第一篇：4價值評估研究報告

山西省孝義市 古城歷史文化街區

價值評估

研

究

報

告

二〇一四年四月五日

孝義古城歷史文化街區

價值評估研究報告

孝義古城歷史文化街區是古城居民日常生活環境的組成部分，是城市歷史文化的載體，它以整體的環境風貌體現著它的歷史文化價值，反映著城市歷史發展的脈絡。城市歷史文化街區為文化、宗教和社會活動的多樣性提供了確切的見證，尤其是各種各種歷史建筑的形式、地域性的風俗習慣，共同構成了特有的城市肌理。

一、孝義古城歷史

早在七八千年前的新石器時代，就有人類在孝河流域繁衍生息。縣置春秋屬晉，為瓜衍縣，有“推衍開來”的含義。戰國屬魏茲氏縣。三國曹魏置中陽縣治。北魏太和十七年（493年）改置永安縣。

現狀孝義舊城始建于北魏太和17年（493年），時稱“永安縣”，縣治即在今日之舊城。唐貞觀元年（627年），因邑人鄭興“宛四股療母”的孝道行為聞名天下，唐太宗下旨改名為“孝義縣”。宋太平興國元年（976年），曾叫“中陽縣”，不久又恢復了“孝義縣”名。據乾隆35年鄧志、光緒6年孔志記載，孝義舊城在明景泰、弘治、正德、嘉靖年間各有增修。隆慶元年（1567年），以磚包城，加高丈余，炮臺戌樓，俱增于舊。清雍正4年（1726年）、乾隆28年）1763年）及34年（1769年）、咸豐3年（1853年）、光緒12年（1886年）先后重修或維修。孝義舊城雖經唐、宋、元、明、清歷代修葺，但仍然保持了“內城外郭”、“面朝后市”、“內坊外廂”、“一主二副”、“三坊三廂”、“三口九坊”、“六門八樓”、“九街十巷”的基本格局和肌理，至今未有大的變動，已有1518年的歷史。

從公元493年開始，至1975年，孝義舊城一直為縣級政權所在地。明、清時，孝義縣下轄里（坊、廂）、里下轄甲。縣治所在地，內城為坊，外城為廂。明萬歷年間城關區域內計有6坊廂，即宣化坊、尚義坊、悅禮坊、城西廂、橋北廂、橋南廂；每坊、廂下設15甲，戶數較多之橋北廂又有7甲，計22甲。民國初年，仍沿用清制。民國8年（1919），實行區、村制，城關地區（孝義舊城）為第一區。1961年張家莊水庫建成后，舊城地下水位急劇上升，舊城內外積水為患，不少居民住宅因鹽漬下濕而倒塌。中共山西省委、山西省人委領導劉開基、王大任等曾先后到孝義考察災情，后做出搬遷縣城的決定。從公元1963年開始，原來建在縣城的企業、倉庫，陸續在城西沿孝午公路和介西鐵路兩側興建新址。1975年之后，地方政府在孝義舊城之西另建新城，孝義有了“新城”和“舊城”之稱謂，從此形成一邑二城之格局。

二、孝義舊城的古城特色

孝義舊城空間格局保持相對完整，城區中心、軸線、街巷、街口、邊界均反映了中國古代北方城鎮整體布局的理念。孝義舊城的魅力在于對中國傳統文化的融匯而又寓于地方精神的城市空間。孝義舊城的空間布局藝術表現在以下幾個方面：

1、尊崇禮制，恪守典章，形成嚴謹的縣城城秩序。

“禮制”是中國古代社會生活的顯著特色，滲透到中國社會各個角落。作為體現政治制度的建筑、城市，自然也就與“禮制”、“典章”結下了不解之緣。“禮制”對中國古代城市的影響表現為城市規模的大小，城市級別的高低，城市中重要建筑的布局、方位、色彩、級別等。荀子的《理論》中有“人生而有欲，欲而不得不能不求，求而無度，量分界則不能不爭，爭則亂，亂則窮，先王惡其亂也，故制禮儀以分之”。《樂一記》中又有：“樂者天地之和也；禮者，天地之序也；和，故百物皆化虛，故群物

皆別”。就是要通過“禮”使群物之別法定化。使人們安分于“禮制”的規定，從而達到“治世”之目的。“禮制”與城市規劃的結合，形成了城市制度，從而使中國古代城市，涂上了濃重的“禮樂”色彩，成為中國古代城市的一大特色。

孝義舊城的規劃布局可從城池之規模、衙署、文廟、城隍廟之規制得以體現。在城中，衙署和城隍廟居中，以顯其位，控其民，控制全城，這些禮制建筑、廟宇均為官式做法，頂施琉璃，與青磚青瓦的地方民居形成明顯的對比，從而突出了他們的地位。

2、講究風水，厭勝求吉，使得舊城空間具有樸實的鄉土氣息。

風水思想對于中國古代城市的影響深遠，可以說幾乎沒有一個城市與風水無關。“風水在發展過程中逐漸于中國古代哲學、美學、禮樂制度、宗法制度、民俗等融合，對中國古代城市的選址及營建產生了深遠影響。中國古代城市無論是國還是縣邑，無論是政治型，還是經濟型，受風水理論的影響是共性。可以說，不談風水的歷史存在，就無法識讀古代城市深層的文化內涵，難以理解古代城市的許多規劃手法和方式”。

孝義舊城無論從城市的選址、城市形態上，還是從建筑布局上都體現出風水思想的影響。它西北靠呂梁山，南臨孝河，東臨汾河。明朝張景華題詩句“勝景悠然殊世界，空崖何處惹塵埃”。城市道路、建筑盡隨自由，與地勢協和。這一切體現了管子在《管子·乘馬》中的思想：“凡立國都，非于大山之下，必于廣川之上，高毋近旱而水用足，下毋近水而溝防省。”因天材，就地利，風水思想還反映在建筑的布局、色彩、住區的“丁”字型道路、院落的布局、鎮物的擺放等等。風水思想的影響，形成了許多風水景觀，體現了人們“求吉”的思想，使得規劃城市增加了樸實的鄉土感，“鄉土是家庭賴以擎生的土壤，是在思想感情上更深一層的居住環境”。鄉土氣息是長期積累形成的，它使居者其情依依，離去者有故土之思，觀光者有親切之感而意味深長。

3、因地制宜，遵循禮制的基礎上選擇合適的城址。

清乾隆年間縣志記載，“縣西境百余里，重山夜阜，直趨縣治，山脊當正西，水盡隨山東行，淫雨多暴漲，故以西橫堰漲水北流，以南大堤障孝河南繞趨東。縣城東不可近河，西不可近山，故建于山盡水匯之區”。

孝義縣城選址遵循近水利而避水患的原則，擇水而居，故有良好的環境主體；擇平原地帶而居，修建城墻，限制通道數量并利用河網提高防御性能；擇參星之位而建，追求天人合一的理想環境模式。

4、注重防御，內向封閉，反映農耕文明的社會生活組織秩序。

中國古代是一個長期處于農耕文明時代。城市的空間形態始終反映了濃郁的農耕文化特色，具有突出的防御性和內向性特點。明萬歷年間：“城周四里十三步，城下內走馬官路一丈二尺，外有壕，壕上走馬官路稱之，壕外遇警，有塹不等。”又據乾隆《汾州府志》載：“南門外有堡墻，其外自南繞西有外堡墻，皆嘉靖間分守冀南道于敖因邊警所筑”。在冷兵器時代，城池的御敵效能是十分明顯的，所以歷代縣官都加以修繕，不斷加固。一座封閉的城市，是由無數個封閉的空間系統通過街、巷有機地組織到一起，這種空間有鮮明的防御性和內向性，它對維護人們的社會生活秩序，保護人們的生活的私密性和鄰里關系的和諧性，促進人類社會發展起過重要作用。但當人類社會發展到一定階段時，它本身固有的封閉性就會成為城市發展的障礙。“中國古代城市保守性，使之只能在一個封閉的系統中進行有限的循環，一旦這個系統受到沖擊和破壞，它們就會全面衰落甚至崩潰”。

三、孝義古城的價值

1、孝義舊城是我國現存罕見的、保存相對完整的古代縣級城市標本，保持了較

好的原真性和整體性，具有較高的科學價值。

自建城1514年以來，空間格局沒有大的變化，城區邊界明確，構成縣城的重要因素，遺跡可尋。三處歷史文化街區保持著傳統的空間尺度，時至今日，民宅櫛比、店鋪林立、商業繁榮。明清時期的水利工程西堰、南堰依然存在，是古代勞動人民長期與惡劣的自然環境作斗爭的智慧與汗水的結晶，蘊含豐富的歷史經驗。孝義舊城規劃嚴謹，秩序井然，具有較高的科學價值。

2、孝義舊城歷經北魏至明清的不同歷史時期，承載著豐富的歷史信息，具有較高的歷史價值。

明時，孝義舊城的王氏、李氏、霍氏、趙氏、梁氏五大家族占據了內城的絕大部分空間，所以，明代的孝義舊城屬于士大夫的聚居地，具有官居的屬性，其防衛功能尤其首要。清中、后期，社會穩定，國泰民安，商業貿易成為孝義舊城的主要職能，眾多商號店鋪林立于舊城的南北大街，特別是位于城隍廟的永安市場更為熱鬧。此時的孝義舊城，防衛功能漸漸淡化，而商貿、居住功能則得以彰顯。孝義舊城雖然肇始于北魏，但由于歷史資料的匱乏，北魏、隋、唐、宋、元時期的城市建設情況、至今仍屬空白。從現有的歷史文獻來看，只有明代之后的歷史信息較為詳盡、準確。更多的歷史信息，有待進一步考證，所以，孝義舊城具有較高的歷史、文物價值。

3、文化的延續性在孝義舊城得到了充分的體現，具有較高的文化價值。

孝義舊城不僅保存了較為完整的古代城市格局，而且保存了不同時期的生活方式，真實再現了明清至民國不同歷史時期的生活與生產圖景，文化的延續性在這里得到了充分的體現。一方面，占我國主導地位的儒、釋、道文化在這里得到充分的展示；另一方面，在我國獨無僅有的孝義“皮影”、“木偶”、“婉婉腔”、“剪紙”、“秧歌”等民間藝術，在孝義舊城得到廣泛而深入的傳播，形成特色民風民俗，而且一脈相承，源遠流長。所以，孝義舊城具有較高的文化交流價值。

4、孝義舊城街巷景觀連續性好，建筑類型豐富，時代特征鮮明，具有較高的藝術價值。

從歷史街區來看，9街10巷的格局保存完整，歷史風貌如舊。街口以“丁”字相交居多，“十”字相交居輔，中陽樓居于城市中心位置，成為東西、南北大街的底景或構圖中心，頗具特色。從歷史建筑來看，保存較好的明清風格院落有40余處，近代風格的歷史建筑也存在不少。這些院落以三合院、四合院為主，布局嚴謹、構造精良、雕刻生動、內涵深厚、風格獨特，堪稱古代建筑的杰作。由此來看，孝義舊城具有較高的藝術價值。

同時根據《孝義古城保護性詳細規劃》，孝義古城以“明韻清風、晉商家園”為主題，將形成“一環、二軸、三區、四心、八片”的空間結構，在交通規劃上堅持城市交通與旅游交通分離、機動車與行人分離的設計理念，同步完善綠地系統、市政實施；保護、復建歷史建筑、老字號，完成旅游規劃，同時兼收民俗文化、晉商文化、農耕文化、市井文化于一身，呈現文化多元、具有明清特色的歷史文化名城。

第二篇：商業地產價值評估

商業地產價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發展和改革開放力度的進一步加大，第三產業成為我國“富民強市”的主導性產業。眾所周知第三產業對商業物業有著較強的依賴性，諸多服務性行業都林立在商業金融業發達區域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發展歷史悠久的城市中，很多工業物業位于昔日的城市遠郊區成為今天城市的商業金融業中心區。第二產業不退出，第三產業進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發展的頑疾，只有政府通過調整規劃，把城市建成區范圍內的第二產業，搬遷到城市遠郊區的工業園區及工業集聚點等功能區塊內，只有推進中心城區“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業、住宅類物業的開發和現代服務業建設，大力發展第三產業，改善城區面貌和居民生活環境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區本身的吸引力，大部分工業企業尤其是一些民營企業，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業收購價值評估時，以周圍區域工業房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業信服。因為這些工業房地產占有城市優勢區位，其房屋用途也不再單純用作工業，臨街部分往往改為商業店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業房地產的收益，其單純的工業性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業企業廠商利潤以獲取工業房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業房地產的價值。

關鍵詞：政府收購 規劃調整 退二進三 經營利潤

一、城市繁華區域工業房地產價值評估問題的提出

根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發［2004］28號)、國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優化城區用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業房地產時，一般要委托評估機構對該工業房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業房地產，確定收購價格提供參考依據。

根據估價目的，遵循合法原則，對于工業房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業繁華區域內的工業用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區域，甚至成為城市中心區域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價值，估價結果很難讓企業信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業繁華區域內的工業房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發現這類房地產的租金水平與該區域臨街商業房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業廠房的租金水平，企業是顯然不能信服的。如果采用同一區域內臨街商業房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。

二、工業房地產凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業收入測算凈收益，并進而對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行估算。營業性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業利潤共同組成企業經營利潤。用公式表示為：

房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

工業房地產凈收益的求取思路就是基于對營業性房地產利潤組成的思考，先通過企業財務報表測算出企業經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業企業所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。

三、城市繁華區域工業房地產價值評估應用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業店面，出租經營。現政府為了收回該工業房地產，委托估價機構對該工業房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業經營利潤的測算

企業在經營過程中獲得企業經營利潤的計算公式是，企業經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據調查了解估價對象同一區域類似企業近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。企業利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。企業利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。企業利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業利潤

根據調查了解和查閱相關行業信息，紡織機械行業利潤率為8%。那么，案例一企業行業利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業行業利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業行業利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業所能支付的房地產租金

案例一企業所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業房地產的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業房地產的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區域單純工業房地產，以此剔除因其他收入對工業企業利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業房地產價值測算不準的因素。在估價中計算企業經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區別的。在會計核算中，企業的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。

利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益所測算的工業房地產價值，雖然可以有力地說服企業，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益，最主要的依據是企業財務報表，因為這些資料涉及企業商業秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。

2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。

3、所求出的價值是企業取得工業房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業出版社 2007年4月

第三篇：評估價值申請

關于提高抵押物內部評估價值認定的申請

總行公司業務部：

根據總行對抵押物貸款管理規定以及對抵押物內部價值認定的指導思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業務發展，特向總行申請提高我支行對抵押物的內部評估價值認定，以前的規定“支行對抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬元以內（含）可以進行支行內部評估價值認定”。現申請如下：

1、申請對抵押物為住房的抵押貸款，內部評估價值認定權限由30萬元提升到50萬元;

2、評估人員為2名，評估人員為蒼溪支行客戶經理楊金林及蒼溪元壩分理處客戶經理戚新坪。望總行給予審批，特此申請！

廣元市貴商村鎮銀行蒼溪支行

2016年7月7日

第四篇：專利技術價值評估

專利技術價值評估

對于大部分企業而言，無形資產是二十一世紀財富創造之主要資源。我們的專家曾參與各行業的無形資產及知識產權評估項目如汽車、機械、石化、軟件、生物科技及農業。同時，我們的評估報告是根據各國會計師公會的會計準則及要求作出的，為公司財務報告之用。我們的無形資產估值經驗包括：

1、商標權、品牌、商譽等價值評估；

2、專利權、專有技術、軟件、著作權、秘訣等價值評估；

3、人力資源、企業家自身價值等價值評估；

4、特許經營權、土地使用權等價值評估；

5、分銷渠道、客戶名單、長期合同等價值評估。

專利技術評估準備資料

一、資產占有方管理方面資料

1、營業執照（或個人身份證）；

2、企業章程、簡介、企業基本情況；

3、企業會計制度或會計核算方法；

4、企業內部管理制度（包括生產經營、勞動管理、工資獎勵及財產物資管理等）；

5、企業管理層關于與經營管理和財務會計有關的重要問題的歷次決議及決定；

二、技術資料

1、專利申請全套資料：專利證書或專利受理通知書，專利說明書，權利要求書，說明書附圖；

2、技術總結報告；

3、技術產品檢測報告；

4、技術鑒定報告；

5、技術產品簡介；

6、專家咨詢意見書；

7、檢索報告；

8、專利權轉讓、許可使用、專利權出資入股等合同書。

三、經濟及市場資料

1、專利技術研制開發費用表；

2、以前該專利技術產品銷售收入成本統計表；

3、企業現有的生產能力資料；

4、企業準備擴建的生產能力資料；

5、企業的銷售網絡的資料；

6、項目可行性研究報告；

7、企業的稅收政策；

8、企業的合同訂單資料；

9、類似專利的轉讓公告；

10、委估技術產品所在的行業狀況、市場容量、市場前景等資料；

11、國內、國外同行業投資收益率、平均成本利潤率、資金利潤率。

黎襯賢 ***QQ40087812

第五篇：淺析人力資源價值評估

淺析人力資源價值評估

內容摘要:人力資源是決定經濟發展的關鍵因素,隨著我國市場經濟體制的建立和不斷完善,對人力資源進行定價的要求也越來越迫切,但目前理論界和操作層并不能拿出一套標準的計量方法和體系。本文在對人力資源價值評估進行必要性和可行性分析的基礎上,探討人力資源價值評估的理論基礎,簡要介紹該領域目前研究動態和已取得的初步研究成果。

關鍵詞:人力資源 價值評估 人力資本

人力資源價值是指作為人力資源載體的勞動者所具有的潛在創造性勞動能力,這種潛在創造能力能夠創造出可計量的外在價值,可通過對這種已實現的或可能實現外在價值的計量來表示其內在價值。當前理論界,關于是否應對人力資源價值進行評估,還存在一些爭議。筆者認為,隨著市場經濟體制的建立,人力資源作為唯一能動的、活的資源,如果在交易中不予考慮,會降低社會資源配置效率,形成產權交易和各類資本業務誤區,損害當事人權益。

人力資源價值評估的必要性與可行性

必要性

人力資源價值評估是構建社會主義市場經濟體制的客觀需要。宏觀上講,生產要素市場的建立是構建市場經濟體制的關鍵部分,勞動力市場的發育又是重中之重。勞動力市場供求雙方交易的是勞動者的知識、技能和能力,但人們實踐經驗等綜合素質的差別,導致了能力上的差異,不同質的人力資源會創造出不同的價值,這就要求提供不同的報酬。建立一套人力資源價值評估體系,有利于供求雙方對人力資源價值做出合理估計,促進人力資源的合理配置和流動,避免浪費。人力資源價值評估是企業提高經濟效益、增強國際競爭力的必要手段。微觀上看,人力資源成本是企業經營中的重要成本,必然成為管理控制和成本核算的對象。由于異質的人力資源在相同崗位上創造的價值量不同,通過對人力資源價值的評估,可以使管理者了解人力資源上可能的花費成本和獲得收益,為做出合理的人力資源配置提供依據。再者,人力資源價值體現在其未來超額獲利能力上,沒有高素質的人力資源,企業就不能獲得超額利潤,通過對人力資源價值評估,可使企業更重視人力資源的作用。另外,WTO過渡期內各保護條款的取消,跨國人力資源流動也活躍起來,但長久以來許多企業并不把人力資源當作資產看待,對此缺乏正確認識,更沒有一套規范的評估體系,使得合資時許多中方專業人才白白投入給合資企業,造成國有資產的流失。近來這種現象已大有改觀,人力資源價值得到了廣泛承認,但建立完善的價值評估體系依然任重而道遠。

可行性

現實條件 社會主義初級階段所進行的經濟體制改革為人力資源價值評估提供了現實條件。我國現階段的國情是多種經濟成分并存,發展不平衡,收入分配實行按勞分配與按生產要素分配結合的體制。因此,勞動力在特定階段仍具有成為商品的條件。勞動力成為商品為人力資源價值評估提供了前提。企業要想在激烈的競爭中生存,獲得超額利潤,就必須擁有一批專業的管理人員、掌握新技術的科技人才及熟練工人。為此,企業必須加大人力資本投資,重視能帶來經濟效益的管理及科技人才。隨著統一、公平、自由勞動力市場的建立,勞動力作為商品有了交易的場所。所有這些都為人力資源價值評估創造了條件,使其方法的應用成為可能。

技術支持 人力資源會計研究為人力資源價值評估提供了技術支持。以勞動者權益為核心的人力資源會計的推行是激發勞動者積極性、提高企業經濟效益、促使社會分配走向合理的根本途徑。隨著人力資本理論的建立,人們開始對人力資源會計進行研究,許多會計學者就適合西方人力資源開發與管理的會計核算模式、計量方法、會計報告體系等進行了深入的研究,提出了一些人力

資源價值計量方法,并形成了理論體系。我國會計理論工作者從上世紀80年代也開始了對人力資源會計的研究,并根據我國的實際情況提出了適合我國國情的人力資源成本和價值核算方法。國內外人力資源會計體系的建立和正在進行的有關理論研究可以為人力資源價值評估研究提供相關技術支撐。

人力資源價值評估的理論基礎

馬克思勞動價值論

馬克思勞動價值論對商品的價值及價值決定進行了充分闡述,他認為勞動者的活勞動是價值創造的唯一源泉,價值是由人的勞動創造,物不能創造價值但參與價值創造。既然勞動者是價值創造的惟一源泉,那么人力資源就有價值,是可以被評估的。所以勞動價值論從人力資源的內在價值角度闡述了人力資源價值的規定性。

馬克思還注意到了人的不同能力在價值形成中的不同作用,將勞動區分為簡單勞動和復雜勞動,這實際上也就承認了不同質的人力資源會創造出不同的價值,并要求不同的報酬水平。在這個基礎上可以采用收益法和成本法來確定人力資源的價值。

西方人力資本理論

人力資本思想最早可追溯到西方經濟學家亞當?斯密、馬歇爾的論述。馬歇爾認為,“所有資本投資中最有價值的是對人本身的投資”。首先提出人力資本理論的是美國著名經濟學家舒爾茨,他認為人力資本是經濟增長的重要源泉,曾指出“勞動者成為資本擁有者不是由于公司股票的所有權擴散到民間,而是由于勞動者掌握了具有經濟價值的知識和技能。這種知識和技能在很大程度上是投資的結果,他們同其他人力投資結合在一起是造成技術先進國家生產優勢的重要原因”。

美國芝加哥大學教授貝克爾指出“人力資本包括個人的技能、學識、健康,這些因素與人類緊密聯系。我們不能把一個人與他的知識、他的健康和他通過受培訓所掌握的技能分割開來,這些就是我們所指的人力資本。人力資本對經濟增長至關重要,因為現代世界的進步依賴于技術進步和知識的力量,不是依賴于人的數量,而是依賴于人的知識水平,依賴高度專業化的人才”。人力資本理論指出了人對自身投資不僅是經濟增長的重要原因,也是個人獲得財富的原因。

生產要素分配論

在生產活動中,需要相應的投入即生產要素。企業投入的生產要素從大的方面可以分為資本、勞動、土地、企業家精神及知識所有者提供的知識等。生產要素分配論認為企業在完成一個生產周期后,各生產要素在要素市場上都會得到各自相應的報酬,如資本—利息、土地—地租、勞動—工資等,但問題是如何確定各種生產要素的分配比例,尤其在知識經濟條件下,怎樣確定人力資源這種無形的生產要素對企業做出的貢獻,以確認和評估人力資源的價值,是一個重要的命題。生產要素分配論為此奠定了重要的理論基礎。

人力資源價值評估方法

經濟價值法

企業的經濟價值是其未來收益的預測值,企業的經濟價值是由人力資源和物力資源共同創造的。該法將企業未來的收益中視為人力資源投資獲得的部分作為人力資源價值的計量額。

ν0為人力資源價值,r為折現率,R(t)為企業第t年的收益, Hr為人力資源投資占總投資的比例。該式反映了人力資源的相對價值,可比較人力資源和物質資源對企業貢獻的大小,以使企業

有限資金用于最佳決策。但忽略了人力資源的必要勞動價值,會低估人力資源的價值。未來工資折現法

該法以職工從錄用到退休或死亡停止支付報酬為止預付的報酬為基礎,將其按一定折現率折成現值,來作為人力資源的價值。

ν0為n年齡職工的人力資源價值,r為折現率,I(t)為職工未來第t年的工資。

公式將人力資源補償價值資本化,在不考慮重大經濟變動的情況下具有一定可行性。但除了存在職工未來工作時間與工資報酬經常變動的風險和不確定性外,工資只是企業使用人力資源所付成本的一部分,這不符合勞動價值論,因為除了工資外,勞動者創造了大量剩余價值。所以該方法在一定程度上低估了人力資源價值。

商譽法

商譽法是以企業過去的累計收益超過同行業平均收益的部分作為商譽價值,將屬于人力資源的商譽價值作為人力資源的價值。

ν0為企業的人力資源總價值,RiF為企業第t年利潤,RiF為同行業第i年平均利潤, Hr為人力資源投資占總投資比例。該法認為企業獲得的超額利潤,一部分乃至全部都可以看作是人力資源的貢獻,這部分超額利潤通過資本化程序確認為人力資源價值。但由于只有企業存在超額利潤時,人力資源才會有價值,其理論基礎值得商榷,可能會有大部分企業人力資源價值為零或很小,甚至為負數。

實物期權法

該法將人力資源相當于金融期權的標的物,支出成本相當于期權的行使價格,使用時間相當于期權距到期日時間,人力資源價值的不確定性相當于期權中的衍生品的風險大小。

ν0為期權的當前價值,A為標的資產的當前價值,X為投資成本,r為無風險收益率,T為到期時間,σ標的資產的波動率,N(di)正態分布在di處的值。實物期權法是人力資源價值評估的最新發展,但會有大量的計算工作,某些指標的確定有一定主觀性,波動率和無風險利率的選擇決定了計量的準確與否,應特別謹慎。

另還有隨機報酬價值法、人力資源加工成本法、完全價值測定法等,但他們都是各學者根據自己對人力資源價值評估問題的理解,見仁見智。總之可歸納為以工資報酬、成本、收益為基礎三種思路進行計量,均有一定道理和可行性,但又存在一定不足。目前理論界和操作層仍不能拿出一套標準的評估體系。

綜上所述,隨著我國市場經濟體制的建立,特別是入世后,對人力資源定價的要求越來越迫切,無論“59歲”現象還是國資委對MBO的叫停都反映出對人力資源進行定價的時代到來,人力資源價值評估無論從理論還是應用上都是一個亟待解決的問題。但目前學術界和操作層都不能拿出行之有效的辦法來解決這個問題,提出的方法也大多停留在學術層面,操作可能性不大,所以,構建一個標準、完善的人力資源價值評估體系刻不容緩。

參考文獻:

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