第一篇：房地產行業趨勢探討

理念篇

房地產行業發展趨勢

隨著近年來房地產行業的高速發展，房地產開發企業進行著大規模的跨地域擴張，房地產企業的優勝劣汰進程加快，企業之間的分化重組加劇，行業集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業業務間關聯的復雜性急速增加，房地產企業出現了集團化管理的發展趨勢，企業管理者的關注焦點也正在發生著變化，未來房地產企業的競爭和行業稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”的游戲規則；尤其2008的市場環境急劇變化，如何通過企業進行全面管控、協同運營，來降低和控制項目成本，管控企業運營風險，提升競爭力，將成為房地產企業運營管理中的重點和難點。

從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：

?行業資源日益集中，經營規模化正成為趨勢；

?多項目運營、集團化管控成為發展重點；

?粗放經營向精細化經營方式轉化；

?異地擴張與全國性企業品牌顯現；

?民營企業力量崛起和壯大；

?客戶的維權意識明顯提高。

在此背景下，房地產企業的管控手段也在發生深刻的變化：

?規模擴張，集團一體化運作，需要企業提升協同效益；

?以項目、客戶為中心的開發項目和客戶營銷的業務過程一體化；

?從資本經營逐步向管理出效益的商業模式轉化；

?職業經理人的人才隊伍，配合現代化的IT管理手段，提升企業的核心競爭力。

什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

第二篇：關于房地產行業的趨勢分析

關于房地產行業的趨勢分析

2007年至2011年全國住宅及商業用房房價上漲過快，透支了未來的一部分漲幅，對經濟和民生產生了負面影響，國家因此推出一系列調控政策，目的是抑制房價過快上漲勢頭，并有意使房價回歸到合理水平。我們認為，房地產行業依然將是我行非常重要的業務領域和利潤來源，原因有以下三點：

一、限購令是非市場化的行政手段，必將在合適的時候退出，屆時國家將推出房產稅以理性抑制國民對房產的長期需求。但中國城鎮化進程還遠未達到目標，城鎮土地的稀缺性將是未來房價長期持續穩定上漲的根本動力。

二、保障房建設計劃由于在資金籌措和盈利模式方面不甚清晰，使其難以成為房產供應的主流，國家也有意將保障房定位于給低收入階層提供住房。隨著中國中產階層和富裕階層人群的不斷壯大，對商品住房和商業用房的需求會不斷增長，只要中國不推出力度巨大的房產稅計劃（這一可能性很小），對商品房的需求將長期穩定增長。

三、目前國內房地產業在調控下正在回歸理性，調控時代的房地產市場進入了相對買方市場階段，將有一個價值重新發現的過程，即房產的品質和性價比將成為房地產項目銷售難易程度的決定性因素；調控時代的開發商也正在出現分化，萬科、萬達、保利、綠地等一批行業領先企業在品牌、專業能力、資金實力方面的優勢不斷加強，企業整體風險實際上是很小的。由于房地產開發項目有較強的存款派生能力，并能派生大量按揭業務，只要加大貸前條件約束力度和貸后管理、營銷力度，我行仍然可以在與這些優質開發商的合作中獲得豐厚的利潤。

第三篇：中國房地產行業發展歷程與趨勢

中國房地產行業發展歷程與趨勢

摘要：

20世紀90年代開始，我國房地產行業進入了高速增長時期，房地產業與國民經濟的整體發展的關系越來越為密切。然而在其高速發展的同時，市場中出現越來越多的非健康、非穩定、非可持續發展因素。房地產市場中的土地轉讓、融資環境、買賣雙方等都出現了問題，房價更是一直水漲船高。遠遠超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產作為被定性為國民經濟的支柱產業，它的健康有序發展關乎到國家經濟和民族命運，因此我們必須對我國房地產市場給予更廣泛的關注和研究，確保我國房地產市場實現建康、穩定、可持續的發展。本文首先回顧我國房地產業的發展歷程，在針對此過程出現的代表性的問題予以方法論的指導，最后對我國房地產市場進行較為樂觀的展望，提出建設性的意見。

關鍵詞： 房地產

歷程

調控

城市化

趨勢

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產業是指是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。狹義講，房地產市場是指房地產買賣、租賃、抵押、交換、典當等交易的場所。

隨著改革開發30余年的發展,我國經濟快速發展,城市化進程大大加快，而房地產行業從21世紀初開始在短短10多年時間里已成為推動經濟發展的重要引擎、國民經濟的重要支柱。我國房地產業以上世紀80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經歷了一系列變革和進化，并最終在本世紀的第一個十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動中國經濟的有力引擎，房地產業目前業已走進歷史關鍵時期。它雖然極為有力帶動了中國的GDP，使中國的全球經濟排名由第六躍升至第二，財政收入年均增幅近20%，外匯儲備增長近13倍，但過程出現的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產業的前世和今生。回顧我國房地產業的發展，分析中國房地產業的現狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評估整個行業，進而作出科學的指導，為房地產業健康有序平穩地發展指明前進的道路。

二、我國房地產行業發展歷程

我國房地產業的發展，首先得益于國家政策的轉變，1978年之前房地產之于中國仍屬陌生領域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產行業的大門，隨后，城鎮住房制度和城鎮國有土地使用制度規定了我國出讓土地使用權和開辟轉讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產抵押和開發估價、中介、物業管理等交易市場。

（一）房地產制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產市場，普遍實行計劃分配制度，房地產作為計劃經濟時代的產物，成為城市原住民和社會精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點，以點帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹微慎行，穩步兩個小階段：一，1978之后開啟新建住房全價出售制度；二，1979-1991年公房出售試點、提租補貼試點和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點實踐期

作為新生事物，房地產行業的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提月》，提出實行住宅商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計劃時代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴重阻礙經濟發展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實施需要與實踐結合，黨中央國務院決定于全國范圍內選舉試點，并取得成效，打消了社會的疑慮，樹立了經濟發展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務院成立“住房制度改革領導小組”，開始大幅度提租補貼；1988年1月國務院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，并于2月批準《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，從此我國住房制度改革進入了整體方案設計和全面實施階段。

1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位和作用，促進了房地產業的發展。

3、配套系統完善期

1997年8月，國務院辦公廳轉發房改領導小組《關于加強住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規范了住房公積金的管理體制，進一步推動了住房公積金制度的發展，為商業住房制度的實施鋪平了道路。

（二）房地產市場化過渡期

在這一階段，由于前期已經做足大量準備工作，我國房地產進程快速推進，經歷了起步、成熟和調控階段。

1、起步平穩期

這一時期，東亞金融危機嚴重沖擊了中國經濟發展，國家啟動進入WTO的戰略談判。全國不再進行無償福利性分房，多層次城鎮住房供應體系開始建立。大量商品房開始建設、銷售、購買，租賃現象出現，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉讓土地使用權，企業活力大為增加。城市出現大量中小房產中介公司，經過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產市場，加速房產發展。總體上，該階段房地產市場尚處于萌發階段。房地產市場開始真正進入了全面市場化階段。

2、房地產作為新經濟增長點概念的提出

進入21世紀，房地產行業蓬勃發展，黨中央、國務院在一系列指示中明確將房地產作為新時期的經濟增長點和國民經濟指出產業予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進入了突飛猛進發展的階段。

3、房地產市場過熱期

2003年，房地產業被確定為國民經濟支柱產業，由此進入快速發展時期。各大中小城市房價進入飛速發展時期，并漸趨超過普通市民財政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價的上漲。房地產投資迅猛增加，市場出現過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產業調控期

在房地產業推向市場的同時，我國政府相應的調控一直在施行。2002年，政府調控手段主要集中于收緊土地供給和房地產信貸；2005年到2008年，進行結構性調整，提出穩房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構，調節商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴內需、保增長”的時代背景下，政府宏觀政策的調整并不能使銀行消除強烈的放貸沖動，我國房地產房價出現了“越調整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價聚集大量泡沫，激化社會矛盾，勢必影響國家長期經濟發展。2011年1月 “史上最嚴”的“新國八條”出臺，出臺“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調整至基準利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細則出臺。繼續嚴格執行限購、限貸政策，同時要求地方政府公布房價控制目標、擴大個人住房房產稅改革試點范圍。時至今日，各種嚴厲調控已經初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經陸續放開，不少城市還進一步放開了貸款政策，但各地樓市表現依舊趨于平穩。經歷了近十年的高速發展，全國各地樓市、產品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經一去不返，樓市已經進入到了一個相對平穩的階段，逐漸進入新常態。

三、房地產行業發展現狀及問題

我國房地產行業伴隨著經濟發展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關緊要的地位躍升為國家經濟重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業的迅猛發展。

從長期發展趨勢來看，我國房地產業發展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調控政策一直在為其做合理引導。下面將就房地產業出現的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發展問題加以分析。

1、房價飆升、庫存嚴重

中國許多城市的房地產市場都出現井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內告罄。為規避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導致離婚中心不得不暫時關閉現場服務。

中國在經濟快速發展的同時房地產行業迅速崛起，并經歷了發展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導致社會矛盾突出。然而房地產行業的火熱給房地產的發展帶來益處，短期來看，雖然經過數十年調控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩緩慢的增長速度。

由高房價引發一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統計局數據顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達65 億平方米，加上城鎮既存的存量住宅、城鄉結合地區廣泛存在的小產權房，全國房地產市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴峻，根據上海易居房地產研究院數據，截至該年11 月，一、二、三線35 個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對稱

在房地產市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴重影響房地產市場的健康發展。2.1買賣雙方信息不對稱

買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質量、價格等最私密的知情權和壟斷權，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權屬、質量。因此經常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調入隱形陷阱等，使得買賣雙方經常發生房產糾紛案。2.2房地產商虛假廣告宣傳

自從房地產面向市場，隨之產生的廣告宣傳也得到迅猛發展，年平均增長率達到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創新，為房企的發展錦上添花。但是也有眾多房產企業在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯想、模糊概念，甚至出現違法虛假宣傳等現象。這些文案本質上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強烈的購買欲望，使其產生“恐慌性購房”。2.3 房地產金融市場亟待完善

房地產金融市場的健康有序發展影響到整體中國經濟的發展，關乎到國計民生。我國融資環境整體良好，但房地產公司業界卻有普遍的潛規則，他們先用小部分流動資金和商業銀行貸款向政府相關部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產的開放，商品房的建設等后續工作。可以說，房地產商只用很少的自有資金即完成了一整套開發的工作。然而，一旦遇到經濟形勢下降，消費者經濟狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發商立刻會遇到資金周轉不靈，爛尾等問題，最終導致資不抵債和銀行債務難追償。引發社會矛盾，影響經濟發展。

信用風險較高。一，目前我國的房地產市場銀行信貸仍是主流，但房地產企業由于受政策限制，上市比較困難。信托產品也滿足房地產業的融資要求；二，部分開發商以房產抵押，容易出現壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現征信考察失誤現象；四，近兩年房產庫存嚴重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產業火熱發展，大批的行業外資金也紛紛涌入房地產業，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現下增加更多風險。

四、我國房地產行業的趨勢及問題解決

作為我國經濟重要產業，房地產業總體發展良好，雖出現各種問題，但經過調控與體系的不斷完善，我國房地產行業終將得到積極健康的發展。

1、房地產市場投資穩中求進

當前我國房地產金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產企業和個人征信環節審查力度增大；嚴禁理財等違規資金進入房地產；嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強房地產信托業務合規經營；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；

同時，企業應拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉變。

央行業應要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理。其他監管部門也應加強對上市房企再融資的監管，強調企業募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充。

2、房地產業調控繼續實施

從中國的經濟增長潛力分析，一般經濟增長速度應保持在8%一10%之問，而如何使房地產業與經濟增速保持和諧共生，政府仍需進行宏觀上的把控以及微觀上的調整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調控

當然房地產業資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經下發很多規定要求各大商業銀行加強信貸結構調整。房地產企業對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進行大規模房產建設，往往忽略經濟可行性和當前消費力度。對此，我們應當繼續支持上層對于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應逐漸將住房補貼的重點放到消費環節，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2 明確房屋產權種類

我國房地產市場魚龍混雜，出現大量無證開發，虛假住房。政府及監管部門應該對房地產用地情況的信息應做到公開化、透明化。對此進行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產權大致分為商品房、經濟適用房、小產權房、公房、自建住房等六類。應確保保障性住房用地供應,并使其充足。嚴格對房地產土地使用申請進行審批,并在土地開發過程中不斷監測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應加強管理；加強小產權房管理，適度放開房產證身份的確認；加大經濟適用房的建設力度，加強申請人員的考核，防止權勢人員投機取巧；適度允許農村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理條例》為公積金定義的是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付, 實行專戶存儲，歸職工個人所有, 繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應新時代市場環境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現的問題有覆蓋不全面，過于集中權勢部門，如效益好的國有企業，事業單位，黨政部門；公積金強制集中，去向不明；缺乏管理統一，地區割裂。缺乏監管體制，資金風險較大；區域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產業發展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機構，成立國家住房公積金銀行可以解決監管難題、節約運營成本、提高資金運作效率。

擴大公積金覆蓋范圍。當前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進城務工人員逐漸增多，在城市建設方面起著越來越大的作用，國家應該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數統一為職工工資總額, 不得低于當地最低工資標準, 不得高于當地社會平均工資的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進社會分配公平、進一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養老金等長期資金入市。

3、繼續推動城市化進程

總書記指出：城鎮化是現代化的必由之路。中央城鎮化工作會議作出了“加快推進新型城鎮化”的重大戰略部署。庫存嚴重現象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮化。中國人口巨大，城市眾多。據不完全統計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮，2萬個鄉。如此大規模的城鎮，未來的城鎮化必須考慮城鎮體系的問題。但在不少省區市城市體系上“一強多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系。“市民化”意義在于鼓勵更多鄉鎮人員進入城市成為市民。而如何使其獲得身份認同感，關鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應首先在規模小的城市首先推行。大的方面，中央應該向地方逐步放權，讓地方承擔更多地責任（由政府權力部門領導，公安部門擱置），穩步推進。

另一方面，農村建設始終是中國發展核心問題。長期以來，中小城鎮發展滯后，城鎮基礎設施和第三產業增長緩慢，農村勞動力轉移。李克強副總理所言，城鎮化要通過推動農村勞動力向城市轉移，加快發展介乎農村和大城市間的城鎮（包括鎮或二三線城市等），縮小區域差異和城鄉差異，改善農村人口的生活條件。新型城鎮化不僅有人口比例增加和城市面積擴張，還要實現產業結構、人居環境、就業方式、社會保障等一系列方面由“鄉”變“城”的轉變。所以，只有先解決社會保障缺口、農村集體土地流轉、新市民就業、城市產業變化等一系列難題，農民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產業法律法規逐步完善

從1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》到2011年國家住房和建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》，我國從中央到地方關于房地產出臺的各種大小法律法規層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護航，中國房地產業才能得以順利發展。未來我國房地產業的健康有序發展仍然離不開各種法律法規的制度性保障。

五、總結

我國房地產行業發展經過了“黃金十年”，現已漸入發展成熟期，市場整體趨于平穩。對于房地產業的發展歷程進行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現狀，展望未來。相信我國房地產業在政府調控和市場調節下必能健康平穩地一直走下，始終為我國經濟注入強大動力。

參考文獻：

《2015年國務院政府工作報告》

《住房公積金管理條例》2002年3月24日中華人民共和國國務院令第350號 《中國統計年鑒2010》

中國統計出版社 2010年1版 《中國房地產調控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發展正當時--30年，期待理性市場》 期刊：《城市開發：物業管理》年份：2011 作者：張一民

《淺談我國房地產業發展現狀與對策》期刊：《大觀周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蔣錚，韓梅.我國房地產市場現狀淺析[J].中國高新技術企業，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鵬.中國房地產業現狀及其發展趨勢分析【M].南京.江蘇商論:2003:5-7

8中國報告大廳.2009-2010中國房地產業發展預測與投資分析報告.[J/OL].

第四篇：淺議房地產行業的發展現狀及未來趨勢

龍源期刊網 http://.cn

淺議房地產行業的發展現狀及未來趨勢 作者：郭 旻 陳虹坤

來源：《沿海企業與科技》2006年第03期

【摘 要】文章主要對當前我國房地產行業的發展與現狀、市場形勢及未來發展趨勢進行了初步探討與評述，并提出了看法和觀點，具有一定的實際意義。

【關鍵詞】房地產；發展現狀；銷售；市場

【中圖分類號】 F293.30

【文獻標識碼】 A

第五篇：IT培訓行業趨勢

IT培訓行業趨勢

根據行業結構統計，當前我國IT產業從業人員在400萬到500萬人左右，并且有92%的從業人員表示需要提升IT技能，有42%的參與者表示非常想參加IT培訓。盡管IT培訓行業成長空間巨大，但競爭也相當激烈，由于當前IT教育界的同質化現象十分普遍，服務、產品、招生等方面的創新性舉措，將成為企業獲得市場的最有力武器。

這主要是因為，IT職業教育機構如今已經不再能只單純地站在培訓一個角度來審視市場，而必須隨著客戶需求的不斷深化，將后續服務和引導性教育納入自己的體系中，為學員和IT企業更好地搭建橋梁，推動行業人才結構優化。圍繞這個思路，許多IT教育培訓結構已經開始了不同方位的嘗試，如：東方標準轉型為IT人才服務公司，走出了單純的教育培訓領域，力圖在提供人力資源服務上有更深的進展；新華電腦教育與國內近5000家著名IT企業簽約，作為其人才需求輸送渠道，同時聘請國內外專家團做精專課程設計。

縱觀中國IT職業教育的發展歷程，我們不難發現，當前的IT職業教育尚處在一個由發展起步階段向爆發性成長期轉型的過渡階段。一方面，消費者由最初的盲目消費，日益趨向理性選擇，變得越來越關注教育機構的可信度、教學質量和就業保障等多方面因素。另一方面，整個市場競爭也愈發激烈，各類花樣百出的招生廣告、魚龍混雜的IT培訓機構充斥著市場。在行業自由競爭愈演愈烈，IT培訓行業市場的“馬太效應”將日益明顯，強者愈強，弱者愈弱，而有專家預測，這一趨勢在未來的3年內將更加清晰。

華育國際：訂單+實訓

華育國際成立于2000年，主要進行IT職業教育培訓、認證、技術研發、企業信息化建設，是印度IT職業培訓項目在國內最早的實施單位之一，創立了國內“T”型人才培訓模式，是“國家高端IT緊缺人才培養工程”唯一指定的實訓基地。

針對大學畢業生學歷高、動手能力比較差，缺乏實際工作經驗的現狀，華育國際特別開設了Eduask-SECSE課程，在教學中增加大量的實踐環節，花巨資建設軟件工廠和網絡實驗室，給學員提供實際操作的環境，并讓他們參與到企業項目之中。這種培訓模式最大的特點是其內容完全根據企業需求來設計，課程設置實踐性強，強調學員的動手操作能力，并“以需訂產”，將招生和人才輸送完全市場化。

其中，“訂單”包括兩種方式。一種是點對點，即華育國際和各個IT企業簽訂定向委培協議，企業向華育國際下用人訂單，華育國際根據企業需求，提供定制化方案，對學生進行定制培養，學生一畢業就直接送到企業里特定的工作崗位上，完全實現學習、就業一條龍的“會員制”個性化服務。另一種方式是點對面，華育國際根據一類企業的需求來設計培訓內容，安排課程設置，把教學和就業緊密的銜接起來，社會中這一類企業熱需什么樣的人才，華育國際就培養什么樣的人才，確保學生就業面寬廣。

“實訓”則是按照“雙元制”教學，不僅教給學生計算機理論知識，更重要的是讓學生在實踐環節中掌握IT技能。在培訓方式上，以項目實戰帶動教學，上課打破傳統課堂模式，以案例貫穿教學，帶領學生一起參與企業項目，在實踐中解決問題。相對于學歷教育的校園式模式，實訓則是工廠式的、學徒式的，老師帶領學生直接參加IT名企的實際研發項目，能

全面掌握規范的開發流程和豐富的項目開發經驗，獲得實際的工作經驗。

這種人才培養模式不僅能夠滿足大量中小型企業對IT人才的個性化、多樣化需求，也深受大量需要就業、轉行的中等和低學歷人群的喜愛。2007年，隨著資本的進入，華育國際擎起了拓展全國市場的大旗。先后在遼寧、黑龍江、內蒙等多個省份、自治區建立直營分校和就業中心。獨立營運并開發的項目橫跨IT教育的等多個方面。但過快的擴張也同時埋下了隱患，人才儲備不足和管理失控導致的教學質量下降，最終釀成了多個分校的倒閉。如何在快速發展中，兼顧規模化和個性化、確保教學品質，成為華育國際最為緊迫的問題。

安博教育：打通產業鏈

當前教育領域最大的整合者安博教育集團成立于1999年，在中小學網絡教育市場攫取第一桶金后，其業務觸角迅速延伸至大學生就業培訓市場，并在此基礎上，又進一步將業務鏈拓展至中小學教育與就業培訓的中間環節—高等教育領域，打造了一條涵蓋中小學－高等教育－就業培訓的IT教育產業鏈。

職業教育就是就業教育，不能很好地實現就業的職業教育就失去了其根本意義。安博通過搭建橋梁，解決大學生和企業之間需求的錯位，開辟了一片全新的領域，即IT實訓。所謂實訓，是協助畢業生在就業之前，參與到企業的項目開發過程中，從而為高校和企業搭建了橋梁，加快從學生到合格員工之間的角色轉變。2006年4月，安博教育聯合教育部推出“IT實訓推廣工程”，覆蓋了全國上百所高校，以就業為導向完善IT人才教育體系。

安博的高校合作對象主要有四類：一是新建學院，即雙方共同成立新的二級學院，安博引入企業、技術、設備、教學等多方面資源，校方負責申辦資質及生源，雙方共同承擔教學的實施與管理；二是共建學院，即雙方結合實際情況，發揮各自優勢，合作部分專業，以學院形式獨立運作，共同承擔教學的實施與管理；三是學院外包，即根據校方實際情況，學院委托安博負責全面運營，校方負責監督管理；四是共建實訓基地，即與生源規模大的院校合作建立實訓基地。

IT實訓中，參與實訓的人員絕大多數為即將畢業的在校學生。學習者進入實訓基地后，其角色由學生轉變為員工，接受“公司”分配的職務，佩戴員工胸卡，每天打卡上班，并在主管的指導下完成各種業務項目。而且，產業園的每個項目都是真實的，由安博負責對外承接項目，與用人實行定制培養(IBT)，選定和企業業務相關的課程和任務，并配合企業的實際操作練習。

目前，安博教育已與4000多家軟件公司達成協議，采用IBT(企業定制)模式為其培養人才，準學員一旦培訓合格就可以進入公司工作。至今，安博教育在杭州、蘇州、上海(昆山)、大連建立基地，結合當地人才戰略，在軟件企業集中區域，為學生提供就業服務。以大連為例，安博與大連高新區合作，未來8年每年向大連高新區輸送1萬名IT人才。

目前，安博教育與全國近40所高校簽署了院校合作協議。同時，隨著國內多個城市提出轉型，打造服務外包產業的思路，比如大連計劃成為國內最大的軟件服務外包城市，南京正著力打造服務外包產業，蘇州昆山正從制造中心轉向金融服務外包城市等，對人才儲備提出了新要求，安博的IT實訓與地方政府轉型的訴求不謀而合。通過與地方政府合作，共同

建立IT實訓基地，為城市轉型提供了智力支持。

然而，作為中國教育產業的巨型航母，如何整合資源，發揮產業鏈的協同效應，形成核心競爭力，成為安博持續發展的關鍵。另外，師資力量也將是制約安博高速成長的主要因素。隨著IT 實訓和院校合作的持續推進，安博將對高素質的師資團隊產生巨大的需求，能否滿足這一需求，直接關乎業務復制的進度。

北大青鳥：特許經營模式

北大青鳥IT教育成立于1999年，是我國最大的IT職業加盟式教育機構。依托杭州大學雄厚的教育資源，北大青鳥通過院校合作和特許加盟兩大經營模式打開了市場。

2000年，北大青鳥IT教育創造性地將特許經營模式引入到IT職業教育領域，在全國建立“北大青鳥APTECH計算機授權培訓中心”。所有中心實行統一經營管理。發展速度之快、經營規模之大、學員人數之多，在全國眾多IT職業培訓機構中一枝獨秀。

北大青鳥首次提出“軟件藍領”的概念。強調不一定必須是計算機專業畢業的人才能成為IT精英；不一定必有具備一定計算機基礎的人才能成為IT工作人員；不一定高學歷的人才能成為IT精英，第一次將高中畢業生、大專生作為IT培訓的主力。

北大青鳥任何一種IT教育產品的研發起點，都始于圍繞用人企業實際的深入調研，調研內容來自于不同類型企業的領導人、部門經理、員工代表等不同層次，更有對大量招聘信息的全面分析，堅持按企業需求培養專業人才，“把需要工作的人變成工作需要的人”。

北大青鳥IT教育將職業課程體系與校方現有的教學優勢相結合，開發出針對于職業院校的計算機教育產品，并通過課程置換的方式，向合作院校輸出先進的教學理念和教育產品，并將職業課程體系與校方現有的教學優勢結合。如今其成功開發出的課程包括，ACCP(軟件工程師培訓)、BENET(網絡工程師培訓)、BTEST(軟件測試工程師培訓)、學士后(針對大學生的JAVA、.NET和Android的軟件工程師培訓)以及針對院校合作的課程置換產品：ACCP啟蒙星、JB北極星等六款IT職業教育產品。其課程研發團隊由來自學術界、IBM公司、微軟公司等IT領域的權威學者和技術專家擔任技術顧問，結合IT領域技術發展趨勢和企業人才實際需求，開發出的產品具有很強的前瞻性、先進性和實用性。

作為首個把特許經營模式引入教育培訓領域的機構，北大青鳥IT教育在業界率先推行標準化，撰寫出教育培訓行業第一套標準化手冊。每年更新修訂，公開出版發行。2008年最新出版的《北大青鳥IT教育標準化手冊》，內容涉及107個工作崗位，共有2714個業務事件，394個工作流程，1400余項質量標準，總計五百余萬字。

目前北大青鳥IT教育全體系員工10000余名、授權培訓中心240余家、合作院校500余所，覆蓋全國90余座城市，幫助40余萬人逐步提升就業技能。

特許經營模式盡管有諸多優勢，但其中也存在一系列復雜的利益關系。除涉及合同關系外，加盟企業與特許經營方之間還有知識產權管理和保護上的種種潛在問題。這些問題在IT培訓業中尤為明顯。專業人才的缺乏是困擾特許經營模式的另一個大問題。對人才的復

合性要求往往使得特許經營企業很難找到數量與其擴張速度相應的合適員工，重點需要的中高級技能應用型人才嚴重短缺。如何尋求和培養技能與品德都良好的新員工，是擺在北大青鳥面前的一大難題。

達內科技：遠程教育規模化

達內IT培訓集團2001年成立于加拿大多倫多，由美國國際數據集團IDG投資，直接引進北美IT技術，以具備國際化大公司工作經驗的技術專家和資深工程師作為師資來源，結合中國IT企業的現狀，定制化培養高端IT人才。

教師資源屬于“稀缺資源”，早已成為各個培訓機構爭奪的重點，而且付給老師的薪酬是IT 培訓機構最主要的成本。目前達內的教師隊伍由來自Sun、惠普、IBM、摩托羅拉、亞信等公司的大約50 名工程師組成，平均擁有6 年以上軟件開發經驗。既保證了各加盟點的師資質量，又促進了招生，可以有效降低成本。

達內從2006年起開始推廣“遠程教育”。通過網絡將達內的課堂引進各個地方，將已有的教師資源通過遠程在線的方式共享。通過網絡平臺，達內邁出了規模經營的步伐。目前達內在上海、廣州這些重點城市，利用網絡平臺建立了自己的直營培訓中心，此外他們還在各個高校推廣這種遠程教育模式。高校提供課堂和學生，達內提供內容，這種合作方式被稱作“課程置換”。2006年以后，通過這種模式培養出來的學生差不多有三四萬的規模。

創新的教育模式，為達內IT培訓集團贏得了美國國際數據集團IDGVC與集富亞洲JAFCO ASIA風險投資的青睞，并于2008年10月成功完成了第二輪融資。隨后，達內斥資1億元，推出大學生IT就業援助方案“暖冬工程”，計劃未來3年內，通過IT實訓，幫助10000名大學生實現就職，接受援助的大學生將享受“零首付，低押金或免押金，就業后分期付款”的優惠學習條件。將IT培訓與就業掛鉤，真正實現學有所用。

達內還與國內近千家知名IT企業簽署了戰略人才培養戰略協議、同時也與SUN 微軟 亞信 SINA SOHU 中國電信等知名廠商、運營商、技術服務商建立了密切的合作關系，還與百余所高校實行院校合作。定期為學員開設學員就業指導方面的講座、參觀軟件企業、企業學員見面會等等，通過實訓體系對學員進行“虛擬企業管理”，除此之外，達內每年一月份召開企業用人訂單的洽談會。通過洽談會，一方面更準確了解企業的用人需求，另一方面達內會針對性的培訓學生，比有針對性的培訓，讓學生有好的就業出路，讓企業找到可用之人。從2002年至今，9年的時間，達內科技在全國開辦了30家培訓中心，同時在讀的學生5000—7000人，一年培訓的學生達到2萬人的規模。

但是達內青睞的遠程教育模式同樣存在一定的弊端，達內遠程教育是相對封閉式的，有一定的上限人數，不能同時滿足眾多學員的觀看；另一方面，達內的遠程教育過分依賴老師和學校，學生不能單獨隨心所欲的觀看，也缺少在線答疑，很難滿足學生個性化學習的需要。