第一篇：商業(yè)綜合體投資項(xiàng)目協(xié)議

商業(yè)綜合體投資項(xiàng)目建設(shè)意向合同

甲方：

地址：法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

第一條總則

1.1根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，甲方受市政府委托，甲乙雙方本

著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)過充分友好協(xié)商，就乙方在*****商業(yè)綜合體投資建設(shè)項(xiàng)目，達(dá)成一致意見，訂立本合同，以資共同恪守。

第二條項(xiàng)目位置、用地情況及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)時(shí)限

2.1甲方同意乙方在**********新城建設(shè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于**********新城號(hào)地塊內(nèi)，總占地面積約平方米。確切位置、土地面積、邊界四至、使用年限等最終以土地出讓合同為準(zhǔn)。

2.2乙方必須通過招、拍、掛取得該地塊土地使用權(quán),土地

出讓價(jià)格按規(guī)定程序評(píng)估確定。

2.3乙方必須按《**********新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》的要求建設(shè)該項(xiàng)目，五星級(jí)酒店建設(shè)高度需在136米以上，2.4甲方負(fù)責(zé)自本合同簽訂之日起15個(gè)工作日內(nèi)征地、拆遷完畢，30個(gè)工作日內(nèi)正式掛牌。

2.5乙方必須自取得土地使用權(quán)5個(gè)工作日內(nèi)開工建設(shè)，并保證于年將本合同約定項(xiàng)目投入使用。

第三條相關(guān)規(guī)定

3.1乙方不得改變土地使用性質(zhì)，不得建設(shè)其它用途的項(xiàng)目。

3.2按東南新城政策規(guī)定，乙方享受總地價(jià)330萬元∕畝（5000元∕平方米）的優(yōu)惠政策（其中畝建五星級(jí)酒店用地為零地價(jià)土地）。乙方另行承擔(dān)取得土地使用權(quán)所需繳納的稅費(fèi)。行政事業(yè)性收費(fèi)按相關(guān)規(guī)定收繳。

3.3甲方負(fù)責(zé)依照法定程序協(xié)助乙方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依法取得《國有土地使用證》。

第四條履約保證

4.1本合同經(jīng)雙方簽字蓋章生效后3個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方指定的土地收儲(chǔ)單位**********城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司繳納合同保證金萬元人民幣。

4.2若乙方依法取得本合同約定地塊的土地使用權(quán)，乙方

繳納的合同保證金可抵作土地價(jià)款。少于地塊掛牌總價(jià)款部分，由乙方一次性補(bǔ)齊，超出本合同約定的總地價(jià)優(yōu)惠價(jià)格，享受土地成交價(jià)款扣除國家、省規(guī)定提取的各項(xiàng)專項(xiàng)資金外，按東南新城政策給予乙方獎(jiǎng)勵(lì)。

4.3若乙方未能依法取得本合同約定地塊的土地使用權(quán)，甲方于3個(gè)工作日內(nèi)退還乙方合同保證金及銀行存款利息。

第五條違約責(zé)任

5.1乙方未按本合同約定日期進(jìn)場(chǎng)開工建設(shè)、投入使用，應(yīng)按日繳納合同保證金2‰的違約金。

5.2乙方取得土地使用權(quán)后，未按本合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)或兩年沒有進(jìn)行投資建設(shè)的，甲方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。

5.3乙方未按本合同約定時(shí)限繳納保證金，從逾期之日起，每日按應(yīng)繳納費(fèi)用的2‰繳納違約金。

5.4甲方未按本合同約定的條件、時(shí)限為乙方辦理土地使用權(quán)手續(xù)，乙方有權(quán)解除本合同，甲方退還乙方的合同保證金，并按乙方已付合同保證金的2‰自乙方付款之日起按日支付利息。

5.5甲方未按本合同4.3條約定退還乙方合同保證金，從逾期之日起，按日向乙方支付2‰合同違約金。

第六條不可抗力

6.1在本合同履行期間發(fā)生不可抗力導(dǎo)致本合同不能履行的，本合同終止履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

6.2不可抗力的范圍及法律后果，按《合同法》第一百一十七條的規(guī)定執(zhí)行。甲方政策的變化不屬于不可抗力范圍。

6.3宣稱發(fā)生不可抗力的一方應(yīng)在不可抗力發(fā)生之日起3日內(nèi)以書面形式通知對(duì)方，通知經(jīng)一方確認(rèn)后，該方可在不可抗力妨礙其履行義務(wù)期間，全部或部分免于履行該義務(wù)。

第七條爭議解決

7.1若在執(zhí)行本合同或解釋有關(guān)規(guī)定時(shí)發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。

7.2若雙方不能協(xié)商解決爭議，可以通過**********中級(jí)人民法院裁決。

第八條附則

8.1本合同未盡事宜雙方可另行簽訂補(bǔ)充合同約定。對(duì)本合同的任何修改或變動(dòng)應(yīng)經(jīng)雙方書面同意，補(bǔ)充合同、修改或變更的協(xié)議與本合同具有同等效力。

8.2本合同雙方簽字蓋章后生效。

8.3本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（以下無正文）

甲方：***************新城開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)指揮部 地址：********************

法定代表人：

委托代理人：

簽訂時(shí)間：年月日

乙方： 地址：

法定代表人：

委托代理人：

簽訂時(shí)間：簽訂地點(diǎn)：月

年日

第二篇：商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

《商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》是前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目申請(qǐng)融資的專項(xiàng)商業(yè)計(jì)劃書。商業(yè)計(jì)劃書分為：通用版、個(gè)性化定制服務(wù)版。通用版是依托前瞻產(chǎn)業(yè)研究院長期基于商業(yè)綜合體項(xiàng)目分析、把握行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、綜合國家法律法規(guī)、政策、產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)等基本內(nèi)容，企業(yè)可以自行補(bǔ)充單位信息，稍做調(diào)整可以作為商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)融資計(jì)劃書使用。

個(gè)性化定制版是根據(jù)企業(yè)具體項(xiàng)目的要求，著力呈現(xiàn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目主體現(xiàn)狀、發(fā)展定位、發(fā)展遠(yuǎn)景和使命、發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)運(yùn)作模式、發(fā)展前景等，深度透析項(xiàng)商業(yè)綜合體目的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)、盈利能力、生存能力、發(fā)展?jié)摿Φ龋畲笙薅鹊伢w現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，在此通用版基礎(chǔ)上升級(jí)完成，為企業(yè)申請(qǐng)融資等提供全程指導(dǎo)服務(wù)的商業(yè)綜合體商業(yè)計(jì)劃書。

報(bào)告目錄

第1章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目摘要

1.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目背景

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1.1.2 項(xiàng)目簡介

1.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

1.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目融資與財(cái)務(wù)分析概況 1.3.1 項(xiàng)目融資方案概況 1.3.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概況

第2章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目公司介紹

2.1 公司發(fā)展簡況 2.2 公司組織架構(gòu) 2.3 公司管理模式 2.4 公司經(jīng)營情況

第3章：商業(yè)綜合體行業(yè)及目標(biāo)市場(chǎng)分析

3.1 商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場(chǎng)前景分析 3.1.1 行業(yè)發(fā)展歷程 3.1.2 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3.1.3 行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

3.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 3.2.1 政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)環(huán)境分析 3.2.2 市場(chǎng)規(guī)模分析 3.2.3 盈利情況分析 3.2.4 市場(chǎng)競(jìng)爭分析 3.2.5 進(jìn)入壁壘分析 3.2.6 市場(chǎng)分析總結(jié)

第4章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)分析

4.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)簡介

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4.1.1 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)名稱 4.1.2 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)特征 4.1.3 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)性能用途 4.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃 4.2.1 項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)方式 4.2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)備 4.2.3 項(xiàng)目品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn) 4.2.4 項(xiàng)目產(chǎn)品成本控制

4.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)前景分析 4.3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) 4.3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品/服務(wù)市場(chǎng)前景

第5章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目研究與開發(fā)

5.1 現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)資源以及技術(shù)儲(chǔ)備情況 5.2 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)外合作情況 5.3 項(xiàng)目研發(fā)團(tuán)隊(duì)技術(shù)水平5.4 項(xiàng)目研發(fā)投入計(jì)劃

5.5 項(xiàng)目研發(fā)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制與措施

第6章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)營銷策略

6.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 6.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方式

第7章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目融資和資金退出

7.1 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金需求用量與期限 7.1.1 項(xiàng)目總投資 7.1.2 固定資產(chǎn)投資

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7.1.3 流動(dòng)資金

7.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金籌集方式 7.2.1 項(xiàng)目資本金籌措 7.2.2 項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 7.2.3 項(xiàng)目融資方案分析

7.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金籌集方式 7.4 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金使用規(guī)劃 7.5 商業(yè)綜合體項(xiàng)目投資回報(bào)計(jì)劃 7.6 商業(yè)綜合體項(xiàng)目資金報(bào)酬與退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 7.6.3 股權(quán)回購 7.6.4 股利

第8章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

8.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

8.2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 8.3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 8.4 商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 8.4.1 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 8.4.2 項(xiàng)目損益表 8.4.3 項(xiàng)目利潤分配表

8.5 商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第9章：商業(yè)綜合體項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與控制

9.1 政策風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.2 資源風(fēng)險(xiǎn)與控制

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9.3 市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.4 市場(chǎng)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.5 研發(fā)與生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.6 成本控制風(fēng)險(xiǎn)與控制

9.7 商業(yè)綜合體項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.8 商業(yè)綜合體項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)與控制 9.9 商業(yè)綜合體項(xiàng)目破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制

第10章：根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目的不同特征，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整

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第三篇：商業(yè)項(xiàng)目投資委托經(jīng)營管理協(xié)議

委托經(jīng)營管理協(xié)議

委托經(jīng)營協(xié)議

甲方：江蘇XX酒店投資管理有限公司（以下簡稱“甲方”）

乙方：（以下簡稱“乙方”）

現(xiàn)本著優(yōu)化經(jīng)營，共謀發(fā)展的原則，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議如下： 第一條：

1、乙方所擁有 物業(yè)證號(hào)：，面積為平方米，設(shè)置酒店房號(hào)為 特委托甲方統(tǒng)一經(jīng)營管理該酒店客房。

2、在約定委托經(jīng)營期間所有權(quán)歸乙方，但是使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)均按本協(xié)議約定行使，雙方不得違約。

第二條：本經(jīng)營管理協(xié)議有效限期為15年（2012年 1 月 1 日至2026年 12 月 31 日）。

第三條：甲方經(jīng)營期間，乙方不得干涉和影響甲方之正常經(jīng)營管理活動(dòng)，為經(jīng)營業(yè)務(wù)所需，甲方有權(quán)對(duì)客房內(nèi)的裝修及家具作改動(dòng)或調(diào)動(dòng)，乙方不得干涉。乙方享受酒店服務(wù)時(shí)應(yīng)遵守酒店管理規(guī)章制度、各項(xiàng)法律法規(guī)。若乙方違反規(guī)定，導(dǎo)致甲方和其他業(yè)主蒙受損失和損害時(shí)，須承擔(dān)全部賠償責(zé)任。若乙方有關(guān)行為構(gòu)成違法，須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。第四條：任何一方不得單方面提前解除本協(xié)議，若有違約，則違約方應(yīng)向守約方支付違約金,違約金按15年甲方應(yīng)向乙方支付的回報(bào)總額扣除按約定已履行部分之金額的兩倍計(jì)算。

第五條：甲方保證自簽訂協(xié)議之日起

1、前三年（自 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的21% 元（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)）分配乙方的收益，乙方可以直接從購買客房的房款中一次性抵扣獲得分配收益。

2、第四年（自 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

3、第五年（自 2016年 1 月 1 日至 2016年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

4、第六年（自 2017年 1 月 1 日至 2017年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

5、第七年（自 2018年 1 月 1 日至 2018年 12 月 31 日），甲方按照乙 委托經(jīng)營管理協(xié)議

方購房總價(jià)人民幣 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

6、第八年（自 2019年 1 月 1 日至 2019年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

7第九年（自 2020年 1 月 1 日至 2020年 12 月 31 日），甲方在按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的6% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

8、第十年（自 2021年 1 月 1 日至 2021年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

9、第十一年（自 2022年 1 月 1 日至 2022年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

10、第十二年（自 2023年 1 月 1 日至 2023年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

11、第十三年（自 2024年 1 月 1 日至 2024年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

12、第十四年（自 2025年 1 月 1 日至 2025年 12 月 31 日），甲方按照乙房方購房總價(jià)人民幣 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

13、第十五年（自 2026年 1 月 1 日至 2026年 12 月 31 日），甲方按照乙方購房總價(jià)人民幣 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)），甲方代扣乙方收益所得各項(xiàng)稅費(fèi)。

14、委托經(jīng)營管理期內(nèi)，按乙方購買戶型，甲方每年免費(fèi)贈(zèng)送該戶型客房共10天入住權(quán)予乙方。但乙方入住時(shí)須提前3天通知甲方，并須服從甲方統(tǒng)一安排,遵守酒店一切規(guī)章制度。若乙方在內(nèi)實(shí)際使用不足10天，則不足部分視為自動(dòng)放棄甲方不作任何形式補(bǔ)償，同時(shí)，次之免費(fèi)房亦不能提前至上一使用。

15、租金從2012年1月1日起算；第四至第十五年每年租金為當(dāng)年的6月份支付。

第六條：委托期內(nèi)，雙方職責(zé)：

1）每年乙方向甲方領(lǐng)取以上第五條之收益的同時(shí)，必須出示有關(guān)客房之有效房屋產(chǎn)權(quán)證明。委托期內(nèi)任何時(shí)間乙方有義務(wù)確切保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與乙方委托甲方經(jīng)營管理的客房有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由乙方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，因此給甲方造成的損失，乙方負(fù)責(zé)賠償。委托經(jīng)營管理協(xié)議

2）乙方保證甲方能正常使用該房屋，且乙方負(fù)責(zé)上述客房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

3）甲方需正確、安全使用房屋的共用設(shè)施、設(shè)備，并對(duì)其管理、使用之部分進(jìn)行日常維修、保養(yǎng)。在15年委托期限內(nèi)，若超出日常維修保養(yǎng)范圍，即大型設(shè)施、設(shè)備的更新、改造、增擴(kuò)、裝修，則該費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

4）乙方如需出賣或抵押上述房屋，需提前三個(gè)月書面通知甲方，且在同等條件下，甲方享有優(yōu)先購買權(quán)。

5）乙方必須遵守甲方的相關(guān)管理規(guī)定及以速8守則為標(biāo)準(zhǔn)。

第七條：本協(xié)議到期后：

1）若期滿后乙方繼續(xù)委托甲方管理，任何一方未有書面提出異議，則本協(xié)議其它條件不變，甲方將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況，按照乙房購房總價(jià)人民幣 元，以每年不低于8%（含代扣國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)）的收益率分配乙方的收益；若任何一方有異議，應(yīng)在期滿前三個(gè)月以書面形式通知對(duì)方。

2）若期滿后乙方若需轉(zhuǎn)讓該物業(yè)，乙方必須書面告知甲方并得到甲方認(rèn)可，而且甲方在同等條件下優(yōu)先購買該物業(yè)，若甲方未購得該物業(yè)，二手房主則同樣享受上述回報(bào)，并且在簽訂買賣合同時(shí)必須使得二手房主遵守甲方的相關(guān)約定并另行與甲方簽訂相關(guān)協(xié)議，如未在此條件下買賣所造成的損失由乙方承擔(dān)；

3）若期滿后乙方繼續(xù)持有該物業(yè)，但不再委托甲方管理，則甲方按合同期滿后該房產(chǎn)的正常使用現(xiàn)狀退還乙方。

第八條：本協(xié)議如與國家法律、法規(guī)有沖突，則以國家相應(yīng)法律、法規(guī)為準(zhǔn)。

第九條：雙方在履行本協(xié)議過程中如發(fā)生爭議，先友好協(xié)商；若友好協(xié)商不成，則向該酒店客房所在地人民法院提起訴訟。

第十條：本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人或其委托代理人簽字后，立即生效。本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，兩份協(xié)議具有同等法律效力。

第十一條： 如政府行為或其他不可抗力，致使不能按約定的條件履行時(shí)，按其對(duì)履行協(xié)議影響的程度，由雙方協(xié)商決定是否解除、部分免除或延期履行協(xié)議。

第十二條：協(xié)議期內(nèi)，本協(xié)議提及的通知將按本協(xié)議注明的對(duì)方地址寄出；任何一方變更住所、名稱的，應(yīng)在15日內(nèi)通知他方，否則一方當(dāng)事人向本協(xié)議所寫明的對(duì)方住址發(fā)送有關(guān)文件的，視同送達(dá)。

甲方（章）乙方（章）

地址：（本人）姓名：

（法定代表人）法定代表人： 身份證號(hào)碼： 委托代理人： 聯(lián)系地址： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日

第四篇：商業(yè)綜合體項(xiàng)目深基坑實(shí)施細(xì)則

商業(yè)綜合體項(xiàng)目深基坑實(shí)施細(xì)則

目 錄

一 工程概況及重大危險(xiǎn)源的識(shí)別

二 重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理細(xì)則編制依據(jù)

三 安全監(jiān)理工作方針和目標(biāo)

四 安全監(jiān)理工作主要內(nèi)容及監(jiān)理措施

五 安全監(jiān)理工作職責(zé)

六 重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理工作各項(xiàng)制度

（一）安全監(jiān)理工作會(huì)議制度

（二）安全施工方案報(bào)審制度

（三）重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理監(jiān)控制度

（四）重大危險(xiǎn)源交底與驗(yàn)收制度

（五）重大危險(xiǎn)源安全工作檢查制度

（六）重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理旁站工作制度及監(jiān)控要點(diǎn)

（七）安全事故上報(bào)制度

（八）安全監(jiān)理資料管理制度

七 安全監(jiān)理工作資料管理

八 安全監(jiān)理及生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案

為了貫徹“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全生產(chǎn)方針，強(qiáng)化對(duì)建筑工程重大危險(xiǎn)源的監(jiān)控，提高施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理水平，杜絕重特大事故發(fā)生，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、省市縣有關(guān)安全生產(chǎn)文件，結(jié)合本工程實(shí)際情況，特制定本項(xiàng)目重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理細(xì)則。

一、工程概況及重大危險(xiǎn)源的識(shí)別

1、工程概況

【各項(xiàng)目監(jiān)理部：工程概況及重大危險(xiǎn)源的識(shí)別部分，根據(jù)本工地實(shí)際情況，自行修改編寫！】

2、重大危險(xiǎn)源的識(shí)別

本工程存在重大施工危險(xiǎn)的分部分項(xiàng)工程有：深基坑支護(hù)、降水及土方開挖；模板支撐系統(tǒng)；懸挑腳手架搭設(shè)；大型機(jī)械設(shè)備（塔吊）的拆裝；起重吊裝工程安拆；多塔交叉作業(yè)吊裝；物料提升機(jī)拆裝；施工吊籃的安拆；卸料平臺(tái)的安裝；施工機(jī)具；高處作業(yè)；洞口及臨邊安全防護(hù)；現(xiàn)場(chǎng)用電安全等。

督促施工總承包單位和分包單位，根據(jù)工程特點(diǎn)和施工范圍的重大危險(xiǎn)源，在地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)及裝飾裝修各階段施工前，對(duì)施工過程進(jìn)行安全分析，對(duì)可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)因素盡享識(shí)別，列出重大危險(xiǎn)源，編制相關(guān)的安全專項(xiàng)施工方案和應(yīng)急救援預(yù)案，按有關(guān)程序?qū)徟蠓娇蓪?shí)施。（對(duì)超危大工程必須進(jìn)行專家論證，嚴(yán)格按照專家意見實(shí)施）

二、重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理細(xì)則編制依據(jù)

1、國家安全生產(chǎn)法；建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例；

2、經(jīng)審批的監(jiān)理規(guī)劃；

3、施工單位編制、報(bào)審，并經(jīng)審核批準(zhǔn)實(shí)施的專項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)；

4、《施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》JGJ46-2005；

5、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)范》JGJ33-2001；

6、《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》JGJ80-91；

7、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》JGJ59-99；

8、《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》GB50319－2013；

9、《安全帶》GB6095—1985；

10、塔式起重機(jī)使用說明書；

11、塔式起重機(jī)安全規(guī)程GB5144-2006；

12、建筑施工塔式起重機(jī)安裝、使用、拆卸安全技術(shù)規(guī)程JGJ196--2010；

13、現(xiàn)場(chǎng)施工圖紙；

14、其他文件；

三、安全監(jiān)理工作方針和目標(biāo)

安全監(jiān)理方針：

“安全第一、預(yù)防為主、風(fēng)險(xiǎn)控制、嚴(yán)格監(jiān)督”

安全監(jiān)理目標(biāo)：

1.重、特大安全管理監(jiān)理責(zé)任事故為零。

2.現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員無人身傷害事故。

3.嚴(yán)格監(jiān)督，認(rèn)真履行監(jiān)理合同的規(guī)定，提高業(yè)主滿意度。

4.督促施工承包單位落實(shí)其安全生產(chǎn)管理目標(biāo)。

四 安全監(jiān)理工作主要內(nèi)容及監(jiān)理措施

1、施工準(zhǔn)備階段安全監(jiān)理的主要工作：

A、協(xié)助建設(shè)單位與施工承包單位簽訂工程項(xiàng)目施工安全協(xié)議書。

B、審查專業(yè)分包和勞務(wù)分包單位資質(zhì)。

C、審查電工、焊工、架子工、起重機(jī)械工、塔吊司機(jī)及指揮人員、爆破工等特種作業(yè)人員資格，督促施工企業(yè)雇請(qǐng)具備安全生產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的一線操作人員，上崗人員持有特種作業(yè)上崗證。

D、督促施工承包單位建立、健全施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)保證體系；督促施工承包單位檢查各分包企業(yè)的安全生產(chǎn)制度。審核施工承包單位編制的施工組織設(shè)計(jì)、安全技術(shù)措施、高危作業(yè)安全施工及應(yīng)急搶險(xiǎn)方案。督促施工承包單位做好逐級(jí)安全交底工作。

2、施工過程中安全監(jiān)理的主要工作：

A、監(jiān)督施工承包單位按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和專項(xiàng)安全施工方案組織施工，制止違規(guī)施工作業(yè)。對(duì)施工過程中的高危作業(yè)等進(jìn)行巡視檢查，每天不少于一次。發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)施工和存在安全事故隱患時(shí)，及時(shí)要求施工承包單位整改，并檢查整改結(jié)果，簽署復(fù)查意見；情況嚴(yán)重的，由總監(jiān)下達(dá)工程暫停施工令并報(bào)告建設(shè)單位；施工承包單位拒不整改的應(yīng)及時(shí)向安全監(jiān)督部門報(bào)告。

B、督促施工承包單位進(jìn)行安全自查工作；參加施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)檢查。復(fù)核施工承包單位施工機(jī)械、安全設(shè)施的驗(yàn)收手續(xù)，并簽署意見。未經(jīng)安全監(jiān)理人員簽署認(rèn)可，不得投入使用。

C、安全監(jiān)理人員應(yīng)對(duì)高危作業(yè)的關(guān)鍵工序?qū)嵤┈F(xiàn)場(chǎng)跟班監(jiān)督檢查。

3、審查施工單位的有關(guān)安全生產(chǎn)的文件：

1）《營業(yè)執(zhí)照》；2）《施工許可證》；3）《安全資質(zhì)證書》；4）《建筑施工安全監(jiān)督書》；5）安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及安全專業(yè)人員的配備等；6）安全生產(chǎn)責(zé)任制及管理體系；7）安全生產(chǎn)規(guī)章制度；8）特種作業(yè)人員的上崗證及管理情況；9）各工種的安全生產(chǎn)操作規(guī)程；10）主要施工機(jī)械、設(shè)備的技術(shù)性能及安全條件。11）審核施工單位的安全資質(zhì)和證明文件（總包單位要統(tǒng)一管理分包單位的安全生產(chǎn)工作）；12）審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施或者專項(xiàng)施工方案：13）審核施工組織設(shè)計(jì)中安全技術(shù)措施的編寫、審批：

① 安全技術(shù)措施應(yīng)由施工企業(yè)工程技術(shù)人員編寫；

② 安全技術(shù)措施應(yīng)由施工企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、安全、工會(huì)、設(shè)備等有關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審；

③ 安全技術(shù)措施應(yīng)由具有法人資格的施工企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；

④ 安全技術(shù)措施應(yīng)由施工企業(yè)報(bào)建設(shè)單位審批認(rèn)可；

⑤ 安全技術(shù)措施變更或修改時(shí)，應(yīng)按原程序由原編制審批人員批準(zhǔn)。

14）審核施工組織設(shè)計(jì)中安全技術(shù)措施或?qū)ｍ?xiàng)施工方案，是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；

4、重大危險(xiǎn)源的安全監(jiān)理措施

1）工程項(xiàng)目開工前對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)重大危險(xiǎn)源的辨識(shí)及監(jiān)控措施

按照《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》(GB50319--2013)的要求，監(jiān)理規(guī)劃應(yīng)在簽訂監(jiān)理合同及收到設(shè)計(jì)文件后開始編制，完成后經(jīng)監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)，并應(yīng)在召開第一次工地會(huì)議前報(bào)送建設(shè)單位。而第一次工地會(huì)議應(yīng)在工程項(xiàng)目開工前，由建設(shè)單位主持召開，監(jiān)理單位和承包單位參加。在開工前，監(jiān)理單位應(yīng)針對(duì)建筑工程類型、特點(diǎn)、規(guī)模等情況，根據(jù)國家現(xiàn)行的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方性規(guī)程等文件，在編制監(jiān)理規(guī)劃時(shí)，應(yīng)將本工程施工各階段、各部位導(dǎo)致事故發(fā)生可能性較大、且事故發(fā)生后會(huì)造成嚴(yán)重后果的危險(xiǎn)源確定為重大危險(xiǎn)源，提出預(yù)控措施。

2）施工過程中對(duì)重大危險(xiǎn)源的監(jiān)理措施

在建筑工程施工過程中，監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)已審批的監(jiān)理規(guī)劃，結(jié)合施工單位申報(bào)并已審批的施工組織設(shè)計(jì)和各專項(xiàng)施工方案，在編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則時(shí)，詳細(xì)編制出對(duì)重大危險(xiǎn)源的監(jiān)控措施，采取最佳方式進(jìn)行監(jiān)控，動(dòng)態(tài)分析識(shí)別存在的危險(xiǎn)因素種類及危險(xiǎn)程度，并根據(jù)建筑工程的實(shí)際進(jìn)度、實(shí)際情況不斷補(bǔ)充、完善。同時(shí)重點(diǎn)做好以下幾方面工作，最大可能地降低事故發(fā)生率。

3）審查施工單位企業(yè)資質(zhì)、安全生產(chǎn)許可證、安全保證體系

在施工單位進(jìn)場(chǎng)前，監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)施工單位是否有安全生產(chǎn)許可證，安全保證體系是否健全進(jìn)行檢查。對(duì)無安全生產(chǎn)許可證和安全保證體系不健全的，監(jiān)理單位可不同意施工單位進(jìn)場(chǎng)施工。監(jiān)理單位還應(yīng)檢查施工單位安全管理人員、三類人員及特殊工種操作人員是否持證上崗，包括電工、焊工、起重機(jī)械工、塔吊司機(jī)、信號(hào)工、司索、垂直運(yùn)輸機(jī)操作工等特種作業(yè)人員的名冊(cè)、崗位證書及其它相關(guān)證件。對(duì)無證人員，項(xiàng)目監(jiān)理部要禁止其上崗。需說明的是，總承包施工單位的安全保證體系和安全生產(chǎn)許可證一般在建筑工程項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)已進(jìn)行了檢查，但監(jiān)理單位仍需要求總承包施工單位提供此類文件、證件以備查。

在施工單位進(jìn)場(chǎng)施工后，監(jiān)理單位還應(yīng)檢查施工單位現(xiàn)場(chǎng)人員是否和申報(bào)名冊(cè)人員相符。

4）審查施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)施工方案

監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)施工單位申報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)施工方案進(jìn)行程序性、符合性、針對(duì)性審查。審查需專家論證的是否經(jīng)專家論證，安全專項(xiàng)方案是否經(jīng)施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不符合程序的應(yīng)退回；除審查其技術(shù)性要求外，還應(yīng)重點(diǎn)審查方案中的控制重大危險(xiǎn)源的安全措施是否符合強(qiáng)制性規(guī)定，是否附安全驗(yàn)算結(jié)果，需經(jīng)專家論證的還應(yīng)附有專家審查的書面報(bào)告；監(jiān)理單位還應(yīng)審查施工方案是否針對(duì)本工程特點(diǎn)編制，是否考慮了所處環(huán)境及管理模式的影響，是否具有可操作性。只有在方案符合各項(xiàng)要求時(shí)，監(jiān)理單位才能進(jìn)行簽認(rèn)。

5）檢查施工單位安全生產(chǎn)責(zé)任制和安全教育落實(shí)情況

監(jiān)理單位還應(yīng)對(duì)施工單位的安全生產(chǎn)責(zé)任制和安全教育進(jìn)行檢查，檢查建設(shè)單位和總包單位承以及總承包單位和分包單位簽訂的施工安全生產(chǎn)協(xié)議書，施工單位是否對(duì)進(jìn)場(chǎng)工人進(jìn)行了安全教育，是否按要求進(jìn)行三級(jí)教育，是否定期對(duì)工人進(jìn)行安全培訓(xùn)等。

6）監(jiān)理平時(shí)巡查、定期聯(lián)檢

在建筑工程施工過程中，監(jiān)理人員除平時(shí)的巡視檢查外，還應(yīng)定期組織施工單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)合檢查，在聯(lián)合檢查時(shí)可邀請(qǐng)建設(shè)單位參加，以加強(qiáng)監(jiān)管力度。在聯(lián)合檢查中應(yīng)重點(diǎn)檢查施工單位是否按已審批的施工方案組織施工，對(duì)重大危險(xiǎn)源是否在重點(diǎn)監(jiān)管等。對(duì)存在的重大安全隱患應(yīng)書面要求施工單位進(jìn)行整改，嚴(yán)重的可在征得建設(shè)單位同意后下達(dá)停工令，以要求施工單位進(jìn)行整改。定期聯(lián)合檢查的周期不宜間隔時(shí)間長，可以在每次監(jiān)理例會(huì)前進(jìn)行檢查，并在監(jiān)理例會(huì)上對(duì)存在的重大安全隱患重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，要求施工單位限期整改，并對(duì)整改的情況進(jìn)行復(fù)查。

7）關(guān)鍵工序旁站監(jiān)理

深基坑、塔吊起重機(jī)械設(shè)備的拆裝、物料提升機(jī)拆裝、懸挑腳手架的搭設(shè)、電梯安裝等，容易引發(fā)重大安全事故的工序和部位進(jìn)行旁站監(jiān)理，并做好旁站監(jiān)理記錄。

五 安全監(jiān)理工作職責(zé)

（一）總監(jiān)理工程師安全監(jiān)理工作職責(zé)

配備本項(xiàng)目部持證上崗的專職安全監(jiān)理人員，明確其工作職責(zé)。

組織編制針對(duì)本工程特點(diǎn)的安全監(jiān)理工作實(shí)施細(xì)則。

審核施工總承包的安全生產(chǎn)保證體系。

審核施工單位“施工組織設(shè)計(jì)（方案）”中的安全技術(shù)措施及專項(xiàng)安全施工方案是否符合有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

落實(shí)各項(xiàng)安全監(jiān)理工作制度。

組織編制安全監(jiān)理工作月報(bào)，并按規(guī)定上報(bào)各類安全工作信息。

按照規(guī)定程序要求，參加有關(guān)安全事故的處理。

（二）安全監(jiān)理人員安全監(jiān)理工作職責(zé)

監(jiān)督檢查施工單位安全生產(chǎn)協(xié)議書中安全員落實(shí)情況及有關(guān)條款執(zhí)行情況。

監(jiān)督檢查本工程重大危險(xiǎn)工程實(shí)施過程，每天不少于一次進(jìn)行旁站檢查并有相應(yīng)的記錄。

督促檢查施工單位在施工過程中的人、機(jī)、料、法和環(huán)境安全狀況，對(duì)存在的安全隱患和不安全因素提出整改，并復(fù)查整改工作落實(shí)情況。

督促檢查施工單位落實(shí)各項(xiàng)安全防護(hù)設(shè)施。

每日記錄安全監(jiān)理工作情況。

參與安全生產(chǎn)事故分析和處理。

建立健全安全監(jiān)理工作臺(tái)帳。

六 重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理工作制度

（一）安全監(jiān)理工作會(huì)議制度

1、首次安全監(jiān)理工作會(huì)議

在工程開工前（可與第一次工地會(huì)議合并召開）由總監(jiān)召集總包單位的項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)員、安全員等管理人員，并邀請(qǐng)建設(shè)單位有關(guān)人員參加，召開首次安全生產(chǎn)工作交底會(huì)議，分析并列出施工過程中各個(gè)階段及分部、分項(xiàng)存在的重大危險(xiǎn)源情況，并研究對(duì)危險(xiǎn)源的控制要求和對(duì)策。

要求施工單位針對(duì)本工程建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)工程施工過程中產(chǎn)生的重大危險(xiǎn)源進(jìn)行羅列，除要求施工單位編制專項(xiàng)安全技術(shù)措施外，還應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案。

交底會(huì)上總監(jiān)理工程師以“重大危險(xiǎn)源工程安全控制辦法”的書面形式將所列重大危險(xiǎn)源控制內(nèi)容及要求書面對(duì)施工總包單位進(jìn)行確認(rèn)，并履行簽收手續(xù)。

2、安全生產(chǎn)管理例會(huì)

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，由總監(jiān)理工程師定期主持召開安全生產(chǎn)管理例會(huì)（可與每周工程例會(huì)合并召開），檢查施工中的安全隱患及落實(shí)重大危險(xiǎn)源監(jiān)控措施情況。

會(huì)上應(yīng)檢查上次會(huì)議執(zhí)行情況，施工單位人員、施工機(jī)械及現(xiàn)場(chǎng)施工安全狀況，安全生產(chǎn)問題的整改落實(shí)情況和必要的新議程，對(duì)所發(fā)現(xiàn)和提出的安全施工隱患，應(yīng)在會(huì)上明確整改措施和責(zé)任人員。

會(huì)議中提出的要求和決議應(yīng)形成書面的會(huì)議紀(jì)要，并得到與會(huì)各方的確認(rèn)。安全生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議

主要針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作好的和差的典型情況，適時(shí)組織安全生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，總結(jié)推廣好的經(jīng)驗(yàn)和做法，對(duì)典型常見的安全隱患進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，提出改進(jìn)措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，明確各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理要求。并由監(jiān)理項(xiàng)目部將會(huì)議情況專項(xiàng)編制“安全監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議紀(jì)要”。

（二）安全施工方案報(bào)審制度

要求施工承包單位對(duì)所確定的本工程重大危險(xiǎn)源書面制定專項(xiàng)施工方案并進(jìn)行報(bào)審，重點(diǎn)審查施工單位內(nèi)部有關(guān)職能部門是否匯簽，總工是否審批和有無企業(yè)蓋章。

對(duì)重大危險(xiǎn)源專項(xiàng)安全技術(shù)方案的審批，應(yīng)組織安全監(jiān)理人員和專項(xiàng)工程專業(yè)監(jiān)理工程師進(jìn)行會(huì)審，重點(diǎn)審查專項(xiàng)方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。總監(jiān)的審批意見應(yīng)有針對(duì)性，審批資料應(yīng)收集備案。

重大危險(xiǎn)源工程內(nèi)容按《關(guān)于加強(qiáng)危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程安全管理的意見》規(guī)定的內(nèi)容并結(jié)合工程施工實(shí)際情況確定。

凡是涉及到施工工藝變更，專項(xiàng)安全技術(shù)措施審批手續(xù)按照規(guī)定程序重新審批。

對(duì)存在較大危險(xiǎn)性和重大技術(shù)難度以及監(jiān)理項(xiàng)目部難以把握的施工方案，可上報(bào)公司，由公司組織專家進(jìn)行會(huì)審，并向項(xiàng)目部提供審查意見。

（三）重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理監(jiān)控制度

監(jiān)理項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)“重大危險(xiǎn)源工程監(jiān)理控制程序”對(duì)重大危險(xiǎn)源工程實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)控。

對(duì)重大危險(xiǎn)源工程，事先識(shí)別策劃的危險(xiǎn)源，是否列入“重大危險(xiǎn)源工程策劃表”（參照安全監(jiān)理工作作業(yè)指導(dǎo)書中“安全監(jiān)理工作計(jì)劃表”）,并制定相應(yīng)的安全監(jiān)理工作實(shí)施細(xì)則。

督促檢查施工承包單位對(duì)施工技術(shù)人員進(jìn)行安全交底，并提供相應(yīng)交底記錄。

重大危險(xiǎn)源工程施工方案編制后，應(yīng)監(jiān)督施工承包單位檢查實(shí)施前的落實(shí)情況并對(duì)檢查驗(yàn)收情況和結(jié)論留有書面的記錄。其中涉及塔吊、人貨電梯、附著式升降腳下手架、吊蘭等必須經(jīng)檢測(cè)單位檢測(cè)，經(jīng)發(fā)放合格證或準(zhǔn)用證和掛牌后才能準(zhǔn)許使用。

對(duì)重大危險(xiǎn)源工程在實(shí)施過程中安全監(jiān)理應(yīng)按制度的規(guī)定進(jìn)行巡視、旁站和檢查工作，對(duì)關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應(yīng)按照施工方案及工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一旦在搭設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)有違規(guī)情況應(yīng)立即阻止，開具安全監(jiān)理工作通知單，糾正后方可進(jìn)入下道工序。檢查情況應(yīng)反映在安全監(jiān)理日記中。

總監(jiān)理工程師，安全監(jiān)理員在新開工地編制安全監(jiān)理工作細(xì)則的同時(shí)，必須將對(duì)施工單位列出危險(xiǎn)源控制的部位方法，責(zé)任人落實(shí)情況納入監(jiān)理細(xì)則中。

總監(jiān)應(yīng)組織安全監(jiān)理工程師在工程項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程開工前，編制“工程項(xiàng)目建設(shè)安全監(jiān)理危險(xiǎn)源控制計(jì)劃表”

對(duì)各階段的施工安全危險(xiǎn)源，應(yīng)有針對(duì)性地制定安全監(jiān)理工作對(duì)策，編制相應(yīng)的監(jiān)理危險(xiǎn)源工作檢查要求。

施工單位按照專項(xiàng)安全技術(shù)方案實(shí)施后，對(duì)實(shí)施的危險(xiǎn)源根據(jù)施工單位上報(bào)的驗(yàn)收單要求進(jìn)行復(fù)查。

（四）重大危險(xiǎn)源交底與驗(yàn)收制度

總監(jiān)理工程師、專職安全監(jiān)理員必須了解熟悉本工程的重大危險(xiǎn)源，以及新編制的專項(xiàng)安全技術(shù)措施實(shí)施和安全監(jiān)理細(xì)則的內(nèi)容和要求，向全體監(jiān)理人員進(jìn)行交底，必要時(shí)應(yīng)向施工承包單位作安全監(jiān)理工作交底，以使全體監(jiān)理人員明確安全監(jiān)理工作要求，嚴(yán)格監(jiān)督施工單位按照施工組織設(shè)計(jì)要求和安全技術(shù)措施規(guī)定開展施工作業(yè)活動(dòng)。

重大危險(xiǎn)源工程施工前，督促施工單位編制方案的技術(shù)人員應(yīng)參與首次交底工作（交底后內(nèi)容要有記錄），交底與被交底雙方履行簽字手續(xù)，交底后資料收集備案。

重大危險(xiǎn)源工程施工安全措施實(shí)施后，應(yīng)督促施工單位及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，符合驗(yàn)收要求后，由施工單位技術(shù)員，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、安全員履行簽字手續(xù)，安全監(jiān)理應(yīng)對(duì)有關(guān)資料收集備案。

施工過程中如施工措施有所變更或?qū)僦匦禄謴?fù)使用時(shí)，應(yīng)按上述相關(guān)規(guī)定，重新要求施工單位組織驗(yàn)收工作。

對(duì)大型鋼結(jié)構(gòu)工程施工完成、工程竣工階段拆除塔吊、人貨電梯、井架、腳手架等被列入的重大危險(xiǎn)源工程項(xiàng)目完成后，監(jiān)理人員應(yīng)督促施工單位應(yīng)及時(shí)填寫危險(xiǎn)源部位銷號(hào)單，監(jiān)理項(xiàng)目部對(duì)備查相關(guān)資料收集備案。

（五）重大危險(xiǎn)源安全工作檢查制度

監(jiān)理項(xiàng)目部應(yīng)制定書面安全生產(chǎn)定期檢查制度，并獲得建設(shè)單位和施工單位的共同確認(rèn)。

安全監(jiān)理人員應(yīng)按制度規(guī)定做好日常檢查工作，重點(diǎn)督促對(duì)重大危險(xiǎn)源工程施工安全措施的落實(shí)情況，了解施工現(xiàn)場(chǎng)安全狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，在監(jiān)理日記中對(duì)重大危險(xiǎn)源工程應(yīng)不少于每天一次檢查的記錄，確保施工全過程處于受控狀態(tài)。

安全監(jiān)理人員可視情參加施工單位組織的定期的安全生產(chǎn)檢查活動(dòng)，了解和督促施工單位及時(shí)消除安全隱患。

對(duì)在日常巡視檢查過程中發(fā)現(xiàn)的安全事故隱患及違反《工程建設(shè)施工安全標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》規(guī)定的情況，安全監(jiān)理人員應(yīng)及時(shí)向施工承包單位開具“安全監(jiān)理工程師通知單”，要求期限整改?！鞍踩O(jiān)理工程師通知單”必須經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)或其授權(quán)人員簽字才能發(fā)出。在施工承包單位按通知單要求定時(shí)、定人、定措施整改完畢后，安全監(jiān)理人員應(yīng)及時(shí)組織驗(yàn)收，并簽署整改驗(yàn)收意見。

在重大危險(xiǎn)源工程施工過程中對(duì)出現(xiàn)可能直接影響工程質(zhì)量和人員生命安全情況時(shí)，應(yīng)由總監(jiān)理工程師下達(dá)工程暫停令，要求施工承包單位立即對(duì)指定部位停工整改。工程暫停令應(yīng)及時(shí)抄送建設(shè)單位和項(xiàng)目經(jīng)理部相關(guān)負(fù)責(zé)人，必要時(shí)應(yīng)抄報(bào)負(fù)責(zé)本工程施工監(jiān)督的受監(jiān)安質(zhì)監(jiān)站，情況嚴(yán)重的應(yīng)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

如出現(xiàn)施工單位拒不整改或者不停止施工的，總監(jiān)理工程師應(yīng)及時(shí)將該情況以書面形式向建設(shè)單位工程主管領(lǐng)導(dǎo)、工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門和公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

（六）重大危險(xiǎn)源安全監(jiān)理旁站工作制度及監(jiān)控要點(diǎn)

監(jiān)理項(xiàng)目部針對(duì)重大危險(xiǎn)源工程編制的安全監(jiān)理細(xì)則，應(yīng)明確建立有針對(duì)性的安全旁站工作計(jì)劃和要求。

在重大危險(xiǎn)源工程實(shí)施過程中，監(jiān)理項(xiàng)目部應(yīng)安排監(jiān)理人員開展旁站監(jiān)理工作，對(duì)具體的分部分項(xiàng)工程作業(yè)面的監(jiān)理檢查應(yīng)每天不少于一次，并按規(guī)定填寫“安全監(jiān)理工作旁站檢查記錄”，旁站檢查記錄應(yīng)經(jīng)安全監(jiān)理人員簽字確認(rèn)。

對(duì)重大危險(xiǎn)源工程實(shí)施旁站監(jiān)理工作的重點(diǎn)內(nèi)容是：施工單位現(xiàn)場(chǎng)安保體系的落實(shí)情況（包括施工安全員到崗和開展安全檢查和監(jiān)督工作情況）,特殊工種施工操作人員持證上崗情況，施工操作人員勞動(dòng)防護(hù)用品準(zhǔn)確使用情況，施工區(qū)域范圍內(nèi)安全防護(hù)和警戒標(biāo)識(shí)設(shè)置情況，安全防護(hù)用品質(zhì)量等。

根據(jù)不同的專業(yè)工程施工特點(diǎn)按以下監(jiān)理工作要點(diǎn)，對(duì)施工作業(yè)實(shí)施過程開展安全巡視旁站監(jiān)理：

（1）基坑施工監(jiān)理巡視旁站監(jiān)控要點(diǎn)

基坑及邊坡工程：

1）開挖深度超過3m（含3m）的基坑（槽）和高度超過３ｍ的邊坡工程的土方開挖、支護(hù)、降水工程；

2）開挖深度或高度雖未超過3m，但地質(zhì)條件、周圍環(huán)境和地下管線復(fù)雜，或影響毗鄰建、構(gòu)筑物安全的基坑（槽）及邊坡的土方開挖、支護(hù)、降水工程。

深基坑及高邊坡工程：（超過一定規(guī)模的危大工程，安全專項(xiàng)施工方案必須進(jìn)行專家論證，并嚴(yán)格按照專家意見實(shí)施。）

3）開挖深度或高度在3 m至5 m范圍內(nèi)，但地質(zhì)條件、周圍環(huán)境和地下管線復(fù)雜，或影響毗鄰建、構(gòu)筑物安全的基坑（槽）和高邊坡的土方開挖、支護(hù)、降水工程。

4）開挖深度或高度超過5m（含5m）的基坑（槽）和高邊坡的土方開挖、支護(hù)、降水工程。

基坑降水、支護(hù)及土方開挖，單獨(dú)編制危大工程安全專項(xiàng)施工方案，必須按施組設(shè)計(jì)要求進(jìn)行；超過一定規(guī)模的危大工程安全專項(xiàng)施工方案必須進(jìn)行專家論證。

深度超過2米的基坑臨邊應(yīng)設(shè)置防護(hù)；

坑壁支護(hù)按要求實(shí)施基坑環(huán)境監(jiān)測(cè)，基坑變形最大值和日變形量不能超過規(guī)定的限值；

基坑施工應(yīng)設(shè)置有效排水系統(tǒng)；

坑邊荷載、堆土、機(jī)械設(shè)備距坑邊距離符合方案規(guī)定要求；

上下基坑必須設(shè)置有登高措施。

土方工程重點(diǎn)監(jiān)控：

A 地上障礙物的防護(hù)措施是否齊全完整；

B 地下隱蔽物的保護(hù)措施是否齊全完整；

C 相臨建筑物的保護(hù)措施是否齊全完整；

D 場(chǎng)區(qū)的排水防洪措施是否齊全完整；

E 土方開挖時(shí)的施工組織及施工機(jī)械的安全生產(chǎn)措施是否齊全完整；

F 基坑的邊坡的穩(wěn)定支護(hù)措施和計(jì)算書是否齊全完整；

G 基坑四周的安全防護(hù)措施是否齊全完整。

（2）施工用電監(jiān)理巡視旁站監(jiān)控要點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電應(yīng)按施工組織中用電平面圖進(jìn)行布置；

高壓線防護(hù)架按方案搭設(shè)；

支線架設(shè)高度應(yīng)確保電纜線高度大于2.5米、架空線高大于度4米；

現(xiàn)場(chǎng)照明線架設(shè)高度大于2.4米；危險(xiǎn)場(chǎng)所應(yīng)使用安全電壓；

電箱應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)、放置高度下口應(yīng)高于60cm；

動(dòng)力開關(guān)電箱應(yīng)做到一機(jī)、一閘、一漏、一箱；

用電設(shè)備、機(jī)械設(shè)備是否有可靠的接地裝置；

變配電裝置符合規(guī)范要求；供電采用三相五線制；配電室設(shè)示警牌、滅火機(jī)、絕緣毯、絕緣手套等。

（3）安全防護(hù)監(jiān)理巡視旁站監(jiān)控要點(diǎn)

施工人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)必須正確佩戴安全帽；

在建工程應(yīng)采用合格安全網(wǎng)封閉；

施工人員在2米以上高處作業(yè)必須系安全帶；

樓梯口應(yīng)設(shè)臨邊扶手；電梯井口應(yīng)設(shè)防護(hù)門，電梯井內(nèi)應(yīng)每10米設(shè)一道水平網(wǎng)；

預(yù)留洞口、坑井須有可靠的防護(hù)措施；

施工通道設(shè)置防護(hù)棚，施工層超過24米高度，在作業(yè)范圍內(nèi)設(shè)置雙層防護(hù)棚；

陽臺(tái)、屋面等臨邊必須設(shè)置可靠的防護(hù)欄桿。

（4）施工機(jī)具作業(yè)巡視監(jiān)理旁站監(jiān)控要點(diǎn)

打樁機(jī)施工監(jiān)理巡視旁站監(jiān)控要點(diǎn)

打樁機(jī)械準(zhǔn)用證齊全、有效；

打樁機(jī)超高限位裝置符合要求，作業(yè)區(qū)域5米以內(nèi)無高壓線；

起吊鋼絲繩潤滑良好，無斷線超標(biāo)現(xiàn)象；

樁機(jī)走車軌道鋪設(shè)應(yīng)符合出廠說明書規(guī)定。

井架與龍門搭設(shè)施工監(jiān)理巡視旁站監(jiān)控要點(diǎn)

纜風(fēng)繩應(yīng)20米設(shè)一組、每增10米增設(shè)一組；

鋼絲繩斷絲不超標(biāo)、不拖地、過路應(yīng)設(shè)保護(hù)；

樓層卸料平臺(tái)防護(hù)可靠、鋪板嚴(yán)密；

吊盤設(shè)安全門、二側(cè)檔板牢固。架體垂直，連接牢固、包小眼安全網(wǎng)；

傳動(dòng)系統(tǒng)繩筒上的鋼絲不少于三圈；

樓層設(shè)置層數(shù)標(biāo)記、上下聯(lián)絡(luò)有信號(hào)裝置；

附墻裝置首道不超7米、把桿高度不超井架頂部；

架體應(yīng)設(shè)避雷裝置。

（七）安全事故上報(bào)制度

施工現(xiàn)場(chǎng)一旦發(fā)生死亡事故（建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位人員），監(jiān)理項(xiàng)目部總監(jiān)或總監(jiān)代表應(yīng)在2小時(shí)以內(nèi)向監(jiān)理公司辦公室電話報(bào)告，同時(shí)簽發(fā)工程暫停令并督促施工單位及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

及時(shí)收集整理安全事故資料。

由總監(jiān)理工程師填寫《安全事故報(bào)告相關(guān)表》，在事故發(fā)生24小時(shí)內(nèi)向公司工程技術(shù)部報(bào)告。

（八）安全監(jiān)理資料管理制度

監(jiān)理項(xiàng)目部應(yīng)由安全監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)日常資料登錄和管理工作。項(xiàng)目總監(jiān)應(yīng)每月不少于一次對(duì)安全監(jiān)理工作資料的及時(shí)性和有效性進(jìn)行檢查。

監(jiān)理項(xiàng)目部對(duì)施工單位需提供的安全生產(chǎn)驗(yàn)收資料及相關(guān)要求應(yīng)于工程開工前書面通知施工單位。安全監(jiān)理工程師在日常監(jiān)理工作中應(yīng)做到外業(yè)和內(nèi)業(yè)資料同步，必要時(shí)應(yīng)要求施工承包單位停工補(bǔ)齊相關(guān)的安全工作資料。

監(jiān)理項(xiàng)目部在日常工作中應(yīng)對(duì)相關(guān)資料按實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)所使用的各類規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)注意檢查其有效性。如有作廢應(yīng)明確標(biāo)識(shí)，并回收作廢文本予以銷毀。

對(duì)已生成的工程項(xiàng)目安全監(jiān)理工作資料應(yīng)確保簽字和蓋章正確，不得出現(xiàn)無權(quán)和越級(jí)簽字的現(xiàn)象，同時(shí)做好文件收發(fā)記錄。各類資料應(yīng)編號(hào)，并建立文件資料目錄。

施工承包單位按相關(guān)要求須報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核的相關(guān)資料應(yīng)請(qǐng)施工承包單位履行必要的書面報(bào)驗(yàn)手續(xù)，相關(guān)資料應(yīng)齊全并且責(zé)任人員簽字蓋章完備。

涉及安全監(jiān)理工作的各項(xiàng)審批材料，按規(guī)定要求所需的各項(xiàng)證明材料，關(guān)鍵性的資料應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)原始的檢驗(yàn)記錄，必要時(shí)按規(guī)定留存相關(guān)的影像資料。

七 安全監(jiān)理工作資料管理

監(jiān)理項(xiàng)目部應(yīng)在做好工程建設(shè)安全工作的同時(shí)，積極和完善的建立安全監(jiān)理工作資料，以真實(shí)有效的反映安全監(jiān)理工作的依據(jù)、計(jì)劃、實(shí)施和效果。

項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立統(tǒng)一的安全監(jiān)理資料分類、收集和編碼體系。安全監(jiān)理資料可分為如下四種類型：項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)安全監(jiān)理工作體系管理資料；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)安全監(jiān)理工作資源管理資料；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)安全監(jiān)理工作內(nèi)部資料和項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)安全監(jiān)理工作外部資料。具體要求如下：

監(jiān)理項(xiàng)目部安全監(jiān)理工作體系管理資料可包括開展安全監(jiān)理工作的組織機(jī)構(gòu)、工作程序和工作制度等項(xiàng)內(nèi)容。

監(jiān)理項(xiàng)目部安全監(jiān)理工作資源管理資料可包括開展安全監(jiān)理工作所需人 員、資料、規(guī)范和設(shè)施的情況記錄資料。

監(jiān)理項(xiàng)目部安全監(jiān)理工作內(nèi)部資料可包括項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在開展安全監(jiān)理工作中生成的各類監(jiān)理工作文件、檢查記錄和監(jiān)理工程師通知單等資料。

監(jiān)理項(xiàng)目部安全監(jiān)理工作外部資料包括為反映工程項(xiàng)目建設(shè)過程中施工 承包各方按照安全生產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定和建設(shè)工程強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)開展安全生產(chǎn)工作所生成的安全生產(chǎn)管理文件、安全協(xié)議書、驗(yàn)收單和施工人員安全資格等項(xiàng)資料。安全監(jiān)理工作資料執(zhí)行地方表格。監(jiān)理對(duì)施工機(jī)械、安全設(shè)施驗(yàn)收核查工作使用施工機(jī)械、安全設(shè)施驗(yàn)收核查表等。監(jiān)理項(xiàng)目部編制安全監(jiān)理工作月報(bào)使用安全監(jiān)理工作月報(bào)表。

對(duì)專項(xiàng)安全施工方案、施工機(jī)械、安全設(shè)施安全交底及驗(yàn)收開展監(jiān)理審查工作使用專項(xiàng)安全施工方案、施工機(jī)械、安全設(shè)施安全交底及驗(yàn)收情況檢查匯總。

市政、電力、水務(wù)等專業(yè)工程安全監(jiān)理用表可結(jié)合實(shí)際另行制定。

八 安全監(jiān)理及生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案

為應(yīng)急處理施工現(xiàn)場(chǎng)因設(shè)施、設(shè)備、人員操作及其他意外原因造成的工程安全事故,及監(jiān)理人員在施工現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)的傷亡事故,積極妥善的處理善后工作,監(jiān)理項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)工程建設(shè)特點(diǎn)和安全監(jiān)理工作管理要求,制定必要的安全監(jiān)理及生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案。預(yù)案的制定可參照企業(yè)發(fā)布的《安全生產(chǎn)手冊(cè)》 “生產(chǎn)安全及職業(yè)健康應(yīng)急預(yù)案”的相關(guān)要求執(zhí)行。

1.施工現(xiàn)場(chǎng)一旦發(fā)生死亡事故（施工單位，包括監(jiān)理單位人員），監(jiān)理項(xiàng)目部總監(jiān)及監(jiān)理工程師應(yīng)立即向監(jiān)理公司辦公室在2 小時(shí)以內(nèi)用電話報(bào)告，施工單位發(fā)生傷亡事故督促項(xiàng)目經(jīng)理及時(shí)向有關(guān)部門上報(bào)。

2.搶救人員向120 急救中心求救（TEL：120），報(bào)工地方位、詳細(xì)地址、入口位置，必要時(shí)在路口引導(dǎo)急救車輛，并視傷勢(shì)情況送往相應(yīng)醫(yī)院。

3.重傷或輕傷事故，總監(jiān)可將事故情況資料項(xiàng)目部自行保管。

4.督促施工單位搶救傷員，保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)，以便對(duì)事故進(jìn)行分析處理，從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以防同類事故的再次發(fā)生。

5.總監(jiān)理工程師、專職安全監(jiān)理工程師了解事故發(fā)生經(jīng)過，即填寫事故調(diào)查報(bào)告，在24 小時(shí)內(nèi)向公司匯報(bào)。

6、如遇到下列情況，監(jiān)理人員要直接下達(dá)暫停施工令，并及時(shí)向項(xiàng)目總監(jiān)和建設(shè)單位匯報(bào)：

施工中出現(xiàn)安全異常，經(jīng)提出后，施工單位未采取改進(jìn)措施或改進(jìn)措施不符合要求時(shí)；對(duì)已發(fā)生的工程事故未進(jìn)行有效處理而繼續(xù)作業(yè)時(shí)；安全措施未經(jīng)自檢而擅自使用時(shí)；擅自變更設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工時(shí)；使用沒有合格證明的材料或擅自替換、變更工程材料時(shí)；未經(jīng)安全資質(zhì)審查的分包單位的施工人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)；出現(xiàn)安全事故時(shí)。

補(bǔ)充：工程資料執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和危大工程細(xì)則：

吉林省工程建設(shè)地方資料標(biāo)準(zhǔn)DB22_2017版；

吉林省工程建設(shè)地標(biāo)安全內(nèi)業(yè)資料標(biāo)準(zhǔn)DB22_2015版；

吉林省地方其他文件表格等；

《吉林省危險(xiǎn)性較大分部分項(xiàng)工程安全管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》

吉建規(guī)〔2019〕1號(hào)

第五篇：最適合個(gè)人投資的社區(qū)商業(yè)綜合體

最適合個(gè)人投資的社區(qū)商業(yè)綜合體在商業(yè)項(xiàng)目中，小型的社區(qū)商業(yè)綜合體，總價(jià)不高，適合個(gè)人投資。

市中心的商業(yè)綜合體商鋪，占盡地段優(yōu)勢(shì)和每天大量的人流，但價(jià)格非常高，不適合普通家庭投資。社區(qū)商業(yè)綜合體的價(jià)格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區(qū)化，商業(yè)也從市中心往非市中心的人口密集區(qū)發(fā)展，地區(qū)中心和社區(qū)中心的商鋪投資機(jī)會(huì)更好。

重點(diǎn)

一、居住社區(qū)人流量集中。

居住社區(qū)周邊2公里的范圍，社區(qū)商業(yè)地段就有發(fā)展的機(jī)會(huì)，各區(qū)域中心會(huì)在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。

重點(diǎn)

二、至少有5條公交線經(jīng)過。

投資總面積4萬平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣場(chǎng)面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內(nèi)有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經(jīng)開業(yè)的商鋪的租金狀況。了解了租金行情以后，再去政府網(wǎng)站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)周邊的路網(wǎng)規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達(dá)便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經(jīng)過這里或是附近有地鐵站。

重點(diǎn)

三、樓層和位置都不重要

產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經(jīng)營由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個(gè)商業(yè)綜合體所有經(jīng)營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪?zhàn)饨鸶?，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關(guān)系。重點(diǎn)

四、算一算多少錢買鋪劃算，你是不是買貴了。

商鋪的售價(jià)有沒有偏高，可以用商鋪售價(jià)和租金的比值來衡量—每平方米售價(jià)比每平方米月租金。國際公認(rèn)的合理租售比值是200以內(nèi)，高于200就表明投資價(jià)值降低，但必須用真實(shí)售價(jià)來計(jì)算。比如售價(jià)1萬元／平方米的商鋪，承諾前5年每年8%的回報(bào)率—當(dāng)然你知道是以拉高售價(jià)來貼補(bǔ)租金的—按照這個(gè)比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理費(fèi)支出、通貨膨脹因素，純租金大概是3000元。把這3000元在1萬元的售價(jià)里抵扣掉，真實(shí)的售價(jià)應(yīng)該是7000元左右。而按5年3000元租金計(jì)算，每平方米的月租金是50元，這樣算出來的結(jié)果是140，低于200，基本可以確定售價(jià)合理。

重點(diǎn)

五、跟著主力店，更安全。

家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發(fā)等大型連鎖賣場(chǎng)品牌如果已經(jīng)確定進(jìn)駐，投資失敗的幾率會(huì)降低很多。因?yàn)榈谝贿@說明招商團(tuán)隊(duì)的能力，第二這些大型賣場(chǎng)能吸引周邊2公里至3公里范圍內(nèi)的居民來采購生活用品，把消費(fèi)人流日常化。

有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經(jīng)營管理公司再逐漸把不適合附近消費(fèi)人群偏好的商戶換成吸引力強(qiáng)、租金支付能力強(qiáng)的，讓這些人愿意留下來消費(fèi)餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪?zhàn)饨鹁陀凶V了。