第一篇：城市商業綜合體人性化景觀設計研究論文

1前言

隨著城市的發展，原本鮮明的商業區和居住區的劃分已經被打破，新型的城市商業綜合體的出現體現了現代社會市民對于居住、工作和購物一體化的需求。城市商業綜合體是一種集合多方面多功能的建筑模式，是未來城市規劃中的重要內容。如何將人性化景觀設計的理念融入商業綜合體中，是一種非常有意義的課題。

2我國城市商業綜合體景觀設計現狀

2.1城市商業綜合體研究

城市綜合體是建筑綜合體的一類而城市商業綜合體包含在城市綜合體中。城市商業綜合體的概念定義為：以商業購物為基本內容，容納并有機地整合了城市商業、辦公、住宅、酒店、會展、餐飲、會議、娛樂中三種以上的城市職能，在各功能之間建立互惠互利且相互依存的“商業生態鏈”，具有復合功能、高效集約且滿足高情感需求的城市局部相對完整的綜合性單體或群體，是有機延續城市網絡的一部分。

2.2景觀設計在商業綜合體中的應用

景觀構成要素分為硬質和軟質兩大要素;硬質景觀要素以人造材料為主，包括地形、鋪裝、墻體等內容;軟質景觀要素包括光影、水體、植物等自然要素。目前豐富多樣的材料與藝術的介入，讓景觀構成要素在形式的表達上更為新穎。硬質景觀多為人造材料，即便材料豐富、色彩艷麗也容易產生冰冷生硬的效果，若要達到較佳的景觀效果必要與軟質景觀相互協調。一則硬質景觀與建筑風格相協調，二則應多引入水體和植物景觀等軟質景觀以達到全方位鏈接城市環境，讓建筑成為富有活力與能量的生態斑塊。城市商業綜合體景觀環境設計是激發空間活力，美化空間的重要手段，具有高參與度、強吸引力的特點。

2.3現階段我國城市商業綜合體景觀設計

通過對現階段我國部分城市商業綜合體設計的分析，認為在設計和使用中，往往忽視了對于消費者的人性化的考慮，相關的例子諸如：忽視無障礙設施的設計或者設計考慮不夠周全，混亂的內部交通線路規劃，休息座椅設置不合理等等。“形式大于內容”就是這種設計理念之下造成的嚴重后果。實用性較差，忽略了消費者的心理和行為需求，直接導致消費者和業主的使用體驗。如果在景觀設計中更多的考慮人性化的設計方案，空間環境和景觀設計將會更加有趣。

3人性化設計原則

景觀設計最為重要的一個理念就是創造環境和人的和諧，使得兩者相得益彰，對于人的行為和心理的研究，也是為了更好的實現這一目標。很多關于景觀設計的書籍和著作中，都強調了人與環境的關系。現代商業綜合體的景觀設計已經不在以單純的美觀作為主要的設計的目標和評價的指標，應該是一種更多的關乎人在社會和自然中關系的設計方案。在這種空間布局和設計中，“以人為本”的人性化設計理念要求從人的社會需求入手。無論是在城市商業綜合體建設還是維護中，都應該將人性化的理念融入景觀設計中。

3.1無障礙設施的設計

城市商業綜合體中必然會有一部分參與者和消費者是肢體活動不便的傷殘人士和老弱人群，在商業綜合體的景觀設計中，體現這樣一種人文的關懷就是人性化設計理念的最好體現。商業綜合體景觀設計應能夠最大程度上滿足所有使用者的需求，使得每一個人在使用過程中享受到高品質的商業服務。設計時在進行商業綜合體景觀設計時，經充分考慮各階層、各方面人群的需要，其中就包括老年人、婦女兒童和傷殘人士等弱勢群體。在具體的設計中，可以考慮在地面坡道、盲道、地面防滑措施、指引標志、多尺度和高度按鈕設計等方面進行努力，這方面的考量需要成為人性化設計中的主要方面。其中盲道的實際寬度和施工標準都要達到國家標準，同時考慮弱勢群體的交通便利程度，只有在為他們提供消費休閑服務的同時，是他們感受到景觀設計所到來的便利和舒適體驗，才能真正體現以人為本的人性哈設計理念。

3.2休息功能設施的設計

城市商業綜合體與一般的中小型商業建筑空間有很大的區別，城市商業綜合體能夠為居民提供更為多樣化的服務，一站式的購物和休息“天堂”是綜合體中景觀設計所要追求的目標。往往購物者在一段時間的購物后，會感到疲勞，在這個時候，如果景觀設計的休息區域能夠提供舒適的環境，將會極大的提升消費者的購物體驗。“留著消費者的腳步，就留住了商機。”說的就是這個意思，聰明的盡管景觀設計師能夠站在消費者的角度進行思考，消費者在休息之后，將會進行下一階段的購物，而不是直接回家休息，這在一定程度上帶動了商家的營業。

3.3停車場等公共服務的人性化設計

商業綜合體往往選址在市中心等黃金地段，“寸土寸金”的市中心對停車場的建設和使用提出了難題。根據已建成的城市綜合體的成功經驗，較為人性化的設計應充分考慮到未來人流量的增加和節假日等特殊時段消費者激增的情況，建議采用機械性停車場和獨立多層停車場的設計。3.4人性化的空間設計城市商業綜合體在空間設計方面所遵循的人性化設計理念主要有以下幾種：首先是開放性原則，該原則更加重視流動空間的使用，一改之前封閉空間的設計方法，更多的考慮多數人對于空間的需求；其次是多樣性原則，商業綜合體中的活動人群包括各種不同類型的人，他們在其中有著不同的目的，在休閑、娛樂、餐飲等方面的需求各不相同，應在景觀設計中體現這中多元化的要求；最后是可識別性元素，商業綜合體的功能組塊較為復雜，容易使人產生迷失感，可識別性就要求給予空間一種大家公認的特征。

4結語

未來的商業綜合體必將更多的考慮人的需求，人性化的設計將是其中一個非常重要的內容。結合我國當前城市商業綜合體景觀設計中的問題，在今后的設計中應更多的考慮生活在其中的市民的需求，本文探討了人性化設計原則對于知道今后的景觀設計具有重要意義。

參考文獻：

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第二篇：城市社區商業綜合體發展模式研究

? 城市社區商業綜合體發展模式研究

?

? 浙江省房地產業協會 浙江東冠置業投資有限公司 浙江大學房地產

研究中心聯合課題組

一、社區商業綜合體的功能和特征

（一）商業地產的含義及其層級

商業地產的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業地產是指各種生產性物業（如廠房）、非居住性物業，包括寫字樓、出租性公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。而狹義的商業地產是專指用于商業服務業經營用途的物業，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設施，商業地產的開發模式、融資模式和經營模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業地產是指狹

義上商業地產，即指用于商業服務經營用途的物業。

1、商業地產的層級

根據不同的分類標準，商業地產有不同的分類方法。本文按照商業地產項目的規模和輻射范圍，將商業地產分為市中心級商業、區域級商業、社區

商業和街坊商業等四個層級。

市中心級商業地產一般建設規模都比較大，建筑面積達到50萬平方米以上，日均客流量達到50萬人次以上，一般處于一個城市的政治、經濟和文化中心；區域級商業地產是次于市中心級的商業地產，一般建筑面積達到10萬平方米以上，日均客流量達到25萬人次以上，一個城市一般具有好幾個區域級商業區；社區級商業地產具有一定程度的商業集聚，主要商業業態以滿足本地居民日常生活消費必需和日常生活服務為主，服務對象主要為本社區居民以及在本地區的商務人士，建筑規模一般在2.5萬平方米以上，日均服務人口在5萬人次以上，該級別商業是一個城市的主要商業形式；街坊商業地產主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務，這種商業地產一般以底商形式出現，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區商業地產發展潛力巨大

社區商業以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區建設的飛速發展以及消費需求和消費結構發生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務，居民對社區商業的需求日益增加。大力發展社區商業地產，提高社區商業的商品質量和服務質量，不僅可以提高居民的生活品質，而且可以提升居民的居住品質，在我國大力

發展社區商業地產具有很大的潛力。

首先，社區商業地產日益受到政府和開發商的重視。以商業為主的第三產業是城市地區經濟的重要支柱，社區商業地產作為城市商業體系的重要組成部分，為城市經濟發展提供動力，增加政府稅收，使地區經濟日益活躍、結構趨向合理。而且，社區商業地產的發展對房地產有良好的帶動作用，很多開發商利用社區商業地產“打頭陣”，帶動區域房地產業的發展。其次，社區商業地產市場潛力巨大。隨著我國城鎮居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業區的建設已經達到較高水平，但目前我國城市社區

商業仍顯設施不足、網點布局不合理、服務功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質量的需求。在我國快速城市化過程中，出現一大批新建的居住小區，這些新建小區由于遠離城市商業中心，生活配套設施嚴重不足，社區商業作為一種屬地型商業，恰巧能夠提供小區居民日常必需品和便利服

務，市場潛力巨大。

（二）社區商業的功能和模式

1、社區商業的基本功能和特征

“社區商業”是以社區為載體，以一定地域內居民和商務工作人員為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區內居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標，通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚，提供社區居民日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。“社區商業”是一種“因住而商”的商業，是城市商業體系的重要組成部分，與城市其他商業形式相比，與城市居民生活聯系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求。總體來看，社區商業在滿足社區居民基本生活消費和服務

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務這幾項基本功能。

2、我國社區商業的主要特點

從社區商業的建筑形態上來看，我國社區商業主要有社區底商、社區商業街和社區購物中心等三種形式，這三種形式與我國經濟體制和經濟發展水

平有一定聯系。

社區底商主要是指利用建筑底層作為商業用房，以滿足自身社區消費者各種需求的社區商業。在我國，社區底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產開發剛剛開始，底商被納入住宅項目規劃，開發商一般把居住區外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業經營者，以滿足社區居民的日常

生活需要。

社區商業街是指位于居住區內的、以平面形式按照“街道”形態布置的單層或多層社區商業，其沿街兩側的鋪面以及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪，社區商業街內的商鋪多為獨立鋪位。我國社區商業街主要位于城郊的大型居住區，由于市級商業中心或區域商業中心無法完全覆蓋新興社區，城郊土地比較便宜，因而開發商便建造一些特色社區商業街，不僅能夠滿足

當地居民的日常生活需要，還能作為項目營銷推廣的賣點。

社區購物中心是一種各種商業業態相對集中的社區商業，是房地產大盤時代的產物，其規劃建設的根本出發點是節省社區居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業運作模式服務社區中各個組團區域及輻射區域。社區購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務于一體，滿足社區居民多樣化消費需求的商業模式，它是“家的延伸”，是未來社區商業發展的方向。社區底商、社區商業街和社區購物中心是三種不同的社區商業，每種形式由其自身特點，因根據社區的不同情況而進行設置，也可以將各種形式進

行組合。

（三）城市社區商業綜合體發展特點和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物，城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現城市綜合體。根據城市綜合體所在城市區域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區域中心綜合體和社區商業綜合體三種。城市社區商業綜合體是社區商業的一種重要形式，它一般位于一個社區中心位置或幾個社區交接處，由一個建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務功能。從商業業態來看，一般有一個主力店、2-3個次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構成，城市社區商業綜合體一般設有停車場，方便社區居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費特點，改變了我國傳統社區商業“小而散”的形態，解決了沿街底商與社區居民的矛盾，創造了一流的購物環境，為社區居民提供了很大便利，豐富了社

區居民的生活，是未來城市社區商業發展的主流形式。

由于社區商業綜合體是一種屬地型商業，從而決定了社區商業綜合體在服務對象、服務目標等方面有以下特點：

首先是屬地型服務對象。社區商業綜合體是以社區為依托，以社區居民和商務人士為服務對象，其目的是滿足社區居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區服務，以滿足居民日常生活的服務需求，社區商業中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務內容。社區商業綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經營商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數量少的生活必需品，通常以經銷日常生活用品為主，這些商品品種簡單、挑選性不大，價格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業業態上看，社區商業綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業態為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務等多功能于一體。再次是一站式綜合服務。社區商業綜合體一般處于一個社區中心或幾個社區的交接處，為廣大社區居民提供悠閑的購物環境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等基本功能，以滿足社區的多樣化功能需要；其外部環境以提供多樣化的社區活動為宗旨，常常形成社區廣場、社區步行

街和綠化塊；其建筑規模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區商業綜合體的規劃和培育

我國社區商業綜合體開發的時間不長，目前正處在摸索之中，隨著我國城市化的快速發展、城市居民消費觀念的轉變以及房地產開發模式的變化，我國社區商業綜合體發展還有很大的發展空間。但是，城市社區商業綜合體的發展離不開各級政府部門的關注和指導。目前，特別需要在以下幾個方面

加大規劃管理和政策培育。

一是加強社區商業專項規劃工作。根據國外社區商業發展經驗，社區商業綜合體將是未來商業發展的重點，政府部門必須要有先期的合理規劃，這樣才能使社區商業健康繁榮地發展。目前在我國城市建設規劃體系中，主要有城市發展總體規劃和控制性詳細規劃，專項規劃有交通、綠地和管線規劃，而沒有針對商業專項規劃，從而造成我國目前商業網點布置缺乏規劃性，一些地方商業不能滿足社區居民的消費需求，而另外一些地方商業卻盲目開

發，從而導致過度競爭的局面。因此，課題組建議政府應加快制定商業專題

規劃。

二是加快社區商業綜合體規范和標準的制定。政府要對社區商業綜合體的研究給予重視，加強社區商業綜合體的研究，參考國外社區商業發展的先進經驗，結合我國社區商業發展狀況，及時制定社區綜合體建設的規范和標準，指導我國社區商業綜合體的建設。可以借鑒新加坡社區商業的規范和標準，對各種類型的社區商業進行分類，提出各類社區商業綜合體建設的規模和業態配置標準。可以規定社區商業綜合體必備的業態和業種，以便從制度

上完善我國社區商業綜合體建設標準。

三是給予社區商業建設主體政策支持。鼓勵有實力的連鎖企業參與社區商業綜合體的開發建設，凡是到城市社區設立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網點的連鎖企業，政府可以出臺相關政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項資金支持。鼓勵各類組織、企業和個人進行社區商業綜合體的開發建設，對發展與居民生活密切相關社

區商業的開發企業給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優秀社區商業綜合體的示范工作。目前，商務部正在制定我國社區商業的建設標準，指導各地商務主管部門因地制宜，確定工作重點。如老城區要發揮和利用現有商業服務網點的輻射作用，以健全網點設施為主；已預留服務網點的新建社區，以完善網點和提升服務水平為主；尚未開發的社區，要以加強總體規劃為主。可以在有條件的城市先建立一些社區商業綜合體示范區，并對成功社區商業綜合體的成功經驗進行總結研究，通過推廣示范經驗，逐步擴大示范范圍，從而推動我國社區商業綜合體的全面發展。五是著重對開發經營主體的進行培育。社區商業是通過以租賃運營而獲得長期回報為目的的，其價值充分體現在后續的經營收益價值上。從我國目前的情況看來，社區商業的開發主要是房地產商，而社區商業的經營則是一些管理能力非常弱的家庭團隊。因此，建議政府職能部門除了在規劃階段介入之外，還要在社區商業形成和經營的過程中給予一定的指導，同時要培育

一批專門從事社區商業開發和經營的房產開發商。

三、社區商業綜合體的定位與經營

開發商是社區商業綜合體開發建設的主要力量，如前所述，社區商業綜合體開發過程是一個非常復雜的系統工程，不僅僅是開發建設，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續經營，課題組

主要在以下幾個方面對開發商提出建議。

一是合理區位選擇。一個社區商業綜合體的成功與否，最重要的在于項目區位選擇是否合理，如果區位選擇正確，即現在或未來有足夠的消費力支撐，且周邊配套設施完善，那么，項目也就成功了一半。合理的區位主要考慮區域未來規劃，區域交通設施等方面因素。區域未來規劃決定了其該區域未來的發展方向，決定了區域的經濟狀況，從而決定了該區域人口檔次，進一步決定了該區域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區商業

項目的運營狀況。

二是精準項目定位。社區商業綜合體開發之前要進行準確的項目定位，要仔細研究項目當地的總體規劃、區域經濟、人口數量、收入水平、消費層

次、商業分布等，要根據社區居民的消費水平和未來的發展趨勢，結合市場走向和功能定位，來確定社區商業的層次和結構，為項目的規劃設計提供依據。社區商業綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區的人口規模、客戶特征以及周邊的商業進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規模和開發運營模式；社區商業綜合體的功能定位要注意項目的功能結構、業態結構以及品牌結構等應與社區規模、消費層次相適應，對社區居民的收入水平、客戶職業特征以及周邊的商業業態進

行細致的分析和評估，從而確定項目的商業業態和功能布局。

三是主力店招商先行。社區商業綜合體的開發運營商必須對前期規劃設計、商業布局、策劃營銷、廣告推廣、商業運營管理等一系列問題了如指掌，才能保證項目運營取得成功。國內成功項目的經驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。

四是豐富業態組合。成功的社區商業綜合體并不在于項目建筑規模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業態組合。社區商業綜合體都應具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區居民的需要。同時，需要注意的是，社區商業有別于其他商業，是其為社區服務的功能。在商業業態的布局上，要考慮服務性功能業態的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區衛生所，美容美發店，社區活動

中心等，從而為社區居民提供生活上的便利。

五是多樣化經營模式。從國內外社區商業綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點，開發商應根據自身企業的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。完全出售運營模式能使開發商快速回籠資金，但對商業業態是否能符合社區居民的生活需求以及業態組合等方面無法進行控制，導致項目的業種雜亂分布，從而降低了項目的檔次；租售結合模式對于開發商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經營風險的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長期租金；售后返租模式能夠使開發商規避市場初期經營風險，但開發商不能得到項目的增值效益，同時對開發商的經營能力是一個嚴峻的考驗；只租不售模式最大的優點是能使開發商能夠持續有效地項目管理，從而提升項目的商業價值，通過租賃持續性獲利，得到項目的增值收益，但這種模式需要開發商自己進行市場培育，營造商業氛圍，且承擔很到的經營風

險。

六是統一規劃建設、統一經營管理。社區商業綜合體的管理目標是盡可能長期地維持和加強項目的經濟社會效益，維護項目的建筑物和設備，同時與有關各方保持良好的關系，保證項目在社區中有良好的商譽。社區商業綜合體的管理工作主要有物業管理、租戶管理、營銷管理和財務管理等，是一個復雜的系統工程，需要進行統一規劃建設、統一經營管理。國內外運作社區商業綜合體的經驗表明，一個項目必須至少經過3年，商業業態才會逐漸

穩定下來。因為即使開始審慎地選擇進駐的商家，開業后還是會有因不同商家業績好壞而進行調整，產權集中式的統一經營管理可以使項目可以放心地在開業后進行績效評估和商家、業態的調整，從而實現項目的管理目標。

第三篇：漫談城市商業綜合體之一

漫談城市商業綜合體之一

心若水

城市商業綜合體是經濟、城市、社會發展的必然產物，是社會分工細化的需要，是區域和城市競爭力增強的重要表現形式，是房地產業高度化的重要表現形式。

綜觀目前的商業綜合體有五個發展的方向：即

1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業綜合體。

2、以特出以休閑旅游業態為主題的城市休閑旅游的城市商業綜合體。

3、以特出服務總部經濟為重點的商業寫字樓為主體的樓宇經濟城市商業綜合體。

4、以服務知識經濟和創意地產為主的創業地產商業綜合體。

5、以服務特色主導產業為重點的特色商業綜合體。

它是傳統地產的升級版，不僅僅是開發物業那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業功能發展的需要。要了解區域商業不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能。必須對區域商業水平有準確研判，對商業建筑形態功能匹配有清醒的定位。

城市商業綜合體是一種復合型地產，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業態之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產生的城市品牌名片的效應。要從規劃、空間、工程上研究如何實現，更應該從服務、業態、支撐、可持續、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當地地理位置、政治位置、經濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規模等級決定著商業綜合體開發是否必要，以及數量，一般每五十萬城市人口一個商業綜合體是有較強生命力的。

商業綜合體定位上對物業和業態兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產權資產。要實現項目工程周期性的循環、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環，其次要實現銷售的快速循環，還要實現經營的可持續循環提升、實現我們資本的放大變現的循環。

商業綜合體項目建設，必須考慮為我們未來實現商業地產的模塊化、連鎖化、專業化、品牌化、高端化、協調化的運作。商業地產是目前地產的最高形式，要在項目建設與運轉中實現人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業地產產品品牌的形成，呼應服務于城市主導、業主主功能、主業的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎工作。

第四篇：試述城市商業綜合體建筑設計分析

試述城市商業綜合體建筑設計分析

摘要：當下，建筑的結構功能越來越復雜，各大城市中也出現了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現的建筑物，外形高大、設計美觀，代表了城市的發展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業綜合體，滿足著各種各樣的服務需要。商業綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標志。文章就城市商業綜合體的建筑設計提出思路。

關鍵詞：建筑設計；城市；商業綜合體；策略探析

社會經濟的發展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費背景下，不斷帶動商業繁榮，城市商業綜合體也相應發展起來。人們在消費的同時，更需要的是體驗感和安全度，要保證建筑設計合理科學，才能提升建筑的品質，更好地滿足人們當下的需求。商業綜合體是商業的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區域，通過合理設計，有效劃分各區域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業建筑最為顯眼，其形態就是城市形象，只有通過設計，才能保證風格個性，體現現代設計感，實現功能性需求。

1商業綜合體的概念

時代在不斷進步與發展，拉動城市建設，經濟是必不可少的重要組成，通過有效的經濟促進，才能保證社會健康發展。豐富商業建筑功能，實現商業綜合體服務，確保城市建設。根據各城市功能的不同，劃分各區域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設計通過對人們日常行為各個環節入手，這樣才能達到各環節相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業綜合體就是城市綜合的功能區，集結了城市的各種功能，通過合理的布局設計，保證了人們日常生活便利，推動城市發展和社會不斷進步。建筑設計必須要保證功能性，商業綜合體的設計最主要的就是功能性特點，商業綜合體面對的人群主要是居住在城市內部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關系，只有這樣，才能更好地發揮出綜合體的功能。

2現代城市商業綜合體建筑特點

2.1外部特點

城市發展需要嚴格按照規劃進行，有效劃分出城市區間的不同功能，而商業綜合體建筑則是城市規劃不可缺少的重要部分，建筑設計是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規劃，全面做好商業綜合體建筑外部設計，則需要考慮到街道周邊的環境，要與之相協調，才能保證建筑設計的合理性。商業綜合體需要滿足人們的需要，設計時還要考慮到建筑功能的集約、復合特點，通過商務化的功能設計，保證人們的生活圈層方便。商業綜合體建筑往往處于交通發達、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費時的可達性。商業綜合體建筑主要是城市的核心區，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發展創新來說，其優勢是不可替代的。

2.2內部特點

現代城市發展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現代城市商業綜合體建筑則需要充分做好內部的設計，從內部入手保證設計合理科學，在保證方便安全的基礎上，體現應用價值。綜合體建筑的內部空間廣、面積大、活動區域更加復雜，綜合體內部主要是樹型交通體系，通過對各個區域的合理設計布局，配以城市微型景觀與現代技術，充分滿足人們在商業綜合體內部的各類需求，同時通過巧妙的設計，在建筑內部營造良好的消費環境和文化氛圍。

3現代城市商業綜合體建筑內部設計思路

3.1空間規劃設計

現代化城市商業綜合體建筑設計，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗，則要從空間設計上滿足，設計時，要嚴格秉持實用、合理、科學的原則，構建足夠的容納空間，使建筑內部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現建筑的美觀實用。建筑內部的設計就是要對空間進行優化重組，使空間達到商業綜合體的需求，建筑空間要結合人們的消費習慣與活動習慣，分配好內部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設計，才能滿足人們的各種需求，拉動經濟增長。

3.2內部路線設計

綜合體建筑內部交通至關重要，人們進入內部后，感覺進了迷宮，則不利于商業的發展，通過科學的設計以后，則能夠有效避免內部復雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設計要以人為本，不同區域做好方向的引導，特別是需要在醒目位置放置導航板和電子圖，人們進入內部進行消費，就不至于重復走路，讓人們進入空間以后，有一個更加良好的體驗感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內部交通路線設計是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們日常行為習慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區域設計

現代化城市商業綜合體建筑的功能最為關鍵，如果內部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業的健康發展。對各功能區做好設計，有效發揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。綜合體建筑內部功能區設計最需要考慮到的就是協調性，不論側重點是商業、娛樂還是餐飲，都應有針對性地做好設計，形成一站式商業服務，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設計方式商業綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認識到空間的重要性，人們進入到綜合體內部后，如何實現方便需求是關鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設計，在建筑空間設計中，平面設計形式是最為有效的，通過平臺設計能夠更好地讓人們方便走動，如果設計不科學，則會影響到人們的消費欲望建立，環形設計方法、線性設計方法和輻射形設計方法是3種最為主要的平面設計思路。一是環形設計。這種設計主要應用在商業綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業經營活動復雜，保證各區域的有效銜接，則要做好環形設計，這樣就能夠方便人們走動，促進經濟消費。環形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規則庭院，以此為核心空間進行環形走向，設計過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點，保證空間的凝聚力，通過環形的設計走向，聯結各個商業建筑部分，使商業綜合體內部更加暢通，流動性更好。環形平面設計方式適用于各種綜合體，是當前設計采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設計來講，環形布局有著良好的優勢。二是線性平面設計。根據不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業體內部的空間進行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設計和一字形設計2種方式。線性平面設計內部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復雜，但也需要合理設計，根據消費的習慣，做好路線的設計布局，為了讓建筑空間內部道路不單一，還可以設計出轉彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費者在空間內有更加豐富多變的體驗。三是輻射形設計。這種設計也是以一個點為核心，通過一點向四周擴散，這種平面設計采用特定方向進行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點是商業建筑中央最顯眼的公共點位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業核心，通過一個點，四周擴散到不同的區域，輻射出通向不同類型功能區的商業綜合體內部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點就可以到達想去的區域。3.3.2剖面設計方式對于城市商業綜合體建筑空間設計中的剖面設計需要根據不同的區域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優勢，需要看商業綜合體的規模與經營形態。大廳型剖面設計方式主要是把步行廊道和商業建筑內部中庭當成區域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當前的建筑物結構越來越新穎，通過結構設計滿足功能需求，很多的建筑在建設前就已經設計好了功能，那么，作為商業性質的建筑物來講，也是經過嚴格計算得出的結構形態，建筑大廳型剖面設計空間要以場地的不同，合理進行設計改造。通常，沿柱網做好有效劃分是最佳的方式，這種設計充分考慮了建筑物內部具體情況，一般設計成流線型，方便進行商業化的整體布局。展廊型剖面設計在當前的商業形態中采用的較多，運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴謹、實用效果，兩邊商業空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結構形成，商業兩側則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費。為了更加有效利用現有空間，則需要對現場情況全面把握，以結構為基礎做好剖面設計，有的為了強化商業功能，避免人群過于集中，也可以在內部增加過街天橋和錯層型設計，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設計更加新穎別致，為滿足人們快速消費需求，設計中還可采用螺旋上升的建筑設計風格，呈現更加豐富的空間層次感。

4城市商業綜合體建筑外部設計

4.1科學設計建筑布局

商業綜合體是城市發展的一部分，要與城市發展規劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業區的選擇至關重要，相關單位與部門要根據城市的功能性、人群的流動性，發揮出城市綜合體的職能，進行建筑布局規劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業功能能夠快速發揮作用，有效促進地方經濟發展，滿足人們的日常需求。商務類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當中的商務圈建設施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯系周邊品牌企業、中高檔餐飲、商業購物環境，通過建筑設計布局，更好地提供配套性綜合服務，通過圈層設計，從而形成一個完整的商業產業鏈。設計這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環境調研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發揮出城郊地區土地價值，設計不同的商業核心圈，帶動周邊產業發展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業率，不斷引導商業綜合體健康發展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發展奠定良好的基礎。

4.2選址的問題

城市商業綜合體根據功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進行布局，城市的交通好壞決定了商業的價值，優先考慮城市交通現況，人們消費的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經濟集聚區、繁華的居住區等，這樣的地區更加方便商業綜合體的設計布局，通過拉動效應和較好空間輻射力，提升周邊經濟發展效能，地塊位置的優勢大小就是商業建筑選址的要點。城市功能區較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業綜合體選址到人口密集的區域最為理想。城市的人口集中居住區、城市中心區等地方，人群的消費能力強，是最佳的地點。城市中有特色景觀的區域，也能夠帶動商業繁榮，對于商業發展來講，具備一定的潛力，有更好的發展前景，通過與文化、景點的配合營銷，能夠有效帶動商業的發展。

4.3交通流線設計

現代城市商業綜合體建筑設計中的交通空間布局，優化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規劃不僅是內部的環境需要，更要設計好外部環境，如果缺少停車位，也不利于經濟流通。商業綜合體外部交通路線設計要結合城市的整體規劃，根據城市的具體情況設計好綜合體的交通外部環境，更好地為人們提供服務，通過科學的設計，避免在商業活動中出現擁堵的現象，合理設計好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設計

商業綜合體具備商業功能，但在人們日益提高的審美條件下，其美感度也至關重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設計提高建筑品味與文化屬性。景觀設計要和城市整體風格呼應，盡可能保證協調，通過趣味性景觀特征突出商業含意；景觀布置不能影響到周邊的環境，通過景觀設計提高商業綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費與文化的需求。現階段，人們更加注重的是環境空間，在景觀設計中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業環境，保證人與自然的和諧。商業綜合體要綜合考慮人們的生活習慣，在滿足商業需求的同時，還要做好休閑區的布置，讓人們消費之余也能適度休息。

4.5設計風格和功能相協調

城市商業綜合體建筑的特點是人多、物多、車多，考慮到這些特點，應保證與城市的整體協調性。在設計時要了解當地的人文、城市歷史等，設計風格要和城市風格相一致，和建筑周圍環境互補，實現建筑風格流線型，通過綜合體建筑的風格設計，建成當地標志性建筑。商業綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區域的商業特點，根據面積和人口的情況，通過設計不同，滿足群體消費差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業靠攏。設計商業綜合體功能時需要綜合考慮到消費者的體驗感。當前，人們的消費除了購物外，還需要有良好的體驗感，人們在消費的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費者體驗需要。進行設計時，不但需要在外觀上保證風格化，更需要與功能性協調一致，整體規劃時，分析不同商業業態組合，依據實際研究結果更加合理地做好組織落實。如根據平面設計與剖面設計的思路，合理設計好商業布局，以商業綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運用，擺脫形式制約，改造不合理結構，減少走動距離，得到更好地購物消費體驗。通過合理的功能性劃分設計，整合建筑結構，更好地體現建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補依存價值關聯。

5結束語

綜上所述，現代化城市建設越來越人性化，特別是構建商業綜合體建筑時，需要嚴格設計，科學規劃，才能為人們日常生活和休閑娛樂提供便利條件，推進我國城市經濟創新發展。現階段，商業綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業等各個方面的功能，進行設計時，考慮相互之間緊密聯系，集約用好土地資源，做好內部、外部設計，以城市發展整體為思路，結合商業建筑不同時期功能特點，有效強化建筑功能銜接性，以此提升現代化城市商業綜合體價值，更好地促進城市發展。

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第五篇：京滬寧城市商業綜合體考察報告

京滬寧城市商業綜合體考察報告

遵照董事長指示，春節前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧“北京新鴻基商業”、“北京東方新天地”、“北京世紀京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達889”、“上海環球大商”、“上海凱德龍之夢”、“上海梅隆鎮”、“上海恒隆廣場”、“上海中信泰富廣場”、“上海金鷹”、“南京河西萬達廣場”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”、“南京弘陽mall”等19個城市商業綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮伊斯丹”2個大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個綜合改造樓進行了考察。現將情況報告如下：

一、“去大型百貨”商業發展趨勢的警示

考察中，我們感受到：隨著城市現代化的進程，當代商業經濟悄然發生了深刻變化，同時影響著當代商業地產的發展變化。改革開放以來，零售商業經歷了百貨商店（銷售內容變化）、一價商店（定價方式變化)、連鎖商店（組織形式

變化)、自選市場（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業模式也發生四代變化。由第一代的傳統街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗中心。商業經濟呈現了“去大型百貨”的發展趨勢。據有關資料記載：北京市在1萬方以上的商業1025萬方存量基礎上，僅2010年凈增900萬方商業綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業綜合體41處；南京市的竣工營業商業綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業地產的開發建設幾乎不再建筑大型百貨商業店。即使要建也是在建筑商業綜合體時間帶品牌大型百貨商業店。考察的19處商業綜合體僅3處間帶，占15.79%；且人氣與商業綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的“北京新鴻基商業”體驗店卻顧客滿堂。

當代商業經濟呈現的“去大型百貨商業”發展趨勢，不能不成為我們開發建設“南陽天地”方向性的重要警示。

二、建筑構成與功能組合的嚴峻挑戰

“商業綜合體”是城市中商業、辦公、居住、旅店、展

覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間三項以上功能進行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復雜而統一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構成是建設商業綜合體的核心。考察的19處商業綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構成不很復雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達889”“、南京河西萬達廣場”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構成，其他18處都在綜合體內建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。

19處商業綜合體的不同功能建筑物組合構成效果，對“南陽天地”的構筑設計提出了嚴峻挑戰。由于用地還建安臵任務艱巨，將綜合體與住宅分體、分區建筑成為不可能。因而這就勢必要將商業建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設。在遵守有限的用地及規劃設計條件的前提下，如何使住宅建筑與商務建筑的幢數盡可能的少，是應成為“南陽天地”設計的最優選擇，以使整個建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風和日麗，舒展怡人。

三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇

建設商業綜合體，實行開放與封閉的程度取決于當地氣候條件，這是考察所得的基本結論。北京7處商業綜合體除動線端口采取門廳進出外，整體結構實行的是全封閉，在體內形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內必須供暖。上海7處商業綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當地方敞開與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實行的是開放式街區，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業綜合體封閉與開放程度，據觀察大都也與氣候有關，上海靠海，風雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當多些，南京逐步走向內地，海風季雨也適當少些，因而封閉程度適量見少，并且出現了無天棚的開放式。

依據考察體驗，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應在查閱南陽氣象資料的基礎上確定，鑒于南陽氣候風不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實行半封閉與全開放相結合的形式較為適宜，即部分區域適當搭建天棚，部分步行街區露天敞開，實行全開放。這樣，既不影響商業綜合體的營運，也可適當減少建筑成本。

四、總體建筑的地下建筑配比取向

19處商業綜合體，建有地下商鋪的有18處，占94.7%地下建有1層商鋪的8處，占42.1%；建有2層商鋪的9處，占47.4%；而且每個商業綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風格處理一致，解決好了燈光、通風問題，在整個商業綜合體內，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業綜合體的這種建筑取向，不僅大大節省了土地資源，而且同時大大提升了底層商鋪的經濟價值。同時，我們還發現，有不少商業綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業綜合體自身引導聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運營價值增量。

京、滬、寧商業綜合體地下建筑的范例，應該成為“南陽天地”開發建設的一個取向。適量建設地下商鋪，既可充分運用地塊的土地資源，又可提升項目的開發價值，同時還可為南陽城市建設探索地下建筑的路子，何樂而不為？！

五、商業環境的平面與垂直動線的思考

動線是商業綜合體中客流的運動軌跡。在商業環境中，設計好平面與垂直動線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡，讓顧客在體內停留時間更久，盡可能經過更多區域，降低顧

客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態，這是做好商業地產核心環節。商業綜合體的動線分為平面、垂直兩個層面。19處商業綜合體中，平面動線層面，“北京東方新天地”的動線設計為典型線形動線，“南京鵬欣水游城”的動線設計為典型枝線動線，其他17處的動線設計多采取了典型環線動線，體量較大的在環線動線的適當結合部采取了中庭或連廊連接轉換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業綜合體的動線設計，總體感覺：脈絡清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導引客流作跨層運動，需要配臵垂直觀光電梯和電動扶梯。在垂直動線層面上，所考察的商業綜合體，除個別外，動線的設計合理、實用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業綜合體，動線設計的道路、邊界、區域、節點、標志的處臵貼切、得當、清晰，可辨。不僅將不同功能區域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個節點，進而滲透到商業綜合體的每一個角落以至每一個商鋪。

一定意義上講，動線是商業綜合體的生命線，也是激活商業綜合體內沿街商鋪的中樞神經。在“南陽天地”的規劃設計上，動線設計不能不作為優選方案的一項重要元素和條件，如是建設多層次的商業綜合體，特別是垂直動線的設計，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動線予以舍棄。

六、京、滬、寧商業綜合體消費業態的思維借鑒

大凡走進19個商業綜合體中的任何一個，都會被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設臵，是乎不成其為真正意義上的商業綜合體。據不完全統計，考察的商業綜合體中，19家均設臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設臵有“電影院線”，比例89.5%；8家設臵有“電玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家設臵有“體驗館”，比例63.2%；16家設臵有“美發美容護理健身店”，比例84.2%；11家設臵有“兒童游樂天地”，比例57.9%；19家均設臵有“主題商街”，比例100%；11家設臵有“大型超市”，比例57.9%；3家間帶品牌“百貨店”，比例15.8%；6家設臵有“小型百貨店”比例31.6%；11家設臵有“家居店”，比例57.9%；13家設臵有“兒童用品店”，比例68.4%；6家設臵有“書店”，比例31.6%。各類業態的消費之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業綜合體最為亮麗的風景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業綜合體的一幅生動畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗式的消費不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業綜合體的時尚之歌。

“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態構成,應該成為“南陽天地”消費業態的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個生活、商業、娛樂、休閑的嶄新去處。

七、“南陽天地”的定位思考

京、滬、寧19處商業綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”等，是較為典型的高端商業綜合體，以路易斯威登、紀范思等國際頂尖品牌為領頭羊，其建筑質地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮”、“上海金鷹”、“南京德基廣場”等，是較為偏中高檔的商業綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領親睞的品牌居多，其建筑質地優良、裝修華美。這一類對于

南陽的市場來說，因為白領的消費群體尚未形成優勢，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經濟發達的東部地區，這些城市的區域優勢是南陽遠所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統商業，創建新的商業格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業綜合體引為模板是切合實際的。如“北京世紀京源”、“上海凱德龍之夢”、“南京河西萬達廣場”、“南京弘陽mall”一類，無論是經營品牌，或是建筑質地，還是裝修品味，既有超前的意識，又有廣泛的群眾基礎，定會為大眾認識、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時尚、運動的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。

八、“南陽天地”規劃設計的建議

“南陽天地”建成南陽市的首例商業綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態，凸顯“年輕、運動、時尚”主題，根據已下達的用地和規劃設計條件，結合考察體會，設計建議如下：

（一）關于商業建筑面積的層次：將“商業建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關，下

設計，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；

（二）關于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設計商業建筑；

（三）關于綠地環境設計：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當設計綠化景觀外，通過設計屋頂花園加以彌補；

（四）關于社區的辦公、服務設施：不占落地的商業建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；

（五）關于院線設計：設計臵于局部4層處，限制平面，擴用空間；鑒于院線的更新換代頻繁，盡可能引入現行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；

（六）關于餐飲設計：地面一層布局一部分，以決社區及周邊上班族的早餐；作為目的消費，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預留；

（七）關于主力店設計：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強勢超市作為主力店；

（八）關于沿街商鋪與體內街鋪設計，建筑風格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設計主街外，適當考慮內街設計，豐富商業布臵形式。

（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎上內收，形成類似陽臺的平臺。在滿足規劃的條件后，可以自主封閉形成商業用房，也可以作為敞開式的經營場所。

（十）鑒于所給條件，真正開發可售的住宅僅有2.5萬方，從總體層面看，在服從商業地產價值最大化的前提下盡可能的優化，但若比較商業地產價值得不償失，住宅設計可以忽略；

（十一）在條件容許的前提下，整體設計方案追求商業地產價值的最大化，商業味道越濃，商業氛圍越強，商業設計（經驗）越豐富，應為設計方案首選。

九、關于招商工作的建議

商業地產，招商先行，開發建設商業綜合體，招商更是要先行。“南陽天地”開發建設工作，必須實實在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對公司招商工作已經落后的情況下，建議：

（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實踐，具人脈資源，有統籌思維，善于思考，勤于工作的人擔綱招商總監，同時招聘必要的主管人員，切實履行起招商職責；

（二）立即與美格行簽訂合作協議，共商“南陽天地”招商戰略，共訂招商工作計劃，使招商工作有計劃有步驟，的加緊展開；

（三）力爭在優化優選設計方案前，與社區協商一致，征得同意，招引落實一家強勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設計落案；

（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調查，深入進行投資、經營、消費三大客戶研究，以分期分批作好各業態的招商工作；

（五）在市場調查的基礎上，深入進行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會研究決議，即為規劃設計提供依據，又為營銷工作奠定基礎。

考察人：劉衛國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日