第一篇：商業(yè)綜合體供電規(guī)劃設(shè)計方案

**商業(yè)綜合體供電規(guī)劃設(shè)計方案

1項目概況：

該項目位于提署路于湖路交口，基地面積約181畝，擬建建筑面積約37萬㎡，其中：住宅21.9萬㎡，商業(yè)10.7萬㎡，配套用房0.1萬㎡，地庫3.7萬m2。當涂恒生陽光城集住宅、挑高小戶型住宅、酒店式公寓、電影院、餐飲、大型購物廣場、配套商業(yè)服務(wù)等功能為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體。

2項目特點： 商業(yè)綜合體具有定位的滯后性，業(yè)態(tài)的不確定性,專業(yè)系統(tǒng)的復雜性等一系列因素。

3編制依據(jù)

現(xiàn)行主要標準、規(guī)范：

供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50052－2009

高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-1995(2005年版)

10kV及以下變電所設(shè)計規(guī)范GB50053-94

民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ16-2008

商店建筑設(shè)計規(guī)范JGJ48-88

當涂縣居民住宅開發(fā)項目供配電設(shè)施建設(shè)標準（試行）

相關(guān)專業(yè)提供的資料

4負荷計算：

4.1負荷等級

4.1.1 一級負荷：

1、十九層及以上居住類建筑的走道照明、值班照明、警衛(wèi)照明、障礙照明用電，應(yīng)急照明、疏散標志燈，主要業(yè)務(wù)和計算機系統(tǒng)用電（高檔住宅監(jiān)視系統(tǒng)及綜合樓機要部分），安防系統(tǒng)用電，電話機房系統(tǒng)，電子信息設(shè)備機房用電，客梯用電、排污泵、消防用電（消防水泵、消防電梯、排煙及正壓風機、消防中心控制室變頻調(diào)速（恒壓供水）生活水泵等。

2、Ⅰ類汽車庫、機械停車設(shè)備以及采用升降梯作車輛疏散出口的升降梯用電。

3、建筑面積大于5000平米的人防工程。

4、建筑面積大于15000平方米的百貨商店、商場

4.1.2二級負荷：

1、十層至十八層居住類建筑的消防用電、客梯電梯、排污泵、變頻調(diào)速恒壓供水生活泵、主要通道及樓梯間照明等。

2、Ⅱ、Ⅲ類汽車庫。

3、建筑面積小于或等于5000平米的人防工程。

4、區(qū)域性的增壓泵房、智能化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中心等。

5、建筑面積3000～15000平方米的百貨商店、商場

其余為三類負荷。

4.2負荷計算

根據(jù)業(yè)主提供的相關(guān)資料:

居民負荷(局管)：

80m2及以下住戶914戶，標配6kW/戶*914戶＝5484kW，80m2以上住戶886戶，標配8kW/戶*886戶＝7088kW，公寓40734m2，標配0.08kW/m2*40734m2＝3258kW，計5484+7088+3258＝15830kW，負荷配置系數(shù)0.8，計算容量15830*0.8=12664kVA。

公共設(shè)施（含地下設(shè)施）(自管)：

統(tǒng)計負荷1945kW，配置系數(shù)0.5，計算容量1945*0.5=973kVA。商業(yè)負荷:

居民樓附屬商業(yè)(局管)：

面積28077m2：標配0.15kW/m2*28077m2＝4212kW，配置系數(shù)1.0，計算容量4212kVA

商業(yè)綜合體（自管）：面積64233m2，標配0.10kW/m2*64233m2＝6423kW，配置系數(shù)0.8，計算容量6423*0.8=5138kVA

合計負荷：12664+973+4212+5138＝22987kVA

負荷計算，詳見附件1《用電負荷統(tǒng)計表》

5供電電源及電壓等級

擬采用10kV雙電源，2回路專線供電。

6供電方式

高、低壓供電方式均采用放射式供電。

高壓供電系統(tǒng)圖，詳見附件3《高壓供電系統(tǒng)圖》

7變配電方案

7.1開閉所

擬設(shè)1個開閉所，進線2回，出線20回（備用2回）。

開閉所采用獨立房屋結(jié)構(gòu)，地上布置。

7.2變電所

擬設(shè)5個商住用電變電所（局管），提供居民樓及其附屬商鋪用電。擬設(shè)3個商業(yè)用電變電所（自管），提供商業(yè)區(qū)用電。

擬設(shè)2個公共用電變電所（自管），提供公共設(shè)施用電。

變電所采用10kV雙電源進線，低壓出線根據(jù)建筑電氣專業(yè)要求配置。

4#變電所與開閉所合并布置，其他變電所采用附屬結(jié)構(gòu)，布置在地下車庫。變電所設(shè)置，詳見附件2《電房負荷分配表》

變電所定位圖及供電區(qū)域，詳見附件4《變電所定位圖及供電區(qū)域圖》 8高壓系統(tǒng)接線方式及運行方式

開閉所、變電所高低壓母線均采用單母線分段接線，設(shè)母聯(lián)開關(guān)，進線柜開關(guān)之間及與母聯(lián)柜開關(guān)之間采用3取2閉鎖方式，防止并列運行。

9保安應(yīng)急電源

9.1根據(jù)建筑電氣設(shè)計要求，應(yīng)急電源可采用快速自動啟動的應(yīng)急柴油發(fā)電機組或應(yīng)急電源裝置（EPS）,或兼而有之。

9.2應(yīng)急電源和正常電源之間采取閉鎖措施防止并列運行。

10計量

根據(jù)供電公司要求，居民用電、商鋪用電采用分戶計量。商場、公共設(shè)施用電采用高壓進線計量。

11主要電氣設(shè)備選型

變壓器選用干式變壓器。

高壓開關(guān)柜選用中置柜。

低壓開關(guān)柜選用固定柜或抽屜柜。

12控制、保護裝置及操作電源：

高壓開關(guān)柜的控制、保護裝置采用微機綜合測控裝置，安裝在高壓開關(guān)柜上。操作電源采用交直流一體屏供電（交流380/220V,直流220/48V）。

設(shè)監(jiān)控中心，對開閉所、變電所實行集中監(jiān)控。

13工程造價估算

外部電纜線路（2回），約4km，約800萬元（不含土建設(shè)施）。

內(nèi)部電力設(shè)施：從門前高壓電纜分支箱起到電表箱（配電箱）止的設(shè)計、設(shè)備、材料、安裝費用，約2000萬元

14項目實施

該項目計劃三期分實施：

一期：開閉所，2#變電所，1#公用變電所，8#變電所

二期：3#-7#變電所，2#公用變電所

三期： 1#變電所（電氣）

第二篇：商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書

商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書

《商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書》是前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獨家首創(chuàng)針對商業(yè)綜合體項目申請融資的專項商業(yè)計劃書。商業(yè)計劃書分為：通用版、個性化定制服務(wù)版。通用版是依托前瞻產(chǎn)業(yè)研究院長期基于商業(yè)綜合體項目分析、把握行業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、綜合國家法律法規(guī)、政策、產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃及項目團隊優(yōu)勢等基本內(nèi)容，企業(yè)可以自行補充單位信息，稍做調(diào)整可以作為商業(yè)綜合體項目商業(yè)融資計劃書使用。

個性化定制版是根據(jù)企業(yè)具體項目的要求，著力呈現(xiàn)商業(yè)綜合體項目主體現(xiàn)狀、發(fā)展定位、發(fā)展遠景和使命、發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)運作模式、發(fā)展前景等，深度透析項商業(yè)綜合體目的競爭優(yōu)勢、盈利能力、生存能力、發(fā)展?jié)摿Φ龋畲笙薅鹊伢w現(xiàn)項目的價值，在此通用版基礎(chǔ)上升級完成，為企業(yè)申請融資等提供全程指導服務(wù)的商業(yè)綜合體商業(yè)計劃書。

報告目錄

第1章：商業(yè)綜合體項目摘要

1.1 商業(yè)綜合體項目概況 1.1.1 項目背景

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1.1.2 項目簡介

1.2 商業(yè)綜合體項目優(yōu)勢分析

1.3 商業(yè)綜合體項目融資與財務(wù)分析概況 1.3.1 項目融資方案概況 1.3.2 項目財務(wù)分析概況

第2章：商業(yè)綜合體項目公司介紹

2.1 公司發(fā)展簡況 2.2 公司組織架構(gòu) 2.3 公司管理模式 2.4 公司經(jīng)營情況

第3章：商業(yè)綜合體行業(yè)及目標市場分析

3.1 商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場前景分析 3.1.1 行業(yè)發(fā)展歷程 3.1.2 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3.1.3 行業(yè)市場前景預測

3.2 商業(yè)綜合體項目目標市場分析 3.2.1 政策、經(jīng)濟、技術(shù)和社會環(huán)境分析 3.2.2 市場規(guī)模分析 3.2.3 盈利情況分析 3.2.4 市場競爭分析 3.2.5 進入壁壘分析 3.2.6 市場分析總結(jié)

第4章：商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品/服務(wù)分析

4.1 商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品/服務(wù)簡介

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4.1.1 項目產(chǎn)品/服務(wù)名稱 4.1.2 項目產(chǎn)品/服務(wù)特征 4.1.3 項目產(chǎn)品/服務(wù)性能用途 4.2 商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營計劃 4.2.1 項目產(chǎn)品生產(chǎn)方式 4.2.2 項目產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)備 4.2.3 項目品質(zhì)控制和質(zhì)量改進 4.2.4 項目產(chǎn)品成本控制

4.3 商業(yè)綜合體項目產(chǎn)品/服務(wù)前景分析 4.3.1 項目產(chǎn)品/服務(wù)競爭優(yōu)勢 4.3.2 項目產(chǎn)品/服務(wù)市場前景

第5章：商業(yè)綜合體項目研究與開發(fā)

5.1 現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)資源以及技術(shù)儲備情況 5.2 項目團隊對外合作情況 5.3 項目研發(fā)團隊技術(shù)水平5.4 項目研發(fā)投入計劃

5.5 項目研發(fā)團隊激勵機制與措施

第6章：商業(yè)綜合體項目市場營銷策略

6.1 商業(yè)綜合體項目營銷戰(zhàn)略 6.2 商業(yè)綜合體項目市場推廣方式

第7章：商業(yè)綜合體項目融資和資金退出

7.1 商業(yè)綜合體項目資金需求用量與期限 7.1.1 項目總投資 7.1.2 固定資產(chǎn)投資

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7.1.3 流動資金

7.2 商業(yè)綜合體項目資金籌集方式 7.2.1 項目資本金籌措 7.2.2 項目債務(wù)資金籌措 7.2.3 項目融資方案分析

7.3 商業(yè)綜合體項目資金籌集方式 7.4 商業(yè)綜合體項目資金使用規(guī)劃 7.5 商業(yè)綜合體項目投資回報計劃 7.6 商業(yè)綜合體項目資金報酬與退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 7.6.3 股權(quán)回購 7.6.4 股利

第8章：商業(yè)綜合體項目財務(wù)預測

8.1 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

8.2 商業(yè)綜合體項目銷售收入預測 8.3 商業(yè)綜合體項目成本費用估算 8.4 商業(yè)綜合體項目財務(wù)評價報表 8.4.1 項目現(xiàn)金流量表 8.4.2 項目損益表 8.4.3 項目利潤分配表

8.5 商業(yè)綜合體項目財務(wù)評價結(jié)論

第9章：商業(yè)綜合體項目投資風險與控制

9.1 政策風險與控制 9.2 資源風險與控制

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9.3 市場不確定性風險與控制 9.4 市場競爭風險與控制 9.5 研發(fā)與生產(chǎn)風險與控制 9.6 成本控制風險與控制

9.7 商業(yè)綜合體項目財務(wù)風險與控制 9.8 商業(yè)綜合體項目管理風險與控制 9.9 商業(yè)綜合體項目破產(chǎn)風險與控制

第10章：根據(jù)實際項目的不同特征，可進行適當調(diào)整

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第三篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟、城市、社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會分工細化的需要，是區(qū)域和城市競爭力增強的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟為重點的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識經(jīng)濟和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導產(chǎn)業(yè)為重點的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時間維去考慮其的設(shè)計定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當?shù)氐乩砦恢谩⒄挝恢谩⒔?jīng)濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規(guī)模等級決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個商業(yè)綜合體是有較強生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應(yīng)該仔細選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實現(xiàn)項目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項目建設(shè)，必須考慮為我們未來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項目建設(shè)與運轉(zhuǎn)中實現(xiàn)人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導、業(yè)主主功能、主業(yè)的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第四篇：商業(yè)綜合體營銷策劃綱要

商業(yè)綜合體策劃綱要

1.0

整體概況及未來規(guī)劃

1.1

城市概況

（1）區(qū)位

（2）歷史

（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

（4）交通

（5）經(jīng)濟圈概況

（6）行政區(qū)劃

1.2

宏觀經(jīng)濟

1.2.1

人口情況

（1）總?cè)丝凇艏丝诘臓顩r與變化趨勢預測

（2）與其它城市人口的比較

1.2.2

GDP情況

（1）GDP的增長狀況與趨勢，與其它類比城市比較

（2）人均GDP的變化，與其它類比城市比較

1.2.3

固定資產(chǎn)投資情況

（1）投資額與增長率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.4

外資利用情況

（1）外資投資額與增長率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.5

人均可支配收入情況

（1）人均可支配收入與增長率的變化

（2）與其它城市對比

1.2.6

人均消費性支出情況

（1）人均消費性支出與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.7

社會消費品零售總額情況

（1）社會消費品零售總額與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.8

人均消費支出構(gòu)成情況

（1）消費支出構(gòu)成（2）與其它城市對比

1.2.9

旅游發(fā)展情況

（1）國際、國內(nèi)游客數(shù)量與變化率

（2）各類游客的來源地構(gòu)成1.3

城市規(guī)劃

（1）區(qū)域城市規(guī)劃

（2）市區(qū)城市規(guī)劃

（3）交通規(guī)劃

（4）商業(yè)規(guī)劃

1.4

其他影響因素

1.4.1

區(qū)域性政策

1.4.2

2008年奧運會

1.4.3

人民幣升值

1.5

小結(jié)

2.0地塊分析

2.1地理位置

（1）地塊在城市的區(qū)位

（2）四至范圍

（3）周邊交通

（4）與主要商業(yè)、交通、文化設(shè)施的距離

2.2地塊基本情況

（1）規(guī)劃指標與用途

（2）可視性

2.3地塊周邊土地用途

2.4區(qū)域交通條件

（1）道路交通分析

（2）停車位

（3）地鐵

（4）公交線路

2.5項目優(yōu)劣勢分析

3.0商業(yè)市場

3.1商業(yè)供應(yīng)

（1）總體存量、各種業(yè)態(tài)分布量（零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街）

（2）人均商業(yè)面積

3.2商圈分布

（1）各商圈區(qū)位、面積、特征綜述

（2）各商圈的商業(yè)檔次、業(yè)態(tài)、現(xiàn)狀分析、現(xiàn)存和將來的商業(yè)項目以及未來趨勢分析

3.3沈陽主要一、二線品牌分布

3.4本項目未來面臨的主要競爭項目

3.5商業(yè)價格

（1）各種業(yè)態(tài)的扣點率

（2）售價、租金水平

3.6經(jīng)營情況

（1）商場名稱、建筑面積、經(jīng)營面積、坪效

（2）一二線、時尚品牌經(jīng)營面積、營業(yè)額、位置

（3）整體市場結(jié)論

4.0寫字樓市場

4.1整體市場

（1）商圈分布

（2）整體供應(yīng)與走勢分析

（3）產(chǎn)品特征（甲級、乙級、商務(wù)公寓），軟硬件配置

（4）各商圈競爭項目的（5）售價與租金分析

（6）需求情況（入住率、產(chǎn)品要求）

（7）未來市場發(fā)展展望

（8）整體市場結(jié)論

4.2

區(qū)域市場

（1）區(qū)域供應(yīng)情況

（2）租金與價格

（3）需求情況（各行業(yè)客戶需求）

（4）代表項目深度訪談

（5）成功類似案例考察（基本情況、硬件設(shè)施、經(jīng)營情況、客戶分析、優(yōu)劣勢分析、參考與借鑒）

（6）市場結(jié)論

5.0

酒店市場

5.1

整體市場（五星、四星）

（1）高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)

（2）高檔酒店分布

（3）高檔酒店價格

（4）高檔酒店需求情況

1）入住率情況

2）現(xiàn)有項目深度訪談（對本地酒店市場的看法以及對本項目的建議）

（5）未來供給

5.2

區(qū)域市場

（1）區(qū)域供應(yīng)（現(xiàn)存和未來）

（2）價格與需求

（3）酒店市場結(jié)論

（4）成功案例分析

6.0

公寓市場

6.1

整體市場

（1）公寓市場概述（公寓與住宅區(qū)別、服務(wù)式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區(qū)別、當?shù)毓⑹袌霭l(fā)展史

（2）目前供應(yīng)情況（區(qū)域分布特征、各種公寓比例和客戶特征）

（3）租金與使用者特征

（4）售價與購買者特征

（5）需求情況（銷售與入住率、深度訪談）

（6）未來發(fā)展趨勢

6.2

區(qū)域市場

（1）區(qū)域研究范圍

（2）現(xiàn)有與未來供應(yīng)情況

（3）區(qū)域供應(yīng)發(fā)展情況

（4）區(qū)域售價與租金情況

（5）需求情況（銷售和入住率）

（6）未來發(fā)展趨勢

6.3

公寓部分小結(jié)

6.4

案例分析與總結(jié)

7.0

需求分析

7.1

零售商訪談

（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況

（3）訪談基本信息總體統(tǒng)計（類型分布、進駐意向、）

（4）各業(yè)態(tài)選址偏好、目標客群及其年齡段

（5）租金及租賃條件總體統(tǒng)計

（6）工程技術(shù)條件要求

（7）選址主要考慮因素

（8）零售商對沈陽商業(yè)的總體看法

（9）零售商對項目區(qū)域的總體看法

（10）零售商對項目的總體看法

（11）零售商訪談小結(jié)

7.2

消費者問卷

（1）訪談目的消費者通常在何時來此購物

消費來此購物所選擇的交通工具

每周購物頻次

消費者本次購物所購買的產(chǎn)品種類

消費者是否購買過(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

購買者1年內(nèi)購買的頻次

購買商品的場所

消費者購買比例和年均消費次數(shù)對比圖

外出就餐頻次

就餐平均花費金額

外出就餐地點

就餐原因

休閑娛樂活動頻次

喜歡或經(jīng)常進行的休閑娛樂活動

休閑娛樂活動平均花費金額

休閑娛樂活動地點

進行休閑娛樂活動原因

如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業(yè)設(shè)施，您是否會光顧？

如果光顧,希望包含的休閑娛樂設(shè)施

如果光顧,希望包含的餐飲設(shè)施？

如果光顧,希望包含的商店及專業(yè)店？

如果光顧,希望包含的服務(wù)類商家？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的化裝品/護理用品品牌？

當?shù)叵M者對品牌的認知度

消費者對品牌的購買

（2）被訪者個人情況（性別、年齡段、學歷、職業(yè)、收入）

8.0

市場機會分析

（1）經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的市場機會

（2）商業(yè)市場發(fā)展機遇

（3）酒店市場發(fā)展機遇

（4）寫字樓市場發(fā)展機遇

（5）公寓市場發(fā)展機遇

（6）總結(jié)

9.0

產(chǎn)品定位

（1）整體定位

（2）規(guī)模建議

（3）商業(yè)定位

10.設(shè)計特色

（1）無處不在的餐飲

（2）室內(nèi)春天

（3）中庭的利用

（4）混業(yè)的布局

（5）充滿驚喜的弧形動線

（6）主動線的設(shè)計

（7）人性化設(shè)計

（8）室內(nèi)活動舉辦與室外傳播

（9）廣告為的設(shè)置

（10）吸引眼球的亮點

第五篇：商業(yè)綜合體考察心得

商業(yè)綜合體

這次公司組織上海考察一行，最大的感觸就是，步行在外灘看到最多的就是高聳氣派的商業(yè)綜合體。目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn)開發(fā)模式，越來越被地產(chǎn)開發(fā)商青睞。但是對于唐山而言，商業(yè)綜合體還是剛剛起步的，發(fā)展時間短，比住宅的發(fā)展時間要短很多，所以對項目的位置、城市起到的作用、還有本身項目操盤的公司要求非常高，發(fā)展過程中也會面臨很多問題。可理解為在功能和布局上強調(diào)項目的綜合性和可持續(xù)性，不同功能的商業(yè)業(yè)態(tài)具有聚合效應(yīng)，能夠優(yōu)勢互補形成一個初步范圍的經(jīng)濟生態(tài)圈。

Hospsca豪布斯卡商業(yè)模式即我們所說的城市商業(yè)綜合體包括以下內(nèi)容：商務(wù)辦公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商業(yè)、文化娛樂消費、完善的交通通行系統(tǒng)。

其中高檔寫字樓可以提供穩(wěn)定的客流，星級酒店會吸引高端商務(wù)人士，良好的商業(yè)形象將提供良好的商業(yè)形象，酒店和多種細化業(yè)態(tài)劃分蘊涵了各種范圍服務(wù)內(nèi)容互為補充，且為辦公和居住提供了完備的配套設(shè)施、使得商業(yè)綜合體具有很強的抗風險能力。有以下幾點需要注意：

一、合理的交通組織是關(guān)鍵 實際是我們所說的動線布置問題

1、城市交通與綜合體的交通關(guān)系：

城市中人、車輛、貨物如何快速便捷的到達城市綜合體的問題。

一般商業(yè)綜合體體量和投資巨大，所以在規(guī)劃時交通必須很好考慮的。

2、綜合體區(qū)域內(nèi)場地交通關(guān)系：

車流、人流、貨流在項目區(qū)域內(nèi)如何合理組織和調(diào)配，最重要的問題是停車的問題。沒有好的停車環(huán)境直接影響商業(yè)效果。

3、綜合體建筑物內(nèi)交通關(guān)系：

建筑物內(nèi)交通可分為垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。

水平人流：盡量保持較長的留置時間，并有激發(fā)情趣的景點和適當?shù)男菹Ⅻc。

垂直人流：及時將水平人流輸送到相應(yīng)樓層，考慮消防和突發(fā)事件的影響。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”、“建材家居”之類的主題，是類似“公園里的商業(yè)，商場的公園”或是“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，是能夠給消費者帶來心里的愉悅，產(chǎn)生購買和消費欲望的重要空間。

三、外立面設(shè)計 實現(xiàn)時尚、現(xiàn)代的感覺。

我認為，關(guān)于綜合體的個性，除了強調(diào)以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分的將地塊周邊環(huán)境和開放商自身的特點，甚至所在的城市的某種個

性完全地融合在一起，以求得出關(guān)于綜合體的深刻內(nèi)涵;并對此內(nèi)涵進行客觀的深層建設(shè)，以充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，營造宜人的購物環(huán)境，使綜合體人氣日趨旺盛。

四、業(yè)態(tài)要做全面

一個完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè)態(tài)才具備滿足客戶和消費者的各種需求的最大可能性。同時綜合體內(nèi)部各種業(yè)態(tài)的比例可以較自由地調(diào)整，可以便捷地轉(zhuǎn)換其功能定位，這是一個關(guān)鍵的問題，需要在規(guī)劃中予以合理的解決。

五、心得

我認為商業(yè)綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來吸引更多的客流，才會具備日后經(jīng)營中進行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場風險。對于咱們啤酒廠那塊地，它明顯有做大、做強的優(yōu)勢；啤酒廠地塊周邊的環(huán)境已經(jīng)成熟，地塊區(qū)域內(nèi)有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復制，所以我們可以以此為契機，堅持高起點、大成就，已承擔深遠的社會責任為己任，效仿中糧大悅城、萬達廣場等，做出自己的品牌，擴大社會影響力，提升自己的品牌價值。