第一篇：商業綜合體供電規劃設計方案

**商業綜合體供電規劃設計方案

1項目概況：

該項目位于提署路于湖路交口，基地面積約181畝，擬建建筑面積約37萬㎡，其中：住宅21.9萬㎡，商業10.7萬㎡，配套用房0.1萬㎡，地庫3.7萬m2。當涂恒生陽光城集住宅、挑高小戶型住宅、酒店式公寓、電影院、餐飲、大型購物廣場、配套商業服務等功能為一體的現代商業綜合體。

2項目特點： 商業綜合體具有定位的滯后性，業態的不確定性,專業系統的復雜性等一系列因素。

3編制依據

現行主要標準、規范：

供配電系統設計規范GB50052－2009

高層民用建筑設計防火規范GB50045-1995(2005年版)

10kV及以下變電所設計規范GB50053-94

民用建筑電氣設計規范JGJ16-2008

商店建筑設計規范JGJ48-88

當涂縣居民住宅開發項目供配電設施建設標準（試行）

相關專業提供的資料

4負荷計算：

4.1負荷等級

4.1.1 一級負荷：

1、十九層及以上居住類建筑的走道照明、值班照明、警衛照明、障礙照明用電，應急照明、疏散標志燈，主要業務和計算機系統用電（高檔住宅監視系統及綜合樓機要部分），安防系統用電，電話機房系統，電子信息設備機房用電，客梯用電、排污泵、消防用電（消防水泵、消防電梯、排煙及正壓風機、消防中心控制室變頻調速（恒壓供水）生活水泵等。

2、Ⅰ類汽車庫、機械停車設備以及采用升降梯作車輛疏散出口的升降梯用電。

3、建筑面積大于5000平米的人防工程。

4、建筑面積大于15000平方米的百貨商店、商場

4.1.2二級負荷：

1、十層至十八層居住類建筑的消防用電、客梯電梯、排污泵、變頻調速恒壓供水生活泵、主要通道及樓梯間照明等。

2、Ⅱ、Ⅲ類汽車庫。

3、建筑面積小于或等于5000平米的人防工程。

4、區域性的增壓泵房、智能化系統網絡中心等。

5、建筑面積3000～15000平方米的百貨商店、商場

其余為三類負荷。

4.2負荷計算

根據業主提供的相關資料:

居民負荷(局管)：

80m2及以下住戶914戶，標配6kW/戶*914戶＝5484kW，80m2以上住戶886戶，標配8kW/戶*886戶＝7088kW，公寓40734m2，標配0.08kW/m2*40734m2＝3258kW，計5484+7088+3258＝15830kW，負荷配置系數0.8，計算容量15830*0.8=12664kVA。

公共設施（含地下設施）(自管)：

統計負荷1945kW，配置系數0.5，計算容量1945*0.5=973kVA。商業負荷:

居民樓附屬商業(局管)：

面積28077m2：標配0.15kW/m2*28077m2＝4212kW，配置系數1.0，計算容量4212kVA

商業綜合體（自管）：面積64233m2，標配0.10kW/m2*64233m2＝6423kW，配置系數0.8，計算容量6423*0.8=5138kVA

合計負荷：12664+973+4212+5138＝22987kVA

負荷計算，詳見附件1《用電負荷統計表》

5供電電源及電壓等級

擬采用10kV雙電源，2回路專線供電。

6供電方式

高、低壓供電方式均采用放射式供電。

高壓供電系統圖，詳見附件3《高壓供電系統圖》

7變配電方案

7.1開閉所

擬設1個開閉所，進線2回，出線20回（備用2回）。

開閉所采用獨立房屋結構，地上布置。

7.2變電所

擬設5個商住用電變電所（局管），提供居民樓及其附屬商鋪用電。擬設3個商業用電變電所（自管），提供商業區用電。

擬設2個公共用電變電所（自管），提供公共設施用電。

變電所采用10kV雙電源進線，低壓出線根據建筑電氣專業要求配置。

4#變電所與開閉所合并布置，其他變電所采用附屬結構，布置在地下車庫。變電所設置，詳見附件2《電房負荷分配表》

變電所定位圖及供電區域，詳見附件4《變電所定位圖及供電區域圖》 8高壓系統接線方式及運行方式

開閉所、變電所高低壓母線均采用單母線分段接線，設母聯開關，進線柜開關之間及與母聯柜開關之間采用3取2閉鎖方式，防止并列運行。

9保安應急電源

9.1根據建筑電氣設計要求，應急電源可采用快速自動啟動的應急柴油發電機組或應急電源裝置（EPS）,或兼而有之。

9.2應急電源和正常電源之間采取閉鎖措施防止并列運行。

10計量

根據供電公司要求，居民用電、商鋪用電采用分戶計量。商場、公共設施用電采用高壓進線計量。

11主要電氣設備選型

變壓器選用干式變壓器。

高壓開關柜選用中置柜。

低壓開關柜選用固定柜或抽屜柜。

12控制、保護裝置及操作電源：

高壓開關柜的控制、保護裝置采用微機綜合測控裝置，安裝在高壓開關柜上。操作電源采用交直流一體屏供電（交流380/220V,直流220/48V）。

設監控中心，對開閉所、變電所實行集中監控。

13工程造價估算

外部電纜線路（2回），約4km，約800萬元（不含土建設施）。

內部電力設施：從門前高壓電纜分支箱起到電表箱（配電箱）止的設計、設備、材料、安裝費用，約2000萬元

14項目實施

該項目計劃三期分實施：

一期：開閉所，2#變電所，1#公用變電所，8#變電所

二期：3#-7#變電所，2#公用變電所

三期： 1#變電所（電氣）

第二篇：商業綜合體項目商業計劃書

商業綜合體項目商業計劃書

《商業綜合體項目商業計劃書》是前瞻產業研究院獨家首創針對商業綜合體項目申請融資的專項商業計劃書。商業計劃書分為：通用版、個性化定制服務版。通用版是依托前瞻產業研究院長期基于商業綜合體項目分析、把握行業市場現狀和發展趨勢、綜合國家法律法規、政策、產業中長期規劃及項目團隊優勢等基本內容，企業可以自行補充單位信息，稍做調整可以作為商業綜合體項目商業融資計劃書使用。

個性化定制版是根據企業具體項目的要求，著力呈現商業綜合體項目主體現狀、發展定位、發展遠景和使命、發展戰略、商業運作模式、發展前景等，深度透析項商業綜合體目的競爭優勢、盈利能力、生存能力、發展潛力等，最大限度地體現項目的價值，在此通用版基礎上升級完成，為企業申請融資等提供全程指導服務的商業綜合體商業計劃書。

報告目錄

第1章：商業綜合體項目摘要

1.1 商業綜合體項目概況 1.1.1 項目背景

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1.1.2 項目簡介

1.2 商業綜合體項目優勢分析

1.3 商業綜合體項目融資與財務分析概況 1.3.1 項目融資方案概況 1.3.2 項目財務分析概況

第2章：商業綜合體項目公司介紹

2.1 公司發展簡況 2.2 公司組織架構 2.3 公司管理模式 2.4 公司經營情況

第3章：商業綜合體行業及目標市場分析

3.1 商業綜合體行業發展現狀與市場前景分析 3.1.1 行業發展歷程 3.1.2 行業發展現狀 3.1.3 行業市場前景預測

3.2 商業綜合體項目目標市場分析 3.2.1 政策、經濟、技術和社會環境分析 3.2.2 市場規模分析 3.2.3 盈利情況分析 3.2.4 市場競爭分析 3.2.5 進入壁壘分析 3.2.6 市場分析總結

第4章：商業綜合體項目產品/服務分析

4.1 商業綜合體項目產品/服務簡介

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4.1.1 項目產品/服務名稱 4.1.2 項目產品/服務特征 4.1.3 項目產品/服務性能用途 4.2 商業綜合體項目產品生產經營計劃 4.2.1 項目產品生產方式 4.2.2 項目產品生產設備 4.2.3 項目品質控制和質量改進 4.2.4 項目產品成本控制

4.3 商業綜合體項目產品/服務前景分析 4.3.1 項目產品/服務競爭優勢 4.3.2 項目產品/服務市場前景

第5章：商業綜合體項目研究與開發

5.1 現有技術開發資源以及技術儲備情況 5.2 項目團隊對外合作情況 5.3 項目研發團隊技術水平5.4 項目研發投入計劃

5.5 項目研發團隊激勵機制與措施

第6章：商業綜合體項目市場營銷策略

6.1 商業綜合體項目營銷戰略 6.2 商業綜合體項目市場推廣方式

第7章：商業綜合體項目融資和資金退出

7.1 商業綜合體項目資金需求用量與期限 7.1.1 項目總投資 7.1.2 固定資產投資

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7.1.3 流動資金

7.2 商業綜合體項目資金籌集方式 7.2.1 項目資本金籌措 7.2.2 項目債務資金籌措 7.2.3 項目融資方案分析

7.3 商業綜合體項目資金籌集方式 7.4 商業綜合體項目資金使用規劃 7.5 商業綜合體項目投資回報計劃 7.6 商業綜合體項目資金報酬與退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股權轉讓 7.6.3 股權回購 7.6.4 股利

第8章：商業綜合體項目財務預測

8.1 財務評價基礎數據

8.2 商業綜合體項目銷售收入預測 8.3 商業綜合體項目成本費用估算 8.4 商業綜合體項目財務評價報表 8.4.1 項目現金流量表 8.4.2 項目損益表 8.4.3 項目利潤分配表

8.5 商業綜合體項目財務評價結論

第9章：商業綜合體項目投資風險與控制

9.1 政策風險與控制 9.2 資源風險與控制

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9.3 市場不確定性風險與控制 9.4 市場競爭風險與控制 9.5 研發與生產風險與控制 9.6 成本控制風險與控制

9.7 商業綜合體項目財務風險與控制 9.8 商業綜合體項目管理風險與控制 9.9 商業綜合體項目破產風險與控制

第10章：根據實際項目的不同特征，可進行適當調整

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第三篇：漫談城市商業綜合體之一

漫談城市商業綜合體之一

心若水

城市商業綜合體是經濟、城市、社會發展的必然產物，是社會分工細化的需要，是區域和城市競爭力增強的重要表現形式，是房地產業高度化的重要表現形式。

綜觀目前的商業綜合體有五個發展的方向：即

1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業綜合體。

2、以特出以休閑旅游業態為主題的城市休閑旅游的城市商業綜合體。

3、以特出服務總部經濟為重點的商業寫字樓為主體的樓宇經濟城市商業綜合體。

4、以服務知識經濟和創意地產為主的創業地產商業綜合體。

5、以服務特色主導產業為重點的特色商業綜合體。

它是傳統地產的升級版，不僅僅是開發物業那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業功能發展的需要。要了解區域商業不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能。必須對區域商業水平有準確研判，對商業建筑形態功能匹配有清醒的定位。

城市商業綜合體是一種復合型地產，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業態之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產生的城市品牌名片的效應。要從規劃、空間、工程上研究如何實現，更應該從服務、業態、支撐、可持續、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當地地理位置、政治位置、經濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規模等級決定著商業綜合體開發是否必要，以及數量，一般每五十萬城市人口一個商業綜合體是有較強生命力的。

商業綜合體定位上對物業和業態兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產權資產。要實現項目工程周期性的循環、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環，其次要實現銷售的快速循環，還要實現經營的可持續循環提升、實現我們資本的放大變現的循環。

商業綜合體項目建設，必須考慮為我們未來實現商業地產的模塊化、連鎖化、專業化、品牌化、高端化、協調化的運作。商業地產是目前地產的最高形式，要在項目建設與運轉中實現人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業地產產品品牌的形成，呼應服務于城市主導、業主主功能、主業的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎工作。

第四篇：商業綜合體營銷策劃綱要

商業綜合體策劃綱要

1.0

整體概況及未來規劃

1.1

城市概況

（1）區位

（2）歷史

（3）產業發展狀況

（4）交通

（5）經濟圈概況

（6）行政區劃

1.2

宏觀經濟

1.2.1

人口情況

（1）總人口、戶籍人口的狀況與變化趨勢預測

（2）與其它城市人口的比較

1.2.2

GDP情況

（1）GDP的增長狀況與趨勢，與其它類比城市比較

（2）人均GDP的變化，與其它類比城市比較

1.2.3

固定資產投資情況

（1）投資額與增長率的變化，各行業的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.4

外資利用情況

（1）外資投資額與增長率的變化，各行業的所占比例分析

（2）與其它城市對比

1.2.5

人均可支配收入情況

（1）人均可支配收入與增長率的變化

（2）與其它城市對比

1.2.6

人均消費性支出情況

（1）人均消費性支出與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.7

社會消費品零售總額情況

（1）社會消費品零售總額與增長率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對比

1.2.8

人均消費支出構成情況

（1）消費支出構成（2）與其它城市對比

1.2.9

旅游發展情況

（1）國際、國內游客數量與變化率

（2）各類游客的來源地構成1.3

城市規劃

（1）區域城市規劃

（2）市區城市規劃

（3）交通規劃

（4）商業規劃

1.4

其他影響因素

1.4.1

區域性政策

1.4.2

2008年奧運會

1.4.3

人民幣升值

1.5

小結

2.0地塊分析

2.1地理位置

（1）地塊在城市的區位

（2）四至范圍

（3）周邊交通

（4）與主要商業、交通、文化設施的距離

2.2地塊基本情況

（1）規劃指標與用途

（2）可視性

2.3地塊周邊土地用途

2.4區域交通條件

（1）道路交通分析

（2）停車位

（3）地鐵

（4）公交線路

2.5項目優劣勢分析

3.0商業市場

3.1商業供應

（1）總體存量、各種業態分布量（零售、餐飲服務和批發物流三類，具體為百貨、購物中心、餐飲網點、批發市場、商品交易市場、物流基地以及鄉鎮商業街）

（2）人均商業面積

3.2商圈分布

（1）各商圈區位、面積、特征綜述

（2）各商圈的商業檔次、業態、現狀分析、現存和將來的商業項目以及未來趨勢分析

3.3沈陽主要一、二線品牌分布

3.4本項目未來面臨的主要競爭項目

3.5商業價格

（1）各種業態的扣點率

（2）售價、租金水平

3.6經營情況

（1）商場名稱、建筑面積、經營面積、坪效

（2）一二線、時尚品牌經營面積、營業額、位置

（3）整體市場結論

4.0寫字樓市場

4.1整體市場

（1）商圈分布

（2）整體供應與走勢分析

（3）產品特征（甲級、乙級、商務公寓），軟硬件配置

（4）各商圈競爭項目的（5）售價與租金分析

（6）需求情況（入住率、產品要求）

（7）未來市場發展展望

（8）整體市場結論

4.2

區域市場

（1）區域供應情況

（2）租金與價格

（3）需求情況（各行業客戶需求）

（4）代表項目深度訪談

（5）成功類似案例考察（基本情況、硬件設施、經營情況、客戶分析、優劣勢分析、參考與借鑒）

（6）市場結論

5.0

酒店市場

5.1

整體市場（五星、四星）

（1）高檔酒店現有供應

（2）高檔酒店分布

（3）高檔酒店價格

（4）高檔酒店需求情況

1）入住率情況

2）現有項目深度訪談（對本地酒店市場的看法以及對本項目的建議）

（5）未來供給

5.2

區域市場

（1）區域供應（現存和未來）

（2）價格與需求

（3）酒店市場結論

（4）成功案例分析

6.0

公寓市場

6.1

整體市場

（1）公寓市場概述（公寓與住宅區別、服務式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區別、當地公寓市場發展史

（2）目前供應情況（區域分布特征、各種公寓比例和客戶特征）

（3）租金與使用者特征

（4）售價與購買者特征

（5）需求情況（銷售與入住率、深度訪談）

（6）未來發展趨勢

6.2

區域市場

（1）區域研究范圍

（2）現有與未來供應情況

（3）區域供應發展情況

（4）區域售價與租金情況

（5）需求情況（銷售和入住率）

（6）未來發展趨勢

6.3

公寓部分小結

6.4

案例分析與總結

7.0

需求分析

7.1

零售商訪談

（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況

（3）訪談基本信息總體統計（類型分布、進駐意向、）

（4）各業態選址偏好、目標客群及其年齡段

（5）租金及租賃條件總體統計

（6）工程技術條件要求

（7）選址主要考慮因素

（8）零售商對沈陽商業的總體看法

（9）零售商對項目區域的總體看法

（10）零售商對項目的總體看法

（11）零售商訪談小結

7.2

消費者問卷

（1）訪談目的消費者通常在何時來此購物

消費來此購物所選擇的交通工具

每周購物頻次

消費者本次購物所購買的產品種類

消費者是否購買過(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

購買者1年內購買的頻次

購買商品的場所

消費者購買比例和年均消費次數對比圖

外出就餐頻次

就餐平均花費金額

外出就餐地點

就餐原因

休閑娛樂活動頻次

喜歡或經常進行的休閑娛樂活動

休閑娛樂活動平均花費金額

休閑娛樂活動地點

進行休閑娛樂活動原因

如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業設施，您是否會光顧？

如果光顧,希望包含的休閑娛樂設施

如果光顧,希望包含的餐飲設施？

如果光顧,希望包含的商店及專業店？

如果光顧,希望包含的服務類商家？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？

在此項目中被訪者希望包括的的化裝品/護理用品品牌？

當地消費者對品牌的認知度

消費者對品牌的購買

（2）被訪者個人情況（性別、年齡段、學歷、職業、收入）

8.0

市場機會分析

（1）經濟快速發展帶來的市場機會

（2）商業市場發展機遇

（3）酒店市場發展機遇

（4）寫字樓市場發展機遇

（5）公寓市場發展機遇

（6）總結

9.0

產品定位

（1）整體定位

（2）規模建議

（3）商業定位

10.設計特色

（1）無處不在的餐飲

（2）室內春天

（3）中庭的利用

（4）混業的布局

（5）充滿驚喜的弧形動線

（6）主動線的設計

（7）人性化設計

（8）室內活動舉辦與室外傳播

（9）廣告為的設置

（10）吸引眼球的亮點

第五篇：商業綜合體考察心得

商業綜合體

這次公司組織上?？疾煲恍校畲蟮母杏|就是，步行在外灘看到最多的就是高聳氣派的商業綜合體。目前商業綜合體作為最流行、最時尚的一種全業態整合的新地產開發模式，越來越被地產開發商青睞。但是對于唐山而言，商業綜合體還是剛剛起步的，發展時間短，比住宅的發展時間要短很多，所以對項目的位置、城市起到的作用、還有本身項目操盤的公司要求非常高，發展過程中也會面臨很多問題?？衫斫鉃樵诠δ芎筒季稚蠌娬{項目的綜合性和可持續性，不同功能的商業業態具有聚合效應，能夠優勢互補形成一個初步范圍的經濟生態圈。

Hospsca豪布斯卡商業模式即我們所說的城市商業綜合體包括以下內容：商務辦公、居?。ň频?、住宅、居住公寓）、商業、文化娛樂消費、完善的交通通行系統。

其中高檔寫字樓可以提供穩定的客流，星級酒店會吸引高端商務人士，良好的商業形象將提供良好的商業形象，酒店和多種細化業態劃分蘊涵了各種范圍服務內容互為補充，且為辦公和居住提供了完備的配套設施、使得商業綜合體具有很強的抗風險能力。有以下幾點需要注意：

一、合理的交通組織是關鍵 實際是我們所說的動線布置問題

1、城市交通與綜合體的交通關系：

城市中人、車輛、貨物如何快速便捷的到達城市綜合體的問題。

一般商業綜合體體量和投資巨大，所以在規劃時交通必須很好考慮的。

2、綜合體區域內場地交通關系：

車流、人流、貨流在項目區域內如何合理組織和調配，最重要的問題是停車的問題。沒有好的停車環境直接影響商業效果。

3、綜合體建筑物內交通關系：

建筑物內交通可分為垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。

水平人流：盡量保持較長的留置時間，并有激發情趣的景點和適當的休息點。

垂直人流：及時將水平人流輸送到相應樓層，考慮消防和突發事件的影響。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”、“建材家居”之類的主題，是類似“公園里的商業，商場的公園”或是“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，是能夠給消費者帶來心里的愉悅，產生購買和消費欲望的重要空間。

三、外立面設計 實現時尚、現代的感覺。

我認為，關于綜合體的個性，除了強調以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分的將地塊周邊環境和開放商自身的特點，甚至所在的城市的某種個

性完全地融合在一起，以求得出關于綜合體的深刻內涵;并對此內涵進行客觀的深層建設，以充分體現人文關懷，營造宜人的購物環境，使綜合體人氣日趨旺盛。

四、業態要做全面

一個完整的商業綜合體必須把常用的商業業態做全，只有做全業態才具備滿足客戶和消費者的各種需求的最大可能性。同時綜合體內部各種業態的比例可以較自由地調整，可以便捷地轉換其功能定位，這是一個關鍵的問題，需要在規劃中予以合理的解決。

五、心得

我認為商業綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業態來吸引更多的客流，才會具備日后經營中進行業態調整的可能以抵御市場風險。對于咱們啤酒廠那塊地，它明顯有做大、做強的優勢；啤酒廠地塊周邊的環境已經成熟，地塊區域內有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區域內卻日漸稀缺，不可復制，所以我們可以以此為契機，堅持高起點、大成就，已承擔深遠的社會責任為己任，效仿中糧大悅城、萬達廣場等，做出自己的品牌，擴大社會影響力，提升自己的品牌價值。