第一篇：房地產企業財務管理的現狀與內容分析

房地產企業財務管理的現狀與內容分析

房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務管理的目前狀況

目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的功能。主要存在以下幾個新問題摘要:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。

2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。

3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,猜測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業財務管理存在的新問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面摘要:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。

2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的猜測、控制、反饋、修正動態循環,并和部門績效考核緊密聯系起來。

4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力和責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化和科學性,降低運營風險。

5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控和管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。

6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。

7、財務管理體系還需和包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于摘要:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容

（一）建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理

體系需達到之首要目標。

作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立和完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息和溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立和完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息和溝通和監控全過程,和業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次摘要:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

（二）完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點摘要:

1、根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。

2、科學設置會計科目

首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置和全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特征實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3、統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬和會計報表編制和上報程序、報表匯總和合并程序要保持統一。

（三）建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

（四）建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括摘要:全面預算模式、預算的編制和執行、預算的考核和分析。

1、全面預算模式

根據房地產企業特征,建議采用以項目預算和資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性探究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃和目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤和控制。

2、預算的編制和執行

房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要和業務授權體系的內容緊密結合起來,假如某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;假如該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

3、預算的考核和分析

房地產企業的預算分析和考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指摘要:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的新問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再和激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的新問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

（五）完善資金管理系統完善

房地產企業資金管理系統,首先應將資金管理納入全面預算管理體系,通過和項目預算和責任中心預算相結合的資金預算,可以實現對資金需求較準確的猜測和動態調度,從而降低資金成本,提高資金使用效率;通過對資金預算實際執行情況的分析,對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。

其次,建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業,二級項目開發公司眾多,會計主體數量較大,適應于資金調度中心模式;中小型房地產企業,則可選用資金監控模式。房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高房地產企業財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

第二篇：淺談煙草企業財務管理現狀

淺談煙草企業財務管理現狀

作者：龐志華 王錦濤

摘要：本文通過對煙草企業內部財務管理制度運行現狀的分析研究,了解了該企業的基本情況以及煙草行業的特殊政策規定，從財務管理體制和會計人員崗位設置進行調查,研究煙草企業財務管理中存在的問題以及不足之處，指出煙草行業財務管理采取的措施和發展完善的方向，提出符合企業發展前景的探索和切實可行的對策和建議。

關鍵字：煙草企業；財務管理；問題；對策

引言：進入21世紀，中國企業改革的步伐越來越快，隨著西方大量新思維、新模式的不斷涌入，中國企業的財務管理，正在經歷著前所未有的變革。為了規范企業的財務行為，加強財務管理和準確進行會計核算，推動全面預算管理工作的順利開展，建立以財務制度為主體，以內部管理為補充的財務管理體系，促進經濟效益的不斷提高，許多企業都在把踏踏實實做好基礎的財務管理制度建設工作視為當務之急。

一、煙草企業財務管理情況介紹

第一，財務制度的管理。煙草企業實施系統的統一財務管理制度，總公司對全市系統的預算、投資和薪酬實行統一的考核和管理制度，并分別設立了分公司人員參與的預算、投資和薪酬委員會，同時各分公司可依據總公司財務管理制度，制定出對應的內部管理流程和制度。

第二，財務計劃的管理。財務計劃主要是利用全面預算管理來實現財務計劃目標，如利用編制預算、執行預算和預算考核來想象化企業的生產、銷售、物流和投資計劃，預算管理是企業財務計劃管理的重要工具。

第三，資金管理。煙草企業一般會從收支兩條線進行管理，一是全市總公司系統的銷售收入款項統一存入指定的公司賬戶，款項只進不出，然后由市公司財務科再定期轉入市公司的目標分賬戶，同時對縣級分公司采用報賬制資金核撥的管理模式。

二、煙草企業財務管理存在的問題

我國煙草行業實行專賣管理體制很多年。煙草企業一直以“更加規范，更富效率”作為總體要求在持續穩定發展，而財務管理水平與企業的改革發展要求相比急待進一步提高。以下是煙草企業存在的常見問題：

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1、融資渠道單一。煙草企業目前的資金主要是依靠卷煙銷售貨款回籠和煙葉銷售貨款回籠這兩部分，來源相對而言比較單一。部分企業向銀行貸款是在煙葉收購等情況資金出現短缺時比較常用的應急方案，這根本不是長久之計。

2、監督機制不健全。煙草公司的監督系統有諸多弊端，如缺乏內部審計監督，雖公司內部單獨設立審計監督機構，但監督機構的審計人員囿于管理關系束縛而對企業內部違法違紀的財務活動進行監督不作為。

3、資金預算編制準確性不夠高。而財務部門因為事先和業務部沒有進行溝通，經常會出現追加資金預算的問題。這一情況直接顯示出財務部門在營運資金管理的方式上沒有選擇相對科學的方法，同時在財務的預算考核機制上也不完善，所以經常使得執行預算出現超支的情況。另外部分單位應收應付賬款數量大，有長期掛賬現象。

4、費用管理有缺陷。在各部門費用報銷流程不完全統一，日常費用報銷時間不固定。到了費用開支的時候，對于為了控制費用而制定的各項規章制度，部分員工沒有足夠的重視，經常不按照文件要求來執行。對于差旅費，接待費的標準等都有相關規定，但是報銷的時候，發現經常有超支、超標準的情況發生。還有的情況是部分員工不注意節儉，在經辦業務的時候，比如日常辦公用品購置、物資采購中不仔細比對價差、分析、篩選，而是憑印象辦事。甚至有的員工耍小聰明，從經辦業務的便利中謀取利益。

5、固定資產管理缺陷。沒有結合實際對固定資產管理制度進行細化，不符合精細化管理的要求。未制定確實可行的固定資產管理業務流程，明確固定資產的增加、處置、變動和清理等問題。如在資產領用環節，無領用記錄，包括無領用人簽字，無領用事由，即使有，到一定期限也無人問津。未建立獎懲機制，對固定資產因使用不當導致損壞出現的責任，沒有一個制度來進行有效的責任追究。

三、加強煙草企業內部財務管理的建議

（一）對費用管理的建議

1、各項費用實行分級歸口管理。嚴格控制費用預算開支，各職能部門費用開支嚴格按照市局預算管理委員會審批金額執行。

2、在正確劃分收益性支出與資本性支出的前提下，按照權責發生制原則與配比原則，確認當期費用，并嚴格執行全面預算管理。

3、要根據費用與收入的相關程度，確定哪些資產耗費應當從本期收入中扣減。

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4、加強費用的審核，提高報賬效率。

（二）對貨幣資金管理的建議

1、財務部門要定期與各業務部門進行往來賬項的核對并及時清理。隨時掌握資金結算情況，防止出現呆壞賬。

2、出納員要及時輸入銀行對賬單，進行微機核對，月終編制銀行存款余額調節表，發現差錯，應及時查明原因，并在次月處理完畢。

3、與零售戶堅持“錢貨兩清”的原則，系統內結算通過省局資金結算中心網絡系統結算，禁止任何形式的賒欠。

4、根據現金管理條例規定，嚴格現金使用范圍，出納要遵守結算紀律。

5、業務往來中發生的違約金、滯納金及罰款的支付有關部門應詳細說明原因，由分管領導與分管財務領導審批。各責任人因違章、違紀發生的各種罰款，應由當事人自己負擔，確屬涉及企業利益的特殊情況，由企業負責人和財務負責人會簽審批。

（三）對存貨管理的建議

1、倉儲配送中心接到商品承運部門各種憑據，應及時進行登記，并在規定的期限內將貨提回，商品保管人員要及時在規定時間內，對到貨的卷煙及時進行掃碼、驗收入庫。

2、營銷管理中心或倉儲配送中心在接到發票后，務必在二天內轉送財務部門。在卷煙驗收入庫后，對財務部門提交的《商品驗收單》進行簽字認可后交回財務部門。

3.為了使庫存商品的品種、數量及占用資金既保持正常經營運轉需要，又不因占用過大形成積壓，營銷管理中心應按劃定的商品大類進行結構分析排隊，并按月、季提出有重點品種，有計劃的調整庫存結構和促銷有問題商品，提高資金使用率。

4、庫存商品應當定期或不定期進行清查盤點，年中、年末必須進行全面的盤點清查，以真實反映企業期末庫存商品的實際情況。

（四）對固定資產管理的建議

1、固定資產報銷時，該項資產使用人及其部門負責人在《固定資產購置審批單》上簽字，然后由辦公室管理人員辦理出入庫手續，并對機器設備等進行編號歸檔。最后由分管領導簽字后，交財務科報銷。

2、財務部門正確核算與監督企業的各項財產，按照新會計核算軟件固定資產模塊的要求準確錄入各項固定資產信息，并定期開展清查工作；固定資產所需支出的各種修理費，應編制修理計劃，加強預算管理。

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3、定期檢查流水線生產設備、大型機器的運行情況，對于有損壞的設備需及時上報并聯系技術部門進行修理。

4、施工管理部門或管理人員要根據實際工程量和相關取費標準嚴格審核預、決算報告，將審核后的報告送交工程項目管理機構。工程項目管理機構復審后，簽署意見，將報告等資料移交財務、審計部門。

四、結束語

我國的市場經濟發展狀況在煙草行業存在著諸多難題和困境，財務管理是一項非常重要的工作，是單位內部管理的重要組成部分。因此在管理方式和運營體系上應做出一系列的調整。這一系列的調整需要財務管理進行一定的改革，正由于此，完善其財務管理制度成為了一切工作的重中之重。我們必須正視目前財務管理內控方面的缺陷，積極采取措施加以改進和完善，從而為財管管理體系提供良好的運行環境。

參考文獻

[1]《中國經貿》, 2015(1):224-224 [2]周宜.煙草企業財務管理存在的問題及對策[j].財經界.2013(30):177,81

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第三篇：房地產財務管理與稅收

淺談房地產財務管理的重要性

房地產行業最近數年發展極為迅速,逐漸成為影響國民經濟的產業。面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調控政策，房地產開發企業財務管理的重要性顯得尤為重要。

首先，在房地產開發企業的項目開發初期進行財務預算管理，包括：銷售預測和盈利預測、稅收籌劃、資金預測。

銷售預測是在對市場總體情況進行了解和把握后，做出的預計銷售額。那么對市場總體情況進行了解又包括：銷售情況、價格、區域分布、其他主要發展商情況等；

盈利預測是建立在銷售預測和成本費用預測的基礎上進行的，是判斷項目可行性的重要環節。盈利預測的精確度是決定了項目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預測的精確度是由銷售預測和成本費用預測決定的。因此他們是環環相扣的，一個環節的偏差，可能會帶來整個項目的失敗。

稅收籌劃是建立在銷售預測和盈利預測的基礎上的。為什么說它是建立在前兩個預測以上呢？因為，只有知道了項目的收入情況和盈利情況才能有針對性的籌劃。并且房地產行業所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業資金鏈的一個重要因素。因此，一個好的稅收籌劃方案，應在稅收收益、資金鏈和稅收風險三個方面進行考慮并且采取不同的財務核算方法和項目開發方案產生的稅收支出差異會很大。

資金預測是房地產行業一個最重要的環節。房地產行業作為一個資金密集型產業,其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產開發企業的資金鏈是緊張的、脆弱的。一旦預測不準，輕則會導致項目難以進行，重則會導致企業無法經營。08年金融危機就是一個很好的例子，不少房地產企業沒有及時進行應對，導致資金鏈斷裂企業破產。合理的資金管理和利用對于企業抗風險能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地產開發企業的項目中期進行預算差異管理。由于，項目前期的財務預算是建立在很多預測和假設基礎上的。因此，項目實際經營情況和預測數據會有差距，這時應及時關注引起差異情況和對項目預測產生的影響。并對財務核算和稅收籌劃方案進行調整。以保證企業項目能夠順利完成并實現前期預測的經營目標。

再次，財務管理工作對企業快速增長起到至關重要的作用。由于現在大多企業的快速發展不僅僅是依靠企業自身發展，而是依靠財務管理的資本運作、上市等手段，使企業在短時間內迅速擴大，房地產行業也是如此。對于財務管理現在已經在企業經營決策中越來越受到重視，同樣也發揮了越來越大的作用。

劉 宏 偉2011年1月28日

第四篇：Iihsji房地產企業財務管理

秋風清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復驚。

管理水平，充分發揮財務管理職能，才能促使房地產企業更快速、健康地發展。

關鍵詞：房地產 財務管理 目標

前言： 隨著我國社會主義市場經濟體制的建立與經濟體制改革的不斷深化，我國房地產經濟得到了迅速的發展，已經成為我國各地區經濟最為活躍、發展最為迅速的部分，成為促進我國經濟發展的重要力量，在創造稅收、繁榮經濟、增加就業等方面作出了一定貢獻，為拉動國民經濟增長作出了巨大貢獻。但在房地產企業的發展中也看到，由于受傳統體制和外部宏觀經濟等因素的影響，只有少數企業能在短時間內完成原始積累，發展成為頗具規模、管理規范、資本雄厚、市場競爭力強的大企業，相當一部分企業仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態。影響房地產企業發展的因素很多，既有外部因素，又有內部因素，其中企業財務管理薄弱是影響其發展的一個重要內部因素。具體表現為企業財務管理基礎不實，財務管理體制不協調，財務管理職能沒有得到發揮，財務、稅務風險巨大等。這些問題不僅容易損害房地產企業長期發展利益，也制約了我國經濟發展與社會進步。從長遠的角度看，要解決這些問題，必須進一步優化企業理財環境，突出財務管理的戰略地位，提高財務管理水平，充分發揮財務管理職能，才能促使房地產企業更快速、健康地發展。尤其是國家對房地產市場宏觀調控以來，房地產企業的利潤空間驟然減小，資金壓力日漸增大，不少企目前正在財務危機中苦苦掙扎，或即將面臨財務危機的房地產企業，如何加強財務管理，向精細管理要效益顯得日益重要。本文試圖就房地產企業財務管理的現狀進行分析，探討如何加強民營企業財務管理，提出相應的改進方法。

一、房地產企業財務管理現狀與問題

客觀而論，房地產企業財務管理不是水平高低的問題，而是“有”或“無”的問題。長期以來，我國許多民營企業尤其是房地產企業根本沒有科學的財務管理活動，財務管理受企業領導的影響過大，（一）房地產財務管理的現狀

1、財務管理意識淡薄，制約企業管理的科學化進程和持續發展

房地產企業大多由傳統的家族企業發展而來，從總體看，其管理者的文化素養普遍不高，特別是“施工隊”、“包工頭”起家的房地產企業，其經營者缺乏基本的財務管理知識，對財務管理的要求和作用認識不清，尤為突出的是普遍存在著重銷售、輕理財的現象，不少企業的老板癡迷于自己的經驗，錯誤地認為企業效益是靠業務做出來的，財務管理沒什么大用處。這種認識上的偏差，使這些老板不僅簡單地認為財務管理就是記賬、算賬和報賬，完全無視財務信息對企業生產經營活功的指導作用；也導致他們對專職財會人員的輕視，忽視財會人員在企業中應發揮的管理職能。而企業領導素質不高，財務管理意識的淡薄，就大大制約了企業管理的科學化進程和持續發展。

2、企業會計機構不健全，財務管理制度缺失

筆者了解的房地產企業大多是九十年代中期成立的，雖然他們都設立了會計機構，但不少會計機構的設置不夠科學，存在著層次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企業根本不設會計機構，或雖設會計機構卻形同虛設。較典型的是老板娘任出納掌握財政大權，稍具規模的也只使用直系親屬擔任財務人員，外聘的會計人員一般只是記記賬，這種狀況在創業初期尤為突出。在房地產企業快速發展壯大到頗具規模甚至升級為集團公司的今天，仍有不少企業缺乏完善的財務管理制度，如內部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本的財務管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會計機構不健全、財務管理制度缺失，必然導致企業經營成本的增加。

3、財會人員素質普遍不高

房地產企業財會從業人員的素質普遍不高集中表現在兩個方面：一是法制觀念淡薄。多數財會人員對《會計基礎工作規范》、《現金管理暫行條例》、《企業會計制度》、《小企業會計制度》、修訂后的《會計法》及其他有關法律規定了解甚少，財經紀律自律性很差，無視法律后果，任意變造偽造會計憑證、賬簿，編制虛假會計報表。

財會工作人員素質較低的第二個表現是專業技術水平低。不少房地產企業財會人員非 “科班”出身，沒有會計專業技術職稱和專業知識。筆者所了解的幾家企業中，僅有一家集團公司的財會人員具備中級以上專業職稱和專業技能，有不少企業的財會人員上崗靠的是關系而非專業水平，有些非但沒有專業職稱，甚至存在沒有取得會計從業資格證書而非法上崗。他們對財會新規則、新技術知之甚少，實際操作技術落后且更新速度慢。財會人員專業技能低，先進的財務管理方法得不到應用，財務管理的職能發揮不出來的現狀，既導致企業會計行為隨意化，財務工作極不規范，也使企業不能很好運用會計信息用以指導和發展生產。

4、外在財務監督缺位

企業財務的外在監督主要是政府監督和會計中介機構的社會監督。就民營企業而言，這兩種外在監督都不夠到位。目前，政府對企業會計實施監督的手段主要是會計規范和會計監督。會計規范主要指針對會計實務起約束作用的原則、準則、法規、條例和道德守則的總和。但是，由于房地產企業（民營）會計規范體系還不健全，政府財政、稅務、統計、審計、工商等部門因受人力、物力的限制，難以最大限度利用現有的會計規范對房地產企業日常的具體會計行為進行監督。稅務部門的稽查一般僅限于對偷漏稅行為處罰，財政部門平時很少對會計實務進行指導和監督，每年對會計人員的繼續教育也只局限于形式，其他部門對民營企業的會計報表往往是我發表你填制，你報送我匯總，即使發現報表內容太離譜一般也是退回重報，審查報表偏重于技術上的差錯而不注重報表的真實性，缺少對報送虛假信息的責任追究與懲罰措施。政府監督的缺位和政府各有關部門信息的相互獨立，從客觀上使房地產企業會計行為放任自流，有些房地產企業往往因不同的目的向不同的部門報送不同的會計報表，顯而易見，這種會計信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。

民營企業外在監督的另一種缺位是社會監督的缺位。社會監督主要由以會計師事務所為主體的會計中介機構執行。修訂后的《會計法》增加了注冊會計師審計和對注冊會計師審計質量進行再監督的內容，以保證會計中介機構有效發揮社會監督作用。由于目前法律上尚未明確規定民營企業會計報表必須經注冊會計師審計，加之包括房地產企業在內的民營企業財務管理混亂，內控乏力，經營活動中不規范行為普遍，對其會計報表審計風險很高，使得注冊會計師及會計師事務所不大愿意從事民營企業審計工作,同時也不能排除有些社會審計中介機構降低監督力度的狀況。

政府監督與社會監督缺位，加重了房地產企業財務工作的隨意性。

5、先進的財務管理方法得不到應用

目前，房地產企業財務管理方法普遍落后，先進的財務管理技術得不到應用，主要表現在兩個方面：一是財務人員知識陳舊，企業領導對財會工作又重視不夠，使財務人員窮于應付日常的記賬、算賬和報賬工作，沒有時間或機會參加繼續學習，得到更新知識的機會與動力，先進的會計原則與理論在企業中也就得不到應用。二是多數企業沒有建立起先進的財務管理信息系統，財務管理沒有實現信息化。財務管理信息化包括基于財務管理基礎上的網絡信息設計建設和相應財務管理軟件應用。表面上看，房地產企業財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務軟件或使用已經落后的財務軟件，僅局限于記賬系統，與各部門之間沒能實現信息共享。在筆者了解的幾家民營房地產企業中，只有一家企業建立了有效的網絡信息設施，而在運用先進的財務管理軟件進行財務信息收集、分析和查詢，實現各部門信息共享上幾乎是空白。(二)房地產企業財務管理存在的具體問題

1、管理職責混淆

部分企業治理結構運行不夠規范，權責不到位。如對企業投資計劃、財務預決算方案和分配方案等重大事項未經股東會批準即予實施。房地產企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者同時就是經營者，這種模式勢必給企業的財務管理帶來負面影響。有相當一部分屬于個體、私營性質，在這些企業中，企業領導者集權現象嚴重，并且對現代財務管理觀念淡薄。

2、會計核算粗放

主要表現在：任意簡化會計手續，濫用會計科目；賬外設賬，會計結算實行體外循環；對財產物資和庫存現金不定期盤點，對銀行存款和債權債務不經常核對，造成賬簿記錄與實物、款項不符；不顧效益好壞，盲目規定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利，逃避所得稅。

3、融資困難，資金嚴重不足

在土地公開“招、拍、掛”的高門檻和一系列新的金融調控措施的雙重壓力下，房地產傳統的單向流動的呆滯資金鏈模式幾近失靈，如何建立雙程和雙向循環的良性資金鏈模式是房地產邁向成熟和理性的通途。我國房地產企業絕大部分存在資金瓶頸，銀行對開發貸款的嚴密控制及封閉運行政策更加大了房地產融資難度，銀行貸款期限和結構也不能滿足企業需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬資金就運作一個甚至幾個項目的日子已經一去不復返，資金嚴重不足、融資難成為制約民營房地產企業發展的最突出的問題。

4、投資能力較弱，且缺乏科學性

由于投資所需資金短缺，加上自身規模較小，貸款投資所占的比例比大企業多得多，所面臨的風險也更大，所以一般房地產企業總是盡快收回投資，很少考慮擴展自身規模。同時存在投資盲目性，投資方向難以把握，據了解，不少房地產企業由于盲目拿地，目前陷于進退兩難的困局。

5、財務控制薄弱

（1）現金管理的隨意性。房地產企業不按《現金管理暫行條例》規定的范圍和標準使用現金，白條抵庫、坐支現象嚴重，幾萬甚至幾十萬的大額現金只要老板點頭就可任意開支的情況隨處可見。隨意的現金使用造成企業時而現金閑置、時而卻因缺乏周轉資金，或者因管理不善陷入財務困境，更嚴重的是因此而使會計信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權”定奪，完全沒有經過科學規范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。

（2）為數不少的高層管理人員的理財觀念淡薄，甚至存在嚴重誤解。長期以來，將財務管理的重點放在融資活動上，認為有了資金，企業便可無所不能，等等。很多經營者忽視了財務管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企業管理局限于生產經營型管理格局之中，企業財務管理的作用沒有得到充分發揮。

（3）成本意識薄弱，不少企業對整個開發過程中只靠少數人拍腦袋解決局部問題，缺少統籌管理，頻繁出現變更設計、質量返工等現象，造成成本失控而導致資金的浪費。

（4）重錢不重物，資產流失浪費嚴重。不少房地產企業的管理者，對財產物資、半成品、資產等的管理不到位，出了問題無人追究，資產浪費嚴重。

二、加強房地產企業財務管理應采取的對策

隨著房地產企業由傳統的家族企業組織形式轉向現代科學企業的同時, 房地產企業的行為目標也適時而變,轉向基于企業長期發展過程中追求利潤最大化的穩定性、連續性。而現代企業制度要求具備現代財務管理制度和體制,構建現代房地產企業財務管理體制應在現代企業理論的框架內進行。

（一）建立有效的治理結構和財務制度

1、要丟棄企業創業初期的憑經驗管理的模式，建立規范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權利分配和決策機制，用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思想。制度建設是保證企業能夠長期健康發展的重要條件。隨著企業不斷發展、規模不斷擴大，行業競爭加劇，要保證企業的持續經營能力，使董事會成員擺脫繁雜的事務，集中精力去考慮公司的戰略問題，考慮如何創造長期的股東價值，建立現代企業管理制度是唯一出路?，F代企業管理制度包括決策制度、財務制度、監督制度、法人治理結構等。

2、建立嚴格科學的內部控制體系。要建立健全涵蓋財務管理各方面的內部控制制度，在現金、銀行存款、采購、銷售管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，維護資金的安全。加強對存貨和應收賬款的管理，建立成本控制系統。財務管理制度包括內部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本的財務管理制度。

（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題

房地產企業必須認真分析和評價影響融資的各種因素，辦求使自己所進行的融資活動在力所能及的范圍內達到最高的效率和最好的綜合經濟效益。

1、房地產企業必須走出僅僅靠銷售回籠現金的產品運營初級階段，要逐步進入不動產經營和資本運營的中高級階段。只有這樣才能在產品單線銷售中斷情況下，企業和銀行或投資者仍可通過出賣資產、股權甚至企業（項目）等多線和打包方式盤活資金鏈。

2、授信貸款（包括按揭貸款在內）仍然是地產企業重點爭取的對象，它的貸款利率優惠，承諾授信的貸款手續簡便，因此注意選拔優秀財務人材積極爭取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業的信用管理與品牌建設。

3、拓展新的融資渠道。社會保險基金、住房發展基金等各類基金都有愿望進行收益較高的房地產投資，但是，只有那些信譽好的企業才能作為其投資對象。爭取基金投人的關鍵在于展示地產投資項目回報的安全性，其次才是收益。開發商可以根據對方愿望，吸引其入股或者按照約定利率使用基金。

4、開拓新型融資方式——產權式酒店（商場）。產權式酒店（商場）是房產和旅游（商業）投資品種，“產權酒店（商場）”作為一種新型的房產投資和消費模式，符合現代經濟資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產，是既可自用又可贈送的特別商品，是房地產業和旅游酒店業（商業）的有效結合。

“產權式酒店（商業）”說到底是一種新型的融資方式，地產商通過出售產權客房（商鋪）回籠資金，擴大經營規模，分散經營風險，并借助國際酒店（商業）網絡實現盈利，而投資房產者也可跳出單一的“購房出租”模式，實現“異地置業”。

對條件成熟的房地產企業來說，也可以嘗試采用權益融資方式，有效避免財務風險，使資本結構更趨穩健、更趨合理，有利于增加企業的競爭力。筆者所在的浙江華創集團就采用這種模式，分別由不同行業不同區域的企業共同參股來提高集團核心競爭力。另外，還可探索新的融資方式，通過房地產企業的自身聯合組建適合自身發展的金融中介機構，設立中小企業擔保中心，解決購置土地時的周轉資金，融資難題。

（三）加強企業的財務管理控制

1、注重預算管理控制

預算管理是企業日常經營管理活動進行的財務控制的基本工具，對于房地產企業來說，更應重視預算管理來防范風險。通過明確各級經營管理者和員工在企業中的地位，明確各自的崗位、責任、權力和利益，來整合企業的業務流、資金流和人力資源流，建立一套規范系統的預算管理制度并有效地執行和監控，以實現企業既定的戰略目標。

2、科學規范項目決策程序 要進行周密謹慎的前期考察工作，聘請專業人士參與決策，運用定量和定性的分析方法和財務工具，計算決策指標，評價決策效果，避免由于個人和家族成員的素質局限導致的經營決策失誤，以減少財務決策的盲目性和風險性。

3、構建有效的資金管理機制，加速資金周轉

要努力提高資金的使用效率，使資金運用產生最佳的效果。要使資金的來源和動用得到有效配合、資金周轉順暢，要準確預測資金收回和支付的時間，注重“凈現金流”的增長。房地產企業在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現金流問題。銷售額的增長當然可以帶來長期的業務增值，但是只有現金流增長，公司才有財力支付股東紅利，才能保證股東權益增長，才能保證企業業務拓展，才能保證企業發展壯大。

（四）企業財務管理目標的確定

企業實現財務管理目標,不僅要受到企業本身管理決策各因素的影響,同時還要受到企業外部環境因素的影響。但目標定位都可歸結為“企業價值最大化”。因此,確立企業財務管理目標要與財務管理活動、企業經營管理措施、戰略決策等方面聯系起來考慮，企業也正是通過提高管理決策和改善外部環境這兩大因素來實現其財務管理目標的。概括起來,對房地產企業財務管理目標的確定應綜合考慮以下幾個問題:

1、緊密配合企業戰略總目標,做好財務計劃企業管理目標。戰略的選擇和實施是企業的根本利益所在,戰略的需要高于一切。房地產財務管理首先要根據企業總目標的要求,配合企業戰略的實施,認真做好財務計劃。計劃并非一個資金問題,還要對未來可能出現的各種情況加以思考,以提高企業對不確定事件的反應能力,增加有利機會帶來的收益。財務計劃確定后,要將計劃具體化,進行財務預算,進一步細化各種現金收支、長期資金籌措、短期資金信貸等預算,使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據,在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

2、促使企業最大限度地提高投資報酬率

成本控制是企業增加盈利的根本途徑,但單純以成本最低為標準,只局限于降低成本本身。企業在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌資管理等經濟活動中,一方面要最大限度地降低成本獲得利潤,使企業總體邊際收益最大,另一方面要以利潤換效率,充分考慮貨幣的時間價值和投資的風險價值,以求達到投資報酬率最大。

3、合理提高資產的利潤效率

企業的資產不是無限的,企業獲得的利潤不僅僅表現在降低成本和降低資產消耗方面,還表現在提高資產利用率。改變資產用途,利用有限的資產多生產盈利水平更高的產品也是一種現實的選擇。對于存在有資產閑置的企業,提高資產利用率即是降低成本提高盈利水平的關鍵之一。盤活存量資產、增加產品產量、調整產品結構、銷售更多的社會需要的商品來增加收益,不僅是一種市場策略,也是一種成本利潤策略。從企業戰略意義上講,提高資產利用率也是實現企業價值最大化的有效途徑。

4、正確進行財務分析

為改善企業內部管理,財務管理往往要對企業的盈利能力、籌資結構、利潤分配進行分析,以評價企業過去的經營成果和財務狀況,預測未來的發展趨勢,幫助企業改善決策。通過財務分析可以對企業的償債能力、盈利能力、抗風險能力作出評價,找出存在的問題,以此來提高資產收益率,應收賬款周轉率,并為決策提供有用信息,促使企業財務管理目標的實現。

（五）房地產財務管理發展

財務管理的發展與創新動力來自財務管理環境的變遷，從當代財務管理發展趨勢來看,為了更好地滿足今后財務管理的需要,財務管理理論與方法也呈現出新的發展趨勢。隨著新興的邊緣學科——稅務會計的出現也是一種新的財務管理趨勢。據國家注冊會計師、國家注冊稅務師、中國財稅咨詢網總裁周華洋在其最新專著《最新稅收優惠政策分析與避稅籌劃技巧》中的觀點：該學科 “是融稅收法規、會計核算、財務分析、預測決策為一體的一種特殊的專業會計?！薄半S著稅制的改革和市場經濟的要求，都需要建立統一的稅務會計，進行以節稅為目的的稅務籌劃，以適應企業需要。” “當前稅種、稅目、稅率以及納稅細則越來越完善，越來越復雜，也使建立獨立的稅務會計成為歷史的必然。” 房地產財務管理必須適時而變，順勢跨上新的臺階：

1、必須全方位更新高管的企業財務管理觀念

財務管理觀念是指導財務管理實踐的價值觀，是思考財務管理問題的出發點。面對嶄新的理財環境，房地產企業若不全方位更新財務管理觀念，就很難在激烈的競爭中贏得一席之地。

2、必須全面提升財務管理的層次

從目前的實務狀況來看，我國房地產財務管理工作尚處于較低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常財務管理工作以現金、預收預付款、存貨等營運資金的管理為主，財務管理無法從大局上對企業經營狀況予以把握。財務管理內容上的拓展。除傳統的資金管理和財物管理外，還應向金融風險管理、稅金管理、保險管理甚至知識資本（技術、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財務管理方法的更新。量化的財務管理方法應得到更多的應用，如定量預測、滾動預算、風險決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風險、提高效率的財務控制方法和包含人力資本、知識資本的指標在內的財務分析方法等也應引起足夠的重視。第三，財務管理手段的改良。推廣使用財務管理軟件和售樓軟件。先進的售樓軟件是集開發生產、成本控制、銷售統計全過程為一體的管理軟件，在相當程度上彌補了管理人員的不足和管理經驗的欠缺，不失為提高當前房地產企業管理水平的一種好辦法。必須要加強企業的信息化建設，逐步將網絡財務融人到企業資源規劃系統中。

3、建立獨立高效的財務管理組織

加入WTO之后，由于財務管理的環境和內容變得更加復雜，加上企業實施外部擴張戰略促使企業規模進一步擴大，財務管理在企業管理中的核心地位更為突出，因此在企業內應專門設置財務管理機構，以專司財務管理之職。另外，因此，傳統的“金字塔”式的財務管理組織結構顯然已不合時宜，取而代之的應該是一種中間層次較少，結構緊湊而富有彈性、反映靈敏、高效快速的新型組織機構。

新型資源配置模式

筆者認為集團或中型以上公司可以采取這種資源配置模式，中小型企業可以不設科室，只設人員。

4、構建人力資源和物質資源相結合的財務管理機制。在知識經濟時代，財務管理的重心應從傳統的物質資源管理轉向人力資源管理，構建人力資源和物質資源相結合的財務管理機制。企業按自身規模和管理特點劃分為若干財務管理層次，賦予各層次管理者對等的財務和人事權責并予以制度化。各級層在保證完成各項財務指標的前提下，有權決定該部門的人員指標和人員素質要求，有權提出人員獎罰建議。

5、培養高素質的財務管理人員。要全面提升財務人員綜合素質，國家和企業應該雙管齊下。對于國家而言，一方面應該建立財會人員的后續教育體系，通過有效的教學手段（如集中培訓、函授、遠程教育等）對財會人員進行適時的知識更新；另一方面，嚴格執行《會計法》關于財會人員在職培訓的規定，強制財會人員接受后續教育。對于企業而言，其途徑主要有:第 一，經常組織學習和培訓，不斷提高財務人員專業技能、外語、寫作及計算機操作及運用能力，適時進行知識的更新;第二，鼓勵財務人員接受函授、遠程教育，并為其提供必要的條件；第三，鼓勵財務人員思考和創新，為其參與企業的經營管理和決策創造條件；第四，對財務人員進行階段考核，競爭上崗。在現代企業制度下的房地產企業，財務管理的內容將日益增加，提高企業內部財務管理水平日益重要, 企業應不斷加強內部財務管理，搞好企業財務管理制度建設，為房地產經濟的發展做出貢獻。

第五篇：小議房地產企業的財務管理

小議房地產企業的財務管理

來源：中國論文下載中心[ 07-03-01 10:49:00 ]作者：未知編輯：studa20

摘要:本文首先分析房地產企業財務管理現狀,針對存在的問題提出構建并完善財務管理體系,以此改善財務管理方法,提升財務管理水平,使財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務向管理型財務轉變,有效降低企業運營風險,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,最后說明構建并完善財務管理體系的步驟和具體內容。

關鍵詞:房地產企業 財務管理 財務管理體系

房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務管理的現狀

目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。

2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。

3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業96管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。

2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。

4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。

5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。

6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。

7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手

段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。

2、科學設置會計科目

首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3、統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

(三)建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執行

房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下的經營目標,指導下預算編制和責任中心預算目標的分解。

(五)完善資金管理系統完善

房地產企業資金管理系統,首先應將資金管理納入全面預算管理體系,通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算,可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度,從而降低資金成本,提高資金使用效率;通過對資金預算實際執行情況的分析,對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。

其次,建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業,二級項目開發公司眾多,會計主體數量較大,適應于資金調度中心模式;中小型房地產企業,則可選用資金監控模式。