第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀與內(nèi)容分析

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀與內(nèi)容分析

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目前狀況

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的功能。主要存在以下幾個(gè)新問(wèn)題摘要:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,猜測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的新問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面摘要:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門(mén)重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的猜測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并和部門(mén)績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力和責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化和科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控和管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需和包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于摘要:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

（一）建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理

體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。

作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立和完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息和溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立和完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息和溝通和監(jiān)控全過(guò)程,和業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次摘要:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

（二）完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn)摘要:

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置和全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特征實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬和會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總和合并程序要保持統(tǒng)一。

（三）建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

（四）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括摘要:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制和執(zhí)行、預(yù)算的考核和分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征,建議采用以項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性探究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃和目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤和控制。

2、預(yù)算的編制和執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要和業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),假如某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;假如該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核和分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析和考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指摘要:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的新問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再和激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的新問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

（五）完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過(guò)和項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算,可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的猜測(cè)和動(dòng)態(tài)調(diào)度,從而降低資金成本,提高資金使用效率;通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。

其次,建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè),二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司眾多,會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大,適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式;中小型房地產(chǎn)企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

第二篇：淺談煙草企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

淺談煙草企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

作者：龐志華 王錦濤

摘要：本文通過(guò)對(duì)煙草企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度運(yùn)行現(xiàn)狀的分析研究,了解了該企業(yè)的基本情況以及煙草行業(yè)的特殊政策規(guī)定，從財(cái)務(wù)管理體制和會(huì)計(jì)人員崗位設(shè)置進(jìn)行調(diào)查,研究煙草企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題以及不足之處，指出煙草行業(yè)財(cái)務(wù)管理采取的措施和發(fā)展完善的方向，提出符合企業(yè)發(fā)展前景的探索和切實(shí)可行的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵字：煙草企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；對(duì)策

引言：進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)企業(yè)改革的步伐越來(lái)越快，隨著西方大量新思維、新模式的不斷涌入，中國(guó)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，正在經(jīng)歷著前所未有的變革。為了規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和準(zhǔn)確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，推動(dòng)全面預(yù)算管理工作的順利開(kāi)展，建立以財(cái)務(wù)制度為主體，以內(nèi)部管理為補(bǔ)充的財(cái)務(wù)管理體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，許多企業(yè)都在把踏踏實(shí)實(shí)做好基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)工作視為當(dāng)務(wù)之急。

一、煙草企業(yè)財(cái)務(wù)管理情況介紹

第一，財(cái)務(wù)制度的管理。煙草企業(yè)實(shí)施系統(tǒng)的統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理制度，總公司對(duì)全市系統(tǒng)的預(yù)算、投資和薪酬實(shí)行統(tǒng)一的考核和管理制度，并分別設(shè)立了分公司人員參與的預(yù)算、投資和薪酬委員會(huì)，同時(shí)各分公司可依據(jù)總公司財(cái)務(wù)管理制度，制定出對(duì)應(yīng)的內(nèi)部管理流程和制度。

第二，財(cái)務(wù)計(jì)劃的管理。財(cái)務(wù)計(jì)劃主要是利用全面預(yù)算管理來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)計(jì)劃目標(biāo)，如利用編制預(yù)算、執(zhí)行預(yù)算和預(yù)算考核來(lái)想象化企業(yè)的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、物流和投資計(jì)劃，預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃管理的重要工具。

第三，資金管理。煙草企業(yè)一般會(huì)從收支兩條線進(jìn)行管理，一是全市總公司系統(tǒng)的銷(xiāo)售收入款項(xiàng)統(tǒng)一存入指定的公司賬戶，款項(xiàng)只進(jìn)不出，然后由市公司財(cái)務(wù)科再定期轉(zhuǎn)入市公司的目標(biāo)分賬戶，同時(shí)對(duì)縣級(jí)分公司采用報(bào)賬制資金核撥的管理模式。

二、煙草企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

我國(guó)煙草行業(yè)實(shí)行專賣(mài)管理體制很多年。煙草企業(yè)一直以“更加規(guī)范，更富效率”作為總體要求在持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而財(cái)務(wù)管理水平與企業(yè)的改革發(fā)展要求相比急待進(jìn)一步提高。以下是煙草企業(yè)存在的常見(jiàn)問(wèn)題：

第 1 頁(yè)（共 1 頁(yè)）

1、融資渠道單一。煙草企業(yè)目前的資金主要是依靠卷煙銷(xiāo)售貨款回籠和煙葉銷(xiāo)售貨款回籠這兩部分，來(lái)源相對(duì)而言比較單一。部分企業(yè)向銀行貸款是在煙葉收購(gòu)等情況資金出現(xiàn)短缺時(shí)比較常用的應(yīng)急方案，這根本不是長(zhǎng)久之計(jì)。

2、監(jiān)督機(jī)制不健全。煙草公司的監(jiān)督系統(tǒng)有諸多弊端，如缺乏內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，雖公司內(nèi)部單獨(dú)設(shè)立審計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，但監(jiān)督機(jī)構(gòu)的審計(jì)人員囿于管理關(guān)系束縛而對(duì)企業(yè)內(nèi)部違法違紀(jì)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督不作為。

3、資金預(yù)算編制準(zhǔn)確性不夠高。而財(cái)務(wù)部門(mén)因?yàn)槭孪群蜆I(yè)務(wù)部沒(méi)有進(jìn)行溝通，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)追加資金預(yù)算的問(wèn)題。這一情況直接顯示出財(cái)務(wù)部門(mén)在營(yíng)運(yùn)資金管理的方式上沒(méi)有選擇相對(duì)科學(xué)的方法，同時(shí)在財(cái)務(wù)的預(yù)算考核機(jī)制上也不完善，所以經(jīng)常使得執(zhí)行預(yù)算出現(xiàn)超支的情況。另外部分單位應(yīng)收應(yīng)付賬款數(shù)量大，有長(zhǎng)期掛賬現(xiàn)象。

4、費(fèi)用管理有缺陷。在各部門(mén)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)流程不完全統(tǒng)一，日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)時(shí)間不固定。到了費(fèi)用開(kāi)支的時(shí)候，對(duì)于為了控制費(fèi)用而制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，部分員工沒(méi)有足夠的重視，經(jīng)常不按照文件要求來(lái)執(zhí)行。對(duì)于差旅費(fèi)，接待費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等都有相關(guān)規(guī)定，但是報(bào)銷(xiāo)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)經(jīng)常有超支、超標(biāo)準(zhǔn)的情況發(fā)生。還有的情況是部分員工不注意節(jié)儉，在經(jīng)辦業(yè)務(wù)的時(shí)候，比如日常辦公用品購(gòu)置、物資采購(gòu)中不仔細(xì)比對(duì)價(jià)差、分析、篩選，而是憑印象辦事。甚至有的員工耍小聰明，從經(jīng)辦業(yè)務(wù)的便利中謀取利益。

5、固定資產(chǎn)管理缺陷。沒(méi)有結(jié)合實(shí)際對(duì)固定資產(chǎn)管理制度進(jìn)行細(xì)化，不符合精細(xì)化管理的要求。未制定確實(shí)可行的固定資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)流程，明確固定資產(chǎn)的增加、處置、變動(dòng)和清理等問(wèn)題。如在資產(chǎn)領(lǐng)用環(huán)節(jié)，無(wú)領(lǐng)用記錄，包括無(wú)領(lǐng)用人簽字，無(wú)領(lǐng)用事由，即使有，到一定期限也無(wú)人問(wèn)津。未建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)固定資產(chǎn)因使用不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p壞出現(xiàn)的責(zé)任，沒(méi)有一個(gè)制度來(lái)進(jìn)行有效的責(zé)任追究。

三、加強(qiáng)煙草企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的建議

（一）對(duì)費(fèi)用管理的建議

1、各項(xiàng)費(fèi)用實(shí)行分級(jí)歸口管理。嚴(yán)格控制費(fèi)用預(yù)算開(kāi)支，各職能部門(mén)費(fèi)用開(kāi)支嚴(yán)格按照市局預(yù)算管理委員會(huì)審批金額執(zhí)行。

2、在正確劃分收益性支出與資本性支出的前提下，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則與配比原則，確認(rèn)當(dāng)期費(fèi)用，并嚴(yán)格執(zhí)行全面預(yù)算管理。

3、要根據(jù)費(fèi)用與收入的相關(guān)程度，確定哪些資產(chǎn)耗費(fèi)應(yīng)當(dāng)從本期收入中扣減。

第 2 頁(yè)（共 2 頁(yè)）

4、加強(qiáng)費(fèi)用的審核，提高報(bào)賬效率。

（二）對(duì)貨幣資金管理的建議

1、財(cái)務(wù)部門(mén)要定期與各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行往來(lái)賬項(xiàng)的核對(duì)并及時(shí)清理。隨時(shí)掌握資金結(jié)算情況，防止出現(xiàn)呆壞賬。

2、出納員要及時(shí)輸入銀行對(duì)賬單，進(jìn)行微機(jī)核對(duì)，月終編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)查明原因，并在次月處理完畢。

3、與零售戶堅(jiān)持“錢(qián)貨兩清”的原則，系統(tǒng)內(nèi)結(jié)算通過(guò)省局資金結(jié)算中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)結(jié)算，禁止任何形式的賒欠。

4、根據(jù)現(xiàn)金管理?xiàng)l例規(guī)定，嚴(yán)格現(xiàn)金使用范圍，出納要遵守結(jié)算紀(jì)律。

5、業(yè)務(wù)往來(lái)中發(fā)生的違約金、滯納金及罰款的支付有關(guān)部門(mén)應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明原因，由分管領(lǐng)導(dǎo)與分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批。各責(zé)任人因違章、違紀(jì)發(fā)生的各種罰款，應(yīng)由當(dāng)事人自己負(fù)擔(dān)，確屬涉及企業(yè)利益的特殊情況，由企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人會(huì)簽審批。

（三）對(duì)存貨管理的建議

1、倉(cāng)儲(chǔ)配送中心接到商品承運(yùn)部門(mén)各種憑據(jù)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并在規(guī)定的期限內(nèi)將貨提回，商品保管人員要及時(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，對(duì)到貨的卷煙及時(shí)進(jìn)行掃碼、驗(yàn)收入庫(kù)。

2、營(yíng)銷(xiāo)管理中心或倉(cāng)儲(chǔ)配送中心在接到發(fā)票后，務(wù)必在二天內(nèi)轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部門(mén)。在卷煙驗(yàn)收入庫(kù)后，對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)提交的《商品驗(yàn)收單》進(jìn)行簽字認(rèn)可后交回財(cái)務(wù)部門(mén)。

3.為了使庫(kù)存商品的品種、數(shù)量及占用資金既保持正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)需要，又不因占用過(guò)大形成積壓，營(yíng)銷(xiāo)管理中心應(yīng)按劃定的商品大類進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析排隊(duì)，并按月、季提出有重點(diǎn)品種，有計(jì)劃的調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)和促銷(xiāo)有問(wèn)題商品，提高資金使用率。

4、庫(kù)存商品應(yīng)當(dāng)定期或不定期進(jìn)行清查盤(pán)點(diǎn)，年中、年末必須進(jìn)行全面的盤(pán)點(diǎn)清查，以真實(shí)反映企業(yè)期末庫(kù)存商品的實(shí)際情況。

（四）對(duì)固定資產(chǎn)管理的建議

1、固定資產(chǎn)報(bào)銷(xiāo)時(shí)，該項(xiàng)資產(chǎn)使用人及其部門(mén)負(fù)責(zé)人在《固定資產(chǎn)購(gòu)置審批單》上簽字，然后由辦公室管理人員辦理出入庫(kù)手續(xù)，并對(duì)機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行編號(hào)歸檔。最后由分管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，交財(cái)務(wù)科報(bào)銷(xiāo)。

2、財(cái)務(wù)部門(mén)正確核算與監(jiān)督企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，按照新會(huì)計(jì)核算軟件固定資產(chǎn)模塊的要求準(zhǔn)確錄入各項(xiàng)固定資產(chǎn)信息，并定期開(kāi)展清查工作；固定資產(chǎn)所需支出的各種修理費(fèi)，應(yīng)編制修理計(jì)劃，加強(qiáng)預(yù)算管理。

第 3 頁(yè)（共 3 頁(yè)）

3、定期檢查流水線生產(chǎn)設(shè)備、大型機(jī)器的運(yùn)行情況，對(duì)于有損壞的設(shè)備需及時(shí)上報(bào)并聯(lián)系技術(shù)部門(mén)進(jìn)行修理。

4、施工管理部門(mén)或管理人員要根據(jù)實(shí)際工程量和相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審核預(yù)、決算報(bào)告，將審核后的報(bào)告送交工程項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。工程項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)復(fù)審后，簽署意見(jiàn)，將報(bào)告等資料移交財(cái)務(wù)、審計(jì)部門(mén)。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在煙草行業(yè)存在著諸多難題和困境，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)非常重要的工作，是單位內(nèi)部管理的重要組成部分。因此在管理方式和運(yùn)營(yíng)體系上應(yīng)做出一系列的調(diào)整。這一系列的調(diào)整需要財(cái)務(wù)管理進(jìn)行一定的改革，正由于此，完善其財(cái)務(wù)管理制度成為了一切工作的重中之重。我們必須正視目前財(cái)務(wù)管理內(nèi)控方面的缺陷，積極采取措施加以改進(jìn)和完善，從而為財(cái)管管理體系提供良好的運(yùn)行環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

[1]《中國(guó)經(jīng)貿(mào)》, 2015(1):224-224 [2]周宜.煙草企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[j].財(cái)經(jīng)界.2013(30):177,81

第 4 頁(yè)（共 4 頁(yè)）

第 5 頁(yè)（共 5 頁(yè)）

第三篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與稅收

淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家不斷推出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性顯得尤為重要。

首先，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，包括：銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)、稅收籌劃、資金預(yù)測(cè)。

銷(xiāo)售預(yù)測(cè)是在對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解和把握后，做出的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額。那么對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解又包括：銷(xiāo)售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等；

盈利預(yù)測(cè)是建立在銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是判斷項(xiàng)目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預(yù)測(cè)的精確度是決定了項(xiàng)目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預(yù)測(cè)的精確度是由銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個(gè)環(huán)節(jié)的偏差，可能會(huì)帶來(lái)整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

稅收籌劃是建立在銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的。為什么說(shuō)它是建立在前兩個(gè)預(yù)測(cè)以上呢？因?yàn)椋挥兄懒隧?xiàng)目的收入情況和盈利情況才能有針對(duì)性的籌劃。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個(gè)重要因素。因此，一個(gè)好的稅收籌劃方案，應(yīng)在稅收收益、資金鏈和稅收風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面進(jìn)行考慮并且采取不同的財(cái)務(wù)核算方法和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案產(chǎn)生的稅收支出差異會(huì)很大。

資金預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷o張的、脆弱的。一旦預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，輕則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目難以進(jìn)行，重則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)。08年金融危機(jī)就是一個(gè)很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。合理的資金管理和利用對(duì)于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目中期進(jìn)行預(yù)算差異管理。由于，項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)預(yù)算是建立在很多預(yù)測(cè)和假設(shè)基礎(chǔ)上的。因此，項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)會(huì)有差距，這時(shí)應(yīng)及時(shí)關(guān)注引起差異情況和對(duì)項(xiàng)目預(yù)測(cè)產(chǎn)生的影響。并對(duì)財(cái)務(wù)核算和稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。以保證企業(yè)項(xiàng)目能夠順利完成并實(shí)現(xiàn)前期預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

再次，財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)快速增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。由于現(xiàn)在大多企業(yè)的快速發(fā)展不僅僅是依靠企業(yè)自身發(fā)展，而是依靠財(cái)務(wù)管理的資本運(yùn)作、上市等手段，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對(duì)于財(cái)務(wù)管理現(xiàn)在已經(jīng)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中越來(lái)越受到重視，同樣也發(fā)揮了越來(lái)越大的作用。

劉 宏 偉2011年1月28日

第四篇：Iihsji房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

秋風(fēng)清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。

管理水平，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 目標(biāo)

前言： 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻(xiàn)，為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了巨大貢獻(xiàn)。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中也看到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大企業(yè)，相當(dāng)一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi)部因素，其中企業(yè)財(cái)務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)部因素。具體表現(xiàn)為企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)不實(shí)，財(cái)務(wù)管理體制不協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)管理職能沒(méi)有得到發(fā)揮，財(cái)務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大等。這些問(wèn)題不僅容易損害房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展利益，也制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，要解決這些問(wèn)題，必須進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)理財(cái)環(huán)境，突出財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，提高財(cái)務(wù)管理水平，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間驟然減小，資金壓力日漸增大，不少企目前正在財(cái)務(wù)危機(jī)中苦苦掙扎，或即將面臨財(cái)務(wù)危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，向精細(xì)管理要效益顯得日益重要。本文試圖就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討如何加強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提出相應(yīng)的改進(jìn)方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題

客觀而論，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不是水平高低的問(wèn)題，而是“有”或“無(wú)”的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)許多民營(yíng)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)根本沒(méi)有科學(xué)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，財(cái)務(wù)管理受企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的影響過(guò)大，（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

1、財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，制約企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)大多由傳統(tǒng)的家族企業(yè)發(fā)展而來(lái)，從總體看，其管理者的文化素養(yǎng)普遍不高，特別是“施工隊(duì)”、“包工頭”起家的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者缺乏基本的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求和作用認(rèn)識(shí)不清，尤為突出的是普遍存在著重銷(xiāo)售、輕理財(cái)?shù)默F(xiàn)象，不少企業(yè)的老板癡迷于自己的經(jīng)驗(yàn)，錯(cuò)誤地認(rèn)為企業(yè)效益是靠業(yè)務(wù)做出來(lái)的，財(cái)務(wù)管理沒(méi)什么大用處。這種認(rèn)識(shí)上的偏差，使這些老板不僅簡(jiǎn)單地認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是記賬、算賬和報(bào)賬，完全無(wú)視財(cái)務(wù)信息對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活功的指導(dǎo)作用；也導(dǎo)致他們對(duì)專職財(cái)會(huì)人員的輕視，忽視財(cái)會(huì)人員在企業(yè)中應(yīng)發(fā)揮的管理職能。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)的淡薄，就大大制約了企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展。

2、企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)不健全，財(cái)務(wù)管理制度缺失

筆者了解的房地產(chǎn)企業(yè)大多是九十年代中期成立的，雖然他們都設(shè)立了會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，但不少會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置不夠科學(xué)，存在著層次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企業(yè)根本不設(shè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，或雖設(shè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)卻形同虛設(shè)。較典型的是老板娘任出納掌握財(cái)政大權(quán)，稍具規(guī)模的也只使用直系親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)人員，外聘的會(huì)計(jì)人員一般只是記記賬，這種狀況在創(chuàng)業(yè)初期尤為突出。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展壯大到頗具規(guī)模甚至升級(jí)為集團(tuán)公司的今天，仍有不少企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度，如內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計(jì)量驗(yàn)收制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本的財(cái)務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)不健全、財(cái)務(wù)管理制度缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加。

3、財(cái)會(huì)人員素質(zhì)普遍不高

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍不高集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是法制觀念淡薄。多數(shù)財(cái)會(huì)人員對(duì)《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《現(xiàn)金管理暫行條例》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、修訂后的《會(huì)計(jì)法》及其他有關(guān)法律規(guī)定了解甚少，財(cái)經(jīng)紀(jì)律自律性很差，無(wú)視法律后果，任意變?cè)靷卧鞎?huì)計(jì)憑證、賬簿，編制虛假會(huì)計(jì)報(bào)表。

財(cái)會(huì)工作人員素質(zhì)較低的第二個(gè)表現(xiàn)是專業(yè)技術(shù)水平低。不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)人員非 “科班”出身，沒(méi)有會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)職稱和專業(yè)知識(shí)。筆者所了解的幾家企業(yè)中，僅有一家集團(tuán)公司的財(cái)會(huì)人員具備中級(jí)以上專業(yè)職稱和專業(yè)技能，有不少企業(yè)的財(cái)會(huì)人員上崗靠的是關(guān)系而非專業(yè)水平，有些非但沒(méi)有專業(yè)職稱，甚至存在沒(méi)有取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)而非法上崗。他們對(duì)財(cái)會(huì)新規(guī)則、新技術(shù)知之甚少，實(shí)際操作技術(shù)落后且更新速度慢。財(cái)會(huì)人員專業(yè)技能低，先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法得不到應(yīng)用，財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不出來(lái)的現(xiàn)狀，既導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)行為隨意化，財(cái)務(wù)工作極不規(guī)范，也使企業(yè)不能很好運(yùn)用會(huì)計(jì)信息用以指導(dǎo)和發(fā)展生產(chǎn)。

4、外在財(cái)務(wù)監(jiān)督缺位

企業(yè)財(cái)務(wù)的外在監(jiān)督主要是政府監(jiān)督和會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)的社會(huì)監(jiān)督。就民營(yíng)企業(yè)而言，這兩種外在監(jiān)督都不夠到位。目前，政府對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)施監(jiān)督的手段主要是會(huì)計(jì)規(guī)范和會(huì)計(jì)監(jiān)督。會(huì)計(jì)規(guī)范主要指針對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)起約束作用的原則、準(zhǔn)則、法規(guī)、條例和道德守則的總和。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)（民營(yíng)）會(huì)計(jì)規(guī)范體系還不健全，政府財(cái)政、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、工商等部門(mén)因受人力、物力的限制，難以最大限度利用現(xiàn)有的會(huì)計(jì)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常的具體會(huì)計(jì)行為進(jìn)行監(jiān)督。稅務(wù)部門(mén)的稽查一般僅限于對(duì)偷漏稅行為處罰，財(cái)政部門(mén)平時(shí)很少對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，每年對(duì)會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育也只局限于形式，其他部門(mén)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表往往是我發(fā)表你填制，你報(bào)送我匯總，即使發(fā)現(xiàn)報(bào)表內(nèi)容太離譜一般也是退回重報(bào)，審查報(bào)表偏重于技術(shù)上的差錯(cuò)而不注重報(bào)表的真實(shí)性，缺少對(duì)報(bào)送虛假信息的責(zé)任追究與懲罰措施。政府監(jiān)督的缺位和政府各有關(guān)部門(mén)信息的相互獨(dú)立，從客觀上使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)行為放任自流，有些房地產(chǎn)企業(yè)往往因不同的目的向不同的部門(mén)報(bào)送不同的會(huì)計(jì)報(bào)表，顯而易見(jiàn)，這種會(huì)計(jì)信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。

民營(yíng)企業(yè)外在監(jiān)督的另一種缺位是社會(huì)監(jiān)督的缺位。社會(huì)監(jiān)督主要由以會(huì)計(jì)師事務(wù)所為主體的會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)行。修訂后的《會(huì)計(jì)法》增加了注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)和對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)質(zhì)量進(jìn)行再監(jiān)督的內(nèi)容，以保證會(huì)計(jì)中介機(jī)構(gòu)有效發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用。由于目前法律上尚未明確規(guī)定民營(yíng)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表必須經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)，加之包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，內(nèi)控乏力，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不規(guī)范行為普遍，對(duì)其會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)很高，使得注冊(cè)會(huì)計(jì)師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所不大愿意從事民營(yíng)企業(yè)審計(jì)工作,同時(shí)也不能排除有些社會(huì)審計(jì)中介機(jī)構(gòu)降低監(jiān)督力度的狀況。

政府監(jiān)督與社會(huì)監(jiān)督缺位，加重了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的隨意性。

5、先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法得不到應(yīng)用

目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法普遍落后，先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)得不到應(yīng)用，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是財(cái)務(wù)人員知識(shí)陳舊，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)會(huì)工作又重視不夠，使財(cái)務(wù)人員窮于應(yīng)付日常的記賬、算賬和報(bào)賬工作，沒(méi)有時(shí)間或機(jī)會(huì)參加繼續(xù)學(xué)習(xí)，得到更新知識(shí)的機(jī)會(huì)與動(dòng)力，先進(jìn)的會(huì)計(jì)原則與理論在企業(yè)中也就得不到應(yīng)用。二是多數(shù)企業(yè)沒(méi)有建立起先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息化。財(cái)務(wù)管理信息化包括基于財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)上的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)計(jì)建設(shè)和相應(yīng)財(cái)務(wù)管理軟件應(yīng)用。表面上看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)部門(mén)都配置了電腦，但大多沒(méi)有使用財(cái)務(wù)軟件或使用已經(jīng)落后的財(cái)務(wù)軟件，僅局限于記賬系統(tǒng)，與各部門(mén)之間沒(méi)能實(shí)現(xiàn)信息共享。在筆者了解的幾家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中，只有一家企業(yè)建立了有效的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，而在運(yùn)用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理軟件進(jìn)行財(cái)務(wù)信息收集、分析和查詢，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)信息共享上幾乎是空白。(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的具體問(wèn)題

1、管理職責(zé)混淆

部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)運(yùn)行不夠規(guī)范，權(quán)責(zé)不到位。如對(duì)企業(yè)投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)決算方案和分配方案等重大事項(xiàng)未經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)即予實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)就是經(jīng)營(yíng)者，這種模式勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)負(fù)面影響。有相當(dāng)一部分屬于個(gè)體、私營(yíng)性質(zhì)，在這些企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，并且對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念淡薄。

2、會(huì)計(jì)核算粗放

主要表現(xiàn)在：任意簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)手續(xù)，濫用會(huì)計(jì)科目；賬外設(shè)賬，會(huì)計(jì)結(jié)算實(shí)行體外循環(huán)；對(duì)財(cái)產(chǎn)物資和庫(kù)存現(xiàn)金不定期盤(pán)點(diǎn)，對(duì)銀行存款和債權(quán)債務(wù)不經(jīng)常核對(duì)，造成賬簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符；不顧效益好壞，盲目規(guī)定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利，逃避所得稅。

3、融資困難，資金嚴(yán)重不足

在土地公開(kāi)“招、拍、掛”的高門(mén)檻和一系列新的金融調(diào)控措施的雙重壓力下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的單向流動(dòng)的呆滯資金鏈模式幾近失靈，如何建立雙程和雙向循環(huán)的良性資金鏈模式是房地產(chǎn)邁向成熟和理性的通途。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分存在資金瓶頸，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的嚴(yán)密控制及封閉運(yùn)行政策更加大了房地產(chǎn)融資難度，銀行貸款期限和結(jié)構(gòu)也不能滿足企業(yè)需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬(wàn)資金就運(yùn)作一個(gè)甚至幾個(gè)項(xiàng)目的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，資金嚴(yán)重不足、融資難成為制約民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最突出的問(wèn)題。

4、投資能力較弱，且缺乏科學(xué)性

由于投資所需資金短缺，加上自身規(guī)模較小，貸款投資所占的比例比大企業(yè)多得多，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)總是盡快收回投資，很少考慮擴(kuò)展自身規(guī)模。同時(shí)存在投資盲目性，投資方向難以把握，據(jù)了解，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目拿地，目前陷于進(jìn)退兩難的困局。

5、財(cái)務(wù)控制薄弱

（1）現(xiàn)金管理的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)不按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)使用現(xiàn)金，白條抵庫(kù)、坐支現(xiàn)象嚴(yán)重，幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的大額現(xiàn)金只要老板點(diǎn)頭就可任意開(kāi)支的情況隨處可見(jiàn)。隨意的現(xiàn)金使用造成企業(yè)時(shí)而現(xiàn)金閑置、時(shí)而卻因缺乏周轉(zhuǎn)資金，或者因管理不善陷入財(cái)務(wù)困境，更嚴(yán)重的是因此而使會(huì)計(jì)信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權(quán)”定奪，完全沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)規(guī)范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。

（2）為數(shù)不少的高層管理人員的理財(cái)觀念淡薄，甚至存在嚴(yán)重誤解。長(zhǎng)期以來(lái)，將財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)放在融資活動(dòng)上，認(rèn)為有了資金，企業(yè)便可無(wú)所不能，等等。很多經(jīng)營(yíng)者忽視了財(cái)務(wù)管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企業(yè)管理局限于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型管理格局之中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮。

（3）成本意識(shí)薄弱，不少企業(yè)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中只靠少數(shù)人拍腦袋解決局部問(wèn)題，缺少統(tǒng)籌管理，頻繁出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)、質(zhì)量返工等現(xiàn)象，造成成本失控而導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。

（4）重錢(qián)不重物，資產(chǎn)流失浪費(fèi)嚴(yán)重。不少房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，對(duì)財(cái)產(chǎn)物資、半成品、資產(chǎn)等的管理不到位，出了問(wèn)題無(wú)人追究，資產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)采取的對(duì)策

隨著房地產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的家族企業(yè)組織形式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代科學(xué)企業(yè)的同時(shí), 房地產(chǎn)企業(yè)的行為目標(biāo)也適時(shí)而變,轉(zhuǎn)向基于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中追求利潤(rùn)最大化的穩(wěn)定性、連續(xù)性。而現(xiàn)代企業(yè)制度要求具備現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理制度和體制,構(gòu)建現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制應(yīng)在現(xiàn)代企業(yè)理論的框架內(nèi)進(jìn)行。

（一）建立有效的治理結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)制度

1、要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理的模式，建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機(jī)制，用各項(xiàng)制度來(lái)體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，使董事會(huì)成員擺脫繁雜的事務(wù)，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問(wèn)題，考慮如何創(chuàng)造長(zhǎng)期的股東價(jià)值，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路。現(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、財(cái)務(wù)制度、監(jiān)督制度、法人治理結(jié)構(gòu)等。

2、建立嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部控制體系。要建立健全涵蓋財(cái)務(wù)管理各方面的內(nèi)部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、采購(gòu)、銷(xiāo)售管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護(hù)資金的安全。加強(qiáng)對(duì)存貨和應(yīng)收賬款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財(cái)務(wù)管理制度包括內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計(jì)量驗(yàn)收制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本的財(cái)務(wù)管理制度。

（二）積極開(kāi)拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題

房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，辦求使自己所進(jìn)行的融資活動(dòng)在力所能及的范圍內(nèi)達(dá)到最高的效率和最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。

1、房地產(chǎn)企業(yè)必須走出僅僅靠銷(xiāo)售回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)初級(jí)階段，要逐步進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段。只有這樣才能在產(chǎn)品單線銷(xiāo)售中斷情況下，企業(yè)和銀行或投資者仍可通過(guò)出賣(mài)資產(chǎn)、股權(quán)甚至企業(yè)（項(xiàng)目）等多線和打包方式盤(pán)活資金鏈。

2、授信貸款（包括按揭貸款在內(nèi)）仍然是地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)爭(zhēng)取的對(duì)象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡(jiǎn)便，因此注意選拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人材積極爭(zhēng)取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)。

3、拓展新的融資渠道。社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望進(jìn)行收益較高的房地產(chǎn)投資，但是，只有那些信譽(yù)好的企業(yè)才能作為其投資對(duì)象。爭(zhēng)取基金投人的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項(xiàng)目回報(bào)的安全性，其次才是收益。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)對(duì)方愿望，吸引其入股或者按照約定利率使用基金。

4、開(kāi)拓新型融資方式——產(chǎn)權(quán)式酒店（商場(chǎng)）。產(chǎn)權(quán)式酒店（商場(chǎng)）是房產(chǎn)和旅游（商業(yè)）投資品種，“產(chǎn)權(quán)酒店（商場(chǎng)）”作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，是既可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有效結(jié)合。

“產(chǎn)權(quán)式酒店（商業(yè)）”說(shuō)到底是一種新型的融資方式，地產(chǎn)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房（商鋪）回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店（商業(yè)）網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資房產(chǎn)者也可跳出單一的“購(gòu)房出租”模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。

對(duì)條件成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以嘗試采用權(quán)益融資方式，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使資本結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。筆者所在的浙江華創(chuàng)集團(tuán)就采用這種模式，分別由不同行業(yè)不同區(qū)域的企業(yè)共同參股來(lái)提高集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，還可探索新的融資方式，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的自身聯(lián)合組建適合自身發(fā)展的金融中介機(jī)構(gòu)，設(shè)立中小企業(yè)擔(dān)保中心，解決購(gòu)置土地時(shí)的周轉(zhuǎn)資金，融資難題。

（三）加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制

1、注重預(yù)算管理控制

預(yù)算管理是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行的財(cái)務(wù)控制的基本工具，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)重視預(yù)算管理來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)明確各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者和員工在企業(yè)中的地位，明確各自的崗位、責(zé)任、權(quán)力和利益，來(lái)整合企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī)范系統(tǒng)的預(yù)算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2、科學(xué)規(guī)范項(xiàng)目決策程序 要進(jìn)行周密謹(jǐn)慎的前期考察工作，聘請(qǐng)專業(yè)人士參與決策，運(yùn)用定量和定性的分析方法和財(cái)務(wù)工具，計(jì)算決策指標(biāo)，評(píng)價(jià)決策效果，避免由于個(gè)人和家族成員的素質(zhì)局限導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)決策失誤，以減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

3、構(gòu)建有效的資金管理機(jī)制，加速資金周轉(zhuǎn)

要努力提高資金的使用效率，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳的效果。要使資金的來(lái)源和動(dòng)用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)資金收回和支付的時(shí)間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評(píng)估時(shí)不僅要關(guān)注銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)問(wèn)題，更重要的是注重現(xiàn)金流問(wèn)題。銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)當(dāng)然可以帶來(lái)長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)增值，但是只有現(xiàn)金流增長(zhǎng)，公司才有財(cái)力支付股東紅利，才能保證股東權(quán)益增長(zhǎng)，才能保證企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，才能保證企業(yè)發(fā)展壯大。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的確定

企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo),不僅要受到企業(yè)本身管理決策各因素的影響,同時(shí)還要受到企業(yè)外部環(huán)境因素的影響。但目標(biāo)定位都可歸結(jié)為“企業(yè)價(jià)值最大化”。因此,確立企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理措施、戰(zhàn)略決策等方面聯(lián)系起來(lái)考慮，企業(yè)也正是通過(guò)提高管理決策和改善外部環(huán)境這兩大因素來(lái)實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的。概括起來(lái),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、緊密配合企業(yè)戰(zhàn)略總目標(biāo),做好財(cái)務(wù)計(jì)劃企業(yè)管理目標(biāo)。戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施是企業(yè)的根本利益所在,戰(zhàn)略的需要高于一切。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理首先要根據(jù)企業(yè)總目標(biāo)的要求,配合企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施,認(rèn)真做好財(cái)務(wù)計(jì)劃。計(jì)劃并非一個(gè)資金問(wèn)題,還要對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況加以思考,以提高企業(yè)對(duì)不確定事件的反應(yīng)能力,增加有利機(jī)會(huì)帶來(lái)的收益。財(cái)務(wù)計(jì)劃確定后,要將計(jì)劃具體化,進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算,進(jìn)一步細(xì)化各種現(xiàn)金收支、長(zhǎng)期資金籌措、短期資金信貸等預(yù)算,使財(cái)務(wù)計(jì)劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù),在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化中發(fā)揮重要作用。

2、促使企業(yè)最大限度地提高投資報(bào)酬率

成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑,但單純以成本最低為標(biāo)準(zhǔn),只局限于降低成本本身。企業(yè)在投資管理、流動(dòng)資金管理、證券管理、籌資管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,一方面要最大限度地降低成本獲得利潤(rùn),使企業(yè)總體邊際收益最大,另一方面要以利潤(rùn)換效率,充分考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值和投資的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值,以求達(dá)到投資報(bào)酬率最大。

3、合理提高資產(chǎn)的利潤(rùn)效率

企業(yè)的資產(chǎn)不是無(wú)限的,企業(yè)獲得的利潤(rùn)不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產(chǎn)消耗方面,還表現(xiàn)在提高資產(chǎn)利用率。改變資產(chǎn)用途,利用有限的資產(chǎn)多生產(chǎn)盈利水平更高的產(chǎn)品也是一種現(xiàn)實(shí)的選擇。對(duì)于存在有資產(chǎn)閑置的企業(yè),提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平的關(guān)鍵之一。盤(pán)活存量資產(chǎn)、增加產(chǎn)品產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)售更多的社會(huì)需要的商品來(lái)增加收益,不僅是一種市場(chǎng)策略,也是一種成本利潤(rùn)策略。從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講,提高資產(chǎn)利用率也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效途徑。

4、正確進(jìn)行財(cái)務(wù)分析

為改善企業(yè)內(nèi)部管理,財(cái)務(wù)管理往往要對(duì)企業(yè)的盈利能力、籌資結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)分配進(jìn)行分析,以評(píng)價(jià)企業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況,預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),幫助企業(yè)改善決策。通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以對(duì)企業(yè)的償債能力、盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力作出評(píng)價(jià),找出存在的問(wèn)題,以此來(lái)提高資產(chǎn)收益率,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率,并為決策提供有用信息,促使企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理發(fā)展

財(cái)務(wù)管理的發(fā)展與創(chuàng)新動(dòng)力來(lái)自財(cái)務(wù)管理環(huán)境的變遷，從當(dāng)代財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,為了更好地滿足今后財(cái)務(wù)管理的需要,財(cái)務(wù)管理理論與方法也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。隨著新興的邊緣學(xué)科——稅務(wù)會(huì)計(jì)的出現(xiàn)也是一種新的財(cái)務(wù)管理趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家注冊(cè)會(huì)計(jì)師、國(guó)家注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)財(cái)稅咨詢網(wǎng)總裁周華洋在其最新專著《最新稅收優(yōu)惠政策分析與避稅籌劃技巧》中的觀點(diǎn)：該學(xué)科 “是融稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)分析、預(yù)測(cè)決策為一體的一種特殊的專業(yè)會(huì)計(jì)。”“隨著稅制的改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，都需要建立統(tǒng)一的稅務(wù)會(huì)計(jì)，進(jìn)行以節(jié)稅為目的的稅務(wù)籌劃，以適應(yīng)企業(yè)需要。” “當(dāng)前稅種、稅目、稅率以及納稅細(xì)則越來(lái)越完善，越來(lái)越復(fù)雜，也使建立獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)成為歷史的必然。” 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理必須適時(shí)而變，順勢(shì)跨上新的臺(tái)階：

1、必須全方位更新高管的企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念

財(cái)務(wù)管理觀念是指導(dǎo)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐的價(jià)值觀，是思考財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)。面對(duì)嶄新的理財(cái)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)若不全方位更新財(cái)務(wù)管理觀念，就很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。

2、必須全面提升財(cái)務(wù)管理的層次

從目前的實(shí)務(wù)狀況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作尚處于較低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常財(cái)務(wù)管理工作以現(xiàn)金、預(yù)收預(yù)付款、存貨等營(yíng)運(yùn)資金的管理為主，財(cái)務(wù)管理無(wú)法從大局上對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況予以把握。財(cái)務(wù)管理內(nèi)容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財(cái)物管理外，還應(yīng)向金融風(fēng)險(xiǎn)管理、稅金管理、保險(xiǎn)管理甚至知識(shí)資本（技術(shù)、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財(cái)務(wù)管理方法的更新。量化的財(cái)務(wù)管理方法應(yīng)得到更多的應(yīng)用，如定量預(yù)測(cè)、滾動(dòng)預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)、提高效率的財(cái)務(wù)控制方法和包含人力資本、知識(shí)資本的指標(biāo)在內(nèi)的財(cái)務(wù)分析方法等也應(yīng)引起足夠的重視。第三，財(cái)務(wù)管理手段的改良。推廣使用財(cái)務(wù)管理軟件和售樓軟件。先進(jìn)的售樓軟件是集開(kāi)發(fā)生產(chǎn)、成本控制、銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)全過(guò)程為一體的管理軟件，在相當(dāng)程度上彌補(bǔ)了管理人員的不足和管理經(jīng)驗(yàn)的欠缺，不失為提高當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的一種好辦法。必須要加強(qiáng)企業(yè)的信息化建設(shè)，逐步將網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)融人到企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)中。

3、建立獨(dú)立高效的財(cái)務(wù)管理組織

加入WTO之后，由于財(cái)務(wù)管理的環(huán)境和內(nèi)容變得更加復(fù)雜，加上企業(yè)實(shí)施外部擴(kuò)張戰(zhàn)略促使企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位更為突出，因此在企業(yè)內(nèi)應(yīng)專門(mén)設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，以專司財(cái)務(wù)管理之職。另外，因此，傳統(tǒng)的“金字塔”式的財(cái)務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)顯然已不合時(shí)宜，取而代之的應(yīng)該是一種中間層次較少，結(jié)構(gòu)緊湊而富有彈性、反映靈敏、高效快速的新型組織機(jī)構(gòu)。

新型資源配置模式

筆者認(rèn)為集團(tuán)或中型以上公司可以采取這種資源配置模式，中小型企業(yè)可以不設(shè)科室，只設(shè)人員。

4、構(gòu)建人力資源和物質(zhì)資源相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)務(wù)管理的重心應(yīng)從傳統(tǒng)的物質(zhì)資源管理轉(zhuǎn)向人力資源管理，構(gòu)建人力資源和物質(zhì)資源相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。企業(yè)按自身規(guī)模和管理特點(diǎn)劃分為若干財(cái)務(wù)管理層次，賦予各層次管理者對(duì)等的財(cái)務(wù)和人事權(quán)責(zé)并予以制度化。各級(jí)層在保證完成各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的前提下，有權(quán)決定該部門(mén)的人員指標(biāo)和人員素質(zhì)要求，有權(quán)提出人員獎(jiǎng)罰建議。

5、培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員。要全面提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，國(guó)家和企業(yè)應(yīng)該雙管齊下。對(duì)于國(guó)家而言，一方面應(yīng)該建立財(cái)會(huì)人員的后續(xù)教育體系，通過(guò)有效的教學(xué)手段（如集中培訓(xùn)、函授、遠(yuǎn)程教育等）對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行適時(shí)的知識(shí)更新；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》關(guān)于財(cái)會(huì)人員在職培訓(xùn)的規(guī)定，強(qiáng)制財(cái)會(huì)人員接受后續(xù)教育。對(duì)于企業(yè)而言，其途徑主要有:第 一，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能、外語(yǔ)、寫(xiě)作及計(jì)算機(jī)操作及運(yùn)用能力，適時(shí)進(jìn)行知識(shí)的更新;第二，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員接受函授、遠(yuǎn)程教育，并為其提供必要的條件；第三，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員思考和創(chuàng)新，為其參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和決策創(chuàng)造條件；第四，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行階段考核，競(jìng)爭(zhēng)上崗。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益增加，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平日益重要, 企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，搞好企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

第五篇：小議房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

小議房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

來(lái)源：中國(guó)論文下載中心[ 07-03-01 10:49:00 ]作者：未知編輯：studa20

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問(wèn)題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說(shuō)明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)96管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門(mén)重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門(mén)績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手

段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過(guò)與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算,可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度,從而降低資金成本,提高資金使用效率;通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。

其次,建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè),二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司眾多,會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大,適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式;中小型房地產(chǎn)企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。