第一篇：汽車售后服務現存問題及對策分析

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2009 NO.26

汽車售后服務現存問題及對策分析

李帆（陜西交通職業技術學院 陜西西安 710018

摘 要：隨著我國汽車市場競爭日趨激烈，做好售后服務這一環節至關重要，文中從我國汽車售后服務市場實際現狀出發，通過汽車售后服務的市場存在問題，針對問題提出相應的策略和發展趨勢。

關鍵詞：汽車售后服務 汽車4S店 對策分析 中圖分類號:F713.5 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791(2009)09(b)-0251-02

隨著金融危機對全球經濟的影響，歐洲、美國、日本三大汽車生產國都遭受到不 同程度的損失，但2009對中國的汽車消費影響較小，前1至5月我國市場僅僅是乘用車銷量就已經累計超過364萬輛，如果再加上從4月份開始逐漸恢復增長的商用車，國內上半年汽車銷售總量已經接近500萬輛。因此世界汽車廠商們都看準了中國這塊大市場，可以看出在我國各汽車品牌競爭會越來越激烈。面對這樣競爭激烈的汽車市場中，我國的汽車售后服務業必須不斷改進和完善，建立起一套健康、可持續發展的服務體系，才能使我國的汽車售后服務業快速跟上和推動汽車工業的發展。我國汽車售后服務的現狀.1 汽車售后服務市場發展相對滯后

近幾年，隨著我國汽車市場快速發展，汽車售后服務業也有了很大的提高，品牌 售后服務漸漸成為汽車維修業的主要力量，國內每個汽車生產廠家都十分重視的 售后服務問題。但我國的汽車業起步晚，我國的汽車售后服務水平與國外相比還處于初級階段，從法律法規、經濟模式到服務理念、品牌創造都存在巨大差異。雖然最近兩年汽車制造業有飛速發展，但與之相配套的售后服務市場卻顯得跟不上發展步伐。.2 汽車售后服務存在多種經營方式

由于我國汽車生產量和消費數量在不斷的大幅度提升，使得汽車行業一時成了 熱門行業，尤其是連帶的汽車售后服務方面，市場上很快出現一批小型的汽車維修、汽車保養、汽車美容、汽車改裝的相關企業。與此同時，各汽車品牌在各地區也擴大增設很多汽車服務網點，其中以汽車4S店為主。可以看出，目前汽車售后服務市場是以汽車品牌4S店為主，加以各種項目的小型汽

車企業為輔的多種經營方式并存的現象。.3 汽車消費者的觀念更趨于理性化

隨著轎車進入家庭,這使國內汽車的消費者結構發生了巨大的變化。目前,私家 車消費已經超過了整個汽車市場60%的份額,這就使得售后服務市場消費者發生了很大的變化。現在大多數消費者在購車時，不僅僅了解汽車本身的性能、價格，而且還特別關注汽車的售后服務方面。因為一個良好的售后服務能有效的提高消費者的滿意程度，這種價值包含了消費者的經濟、精力、體力成本，所以當代汽車消費者的消費觀念更趨于理性化，不僅僅滿足修好車，還追求高效、廉價、個性化的服務方式。.4 汽車售后服務競爭不規范

通過2007中國汽車售后服務滿足度調研報告顯示，售后服務普遍存在不規范的競爭，這將嚴重制約中國汽車行業的健康 發展。93%的被調查者對“多次返修率”不滿足；56%的被調查者擔心，4S店或特約經銷商在維修過程中“偷工減料”，提供劣質配件；51%的被調查者認為，服務觀點淡薄是4S店或特約經銷商存在的比較普遍的問題；68%的被調查者認為，顧客的反饋信息并未得到滿足回應或解決；73%的被調查者表示，質量保修期后會選擇社會修理廠；但是，對社會修理

廠的維修質量表示擔心的被調查者竟達62%。有很多消費者表示售后服務的消費太高。同時這些也數據足以反 應汽車售后服務市場隱藏著很多問題有待解決。汽車售后服務存在的問題.1 相關法律法規不完善，市場體系不健

全，市場秩序混亂隨著國家法律法規的不斷完善,政府部門相繼出臺了與汽車行業相關的各項法規與優惠政策,推動了我國汽車產業的發展,并取得了很大的成就。例如，2009年年初，國家鼓勵消費小排量汽車，購買排量在1.6L以下汽車的用戶,購置稅減半。這一下使得09年上半年汽車銷量持續升高，甚至全國很多汽車4S店出現脫銷現象。但是,相對于汽車制造業來說,汽車售后服務業的發展卻缺乏行業標準與完善的法規體系,使汽車售后服務業的發展明顯滯后。這主要表現在汽車售后服務企業數量大、類別多,沒有完善的法規體系，缺乏統一的管理、整體規劃以及有效的制度監管,導致了企業發展良莠不齊,售后服務市場出現“散、亂、差”,進而使售后服務市場處于秩序混亂的狀況。.2 汽車售后服務種類單一, 水平較低

目前我國汽車售后服務的種類還比較少,主要集中在汽車維修保養、改裝、美容等方面,而對汽車融資、咨詢、文化等則涉及得不多。而且汽車售后服務企業管理水平的參差不齊,難以滿足消費者的現實與潛在需求。隨著消費者對汽車服務層次要求的提升，不能滿足于單一的售后服務內容，很多消費者更希望得到企業提供有關汽車文化、駕駛汽車、日常維護汽車等相關的產品及服務，而市場中大部分汽車企業只是看到了售后服務業的巨額利潤,并沒有認真考慮在服務項目和服務質量上下功夫，導致其服務質量上不去,顧客抱怨較多。.3 未形成規模經濟, 缺乏成本優勢

我國汽車售后服務企業數量多,但是絕大多數規模較小,持續經營能力差,都還處在探索階段,缺乏正確的模式。市場主要 以汽車品牌4S店為主，加以各種小型汽車服務企業并存，汽車企業發展往往各自為陣,沒有發揮規模采購的優勢,導致售后服務行業的整體成本偏高。在眾多的汽車售后服務企業中，超過1/3家是沒有工商登記或廠商授權的，僅有極少數的企業能夠提供全方位的服務與執行較為嚴格的服務標準;1/3的企業能夠提供維修服務、保養與零部件、汽車美容與檢測服務;超過一半的企業是傳統獨立的小規模作坊式的維修企業，僅僅能夠提供清洗服務、非標的配件調換等服務。這樣的售后服務市場結構難以滿足我國消費者對售后服務的需求,也難以保證服務質量。而在國外,汽車售后服務企業多具備一定的規模,在規模采購網絡配送等方面具備規模優勢有利于企業整體經營成本的降低。

2.4 售后專業水平低，人才缺乏，流動性大

我國汽車售后維修的技術水平普遍較低,盡管有一些汽車售后企業在外觀形象和設備條件上已經接近國際水平，但是實 際上還存在技術力量薄弱、人員整體素質差、先進技術檢測設備操作使用能力差等狀況。車輛出現故障進廠后,汽車維修人員不是通過檢驗程序來判斷故障所在，不按照操作規程和程序來維修,甚至導致車輛非正常損壞。另外國內汽車售后服務業的從業人員大多由原國企車隊的維修人員與新設的4S企業服務人員構成，這也不同程度地導致了人才構成和知識結構的不合理，嚴重制約了汽車售后服務業的發展。隨著汽車行業的發展,汽車服務業的專業人才緊缺，并且從事汽車售后服務人員的流動性大，企業不斷的培養新人所付出成本代價太大，許多汽車售后服務企業花重金聘請專業技術人才，但是應征者寥寥無幾,這也顯示了我國汽車售后服務業面臨著人才危機。.5 配件價格高，假冒偽劣產品較多

在我國的汽車配件市場上,主要有進口配件、國產純正配件以及假冒偽劣配件3類。根據市場初步調查的,假冒偽劣配件占到配件市場一半以上，市場偽劣配件充斥于市場,主要是因為進口配件及國產的配件價格較高。消費者普遍反映特約維修站的維修保養費用和配件價格同非特約維修站差距很大,而且在一些特約維修站,有些主要零件幾乎沒有庫存,這些部件一旦損壞需要更換,就要現向國外廠家訂貨,這導致了維修周期長,費用高,影響了顧客的正常使用。但非特約維修站配件質量不能保證，消費者又不敢維修，這將消費者夾在進退兩難的境地。提高汽車售后服務的相應對策.1 完善法規體系，建立詳細、規范的服務標準

汽車售后服務行業有必要建設完善的法規體系來規范這個市場，同時汽車服務企業對于體系的管理必須要有詳細的、規 范的服務標準，建立統一的信息管理系統，以此對服務行為進行規范和管理。通過汽車企業每年要一至兩次通過對顧客 調查來弄清楚顧客的期望，以及對各種維修站進行現場評估，尋找改善服務措施，不斷提高售后服務標準。建立《汽車維修單位服務管理標準》，貫徹先進的服務理念，改善服務場地設施環境。通過建立一套科學、系統、規范的服務流程，讓顧客滿意度大幅度提高。.2 汽車售后服務的服務觀念需更新

汽車售后服務市場是一個提供服務的市場，關鍵是要樹立和更新現代汽車售后服務的服務觀念。第一，人性化服務的觀 念。服務的對象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發，替他們著想，給消費者提供方便，為他們排憂解難，幫助用戶實現人與車的完美結合。也就是說，要通過所提供的服務，讓有車的人真正能感受到有車的方便、榮耀、幸福與快樂，充分地享受著現代的生活。第二，標準化服務的觀念。服務是規范的不是隨意的，質量是有保障的不是假冒偽劣的，收費是有標準的不是胡亂加價的，承諾是能兌現的不是空頭支票的，無需消費者花很多的時間和很大的精力去貨比三家，只要付同樣的費用就可以獲得同等的服務。.3 真實了解客戶的需求，提升自身的服務品位

汽車售后服務面向的是客戶，售后服務的質量評價主要來源于客戶。這就說明客戶的需求信息是非常重要的，所以從事 汽車售后服務人員們就要用心去挖掘這些信息，企業要有效的利用和重視這些信息，經過對客戶需求信息的搜集和處理，加強對客戶的溝通工作和關懷工作，企業從內、外形象和客戶環境上下工夫，策劃出更好的營銷方案，樹立其良好的企業形象。.4 提高服務人員綜合素質

汽車售后服務雖然是一項商業性的工作，但它也是一項技術性很強的工作。所以要求從業人員的綜合素質要高，要有一支有懂汽車技術方面，又有了解用戶心理善于和用戶溝通的售后服務隊伍。汽車服務企業要制定相應的培訓計劃，定期開展業務技術培訓和考核，建立起一支具有雄厚技術力量和維修檢測能力的高素質技術隊伍。只有這樣,才能夠為顧客的車輛進行快速準確的診斷和進行故障排除,也才能夠形成集汽車維修、零部件供應以及各類服務于一身的一體化服務,最大程度地提高服務效率,保證消費者的利益。有條件的企業可委托大專院校代培，不斷充實員工的專業技術知識，只有這樣才能使技術人員適應不斷變化的市場形勢，更好地開展售后服務工作。近幾年，豐田、大眾、雪鐵龍、通用、寶 馬等品牌已經在我國大專院校中選點開展“校企合作”項目，向各自品牌培養并輸送優秀人才，初步取得了優異的成校。3.5 利用先進技術，提升服務質量

注重采用與汽車技術進步相適應的現代維修技術,引進各種先進的維修機具和設備、先進的電子電腦診斷檢測設備等,用 以儀器儀表判斷故障、機電一體化、以換件為主的現代修理技術來取代傳統的修理技術,提高效率、縮短維修周期、降低維修成本并且采用正宗原廠配件,以保證和提高維修質量。.6 優化售后服務企業內部管理

要想提高汽車售后服務，還得要求企業能夠快速發展，改變傳統的管理模式，進行規范的、科學的管理。首先要根據企業所處實際環境及規模，建立完善企業內部規章制度；其次要運用科學的管理模式，責任落實到人，提升執行力；然后建立完善的管理機制，有一套科學的操作程序，提高工作效率，降低運作成本；最后通過對員工的管理，建立完善的激勵機制，體現多勞多得，合理分配的原則。調動每一位員工的積極性，使每個員工都參與企業的建設和發展中。這樣提升每個售后企業的發展速度，可以快速提高汽車售后服務的整體水平。

3.7 增設售后服務項目

汽車售后服務要樹立全方位服務的觀念。開展多種服務項目來滿足不同消費群體的需求。提供服務的主體不僅可以是生 產廠家、銷售商、維修廠、美容店的服務，也可以包括政府部門的管理服務和各種社會機構的服務；服務的內容不僅是單一汽車修理、換件，還包括汽車資訊、消費信貸、技術培訓、辦證、年檢、搶險救援、二手車經營、汽車改裝、汽車文化，汽車金融等，擴充成一種綜合性的服務。汽車售后服務的發展趨勢

我國汽車售后服務將會作為一個綜合性的產業，既有制造業的特點，又有服務業的特點；今后汽車售后服務會呈現發展趨勢。.1 品牌經營和連鎖經營并存的發展模式

這主要是品牌定點汽車維修保養和整合各品牌汽車維修保養兩種方式并存的模式。通過兩種方式的競爭和壟斷使得汽車 售后服務具有一定的規模性，同時使得市場競爭更加合理化。.2 逐漸轉向重維護的售后觀念

重維護觀念，不僅企業要轉變，而且還要逐漸灌輸給消費者，壞了修還不是真正的服務，真正的服務是要保證用戶的正

常使用，通過服務要給客戶增加價值。售后服務的重點轉向了維護保養。

4.3 發展個性化服務

汽車售后服務的消費觀念多元化發展，消費者不僅滿足基本維修和保養，還要求汽車音響、車內裝潢、汽車美容、汽車改裝、汽車置換等多種個性化服務。結語

汽車售后服務是汽車工業中的一個重要組成部分，也是一項非常復雜的工程，它包括了汽車銷售以后有關汽車的一系列服務內容。售后服務不僅是一種經營，更是生產商與客戶溝通、聯系的一個重要橋梁。如果售后服務做不好，不僅對一個服務企業的形象和業務有直接影響，而且間接使品牌信譽下降、產品滯銷，甚至可以使的一個品牌的威信掃地。總之，在汽車市場競爭越來越激烈的今天，隨著消費者要求也與來越高，售后服務已經成為各個汽車品牌廠家相互競爭的重點。

第二篇：國有企業改革現存問題及對策

國有企業改革現存問題及對策

從1978年黨的十一屆三中全會以來，中國的國有企業改革已經走過來31載春秋，并且一直是中國經濟制度改革中的重點。在這期間，作為轉折點之一的，2001年黨的十六大三中全會提出《關于完善社會主義市場經濟若干問題的決定》，在理論改革上有兩個突出的亮點，一是股份制成為公有制主要形式的論斷，另一個是提出建立健全現代產權制度，進一步加強公有制經濟的活力，大力發展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經濟，實現投資主體多元化，使股份制成為公有制的主要表現形式。

一、國有企業改革中現存問題

近年來雖然改革取得了很大進展，改制后的國有企業經濟有了現代公司的框架，但有很大一部分還不具有真正的現代公司治理結構，我國的國企改制還存在某些問題。

（一）國有資本出資人主體不明確，形成“內部人控制”局面

我國國有大中型企業在改組為股份制企業以后，一般是按照兩種方式治理：一種是行政干預的公司治理結構，這種企業結構是由政府委任董事長、總經理直接經營，法人的治理結構處于“政府控制”的治理方式；另一種是國家在實際上并沒有對企業行使股東的權利，即使是政府作為主要股東，也未能到位行使股東的權利，企業內部的國有股代表是由董事長、總經理擔任，企業處于“無所有者控制”的治理方式。由于國有資本的所有者難以到位，造成所有者與經營者的責任、權限和利益不明確，結果作為出資人代表的政府與企業的委托人，實際上都是代人做事，又無責任約束。這種身份的相似性，使他們很容易走到一起使得在公司法人治理機構中，股東和董事之間的委托制衡關系形同虛設。模糊的產權狀況造成無人對企業資本保值增值負責，出問題不知懲罰誰，缺乏有效的責任追究機制。

（二）經營者行政任命，難以建立現代企業的選拔、激勵、約束機制

目前，絕大多數國有企業的用人制度都是“上級委任”制，經理層人員的選拔機制、激勵機制、約束機制都存在空缺。由少數幾個人選拔、錄用“具有”應聘資格的多數候選人，這很難保證用人上的公平、公正性，也很難用現代企業家的標準去選拔合適的干部。這樣選拔出來的干部不是以市場為導向的競爭性產物，也就沒有相應的市場價格作為對經理人的激勵，所有者與經營者目標不一致的前提下，很難讓經營者去追求公司利益最大化。而是考慮怎樣讓自己的經營風險降到零，怎樣享受更多的物質利益、閑暇時間，而與所有者目標相去甚遠。由于信息不對稱經理人具有很大權力，這就給所有者利益帶來更大威脅。同時，這種用人制度是滋生腐敗的又一溫床，因為經理人的政治榮譽、能否升遷等的考核，不是以經營績效、股票價格所決定，而是與上級部門有關領導的關系好壞決定，這將導致權錢交易。

（三）國有企業股權結構單一，經營效益低下

與其他新興市場和國家經濟轉型中以私有產權為主導的股權結構相比，中國84%的上市公司目前仍然直接或間接地被政府最終控制，其中8.5%的上市公司仍為政府直接控制，75.6%的企業則由國家通過金字塔形控股方式實施間接控制。在股權比重方面,國有經濟在有限責任公司和股份公司包括上市公司中比重過大,即通常所說的“國有股一股獨大”。這既不利于法人治理結構建立和完善,也不利于很好地實現同股同權、同股同利。在一項非常有影響力的關于所有權結構與公司績效之間關系的研究中，發現公司的獲利能力與公司中法人股所占的比例呈正相關，而與國有股所占比例呈負相關。

國有經濟布局和結構中存在的這些問題，不僅影響到國有經濟質量和效益的提高，影響到國有經濟主導作用的發揮，也影響到適應全面建設小康社會和完善社會主義市場經濟體制的要求。我們必須加快調整和優化國有經濟布局和結構，深化國有資產管理體制改革和深化國有企業改革。只有繼續調整國有經濟布局和結構，才能進一步完善所有制結構，鞏固和發展公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度；只有進一步深化國有資產管理體制改革和國有企業改革，建立完善的現代企業制度和規范的法人治理結構，才能實現經濟與社會及人的全面、協調發展。當前及今后相當一個時期，調整國有經濟布局和結構，深化國有企業改革是深化和完善社會主義市場經濟體制的一項重大任務。

二、國有企業改革的對策思考

國有企業改革的根本出路在于建立現代企業制度，現代企業制度的核心是法人制度，因而國有企業的改革必須在法制的軌道上，在法律的嚴格約束和有效保護之下進行。在我國目前國有企業改革過程中，在法律上來完善我國的現代企業制度。因此在建立現代企業的過程中，應重點加強以下方面的完善：

（一）國有企業的組織形式應當堅持多樣化

我國有建立現代企業制度的初期，許多人都認為公司是我國企業改制特別是國有企業改制的唯一選擇。有的人認為有限責任公司是最佳的選擇，因為它可以在小范圍內實現資本的組合，在企業內部實現產權清晰，這些優勢正是我國國有企業改革所急需解決的。但是，將現存的所有市場主體都集中在有限責任公司上是不可能的。因為，作為法人的一種，有限責任公司的設立有著人數上的限制，而人數上的限制又會帶來資金上的限制。還有的人把上市的股份有限公司看成是公司的全部，認為這不僅是企業發展的必然趨勢，也是企業獲取資金的最好手段，與此相聯系是竭力提倡建立更多的證券交易所。而事實上，證券交易所的建立，證券業的發展是市場經濟完善的表現，也是市場經濟發展到一定階段上的產物，只有當市場主體的產權明晰，集中帶來的資本積累達到一定的規模，證券交易制度完善，并且市場主體能自覺地利用交易機構來實現資源的合理配置的時候，上市公司才可能大量的發展，而所有這一切，都必須在生產力發展到一定程度才能實現。可見，公司是現代企業制度的重要內容，在我國的國有企業改革中，實行公司制也是一種重要形式，但不能說是唯一的形式。作為彌補公司缺陷的企業形式還有合伙企業、個人或獨資企業等，·它們也是現代企業制度的一個內容，也應該得到鼓勵和發展。因為，合伙企業組織靈活，雖風險較大，但經營者的經營意識強，生命力也強。而獨資企業特別是國有獨資企業在我國企業總數所占的比例相當大，大約在80%左右，其中在法人企業中占62.5%，已成為我國經濟的一支重要力量。因此，無論從生產力發展的狀況來看，還是從市場經濟必須有足夠多的競爭者的要求來說，公司都不是現代企業形式的唯一選擇。從其他國家的情況來看，非公司的比重也較大，如聯邦德國公司形式的企業僅占約23%，其他均為獨資或合伙企業;美國公司占全國企業總數的20%左右，合伙企業約占10%，獨資企業則占70%左右。

在我國，除了上述企業形式外，近年來還發展了一種嶄新的企業形式，那就是股份合作制企業。股份合作制企業既不是股份制，又不是合作制，在產權關系、民主管理和分配制度等方面都有著自己的特點。目前，在我國的國有企業的改革中，很多學者都提出股份合作制企業是中小型國有企業改制的一種比較理想的形式。而在近年來，許多省的領導人都表示要以股份合作制企業改造鄉鎮企業，或是將新建的鄉鎮企業盡量辦成股份合作制企業。總之，國有企業的改革在企業形式上的選擇不能是單一的，而應是多樣化的，既有公司作為重要的企業類型，又有獨資、合伙以及股份合作制企業等作為必要的補充，這樣才符合市場經濟發展的需要，符合現代企業制度的要求。與此相適應的是各類企業法律制度的制定和完善。

（二）政府對國有企業的調控和管理手段應該多樣化

我國在過去很長一段時期內，即在市場取向的改革未確立之前，行政手段作為國家調整經濟生活的一種主要方式被強化到前所未有的高度，這種高度集中的行政經濟給人們帶來的窒息和危害至今讓人們一提起就反感、不被認同。市場經濟的建立，煥發了人們的積極性、主動性和自主性，于是淡化、弱化甚至取消行政手段，代之以法律手段和經濟手段的意識越來越高。反映在我國行政體制的改革上，就表現為中央和地方如何分權的問題;表現在改革主體上，又反映為是以政府為主導還是以企業為主導的問題上等等。這些問題的爭論歸根到實質上就是政府對企業的調控、管理手段的選擇。從市場經濟的本質來看，它是一種民主、自由的經濟，因此它允許并鼓勵市場主體的自主經營、自我發揮、自我約束。但現代市場經濟是一種法制經濟，它要求市場主體的行為必須在法制的軌道上進行。所以，現代的經濟生活運轉需要法律手段和經濟手段的作用。而在我國市場經濟體制的建立過程中，由于有著不同于國外市場經濟體制建立的特殊性，所以，在政府調控、管理企業的手段上就有了自己的特點。應當說，在我國市場經濟體制的建立過程中，政府對企業的引導、鼓勵、制約必不可少，行政手段的使用也就不可避免，特別是在新舊體制的轉軌時期，行政手段的作用更為重要。行政手段是社會大生產發展的需要。如果把國家的運行比作一部機器的話，那么行政手段、法律手段和經濟手段就是這部機器上的調控按鈕。市場經濟不是計劃經濟，它對社會資源的配置是市場起基礎性作用。但由于市場調節是一種事后調節，且市場自己修正成本太大，所以，它需要外力的幫助，最典型的就是政府運用行政手段來進行調控。行政手段的調節是一種主觀調節，或者說是一種主動、有計劃、有目的調節，它可以事先制定周密的計劃，并在此基礎上調整經濟關系，盡量減輕社會的浪費和社會的動蕩。另一面行政手段還具有靈活性的特點，它可以以行政命令的方式，通過行政程序依靠各級行政機關組織實施。這些都是法律手段和經濟的手段所缺乏的。而在我國新舊體制的轉軌時期，政府在一定程度上仍是改革的主導力量，這不僅因為我國的企業在國際舞臺上過于弱小，還因為在目前的情況下，我國的企業還不能擺脫對政府的依賴，尤其是我們還缺乏一支合格的企業家隊伍。在這種情況下，政府不是也不能把企業一下子推向市場，而是通過一定的手段引導向市場，在這里行政手段是必不可少的。

當然，市場經濟條件下，對企業行為的調整不能僅靠行政手段，經濟手段、法律手段也是必要的。所謂經濟手段，就是指運用稅收、信貸、價格等杠桿來調整企業的運營。法律手段則是將企業行為納入規范的運轉軌道。但無論是行政手段還是經濟手段，都離不開法律手段，都必須以法律手段為前提，并以法律手段為基礎和保障。因此，在這個意義上，人們才得出了市場經濟就是法制經濟的結論。

（三）建立健全相應的監督機制

國有企業改革的基本環節之一是建立科學、健全的企業法人治理結構，目的在于形成企業內部有效的激勵機制和約束機制，這是非常重要的，但就目前來說，還應該從國有企業的外部環境上建立和健全相應的制衡監督機制，并將這種監督機制科學化、規范化和法律化，這樣才能夠保證國有企業正常地發揮。完善國有企業外部監督機制，應重點從以下方面進行:

1、健全國有資產管理、監督和運營體系。

應建立國有出資人制度，以明確國有資本的投資主體，落實國有資產的營運責任，規范出資人和企業的關系，使出資者能夠統一行使選擇經營者、企業重大決策和資本收益的職能。只有在政府管理層次上解決國有資產無主、無人負責、政出多門等問題，明確每一部分的國有資產代表者，使所有者的職能真正到位，才能使其權責明確，并對企業實行有效地監督和約束。

2、除少數行業中實行國有獨資公司的形式外，對其他大部分國有企業在改制中都應推廣產權多元化、分散化的做法。

因為企業中國有資產比重如果過大，股權構成過于單一，就會減弱內部的產權和利益制

約，同時也難以做到政企分開，責權分明。而產權的多元化、分散化不僅有利國有企業多渠道的融資，更重要的是可以強化企業內部利益的約束機制，使產權和利益界限明確。應當說產權分散化、多元化及由此引起的利益的多元化，利益主體之間的相互制約，是現代企業制度內部制衡體制、約束機制產生的基礎，是企業行為合理化、規范化的前提。

3、改革現行的企業人事管理制度

目前已改制的國有企業，在人事管理方面大多未跳出黨政干部管理制度的圈子，企業主要領導人仍由上級主管人事部門任免。這種做法不僅使國有出資人制度難以落實，國家所有權代表的權責難以到位，該有的權利沒有，該負的責任不負，而且也使國有企業法人治理結構的作用得不到發揮，企業領導人不能把握自己的命運，當然也就不能、不愿為企業的生存和發展盡心盡力。其實企業領導人的激勵和制約是不能靠行政手段來解決的，企業的人事管理制度有自己的規律可循，不能完全套用黨政干部的管理制度和管理標準。應建立起科學的、適應企業發展的人事管理制度，黨和政府的精力應更多地轉向國有資產委托管理機構的人員選擇、管理和監督上，使他們真正能夠負擔起國有資產代表人的職能。

(四)進一步明確國有企業的產權關系

明確企業的產權關系，比較可行的方法是實行“兩權剝離”，使企業真正享有獨立的法人財產權，真正具有獨立的法人地位，這是企業走向市場的前提。對于國有企業如果我們始終堅持國家所有、分級管理、分工監督和企業經營的方針，那么，希望國家通過轉變政府職能，轉換企業經營機制，來實現保障國家對企業財產的所有權，使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人和市場競爭主體的目標是不可能的。法人制度的精髓在于它有獨立的財產權，在此基礎上才能產生主體的獨立性、平等性，也只有這樣的主體，才能進入市場進行有效的、公平的競爭。國有企業所進行的股份制改造，其真正的目的就是國家根據市場規律的要求投資組建公司。國家財產一旦投入到公司中，便成為公司所有的財產，盡管法律上仍然強調公司中的國有資產所有權屬于國家所有，但這里的所有權已經發生了變化，即它只是所謂的“最終所有權”，確切的說是股權，它必須與企業法人財產權劃清界限，這是由所有權主體的排他性決定的。國家作為出資者按其投入企業的資本額享有所有者的權益，包括資產收益權、重大問題的決策權、選擇管理者的權利等;當企業破產時以其出資額為限承擔有限責任。也就是說只有當投入企業運營的這部分財產所有權從國家所有權上“剝離”下來時，國家作為股東或出資者的身份和地位才能落實下來，其最終的所有權也才能得到真正的發揮和保障。對于企業來說，只有其享有完全的占有、使用、收益、處分的權利時，企業才能成為真正獨立的法人和市場競爭的主體。而實行“兩權剝離”，并不是要剝奪國家對國有財產的所有權，而是要使原來國家在國有企業中虛化的財產權更加具體化、量化、法律化，以便更好地使國有資產保值增值。

(五)建立科學的企業內部治理結構

我國《公司法》規定公司的內部組織機構實行“三駕馬車”并行，相互制約、相互影響，即由股東大會(股東會)掌握企業的決策權，它是公司的最高權力機構，決定公司中的一些重大問題，它由全體股東組成。董事會擁有經營權，是公司業務的決策和經營機構，主要負責公司日常經營管理中的一些重大問題。監事會主要行使對公司的經營管理進行監督的職能，以維護股東職工的利益。公司的經理對董事會負責，主持公司具體的生產經營管理工作，執行董事會的決議。公司的這種內部治理結構與我國現行的國有企業的廠長(經理)負責制相比，無疑具有更加科學、合理、透明度更高等優勢。現代公司制企業內部權力機構、監督機構和執行機構的相互分開、相互制衡的體制，對于確立責權明確，各司其職的激勵和約束機制應當說是一種最佳的選擇。科學的治理結構加上必要的外部監督機制，對于維護國家法律、法規的貫徹執行，保護國有資產和國有企業的利益，防止經營管理者的以權謀私等都是必不可少的。

結語：

總之，市場經濟的發展要求現代企業制度的不斷完善，現代企業制度的發展是上述多種因素的相互作用、相到影響的結果。建立和完善現代企業制度，有利于市場經濟的繁榮，有利于社會的發展和進步。當然，這是一項艱巨的任務，也是一項利在當代，功在千秋的宏偉大業。

第三篇：汽車售后服務現狀分析

我國汽車售后市場服務現狀分析

目前我國汽車售后服務的經營模式有以下幾類：4S店、養護快修連鎖店、綜合性修理廠、特約維修場、汽配城和路邊店。主要采取第一種模式，售后市場呈現多種業態模式并存共生的局面。不同的模式有不同的客戶群體，都有相應的優勢和不足。4S店和特約維修廠，配件管理最為規范，服務環境和維修質量有明顯優勢，但是價格偏高，主要滿足3年之內新車和高檔車用戶的需求和大修用戶的需求； 養護快修連鎖模式作為新興的售后服務模式，近年來得到了高速發展，其業務集中在快修、保養和通用件的更換，主要滿足消費者對便利性和專業性的要求。

汽車售后服務的優劣直接影響某品牌、以致某車型的銷售情況，成為激烈競爭中的致勝關鍵。這對發展中的市場更為重要。本文闡釋了售后服務的定義及其影響，并分析中國汽車市場售后服務普遍存在的問題，涵蓋生產商、經銷商、消費者和有關部門等方面。國家鼓勵轎車進入家庭、中國加入WTO、進口 汽車配額巨幅增加和關稅大幅下調等利好消息，使各大汽車生產商對中國汽車市場蘊藏的巨大商機充滿了信心。與此同時，汽車市場受經濟收入水平提高和消費觀念轉變帶動，銷售形勢日趨激烈，使造商和經銷商獲得了可觀的利潤。在利益的驅使下，生產商為了爭奪市場和占有更大的市場份額，正不遺馀力的擴張銷售網絡。

如果對市場和消費者進行深入的調查、解，結合國際市場以往的經驗并加以詳細的分析，就不難發現在繁榮的背后潛在的危機，一旦出現就不可避免地對產品、品牌、企業造成極大的傷害和影響。這個危機的焦點就集中在售后服務。

國內汽車行業售后市場發展趨勢

為什么說汽車后市場決定國內汽車行業的未來，主要觀點如下：

1、國內汽車行業正在由政府刺激下，政策性市場轉入市場經濟競爭性市場，刺激性政策退出，明示政府認為汽車產銷發展過快，不用刺激性政策，國內汽車產銷仍然會處于快速發展階段。因此市場競爭將成為汽車行業發展的主要階段。

2、國內汽車銷售市場明顯地呈現出，典型的中國式資源性市場，即取得授權，拿到批量汽車這一重要資源即可賺大錢，實現較高的收益，隨著政策的調整，特別是市場競爭的加劇，以及各地方政府限行限量的輿論不斷強化，國內汽車銷售市場正在實現由資源型市場，轉向競爭服務型市場，包括銷售渠道、方式，購車用車觀念、方式，以及

制造商和經銷商在經營戰略、對策，都將發生深刻變化。

3、汽車市場發展到一定階段，會由大環境決定和影響，將由市場銷售量決定發展的階段，轉變為由后市場取而代之，后市場規模、水平、收益將決定汽車行業的發展，這是必然階段，國際上各汽車產銷大國、汽車消費大國的發展歷史，可以說明這一點。

4、鑒于種種因素的影響，特別是市場大環境的變化，將決定汽車銷售市場的發展與變化，如交通環境、市場環境、城市環境、能源環保，一旦發生重大變化和調整，必然要影響到汽車銷售和消費市場。

5、新能源汽車的發展及市場，更能證明汽車后市場將決定新能源汽車的生存和發展。如不能形成新能源售后服務的強大網絡，新能源汽車銷售將從實際上講不可能。

6、三四線市場、農村市場發展前景廣闊。目前狀況是汽車制造商和經銷商只重視先布點，先擴大銷售量，然后再補后服務市場，這對不發達地區汽車銷售消費將形成重大隱患。

因此從營銷網絡戰略上考慮，必須把上述情況倒過來決策，即先擴大售后服務網點和網絡，打下后市場的保障基礎，再實施擴大銷售的發展戰略。

汽車后市場與汽車銷售市場發展不平衡的狀態由來已久，并沒引起汽車行業的足夠重視，在大環境重大影響條件下，已經到了高度重視汽車后市場的歷史性時期，現在補課為時未晚，矛盾積累到一定程度在補課，將面臨重大的市場損失和巨大的困難，因此完全可以說，汽車后市場將決定國內汽車行業的未來。

維修保養價格高技術水平差

特約維修站的維修和保養費用昂貴，配件價格高是消費者普遍的反映。據解，特約維修和非特約維修的價格相距很遠，而且重要零部件幾乎沒有庫存，有些部件一旦損壞需要更換，還要向國外廠家訂貨，以致維修周期長，費用高，影響客戶的正常使用。維修技術水平低也是普遍存在的問題。從外表看，售后服務的外觀形象和設備條件已非常現代化，并與國際水平接軌，但實際上客戶享受不到相應的優質服務。我們通過調查發現，售后服務的技術力量薄弱，人員整體素質 差，先進技術檢測設備操作使用能力差，在一些掛牌特約維修站相當普遍，僅能處理一些簡單的故障，遇到疑難問題就一籌莫展。當車輛出現故障和進廠以后，不是通過檢驗程序判斷故障所在，動輒就解體、更換部件；不按操作規程和程序，造成非正常損壞；缺乏職業道德，將客戶沒有損壞的部件更換，以換代修，失去維修的根本意義。

網絡布局不合理

從售后服務點的位置、布局和覆蓋區域來看，現有的網點太少，布局也不合理，有些客戶不得不輾轉往返幾十公，跨城市、甚至跨省份才能解決車輛在使用過程出現的故障和問題。使客戶享受不到方便、及時、周到的服務，與國外科學合理的售后服務網絡分布是天淵之別。

銷售體制不規

在市場上可以看到同樣商品的價格不同，同樣車型的規格不同等不正常現象。通過調查解發現，由於經銷商不同，有些獲得授權，也有些為非授權，銷售渠道沒有規。對於造成這種混亂局面，生產商有不可推卸的責任，因為在經銷商中包括以前的境外代理商（如：香港、灣、澳門的公司）、國內代理商和區域代理商，由於進貨渠道和管理費用的不同，導致價格不同。有些經銷商還通過其他非正常渠道，把不適合中國使用條件和標準的中東規格及美國規格車型，在國內市場銷售以獲得高額利潤。客戶在不知情的情況下購買，為日后的維修、配件供應和服務帶來極大的麻煩。另外，由於銷售渠道的混亂，生產商無法全面掌握車主和車輛的基本情況，難以提供服務。

不同的客戶待遇

由於工作關，筆者經常到國外參觀考察，發現中國客戶所享受的待遇與國外消費者相差很大。這主要集中在保修期限、索賠圍、售后服務承諾、服務水準等方面。這與各家公司所宣稱的“全球奉行統一的服務標準”大相逕庭。

通過以上幾方面，我們能得出一個結論：國內市場的售后服務還存在很多漏洞，遠遠不到位，亟待解決。生產商應該給予高度的重視。

消費者和有關部門的問題

售后服務的不完善，不能完全歸咎於生產商和經銷商，消費者和有關部門也存在以下幾方面的問題：

消費者自我保護意識差

主要表現在對購車、修車程序和途徑缺乏解；對汽車的認識比較少，不按車主手冊規定的要求合理使用車輛，野蠻操作和錯誤操作的情況普遍；更不知道通過什麼途徑保障個人的合法權益。

社會配套服務脫節

主要表現在管理設施差、燃油和潤滑油品質差，行業管理監督不力，質量監督、檢驗制度和標準不健全，現有相關法律法規不嚴謹、不完善，有漏洞可鉆；指標沒有量化和細化，缺乏可操作性。

汽車貿易服務領域沒有開放

限制了生產商（主要是國外生產商）在售后服務方面的投資，使消費者享受不到優質服務。

部分品牌生產商還沒有重視售后服務，相對來說較為滯后。但有些國外生產商在這個方面的表現出色，如豐田汽車公司和奔馳汽車公司，早在八、九十年代已致力在國內建立售后服務體系，現時已分別在國內建立74個和24個高標準技術服務中心，并且不斷發展和擴大。

我們相信，這些問題將會受到政府有關部門和各生產商的重視，并逐步得到解決。希望在不久的將來，售后服務將會更正規，讓廣大消費者得到理想的服務

我國汽車服務業的現狀

盡管經歷了上述三個發展階段，我國汽車服務業的水平與國際先進水平仍存在著一定的差距，它們主要體現在以下六個方面。

（1）起步晚，基礎薄弱

比較國際汽車服務業和我國汽車服務業的發展歷程，不難發現，在我國汽車工業開始起步，汽車服務業開始萌芽的30年間，正是國際汽車服務業開始走向成熟穩定的時期。當上個世紀80年代中后期，我國汽車工業進入快速發展時期，汽車服務業隨之起步的時候，國際汽車服務業已經形成了完備的理論體系和成熟的經營理念，相比之下，兩者的差距十分明顯。改革開放之前，我國國民經濟基礎薄弱，汽車用戶以政府機構為主，對于汽車服務的要求不能對汽車服務業形成足夠的壓力；改革開放后，在一段時期內，我國汽車市場處于賣方市場，用戶對于服務不抱很高的期望；在國家政策法規方面，我國的汽車服務市場封閉了很長一段時間，沒有一個完全自由的競爭機制，使得整個行業發展緩慢。

（2）服務理念尚未深入普及

與國外汽車服務業相比，目前我國汽車服務業服務理念的落后是最大的差距。“以人為本，顧客至上”和全面實施“用戶滿意工程”等先進服務理念，在我國汽車服務業內還只是停留在口號上，沒有深入員工心中，不能完全體現在實際工作中。盡管大家都在爭取“與國際接軌”，都在引進國際先進的服務理念，可實際上都還流于表面。很多廠商只重視生產，輕視服務，對汽車的售后服務投入不足，缺乏主動、及時處理用戶意見的態度；經銷商只看到眼前利益，注重銷售，網點和營業廳的建設，忽視了在售后服務等方面的投入，沒有真正發掘汽車后市場這個利潤增長點，可以說是丟掉了一塊大蛋糕。而政府的服務管理部門，在近幾年才開始著手如汽車召回體系等的建設，在之前的很長一段時間內，我國在汽車服務領域的法律法規，操作性差，強制性差，不能充分保障廣大消費者的合法權益。

（3）從業人員綜合水平較低

針對汽車這種技術密集型產品，它對它的從業人員有著相當高的要求，特別是技術方面。在我國從事汽車維修行業的人員，很多都是以師傅帶徒弟的方式傳授技藝的，沒有經過專門的培訓。盡管在近幾年來，很多中高級技術學校開設了相應的汽車維修等專業課程，但是目前社會上汽車服務業的從業人員其技術水平還普遍偏低。另外，汽車配件經營者大量存在缺乏配件基本知識的現象，不能為用戶提供專業咨詢。對于高素質的專業人員也是極度缺乏，如舊車交易服務業內嚴重缺乏受過專業培訓的具有資質的估價師，很多交易服務者都不能為顧客提供估價等深層次的服務。在服務企業的管理上，缺乏能夠駕馭服務市場走勢的領導者，管理手段依然是傳統式的方式，現代信息技術的普及率極低。整個行業的綜合素質偏低，是無法提供高水平服務的重要原因。

（4）技術水準有待提高

這里的技術指的是服務企業的硬件設施和技術設備，目前我國汽車服務業的技術水平無法完全跟上汽車技術的發展速度，缺乏各種先進的維修機械設備、電子診斷設備等，不能保證維修服務的質量。尤其在汽車美容裝飾行業，“路邊攤”還占有相當的數量，他們的主要設備僅是水桶、刷子、高壓水槍等簡單工具，其服務質量完全得不到保障。美國馳耐普北京汽車養護服務中心的王經理在一次采訪中說：現在國內大多數汽車服務店還在采用膠條補胎法，而他們已采用了美國泰克冷硫化貼補技術。采用冷硫化貼補技術，被補的輪胎在原傷痕處永遠不會再出現漏氣，而膠條補胎法只能直補，如出現斜釘子，就很難保證質量了。

（5）市場秩序混亂

在整車流通領域，盡管很多汽車廠商建立了廠商主導的銷售服務體系，如實行特約經銷制度，但他們還不能真正做到有效管理、監控經銷商的行為，所以在緊俏車型市場需求旺盛的時候，加價銷售等行為時有發生。在汽車配件流通領域，質量問題十分突出。調查表明，2001年我國正宗配件的市場占有率僅有36%，2002年為45%，假冒偽劣配件可謂充斥市場。價格體系混亂，在我國汽車流通領域，存在諸如加價銷售等現象。在汽車維修服務領域，服務和價格的透明度很低，沒有一個統一的行業規范。在服務過程中，常常出現服務欺詐、亂收費、理賠不當等侵害消費者利益的行為，“誠信”的理念還處在宣傳教育階段，要使從業人員真正做到尚需時日。市場競爭機制秩序混亂，特別是在汽車維修、配件經營等行業，由于從業者數量眾多，競爭日益激烈，從業者實力相差無幾，往往采取低價競爭策略，以求吸引顧客，卻導致了一個惡性循環，使得假冒偽劣配件大行其道，服務質量低下，損害了消費者的利益，服務商本身也得不到多大的好處。

（6）相關法律法規不健全

相對于法制健全的歐美發達國家，我國在改革開放過程中才提出“以法治國”、“加強社會主義法制建設”，開始逐漸彌補各個領域的法律空白，在汽車服務行業同樣如此。在技術性服務領域，至今還沒有關于維修項目定額、工時標準、價格標準、質量標準等統一的行業規范，各地區、各部門、各行業只能自行訂立標準。在非技術性服務領域，同樣沒有一個統一的行業規范，使得各地在服務項目的品種、收費、服務質量、糾紛處理等環節上得不到協調。在宏觀政策的管理方面，政府對于汽車服務業的重視還不夠，在很多領域還存在盲點。前幾年影響較大的“三菱帕杰羅”事件就是一個很好的例子，也就是從那以后，“汽車召回”制度受到了廣大消費者的關注，最終由國家質檢總局、國家發改委、商務部和海關總署共同制訂了《缺陷汽車產品召回管理規定》，并于2004年10月1日起開始實施，而國外關于汽車召回的制度早在近40年前就已出臺。

總之，我國汽車服務業還存在著許多不足之處，我們應該借鑒歐美發達國家的成功經驗，看清自身的不足，揚長避短，再根據我國國情，來完善我國的汽車服務行業，盡快趕上汽車工業的發展，縮小與國際汽車服務業的差距，更好地服務于廣大消費者。

第四篇：我國個人所得稅現存問題及對策研究

淺析我國個人所得稅現存問題及對策 個人所得稅是調整征稅機關與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。凡在中國境內有住所，或者無住所而在中國境內居住滿一年的個人，從中國境內和境外取得所得的，以及在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人，從中國境內取得所得的，均為個人所得稅的納稅人。個人所得稅是對個人取得的各項應稅所得征收的一種稅。它是國家運用稅收這一經濟杠桿調節收入分配的有力工具。隨著我國社會主義市場經濟建設的發展, 以自然人為核心的社會財富流動和分配占整個社會財富流動和分配的比例必然會越來越大, 形式會越來越多樣化, 個人所得稅將在社會經濟發展中發揮越來越重要的作用, 其職能一是體現個人所得稅有效地發揮了稅收為國聚財的職能, 大大增強了國家財政實力, 有力地支持了經濟社會建設, 為構建和諧社會和全面建設小康社會提供了更多的財力保證。二是從社會政策觀點來看, 個人所得稅體現了再分配的作用。政府用個人所得稅來調節個人收入分配, 即通過稅收杠桿對社會經濟運行進行引導和調整, 既要拉開差距, 又要防止貧富過分懸殊。三是從經濟政策觀點來看, 個人所得稅是一個重要的經濟調節杠桿。個人所得稅是財政收入的重要來源, 在一定程度上決定或影響社會總需求和總供給的平衡, 所以個人所得稅因其具有聚?財#和調節收入分配的功能而被喻為?社會穩定器#。個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，是國家運用稅收這一經濟杠桿調節收入分配的有力工具，并以其在聚積財政收入、縮小貧富差距方面所具有的獨特能，被世界各國譽為“社會穩壓器”。其職能主要表現在籌集財政收入，調節收入分配，促進經濟增長。它有利于經濟改革的深入發展，保障社會安定團結。隨著我國社會主義市場經濟建設的發展，以自然人為核的社會財富流動和分配占整個社會財富流動和分配的比例必然會越來越大，形式會越來越多樣化，個人所得稅將在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用。

一、個人所得稅的重要作用

1.1 個人所得稅對籌集財政收入具有重要意義個人所得稅以個人所獲取的各項

所得為課稅對象，稅基廣闊，稅收收入已經超過了消費稅，成為我國第四大稅種，是政府稅收收入的重要組成部分。據資料顯示，2010 年我國個人所得稅收入為4837.17 億元，占全國稅收收入的6.6%。

1.2 個人所得稅可起到調節收入分配的作用我國個人所得稅實行超額累進制，在對家庭基本生活費免稅的基礎上，隨著個人收入的增加，個人所得稅適用的邊際稅率不斷提高，從而對低收入者適用較低的稅率征稅，而對高收入者則按較高的稅率征稅，其目的是改變個人收入分配結構，縮小高收入者和低收入者之間的收入差距。

1.3 個人所得稅是一個重要的經濟調節杠桿個人所得稅可以不經過稅率的調整，即可與經濟運行自行配合，并借這種作用對經濟發生調節作用，即對國民經濟的“內在穩定器”作用；個人所得稅也易于根據政策需要相機調整稅收政策，如在經濟蕭條或高漲時，采取與經濟風向相逆的稅收政策，對個人所得稅的稅率、扣除、優惠等進行調整，實行減稅或增稅的政策，從而促使國民經濟穩定增長。

二、存在的主要問題

（一）稅制模式難以體現公平合理我國現行個人所得稅制采用分類稅制模式，根據收入來源不同，采取不同稅率和扣除辦法。這種稅制模式已經落后于國際慣例，不能全面、完整地體現納稅人的真實納稅能力，容易造成收入來源多且綜合收入高的納稅人反而不用交稅或交較少的稅，而收入來源單一且收入集中的人卻要多交稅的現象。征收個人所得稅是政府取得財政收入，調節社會各階層收入分配水平的重要手段，公平是個人所得稅征收的基本原則。公平原則是指征稅額與納稅人收入水平相適應以保證各納稅人之間稅負水平均衡。分類所得稅制是將納稅人各種所得按照收入性質劃分為若干類，對不同類別的所得設計不同的稅率和費用扣除標準分別計算征收。目前我國個人所得稅制度將個人收入劃分為工資薪金所得、勞務報酬所得、個體工商戶生產經營所得等11類。這種稅收制度的優點是可以實現分別征收，有利于控制稅源；缺點是各類收入所使用的稅率不同、免征稅額不同，導致不同類別收入的稅負不同，不利于調節收入差距，容易產生綜合收入高、應稅所得來源多的人稅負輕，綜合收入低、應稅來源少的人稅負重的現象.征收范圍不全面。

（二）稅種繁多，綜合稅率高單從個人所得稅來看，我國個人所得稅只占稅收

收入的6.6%，而在西方發達國家，人所得稅一般占稅收收入的30％-50％左右，我國個人所得稅征收比例相對較低。但是我國目前共有19 個稅種，如個人所得稅、消費稅、增值稅、營業稅、印花稅、契稅、煙草稅、關稅、車船稅等等，貫穿生活的方方面面，而流轉稅的比重占稅收收入的七成以上。這意味著，政府征收的很多稅，都最后由百姓負擔，而這些稅納稅人交了卻看不到。

（三）3.3 費用扣除不合理我國個人所得稅的費用扣除，分別按不同的征稅項目采用定額和定率兩種扣除方法。這一方面造成計算上的繁瑣，給征納雙方都帶來計算上的困難；另一方面也存在不合理、不公平的因素。這種方法沒有考慮到不同的納稅人的贍養費用、子女撫養費用、教育費用、醫療費用等因素。在現實生活中，上述情況不同，各納稅人的生活必要支出就不同，實行固定免征額的方法不科學。假如有一個4 口之家（父母沒工作，妹妹還在上學），只有一人就業，月工資是4000 元，他要養活4 口人，人均1000元，按3000 元費用扣除標準計算，他需要交納個稅50 元。另一個4 口之家4 人都有工作，每人月工資3000 元，也就是人均3000 元，但他們都不需要納稅，這顯然有失公平

（四）應稅所得難以核實，扣繳體制有待完善當前核實一個納稅人真實的全部收入存在一定困難：一是收入渠道多元化。一個納稅人同一納稅期內取得哪些應稅收入，在銀行里沒有一個統一的賬號，銀行方面不清楚，稅務方面更不清楚。二是公民收入以現金取得較多，與銀行的個人賬號不發生直接聯系，收入難于控制。三是不合法收入往往不直接經銀行發生。正因為有上述情況，我國工薪階層成了個人所得稅的實際納稅主體，使個人所得稅未能體現調節收入分配功能，深深地損害了勞動者的利益。

三、完善我國的個人所得稅的相關措施

針對我國個人所得稅存在的種種問題，分析其產生原因，文章認為我國的個人所得稅制應當從以下幾點進行完善：

3.1 完善我國的個人所得稅制度。選擇綜合與分類相結合的混合所得稅制模式。單純的分類征收稅制模式既缺乏彈性, 又增加了征管難度和成本, 目前這種課稅模式幾乎沒有國家再采用。我國作為世界上最大的發展中國家, 應努力適應國際經濟發展的趨勢, 逐步采用綜合所得課稅為主、分類所得課稅為輔的混合所得稅模式。在制度設計、確定綜合征稅的具體項目上, 應考慮在征管水平可能的情

況下, 將盡可能多的項目納入綜合課征的范圍,以個人為計稅單位, 以為課稅期, 以個人的全部收入為稅基并全面進行納稅人的統一登記, 給予每個人一個納稅編號, 個人的全部收入會集在相應的納稅號下。同時, 對個人的非勤勞所得如股息、利息、租金收入等, 實行分類征收時可運用特殊的稅率；合理的設計稅率結構。從我國個人所得稅的具體實施情況來看, 據測算, 我國工薪收入者在扣除2000元費用后, 繳納個人所得稅者約為30% , 其中大部分只需適用5%和10%兩個低稅率檔次, 而第五級到第九級稅率的設置適用者很少, 即使在今后相當長的時期內, 也不會達到適用第五級以上的率。因此, 對個人所得稅課稅級距、級次及稅率進行調整時, 應在加強對高收入者調控力度的基礎上, 遵循低稅率的基本思路, 使納稅人不感到“損失”太大, 從而減少納稅人對收入的隱匿；科學確定應稅所得及健全費用扣除制度。從各國稅法的相應規定來看, 生計扣除的方法大體有三種: 一是所得減除法, 即從所得額中進行生計扣除。二是稅額抵扣法, 即納稅人先不從所得額中減除生計扣除, 在依法計算出稅額后, 再從稅額中減除一定數額的生計費用。三是家庭系數法③。考慮到分類征稅部分的扣除相對簡單, 如偶然所得、股息紅利所得等可以不作任何扣除的特點, 借鑒國外立法經驗, 我國應重點對個人所得稅綜合計征部分生計扣除規則進行完善；拓寬稅基, 擴大征稅范圍。隨著社會經濟的快速發展, 個人收入的來源也呈現多樣化、隱性化和非規范化的趨勢, 繼續使用分項列舉方式已不能涵蓋大部分的應稅所得, 造成很多“真空地帶”。從長期發展目標來看, 宜采用排除法對課稅所得范圍予以規定, 即除了稅法明確免征個人所得稅的收入以外的全部收入均屬于課稅范圍。這樣的制度設計對收入來源單一的工薪階層影響不大, 且可為防止個人收入多樣化帶來的稅源流失提供制度保障。同時, 還應從嚴控制減免稅項目, 減少大多數名目繁多、過雜過濫的減稅項目。把各單位給個人發放的實物、有價證券等福利一并計征課稅, 對實物比照市場價格計算征稅。對

從事農、林、牧、副、漁業的高收入者在扣除標準費用后的所得也列入應稅對象。

3.2 完善個人所得稅的征收管理體制。完善個稅的征管體制，一方面要完善納稅申報制度。貫徹落實代扣代繳與自行申報的制度。利用網絡資源，充分實現跨地區收入信息的傳遞和共享建立健全社會協稅護稅網絡。稅務部門應加強與財政、銀行、工商、海關、邊防、公安、法院、檢察院、新聞媒體等部門的協作配合, 建

立健全聯席會議制度和信息共享制度, 定期了解掌握并登記納稅人個人的有關涉稅信息，另一方面，稅務部門要充分利用相關部門的工作和數據信息。加強與財政、銀行、海關、邊防以及新聞媒體等單位的合作，建立信息共享，及時準確掌握涉稅信息，完善稅收的征收和管理工作，加快個人所得稅征管信息化建設。應在現有稅收信息化建設的基礎上, 進一步提高稅收信息系統技術含量, 廣泛采用神經網絡、決策樹等數據挖掘手段, 使個人所得稅信息系統從流程型向分析型轉變,逐步提高稅收管理決策的功能。。

3.3 優化個人所得稅的納稅環境。一方面，加大個人所得稅法的宣傳力度，提高全民納稅的意識。應有重點地突出宣傳工資收入、境外所得、企業債券利息收入、私房出租收入、股東賬戶利息等有關個人所得稅的政策規定, 并通過網絡熱線、公益廣告等方式向社會各界宣傳講解政策、稅款計算、繳納程序和期限、權利和義務等具體內容。同時, 對偷逃稅案件要通過新聞媒體進行曝光, 懲戒違法者, 為個人所得稅自行申報方式的運行提供先決條件。擴大納稅義務人的知情權。進一步擴大納稅人知情權, 增加政府財政預算、財政開支的透明度;政府用稅應更多轉向公共服務、公共產品方面, 實現基本公共服務均等化, 最大程度滿足納稅人最基本的需要;國家機關之間、中央與地方之間、政府不同的發展事業之間, 稅款應合理、公平、均衡地分配應用;政府采購應公平、公正、公開、透明, 投資應更傾斜于基礎設施、高新產業, 并可逐步設立完善聽證、專家咨詢等程序, 使納稅人真正感受到是國家的主人, 不僅清楚如何繳稅、應繳多少稅, 而且清楚繳的稅干了什么、有什么作用。使納稅義務人明確自己的哪些收入應當繳稅，應當繳多少稅，納稅額如何計算等，以增強其納稅的自覺性。另一方面，提高稅務機關的服務質量，提高稅務部門工作人員的服務態度、業務素質，為納稅人提供良好的納稅環境，因此一是抓工作態度;二是抓業務技能;三是抓申報環節的簡化;四是抓簡便易行的申報方式, 如電話申報、電子申報、網絡申報等。只有納稅服務質量有效提升, 才能更好地為納稅人自行申報提供快捷、良好的服務環境, 進一步推進個人所得稅自行申報。另外，還應當關注信息技術的引入以及對納稅人的信用評級制度，以確保和促進個人所得稅科學的征收和管理。

第五篇：房地產營銷策劃現存的問題及對策

房地產營銷策劃現存的問題及對策

目錄

目錄.........................................................................................................1 摘要.........................................................................................................2 關鍵字.....................................................................................................2 正文

房地產營銷策劃的含義.........................................................................2 房地產營銷策劃存在的主要問題..........................................................3提升房地產營銷策劃的對策..................................................................6 總結.........................................................................................................9 參考文獻...............................................................................................10

【摘要】：

近年來，我國房地產業蓬勃發展，各種營銷理念和營銷手法推陳出新，但隨著房地產行業進入微利時代，各房地產公司逐鹿申城，樓市風云，瞬息萬變。激烈的競爭，嚴峻的考驗，使房地產開發商將營銷策劃視為企業經營和運作的生命線。盡管房地產營銷策劃經過幾年的探索，開發商、營銷商已開始用理性的眼光看待營銷策劃的價值，但許多人還未從根本上認識房地產營銷策劃的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮房地產營銷策劃的作用。縱觀現今樓市營銷策劃，許多地方仍值得深思。許多營銷商、開發商對營銷策劃的認識仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導致在實際運作中使營銷策劃走入誤區。如何理性正確的認識房地產營銷策劃的含義，促進房地產業的健康發展是擺在中國房地產營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。

本文從房地產營銷策劃的內涵入手，通過分析我國房地產市場營銷策劃過程中存在的問題，提出了提高房地產營銷策劃水平的一些建議。

【關鍵詞】：房地產 營銷策劃 問題 對策

【正文】：

一、房地產營銷策劃的含義

房地產市場營銷策劃是指運用整合營銷概念, 從市場調研預測開始，對產品、觀念、設計、環境、區位、戶型、主題定位、企劃創意、廣告策劃，案場包裝設計、銷售管理等方面對開發建設項目進行整合。它是在市場調研基礎上，深入探析潛在消費者需求基礎上，進行市場細分、目標市場選擇，并對整個項目進行產品、客戶和形象定位，通過消費者的需求滿足使開發商獲得利益的過程。

當代房地產營銷策劃的合理內涵有:一是房地產市場營銷策劃是在房地產領域內運用整合營銷的概念進行科學規范策劃行為的活動;二是房地產營銷策劃是在市場調研和預測的基礎上進行 STP 戰略的構建;三是房地產營銷策劃活動的營銷主線是主題定位，靈魂是企劃創意;四是房地產營銷策劃要綜合運用各種

策劃手段;五是房地產營銷策劃要具有明確的目的性。

二、房地產營銷策劃存在的主要問題

1.市場調研不足，市場預測不準確

凡是策劃類事務不是靠沖動和想當然進行的，而是以大量的真實準確的市場信息為依據。而掌握市場信息就必須依靠科學的市場調研，據此幫助企業進行市場定位，進一步了解同行業狀況，分析競爭對手，窺探市場需求等情況。《孫子兵法》有云：“知己知彼，方能百戰不殆。”正是對此最好的詮釋。然而，縱觀現今房地產業，許多房地產開發商缺乏廣泛而有深度的市場調研，脫離實際，使得營銷策劃成為空中樓閣，經不起時間的推敲和市場的考驗。

其問題主要表現為：首先，市調資料不全面，欠準確，不能形成有效的基礎資料；其次，市調目標模糊，主旨不清楚，導致資料的篩選、分析、使用沒有重點；再次，調查方式單一，缺乏相互印證；最后，在抽樣方案的制定上，樣本規模較小，缺乏代表性；抽樣單位、抽樣類型的確定帶有很大的隨意性；在此基礎上的市場預測失真，導致了結果與實際的差距。2.目標市場不明，市場定位模糊

在同類產品市場上，同一細分市場的顧客需求有較多的共同性，但下一層級的子細分因素則會有很多的差異，因此，許多房地產決策者在進行營銷策劃的過程中，太過于強調對市場細分母變量的分析，而沒有在子細分變量里實現差異化的營銷策劃，在目標市場的選擇上，沒有充分評價細分市場結構、企業目標、資源情況下，盲目的進入目標市場選擇階段，從而會導致市場總供求失衡。

調查顯示，在大多數的房地產營銷策劃報告中，對消費者的描述必然充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。不少的房地產開發商、策劃者將自己的目標消費群籠統定位高檔消費者，盲目興建高檔產品。隨著人民生活水平的提高，消費者對高檔住宅的需求雖在逐步增長，但由于消費者群體社會地位、收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。許多房地產開發商并未全面充分地認識到這種市場需求的差異，不顧當地經濟及實力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業自身的資源條件，沒有明確的目標，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。

3.產品賣點把握不準，癡迷炒作和轟動效應

一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。然而，許多的開發商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列，以推銷自己的產品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究，更對產品的細分不夠，因而達不到預期的目標。比如房型，僅僅粗淺地按房間數分類，不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上，不同的目標客戶群要求的居住功能不同，對房屋內廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準，很難滿足消費者的要求。

與此同時，當前，房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點”。從市場營銷的角度來看，“概念”可以作為與競爭者相區別的符號系統，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產開發商一味地想制造轟動效應，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費者實際需求。在房地產市場競爭日益激烈的今天，入座房地產企業僅僅追求炒作，那么很難長遠發展。一個品牌一個產品要想長期穩定的占領市場,不僅要有知名度還要有美譽度。必須同時創造知名度和美譽度,轟動事件方有可能轉化成長久效益。

4.廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹

在信息時代，廣告是最有力的傳播工具，房產廣告當然也能體現最基本的告知作用，好的廣告能提升品牌，提高品牌美譽度，但有沒有人會單純因為廣告，因為好創意產生的美好印象，而盲目購買房地產這種特殊的商品。

在房地產營銷的后期策劃任務當中，廣告宣傳策劃是其工作重點。虛假廣告往往將消費者拉入陷阱：客戶通過廣告宣傳買了房子，發現房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。

這些陷阱主要表現在：（1）廣告制作精美但缺乏內涵。新形勢下，面臨市場競爭，廣告商與開發商可謂絞盡腦汁，不少廣告制作非常精美，突出特色，但是卻毫無說服力。精美、有創意、標新立異，這些都代替不了信息性強、可信、令

人難忘等帶來的影響力。（2）在廣告中或者住宅銷售時做出不切實際的承諾。開發商在廣告宣傳時，通常聲稱自己的產品如何舒適、價格低廉等，并且銷售人員在銷售時，為了促成銷售，甚至不顧公司的聲譽，會對客戶作出虛假的承諾。由此導致一些問題的產生，失去客戶的信任。5.營銷策劃的“經驗論”，企劃創意缺新意

不少房地產策劃人員往往堅持把過往項目的成功經驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。他們忽視營銷基礎理論的研究和項目信息的調查與分析，以經驗型運作居多。事實上，房地產項目區域性極強，不同區域的購房需求有很大區別，生搬硬套個別項目的成功策劃模式，往往會產生南轅北轍的效果。另一方面，“經驗論”也會使不少策劃人忽視市場信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養，缺乏研究市場、獲取信息、加工創新的能力和手段，必然會制約房地產營銷策劃水平的再提高。

房地產是“創新制勝”的行業，一般情況下，在一個新項目推出后的3-6個月時間，就有可能被跟隨者復制。如今的房地產走過“跑馬圈地”的風潮之后，市場開始在內涵上深入挖掘，在創新中謀發展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產的創新，使其產品價值含量增長，即所謂“創新創造財富”。而如今的房地產開發商在創新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創新產品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。

6.即使策劃比較新奇，但往往缺乏論證

新穎奇特的策劃創意,固然能吸引公眾的關注,但更關鍵的是要讓公眾積極響應和參與活動,而這要靠活動細節的策劃和活動整體策劃的論證。遺憾的是,在形形色色的策劃案例中，總是連片累牘的介紹創意是如何新奇而使策劃獲得多么大的成功,一味片面的強調創意的新穎奇特。

追求新奇缺乏論證的主要表現在:（1）只注意了物質層面的新奇與新鮮,忽視了心理層面上的溝通與理解。（2）對策劃執行過程中的可能出現的問題估計過于簡單,缺乏全面系統得思想準備和組織準備，往往導致現場混亂或為達到真正目的。（3）費用預算簡單粗糙,結果與預算相差甚遠。由于策劃沒有細化,方案沒有論證,所以費用預算也無法細化,無法精確預算，往往費用超支。

7.網絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系

隨著互聯網的廣泛應用，網絡已經運用到房地產營銷的每一個環節，從土地出讓的網絡信息宣傳到房地產產品最終網上簽約備案登記，都離不開網絡的貢獻。開發商可以通過自己的網站加強網絡的宣傳，讓意向顧客隨時了解公司的動態及產品信息，了解產品促銷活動等。但是，目前有些房地產企業開發網絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業缺乏有效評估網絡營銷活動的手段，沒有相應的監控機制評估網絡營銷的效果，企業不能單純地將瀏覽人數簡單地作為可靠的評估指標。

三、提升房地產營銷策劃的對策

（一）注重市場分析，加強市場調研

從房地產營銷的實際來看，花 10 分的力氣作產品，往往需要花90 分的力氣去賣樓、造勢、炒作。而花90 分的力氣好好地做好前期市場調研工作，做出真正符合市場需要的產品，往往只需要花 10 分的力氣就能成功順利銷售。營銷重在做好前期的市場研究，所謂不打無把握之仗，說的就是這個道理。前期市場調研，必須從消費者的實際出發，注重當地文化理念，重視消費者對產品戶型、價格、產品質量的要求，將消費者的需求調查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。

市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產企業應該做到：以市場需求為導向，根據實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產營銷策劃貫穿全程營銷策劃的理念；認清房地產市場形勢，不盲目跟風開發；要準確細分市場，開發市場上受消費者歡迎的空隙市場產品；制定嚴謹的市場調查流程，科學、全面地進行市場調查分析。

（二）明確目標市場，科學市場細分和定位

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節，也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產開發商更應明確其目標市場，進行科學的市場定位。可以說每一個地產項目、乃至每一套房子都是絕不同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此，房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異，從消費者實際購買力與需求出發，企業自身特點出發。

市場細分是對消費者需求的異中求同，實質是對具有相同偏好的聚合。產品

屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據程度的不同，分為同質偏好、分散偏好和集群偏好。市場細分變量根據地理因素、人口標準、心理標準、購買行為有不同的方法。這就要求在母細分變量基礎上還要進行差異化的細分。

（三）實事求是，誠信、實效是根本，樹立品牌意識

策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中，策劃人應做到實事求是。

樹立品牌意識，通過品牌競爭優勝劣汰，培育住宅品牌、名企，具有樣板效應帶領整個住宅產業健康發展；可運用市場整合原理，促進合作與兼并，形成強勢品牌，推動住宅產業向規范化、集約化、市場化、有序化發展。同時，實施住宅品牌戰略有利于充實住宅商品的內涵，增加住宅商品的高附加值。

（四）注重廣告品質，重視廣告創意

廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費者會有很高的預期，而一旦產品出了一點問題，也很容易遭到集體抗議，產生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬能的。事實上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目，價格是更好的傳播方式，如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點，客戶便會蜂擁而來，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會比廣告低。在高端產品的營銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應。

要想有好的廣告效應，首先要根據預算費用、目標對象、樓盤特征為基礎選擇傳播媒體；另外在時間上、廣告量和廣告發布地區上的節奏，也需要安排多種結構形式；出發點都是客戶的需求；在對事件的把握上，也要根據不同的銷售時期進行調整；在宣傳上要誠信宣傳，在表現形式上可以有藝術的擴大，往往時效性比藝術性本身更重要；另外還要注重挖掘廣告的延展度；激發人們的發散思維。

（五）科學藝術相結合，創意設計精、新、妙

房地產企劃創意是對主題定位抽象渲染的過程，以達到讓目標客戶更好的認識、認同項目，并產生購買沖動。而一個優秀的應具備的要素有：注意力、識別力、可信性、愉悅性和需求性。這就要求樹立以科學為經，以藝術為緯，把企劃

創意的訴求通過藝術化的方式進行表達，在經緯線的制約下，形成的企劃創意既切合實際，又具有美感，能在受眾心中留下深刻而美好的印象。這也要求整個企劃創意貼近消費者，圍繞主題，具有時效性，讓思想和物質的獨創性相結合，讓創意設計精巧、新穎、妙趣可心。

（六）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際

營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產產品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產產品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產項目的營銷策劃必須忠實于房地產項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。

營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產廣告宣傳策劃中應做到：

1.從實際出發，關注市場動態，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產產品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創造經濟效益、社會效益；

3.立足于消費者的實際，注重人的意識創新，挖掘消費者的有效需求。

（七）提高網絡營銷技術，并建立相應的評估體系

網上廣告是網絡營銷的最基本形式，網絡平臺作為一種新的信息傳播媒體, 像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數開發商都采用了相關的媒體進行房地產信息的網絡宣傳，建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產產品網絡營銷的渠道。但是至于網絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創建相應的評估體系，對房地產網絡營銷效果進行評價，提高網絡宣傳的目的性和有效性。

（八）提倡房地產企業之間的合作營銷

新形勢下，市場競爭激烈，開發商為了獲得更大的市場份額而開展各種競爭，其中有些是非理性競爭，如相互殺價等。當各種競爭壓力使之難以支撐時，開發商就會多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是開發商減壓的一個有效途徑。房地產開發商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產產品銷售。例如中山秀山片區，該區域環

境優美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。

（九）加強專業培訓，提高策劃人員素質

加強對公司策劃人員的專業知識培訓，提高他們的專業素養。可以通過組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優秀策劃人士的意見，吸取經驗。房地產營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產營銷策劃工作。

四、總結

總的來講，目前房地產市場的一個顯著特點是:營銷策劃能力在企業競爭中的作用越來越重要,房地產企業越來越重視對樓盤的包裝和宣傳策劃,言必稱“營銷”;而從房地產營銷策劃的實踐看,各種營銷理念粉墨登場,如品牌營銷、生態住宅等,各種營銷手法層出不窮,例如“形象代言人”、“集束廣告投放”等,雖然種種營銷戰略、企劃方案往往初看新穎、富有創意,在市場上也確實營造了浩大的聲勢,但結果是除少數熱銷樓盤切準市場的脈搏,一時獨領風騷外,眾多房產商是吃力不討好,巨額的廣告投入和迅猛的促銷讓利都拉不動疲軟的市場需求,開發商、代理商策劃商都只能對曾被視為“救命稻草”的營銷策劃感到莫名的困惑。目前情況來說，“整合營銷”與“全程營銷”已是我國房地產營銷策劃的大勢所趨。有鑒于此,房地產營銷策劃應具備全局性的營銷觀念，進行“整合營銷”、“全程營銷”，使企業在競爭中脫穎而出，成為商戰中的佼佼者。

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