第一篇：2014房地產(chǎn)趨勢：房地產(chǎn)發(fā)展超不過10年

去年以來，全國土地市場價(jià)格持續(xù)上漲，各種地王層出不窮。有市場人士言，一方面上半年全國樓市銷售量價(jià)齊升，房企大量出貨的同時(shí)必須補(bǔ)倉，面粉雖貴，但總比無米下鍋好。亦有人言，土地是地方政府的主要財(cái)政收入來源，雖然主要城市的土地供應(yīng)力度明顯加大，但房企的經(jīng)營戰(zhàn)略重心由三四線重新轉(zhuǎn)向一二線城市，加劇了土地市場的競爭。1月26日，“新經(jīng)濟(jì)、新地產(chǎn)、新夢想”2014年競合地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研討會(huì)正逢其時(shí)，在中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)均面臨進(jìn)一步深化改革的這一時(shí)期，業(yè)界精英悉數(shù)到場，就新政之下中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問題，進(jìn)行了熱烈而精彩的觀點(diǎn)碰撞。

這些年來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，生態(tài)環(huán)境建設(shè)也有巨大進(jìn)步，但一個(gè)不容否定的事實(shí)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著越來越突出的資源環(huán)境制約。這些問題的產(chǎn)生，一方面是因?yàn)槲覈丝诒姸唷①Y源短缺、環(huán)境容量有限、生態(tài)脆弱。另一方面是我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式?jīng)]有根本轉(zhuǎn)變，生態(tài)文明的理念沒有牢固樹立，生態(tài)不文明的做法還很普遍。從源頭上、從根本上跨過資源環(huán)境這道坎，要求必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)。尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源環(huán)境矛盾日益突出的情況下，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)更具有現(xiàn)實(shí)緊迫性，不僅可以促進(jìn)節(jié)能減排，而且能夠充分利用資源、擴(kuò)大市場需求、提供新的就業(yè)，是保護(hù)環(huán)境與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要結(jié)合點(diǎn)。我們一定要從自身實(shí)際出發(fā)，增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)和緊迫感，堅(jiān)持節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的基本國策，堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、保護(hù)優(yōu)先、自然恢復(fù)為主的方針，落實(shí)節(jié)能減排的目標(biāo)和任務(wù)，推動(dòng)能源生產(chǎn)和利用方式變革。

河南財(cái)經(jīng)學(xué)院統(tǒng)計(jì)科學(xué)研究所所長 陳相成調(diào)整結(jié)構(gòu)、促進(jìn)節(jié)能是當(dāng)務(wù)之急

對于房地產(chǎn)未來的發(fā)展，霍得立表示，從供求關(guān)系上來看，房地產(chǎn)發(fā)展不會(huì)超過十年，從供應(yīng)上來講，18億農(nóng)耕紅線不能碰；從需求上來講，河南的城鎮(zhèn)化不到70%，需求在萎縮。霍得立認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“賣白菜”進(jìn)入了精雕細(xì)琢的時(shí)代，而未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向則是定制模式和功能式房地產(chǎn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，未來發(fā)展機(jī)會(huì)將從趨勢性機(jī)會(huì)向結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變，老齡化趨勢下的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)開發(fā)就是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的重要方面。但是由于定位不明，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該在規(guī)劃、配套等方面圍繞老年人的生活設(shè)計(jì)。現(xiàn)在市場上大多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個(gè)概念，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該在土地的取得、周邊環(huán)境、小區(qū)建設(shè)、配套等方面都圍繞養(yǎng)老這個(gè)核心。

鄭州未來房產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理 霍得立

從供求來看房地產(chǎn)發(fā)展不會(huì)超過10年

競合董事長 王東

對萬科來說，有兩個(gè)方向，一是資本化持有型物業(yè)，獲得租金和管理收益等穩(wěn)定的現(xiàn)金流；二是搭建金融平臺(tái)，理順從開發(fā)到運(yùn)營的資金鏈條，并將社區(qū)業(yè)務(wù)向金融服務(wù)延伸。這似乎意味著，作為一家全球銷售額第一的超大型房地產(chǎn)企業(yè)，再將全部雞蛋放在“建住宅”這一個(gè)籃子里，已經(jīng)不再被視作是明智之舉了。

房地產(chǎn)融資總的趨勢是往直接融資發(fā)展，除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資外，目前還出現(xiàn)了信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步試水互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，做網(wǎng)上金融。

中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新是必然趨勢，因?yàn)椋康禺a(chǎn)投資的規(guī)模現(xiàn)在已經(jīng)足夠大，一年的投資額超過7萬億，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅開發(fā)利潤趨降，中小企業(yè)貸款融資非常困難，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模越來越大，而商業(yè)地產(chǎn)對資金需求量特別大，這些都促進(jìn)了地產(chǎn)金融化的加速。

學(xué)習(xí)萬科從開發(fā)代理延伸至金融服務(wù)

不知不覺中，人們消費(fèi)觀念從“物美價(jià)廉 節(jié)衣縮食”發(fā)展到個(gè)性消費(fèi)“快樂消費(fèi) 健康消費(fèi)”甚至“享受消費(fèi) 感受消費(fèi) 體驗(yàn)消費(fèi)”階段。

工業(yè)時(shí)代隨著互聯(lián)網(wǎng)在商業(yè)領(lǐng)域的持續(xù)擴(kuò)散，一個(gè)又一個(gè)環(huán)節(jié)被“互聯(lián)網(wǎng)化”，即該環(huán)節(jié)涉及的各個(gè)合作方可以通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)共享重要的商業(yè)數(shù)據(jù)，從而大大提高商業(yè)協(xié)同和決策的效率，以消費(fèi)者為中心的C2B模式擁有了越來越堅(jiān)實(shí)的支撐。這股浪潮是否能改變用戶和企業(yè)之間的力量態(tài)勢，目前沒有人知道，或許需要5年、10年，甚至更久。但毋庸置疑，能夠把握這些新契機(jī)和新趨勢的企業(yè)必將在競爭中脫穎而出，必將促使全球經(jīng)濟(jì)上一個(gè)大臺(tái)階。

河南省工信廳政策法規(guī)處處長 陳維忠

互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入私人訂制時(shí)代

當(dāng)下房地產(chǎn)基金是好趨勢

聚金資本創(chuàng)始合伙人 陳聚金

如果一個(gè)房地產(chǎn)基金能整合金融機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)資源，這種房地產(chǎn)基金也就符合政府的需求，能解決就業(yè)、稅收等問題，也不失為一種好的趨勢。

另外房地產(chǎn)基金愿意投入的是“舊樓改造”，“舊樓改造”從城市發(fā)展、社會(huì)角度來看就是樓宇經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)解決了政府的土地財(cái)政，通過核心區(qū)域樓宇的改造能把更好的企業(yè)聚在一起，稅收提高了，改變了城市面貌。但開發(fā)商可能覺得“舊樓改造”賺錢太少、太辛苦不愿投入，但陳聚金相信一些房地產(chǎn)基金會(huì)愿意投入。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

第二篇：淺談房地產(chǎn)發(fā)展

淺談房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著，已經(jīng)過去的十多年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的十多年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計(jì)劃和分配時(shí)代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲(chǔ)備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房價(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄，讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國家在缺少消費(fèi)時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。

中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。

目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房價(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價(jià)泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)

房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患。首先，高房價(jià)帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長。從整體上看，決定房地產(chǎn)運(yùn)行曲線的幾個(gè)重要因素，供求關(guān)系、兩會(huì)土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，以后的房地產(chǎn)市場仍然會(huì)維持上升趨勢。

在過去，一批二線城市收緊了調(diào)控政策，加上此前的一線城市，總共有十多個(gè)城市出臺(tái)了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，但這種調(diào)整相當(dāng)溫和，不會(huì)對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現(xiàn)。

我國正在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但穩(wěn)增長的基調(diào)未變，也就是說，穩(wěn)增長要為深化改革提供基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)是影響經(jīng)濟(jì)增長的重要行業(yè)，如果房地產(chǎn)短時(shí)發(fā)生重大的下滑，必須會(huì)對經(jīng)濟(jì)全局產(chǎn)生牽引性的擴(kuò)散效應(yīng)，這在現(xiàn)階段改革還沒有邁出實(shí)質(zhì)步子的時(shí)候，是不允許的所以中央高層從未公開表態(tài)要抑制房價(jià)，對房地產(chǎn)的調(diào)子一直是保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)的穩(wěn)定，包括房價(jià)、成交量和政策的穩(wěn)定。雖然過去部分城市的房價(jià)漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調(diào)控政策，而沒有再由中央層面施加壓力。現(xiàn)有跡象表明，保持房地產(chǎn)成交量、價(jià)格和政策三方面的穩(wěn)定。

當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，房地產(chǎn)市場一般都很好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長最主要的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)越低迷政府越不敢打壓房地產(chǎn)。

針對上海和北京所推出的共有產(chǎn)權(quán)房和自住型商品房等最新的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，可能也存在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的若干難點(diǎn)和問題。比如業(yè)主在購買共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)會(huì)少獲取一定比例產(chǎn)權(quán)，但是數(shù)年后進(jìn)行二手房交易時(shí)卻按照全部產(chǎn)權(quán)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，這會(huì)帶來房價(jià)在統(tǒng)計(jì)學(xué)上的偏差，這是相關(guān)政策制定者在制定共有產(chǎn)權(quán)房政策時(shí)沒有考慮到的問題。

許多人都在大罵房價(jià)，大罵開發(fā)商，恰恰說明還有人在關(guān)注著購房的市場。是政府在推動(dòng)漲價(jià)，還是開發(fā)商在推動(dòng)漲價(jià)呢或許政府保障低層，幫助中低層，放開高端，各取所需，將成為長效。擺正政府與市場的位置，市場決定資源配置和市場決定價(jià)格將是改革的趨勢。

根據(jù)2013年的數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢，在現(xiàn)政策條件不變的情況下，銷售，價(jià)格，投資三個(gè)增幅都會(huì)下降，但仍是上升。去年土地供給增加會(huì)短期改變市場供求關(guān)系，部分地區(qū)庫存有待消化。但并未改變預(yù)售遠(yuǎn)大于竣工的比例關(guān)系。銀行的個(gè)貸會(huì)影響居民的可支付能力，但不等于釋放了需求。預(yù)期也不會(huì)逆轉(zhuǎn)。

中國的經(jīng)濟(jì)不可能在短期內(nèi)改變投資占主導(dǎo)地位的拉動(dòng)，也不會(huì)在短期內(nèi)忽略房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的影響。不可否認(rèn)有城市間的差別。但不改變整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房價(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進(jìn)入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋拢痪€城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

在2014年城市格局分化現(xiàn)象繼續(xù)存在著，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，已面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與增速消費(fèi)貸款的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來幾年里我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩。

市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來幾年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來幾年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；

第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價(jià)的運(yùn)行趨勢只會(huì)上升，而不可能下降。現(xiàn)如今普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來幾年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2014年中國房產(chǎn)稅速度會(huì)加快，針對中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，2014年中國樓市調(diào)控或出現(xiàn)地域特色，與此同時(shí)，中國土地市場或出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調(diào)控市場的兩大方向。

2014年上半年延續(xù)了2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。目前來說，買房就升值的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

2014年全國商品房成交均價(jià)繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二線城市房價(jià)漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應(yīng)量持續(xù)增大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價(jià)上漲的因素偏少。

長期來看，“謹(jǐn)慎樂觀”成為基本共識(shí)。中央經(jīng)濟(jì)工作政策基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，在2014里，房地產(chǎn)業(yè)有了穩(wěn)定的政策預(yù)期。一是2013年商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用市場化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房企對政策的預(yù)期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，在2014年里土地供應(yīng)有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

后記，住房問題是民生問題，也是即將步入社會(huì)的大學(xué)生們所要面臨的一座大山，所以我選擇了做對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這個(gè)課題。這里面的大部分論點(diǎn)和觀點(diǎn)都是我上網(wǎng)到論壇上找的然后進(jìn)行了歸納整理，雖然我只做了整理與加工但我自己感覺這個(gè)課題對我影響挺深刻的。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)趨勢探討

理念篇

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行著大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快，企業(yè)之間的分化重組加劇，行業(yè)集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了集團(tuán)化管理的發(fā)展趨勢，企業(yè)管理者的關(guān)注焦點(diǎn)也正在發(fā)生著變化，未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實(shí)力取勝”的游戲規(guī)則；尤其2008的市場環(huán)境急劇變化，如何通過企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營，來降低和控制項(xiàng)目成本，管控企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升競爭力，將成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢性特征：

?行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營規(guī)模化正成為趨勢；

?多項(xiàng)目運(yùn)營、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn)；

?粗放經(jīng)營向精細(xì)化經(jīng)營方式轉(zhuǎn)化；

?異地?cái)U(kuò)張與全國性企業(yè)品牌顯現(xiàn)；

?民營企業(yè)力量崛起和壯大；

?客戶的維權(quán)意識(shí)明顯提高。

在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也在發(fā)生深刻的變化：

?規(guī)模擴(kuò)張，集團(tuán)一體化運(yùn)作，需要企業(yè)提升協(xié)同效益；

?以項(xiàng)目、客戶為中心的開發(fā)項(xiàng)目和客戶營銷的業(yè)務(wù)過程一體化；

?從資本經(jīng)營逐步向管理出效益的商業(yè)模式轉(zhuǎn)化；

?職業(yè)經(jīng)理人的人才隊(duì)伍，配合現(xiàn)代化的IT管理手段，提升企業(yè)的核心競爭力。

什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。我們認(rèn)為無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

第四篇：珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

經(jīng)濟(jì)向好 產(chǎn)品升級(jí) 樓市潛力大——珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

究竟是什么原因支撐珠海房地產(chǎn)市場保持良性發(fā)展態(tài)勢？２００７年珠海房地產(chǎn)業(yè)究竟有何變化？市場上又將會(huì)出現(xiàn)哪些熱點(diǎn)呢？此文通過對珠海的宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)位特點(diǎn)、行業(yè)現(xiàn)狀等要素進(jìn)行深入分析，比照深圳、香港、澳門等地房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，力求洞悉珠海地產(chǎn)市場未來變化趨勢，以此供讀者參考。

隨著海、陸、空立體化交通網(wǎng)絡(luò)的完善，隨著本地經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，隨著ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，珠海區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，整個(gè)城市正在發(fā)生日新月異的變化。近年來，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)總量、人均消費(fèi)支出、旅游經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)指標(biāo)一次次地攀上歷史高位，而房地產(chǎn)市場也隨著整體環(huán)境的變化，漸入佳境。房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求，銷量與價(jià)格，一直保持著穩(wěn)中有升的良性發(fā)展態(tài)勢。

資源區(qū)位：自然資源得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢嶄露尖角

１自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適

珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當(dāng)優(yōu)美，是中國第一個(gè)以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。

珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于１９９９年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。

２ 交通網(wǎng)絡(luò)完善，基建利好不斷

廣東第一條城際快速軌道交通線——廣珠城際快速軌道線已在珠海動(dòng)工，預(yù)計(jì)到２０２０年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角９個(gè)地級(jí)以上的城市；

廣珠西線高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”；

粵西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通車。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡(luò)，為推進(jìn)“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；

與此同時(shí)，“港珠澳大橋”已定下落腳點(diǎn)，前期可行性研究進(jìn)展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實(shí)，將把珠海納入香港３０分鐘車程范圍內(nèi)；

……

隨著這些交通基礎(chǔ)設(shè)施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿(mào)往來逐漸加強(qiáng)，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質(zhì)的變化，經(jīng)濟(jì)總量、城市職能都將有質(zhì)的飛躍。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟

１ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，消費(fèi)平穩(wěn)增長

近五年來，珠海國民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢，２００２－２００６年ＧＤＰ總量環(huán)比增長率均保持在１５％以上，尤其是２００６年較２００５年增長速度高達(dá)１８％，２００６年珠海經(jīng)濟(jì)在增長幅度和增長速度上都相對較大。

附圖近五年珠海ＧＤＰ與環(huán)比增長率變化比較（單位：億元、％）

珠海城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，社會(huì)消費(fèi)能力強(qiáng)，隨著近年來經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化

進(jìn)程加快，２００６年工業(yè)總產(chǎn)值突破２０００億元大關(guān)，只用了三年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了從１０００億元到２０００億元的跨越。２００６年珠海人均可支配收入達(dá)１７６７０元，較２００５年增長６．４％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出１４４３０元，同比增長９．１％。人均可支配收入和消費(fèi)支出平穩(wěn)增長，但增速放緩。

２ 城市定位清晰，居住價(jià)值提升

國務(wù)院審定的《珠海市城市總體規(guī)劃（２００１?觸２０２０）》中，將珠海定位為“國家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江西岸中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地”，與廣州、深圳并列為“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一輪重大交通基礎(chǔ)建設(shè)的時(shí)機(jī)，把握國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的機(jī)遇，提出“走新型工業(yè)化道路”的“工業(yè)強(qiáng)市”策略和“工業(yè)西進(jìn)城市西拓”和“東西雙城”發(fā)展布局；提出建設(shè)最富魅力、最宜人居、最適創(chuàng)業(yè)的城市發(fā)展理念。

隨著珠海城市定位的清晰和眾多對珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，在新的方針指導(dǎo)下，政府的發(fā)展戰(zhàn)略將得到實(shí)質(zhì)上的落實(shí)，珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展有望進(jìn)入新一輪發(fā)展空間。地產(chǎn)市場：行業(yè)信心指數(shù)較強(qiáng)，地價(jià)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升

１ 投資增幅穩(wěn)定，業(yè)界信心較強(qiáng)

去年１－１１月珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，占固定資產(chǎn)投資比例為２３．７％，近幾年該比值基本保持在２３％的平均水平，投資增幅穩(wěn)定，顯示了業(yè)界對珠海房地產(chǎn)市場的信心。

２００６年“國六條”頒布后，珠海房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了短暫的觀望期，第三季度出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但情況很快有所好轉(zhuǎn)。

１０月，南屏一宗地塊的拍賣吸引了包括新加坡凱德置地、香港和記黃埔、中海地產(chǎn)、中信華南、雅居樂、萬科等９家中外富有實(shí)力的發(fā)展商參與競拍。結(jié)果，該地以高達(dá)每平方米３５１０元的樓面地價(jià)成交。

１１月，擁有全球最大房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)的德意志銀行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城項(xiàng)目５０％的股權(quán)，這是海外基金首次在珠海地產(chǎn)項(xiàng)目控股。

珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產(chǎn)，表明珠海已經(jīng)有了較為健康成熟的房地產(chǎn)市場，也說明珠海房地產(chǎn)未來發(fā)展的潛力很大。

２ 市場消化較快，價(jià)格持續(xù)上漲

據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００６年市區(qū)總體可供應(yīng)面積約為２１０萬平方米，市場供應(yīng)旺盛。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應(yīng)量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢，基本沒有新盤供應(yīng)。從需求上看，２００６年市區(qū)總體消化量約為１６０萬平方米，消化率超過７５％，市場消化速度較快，住宅市場供求整體保持均衡。

即使上半年出臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，房價(jià)上漲的趨勢并沒有受到影響，珠海房價(jià)一路走高。

２００５年預(yù)購均價(jià)比２００４年上漲８３２元／平方米，增幅達(dá)到２０％；２００６年１－１２月，預(yù)購均價(jià)已經(jīng)達(dá)到５７８６元／平方米，達(dá)到一個(gè)歷史高位。

雖然房價(jià)漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質(zhì)的海景項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目，它們的價(jià)值主要基于稀缺性與未來城市價(jià)值。在這兩大因素的推動(dòng)下，珠海的樓價(jià)有了一定的升幅。

附圖 珠海２００６年商品房預(yù)購均價(jià)（元／平方米）

３ 本地需求主導(dǎo)，外地客戶漸增

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費(fèi)，外地客戶購房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳臺(tái)）客戶２００６年的比例為１０．９１％，成交金額比例卻達(dá)到１７％，高檔項(xiàng)目的外銷市場潛力較大。發(fā)展趨勢：樓市后市發(fā)展強(qiáng)勁，精品項(xiàng)目引領(lǐng)市場

１ 區(qū)域聯(lián)動(dòng)增強(qiáng)，后市發(fā)展強(qiáng)勁

過去廣州、深圳房地產(chǎn)隨著珠江東岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動(dòng)珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設(shè)適宜居住的城市定位，珠海房地產(chǎn)的潛力自然備受看好。

同時(shí)，隨著一系列基礎(chǔ)交通設(shè)施的動(dòng)工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一躍成為交通樞紐。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動(dòng)脈，且大大提升珠海在區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)影響力。而且香港前往珠海的交通時(shí)間接近前往深圳的水平，鑒于珠海樓價(jià)和深圳樓價(jià)相比便宜一半，勢必對珠海樓市帶來頗大刺激。這一利好在大橋落成前相信就會(huì)顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關(guān)注的市場。

這些外部環(huán)境的刺激無疑增強(qiáng)了開發(fā)商對未來珠海樓市的信心，因此盡管２００６年上半年政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，但并沒有打壓下開發(fā)商對珠海樓市的信心，外資、國內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，２００７年珠海市場必將迎來新一輪發(fā)展。

２ 市場理性增容，品牌化成主流

隨著重大交通項(xiàng)目的落實(shí)和城市定位的明朗化，眾多對珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，勢必促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、就業(yè)機(jī)會(huì)的增長以及外來人口的不斷增加。與此同時(shí)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)將吸引來自周邊城市的置業(yè)人群，城市人口容量的擴(kuò)增成為商品房銷售的有力支持。從中長期看，需求的旺盛和購買力的提高將促使房價(jià)有較大幅度的上揚(yáng)。

不斷提高的住房消費(fèi)水平和外來高端消費(fèi)群體的增加等因素，將使市場不斷提高對商品住房的品質(zhì)、配套、舒適度和品牌形象的要求。隨著一線城市內(nèi)的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，市場競爭逐步升級(jí)，住宅項(xiàng)目的規(guī)模化和精品化成為發(fā)展主流。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００７年擬推出項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑面積在１０萬以上的中高檔大盤項(xiàng)目約有１５個(gè)，品牌開發(fā)商引領(lǐng)珠海樓市走向良性發(fā)展。

城際比較：珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價(jià)補(bǔ)漲空間較大

１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房價(jià)相差懸殊

珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房價(jià)分別是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市區(qū)計(jì)算，珠海２００６年下半年住房交易均價(jià)為５５５８元／平方米，廣州接近９０００元／平方米，深圳約為１１９１６元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。

附圖珠、深、穗三地房價(jià)比較（單位：元／平方米）

從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。

可見未來不論在一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間。

２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳發(fā)展可借鑒深港的融合模式

在東岸，得益于亞洲最大的金融市場之一香港的帶動(dòng)，結(jié)合自身競爭力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并維持強(qiáng)勁升幅。深圳ＧＤＰ過去５年增長９１％，深港兩地逐步交融。

在西岸，由于旅游博彩業(yè)的飛速發(fā)展，澳門在過去５年取得極大經(jīng)濟(jì)成就，ＧＤＰ增長率驚人，２００３－２００４一度達(dá)到驚人的３０．５２％。與之緊鄰的珠海也隨之獲益，過去五年間ＧＤＰ總量增長８３％。

深圳在香港的帶動(dòng)下，ＧＤＰ實(shí)現(xiàn)大幅度上升。但深、港經(jīng)濟(jì)規(guī)模宏大，而深圳逐漸羽翼豐滿，在工業(yè)、港口業(yè)多方面與香港分庭抗禮，故兩地在融合中也有競爭。對比之下，珠

澳兩地經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)也集中，澳門面積小，形勢逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的協(xié)助，兩城市相互依賴的程度長遠(yuǎn)而言將較深港更為強(qiáng)烈；澳門市中心與珠海的距離，遠(yuǎn)較香港／深圳為近，相互融合的速度將比深圳更快。

參考深港例子，珠海勢必在澳門的帶動(dòng)下獲得更大發(fā)展空間，珠澳人均ＧＤＰ比例與深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空間更為可觀。

附表 深港珠澳四地ＧＤＰ比較單位：億元

香港深圳的融合，對深圳樓價(jià)的帶動(dòng)，為珠澳融合提供了一個(gè)范例。２００２－２００３年間，香港與深圳的一般住宅樓價(jià)相比，約為３．１２倍；目前香港市區(qū)一般住宅和深圳住宅價(jià)格比例保持在１∶３～１∶４之間，在兩地接壤地區(qū)，住宅售價(jià)比例穩(wěn)定在１．５～２倍之間，深圳羅湖、皇崗口岸兩地物業(yè)，受香港帶動(dòng)明顯，目前售價(jià)已較２００２年上升近１００％。

在澳門地區(qū)樓價(jià)尚未飛躍時(shí)，與珠海地區(qū)樓價(jià)比例約為２～２．５倍；２００４年后澳門經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍，樓價(jià)迅速上漲，２００６年澳門關(guān)口附近新盤售價(jià)與珠海關(guān)口附近樓價(jià)比例高達(dá)３～３．５倍，豪宅售價(jià)比例更高至４～５倍。

深港兩地是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和國際化大都市相融匯的典范。其經(jīng)驗(yàn)充分說明，旁依國際化都市，勢必為其經(jīng)濟(jì)熱力所輻射；而此輻射將成為城市房地產(chǎn)發(fā)展的最大推動(dòng)力。

澳門和珠海的樓價(jià)差距更大，造成澳門人士購買珠海物業(yè)的動(dòng)力更強(qiáng)；珠海的豪宅區(qū)（吉大、拱北沿海地區(qū)）與澳門豪宅區(qū)直接相望，心理感受和實(shí)際居住環(huán)境之距離較香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳門地區(qū)樓價(jià)分別落后深圳、香港地區(qū)甚遠(yuǎn)，但以人均計(jì)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)實(shí)力已接近，珠澳樓價(jià)上升空間較大。

３ 珠海 ＶＳ 澳門：澳門經(jīng)濟(jì)強(qiáng)增有望提升珠海樓價(jià)

澳門人口少，產(chǎn)業(yè)集中，在新一輪旅游娛樂業(yè)推動(dòng)下，勢必帶來新一波整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，２００２～２００５年經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)樓價(jià)飛升的局面有望重現(xiàn)；住宅價(jià)格將再度上揚(yáng)，預(yù)計(jì)在２０１０年前后，澳門樓價(jià)一般新發(fā)售住宅售價(jià)將上漲至２５０００～３５０００元／平方米之間，豪宅價(jià)格則將上漲至４００００～６００００元／平方米之間。

在澳門經(jīng)濟(jì)的第一波起飛期，以澳門為首的買家購買珠海物業(yè)平均單價(jià)接近６０００元／平方米，拋離其他珠海買家，尤其是以拱北口岸附近地區(qū)、吉大濱海地區(qū)等區(qū)域率先受惠。預(yù)計(jì)在澳門經(jīng)濟(jì)的第二波起飛期，投資珠海物業(yè)將增長２倍以上，市場占有份額則擴(kuò)大到２０～２５％，個(gè)別項(xiàng)目可占超過５０％。

參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到１∶１．５～２之間的例子，而目前珠海與澳門價(jià)格差距在３倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格在２００７～２０１２年前后也會(huì)逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，較目前可望有６０～８０％的增長。

在近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格上升的帶動(dòng)下，珠海整體更廣泛地域一般住宅也將隨之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳門人士所能推動(dòng)，主要仍受國內(nèi)買家影響，故升幅將不如豪宅物業(yè)。預(yù)計(jì)將達(dá)到８０００～１２０００元／平方米的水平，與澳門一般住宅價(jià)格保持在１∶２～２．５之間。

第五篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

摘要：

20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展的關(guān)系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時(shí)，市場中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價(jià)更是一直水漲船高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國家經(jīng)濟(jì)和民族命運(yùn)，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導(dǎo)，最后對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行較為樂觀的展望，提出建設(shè)性的意見。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)

歷程

調(diào)控

城市化

趨勢

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)?shù)冉灰椎膱鏊?/p>

隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市化進(jìn)程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始在短短10多年時(shí)間里已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀(jì)80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進(jìn)化，并最終在本世紀(jì)的第一個(gè)十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進(jìn)歷史關(guān)鍵時(shí)期。它雖然極為有力帶動(dòng)了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟(jì)排名由第六躍升至第二，財(cái)政收入年均增幅近20%，外匯儲(chǔ)備增長近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生。回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評(píng)估整個(gè)行業(yè)，進(jìn)而作出科學(xué)的指導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領(lǐng)域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權(quán)和開辟轉(zhuǎn)讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價(jià)、中介、物業(yè)管理等交易市場。

（一）房地產(chǎn)制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場，普遍實(shí)行計(jì)劃分配制度，房地產(chǎn)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會(huì)精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹(jǐn)微慎行，穩(wěn)步兩個(gè)小階段：一，1978之后開啟新建住房全價(jià)出售制度；二，1979-1991年公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點(diǎn)實(shí)踐期

作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提月》，提出實(shí)行住宅商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計(jì)劃時(shí)代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實(shí)施需要與實(shí)踐結(jié)合，黨中央國務(wù)院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點(diǎn)，并取得成效，打消了社會(huì)的疑慮，樹立了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務(wù)院成立“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，開始大幅度提租補(bǔ)貼；1988年1月國務(wù)院召開了第一次全國住房制度改革工作會(huì)議，并于2月批準(zhǔn)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，從此我國住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。

1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、配套系統(tǒng)完善期

1997年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實(shí)施鋪平了道路。

（二）房地產(chǎn)市場化過渡期

在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準(zhǔn)備工作，我國房地產(chǎn)進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。

1、起步平穩(wěn)期

這一時(shí)期，東亞金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家啟動(dòng)進(jìn)入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進(jìn)行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開始建立。大量商品房開始建設(shè)、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場，加速房產(chǎn)發(fā)展。總體上，該階段房地產(chǎn)市場尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場開始真正進(jìn)入了全面市場化階段。

2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)概念的提出

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務(wù)院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進(jìn)入了突飛猛進(jìn)發(fā)展的階段。

3、房地產(chǎn)市場過熱期

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，由此進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。各大中小城市房價(jià)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，并漸趨超過普通市民財(cái)政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價(jià)的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期

在房地產(chǎn)業(yè)推向市場的同時(shí)，我國政府相應(yīng)的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房價(jià)的新目標(biāo)。國八條、新國八條、國六條相繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的時(shí)代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強(qiáng)烈的放貸沖動(dòng)，我國房地產(chǎn)房價(jià)出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價(jià)聚集大量泡沫，激化社會(huì)矛盾，勢必影響國家長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴(yán)”的“新國八條”出臺(tái)，出臺(tái)“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細(xì)則出臺(tái)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策，同時(shí)要求地方政府公布房價(jià)控制目標(biāo)、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。時(shí)至今日，各種嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動(dòng)作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進(jìn)一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對平穩(wěn)的階段，逐漸進(jìn)入新常態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已近20年，從計(jì)劃配房制度到市場買賣制度，從無關(guān)緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟(jì)重要支柱，帶動(dòng)了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。

從長期發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價(jià)飆升、信息不對稱、金融制度三個(gè)方面對其發(fā)展問題加以分析。

1、房價(jià)飆升、庫存嚴(yán)重

中國許多城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)井噴式價(jià)格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個(gè)自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時(shí)關(guān)閉現(xiàn)場服務(wù)。

中國在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價(jià)增長率更是高達(dá)15.8%。高房價(jià)給普通百姓帶來巨大生存壓力，導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價(jià)不會(huì)降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。

由高房價(jià)引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達(dá)5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達(dá)65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴(yán)峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對稱

在房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對稱

買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質(zhì)量、價(jià)格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買主對此一無所知。二者在交易時(shí)，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳

自從房地產(chǎn)面向市場，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達(dá)到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費(fèi)者傳遞虛假信息，或者是在戶型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強(qiáng)烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場亟待完善

房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)乎到國計(jì)民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動(dòng)資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會(huì)銷售，以消費(fèi)者首付資金和個(gè)人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作。可以說，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢下降，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會(huì)遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會(huì)矛盾，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

信用風(fēng)險(xiǎn)較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個(gè)人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴(yán)重，而房價(jià)居高不下，普通消費(fèi)者無力承受，導(dǎo)致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢及問題解決

作為我國經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中求進(jìn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴(yán)禁理財(cái)?shù)冗`規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；

同時(shí)，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動(dòng)性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。

央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應(yīng)加強(qiáng)對上市房企再融資的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實(shí)施

從中國的經(jīng)濟(jì)增長潛力分析，一般經(jīng)濟(jì)增長速度應(yīng)保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速保持和諧共生，政府仍需進(jìn)行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控

當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點(diǎn)，他們會(huì)信心滿滿進(jìn)行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟(jì)可行性和當(dāng)前消費(fèi)力度。對此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持上層對于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級(jí)消費(fèi)格局。同時(shí)，政府應(yīng)逐漸將住房補(bǔ)貼的重點(diǎn)放到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補(bǔ)貼予以補(bǔ)貼，提高補(bǔ)貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權(quán)種類

我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應(yīng)該對房地產(chǎn)用地情況的信息應(yīng)做到公開化、透明化。對此進(jìn)行明確分類，向社會(huì)、消費(fèi)者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類。應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng),并使其充足。嚴(yán)格對房地產(chǎn)土地使用申請進(jìn)行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應(yīng)加強(qiáng)管理；加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認(rèn)；加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，加強(qiáng)申請人員的考核，防止權(quán)勢人員投機(jī)取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價(jià)壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》為公積金定義的是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個(gè)人共同繳付, 實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有, 繳存職工購買自住房時(shí)可以申請住房公積金個(gè)人住房貸款。自實(shí)行20多年來，住房公積金為我國住房消費(fèi)，推動(dòng)住房商品化奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應(yīng)新時(shí)代市場環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權(quán)勢部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強(qiáng)制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風(fēng)險(xiǎn)較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會(huì)成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機(jī)構(gòu)，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運(yùn)營成本、提高資金運(yùn)作效率。

擴(kuò)大公積金覆蓋范圍。當(dāng)前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實(shí)用。而我國進(jìn)城務(wù)工人員逐漸增多，在城市建設(shè)方面起著越來越大的作用，國家應(yīng)該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn), 不得高于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進(jìn)社會(huì)分配公平、進(jìn)一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會(huì)主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。

3、繼續(xù)推動(dòng)城市化進(jìn)程

總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議作出了“加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴(yán)重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動(dòng)真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2016年，中國有700個(gè)城市，包括4個(gè)直轄市，282地級(jí)市，374縣級(jí)市；此外，中國還有大約2萬個(gè)鎮(zhèn)，2萬個(gè)鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強(qiáng)多弱”，存在一到兩個(gè)“超級(jí)城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系。“市民化”意義在于鼓勵(lì)更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)入城市成為市民。而如何使其獲得身份認(rèn)同感，關(guān)鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應(yīng)首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應(yīng)該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔(dān)更多地責(zé)任（由政府權(quán)力部門領(lǐng)導(dǎo)，公安部門擱置），穩(wěn)步推進(jìn)。

另一方面，農(nóng)村建設(shè)始終是中國發(fā)展核心問題。長期以來，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)增長緩慢，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。李克強(qiáng)副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，還要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會(huì)保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉(zhuǎn)變。所以，只有先解決社會(huì)保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、新市民就業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)變化等一系列難題，農(nóng)民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)逐步完善

從1990年國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》到2011年國家住房和建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，我國從中央到地方關(guān)于房地產(chǎn)出臺(tái)的各種大小法律法規(guī)層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護(hù)航，中國房地產(chǎn)業(yè)才能得以順利發(fā)展。未來我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展仍然離不開各種法律法規(guī)的制度性保障。

五、總結(jié)

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展成熟期，市場整體趨于平穩(wěn)。對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程進(jìn)行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現(xiàn)狀，展望未來。相信我國房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)下必能健康平穩(wěn)地一直走下，始終為我國經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

《2015年國務(wù)院政府工作報(bào)告》

《住房公積金管理?xiàng)l例》2002年3月24日中華人民共和國國務(wù)院令第350號(hào) 《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010》

中國統(tǒng)計(jì)出版社 2010年1版 《中國房地產(chǎn)調(diào)控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發(fā)展正當(dāng)時(shí)--30年，期待理性市場》 期刊：《城市開發(fā)：物業(yè)管理》年份：2011 作者：張一民

《淺談我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策》期刊：《大觀周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蔣錚，韓梅.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀淺析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鵬.中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析【M].南京.江蘇商論:2003:5-7

8中國報(bào)告大廳.2009-2010中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測與投資分析報(bào)告.[J/OL].