第一篇：城市綜合體引領商業新模式

城市綜合體引發未來商業“核聚變”

上海英都企劃部

城市綜合體(英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shoppingmall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個英文字母的縮寫。

城市綜合體既要有政府規劃升級，交通調整帶來的商業價值紅利，又有需要超大額資金投入對區域發展的強力支撐，城市綜合體一亮相便收到了市場的積極關注。

作為超大型綜合體可以覆射整個區域板塊。區域內人口數量隨著眾多大型居住社區的新建，以及周邊產業升級工業人口的涌入等原因將逐漸增多，人口的密集也對區域內商業配套提出了要求，單靠傳統的單一性商業難以滿足需求，而城市綜合體的亮相，不僅彌補了區域內商業配套量的不足，更在商業檔次上進行了提升。

城市綜合體還可以平衡商業發展與人類生活的宜居性。生活質量不同于生活水平。生活水平代表為滿足物質、文化生活需要而消費的產品和勞務的多與少，偏于客觀；生活質量則是在此基礎上強調的主觀精神感受。

作為未來城市商業發展方向的城市綜合體模式，其商住兼備的屬性，以及對區域內商業形成的凝聚作用都是其與其他類型的商業模式難以比較的。

第二篇：漫談城市商業綜合體之一

漫談城市商業綜合體之一

心若水

城市商業綜合體是經濟、城市、社會發展的必然產物，是社會分工細化的需要，是區域和城市競爭力增強的重要表現形式，是房地產業高度化的重要表現形式。

綜觀目前的商業綜合體有五個發展的方向：即

1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業綜合體。

2、以特出以休閑旅游業態為主題的城市休閑旅游的城市商業綜合體。

3、以特出服務總部經濟為重點的商業寫字樓為主體的樓宇經濟城市商業綜合體。

4、以服務知識經濟和創意地產為主的創業地產商業綜合體。

5、以服務特色主導產業為重點的特色商業綜合體。

它是傳統地產的升級版，不僅僅是開發物業那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業功能發展的需要。要了解區域商業不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能。必須對區域商業水平有準確研判，對商業建筑形態功能匹配有清醒的定位。

城市商業綜合體是一種復合型地產，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業態之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產生的城市品牌名片的效應。要從規劃、空間、工程上研究如何實現，更應該從服務、業態、支撐、可持續、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當地地理位置、政治位置、經濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規模等級決定著商業綜合體開發是否必要，以及數量，一般每五十萬城市人口一個商業綜合體是有較強生命力的。

商業綜合體定位上對物業和業態兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產權資產。要實現項目工程周期性的循環、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環，其次要實現銷售的快速循環，還要實現經營的可持續循環提升、實現我們資本的放大變現的循環。

商業綜合體項目建設，必須考慮為我們未來實現商業地產的模塊化、連鎖化、專業化、品牌化、高端化、協調化的運作。商業地產是目前地產的最高形式，要在項目建設與運轉中實現人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業地產產品品牌的形成，呼應服務于城市主導、業主主功能、主業的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎工作。

第三篇：試述城市商業綜合體建筑設計分析

試述城市商業綜合體建筑設計分析

摘要：當下，建筑的結構功能越來越復雜，各大城市中也出現了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現的建筑物，外形高大、設計美觀，代表了城市的發展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業綜合體，滿足著各種各樣的服務需要。商業綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標志。文章就城市商業綜合體的建筑設計提出思路。

關鍵詞：建筑設計；城市；商業綜合體；策略探析

社會經濟的發展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費背景下，不斷帶動商業繁榮，城市商業綜合體也相應發展起來。人們在消費的同時，更需要的是體驗感和安全度，要保證建筑設計合理科學，才能提升建筑的品質，更好地滿足人們當下的需求。商業綜合體是商業的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區域，通過合理設計，有效劃分各區域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業建筑最為顯眼，其形態就是城市形象，只有通過設計，才能保證風格個性，體現現代設計感，實現功能性需求。

1商業綜合體的概念

時代在不斷進步與發展，拉動城市建設，經濟是必不可少的重要組成，通過有效的經濟促進，才能保證社會健康發展。豐富商業建筑功能，實現商業綜合體服務，確保城市建設。根據各城市功能的不同，劃分各區域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設計通過對人們日常行為各個環節入手，這樣才能達到各環節相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業綜合體就是城市綜合的功能區，集結了城市的各種功能，通過合理的布局設計，保證了人們日常生活便利，推動城市發展和社會不斷進步。建筑設計必須要保證功能性，商業綜合體的設計最主要的就是功能性特點，商業綜合體面對的人群主要是居住在城市內部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關系，只有這樣，才能更好地發揮出綜合體的功能。

2現代城市商業綜合體建筑特點

2.1外部特點

城市發展需要嚴格按照規劃進行，有效劃分出城市區間的不同功能，而商業綜合體建筑則是城市規劃不可缺少的重要部分，建筑設計是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規劃，全面做好商業綜合體建筑外部設計，則需要考慮到街道周邊的環境，要與之相協調，才能保證建筑設計的合理性。商業綜合體需要滿足人們的需要，設計時還要考慮到建筑功能的集約、復合特點，通過商務化的功能設計，保證人們的生活圈層方便。商業綜合體建筑往往處于交通發達、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費時的可達性。商業綜合體建筑主要是城市的核心區，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發展創新來說，其優勢是不可替代的。

2.2內部特點

現代城市發展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現代城市商業綜合體建筑則需要充分做好內部的設計，從內部入手保證設計合理科學，在保證方便安全的基礎上，體現應用價值。綜合體建筑的內部空間廣、面積大、活動區域更加復雜，綜合體內部主要是樹型交通體系，通過對各個區域的合理設計布局，配以城市微型景觀與現代技術，充分滿足人們在商業綜合體內部的各類需求，同時通過巧妙的設計，在建筑內部營造良好的消費環境和文化氛圍。

3現代城市商業綜合體建筑內部設計思路

3.1空間規劃設計

現代化城市商業綜合體建筑設計，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗，則要從空間設計上滿足，設計時，要嚴格秉持實用、合理、科學的原則，構建足夠的容納空間，使建筑內部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現建筑的美觀實用。建筑內部的設計就是要對空間進行優化重組，使空間達到商業綜合體的需求，建筑空間要結合人們的消費習慣與活動習慣，分配好內部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設計，才能滿足人們的各種需求，拉動經濟增長。

3.2內部路線設計

綜合體建筑內部交通至關重要，人們進入內部后，感覺進了迷宮，則不利于商業的發展，通過科學的設計以后，則能夠有效避免內部復雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設計要以人為本，不同區域做好方向的引導，特別是需要在醒目位置放置導航板和電子圖，人們進入內部進行消費，就不至于重復走路，讓人們進入空間以后，有一個更加良好的體驗感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內部交通路線設計是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們日常行為習慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區域設計

現代化城市商業綜合體建筑的功能最為關鍵，如果內部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業的健康發展。對各功能區做好設計，有效發揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。綜合體建筑內部功能區設計最需要考慮到的就是協調性，不論側重點是商業、娛樂還是餐飲，都應有針對性地做好設計，形成一站式商業服務，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設計方式商業綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認識到空間的重要性，人們進入到綜合體內部后，如何實現方便需求是關鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設計，在建筑空間設計中，平面設計形式是最為有效的，通過平臺設計能夠更好地讓人們方便走動，如果設計不科學，則會影響到人們的消費欲望建立，環形設計方法、線性設計方法和輻射形設計方法是3種最為主要的平面設計思路。一是環形設計。這種設計主要應用在商業綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業經營活動復雜，保證各區域的有效銜接，則要做好環形設計，這樣就能夠方便人們走動，促進經濟消費。環形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規則庭院，以此為核心空間進行環形走向，設計過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點，保證空間的凝聚力，通過環形的設計走向，聯結各個商業建筑部分，使商業綜合體內部更加暢通，流動性更好。環形平面設計方式適用于各種綜合體，是當前設計采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設計來講，環形布局有著良好的優勢。二是線性平面設計。根據不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業體內部的空間進行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設計和一字形設計2種方式。線性平面設計內部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復雜，但也需要合理設計，根據消費的習慣，做好路線的設計布局，為了讓建筑空間內部道路不單一，還可以設計出轉彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費者在空間內有更加豐富多變的體驗。三是輻射形設計。這種設計也是以一個點為核心，通過一點向四周擴散，這種平面設計采用特定方向進行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點是商業建筑中央最顯眼的公共點位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業核心，通過一個點，四周擴散到不同的區域，輻射出通向不同類型功能區的商業綜合體內部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點就可以到達想去的區域。3.3.2剖面設計方式對于城市商業綜合體建筑空間設計中的剖面設計需要根據不同的區域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優勢，需要看商業綜合體的規模與經營形態。大廳型剖面設計方式主要是把步行廊道和商業建筑內部中庭當成區域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當前的建筑物結構越來越新穎，通過結構設計滿足功能需求，很多的建筑在建設前就已經設計好了功能，那么，作為商業性質的建筑物來講，也是經過嚴格計算得出的結構形態，建筑大廳型剖面設計空間要以場地的不同，合理進行設計改造。通常，沿柱網做好有效劃分是最佳的方式，這種設計充分考慮了建筑物內部具體情況，一般設計成流線型，方便進行商業化的整體布局。展廊型剖面設計在當前的商業形態中采用的較多，運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴謹、實用效果，兩邊商業空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結構形成，商業兩側則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費。為了更加有效利用現有空間，則需要對現場情況全面把握，以結構為基礎做好剖面設計，有的為了強化商業功能，避免人群過于集中，也可以在內部增加過街天橋和錯層型設計，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設計更加新穎別致，為滿足人們快速消費需求，設計中還可采用螺旋上升的建筑設計風格，呈現更加豐富的空間層次感。

4城市商業綜合體建筑外部設計

4.1科學設計建筑布局

商業綜合體是城市發展的一部分，要與城市發展規劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業區的選擇至關重要，相關單位與部門要根據城市的功能性、人群的流動性，發揮出城市綜合體的職能，進行建筑布局規劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業功能能夠快速發揮作用，有效促進地方經濟發展，滿足人們的日常需求。商務類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當中的商務圈建設施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯系周邊品牌企業、中高檔餐飲、商業購物環境，通過建筑設計布局，更好地提供配套性綜合服務，通過圈層設計，從而形成一個完整的商業產業鏈。設計這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環境調研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發揮出城郊地區土地價值，設計不同的商業核心圈，帶動周邊產業發展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業率，不斷引導商業綜合體健康發展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發展奠定良好的基礎。

4.2選址的問題

城市商業綜合體根據功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進行布局，城市的交通好壞決定了商業的價值，優先考慮城市交通現況，人們消費的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經濟集聚區、繁華的居住區等，這樣的地區更加方便商業綜合體的設計布局，通過拉動效應和較好空間輻射力，提升周邊經濟發展效能，地塊位置的優勢大小就是商業建筑選址的要點。城市功能區較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業綜合體選址到人口密集的區域最為理想。城市的人口集中居住區、城市中心區等地方，人群的消費能力強，是最佳的地點。城市中有特色景觀的區域，也能夠帶動商業繁榮，對于商業發展來講，具備一定的潛力，有更好的發展前景，通過與文化、景點的配合營銷，能夠有效帶動商業的發展。

4.3交通流線設計

現代城市商業綜合體建筑設計中的交通空間布局，優化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規劃不僅是內部的環境需要，更要設計好外部環境，如果缺少停車位，也不利于經濟流通。商業綜合體外部交通路線設計要結合城市的整體規劃，根據城市的具體情況設計好綜合體的交通外部環境，更好地為人們提供服務，通過科學的設計，避免在商業活動中出現擁堵的現象，合理設計好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設計

商業綜合體具備商業功能，但在人們日益提高的審美條件下，其美感度也至關重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設計提高建筑品味與文化屬性。景觀設計要和城市整體風格呼應，盡可能保證協調，通過趣味性景觀特征突出商業含意；景觀布置不能影響到周邊的環境，通過景觀設計提高商業綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費與文化的需求。現階段，人們更加注重的是環境空間，在景觀設計中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業環境，保證人與自然的和諧。商業綜合體要綜合考慮人們的生活習慣，在滿足商業需求的同時，還要做好休閑區的布置，讓人們消費之余也能適度休息。

4.5設計風格和功能相協調

城市商業綜合體建筑的特點是人多、物多、車多，考慮到這些特點，應保證與城市的整體協調性。在設計時要了解當地的人文、城市歷史等，設計風格要和城市風格相一致，和建筑周圍環境互補，實現建筑風格流線型，通過綜合體建筑的風格設計，建成當地標志性建筑。商業綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區域的商業特點，根據面積和人口的情況，通過設計不同，滿足群體消費差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業靠攏。設計商業綜合體功能時需要綜合考慮到消費者的體驗感。當前，人們的消費除了購物外，還需要有良好的體驗感，人們在消費的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費者體驗需要。進行設計時，不但需要在外觀上保證風格化，更需要與功能性協調一致，整體規劃時，分析不同商業業態組合，依據實際研究結果更加合理地做好組織落實。如根據平面設計與剖面設計的思路，合理設計好商業布局，以商業綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運用，擺脫形式制約，改造不合理結構，減少走動距離，得到更好地購物消費體驗。通過合理的功能性劃分設計，整合建筑結構，更好地體現建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補依存價值關聯。

5結束語

綜上所述，現代化城市建設越來越人性化，特別是構建商業綜合體建筑時，需要嚴格設計，科學規劃，才能為人們日常生活和休閑娛樂提供便利條件，推進我國城市經濟創新發展。現階段，商業綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業等各個方面的功能，進行設計時，考慮相互之間緊密聯系，集約用好土地資源，做好內部、外部設計，以城市發展整體為思路，結合商業建筑不同時期功能特點，有效強化建筑功能銜接性，以此提升現代化城市商業綜合體價值，更好地促進城市發展。

參考文獻：

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第四篇：京滬寧城市商業綜合體考察報告

京滬寧城市商業綜合體考察報告

遵照董事長指示，春節前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧“北京新鴻基商業”、“北京東方新天地”、“北京世紀京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達889”、“上海環球大商”、“上海凱德龍之夢”、“上海梅隆鎮”、“上海恒隆廣場”、“上海中信泰富廣場”、“上海金鷹”、“南京河西萬達廣場”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”、“南京弘陽mall”等19個城市商業綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮伊斯丹”2個大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個綜合改造樓進行了考察。現將情況報告如下：

一、“去大型百貨”商業發展趨勢的警示

考察中，我們感受到：隨著城市現代化的進程，當代商業經濟悄然發生了深刻變化，同時影響著當代商業地產的發展變化。改革開放以來，零售商業經歷了百貨商店（銷售內容變化）、一價商店（定價方式變化)、連鎖商店（組織形式

變化)、自選市場（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業模式也發生四代變化。由第一代的傳統街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗中心。商業經濟呈現了“去大型百貨”的發展趨勢。據有關資料記載：北京市在1萬方以上的商業1025萬方存量基礎上，僅2010年凈增900萬方商業綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業綜合體41處；南京市的竣工營業商業綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業地產的開發建設幾乎不再建筑大型百貨商業店。即使要建也是在建筑商業綜合體時間帶品牌大型百貨商業店。考察的19處商業綜合體僅3處間帶，占15.79%；且人氣與商業綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的“北京新鴻基商業”體驗店卻顧客滿堂。

當代商業經濟呈現的“去大型百貨商業”發展趨勢，不能不成為我們開發建設“南陽天地”方向性的重要警示。

二、建筑構成與功能組合的嚴峻挑戰

“商業綜合體”是城市中商業、辦公、居住、旅店、展

覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間三項以上功能進行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復雜而統一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構成是建設商業綜合體的核心。考察的19處商業綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構成不很復雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達889”“、南京河西萬達廣場”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構成，其他18處都在綜合體內建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。

19處商業綜合體的不同功能建筑物組合構成效果，對“南陽天地”的構筑設計提出了嚴峻挑戰。由于用地還建安臵任務艱巨，將綜合體與住宅分體、分區建筑成為不可能。因而這就勢必要將商業建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設。在遵守有限的用地及規劃設計條件的前提下，如何使住宅建筑與商務建筑的幢數盡可能的少，是應成為“南陽天地”設計的最優選擇，以使整個建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風和日麗，舒展怡人。

三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇

建設商業綜合體，實行開放與封閉的程度取決于當地氣候條件，這是考察所得的基本結論。北京7處商業綜合體除動線端口采取門廳進出外，整體結構實行的是全封閉，在體內形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內必須供暖。上海7處商業綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當地方敞開與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實行的是開放式街區，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業綜合體封閉與開放程度，據觀察大都也與氣候有關，上海靠海，風雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當多些，南京逐步走向內地，海風季雨也適當少些，因而封閉程度適量見少，并且出現了無天棚的開放式。

依據考察體驗，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應在查閱南陽氣象資料的基礎上確定，鑒于南陽氣候風不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實行半封閉與全開放相結合的形式較為適宜，即部分區域適當搭建天棚，部分步行街區露天敞開，實行全開放。這樣，既不影響商業綜合體的營運，也可適當減少建筑成本。

四、總體建筑的地下建筑配比取向

19處商業綜合體，建有地下商鋪的有18處，占94.7%地下建有1層商鋪的8處，占42.1%；建有2層商鋪的9處，占47.4%；而且每個商業綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風格處理一致，解決好了燈光、通風問題，在整個商業綜合體內，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業綜合體的這種建筑取向，不僅大大節省了土地資源，而且同時大大提升了底層商鋪的經濟價值。同時，我們還發現，有不少商業綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業綜合體自身引導聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運營價值增量。

京、滬、寧商業綜合體地下建筑的范例，應該成為“南陽天地”開發建設的一個取向。適量建設地下商鋪，既可充分運用地塊的土地資源，又可提升項目的開發價值，同時還可為南陽城市建設探索地下建筑的路子，何樂而不為？！

五、商業環境的平面與垂直動線的思考

動線是商業綜合體中客流的運動軌跡。在商業環境中，設計好平面與垂直動線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡，讓顧客在體內停留時間更久，盡可能經過更多區域，降低顧

客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態，這是做好商業地產核心環節。商業綜合體的動線分為平面、垂直兩個層面。19處商業綜合體中，平面動線層面，“北京東方新天地”的動線設計為典型線形動線，“南京鵬欣水游城”的動線設計為典型枝線動線，其他17處的動線設計多采取了典型環線動線，體量較大的在環線動線的適當結合部采取了中庭或連廊連接轉換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業綜合體的動線設計，總體感覺：脈絡清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導引客流作跨層運動，需要配臵垂直觀光電梯和電動扶梯。在垂直動線層面上，所考察的商業綜合體，除個別外，動線的設計合理、實用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業綜合體，動線設計的道路、邊界、區域、節點、標志的處臵貼切、得當、清晰，可辨。不僅將不同功能區域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個節點，進而滲透到商業綜合體的每一個角落以至每一個商鋪。

一定意義上講，動線是商業綜合體的生命線，也是激活商業綜合體內沿街商鋪的中樞神經。在“南陽天地”的規劃設計上，動線設計不能不作為優選方案的一項重要元素和條件，如是建設多層次的商業綜合體，特別是垂直動線的設計，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動線予以舍棄。

六、京、滬、寧商業綜合體消費業態的思維借鑒

大凡走進19個商業綜合體中的任何一個，都會被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設臵，是乎不成其為真正意義上的商業綜合體。據不完全統計，考察的商業綜合體中，19家均設臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設臵有“電影院線”，比例89.5%；8家設臵有“電玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家設臵有“體驗館”，比例63.2%；16家設臵有“美發美容護理健身店”，比例84.2%；11家設臵有“兒童游樂天地”，比例57.9%；19家均設臵有“主題商街”，比例100%；11家設臵有“大型超市”，比例57.9%；3家間帶品牌“百貨店”，比例15.8%；6家設臵有“小型百貨店”比例31.6%；11家設臵有“家居店”，比例57.9%；13家設臵有“兒童用品店”，比例68.4%；6家設臵有“書店”，比例31.6%。各類業態的消費之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業綜合體最為亮麗的風景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業綜合體的一幅生動畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗式的消費不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業綜合體的時尚之歌。

“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態構成,應該成為“南陽天地”消費業態的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個生活、商業、娛樂、休閑的嶄新去處。

七、“南陽天地”的定位思考

京、滬、寧19處商業綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”等，是較為典型的高端商業綜合體，以路易斯威登、紀范思等國際頂尖品牌為領頭羊，其建筑質地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮”、“上海金鷹”、“南京德基廣場”等，是較為偏中高檔的商業綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領親睞的品牌居多，其建筑質地優良、裝修華美。這一類對于

南陽的市場來說，因為白領的消費群體尚未形成優勢，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經濟發達的東部地區，這些城市的區域優勢是南陽遠所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統商業，創建新的商業格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業綜合體引為模板是切合實際的。如“北京世紀京源”、“上海凱德龍之夢”、“南京河西萬達廣場”、“南京弘陽mall”一類，無論是經營品牌，或是建筑質地，還是裝修品味，既有超前的意識，又有廣泛的群眾基礎，定會為大眾認識、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時尚、運動的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。

八、“南陽天地”規劃設計的建議

“南陽天地”建成南陽市的首例商業綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態，凸顯“年輕、運動、時尚”主題，根據已下達的用地和規劃設計條件，結合考察體會，設計建議如下：

（一）關于商業建筑面積的層次：將“商業建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關，下

設計，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；

（二）關于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設計商業建筑；

（三）關于綠地環境設計：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當設計綠化景觀外，通過設計屋頂花園加以彌補；

（四）關于社區的辦公、服務設施：不占落地的商業建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；

（五）關于院線設計：設計臵于局部4層處，限制平面，擴用空間；鑒于院線的更新換代頻繁，盡可能引入現行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；

（六）關于餐飲設計：地面一層布局一部分，以決社區及周邊上班族的早餐；作為目的消費，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預留；

（七）關于主力店設計：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強勢超市作為主力店；

（八）關于沿街商鋪與體內街鋪設計，建筑風格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設計主街外，適當考慮內街設計，豐富商業布臵形式。

（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎上內收，形成類似陽臺的平臺。在滿足規劃的條件后，可以自主封閉形成商業用房，也可以作為敞開式的經營場所。

（十）鑒于所給條件，真正開發可售的住宅僅有2.5萬方，從總體層面看，在服從商業地產價值最大化的前提下盡可能的優化，但若比較商業地產價值得不償失，住宅設計可以忽略；

（十一）在條件容許的前提下，整體設計方案追求商業地產價值的最大化，商業味道越濃，商業氛圍越強，商業設計（經驗）越豐富，應為設計方案首選。

九、關于招商工作的建議

商業地產，招商先行，開發建設商業綜合體，招商更是要先行。“南陽天地”開發建設工作，必須實實在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對公司招商工作已經落后的情況下，建議：

（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實踐，具人脈資源，有統籌思維，善于思考，勤于工作的人擔綱招商總監，同時招聘必要的主管人員，切實履行起招商職責；

（二）立即與美格行簽訂合作協議，共商“南陽天地”招商戰略，共訂招商工作計劃，使招商工作有計劃有步驟，的加緊展開；

（三）力爭在優化優選設計方案前，與社區協商一致，征得同意，招引落實一家強勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設計落案；

（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調查，深入進行投資、經營、消費三大客戶研究，以分期分批作好各業態的招商工作；

（五）在市場調查的基礎上，深入進行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會研究決議，即為規劃設計提供依據，又為營銷工作奠定基礎。

考察人：劉衛國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日

第五篇：國內城市商業綜合體失敗案例分析

國內城市商業綜合體失敗案例

2011-03-16 11:38:23 來源: 中國房地產報(北京)跟貼 0 條 手機看新聞

湖南“福中福·國際城”

湖南省的“福中福·國際城”是位于離益陽市中心不遠的一個20萬平方米的大型城市綜合體，該項目沿街外圍5層，里邊2層，呈放射式布局，整體建筑呈歐式風格，整個項目氣勢恢宏，但是開發了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經營慘淡，租戶怨聲載道。專家認為，其失敗源自開發商對當地消費力判斷不足、盲目立項，并且簡單復制大城市的成功經驗，對當地市場預期過于樂觀；開發企業缺乏專業操盤能力，后期運營管理不規范、后勁不足。

北京首都時代廣場（資料、論壇)

北京首都時代廣場（美美時代）是香港九龍倉集團和北京市西單商業區建設開發公司共同投資興建的大型綜合發展項目，座落于繁華商業區西單路口，位于西長安街與宣武門內大街的交匯處，占地1.31公頃，總建筑面積逾12萬平方米，其中包括五層商場、十層甲級辦公樓，設有大型廣場和近400個地下停車位。最初商場的Logo為LCX，但在2008年底，標志突然變成了一個大大的M，即為美美百貨。而這兩家百貨公司都是香港某集團下的高檔百貨零售品牌。2010年，在時代廣場一層，GUCCI（古奇）、COACH（蔻馳）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相繼關閉，Diesel（迪賽）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家門店也被罩上了木板。商場二層除一家美容院外，其余門店全部停業。只有地下一層、二層的餐飲、電影院和超市還在照常經營。有媒體從西城區發改委證實，此次時代廣場調整，最大的可能是變成金融總部寫字樓。西城區金融街擴容，使寫字樓資源越來越珍貴。由于時代廣場經營不敵大悅城等商場，因此將時代廣場改作金融總部寫字樓。

東莞“華南Mall”

東莞的“華南Mall”是國內類似于熊貓城運作失敗的城市綜合體之一。它與之前的熊貓城有著共同的失敗屬性：區位差、規模大、雷聲大。首先是區位差，“華南Mall”本身不在一線城市核心商圈，消費力不強，這恰似17年前熊貓城所在的區域。其次是規模大，“華南Mall”規劃建筑面積119萬平方米，其中規劃商業建筑面積46萬平方米，而熊貓城也曾號稱商業建筑面積將達50萬平方米。最后是雷聲大，之前“華南Mall”因為高調宣揚其商業建筑規模，曾被福布斯網站評為“全球最大購物中心”、被美國《新聞周刊》評為“世界新七大奇觀”，而現在的“新華南Mall”已將購物功能大大弱化，提倡集“購物、娛樂、餐飲、商務、辦公、家居、休閑、運動、旅游九大功能于一體”。同樣，熊貓城早期的定位亦十分高調，“亞洲最大都心Mall”。然而鼓吹并不等于結果，市場終會淘洗一切，這兩個曾經的“全球最大”和“亞洲最大”到最后連“中國最大”都沒有當上。(本文來源：中國房地產報)