第一篇：京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報告

京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報告

遵照董事長指示，春節(jié)前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧“北京新鴻基商業(yè)”、“北京東方新天地”、“北京世紀(jì)京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達(dá)889”、“上海環(huán)球大商”、“上海凱德龍之夢”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海恒隆廣場”、“上海中信泰富廣場”、“上海金鷹”、“南京河西萬達(dá)廣場”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”、“南京弘陽mall”等19個城市商業(yè)綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮(zhèn)伊斯丹”2個大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個綜合改造樓進(jìn)行了考察。現(xiàn)將情況報告如下：

一、“去大型百貨”商業(yè)發(fā)展趨勢的警示

考察中，我們感受到：隨著城市現(xiàn)代化的進(jìn)程，當(dāng)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)悄然發(fā)生了深刻變化，同時影響著當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化。改革開放以來，零售商業(yè)經(jīng)歷了百貨商店（銷售內(nèi)容變化）、一價商店（定價方式變化)、連鎖商店（組織形式

變化)、自選市場（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業(yè)模式也發(fā)生四代變化。由第一代的傳統(tǒng)街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發(fā)展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗(yàn)中心。商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了“去大型百貨”的發(fā)展趨勢。據(jù)有關(guān)資料記載：北京市在1萬方以上的商業(yè)1025萬方存量基礎(chǔ)上，僅2010年凈增900萬方商業(yè)綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業(yè)綜合體41處；南京市的竣工營業(yè)商業(yè)綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)幾乎不再建筑大型百貨商業(yè)店。即使要建也是在建筑商業(yè)綜合體時間帶品牌大型百貨商業(yè)店。考察的19處商業(yè)綜合體僅3處間帶，占15.79%；且人氣與商業(yè)綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的“北京新鴻基商業(yè)”體驗(yàn)店卻顧客滿堂。

當(dāng)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的“去大型百貨商業(yè)”發(fā)展趨勢，不能不成為我們開發(fā)建設(shè)“南陽天地”方向性的重要警示。

二、建筑構(gòu)成與功能組合的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

“商業(yè)綜合體”是城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展

覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復(fù)雜而統(tǒng)一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構(gòu)成是建設(shè)商業(yè)綜合體的核心。考察的19處商業(yè)綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構(gòu)成不很復(fù)雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達(dá)889”“、南京河西萬達(dá)廣場”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區(qū)外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構(gòu)成，其他18處都在綜合體內(nèi)建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。

19處商業(yè)綜合體的不同功能建筑物組合構(gòu)成效果，對“南陽天地”的構(gòu)筑設(shè)計(jì)提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于用地還建安臵任務(wù)艱巨，將綜合體與住宅分體、分區(qū)建筑成為不可能。因而這就勢必要將商業(yè)建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設(shè)。在遵守有限的用地及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下，如何使住宅建筑與商務(wù)建筑的幢數(shù)盡可能的少，是應(yīng)成為“南陽天地”設(shè)計(jì)的最優(yōu)選擇，以使整個建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風(fēng)和日麗，舒展怡人。

三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇

建設(shè)商業(yè)綜合體，實(shí)行開放與封閉的程度取決于當(dāng)?shù)貧夂驐l件，這是考察所得的基本結(jié)論。北京7處商業(yè)綜合體除動線端口采取門廳進(jìn)出外，整體結(jié)構(gòu)實(shí)行的是全封閉，在體內(nèi)形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內(nèi)必須供暖。上海7處商業(yè)綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當(dāng)?shù)胤匠ㄩ_與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實(shí)行的是開放式街區(qū)，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業(yè)綜合體封閉與開放程度，據(jù)觀察大都也與氣候有關(guān)，上海靠海，風(fēng)雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當(dāng)多些，南京逐步走向內(nèi)地，海風(fēng)季雨也適當(dāng)少些，因而封閉程度適量見少，并且出現(xiàn)了無天棚的開放式。

依據(jù)考察體驗(yàn)，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應(yīng)在查閱南陽氣象資料的基礎(chǔ)上確定，鑒于南陽氣候風(fēng)不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實(shí)行半封閉與全開放相結(jié)合的形式較為適宜，即部分區(qū)域適當(dāng)搭建天棚，部分步行街區(qū)露天敞開，實(shí)行全開放。這樣，既不影響商業(yè)綜合體的營運(yùn)，也可適當(dāng)減少建筑成本。

四、總體建筑的地下建筑配比取向

19處商業(yè)綜合體，建有地下商鋪的有18處，占94.7%地下建有1層商鋪的8處，占42.1%；建有2層商鋪的9處，占47.4%；而且每個商業(yè)綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風(fēng)格處理一致，解決好了燈光、通風(fēng)問題，在整個商業(yè)綜合體內(nèi)，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業(yè)綜合體的這種建筑取向，不僅大大節(jié)省了土地資源，而且同時大大提升了底層商鋪的經(jīng)濟(jì)價值。同時，我們還發(fā)現(xiàn)，有不少商業(yè)綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業(yè)綜合體自身引導(dǎo)聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運(yùn)營價值增量。

京、滬、寧商業(yè)綜合體地下建筑的范例，應(yīng)該成為“南陽天地”開發(fā)建設(shè)的一個取向。適量建設(shè)地下商鋪，既可充分運(yùn)用地塊的土地資源，又可提升項(xiàng)目的開發(fā)價值，同時還可為南陽城市建設(shè)探索地下建筑的路子，何樂而不為？！

五、商業(yè)環(huán)境的平面與垂直動線的思考

動線是商業(yè)綜合體中客流的運(yùn)動軌跡。在商業(yè)環(huán)境中，設(shè)計(jì)好平面與垂直動線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡(luò)，讓顧客在體內(nèi)停留時間更久，盡可能經(jīng)過更多區(qū)域，降低顧

客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態(tài)，這是做好商業(yè)地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)。商業(yè)綜合體的動線分為平面、垂直兩個層面。19處商業(yè)綜合體中，平面動線層面，“北京東方新天地”的動線設(shè)計(jì)為典型線形動線，“南京鵬欣水游城”的動線設(shè)計(jì)為典型枝線動線，其他17處的動線設(shè)計(jì)多采取了典型環(huán)線動線，體量較大的在環(huán)線動線的適當(dāng)結(jié)合部采取了中庭或連廊連接轉(zhuǎn)換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業(yè)綜合體的動線設(shè)計(jì)，總體感覺：脈絡(luò)清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導(dǎo)引客流作跨層運(yùn)動，需要配臵垂直觀光電梯和電動扶梯。在垂直動線層面上，所考察的商業(yè)綜合體，除個別外，動線的設(shè)計(jì)合理、實(shí)用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業(yè)綜合體，動線設(shè)計(jì)的道路、邊界、區(qū)域、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志的處臵貼切、得當(dāng)、清晰，可辨。不僅將不同功能區(qū)域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而滲透到商業(yè)綜合體的每一個角落以至每一個商鋪。

一定意義上講，動線是商業(yè)綜合體的生命線，也是激活商業(yè)綜合體內(nèi)沿街商鋪的中樞神經(jīng)。在“南陽天地”的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，動線設(shè)計(jì)不能不作為優(yōu)選方案的一項(xiàng)重要元素和條件，如是建設(shè)多層次的商業(yè)綜合體，特別是垂直動線的設(shè)計(jì)，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動線予以舍棄。

六、京、滬、寧商業(yè)綜合體消費(fèi)業(yè)態(tài)的思維借鑒

大凡走進(jìn)19個商業(yè)綜合體中的任何一個，都會被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業(yè)氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設(shè)臵，是乎不成其為真正意義上的商業(yè)綜合體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，考察的商業(yè)綜合體中，19家均設(shè)臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設(shè)臵有“電影院線”，比例89.5%；8家設(shè)臵有“電玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家設(shè)臵有“體驗(yàn)館”，比例63.2%；16家設(shè)臵有“美發(fā)美容護(hù)理健身店”，比例84.2%；11家設(shè)臵有“兒童游樂天地”，比例57.9%；19家均設(shè)臵有“主題商街”，比例100%；11家設(shè)臵有“大型超市”，比例57.9%；3家間帶品牌“百貨店”，比例15.8%；6家設(shè)臵有“小型百貨店”比例31.6%；11家設(shè)臵有“家居店”，比例57.9%；13家設(shè)臵有“兒童用品店”，比例68.4%；6家設(shè)臵有“書店”，比例31.6%。各類業(yè)態(tài)的消費(fèi)之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業(yè)綜合體最為亮麗的風(fēng)景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業(yè)綜合體的一幅生動畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗(yàn)式的消費(fèi)不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗(yàn)店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業(yè)綜合體的時尚之歌。

“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業(yè)綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)構(gòu)成,應(yīng)該成為“南陽天地”消費(fèi)業(yè)態(tài)的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個生活、商業(yè)、娛樂、休閑的嶄新去處。

七、“南陽天地”的定位思考

京、滬、寧19處商業(yè)綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”等，是較為典型的高端商業(yè)綜合體，以路易斯威登、紀(jì)范思等國際頂尖品牌為領(lǐng)頭羊，其建筑質(zhì)地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海金鷹”、“南京德基廣場”等，是較為偏中高檔的商業(yè)綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領(lǐng)親睞的品牌居多，其建筑質(zhì)地優(yōu)良、裝修華美。這一類對于

南陽的市場來說，因?yàn)榘最I(lǐng)的消費(fèi)群體尚未形成優(yōu)勢，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，這些城市的區(qū)域優(yōu)勢是南陽遠(yuǎn)所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統(tǒng)商業(yè)，創(chuàng)建新的商業(yè)格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業(yè)綜合體引為模板是切合實(shí)際的。如“北京世紀(jì)京源”、“上海凱德龍之夢”、“南京河西萬達(dá)廣場”、“南京弘陽mall”一類，無論是經(jīng)營品牌，或是建筑質(zhì)地，還是裝修品味，既有超前的意識，又有廣泛的群眾基礎(chǔ)，定會為大眾認(rèn)識、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時尚、運(yùn)動的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。

八、“南陽天地”規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議

“南陽天地”建成南陽市的首例商業(yè)綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)，凸顯“年輕、運(yùn)動、時尚”主題，根據(jù)已下達(dá)的用地和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合考察體會，設(shè)計(jì)建議如下：

（一）關(guān)于商業(yè)建筑面積的層次：將“商業(yè)建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關(guān)，下

設(shè)計(jì)，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；

（二）關(guān)于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設(shè)計(jì)商業(yè)建筑；

（三）關(guān)于綠地環(huán)境設(shè)計(jì)：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當(dāng)設(shè)計(jì)綠化景觀外，通過設(shè)計(jì)屋頂花園加以彌補(bǔ)；

（四）關(guān)于社區(qū)的辦公、服務(wù)設(shè)施：不占落地的商業(yè)建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；

（五）關(guān)于院線設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)臵于局部4層處，限制平面，擴(kuò)用空間；鑒于院線的更新?lián)Q代頻繁，盡可能引入現(xiàn)行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；

（六）關(guān)于餐飲設(shè)計(jì)：地面一層布局一部分，以決社區(qū)及周邊上班族的早餐；作為目的消費(fèi)，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預(yù)留；

（七）關(guān)于主力店設(shè)計(jì)：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強(qiáng)勢超市作為主力店；

（八）關(guān)于沿街商鋪與體內(nèi)街鋪設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設(shè)計(jì)主街外，適當(dāng)考慮內(nèi)街設(shè)計(jì)，豐富商業(yè)布臵形式。

（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎(chǔ)上內(nèi)收，形成類似陽臺的平臺。在滿足規(guī)劃的條件后，可以自主封閉形成商業(yè)用房，也可以作為敞開式的經(jīng)營場所。

（十）鑒于所給條件，真正開發(fā)可售的住宅僅有2.5萬方，從總體層面看，在服從商業(yè)地產(chǎn)價值最大化的前提下盡可能的優(yōu)化，但若比較商業(yè)地產(chǎn)價值得不償失，住宅設(shè)計(jì)可以忽略；

（十一）在條件容許的前提下，整體設(shè)計(jì)方案追求商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，商業(yè)味道越濃，商業(yè)氛圍越強(qiáng)，商業(yè)設(shè)計(jì)（經(jīng)驗(yàn)）越豐富，應(yīng)為設(shè)計(jì)方案首選。

九、關(guān)于招商工作的建議

商業(yè)地產(chǎn)，招商先行，開發(fā)建設(shè)商業(yè)綜合體，招商更是要先行。“南陽天地”開發(fā)建設(shè)工作，必須實(shí)實(shí)在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對公司招商工作已經(jīng)落后的情況下，建議：

（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實(shí)踐，具人脈資源，有統(tǒng)籌思維，善于思考，勤于工作的人擔(dān)綱招商總監(jiān)，同時招聘必要的主管人員，切實(shí)履行起招商職責(zé)；

（二）立即與美格行簽訂合作協(xié)議，共商“南陽天地”招商戰(zhàn)略，共訂招商工作計(jì)劃，使招商工作有計(jì)劃有步驟，的加緊展開；

（三）力爭在優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)方案前，與社區(qū)協(xié)商一致，征得同意，招引落實(shí)一家強(qiáng)勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設(shè)計(jì)落案；

（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調(diào)查，深入進(jìn)行投資、經(jīng)營、消費(fèi)三大客戶研究，以分期分批作好各業(yè)態(tài)的招商工作；

（五）在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，深入進(jìn)行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會研究決議，即為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，又為營銷工作奠定基礎(chǔ)。

考察人：劉衛(wèi)國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日

第二篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟(jì)、城市、社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會分工細(xì)化的需要，是區(qū)域和城市競爭力增強(qiáng)的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準(zhǔn)確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實(shí)現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時間維去考慮其的設(shè)計(jì)定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強(qiáng)大的生命力。當(dāng)然其是有局限的，這個局限就是當(dāng)?shù)氐乩砦恢谩⒄挝恢谩⒔?jīng)濟(jì)位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規(guī)模等級決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個商業(yè)綜合體是有較強(qiáng)生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個方面都必須找準(zhǔn)支撐點(diǎn)，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應(yīng)該仔細(xì)選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實(shí)現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實(shí)現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，必須考慮為我們未來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)人才隊(duì)伍的壯大，核心競爭力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第三篇：上海杭州商業(yè)綜合體考察報告

2010年4月1日到4月6日，我公司組織人員對上海、杭州的近十個商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致深入的調(diào)研工作，以期對我司所屬1－10商業(yè)地塊項(xiàng)目的開發(fā)有所裨益，考察結(jié)束后，我們認(rèn)為上海大寧國際廣場、浦東金橋商業(yè)廣場、百聯(lián)西郊購物中心和杭州大廈四個綜合體項(xiàng)目在其開發(fā)過程、運(yùn)營管理等諸方面對我公司1-10商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)具有較大的借鑒意義。

一、綜合體要做大

目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn)開發(fā)模式，越來越被地產(chǎn)開放商青睞，其不同于住宅開發(fā)的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發(fā)商不僅可以通過銷售物業(yè)直接獲利，同時可以通過自持物業(yè)，得到融資機(jī)會和后期更大的物業(yè)升值空間。對開發(fā)商而言持有型物業(yè)是個機(jī)遇，同時也是極大的挑戰(zhàn)，對其資源整合能力、資金實(shí)力、可持續(xù)性經(jīng)營能力等都是很大的考驗(yàn)，最關(guān)鍵的問題是如何控制可銷售物業(yè)和自持物業(yè)之間的合適比例。在對滬杭這幾個綜合體細(xì)致分析后，我們認(rèn)為商業(yè)綜合體要做大、做強(qiáng)才會有出路，因?yàn)橹挥凶龅阶銐虼蟮捏w量才有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來吸引更多的客流，才會具備日后經(jīng)營中進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場風(fēng)險。對于中國鐵建地產(chǎn)1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強(qiáng)的優(yōu)勢：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量優(yōu)勢，加上當(dāng)前的市場預(yù)期較好，開發(fā)資金不是制約地塊發(fā)展的關(guān)鍵問題，開發(fā)商有足夠的實(shí)力將開發(fā)工作做細(xì)，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出于創(chuàng)建中國鐵建商業(yè)地產(chǎn)品牌的考慮，務(wù)必以此為契機(jī)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、大成就，以承擔(dān)深遠(yuǎn)的社會責(zé)任為已任，仿效中糧大悅城、華潤萬象城、萬達(dá)廣場和寶龍商業(yè)廣場等成功案例，全國聯(lián)動，走多物業(yè)形態(tài)開發(fā)的道路，做出屬于中國鐵建自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌，以擴(kuò)大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環(huán)境日趨成熟，未來地塊區(qū)域內(nèi)將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項(xiàng)目的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復(fù)制，應(yīng)把眼光放長遠(yuǎn)。建議通過第三方顧問公司的獨(dú)立市場研究，結(jié)合中國鐵建地產(chǎn)自身的品牌訴求，謀劃發(fā)展戰(zhàn)略方針，做出明智的選擇。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業(yè)，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，不是以具體的某類業(yè)態(tài)做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構(gòu)思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，溫馨從容。浦東金橋的主題““公園里的商業(yè)，商場的公園”，正大廣場主題為“家庭購物、娛樂新體驗(yàn)“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項(xiàng)目便少了諸多靈性；上海仲盛商業(yè)中心規(guī)模足夠大，業(yè)態(tài)也相對全，但缺乏主題，缺乏商業(yè)靈魂，結(jié)果僅僅只是各種業(yè)態(tài)的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發(fā)顯得人流稀少，了無生機(jī)。

關(guān)于綜合體的個性，除了強(qiáng)調(diào)以華麗、炫彩的夜景效果和獨(dú)到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項(xiàng)目的人為因素，要充分地將地塊周邊環(huán)境和開發(fā)商自身的特點(diǎn)，甚至所在城市的某種個性完全地融合在一起，以求得出關(guān)于綜合體的深刻內(nèi)涵；并對此內(nèi)涵進(jìn)行客觀的深層建設(shè)，以充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，營造宜人的購物環(huán)境，使綜合體人氣日趨旺盛。

三、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要做全

一個完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè)態(tài)才具備滿足客戶和消費(fèi)者各種需求的最大可能性。同時綜合體內(nèi)部各種業(yè)態(tài)的比例可以較自由地調(diào)整，可以便捷地轉(zhuǎn)換其功能定位，這是一個關(guān)鍵的問題，需要在規(guī)劃中予以合理地解決。

出于未來可持續(xù)發(fā)展的需要，綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)組合要做長遠(yuǎn)計(jì)。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業(yè)態(tài)，建議以小體量進(jìn)入，一方面酒店和百貨業(yè)態(tài)都是品牌聯(lián)姻的最好的方式，根據(jù)整體定位引進(jìn)大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團(tuán)，其長期影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于暫時的經(jīng)濟(jì)效益，對于中國鐵建地產(chǎn)品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經(jīng)濟(jì)效益暫時不好的情況下，可以通過規(guī)劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時為未來調(diào)整規(guī)劃和經(jīng)營方式做好準(zhǔn)備，這需要長遠(yuǎn)而細(xì)致地規(guī)劃。

四、綜合體要做好長期經(jīng)營的準(zhǔn)備

綜合體商業(yè)開發(fā)模式基于其盈利模式的特點(diǎn)，其物業(yè)價值的提升、穩(wěn)定增長的營業(yè)收入需依賴其后期的持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營來獲得；在進(jìn)行綜合體開發(fā)時，開發(fā)商應(yīng)以經(jīng)營為己任，一切以未來的經(jīng)營為出發(fā)點(diǎn)，只有未來的成功運(yùn)營和持續(xù)的盈利，才是檢驗(yàn)綜合體開發(fā)成功與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

1－10地塊開發(fā)之初，無論將來是采取自主經(jīng)營或者委托給商業(yè)管理公司經(jīng)營，或者將其中的商業(yè)部分打包出售等各種方式，在前期規(guī)劃時務(wù)須以后期的招商和運(yùn)營為終極服務(wù)對象，要對商業(yè)綜合體的運(yùn)營有一個清晰的認(rèn)識，通過借助各種專業(yè)機(jī)構(gòu)來判知綜合體運(yùn)營的利潤點(diǎn)，對未來應(yīng)有充分的準(zhǔn)備，未雨綢繆，沒有可預(yù)期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。

對于1－10的開發(fā)需要制訂一個長期的可靠的開發(fā)和經(jīng)營計(jì)劃，準(zhǔn)備較長期的財務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險管理機(jī)制，并建立完善的，可及時調(diào)整方向的運(yùn)營機(jī)制。

商業(yè)綜合體的運(yùn)營是一個動態(tài)的長期調(diào)整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場自2002年開業(yè)到2005年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經(jīng)營，運(yùn)營情況非常差，開鋪率只有50%，業(yè)主和商戶都苦不堪言；2005年底正大廣場進(jìn)行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變?yōu)椤凹彝蕵废仓行摹保⒔Y(jié)合該定位將內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，這次調(diào)整后正大廣場成功轉(zhuǎn)型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費(fèi)購物中心，取得了巨大的成功。

五、商業(yè)綜合體要充分利用周邊的交通資源

內(nèi)外交通通達(dá)狀況對于商業(yè)綜合體而言是非常關(guān)鍵的因素。縱觀所考察的多個綜合體項(xiàng)目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關(guān)聯(lián)，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設(shè)置了便利的停靠站和商場快速通道，這種處理方法非常值得1－10地塊開發(fā)借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規(guī)劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規(guī)劃初期落實(shí)公交車場和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學(xué)方法使其能落到實(shí)處，并兼顧經(jīng)濟(jì)的合理性，以及在滿足開發(fā)商利益的同時，最大限度回饋社會！

杭州大廈用一座天橋?qū)⑵銩、B座與C、D座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時，也賦予這座城市一道獨(dú)特而美麗的風(fēng)景，設(shè)計(jì)師將實(shí)用性和藝術(shù)性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項(xiàng)目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內(nèi)各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功

經(jīng)驗(yàn)，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達(dá)性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導(dǎo)；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復(fù)合功能。

綜合體的各業(yè)態(tài)分布中，要堅(jiān)持大業(yè)態(tài)板塊劃分清晰的原則，堅(jiān)持主力店帶動的原則，堅(jiān)持交通優(yōu)先的原則。在交通動線上堅(jiān)持客流導(dǎo)入甚至公寓住戶回家必經(jīng)之路即是商業(yè)板塊地盤的原則，充分利用地塊內(nèi)交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業(yè)板塊，努力通過西側(cè)南側(cè)的地鐵、公交交通優(yōu)勢將客流用專用流線導(dǎo)入1－10地塊的商業(yè)板塊，再穿過此商業(yè)板塊進(jìn)行二次分流。

另外要做好交通動線與停車場的關(guān)聯(lián)，一切以方便顧客購物為出發(fā)點(diǎn)，項(xiàng)目本身設(shè)置的停車場設(shè)計(jì)必須具有遠(yuǎn)見，不僅要具備足夠的以及可發(fā)展的數(shù)量，而且必須能夠及時有效的疏散客流，不致于影響顧客的購物體驗(yàn)

六、商業(yè)綜合體要注重商業(yè)氛圍的營造

通過這次滬杭綜合體的考察，大多運(yùn)營商在對其內(nèi)部商業(yè)氣氛的營造上可謂頗費(fèi)心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進(jìn)入綜合體的內(nèi)部的過程中，無時不刻地?fù)軇宇櫩唾徫锏臎_動。

主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，借助大面積的LED顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內(nèi)部各業(yè)態(tài)之間設(shè)計(jì)特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設(shè)置中小型的LED屏，在不同區(qū)域讓顧客可以看到四種以上不同內(nèi)容的廣告，以期達(dá)到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應(yīng)；三是在交通連廊中設(shè)置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導(dǎo)式的商業(yè)氛圍的營造相較于傳統(tǒng)的守株待兔型的商業(yè)形態(tài)，其優(yōu)越性不可同日而語！

第四篇：試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

摘要：當(dāng)下，建筑的結(jié)構(gòu)功能越來越復(fù)雜，各大城市中也出現(xiàn)了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現(xiàn)的建筑物，外形高大、設(shè)計(jì)美觀，代表了城市的發(fā)展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業(yè)綜合體，滿足著各種各樣的服務(wù)需要。商業(yè)綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標(biāo)志。文章就城市商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì)提出思路。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)；城市；商業(yè)綜合體；策略探析

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費(fèi)背景下，不斷帶動商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來。人們在消費(fèi)的同時，更需要的是體驗(yàn)感和安全度，要保證建筑設(shè)計(jì)合理科學(xué)，才能提升建筑的品質(zhì)，更好地滿足人們當(dāng)下的需求。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區(qū)域，通過合理設(shè)計(jì)，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實(shí)用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業(yè)建筑最為顯眼，其形態(tài)就是城市形象，只有通過設(shè)計(jì)，才能保證風(fēng)格個性，體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)感，實(shí)現(xiàn)功能性需求。

1商業(yè)綜合體的概念

時代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，拉動城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)是必不可少的重要組成，通過有效的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)，才能保證社會健康發(fā)展。豐富商業(yè)建筑功能，實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體服務(wù)，確保城市建設(shè)。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設(shè)計(jì)通過對人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€環(huán)節(jié)入手，這樣才能達(dá)到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業(yè)綜合體就是城市綜合的功能區(qū)，集結(jié)了城市的各種功能，通過合理的布局設(shè)計(jì)，保證了人們?nèi)粘Ｉ畋憷苿映鞘邪l(fā)展和社會不斷進(jìn)步。建筑設(shè)計(jì)必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)最主要的就是功能性特點(diǎn)，商業(yè)綜合體面對的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計(jì)出能夠?yàn)槿藗兲峁┍憷麠l件的公共活動空間，設(shè)計(jì)時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。

2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑特點(diǎn)

2.1外部特點(diǎn)

城市發(fā)展需要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行，有效劃分出城市區(qū)間的不同功能，而商業(yè)綜合體建筑則是城市規(guī)劃不可缺少的重要部分，建筑設(shè)計(jì)是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設(shè)計(jì)的合理性。商業(yè)綜合體需要滿足人們的需要，設(shè)計(jì)時還要考慮到建筑功能的集約、復(fù)合特點(diǎn)，通過商務(wù)化的功能設(shè)計(jì)，保證人們的生活圈層方便。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達(dá)、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費(fèi)時的可達(dá)性。商業(yè)綜合體建筑主要是城市的核心區(qū)，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發(fā)展創(chuàng)新來說，其優(yōu)勢是不可替代的。

2.2內(nèi)部特點(diǎn)

現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設(shè)計(jì)，從內(nèi)部入手保證設(shè)計(jì)合理科學(xué)，在保證方便安全的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)應(yīng)用價值。綜合體建筑的內(nèi)部空間廣、面積大、活動區(qū)域更加復(fù)雜，綜合體內(nèi)部主要是樹型交通體系，通過對各個區(qū)域的合理設(shè)計(jì)布局，配以城市微型景觀與現(xiàn)代技術(shù)，充分滿足人們在商業(yè)綜合體內(nèi)部的各類需求，同時通過巧妙的設(shè)計(jì)，在建筑內(nèi)部營造良好的消費(fèi)環(huán)境和文化氛圍。

3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)思路

3.1空間規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費(fèi)的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗(yàn)，則要從空間設(shè)計(jì)上滿足，設(shè)計(jì)時，要嚴(yán)格秉持實(shí)用、合理、科學(xué)的原則，構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現(xiàn)建筑的美觀實(shí)用。建筑內(nèi)部的設(shè)計(jì)就是要對空間進(jìn)行優(yōu)化重組，使空間達(dá)到商業(yè)綜合體的需求，建筑空間要結(jié)合人們的消費(fèi)習(xí)慣與活動習(xí)慣，分配好內(nèi)部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設(shè)計(jì)，才能滿足人們的各種需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長。

3.2內(nèi)部路線設(shè)計(jì)

綜合體建筑內(nèi)部交通至關(guān)重要，人們進(jìn)入內(nèi)部后，感覺進(jìn)了迷宮，則不利于商業(yè)的發(fā)展，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)以后，則能夠有效避免內(nèi)部復(fù)雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設(shè)計(jì)要以人為本，不同區(qū)域做好方向的引導(dǎo)，特別是需要在醒目位置放置導(dǎo)航板和電子圖，人們進(jìn)入內(nèi)部進(jìn)行消費(fèi)，就不至于重復(fù)走路，讓人們進(jìn)入空間以后，有一個更加良好的體驗(yàn)感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內(nèi)部交通路線設(shè)計(jì)是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們?nèi)粘Ｐ袨榱?xí)慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設(shè)置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節(jié)省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區(qū)域設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑的功能最為關(guān)鍵，如果內(nèi)部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業(yè)的健康發(fā)展。對各功能區(qū)做好設(shè)計(jì)，有效發(fā)揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費(fèi)、娛樂。綜合體建筑內(nèi)部功能區(qū)設(shè)計(jì)最需要考慮到的就是協(xié)調(diào)性，不論側(cè)重點(diǎn)是商業(yè)、娛樂還是餐飲，都應(yīng)有針對性地做好設(shè)計(jì)，形成一站式商業(yè)服務(wù)，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設(shè)計(jì)方式商業(yè)綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認(rèn)識到空間的重要性，人們進(jìn)入到綜合體內(nèi)部后，如何實(shí)現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設(shè)計(jì)，在建筑空間設(shè)計(jì)中，平面設(shè)計(jì)形式是最為有效的，通過平臺設(shè)計(jì)能夠更好地讓人們方便走動，如果設(shè)計(jì)不科學(xué)，則會影響到人們的消費(fèi)欲望建立，環(huán)形設(shè)計(jì)方法、線性設(shè)計(jì)方法和輻射形設(shè)計(jì)方法是3種最為主要的平面設(shè)計(jì)思路。一是環(huán)形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)主要應(yīng)用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業(yè)經(jīng)營活動復(fù)雜，保證各區(qū)域的有效銜接，則要做好環(huán)形設(shè)計(jì)，這樣就能夠方便人們走動，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。環(huán)形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規(guī)則庭院，以此為核心空間進(jìn)行環(huán)形走向，設(shè)計(jì)過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點(diǎn)，保證空間的凝聚力，通過環(huán)形的設(shè)計(jì)走向，聯(lián)結(jié)各個商業(yè)建筑部分，使商業(yè)綜合體內(nèi)部更加暢通，流動性更好。環(huán)形平面設(shè)計(jì)方式適用于各種綜合體，是當(dāng)前設(shè)計(jì)采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設(shè)計(jì)來講，環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢。二是線性平面設(shè)計(jì)。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進(jìn)行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設(shè)計(jì)和一字形設(shè)計(jì)2種方式。線性平面設(shè)計(jì)內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復(fù)雜，但也需要合理設(shè)計(jì)，根據(jù)消費(fèi)的習(xí)慣，做好路線的設(shè)計(jì)布局，為了讓建筑空間內(nèi)部道路不單一，還可以設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費(fèi)者在空間內(nèi)有更加豐富多變的體驗(yàn)。三是輻射形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)也是以一個點(diǎn)為核心，通過一點(diǎn)向四周擴(kuò)散，這種平面設(shè)計(jì)采用特定方向進(jìn)行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點(diǎn)是商業(yè)建筑中央最顯眼的公共點(diǎn)位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業(yè)核心，通過一個點(diǎn)，四周擴(kuò)散到不同的區(qū)域，輻射出通向不同類型功能區(qū)的商業(yè)綜合體內(nèi)部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點(diǎn)就可以到達(dá)想去的區(qū)域。3.3.2剖面設(shè)計(jì)方式對于城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)中的剖面設(shè)計(jì)需要根據(jù)不同的區(qū)域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優(yōu)勢，需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營形態(tài)。大廳型剖面設(shè)計(jì)方式主要是把步行廊道和商業(yè)建筑內(nèi)部中庭當(dāng)成區(qū)域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當(dāng)前的建筑物結(jié)構(gòu)越來越新穎，通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)滿足功能需求，很多的建筑在建設(shè)前就已經(jīng)設(shè)計(jì)好了功能，那么，作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來講，也是經(jīng)過嚴(yán)格計(jì)算得出的結(jié)構(gòu)形態(tài)，建筑大廳型剖面設(shè)計(jì)空間要以場地的不同，合理進(jìn)行設(shè)計(jì)改造。通常，沿柱網(wǎng)做好有效劃分是最佳的方式，這種設(shè)計(jì)充分考慮了建筑物內(nèi)部具體情況，一般設(shè)計(jì)成流線型，方便進(jìn)行商業(yè)化的整體布局。展廊型剖面設(shè)計(jì)在當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運(yùn)用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成，商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費(fèi)。為了更加有效利用現(xiàn)有空間，則需要對現(xiàn)場情況全面把握，以結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)做好剖面設(shè)計(jì)，有的為了強(qiáng)化商業(yè)功能，避免人群過于集中，也可以在內(nèi)部增加過街天橋和錯層型設(shè)計(jì)，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設(shè)計(jì)更加新穎別致，為滿足人們快速消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)中還可采用螺旋上升的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，呈現(xiàn)更加豐富的空間層次感。

4城市商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)

4.1科學(xué)設(shè)計(jì)建筑布局

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分，要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業(yè)區(qū)的選擇至關(guān)重要，相關(guān)單位與部門要根據(jù)城市的功能性、人群的流動性，發(fā)揮出城市綜合體的職能，進(jìn)行建筑布局規(guī)劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進(jìn)行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業(yè)功能能夠快速發(fā)揮作用，有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人們的日常需求。商務(wù)類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當(dāng)中的商務(wù)圈建設(shè)施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購物環(huán)境，通過建筑設(shè)計(jì)布局，更好地提供配套性綜合服務(wù)，通過圈層設(shè)計(jì)，從而形成一個完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。設(shè)計(jì)這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環(huán)境調(diào)研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價值，設(shè)計(jì)不同的商業(yè)核心圈，帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業(yè)率，不斷引導(dǎo)商業(yè)綜合體健康發(fā)展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2選址的問題

城市商業(yè)綜合體根據(jù)功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業(yè)綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進(jìn)行布局，城市的交通好壞決定了商業(yè)的價值，優(yōu)先考慮城市交通現(xiàn)況，人們消費(fèi)的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎(chǔ)上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、繁華的居住區(qū)等，這樣的地區(qū)更加方便商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)布局，通過拉動效應(yīng)和較好空間輻射力，提升周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展效能，地塊位置的優(yōu)勢大小就是商業(yè)建筑選址的要點(diǎn)。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市的人口集中居住區(qū)、城市中心區(qū)等地方，人群的消費(fèi)能力強(qiáng)，是最佳的地點(diǎn)。城市中有特色景觀的區(qū)域，也能夠帶動商業(yè)繁榮，對于商業(yè)發(fā)展來講，具備一定的潛力，有更好的發(fā)展前景，通過與文化、景點(diǎn)的配合營銷，能夠有效帶動商業(yè)的發(fā)展。

4.3交通流線設(shè)計(jì)

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要，更要設(shè)計(jì)好外部環(huán)境，如果缺少停車位，也不利于經(jīng)濟(jì)流通。商業(yè)綜合體外部交通路線設(shè)計(jì)要結(jié)合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設(shè)計(jì)好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務(wù)，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)，避免在商業(yè)活動中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設(shè)計(jì)好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能，但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下，其美感度也至關(guān)重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設(shè)計(jì)提高建筑品味與文化屬性。景觀設(shè)計(jì)要和城市整體風(fēng)格呼應(yīng)，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過景觀設(shè)計(jì)提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費(fèi)與文化的需求。現(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設(shè)計(jì)中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習(xí)慣，在滿足商業(yè)需求的同時，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費(fèi)之余也能適度休息。

4.5設(shè)計(jì)風(fēng)格和功能相協(xié)調(diào)

城市商業(yè)綜合體建筑的特點(diǎn)是人多、物多、車多，考慮到這些特點(diǎn)，應(yīng)保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。在設(shè)計(jì)時要了解當(dāng)?shù)氐娜宋摹⒊鞘袣v史等，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和城市風(fēng)格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格流線型，通過綜合體建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)，建成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)面積和人口的情況，通過設(shè)計(jì)不同，滿足群體消費(fèi)差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業(yè)靠攏。設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體功能時需要綜合考慮到消費(fèi)者的體驗(yàn)感。當(dāng)前，人們的消費(fèi)除了購物外，還需要有良好的體驗(yàn)感，人們在消費(fèi)的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費(fèi)者體驗(yàn)需要。進(jìn)行設(shè)計(jì)時，不但需要在外觀上保證風(fēng)格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實(shí)際研究結(jié)果更加合理地做好組織落實(shí)。如根據(jù)平面設(shè)計(jì)與剖面設(shè)計(jì)的思路，合理設(shè)計(jì)好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運(yùn)用，擺脫形式制約，改造不合理結(jié)構(gòu)，減少走動距離，得到更好地購物消費(fèi)體驗(yàn)。通過合理的功能性劃分設(shè)計(jì)，整合建筑結(jié)構(gòu)，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補(bǔ)依存價值關(guān)聯(lián)。

5結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代化城市建設(shè)越來越人性化，特別是構(gòu)建商業(yè)綜合體建筑時，需要嚴(yán)格設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃，才能為人們?nèi)粘Ｉ詈托蓍e娛樂提供便利條件，推進(jìn)我國城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展。現(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個方面的功能，進(jìn)行設(shè)計(jì)時，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)，以城市發(fā)展整體為思路，結(jié)合商業(yè)建筑不同時期功能特點(diǎn)，有效強(qiáng)化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價值，更好地促進(jìn)城市發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項(xiàng)目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷o錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴(kuò)張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風(fēng)險。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個消費(fèi)者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（