lián)系，每一個商業(yè)綜合體都會根據(jù)其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的設(shè)計理念。

例如日本國土面積小，人口密度大，土地資源利用緊張，在這種情況下，城

市必然面臨發(fā)展困境，于是日本較早的嘗試了城市綜合體的建設(shè)模式進行城市再開發(fā)，取得了很好的效果。目前日本比較成功的城市綜合體項目有：被譽為亞洲目前最成功的舊城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峽谷森林中進行購物體驗的難波公園，東京文化藝術(shù)的新地標東京中城，充滿歐式氣息的惠比壽花園和以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名的福岡博多運河城?

六本木新城（ROPPONGI HILLS）

六本木新城是日本國內(nèi)都市再開發(fā)計劃中規(guī)模最大、歷時最長的項目，同時它也是亞洲目前最成功的舊城改造典范。以打造“城市中的城市”為目標，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點，將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間。

以旅游與藝術(shù)相結(jié)合打造人性化的設(shè)計理念

美國捷得建筑事務(wù)所負責六本木購物中心及公共空間設(shè)計。捷得的設(shè)計思想不僅實現(xiàn)了項目與城市的完美融合，在項目本身的設(shè)計上更加注重將設(shè)計與旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種要求。六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間。

六本木新城在景觀設(shè)計上體現(xiàn)“城市中心文化”與“垂直庭院城市”的理念，由日本著名景觀設(shè)計師佐佐木葉二先生主創(chuàng)，將城市高樓屋頂?shù)目臻g裝扮成綠色的廣場和庭園，綠色步道串連整個城市空間。六本木新城綜合樓實施了最大的綠化，讓居民可以使用樓頂庭園。每幢高樓外圍都有40%比例的綠地環(huán)繞，每層樓中都有花園式的休息區(qū)，曲線綠籬、石墻、小河、小草坪與樹木，把散置庭園連接在一起，形成一個主題。世界知名的藝術(shù)家們創(chuàng)作的公眾藝術(shù)作品和街頭設(shè)施隨處可見，整個城區(qū)展現(xiàn)出充滿藝術(shù)氛圍的獨特街景。

難波公園（Namba Park）

難波公園并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個購物中心與辦公樓的綜合體。從遠處看去，難波公園（Namba Park）是一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風格形成強烈對比，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清醒的氣息。

“場所制造”的理念讓體驗融入商業(yè)場所

“真正的場所并不存在于大樓之間，而是存在于人們值得記憶的體驗中”美國著名建筑師Curtis J.Scharfenaker言簡意賅地表達了“場所制造”理念，于是

一個人造峽谷的想法由此產(chǎn)生，難波公園顛覆了一味追求機器效率的工業(yè)化空間設(shè)計，打破了室內(nèi)室外的空間界限，實現(xiàn)了城市森林中自然化、戲劇化空間場景的塑造，形成內(nèi)部與外部景觀的和諧與相互映襯?！皪{谷”的設(shè)計帶來了眾多要素；溪水、山石、植物、巖洞、山間的陽光......由此形成了獨特的空間序列，它不是將人們壓縮集聚到封閉的空間內(nèi)，迫人消費，大家不僅僅到這里來購物，也可以到這里來休息，來放松。

難波公園向人們展示了如何在城市里享受一座森林，這樣的“體驗式”場所才是人們精神的真正向往。用大自然充實和裝點我們的環(huán)境，自然和人類的激情在此碰撞，人們的精神得到滿足，美妙的體驗由此產(chǎn)生，場所便融入了人們的記憶。

日本福岡博多運河水城以文化相關(guān)主題構(gòu)建商業(yè)綜合體設(shè)計理念

20世紀最重要的建筑作品之一——日本福岡博多運河水城，是美國捷得國際建筑師事務(wù)所在境外實現(xiàn)的第一個項目。在博多運河水城，建筑敘述風格轉(zhuǎn)向更加注重與自然元素和當?shù)匚幕慕Y(jié)么利用福岡最有特色的鄉(xiāng)土文化所富有的原始生氣成為運河城“城市劇場”的追索藍本，而基地南岸的河流則成為場所主線——開辟了一條人工運河穿過建筑群。與此同時，建筑設(shè)訓(xùn)從日本的傳統(tǒng)建筑語匯中抽取元素，“涂抹”、“懸掛”在新建筑的“臉上”和“身體”上，9棟建筑飾有豐富的地方傳統(tǒng)色彩和橫向條紋，組成了一個“斑馬的家族”，傳統(tǒng)城市被重新整合、定義。

上海新天地

上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它以上海近代建筑的標志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心

開發(fā)與保護相結(jié)合、明天與昨天相輝映的設(shè)計理念

新天地的石庫門建筑群外表保留了當年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時光倒流，有如置身于二十世紀二、三十年代的上海，但一步跨進每個建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時尚；每個人都能體會新天地獨特的魅力：繼承與開發(fā)同步，傳統(tǒng)與現(xiàn)代同步

昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造。繼承與開發(fā)同步，傳統(tǒng)與現(xiàn)代同步，上海新天地改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。如今新天地已被公認為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是上海時尚新地標及品位的象征，成為一扇張望上海昨天、今天和明天的窗口。

商業(yè)綜合體的設(shè)計理念直接影響商業(yè)運行的好壞，一個符合當?shù)厝宋沫h(huán)境，生活習慣以及滿足人們需求的理念的商業(yè)綜合體不僅能帶動整個商業(yè)的發(fā)展，還能讓人產(chǎn)生一種特別熱感覺。如北京三里屯Villige運用四合院的設(shè)計理念，讓人產(chǎn)生一種親近感，因為他和我們的情感是有關(guān)系的，我們在它的文化圈里。但是如果讓我們住在歐洲古典的房子里，我們就會覺得格格不入。

在商業(yè)綜合體的設(shè)計理念方面我個人的感受是要從當?shù)氐奈幕A(chǔ)上塑造屬于當?shù)氐奶厣２荒茏屛覀兊乃季S習慣跟隨于別人，對于此次柳州城市之心的設(shè)計，我認為應(yīng)當借鑒一些國內(nèi)外的先進理念，以及深入了解柳州的文化歷史地域特征從而來創(chuàng)造一個屬于柳州的特色城市之心。

參考文獻：

[1]張曉玲《淺談城市綜合體設(shè)計思路》

[2]陳石可《城市設(shè)計新理念在新城建設(shè)與城市綜合體建設(shè)中的運用》

第三篇：商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書

商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書

《商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書》是前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獨家首創(chuàng)針對商業(yè)綜合體項目申請融資的專項商業(yè)計劃書。商業(yè)計劃書分為：通用版、個性化定制服務(wù)版。通用版是依托前瞻產(chǎn)業(yè)研究院長期基于商業(yè)綜合體項目分析、把握行業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、綜合國家法律法規(guī)、政策、產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃及項目團隊優(yōu)勢等基本內(nèi)容，企業(yè)可以自行補充單位信息，稍做調(diào)整可以作為商業(yè)綜合體項目商業(yè)融資計劃書使用。

個性化定制版是根據(jù)企業(yè)具體項目的要求，著力呈現(xiàn)商業(yè)綜合體項目主體現(xiàn)狀、發(fā)展定位、發(fā)展遠景和使命、發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)運作模式、發(fā)展前景等，深度透析項商業(yè)綜合體目的競爭優(yōu)勢、盈利能力、生存能力、發(fā)展?jié)摿Φ龋畲笙薅鹊伢w現(xiàn)項目的價值，在此通用版基礎(chǔ)上升級完成，為企業(yè)申請融資等提供全程指導(dǎo)服務(wù)的商業(yè)綜合體商業(yè)計劃書。

報告目錄

第1章：商業(yè)綜合體項目摘要

1.1 商業(yè)綜合體項目概況 1.1.1 項目背景

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1.1.2 項目簡介

1.2 商業(yè)綜合體項目優(yōu)勢分析

1.3 商業(yè)綜合體項目融資與財務(wù)分析概況 1.3.1 項目融資方案概況 1.3.2 項目財務(wù)分析概況

第2章：商業(yè)綜合體項目公司介紹

2.1 公司發(fā)展簡況 2.2 公司組織架構(gòu) 2.3 公司管理模式 2.4 公司經(jīng)營情況

第3章：商業(yè)綜合體行業(yè)及目標市場分析

3.1 商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場前景分析 3.1.1 行業(yè)發(fā)展歷程 3.1.2 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3.1.3 行業(yè)市場前景預(yù)測

3.2 商業(yè)綜合體項目目標市場分析 3.2.1 政策、經(jīng)濟、技術(shù)和社會環(huán)境分析 3.2.2 市場規(guī)模分析 3.2.3 盈利情況分析 3.2.4 市場競爭分析 3.2.5 進入壁壘分析 3.2.6 市場分析總結(jié)

第4章：商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品/服務(wù)分析

4.1 商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品/服務(wù)簡介

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4.1.1 項目產(chǎn)品/服務(wù)名稱 4.1.2 項目產(chǎn)品/服務(wù)特征 4.1.3 項目產(chǎn)品/服務(wù)性能用途 4.2 商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營計劃 4.2.1 項目產(chǎn)品生產(chǎn)方式 4.2.2 項目產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)備 4.2.3 項目品質(zhì)控制和質(zhì)量改進 4.2.4 項目產(chǎn)品成本控制

4.3 商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品/服務(wù)前景分析 4.3.1 項目產(chǎn)品/服務(wù)競爭優(yōu)勢 4.3.2 項目產(chǎn)品/服務(wù)市場前景

第5章：商業(yè)綜合體項目研究與開發(fā)

5.1 現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)資源以及技術(shù)儲備情況 5.2 項目團隊對外合作情況 5.3 項目研發(fā)團隊技術(shù)水平5.4 項目研發(fā)投入計劃

5.5 項目研發(fā)團隊激勵機制與措施

第6章：商業(yè)綜合體項目市場營銷策略

6.1 商業(yè)綜合體項目營銷戰(zhàn)略 6.2 商業(yè)綜合體項目市場推廣方式

第7章：商業(yè)綜合體項目融資和資金退出

7.1 商業(yè)綜合體項目資金需求用量與期限 7.1.1 項目總投資 7.1.2 固定資產(chǎn)投資

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7.1.3 流動資金

7.2 商業(yè)綜合體項目資金籌集方式 7.2.1 項目資本金籌措 7.2.2 項目債務(wù)資金籌措 7.2.3 項目融資方案分析

7.3 商業(yè)綜合體項目資金籌集方式 7.4 商業(yè)綜合體項目資金使用規(guī)劃 7.5 商業(yè)綜合體項目投資回報計劃 7.6 商業(yè)綜合體項目資金報酬與退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 7.6.3 股權(quán)回購 7.6.4 股利

第8章：商業(yè)綜合體項目財務(wù)預(yù)測

8.1 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

8.2 商業(yè)綜合體項目銷售收入預(yù)測 8.3 商業(yè)綜合體項目成本費用估算 8.4 商業(yè)綜合體項目財務(wù)評價報表 8.4.1 項目現(xiàn)金流量表 8.4.2 項目損益表 8.4.3 項目利潤分配表

8.5 商業(yè)綜合體項目財務(wù)評價結(jié)論

第9章：商業(yè)綜合體項目投資風險與控制

9.1 政策風險與控制 9.2 資源風險與控制

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9.3 市場不確定性風險與控制 9.4 市場競爭風險與控制 9.5 研發(fā)與生產(chǎn)風險與控制 9.6 成本控制風險與控制

9.7 商業(yè)綜合體項目財務(wù)風險與控制 9.8 商業(yè)綜合體項目管理風險與控制 9.9 商業(yè)綜合體項目破產(chǎn)風險與控制

第10章：根據(jù)實際項目的不同特征，可進行適當調(diào)整

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第四篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟、城市、社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會分工細化的需要，是區(qū)域和城市競爭力增強的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟為重點的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識經(jīng)濟和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時間維去考慮其的設(shè)計定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當?shù)氐乩砦恢?、政治位置、?jīng)濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規(guī)模等級決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個商業(yè)綜合體是有較強生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應(yīng)該仔細選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實現(xiàn)項目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項目建設(shè)，必須考慮為我們未來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項目建設(shè)與運轉(zhuǎn)中實現(xiàn)人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第五篇：商業(yè)綜合體營銷策劃綱要

商業(yè)綜合體策劃綱要

1.0

整體概況及未來規(guī)劃

1.1

城市概況

（1）區(qū)位

（2）歷史

（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

（4）交通

（5）經(jīng)濟圈概況

（6）行政區(qū)劃

1.2

宏觀經(jīng)濟

1.2.1

人口情況

（1）總?cè)丝凇艏丝诘臓顩r與變化趨勢預(yù)測

（2）與其它城市人口的比較

1.2.2

GDP情況

（1）GDP的增長狀況與趨勢，與其它類比城市比較

（2）人均GDP的變化，與其它類比城市比較

1.2.3

固定資產(chǎn)投資情況

（1）投資額與增長率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.4

外資利用情況

（1）外資投資額與增長率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.5

人均可支配收入情況

（1）人均可支配收入與增長率的變化

（2）與其它城市對比

1.2.6

人均消費性支出情況

（1）人均消費性支出與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.7

社會消費品零售總額情況

（1）社會消費品零售總額與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.8

人均消費支出構(gòu)成情況

（1）消費支出構(gòu)成（2）與其它城市對比

1.2.9

旅游發(fā)展情況

（1）國際、國內(nèi)游客數(shù)量與變化率

（2）各類游客的來源地構(gòu)成1.3

城市規(guī)劃

（1）區(qū)域城市規(guī)劃

（2）市區(qū)城市規(guī)劃

（3）交通規(guī)劃

（4）商業(yè)規(guī)劃

1.4

其他影響因素

1.4.1

區(qū)域性政策

1.4.2

2008年奧運會

1.4.3

人民幣升值

1.5

小結(jié)

2.0地塊分析

2.1地理位置

（1）地塊在城市的區(qū)位

（2）四至范圍

（3）周邊交通

（4）與主要商業(yè)、交通、文化設(shè)施的距離

2.2地塊基本情況

（1）規(guī)劃指標與用途

（2）可視性

2.3地塊周邊土地用途

2.4區(qū)域交通條件

（1）道路交通分析

（2）停車位

（3）地鐵

（4）公交線路

2.5項目優(yōu)劣勢分析

3.0商業(yè)市場

3.1商業(yè)供應(yīng)

（1）總體存量、各種業(yè)態(tài)分布量（零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街）

（2）人均商業(yè)面積

3.2商圈分布

（1）各商圈區(qū)位、面積、特征綜述

（2）各商圈的商業(yè)檔次、業(yè)態(tài)、現(xiàn)狀分析、現(xiàn)存和將來的商業(yè)項目以及未來趨勢分析

3.3沈陽主要一、二線品牌分布

3.4本項目未來面臨的主要競爭項目

3.5商業(yè)價格

（1）各種業(yè)態(tài)的扣點率

（2）售價、租金水平

3.6經(jīng)營情況

（1）商場名稱、建筑面積、經(jīng)營面積、坪效

（2）一二線、時尚品牌經(jīng)營面積、營業(yè)額、位置

（3）整體市場結(jié)論

4.0寫字樓市場

4.1整體市場

（1）商圈分布

（2）整體供應(yīng)與走勢分析

（3）產(chǎn)品特征（甲級、乙級、商務(wù)公寓），軟硬件配置

（4）各商圈競爭項目的（5）售價與租金分析

（6）需求情況（入住率、產(chǎn)品要求）

（7）未來市場發(fā)展展望

（8）整體市場結(jié)論

4.2

區(qū)域市場

（1）區(qū)域供應(yīng)情況

（2）租金與價格

（3）需求情況（各行業(yè)客戶需求）

（4）代表項目深度訪談

（5）成功類似案例考察（基本情況、硬件設(shè)施、經(jīng)營情況、客戶分析、優(yōu)劣勢分析、參考與借鑒）

（6）市場結(jié)論

5.0

酒店市場

5.1

整體市場（五星、四星）

（1）高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)

（2）高檔酒店分布

（3）高檔酒店價格

（4）高檔酒店需求情況

1）入住率情況

2）現(xiàn)有項目深度訪談（對本地酒店市場的看法以及對本項目的建議）

（5）未來供給

5.2

區(qū)域市場

（1）區(qū)域供應(yīng)（現(xiàn)存和未來）

（2）價格與需求

（3）酒店市場結(jié)論

（4）成功案例分析

6.0

公寓市場

6.1

整體市場

（1）公寓市場概述（公寓與住宅區(qū)別、服務(wù)式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區(qū)別、當?shù)毓⑹袌霭l(fā)展史

（2）目前供應(yīng)情況（區(qū)域分布特征、各種公寓比例和客戶特征）

（3）租金與使用者特征

（4）售價與購買者特征

（5）需求情況（銷售與入住率、深度訪談）

（6）未來發(fā)展趨勢

6.2

區(qū)域市場

（1）區(qū)域研究范圍

（2）現(xiàn)有與未來供應(yīng)情況

（3）區(qū)域供應(yīng)發(fā)展情況

（4）區(qū)域售價與租金情況

（5）需求情況（銷售和入住率）

（6）未來發(fā)展趨勢

6.3

公寓部分小結(jié)

6.4

案例分析與總結(jié)

7.0

需求分析

7.1

零售商訪談

（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況

（3）訪談基本信息總體統(tǒng)計（類型分布、進駐意向、）

（4）各業(yè)態(tài)選址偏好、目標客群及其年齡段

（5）租金及租賃條件總體統(tǒng)計

（6）工程技術(shù)條件要求

（7）選址主要考慮因素

（8）零售商對沈陽商業(yè)的總體看法

（9）零售商對項目區(qū)域的總體看法

（10）零售商對項目的總體看法

（11）零售商訪談小結(jié)

7.2

消費者問卷

（1）訪談目的消費者通常在何時來此購物

消費來此購物所選擇的交通工具

每周購物頻次

消費者本次購物所購買的產(chǎn)品種類

消費者是否購買過(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

購買者1年內(nèi)購買的頻次

購買商品的場所

消費者購買比例和年均消費次數(shù)對比圖

外出就餐頻次

就餐平均花費金額

外出就餐地點

就餐原因

休閑娛樂活動頻次

喜歡或經(jīng)常進行的休閑娛樂活動

休閑娛樂活動平均花費金額

休閑娛樂活動地點

進行休閑娛樂活動原因

如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業(yè)設(shè)施，您是否會光顧？

如果光顧,希望包含的休閑娛樂設(shè)施

如果光顧,希望包含的餐飲設(shè)施？

如果光顧,希望包含的商店及專業(yè)店？

如果光顧,希望包含的服務(wù)類商家？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的化裝品/護理用品品牌？

當?shù)叵M者對品牌的認知度

消費者對品牌的購買

（2）被訪者個人情況（性別、年齡段、學(xué)歷、職業(yè)、收入）

8.0

市場機會分析

（1）經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的市場機會

（2）商業(yè)市場發(fā)展機遇

（3）酒店市場發(fā)展機遇

（4）寫字樓市場發(fā)展機遇

（5）公寓市場發(fā)展機遇

（6）總結(jié)

9.0

產(chǎn)品定位

（1）整體定位

（2）規(guī)模建議

（3）商業(yè)定位

10.設(shè)計特色

（1）無處不在的餐飲

（2）室內(nèi)春天

（3）中庭的利用

（4）混業(yè)的布局

（5）充滿驚喜的弧形動線

（6）主動線的設(shè)計

（7）人性化設(shè)計

（8）室內(nèi)活動舉辦與室外傳播

（9）廣告為的設(shè)置

（10）吸引眼球的亮點