商業綜合體策劃綱要

1.0

整體概況及未來規劃

1.1

城市概況

（1）區位

（2）歷史

（3）產業發展狀況

（4）交通

（5）經濟圈概況

（6）行政區劃

1.2

宏觀經濟

1.2.1

人口情況

（1）總人口、戶籍人口的狀況與變化趨勢預測

（2）與其它城市人口的比較

1.2.2

GDP情況

（1）GDP的增長狀況與趨勢，與其它類比城市比較

（2）人均GDP的變化，與其它類比城市比較

1.2.3

固定資產投資情況

（1）投資額與增長率的變化，各行業的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.4

外資利用情況

（1）外資投資額與增長率的變化，各行業的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.5

人均可支配收入情況

（1）人均可支配收入與增長率的變化

（2）與其它城市對比

1.2.6

人均消費性支出情況

（1）人均消費性支出與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.7

社會消費品零售總額情況

（1）社會消費品零售總額與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.8

人均消費支出構成情況

（1）消費支出構成（2）與其它城市對比

1.2.9

旅游發展情況

（1）國際、國內游客數量與變化率

（2）各類游客的來源地構成1.3

城市規劃

（1）區域城市規劃

（2）市區城市規劃

（3）交通規劃

（4）商業規劃

1.4

其他影響因素

1.4.1

區域性政策

1.4.2

2008年奧運會

1.4.3

人民幣升值

1.5

小結

2.0地塊分析

2.1地理位置

（1）地塊在城市的區位

（2）四至范圍

（3）周邊交通

（4）與主要商業、交通、文化設施的距離

2.2地塊基本情況

（1）規劃指標與用途

（2）可視性

2.3地塊周邊土地用途

2.4區域交通條件

（1）道路交通分析

（2）停車位

（3）地鐵

（4）公交線路

2.5項目優劣勢分析

3.0商業市場

3.1商業供應

（1）總體存量、各種業態分布量（零售、餐飲服務和批發物流三類，具體為百貨、購物中心、餐飲網點、批發市場、商品交易市場、物流基地以及鄉鎮商業街）

（2）人均商業面積

3.2商圈分布

（1）各商圈區位、面積、特征綜述

（2）各商圈的商業檔次、業態、現狀分析、現存和將來的商業項目以及未來趨勢分析

3.3沈陽主要一、二線品牌分布

3.4本項目未來面臨的主要競爭項目

3.5商業價格

（1）各種業態的扣點率

（2）售價、租金水平

3.6經營情況

（1）商場名稱、建筑面積、經營面積、坪效

（2）一二線、時尚品牌經營面積、營業額、位置

（3）整體市場結論

4.0寫字樓市場

4.1整體市場

（1）商圈分布

（2）整體供應與走勢分析

（3）產品特征（甲級、乙級、商務公寓），軟硬件配置

（4）各商圈競爭項目的（5）售價與租金分析

（6）需求情況（入住率、產品要求）

（7）未來市場發展展望

（8）整體市場結論

4.2

區域市場

（1）區域供應情況

（2）租金與價格

（3）需求情況（各行業客戶需求）

（4）代表項目深度訪談

（5）成功類似案例考察（基本情況、硬件設施、經營情況、客戶分析、優劣勢分析、參考與借鑒）

（6）市場結論

5.0

酒店市場

5.1

整體市場（五星、四星）

（1）高檔酒店現有供應

（2）高檔酒店分布

（3）高檔酒店價格

（4）高檔酒店需求情況

1）入住率情況

2）現有項目深度訪談（對本地酒店市場的看法以及對本項目的建議）

（5）未來供給

5.2

區域市場

（1）區域供應（現存和未來）

（2）價格與需求

（3）酒店市場結論

（4）成功案例分析

6.0

公寓市場

6.1

整體市場

（1）公寓市場概述（公寓與住宅區別、服務式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區別、當地公寓市場發展史

（2）目前供應情況（區域分布特征、各種公寓比例和客戶特征）

（3）租金與使用者特征

（4）售價與購買者特征

（5）需求情況（銷售與入住率、深度訪談）

（6）未來發展趨勢

6.2

區域市場

（1）區域研究范圍

（2）現有與未來供應情況

（3）區域供應發展情況

（4）區域售價與租金情況

（5）需求情況（銷售和入住率）

（6）未來發展趨勢

6.3

公寓部分小結

6.4

案例分析與總結

7.0

需求分析

7.1

零售商訪談

（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況

（3）訪談基本信息總體統計（類型分布、進駐意向、）

（4）各業態選址偏好、目標客群及其年齡段

（5）租金及租賃條件總體統計

（6）工程技術條件要求

（7）選址主要考慮因素

（8）零售商對沈陽商業的總體看法

（9）零售商對項目區域的總體看法

（10）零售商對項目的總體看法

（11）零售商訪談小結

7.2

消費者問卷

（1）訪談目的消費者通常在何時來此購物

消費來此購物所選擇的交通工具

每周購物頻次

消費者本次購物所購買的產品種類

消費者是否購買過(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

購買者1年內購買的頻次

購買商品的場所

消費者購買比例和年均消費次數對比圖

外出就餐頻次

就餐平均花費金額

外出就餐地點

就餐原因

休閑娛樂活動頻次

喜歡或經常進行的休閑娛樂活動

休閑娛樂活動平均花費金額

休閑娛樂活動地點

進行休閑娛樂活動原因

如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業設施，您是否會光顧？

如果光顧,希望包含的休閑娛樂設施

如果光顧,希望包含的餐飲設施？

如果光顧,希望包含的商店及專業店？

如果光顧,希望包含的服務類商家？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的化裝品/護理用品品牌？

當地消費者對品牌的認知度

消費者對品牌的購買

（2）被訪者個人情況（性別、年齡段、學歷、職業、收入）

8.0

市場機會分析

（1）經濟快速發展帶來的市場機會

（2）商業市場發展機遇

（3）酒店市場發展機遇

（4）寫字樓市場發展機遇

（5）公寓市場發展機遇

（6）總結

9.0

產品定位

（1）整體定位

（2）規模建議

（3）商業定位

10.設計特色

（1）無處不在的餐飲

（2）室內春天

（3）中庭的利用

（4）混業的布局

（5）充滿驚喜的弧形動線

（6）主動線的設計

（7）人性化設計

（8）室內活動舉辦與室外傳播

（9）廣告為的設置

（10）吸引眼球的亮點