第一篇：重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)和重點(diǎn)建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人迎中秋茶話會(huì)講話（精選）

在全市重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人

迎中秋茶話會(huì)上的講話

孫 建 華

2008年9月11日

各位企業(yè)家，同志們：

在傳統(tǒng)的中秋佳節(jié)來(lái)臨之際，我們?cè)谶@里歡聚一堂，共敘友情，共謀發(fā)展，機(jī)會(huì)難得。在此，我首先代表啟東市委、市人大、市政府、市政協(xié)，向大家表示節(jié)日的問(wèn)候！向一直關(guān)心、支持啟東發(fā)展的房地產(chǎn)、建筑界人士表示衷心的感謝！

剛才，大家詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的發(fā)展情況，給了我們很多的啟示。近年來(lái)，隨著改革發(fā)展的不斷深入，我市的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)蓬勃發(fā)展，大家搶抓機(jī)遇、頑強(qiáng)拼搏，做大做強(qiáng)了企業(yè)；尤為可貴的是，你們的社會(huì)責(zé)任感不斷增強(qiáng)，積極響應(yīng)市委市政府號(hào)召，全力參與和支持新農(nóng)村建設(shè)、慈善事業(yè)、支援抗震救災(zāi)等重大工作，為啟東經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展立下了汗馬功勞。當(dāng)前，隨著崇啟大橋的奠基開(kāi)工、呂四大港的開(kāi)發(fā)建設(shè)，啟東邁入了橋港經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，必將迎來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮。同時(shí)，國(guó)內(nèi)、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，也讓我們面臨著新的挑戰(zhàn)。借此機(jī)會(huì)，我對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展談三點(diǎn)意見(jiàn)。

一、正確看待宏觀調(diào)控，增強(qiáng)發(fā)展信心。近年來(lái)，國(guó)家從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，我國(guó)房市開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)滯量

縮成為今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)，特別是廣州、深圳等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的下跌，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界一時(shí)流傳著“房市轉(zhuǎn)熊說(shuō)”、“百日巨變論”等論調(diào)。對(duì)此，我們要辯證分析，正確認(rèn)識(shí)。要認(rèn)識(shí)到房市調(diào)控重在穩(wěn)定房?jī)r(jià)。波動(dòng)不要太大才是穩(wěn)定，不要大漲也不要大跌。從中長(zhǎng)期的趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是樂(lè)觀的。目前我國(guó)城市化率還達(dá)不到全球的平均水平，未來(lái)十幾年預(yù)計(jì)每年還會(huì)增長(zhǎng)1%左右，大量人口會(huì)涌進(jìn)城市。城市化進(jìn)程的加快、大量人口進(jìn)城帶來(lái)的住房需求，必然會(huì)長(zhǎng)期支撐房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的發(fā)展。要認(rèn)識(shí)到房市調(diào)控重在規(guī)范市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)均是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)容量大，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，它們的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能。宏觀調(diào)控客觀上給房產(chǎn)、建筑企業(yè)帶來(lái)了壓力，但調(diào)控不是單純打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了規(guī)范市場(chǎng)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。相信房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)目前的合理調(diào)整，將會(huì)呈現(xiàn)更加健康的發(fā)展趨勢(shì)。大家必須進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，明確目標(biāo)，堅(jiān)定信心，努力開(kāi)創(chuàng)我市房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的新局面，有力地推進(jìn)啟東城市化進(jìn)程和全面小康建設(shè)。

二、科學(xué)放大有利因素，搶抓發(fā)展機(jī)遇。宏觀調(diào)控既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。緊環(huán)境給我市房地產(chǎn)、建筑企業(yè)帶來(lái)了一些不利影響，但大家更要從不利中看到有利因素，特別是要看到我們啟東自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和有利條件，搶抓發(fā)展機(jī)遇。要從大橋建設(shè)中搶抓機(jī)遇。隨著崇啟大橋的開(kāi)工建設(shè)，啟東的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將不斷凸顯，可以更大程度地接受上海產(chǎn)業(yè)、資金、人才、技術(shù)、管理等各方面的輻射，與長(zhǎng)三角核心城市群的融合更加緊密，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、要素流動(dòng)、資源共享的空間進(jìn)一步拓展，有利于推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的超常規(guī)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)必將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。要從江海開(kāi)發(fā)中搶抓機(jī)遇。啟東最大的優(yōu)勢(shì)在江海,最大的潛力也在江海。目前，我市初步形成了“兩區(qū)三園一帶”江海開(kāi)發(fā)格局，下階段將重點(diǎn)推進(jìn)呂四港開(kāi)發(fā)，促使啟東的沿海資源優(yōu)勢(shì)加快向平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。房產(chǎn)、建筑企業(yè)要積極參與和支持沿海基礎(chǔ)設(shè)施工程、園區(qū)功能配套工程、海岸和海洋工程建設(shè)，在江海開(kāi)發(fā)中搶占市場(chǎng)。要從二產(chǎn)發(fā)展中搶抓機(jī)遇。今年1—8月份，全市完成工業(yè)投入113.8億元，其中規(guī)模工業(yè)投入95.8億元，二重裝備、恒大國(guó)際旅游度假中心、中遠(yuǎn)海工等8個(gè)10億元以上特大項(xiàng)目全面開(kāi)工建設(shè)。隨著橋港優(yōu)勢(shì)的不斷放大，投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，還將有一大批大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在我市落地生根，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)要與第二產(chǎn)業(yè)形成良性互動(dòng)，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展中實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。要從城市建設(shè)中搶抓機(jī)遇。今年，我市將全面啟動(dòng)行政中心建設(shè)，全力推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，房產(chǎn)、建筑企業(yè)要在新一輪城市建設(shè)中大顯身手，積極參與市政重點(diǎn)工程、道路景觀工程、生態(tài)景觀工程建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加快推進(jìn)我市城市化進(jìn)程，同時(shí)為自己贏得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，做大做強(qiáng)企業(yè)。

三、積極實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略，創(chuàng)新發(fā)展舉措。在宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，我們不能縮手縮腳被動(dòng)應(yīng)付，而要順應(yīng)新形勢(shì)，打好主動(dòng)仗，創(chuàng)新發(fā)展舉措，實(shí)施有效擴(kuò)張，不斷提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。要突出自主創(chuàng)新。致力于科技創(chuàng)新，適應(yīng)工程項(xiàng)目功能新、體量大、科技含量高的發(fā)展趨勢(shì)，不斷提高裝備水平，加快新技術(shù)、新工藝、新材料的推廣應(yīng)用；致力于管理創(chuàng)新，健全現(xiàn)代企業(yè)制度，積極采用計(jì)算機(jī)管理技術(shù)，優(yōu)化資源配置；致力于營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，以市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化、系統(tǒng)化的運(yùn)作方法，優(yōu)化企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略，提高企業(yè)效益。要突出做強(qiáng)主業(yè)。我市的建筑企業(yè)，特別是特級(jí)企業(yè)、一級(jí)企業(yè)，必須進(jìn)一步做大做強(qiáng)做優(yōu)主業(yè)。在抓好上海、北京、天津等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的同時(shí)，集中力量向南方市場(chǎng)、西部市場(chǎng)，以及海外市場(chǎng)拓展延伸，搶占市場(chǎng)份額。各房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)資產(chǎn)、資本運(yùn)作的方式，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、相近的業(yè)態(tài)領(lǐng)域進(jìn)軍，加大對(duì)收益回報(bào)較好的旅游、酒店、休閑行業(yè)的投入，提高經(jīng)營(yíng)效益。要突出品牌建設(shè)。強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程、精品工程，不斷提升工程質(zhì)量，以質(zhì)量取信于民。強(qiáng)化安全意識(shí)，時(shí)刻繃緊安全生產(chǎn)這根弦，把監(jiān)管的觸角延伸到每個(gè)環(huán)節(jié)，確保安全無(wú)死角、監(jiān)管無(wú)盲區(qū)。強(qiáng)化誠(chéng)信意識(shí)，誠(chéng)實(shí)取信，依法經(jīng)營(yíng)，公平競(jìng)爭(zhēng)，共同維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，努力以良好的信譽(yù)、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為獲得社會(huì)各界和消費(fèi)者的贊譽(yù)。與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)和單位也要從啟東經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局出發(fā)，主動(dòng)配合、積極合作，想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，一如既往為房產(chǎn)、建筑企業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

面對(duì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的宏觀新形勢(shì)，面對(duì)大開(kāi)放、大開(kāi)發(fā)的橋港新時(shí)代，我們要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅(jiān)定信心，凝聚力量，促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的健康、有序、快速發(fā)展，為加快建設(shè)橋港時(shí)代新啟東作出新貢獻(xiàn)。

最后衷心祝愿各位企業(yè)家、同志們節(jié)日愉快，事業(yè)興旺，身體健康，闔家歡樂(lè)！

第二篇：企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃重點(diǎn)

1、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的定義：企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)需求和不可控因素的變化，對(duì)可控因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)組合，以盈利的方式滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求，達(dá)到企業(yè)的目標(biāo)。

2、營(yíng)銷(xiāo)策劃的定義：指根據(jù)企業(yè)的整體戰(zhàn)略，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部條件與外部環(huán)境的分析，精心構(gòu)思、設(shè)計(jì)和組合營(yíng)銷(xiāo)因素而高效率地將產(chǎn)品或服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)的操作程序。

3、4P（或4PS）營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)要素的內(nèi)容：產(chǎn)品，價(jià)格，分銷(xiāo)，促銷(xiāo)。

4、STP戰(zhàn)略的內(nèi)容：segmenting細(xì)分，targeting確定目標(biāo)，positioning定位。

5、社會(huì)導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向營(yíng)銷(xiāo)理念：在包含市場(chǎng)導(dǎo)向所有要點(diǎn)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)企業(yè)要關(guān)心社會(huì)福利和整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。它不但要求營(yíng)銷(xiāo)者滿足顧客需求，而且還要求營(yíng)銷(xiāo)者為顧客的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益著想，特別是不滿足一些人有害于社會(huì)的需求。

6、營(yíng)銷(xiāo)策劃的類(lèi)型有哪些？①營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略策劃：注重企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)與企業(yè)總體戰(zhàn)略之間的聯(lián)系，內(nèi)容涉及根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)與核心競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)計(jì)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。②營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)策劃：注重企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的可操作性，是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略所進(jìn)行的戰(zhàn)術(shù)、措施、項(xiàng)目與程序的策劃。

7、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)研包括哪些。①購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)調(diào)研；②購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣調(diào)研；③態(tài)度調(diào)研

8、公司戰(zhàn)略策劃有哪三個(gè)層次？①公司戰(zhàn)略；②經(jīng)營(yíng)單位戰(zhàn)略；③職能部位戰(zhàn)略。

9、行業(yè)結(jié)構(gòu)分析用到的波特五力模型是什么樣的？

五力模型中包含的要素是：業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者、新的進(jìn)入者、供應(yīng)者、替代者、購(gòu)買(mǎi)者。

10、產(chǎn)品差異化是什么意思，它有什么作用？

產(chǎn)品差異化程度也稱特色化程度，由顧客認(rèn)知的產(chǎn)品的差異化或特色化測(cè)量。顧客在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品是越看重品牌的行業(yè)，通常其產(chǎn)品差異化程度越高。作用：產(chǎn)品差異化程度會(huì)減緩行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

11、分析行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)可從哪幾方面進(jìn)行？①行業(yè)集中度：顯示一個(gè)行業(yè)被幾家大型企業(yè)壟斷的程度，②規(guī)模經(jīng)濟(jì)，③產(chǎn)品差異化程度也稱特色化程度，由顧客認(rèn)知的產(chǎn)品的差異化或特色化測(cè)量等。

12、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的定義：是企業(yè)的一種職能戰(zhàn)略，他一方面通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)職能貫徹企業(yè)的總體戰(zhàn)略，另一方面通過(guò)具體的任務(wù)、目標(biāo)、完成手段和控制方法，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員以及其他相關(guān)人員提供行動(dòng)指南。

13、市場(chǎng)調(diào)研的類(lèi)型有哪些？探測(cè)性調(diào)研，描述性調(diào)研，因果關(guān)系調(diào)研，預(yù)測(cè)性調(diào)研。P5714、需求構(gòu)成是什么意思？它包括哪三個(gè)要素？

需求構(gòu)成是指：影響市場(chǎng)需求容量基本要素的構(gòu)成。主要包括：人口（用戶數(shù)量），購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。

15、市場(chǎng)細(xì)分的含義、消費(fèi)品市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？市場(chǎng)細(xì)分指：根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，把市場(chǎng)分割為多個(gè)消費(fèi)者群的過(guò)程。對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)細(xì)分可以從四大方面入手：①地理細(xì)分；②人口細(xì)分；③心理細(xì)分；④行為細(xì)分：

16、目標(biāo)市場(chǎng)的含義：企業(yè)決定要進(jìn)入并從中獲利的市場(chǎng)。

17、細(xì)分市場(chǎng)可從哪三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)？市場(chǎng)的規(guī)模，盈利能力和市場(chǎng)潛力。

19、市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是什么？是使本企業(yè)與其他企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，使顧客明顯感覺(jué)和認(rèn)識(shí)到這種差別，從而在顧客心目中占有特殊地位。（差異化）

20、廣義產(chǎn)品的層次有哪幾層？核心利益，基礎(chǔ)產(chǎn)品，附加產(chǎn)品，期望產(chǎn)品和潛在產(chǎn)品五層。

21、價(jià)格折扣有哪些形式？

①現(xiàn)金折扣②數(shù)量折扣③季節(jié)折扣④功能折扣⑤舊貨折讓⑥促銷(xiāo)折讓

22、產(chǎn)品組合策化有哪些內(nèi)容（要點(diǎn)）？

①擴(kuò)大產(chǎn)品組合，②縮減產(chǎn)品組合，③產(chǎn)品延伸，④生產(chǎn)線現(xiàn)代化

23、什么叫產(chǎn)品線的寬度、長(zhǎng)度、深度、關(guān)聯(lián)度？

產(chǎn)品組合的寬度：指企業(yè)有多少產(chǎn)品大類(lèi)，也就是產(chǎn)品線的多少。產(chǎn)品組合的長(zhǎng)度：指企業(yè)的產(chǎn)品組合中所包含產(chǎn)品項(xiàng)目的總數(shù)與產(chǎn)品線數(shù)目之比，也即產(chǎn)品線的平均深度。

產(chǎn)品組合的深度：指企業(yè)產(chǎn)品大類(lèi)中每種產(chǎn)品有多少不同的花色品種或規(guī)格。

產(chǎn)品組合的關(guān)聯(lián)度：指企業(yè)的各個(gè)產(chǎn)品大類(lèi)在最終使用、生產(chǎn)條件、分銷(xiāo)渠道等方面的相關(guān)或一致性程度。

24、什么叫品牌？它由什么構(gòu)成？

品牌是以辨別不同企業(yè)，不同產(chǎn)品的文字，圖形，或文字，圖形的有機(jī)結(jié)合，包括品牌名稱，品牌標(biāo)志和商標(biāo)。

25、品牌策劃包括：品牌化策劃、品牌使用者策劃，品牌名稱策劃，品牌質(zhì)量策劃和品牌戰(zhàn)略策劃。

26、品牌使用者策劃的內(nèi)容：①使用制造商品牌②使用中間商品牌③使用混合品牌

品牌策劃有哪些方面的策劃？①品牌化策劃②品牌使用者策劃③品牌名稱策劃④品牌質(zhì)量策劃⑤品牌數(shù)量策劃⑥品牌戰(zhàn)略策劃

品牌使用者策劃的內(nèi)容：①使用制造商品牌②使用中間商品牌③混合使用品牌

27、影響商品定價(jià)的主要因素有哪些？市場(chǎng)需求，成本費(fèi)用，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的價(jià)格水平。

28、企業(yè)的定價(jià)基礎(chǔ)有哪些?基礎(chǔ)：需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法、成本導(dǎo)向定價(jià)法和價(jià)格折扣。

29、基于顧客的需求導(dǎo)向定價(jià)法：主要有撇脂定價(jià)、滲透定價(jià)、心理定價(jià)、價(jià)值定價(jià)。

30、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法包括：高價(jià)陷阱定價(jià)法，低價(jià)排斥定價(jià)法、通行定價(jià)法、拍賣(mài)定價(jià)法、密封投標(biāo)定價(jià)法。

31、滲透定價(jià)適用條件：既可用于新產(chǎn)品的定價(jià)，也可用于老產(chǎn)品的定價(jià)。

32、撇脂定價(jià)常常用于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的創(chuàng)新產(chǎn)品，而且顧客愿意接受較高價(jià)格的情況。

33、成本加成法的定義：產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)根據(jù)企業(yè)的完全成本，加上應(yīng)納稅金和合理的利潤(rùn)得出。

34、營(yíng)銷(xiāo)渠道的定義：是指產(chǎn)品或服務(wù)轉(zhuǎn)移所經(jīng)過(guò)的路徑，有參與產(chǎn)品或服務(wù)轉(zhuǎn)移活動(dòng)以使產(chǎn)品或服務(wù)便于使用或消費(fèi)的所有組織構(gòu)成。

35、營(yíng)銷(xiāo)渠道有哪幾種基本結(jié)構(gòu)：①生產(chǎn)制造商——消費(fèi)者或用戶，②生產(chǎn)制造商——零售商——消費(fèi)者或用戶，③生產(chǎn)制造商——批發(fā)商——零售商——消費(fèi)者或用戶，④生產(chǎn)制造商——代理商——消費(fèi)者或用戶，⑤生產(chǎn)制造商——代理商——零售商——消費(fèi)者或用戶汽生產(chǎn)制造商——代理商——批發(fā)商——零售商——消費(fèi)者或用戶

36、營(yíng)銷(xiāo)中介組織①中間商 ②其他一些幫助轉(zhuǎn)移所有權(quán)的組織：如銀行、廣告商、市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)等

37、營(yíng)銷(xiāo)渠道的策略：直接營(yíng)銷(xiāo)渠道、廣泛營(yíng)銷(xiāo)渠道、選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道、單一營(yíng)銷(xiāo)渠道

38、企業(yè)選擇渠道結(jié)構(gòu)時(shí)需要考慮哪些因素？因素：市場(chǎng)因素、產(chǎn)品因素、企業(yè)因素、中間商因素、競(jìng)爭(zhēng)因素和政治法律因素 渠道成員的評(píng)價(jià)：渠道成員的能力、企業(yè)渠道成員控制的可能性和渠道成員的適應(yīng)性。

39、營(yíng)銷(xiāo)信息傳播的一般過(guò)程與要素、九個(gè)要素：信息、信息媒體、信息的發(fā)送者、信息的接收者、編碼和解碼的過(guò)程、以及接收者的反應(yīng)、企業(yè)的信息反饋和噪音。P246圖11.2 40、影響目標(biāo)受眾接收企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)信息的因素：選擇性注意，選擇性曲解、選擇性記憶 銷(xiāo)售促進(jìn)的含義 ：指那些能夠刺激顧客需求，使顧客立即采取購(gòu)買(mǎi)行為的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)信息傳播活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)信息傳播的一般過(guò)程與要素九個(gè)要素：信息、信息媒體、信息的發(fā)送者、信息的接收者、編碼和解碼的過(guò)程、以及接收者的反應(yīng)、企業(yè)的信息反饋和噪音。影響目標(biāo)受眾接收企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)信息的因素：①選擇性注意 ②選擇性曲解 ③選擇性記憶 銷(xiāo)售促進(jìn)：指那些能夠刺激顧客需求，使顧客立即采取購(gòu)買(mǎi)行為的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)信息傳播活動(dòng)問(wèn)答：

1、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有哪些？ ①企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)研②市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)調(diào)研③消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)研④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)研⑤企業(yè)可控因素實(shí)施效果調(diào)研⑥其他專項(xiàng)調(diào)研

2、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略策劃的程序是什么樣的？ 探測(cè)市場(chǎng)需求分析，劃分市場(chǎng)細(xì)分，優(yōu)先確定目標(biāo)市場(chǎng)，定位市場(chǎng)定位，確定企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略目標(biāo)與營(yíng)銷(xiāo)原則。

3、目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式有哪幾種？企業(yè)如何選擇目標(biāo)市場(chǎng)？ ①密集單一市場(chǎng)；②有選擇的專業(yè)化；③產(chǎn)品專業(yè)化；④市場(chǎng)專業(yè)化；⑤完全覆蓋。除了要考慮各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模，盈利能力，市場(chǎng)潛力為還要考慮①企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo)，企業(yè)選擇的目標(biāo)市場(chǎng)及其模式，要與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相符合。②企業(yè)的資源和實(shí)力，③產(chǎn)品和市場(chǎng)的同質(zhì)性，④產(chǎn)品所處生命周期的不同階段，⑤競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)市場(chǎng)模式，⑥競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目，⑦企業(yè)在選擇目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，可能還會(huì)涉及到道德問(wèn)題?？傊?，企業(yè)要選擇那些符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、有條件進(jìn)入、能充分發(fā)揮其資源優(yōu)勢(shì)的細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)市場(chǎng)的組合。

4、單一產(chǎn)品策劃有哪些內(nèi)容（要點(diǎn)）？ ①產(chǎn)品質(zhì)量策劃：產(chǎn)品的性價(jià)比，產(chǎn)品的質(zhì)量可靠性，②產(chǎn)品外觀策劃：產(chǎn)品形態(tài)，產(chǎn)品式樣、款式、顏色和口味，產(chǎn)品體積和重量，品牌，產(chǎn)品包裝與裝潢 ③產(chǎn)品服務(wù)策劃:服務(wù)項(xiàng)目策劃，服務(wù)收費(fèi)策劃，服務(wù)人員策劃，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)策劃

5、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)部環(huán)境分析包括哪些分析？ ①公司戰(zhàn)略；②公司使命；③企業(yè)內(nèi)部資源分析；④公司的業(yè)務(wù)組合；⑤產(chǎn)品和服務(wù)；⑥以前的業(yè)績(jī)；⑦業(yè)務(wù)關(guān)系；⑧成功的關(guān)鍵因素。

6、市場(chǎng)需求的定義、市場(chǎng)需求與企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)有何關(guān)系？p108 市場(chǎng)需求：人們?yōu)楂@得所需生活資料（消費(fèi)品），生產(chǎn)資料（工業(yè)品）或服務(wù)的具有貨幣支付能力的需要。關(guān)系：企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)蘊(yùn)含在市場(chǎng)需求之中。對(duì)于超出企業(yè)能力范圍的機(jī)會(huì)，企業(yè)力不從心，無(wú)法利用；企業(yè)有能力滿足卻得不到滿意的利潤(rùn)的需求也不是市場(chǎng)機(jī)會(huì)；只有企業(yè)有能力滿足，而且能夠得到合理的利潤(rùn)需求，才是企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)隨著市場(chǎng)需求與企業(yè)能力的改變而改變。

7、消費(fèi)品市場(chǎng)細(xì)分的步驟（程序）是什么樣的？ 步驟：①選定市場(chǎng)范圍，即企業(yè)確定進(jìn)入什么市場(chǎng)，范圍有多大。②列舉消費(fèi)者的基本需求；③了解消費(fèi)者的不同要求，選擇市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)；④按照選定的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分；⑤為細(xì)分的子市場(chǎng)命名；⑥分析與確定子市場(chǎng)；⑦評(píng)估子市場(chǎng)。

8、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、企業(yè)定位與營(yíng)銷(xiāo)手段選擇之間存在什么樣的先后關(guān)系？定位的程序是什么樣的？ 先市場(chǎng)細(xì)分并確定了目標(biāo)市場(chǎng)模式了之后，就需要根據(jù)顧客重視的要素確定企業(yè)、企業(yè)產(chǎn)品或企業(yè)產(chǎn)品品牌的市場(chǎng)定位，以便與競(jìng)爭(zhēng)者、競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品品牌相區(qū)別。定位的程序：確定定位對(duì)象，識(shí)別重要屬性，繪制定位圖，評(píng)估定位選擇，執(zhí)行定位。

9、品牌的價(jià)值來(lái)源：品牌的價(jià)值來(lái)源于品牌資產(chǎn)，分為顧客對(duì)品牌的認(rèn)知，顧客對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，顧客對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的感知，顧客對(duì)品牌產(chǎn)品在使用或消費(fèi)過(guò)程中產(chǎn)生的附加聯(lián)系、品牌資產(chǎn)的其他專利權(quán)（如專利、商標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)渠道分銷(xiāo)成員之間的關(guān)系）等。而品牌資產(chǎn)又來(lái)源于營(yíng)銷(xiāo)磁滯的積累。1

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)重點(diǎn)分析

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點(diǎn)分析

作者：韓明澤來(lái)自：中國(guó)管理傳播網(wǎng)閱讀：2374時(shí)間：2004-1-30錄入：海浪

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中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代初起步，期間幾經(jīng)波折已經(jīng)從最初的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到今天的品牌競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)層面提高必然導(dǎo)致行業(yè)重新整合，所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適者生存。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過(guò)優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢(shì)品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。

一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)市場(chǎng)由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢(shì)和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終就是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。全國(guó)的居住狀況正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個(gè)歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。房地產(chǎn)文化絕不只是一個(gè)概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問(wèn)題。另外，房地產(chǎn)文化還牽扯到國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，房地產(chǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展是在建設(shè)中節(jié)省資源，建成以后使用中更要節(jié)省資源。我國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重缺水、缺地的國(guó)家，開(kāi)發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來(lái)。

許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比可以提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場(chǎng)日漸成熟的今天，對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度已起到了越來(lái)越大的影響。對(duì)使用期很長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。它貫穿于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)及使用的全過(guò)程，體現(xiàn)于企業(yè)產(chǎn)品的早期市場(chǎng)研發(fā)、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)的品牌力和其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，以及企業(yè)的信譽(yù)。

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有賴于于企業(yè)文化而存在。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹(shù)”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹(shù)”的土壤，核心競(jìng)爭(zhēng)力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。企業(yè)文化與核心競(jìng)爭(zhēng)力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。而恰當(dāng)?shù)母鲗⑹雇寥乐厥怵B(yǎng)分更加豐富滋潤(rùn)，為品牌形象源源地不斷提供特殊養(yǎng)分。即企業(yè)文化對(duì)于豐富和培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力將具有不可替代的作用，核心競(jìng)爭(zhēng)力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競(jìng)爭(zhēng)力的核心內(nèi)涵，反過(guò)來(lái)，品牌形象又可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競(jìng)爭(zhēng)力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。當(dāng)今世界企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競(jìng)爭(zhēng)力本身的競(jìng)爭(zhēng)，而是企業(yè)文化、核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌形象多維復(fù)合態(tài)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)。而這種多維復(fù)合態(tài)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭(zhēng)，因?yàn)?，品牌形象是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚(yáng)性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。

然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問(wèn)題。

第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營(yíng)銷(xiāo)，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。不管消費(fèi)者對(duì)錯(cuò)與否，處理對(duì)消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長(zhǎng)、時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。

第二，品牌擴(kuò)張缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。品牌價(jià)值評(píng)估的一個(gè)非常重要的因素是品牌的市場(chǎng)占有能力。地方性房地產(chǎn)公司在向異地?cái)U(kuò)張時(shí)，忽視本地房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，致使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)本地市場(chǎng)，從而喪失本地品牌優(yōu)勢(shì)。

第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤(rùn)置業(yè)、萬(wàn)科、中遠(yuǎn)等屬于這類(lèi)品牌。這些開(kāi)發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時(shí)，不斷開(kāi)發(fā)“項(xiàng)目品牌”，但是，項(xiàng)目品牌的知名度較低。

第四，項(xiàng)目品牌知名度相對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌而言，知名度更低。小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項(xiàng)目品牌，待項(xiàng)目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來(lái)的品牌寥寥無(wú)幾。

有效加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)，充分利用自身的品牌優(yōu)勢(shì)，歸根到底要通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)來(lái)推動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營(yíng)銷(xiāo)方式的文化提升和凝練。

房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開(kāi)放性，要面向世界，面向未來(lái)，面向全社會(huì)的大好市場(chǎng)；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程、全方位服務(wù)。誰(shuí)擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就擁有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)、效益的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

企業(yè)文化奠基人勞倫斯?米勒說(shuō)過(guò)：“今后的世界500強(qiáng)企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營(yíng)銷(xiāo)策略的公司。企業(yè)家不可沉湎于過(guò)去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過(guò)去、超越自我、展望未來(lái)，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化——堅(jiān)持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于一個(gè)企業(yè)的學(xué)習(xí)能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)文化也要講學(xué)習(xí)，成長(zhǎng)為學(xué)習(xí)型的組織。

下面，從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點(diǎn)要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化與現(xiàn)代人

企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說(shuō)是同時(shí)的。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和渠道，則是一個(gè)企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)文化就應(yīng)運(yùn)而生。

馬克思說(shuō)過(guò)，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開(kāi)始

就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。

企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。企業(yè)文化為現(xiàn)代企業(yè)人全面發(fā)展提供了機(jī)遇和條件。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，這些價(jià)值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個(gè)企業(yè)通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的沉淀所留存下來(lái)；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺(jué)察的社會(huì)力量共同作用的產(chǎn)物。企業(yè)員工通過(guò)對(duì)企業(yè)文化這種延續(xù)性知識(shí)的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價(jià)值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎(jiǎng)；反之將受到企業(yè)無(wú)形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。

在當(dāng)今時(shí)代，人的全面發(fā)展的實(shí)現(xiàn)形式和具體內(nèi)容主要表現(xiàn)為促進(jìn)人的整體素質(zhì)提高和全面實(shí)現(xiàn)人的現(xiàn)代化。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財(cái)富、實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的場(chǎng)所。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。

2.房地產(chǎn)文化與消費(fèi)市場(chǎng)

全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過(guò)企業(yè)價(jià)值觀來(lái)促進(jìn)企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)秀的企業(yè)文化理念通過(guò)CIS系統(tǒng)傳播到市場(chǎng)，令越來(lái)越多的消費(fèi)者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費(fèi)者。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具體特征要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終必須與消費(fèi)市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)，而優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)正是有效連接二者的橋梁。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場(chǎng)的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場(chǎng)的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說(shuō)的消費(fèi)者市場(chǎng)不但包括針對(duì)消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)所處的當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。例如天津目前在全國(guó)基本處于二線城市的水平，隨著政府推動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤(pán)開(kāi)始打出了國(guó)際大都會(huì)、國(guó)際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢(shì)接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法（4年前已經(jīng)開(kāi)始使用了基于BSC的績(jī)效管理體系），并斥資100萬(wàn)美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場(chǎng)知名度。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化需要法制環(huán)境

如同建設(shè)行業(yè)的工作內(nèi)容一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會(huì)文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗(yàn)和享用建筑文化的社會(huì)人都有必要掌握若干。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過(guò)去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒(méi)有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開(kāi)放以后，國(guó)家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來(lái)了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)

文化建設(shè)開(kāi)拓出更加有利的發(fā)展空間。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對(duì)象也需與時(shí)俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。這些問(wèn)題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問(wèn)題不能很好地解決就難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達(dá)程度所決定；又因?yàn)榉ㄒ?guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來(lái)保障；只有高度的政治文明才能促進(jìn)精神文明建設(shè)邁上新臺(tái)階。

4.加快產(chǎn)業(yè)立法，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)

從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)文化是房地產(chǎn)行業(yè)群體與個(gè)體形象、意識(shí)形態(tài)與行為準(zhǔn)則、信念追求目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)手段的綜合體現(xiàn)，但客觀上也存在著地域和個(gè)性的差異。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門(mén)，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門(mén)；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會(huì)一樣。由此可見(jiàn)，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要?jiǎng)?wù)。

文化是企業(yè)文明進(jìn)步的標(biāo)志，文化是一種傳統(tǒng)，是一種機(jī)制，也是一種使企業(yè)向前發(fā)展的力量，是一種塑造人健康發(fā)展的力量。因此，我國(guó)多級(jí)人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過(guò)完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時(shí)代同步，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點(diǎn)。

綜述：

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲得穩(wěn)定超額利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)力，即核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要具備充分的顧客價(jià)值以及獨(dú)特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。這就要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國(guó)居民住房與城市建筑的現(xiàn)實(shí)需求，預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點(diǎn)分析

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點(diǎn)分析

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代初起步，期間幾經(jīng)波折已經(jīng)從最初的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到今天的品牌競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)層面提高必然導(dǎo)致行業(yè)重新整合，所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適者生存。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過(guò)優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢(shì)品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。

一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)市場(chǎng)由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢(shì)和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終就是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。全國(guó)的居住狀況正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個(gè)歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。房地產(chǎn)文化絕不只是一個(gè)概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問(wèn)題。另外，房地產(chǎn)文化還牽扯到國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，房地產(chǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展是在建設(shè)中節(jié)省資源，建成以后使用中更要節(jié)省資源。我國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重缺水、缺 地的國(guó)家，開(kāi)發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來(lái)。

許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比可以提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場(chǎng)日漸成熟的今天，對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度已起到了越來(lái)越大的影響。對(duì)使用期很長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。它貫穿于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)及使用的全過(guò)程，體現(xiàn)于企業(yè)產(chǎn)品的早期市場(chǎng)研發(fā)、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)的品牌力和其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，以及企業(yè)的信譽(yù)。

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有賴于于企業(yè)文化而存在。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹(shù)”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹(shù)”的土壤，核心競(jìng)爭(zhēng)力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。企業(yè)文化與核心競(jìng)爭(zhēng)力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。而恰當(dāng)?shù)母鲗⑹雇寥乐厥怵B(yǎng)分更加豐富滋潤(rùn)，為品牌形象源源地不斷提供特殊養(yǎng)分。即企業(yè)文化對(duì)于豐富和培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力將具有不可替代的作用，核心競(jìng)爭(zhēng)力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競(jìng)爭(zhēng)力的核心內(nèi)涵，反過(guò)來(lái)，品牌形象又可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競(jìng)爭(zhēng)力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。當(dāng)今世界企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競(jìng)爭(zhēng)力本身的競(jìng)爭(zhēng)，而是企業(yè)文化、核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌形象 多維復(fù)合態(tài)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)。而這種多維復(fù)合態(tài)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭(zhēng)，因?yàn)?，品牌形象是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚(yáng)性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。

然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問(wèn)題。

第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營(yíng)銷(xiāo)，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。不管消費(fèi)者對(duì)錯(cuò)與否，處理對(duì)消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長(zhǎng)、時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。

第二，品牌擴(kuò)張缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。品牌價(jià)值評(píng)估的一個(gè)非常重要的因素是品牌的市場(chǎng)占有能力。地方性房地產(chǎn)公司在向異地?cái)U(kuò)張時(shí)，忽視本地房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，致使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)本地市場(chǎng)，從而喪失本地品牌優(yōu)勢(shì)。

第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤(rùn)置業(yè)、萬(wàn)科、中遠(yuǎn)等屬于這類(lèi)品牌。這些開(kāi)發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時(shí)，不斷開(kāi)發(fā)“項(xiàng)目品牌”，但是，項(xiàng)目品牌的知名度較低。

第四，項(xiàng)目品牌知名度相對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌而言，知名度更低。小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項(xiàng)目品牌，待項(xiàng)目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來(lái)的品牌寥寥無(wú)幾。

有效加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)，充分利用自身的品牌優(yōu)勢(shì)，歸根到底要通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)來(lái)推動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營(yíng)銷(xiāo)方式的文化提升和凝練。

房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開(kāi)放性，要面向世界，面向未來(lái)，面向全社會(huì)的大好市場(chǎng)；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程、全方位服務(wù)。誰(shuí)擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就擁有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)、效益的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

企業(yè)文化奠基人勞倫斯8226;米勒說(shuō)過(guò)：“今后的世界500強(qiáng)企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營(yíng)銷(xiāo)策略的公司。企業(yè)家不可沉湎于過(guò)去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過(guò)去、超越自我、展望未來(lái)，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化——堅(jiān)持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于一個(gè)企業(yè)的學(xué)習(xí)能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)文化也要講學(xué)習(xí)，成長(zhǎng)為學(xué)習(xí)型的組織。

下面，從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點(diǎn)要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化與現(xiàn)代人

企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說(shuō)是同時(shí)的。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和 渠道，則是一個(gè)企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)文化就應(yīng)運(yùn)而生。

馬克思說(shuō)過(guò)，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開(kāi)始就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。

企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。企業(yè)文化為現(xiàn)代企業(yè)人全面發(fā)展提供了機(jī)遇和條件。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，這些價(jià)值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個(gè)企業(yè)通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的沉淀所留存下來(lái)；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺(jué)察的社會(huì)力量共同作用的產(chǎn)物。企業(yè)員工通過(guò)對(duì)企業(yè)文化這種延續(xù)性知識(shí)的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價(jià)值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎(jiǎng)；反之將受到企業(yè)無(wú)形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。

在當(dāng)今時(shí)代，人的全面發(fā)展的實(shí)現(xiàn)形式和具體內(nèi)容主要表現(xiàn)為促進(jìn)人的整體素質(zhì)提高和全面實(shí)現(xiàn)人的現(xiàn)代化。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財(cái)富、實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的場(chǎng)所。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。

2.房地產(chǎn)文化與消費(fèi)市場(chǎng)

全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特 征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過(guò)企業(yè)價(jià)值觀來(lái)促進(jìn)企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)秀的企業(yè)文化理念通過(guò)CIS系統(tǒng)傳播到市場(chǎng)，令越來(lái)越多的消費(fèi)者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費(fèi)者。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具體特征要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終必須與消費(fèi)市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)，而優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)正是有效連接二者的橋梁。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場(chǎng)的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場(chǎng)的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說(shuō)的消費(fèi)者市場(chǎng)不但包括針對(duì)消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)所處的當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。例如天津目前在全國(guó)基本處于二線城市的水平，隨著政府推動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤(pán)開(kāi)始打出了國(guó)際大都會(huì)、國(guó)際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢(shì)接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法（4年前已經(jīng)開(kāi)始使用了基于BSC的績(jī)效管理體系），并斥資100萬(wàn)美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場(chǎng)知名度。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化需要法制環(huán)境

如同建設(shè)行業(yè)的工作內(nèi)容一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會(huì)文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗(yàn)和享用建筑文化的社會(huì)人都有必要掌握若干。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過(guò)去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒(méi)有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開(kāi)放以后，國(guó)家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來(lái)了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開(kāi)拓出更加有利的發(fā)展空間。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對(duì)象也需與時(shí)俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。這些問(wèn)題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問(wèn)題不能很好地解決就難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達(dá)程度所決定；又因?yàn)榉ㄒ?guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來(lái)保障；只有高度的政治文明才能促進(jìn)精神文明建設(shè)邁上新臺(tái)階。

4.加快產(chǎn)業(yè)立法，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)

從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)文化是房地產(chǎn)行業(yè)群體與個(gè)體形象、意識(shí)形態(tài)與行為準(zhǔn)則、信念追求目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)手段的綜合體現(xiàn)，但 客觀上也存在著地域和個(gè)性的差異。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門(mén)，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門(mén)；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會(huì)一樣。由此可見(jiàn)，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要?jiǎng)?wù)。

文化是企業(yè)文明進(jìn)步的標(biāo)志，文化是一種傳統(tǒng)，是一種機(jī)制，也是一種使企業(yè)向前發(fā)展的力量，是一種塑造人健康發(fā)展的力量。因此，我國(guó)多級(jí)人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過(guò)完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時(shí)代同步，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點(diǎn)。

綜述：

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲得穩(wěn)定超額利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)力，即核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要具備充分的顧客價(jià)值以及獨(dú)特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。這就要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國(guó)居民住房與城市建筑的現(xiàn)實(shí)需求，預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。

第五篇：11%增值稅建筑企業(yè)(重點(diǎn)總結(jié)學(xué)習(xí))

11%增值稅來(lái)了。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好建筑業(yè)營(yíng)改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，通知給出工程造價(jià)計(jì)算公式：工程造價(jià)=稅前工程造價(jià)×（1+11%）。問(wèn)題來(lái)了！

11%增值稅來(lái)了，施工企業(yè)在實(shí)際操作中會(huì)遇到哪些問(wèn)題，又該如何操作才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們要特別注意的那些事兒。

1、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)做哪些準(zhǔn)備？

“營(yíng)改增”，價(jià)稅分離，稅前造價(jià)各項(xiàng)費(fèi)用不包含可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的“不含增值稅稅金”。投標(biāo)報(bào)價(jià)該做哪些準(zhǔn)備工作？

“營(yíng)改增”后應(yīng)針對(duì)不同施工板塊，不同施工地域，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行具體施工項(xiàng)目的綜合流轉(zhuǎn)稅率分析，確定企業(yè)的平均流轉(zhuǎn)稅負(fù)率，改進(jìn)標(biāo)前測(cè)算體系，調(diào)整現(xiàn)有的投標(biāo)成本價(jià)測(cè)算方式，并制定適合企業(yè)自己的較為準(zhǔn)確的增值稅制下的一套投標(biāo)報(bào)價(jià)體系及管理制度。

2、局管和局托管模式下，進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

“營(yíng)改增”后，集團(tuán)與子公司均為增值稅納稅人，此時(shí)合同主體、施工主體均為增值稅的納稅人，雙方結(jié)算必須均以增值稅發(fā)票為載體，進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣也必須取得抬頭為增值稅納稅人的發(fā)票才可以抵扣，形式上相當(dāng)于集團(tuán)公司內(nèi)部分包行為。因此，為了完善增值稅的抵扣鏈條，可以有工程公司開(kāi)具發(fā)票給集團(tuán)公司，這樣成本類(lèi)進(jìn)項(xiàng)稅額留在工程公司抵扣，集團(tuán)公司可以抵扣分包給工程公司收入部分的進(jìn)項(xiàng)稅額。

3、集團(tuán)公司和下屬工程公司該如何開(kāi)具增值稅？ 利用集團(tuán)的高級(jí)資質(zhì)平臺(tái)承攬工程，然后分包給下屬各建筑子公司施工，集團(tuán)公司集中統(tǒng)一管理各項(xiàng)工作，保證安全、質(zhì)量，集團(tuán)公司與子公司之間屬于總分包關(guān)系，由于總承包合同由集團(tuán)公司與發(fā)包方簽訂，發(fā)包方對(duì)集團(tuán)公司的計(jì)價(jià)形成集團(tuán)公司的施工收入，并向業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票。

集團(tuán)公司組織施工管理，并將工程分包給下屬建筑子公司，對(duì)下屬子公司的計(jì)價(jià)形成集團(tuán)公司的施工成本，建筑子公司的施工收入，建筑子公司向集團(tuán)公司開(kāi)具增值稅發(fā)票。建筑子公司購(gòu)買(mǎi)材料、人工、機(jī)械等、形成建筑子公司的施工成本。

4、收取管理費(fèi)企業(yè)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

企業(yè)中標(biāo)后將施工項(xiàng)目整體交由另一施工企業(yè)進(jìn)行具體施工管理與作業(yè)，企業(yè)只是定期按一定比率收取管理費(fèi)。“營(yíng)改增”后，增值稅實(shí)行憑票認(rèn)證抵扣制度，中標(biāo)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)源于支付給施工企業(yè)的分包款，要想抵扣該部分分包款所對(duì)應(yīng)的的進(jìn)項(xiàng)稅額，必須取得施工企業(yè)開(kāi)具給中標(biāo)企業(yè)的增值稅專用發(fā)票。因此“營(yíng)改增”后，要想抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，雙方結(jié)算必須以增值稅發(fā)票作為載體。

該種分包模式可能存在《建筑法》中的違法轉(zhuǎn)包行為，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

5、“一甲多乙”聯(lián)合體承包，如何應(yīng)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 目前建筑業(yè)普遍存在“一甲多乙”的聯(lián)合體承包模式，甲方只對(duì)該施工單位驗(yàn)工計(jì)價(jià)、收取發(fā)票并撥付款項(xiàng)，該施工單位向聯(lián)合體的其他單位再進(jìn)行驗(yàn)工計(jì)價(jià)、收取發(fā)票并撥付款項(xiàng)，此種模式下，存在虛開(kāi)發(fā)票的重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，建議：

（1）簽訂聯(lián)合體合同時(shí)，明晰聯(lián)合體各方的工程界面和各自金額。施工過(guò)程中實(shí)際聯(lián)合體各方之間工程界面和金額的變動(dòng)時(shí)，建議補(bǔ)簽聯(lián)合體協(xié)議，以保證各自開(kāi)具發(fā)票的金額、收到的款項(xiàng)和合同內(nèi)容一致，進(jìn)而符合增值稅征管要求。

（2）為保證聯(lián)合體項(xiàng)目符合增值稅的征管要求，建議： a.資金流向方面：聯(lián)合體甲方分別付款至聯(lián)合體各方； b.發(fā)票流向方面：有聯(lián)合體各方分別開(kāi)具發(fā)票給聯(lián)合體甲方； c.計(jì)價(jià)方面：聯(lián)合體甲方分別對(duì)聯(lián)合體各方計(jì)價(jià)。

6、如何應(yīng)對(duì)驗(yàn)工計(jì)價(jià)時(shí)點(diǎn)滯后帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？

驗(yàn)工計(jì)價(jià)滯后，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主計(jì)價(jià)款支付滯后，一方面銷(xiāo)項(xiàng)稅額確認(rèn)時(shí)間隨之滯后，存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)；驗(yàn)工計(jì)價(jià)不規(guī)律或不驗(yàn)工計(jì)價(jià)，會(huì)造成工程結(jié)算與工程進(jìn)度不匹配情況，因此，“營(yíng)改增”后，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商，按照工程進(jìn)度按月或按季進(jìn)行驗(yàn)工計(jì)價(jià)，并對(duì)驗(yàn)工計(jì)價(jià)批復(fù)盡量不跨月或跨季，縮短時(shí)間差，避免施工單位某些月份稅負(fù)很高、資金壓力太大的情況發(fā)生?！盃I(yíng)改增”后，除了招投標(biāo)，算量計(jì)價(jià)規(guī)則不同于以往外，對(duì)工程承包模式也是一種考驗(yàn)，特別是分包，工程分包模式包括專業(yè)分包、勞務(wù)分包兩種形式，營(yíng)改增”后，分包模式應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。

規(guī)范工程專業(yè)分包

（1）工程總承包合同需明確工程專業(yè)分包事項(xiàng)或取得發(fā)包方書(shū)面認(rèn)可；

（2）對(duì)分包商的工程專業(yè)承包資質(zhì)（與分包工程匹配）進(jìn)行備案；

（3）專業(yè)分包合同采取材料采購(gòu)和建筑業(yè)務(wù)勞務(wù)分別簽訂的方式（主材、機(jī)械等甲方提供）；

（4）明確約定發(fā)票條款（稅率、發(fā)票類(lèi)型、提供發(fā)票時(shí)間）。規(guī)范勞務(wù)分包模式

（1）對(duì)分包商的勞務(wù)作業(yè)資質(zhì)（與工程匹配）進(jìn)行備案；（2）勞務(wù)分包應(yīng)采取材料采購(gòu)和勞務(wù)分別簽訂的方式（綜合單價(jià)包括人工費(fèi)、難以取得進(jìn)項(xiàng)抵扣的二、三類(lèi)材料等）；（3）明確約定發(fā)票條款（稅率、發(fā)票類(lèi)型、提供發(fā)票時(shí)間）。