第一篇：商鋪價值評估報告樣本1417131979范文

預 選 商 鋪 評 估

1、房屋地址

2、總體面積：共平米；二層平米

3、預租商鋪最佳樓層層；面積平米

4、現有門頭招牌狀況：長平米；寬平米；高平米

5、標的物門前狀況：

6、標的物門前交通狀況：

7、標的物門前客流狀況

8、標的物：物業管理費A年租金萬元；B付款方式C自年月日止每年環比遞增%

9、房屋所有人情況：A姓名/名稱：有無出租房屋的權利：有□無□B聯系人：電話：

10、現有商圈簡述：

11, 現商鋪經營類型：--------------------------

12.現商鋪經營狀態：---------------------------

13.現商鋪轉讓費：----------------------------

二營 建 資 料

1、建筑物情況：新建□ 改建□ 擴建□ 原有□ 建筑□

現共有層，可租賃年限年自年月日至年月日

可租賃樓層面積一樓平米；二樓平米；三樓平米；共平米

2、現已制作或房東能提供以下附圖：

全市圖□ 區域圖□ 商圈圖□ 地形圖□ 建筑外觀圖□ 結構圖□平面圖□剖面圖□ 水電圖□ 空調圖□ 管道圖□ 消防圖□其它□

（說明：）

4、外觀可建招牌情況：門頭長米寬米高米

5、屋頂是否可建招牌說明：是□屋頂長米寬米高米否□（說明

6、現有可提供電力KW需增容KW 原有電力系統可否繼續使用：是□ 否□

7、現有可提供自來水：管徑公分；水壓公斤/平方厘米

8、標的物前后進貨通道情況：

9、標的物是否有排水，排煙管道：沒有□ 有□（說明）

10、對房屋內部結構：門、窗、樓梯、建筑外觀修改，房東意見為

111、距標的物一公里以內的：

A座五星級 座B：寫字樓座（名稱約人）C：購物中心/座（名稱）D：超市座（名稱）居民樓共座塔樓座6座

E：公園（名稱）F座中學 座

G：主要街道（名稱）H萬人

I：流動人口數量約萬人（流動人口職業特點

J：居民人群年齡：16歲以下%（17—49）%50歲以上% K：銀行名稱

第二篇：房屋價值評估報告

房屋價值評估報告

一、估價對象

1.估價范圍：本次估價對象位于XX省XX市XX縣XX鎮XX村的一棟農家自居房。該房屋共有2層，建筑面積合計180平方米，附帶一個150平方米的庭院，土地使用權面積合計260平方米。

2.權益狀況：估價對象房屋已取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，無權利瑕疵。

3房產實物狀況.?土地狀況：

房屋位于XX省XX市XX縣XX鎮XX村。

基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規整，地勢平坦，為漢中盆地地區。

地質、水文：地質、水文條件無不利影響，滿足建設要求。

開發程度：該地區達到?“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。

?建筑物和地上附著物狀況：

估價對象所在建筑物為兩層自居房一棟。鋼筋磚墻結構，建于2008年夏季，工程質量較好，外立面貼紅色花紋瓷磚，窗部為淡綠色鋁合金窗，外觀簡約大方，配備有1臺美的空調，配電、通訊以及相應設施設備齊全。南北方向的正房總高2層，東西方向的側房1層，每層高為3米。房內有齊全的家具設備。

本次評估該房屋的正房，建筑面積合計180平方米，各層實物狀況和建筑面積基本相同。每層一個客廳和4個臥室布局，局部有鋁合金隔斷，地面面、室內鋪木地磚，墻面乳膠漆粉刷，樓頂為現澆樓板，裝飾木門、鋁合金窗，衛生間墻地面鋪瓷磚，衛生潔具齊全。維護保養狀況較好，屬基本完好房，目前全部房間自用，使用狀況正常。

4.區位狀況

該區地處漢中盆地東南地區的洋縣，南頻漢江河依，北有綿延的秦嶺山脈，東距城固縣，西鄰自然風景優美的旅游勝地佛坪縣。歷史悠久，經濟繁榮。交通便利，有多條交通干線，108國道穿越此區。經濟較為繁榮，有多個貿易集市。該地主要從事農作物的生產，如水稻，玉米，花菜，小麥等，也是經濟作物“柑橘”的主要生產地，是有名的“桔園之鄉”。該地區的旅游資源也較為豐盛，有張騫、蔡倫、張良等歷史人物的故居。且近年興起的“漢中市油菜花節”也使此地的旅游業大為發展。

二、評估目的評估該房地產2014年4月的市場價值.三、評估基準日

二零一四年四月二日

四、評估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、估價時點原則

5、客觀、公正、公平原則

五、評估方法

由于，該房屋為自己居住，不對外出租，所以并沒有什么收益。若采用成本法，則牽涉的相關材料和信息較多，由于資源有限，許多物料的價格無從得知。經相關的咨詢和市場調查，該農村地區內有許多類似房屋在近一兩年內的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法。

所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

六、估價計算過程

1、選取比較案例

根據估價對象房屋的基本情況，通過市場調查了解，收集了與估價項目有關的市場交易實例若干個，同時，根據相關替代性原理，按用途相同或相近、地區相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個比較案例：

案例

房屋名稱

樓層

面積

交易價格

（元/平方米）

交易時間

A

某房屋

130平方米

1538

2013.6

B

某房屋

98平方米

1300

2012.12

C

山區遷戶安置房

140平方米

1786

2014.22、對比比較因素及確定比較因素指數

比較因素

估價對象

案例A（元/平方米）

案例B（元/平方米）

案例C（元/平方米）

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

近期

2013.6

2012.12

2014.2

交易情況

正常

正常

正常

正常

交通便捷度

一般

一般

一般

較高

形象及檔次

一般

一般

偏低

較高

設施設備

齊全

相仿

相仿

相仿

面積規模

180

130

140

新舊程度

已建5年

已建3年

已建10年

剛建成樓層結構

2層

2層

1層

2層

裝修

中檔

中檔

低檔

高檔

3、確定比較因素指數

比較因素

估價對象

案例A

案例B

案例C

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

交易情況

交通便捷度

形象及檔次

設施設備

面積規模

新舊程度

樓層結構

裝修

比準價格

1554

1514

1635

由于比較案例都在估價對象附近，可比性相當，而且修正后的比準價格離散程度不大，故采用算術平均法求取估價對象的比準單價:

（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米

本次估價對象為該房屋的正房2層，建筑面積合計180平方米，所以估價對象比準總價：

180平方米×1568元/平方米=282240元

七、估價結果確定

估價對象房屋于估價時點的抵押價值總額為：RMB282240元。

《房屋估價報告書》

一、房屋檔案

本次評估推出的案例是位于XX區XX路附近某小區的一處總建筑面積36.3平方米的住宅。

該房為混合結構，建成于1986年，使用面積約28平方米。

該房是多層住宅，共6層，估價對象所處第3層，戶型原是一室一廳共廚共衛，就是人們俗話說的團結戶，一梯三戶，后經原戶主改裝，現為一室一組一廚一衛，南北朝向，靠南有一陽臺。由于臥室連通靠南陽臺，因此，臥室的采光度好，房間明亮寬闊。房子經過簡單裝修。地面和墻壁都貼有防滑瓷磚。墻面完好無損，天花板無任何裂痕，不存在滲水、漏水現象，整體完好。

二、評估方法及結果

根據國家規定的估價規程和本次房產估價的實際情況，結合區域附近的房產市場價格，采用市場比較法估計價格，確定估價基準日2004年10月13日，估價對象為正常的房地產價值。

比較因素

估價對象

實例A

實例B

實例C

交易方式

交易售價

交易售價

交易售價

交易售價

交易時間

2004．10

2004．8

2003．11

2004．2

區

域

因

素

基礎設施狀況

優

優

優

良好

離市中心距離

近

近

近

近

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

環境污染狀況

無

無

無

無

區域規劃

良好

良好

良好

良好

繁華程度

良好

良好

良好

一般

市政公共配套設施

良好

良好

良好

良好

個

別

因

素

物業建筑面積

相近

相近

相近

相近

物業形狀

規則

規則

規則

規則

規劃用途

住宅

住宅

住宅

住宅

實際用途

住宅

住宅

住宅

住宅

裝修情況

一般

一般

一般

一般

層高

多層

多層

多層

多層

物業管理

一般

一般

良好

優

物業公共配套設施

一般

一般

良好

優

綠化環保程度

一般

一般

良好

優

總額：小寫金額（單位：元）92000。

單價（單位：元／平方米）2530。

三、首恒點評

1．嚴格地說，二手房的交易市場與商品房交易市場之間沒有本質的差別，因此，該套住房的價值與該地區商品房的價格水平密切相關。近兩年來，武漢市建成區內的大部分地區的房價均處于穩中上升的狀態，新華路地區也是如此。1999年、2000年該地區房價在1900元至2800元／平方米之間，目前為3000元至4000元／平方米左右。特別是西北湖周邊高檔樓盤的推出對該區域房價有很大的帶動作用。

2．由于該房產位于新華路以西、建設大道以南，周邊不少的好的學校（市六中學），如為了讓子女接受較好的教育考慮，該地區具有一定潛在的價值。又離市中心商業區不遠，出門采購和娛樂十分的方便。周圍的商廈以百貨為主，高檔寫字樓云集，有利于帶動該區的人氣，使房產有增值潛力。

3．該小區由于建設時間較早，距今已18年，因此，小區在戶型設計、綠化停車、物業管理等方面與商品房相比均有較大差距，影響了該套住房的價格。從折舊的角度來看，該房產理論上成新率為74%，根據實地勘察結果顯示，由于房產建造時的材料技術的原因，其實體折舊大約為35%,不存在功能過剩。

綜上所述，主要由于以上原因，該住房目前的價格水平與該地段商品房的價格水平相比差距較大。

有關說明

1．本報告所依據的權屬及其他證明材料由委托方提供。

2．本報告的估價結果為估價基準日下的正常市場價格。隨著時間的推移，該價格需要做相應的調整直至重新評估。

3．報告的估價結果僅供委托方參考，具體售價由交易雙方決定。

4．本報告所測算出來的房地產價格92000元中不包括交易中雙方應交納的稅費部分。

5．為方便交易雙方參照使用，本報告書是由該房產的《估價結果報告》《估價技術報告》綜合簡化而成。

您如果需要該房產的《估價結果報告》《估價技術報告》書，請聯系我們。

僅供參考

第三篇：關于房地產商鋪價值分析

關于房地產商鋪價值分析

房地產的價值取決于土地價值。一般而言，房地產建筑成本的價值差異是有限的，而土地成本的差異是巨大的。在房地產價值中，土地價值起著主導作用。土地價值是房地產開發、交易的基礎價格。

一、土地價值

商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的價格。價格是價值的外在表現，隨著市場的行情而波動，具體表現為價格波動。土地價格波動的原因主要有以下幾個方面。

1、需求

人口聚集使土地需求量激增，土地供應總量不足就會致使價格上揚。人們因生活、生產、經商需要，造成地價大幅上升。因土地的固定性和無法復制特性，在需求量大的區域，土地價格受需求驅動而上揚。

2、投資

加大開發力度，政府巨額投資建設基礎設施，建橋鋪路，公用設施配套齊備，注重生態環境的改善，大量資本流入房地產市場。土地地價，因投資量加大而升值。

3、規劃

規劃是一個國家土地資源綜合開發、利用的計劃，具有長效、穩定、慎重、強制等特征。規劃是行政預先設置的土地開發的具體要求和指示投資的方向，也預示著被納入規劃的土地因投資量的增大 而升值。

二、商業用地價值

商業用地的價值主要是指商業用地的商業價值。商業用地與住宅辦公用地有著不同的選址要求。在我國有個選房的六字箴言：路段、路段、路段。可見“路段”的內涵非常大。商業用地的商業價值表現為商業用地的臨街狀態、地勢與地質條件、環保及交通狀況等。

1、商業用地的臨街狀態

在成熟的商圈中，商業比較發達，土地資源比較緊張，地理位置的選擇范圍很小。如有重建改造，一般按土地現狀復制，適當調整建筑外觀、結構形式、裝飾風格與設備配置。

在新開發的居住區域內，商業用地的選擇標準傾向于選擇臨街狀態為四面臨街、三面臨街或兩面臨街（角地）的土地。商業用地臨街立面越多，交匯道路越多，日后建成的商業建筑接受輸送的購買力越多，商業效率越高。（1）四面臨街

商業建筑中四面臨街的情況并不多見，比較著名的有坐落在上海虹橋開發區內的世貿中心大廈，以及上海豫園商城，其特點是體量大，往往占據整個街坊。如世貿中心大廈，面積為28萬平方米，是國內最大的單體建筑之一。四面臨街的商鋪具有規模性效應。（2）三面臨街

三面臨街的商鋪有兩個街角和三個主要臨街立面，這類商鋪氣勢恢弘，容易突出商業主題，是展覽、會議、大型商業活動的理想場 所，但其規模小于四面臨街的商鋪。（3）兩面臨街

在房地產評估理論中，根據地理位置和形狀將地塊分成角地、袋地、旗地、盲地等集中臨街狀態，這對商鋪而言是十分適合的。位于街角上的商鋪，可以將商鋪內的商品、商品信息傳遞給多個走向的人流：位于三岔路街角的商鋪有三個人流走向，位于四岔路街角的商鋪有兩個人流走向，商鋪路過的人流量越高，吸引入店的人數就越多，則可能完成的銷售額也就越大。（4）單面沿街

位于街面的商鋪有來往兩個人流走向，商鋪價值次于街角商鋪。對直行人流的視野而言，幾乎沒有盲角。（5）立面形態

四面臨街和三面臨街的商鋪與周鄰的關系十分清晰，而一面臨街的商鋪有著多種立面形態。如果我們在緊鄰的兩個商鋪立面之間虛擬一條直線，那么，突出這條線的商鋪，我們稱之為“凸型商鋪”；低于這條線的我們稱之為“凹型商鋪”；與這條線基本保持一個平面上的我們稱之為“平面商鋪”。“平面商鋪”是最常見、數量最多的商鋪。在這三種立面形態的商鋪中，根據商鋪的廣告展示作用的要求，“凸型商鋪”的商業價值最大，“平面商鋪”次之，“凹型商鋪”的商業價值最小。

凹型商鋪是位于袋地的商鋪，雖然它與街邊商鋪同樣擁有兩個人流流向，但是它的門面或櫥窗的實物景象停留在人們視野中的時間 較短，在人們還沒有作出判斷和反應時，人們的腳步已匆匆走過商鋪，視野已被下一個櫥窗或陳列的商品所吸引。

2、環保與交通（1）環保狀況

在商業用地的周鄰地區，生態狀況也影響其土地價值。對商業用地價格產生影響的有：噪音控制，大氣凈化程度，商圈的藝術布置、文化氣氛，綠化率等。（2）交通

在交通發達的區域，商業必然發達，這是因為便利的交通工具為人們往來提供了條件。在現代交通運力中，交通工具種類多樣，根據它們的客運能力大小以及便利的程度，分別對商業用地價起著作用。如地鐵、磁懸浮列車、輕軌交通、公交站點、輪渡碼頭以及空港、火車站等，均能成為附近的商業用地不同程度的增值因素。

三、建筑物條件

建筑物條件是商鋪使用價值的具體表現，對商鋪的用途起著制約作用。有時，建筑物或附屬設施有缺陷或不合適，會導致商鋪價值大幅下降。

1、朝向

我國位于赤道北部，陽光從東南方向照射而來，在冬季給人們送來溫暖的陽光。從經濟地理學角度看，朝南或朝東方向是我國商業企業理想的選擇。在冬季，商鋪背風、向陽，消費者在和煦的陽光中瀏覽櫥窗；而在夏季，人們趨涼避暑，消費者在習習涼風中走進 商場。有人把整個街面的朝向分成陽面和陰面，朝南、朝東的商鋪位于陽面，朝北、朝西的商鋪位于陰面，陽面商鋪因其擁有流動的潛在購買力要高于陰面街面，故價值要高于陰面商鋪。

2、面積

習慣上，人們把面積視作房地產價值最主要的參數。在傳統觀念中，商業企業以營業面積來劃分企業的規模。從商鋪價值來看，應以商鋪的單位面積產生的商業利潤與面積數量同時來考察商鋪的房地產價值。面積數量最大，并不一定是絕對價值最大；面積小并不一定價值小。商鋪面積還與位置、形狀、三維空間尺寸、比例等存在著價值變化關系。（1）面積與租金的關系

面積是商鋪房地產價值的基本參數，其一般規律為面積大、租金高，但在計算單價時往往體現為面積越大，單價越底。

統計數據及實例表明：商鋪的面積越大，吸納投資量越大，有投資能力并有投資意向者越少，因需求者少，則租金下降；商鋪面積越小，吸納投資量越小，有投資能力者多，則商鋪租金價格上揚。(2)面積分布與層高

我們把沿街長度稱之為“寬度”，把街面往商鋪內部縱向距離稱之為“深度”；把商鋪地面至天花板的尺寸稱為“層高”。寬度、深度、層高三者之間的比例是否和諧，將影響到商鋪的使用價值。就一般零售業來說，商鋪的寬度是越寬越好，在面積相同的前提下，門面寬度大的商鋪比門面狹窄的商鋪有價值。在商業繁華地段土地價格昂貴，樓層商鋪的出現是商業企業挖掘潛力、增加面積的結果。但樓上商鋪的便捷程度一般要低于底層商鋪。在商業設施普遍擴容時期，三層以上的商鋪有時往往因經營利潤下降、虧損而閑置空關；二層商鋪的營業額一般僅為底層商鋪的一半，一般路段的商業街市樓層商鋪空置現象則更為嚴重。而在商鋪供應緊缺時期，某些業主采用降低臨街地坪，增加空間高度的辦法，把原有的一層商鋪人為地分割成兩層。而在近幾年，樓上商鋪的經營利潤低，造成其租金大幅下降。樓層越高，降幅越大。在一般情況下，商家二樓商鋪租金報價約在底層租金的1/3—1/2之間，三層及三層以上的商鋪按此比例遞減。故在業內有“樓層高，價格低”之說。

從租賃的角度考察樓層商鋪的價值變化，也反映出類似的情況；二樓商鋪的租金約為底層商鋪的一半；三樓商鋪的租金約為二樓商鋪租金的一半。掌握這些數據后，我們可以從中得出一條商鋪樓層租價及價值變化的規律。

但區域內制高點商業設施則例外，這是因為其商鋪價值中有重大特色因素，即景觀價值。這類建筑物的成本極高，投資量大，因而價值也高。如“東方明珠電視塔”是上海東方電視臺的訊號發射塔，原是滬上第一高度，建筑物中間球體空間被視為鳥瞰上海全景的最佳旅游景點。2000年國慶期間，東方明珠電視塔的門票收入為2000多萬元，如果按其平均營業額計算出租，已名列上海經營性房地產租金的榜首。

3、商業空間

人們根據商業需要設計了商鋪單體空間，單體空間可以是單個的商鋪，大的商業空間如“麥德龍”式的商場，小的商業空間如一般的雜貨店，也可以是集束型的，如上海“梅龍鎮—伊士丹”就是在一個巨大的商鋪單體空間內開設許多小型的單體商業空間——專賣店，這些小型的單體商業空間共享著一個共同品牌和公共商業空間。

4、建筑結構形式

具有一定規模及用途唯一性的商業建筑多數采用框架結構或拱頂無柱式建筑結構形式，其優點是商業空間內的視覺阻礙較少，便于布置商品；也有為縮短施工周期而采用鋼架結構的商業建筑結構形式，其優點與框架結構相同。

由于歷史或其他原因，有許多商鋪的建筑結構形式為磚混結構與框架—剪力墻混合結構，這無疑會妨礙商品布置和消費者的視線，從而影響其商鋪價值。（1）磚混結構

此類結構形式以磚墻墻體為承重結構，輔之以混凝土抗震柱和圈梁，多層住宅或辦公用房大多采用此類結構，其最大的缺點是商鋪單體空間較小，而且無法擴大，原因是每個單元空間之間的隔離墻是承重墻，無法拆除。

（2）框架—剪力墻混合結構

剪力墻是一種結構性的墻體，單獨成為建筑結構較少，往往和框架結構組合使用，多見于高層住宅、辦公樓；起優點是抗震性能好，建筑材料成本較框架結構下降18%-20%。在一些居住、商業兩宜區域或規劃要求必須建設商業設施的區域，房地產開發商往往會在框架—剪力墻結構形式的高層住宅（辦公）主樓外面建造一圈框架結構，作為商業用房。由于剪力墻是結構性墻體，不可拆除或挪移他處，使商鋪在商業空間的布置、客流引導、顧客視覺等方面都受到影響。某企業的商鋪是動遷補償而來的，當時在動遷合約上僅標明了動遷補償房產的樓號、位置，其他細節一概全無。交房以后，該企業才發現該商鋪除了門前部位在裙房范圍內比較規則外，其余面積位于框架—剪力墻主樓的下部，均是板狀或角狀的剪力墻體，這樣的單體空間影響了商品的布排和顧客的視覺。本來該商鋪所在路段是十分適合開設大眾消費的快餐廳，某連鎖餐飲企業也曾把該商鋪列為選址范圍，但最終由于布置不便而放棄。該商鋪的招租工作長達一年多，租金與同類地段相比下降了約20%才租出。可見商鋪的建筑結構對商鋪價值的影響之大。

5、輔助設施（配套設施）

建筑物的輔助設施包括：電力、上水、下水、煤氣、電話、暖供、市政、污水處理、郵政、消防、安保、垃圾處理等，也稱為“配套設施”。但在使用商鋪或進行商鋪交易時，應該規范其名稱為“輔助設施”。“輔助設施”是商鋪價值的有機組成部分。

各種類型的商鋪在水、電、電話、煤氣、排污、衛生等輔助設施得到基本滿足后，可以用于普通要求的業態，而特殊業態對其選用商鋪的輔助設施要求會有所不同，有時還會有特殊要求。隨著國家對基礎設施的投入不斷加大，以及公用事業單位改革后配套能力的大大加強，輔助設施供應的狀況已經有了質的變化，電話安裝從原來需要排隊等號變成及時開通，用電也已從限量供應轉變為鼓勵用電。

隨著經濟的高度發展，就商鋪而言，輔助設施也已增加了許多新的內容。如控制火災的煙感報警與消防噴淋系統，治安報警系統，有線電視與網絡進戶等。就商鋪發展的重要性而言，泊車位置與網絡條件顯得尤為重要。（1）泊車位置

泊車位置是城市商業最棘手的問題。根據國外商業的經驗，商鋪與停車場面積應形成一定的比例。（2）網絡入戶

網絡技術是20世紀人類發明的一項重大科學技術，它把傳統媒介的單項式傳播方式變成了互動方式。網絡技術進入商業領域，在使傳統商業受到沖擊的同時，也給商業發展提供了巨大的發展空間。商業企業可以形成虛實兩種形式的商店，虛擬商店即開設網上商店，進行網上銷售。在網絡推廣成本下降，網上支付手段更加安全、簡便，網絡更加普及，以及人們逐漸習慣網上購物的采購方式之后，網絡未進戶或網絡空白區域、設網困難區域的商鋪將會貶值。

6、安全性能（1）顧客安全

顧客安全是商業企業必須十分重視的事項，商店除了要使顧客消

費有安全感之外，商鋪的建筑裝潢、出樣商品設置會不會造成顧客傷害等，也是商家必須慎重考慮的。（2）商鋪安全性能

商鋪的安全性能主要反映在兩個方面：一方面是對員工造成人身傷害的可能性，上家要考慮并防止員工取貨、售貨或開展經營活動而發生傷害的事態；另一方面，商鋪的防災、防盜性能以及商鋪周邊的治安、消防狀況也是商鋪安全性能的組成部分。

7、使用年限

一般而言，建筑物使用年限越長，其使用價值會明顯下降，其房產價值會越小，維護成本就越高，但是，一旦其文物價值被發現后，則身價倍增。如有文化、歷史積淀的商業設施與保留建筑中的商業設施等。

如前所述，在舊城區內的商鋪價值小于新建區域的商鋪。從房地產價值來看，也是如此。這是因為建筑物壽命后期，維護工作量大，費用高。從土地使用制度來看，我國“入世”以后，土地有償使用、土地使用年限、改革公有房產租賃等措施必將落實到傳統商業或原來稱之為“直管公房”的商鋪上，即會取消無形之中存在的商鋪永業（租）權。

8、裝潢利用程度

商鋪在進行交易時，其原來的裝潢設備、物品也能構成價值增值因素，其增值幅度、數額要視購置或承租者對原有設備的可利用程度、市場行情、裝潢成色折舊、重置價格而定。

現代商業是非常個性化的，一般情況下，商家對連帶交易的裝潢、設備、物品持排斥態度，給價很低。只有這些裝潢或設備、物品有其特殊性價值時，其建筑物價值才會上揚。

二0一三年二月

第四篇：商鋪價值分析

1、主、次入口附近的商鋪價值高。但不建議選擇緊鄰入口的商鋪，這樣的商鋪看似人氣旺盛，但不聚客。

2、主動線上的商鋪價值高（動線多于一條時，中間價值最高、右邊次之），根據人們逛街一般習慣，當商業動線多于兩條時，大部分消費者習慣選擇先走右手邊的一條。

3、主力店、次主力店附近的商鋪價值高。由于主力店、次主力店面積大，品牌效應高，聚集人氣。

4、小型室內廣場、景觀周邊商鋪價值高。相比于傳統百貨，現代大型購物中心更趨向于滿足消費者休閑、娛樂、以及體驗式的消費習慣。購物中心內的演藝休閑廣場、景觀等商業輔助設置（空間）成為極聚人氣的地方。

5、知名品牌周邊店鋪價值高。品牌效應，沒什么好說的，誰都喜歡挨著ＬＶ開自己的店：）

6、可達性、可視性好的商鋪價值高。也沒什么好說的，沒有可視性，人流難以到達的?死鋪?很難經營火。

7、通用性高的商鋪價值高。滿足投資者的后期業態調整，柔性越強，價值越高。

8、1層商鋪價值最高，-1層次之，2層、3層遞減。一層商鋪價值最高是公認的；相比二層，人們更多習慣于向地下走，所以負一層商鋪一般來說，其價值應該在一、二層之間，但現實中具體要看商業的整體規劃了。

9、位于街角（又稱“角地”）的商鋪因擁有兩條道路和客流，價值最高；而街邊（又稱“旗地）商鋪只擁有一條道路的客流，價值次之；如果商鋪凹進相鄰兩側（又稱“袋地”），價值最低

10、發展中商圈里的商鋪潛在價值較大。就是對于投資者來說，發展中商圈的商鋪有很大的升值空間。（很考核投資者的眼光：）

11、陽面商鋪價值高于陰面商鋪。主要在東北，華北地區，室外步行街永遠都是陽面鋪比陰面鋪價值高。（和買住房一樣，大家都喜歡陽面的。誰叫北方冷呢。呵呵）

最后想說一點題外的話：就是最近策劃的一個“室內步行商業室外化”的概念。由于東北自然條件限制，冬期較長，很難實現象南方那樣的大型室外商業步行街，所以東北的商業更多的是大型的百貨和購物中心。?室內步行商業室外化?的概念是通過建筑形態以及內部裝修的設計，力圖打造一個具有強烈室外感官的室內商業步行街。既最大限度的滿足了東北人們都綠色的渴望，又降低了消費者購物時的心理以及生理疲勞感。

盡管從傳統商業規律上來講，外鋪的價值永遠大于內鋪；但個人認為，如果購物中心的建筑、裝潢設計得當，會最大限度的提升商鋪附加值。尤其是北方城市，在不考慮內、外鋪得鋪率等情況下，單從后期經營效果來看，我更看好擁有高價值物業條件的內鋪。但具體情況，就要看這個項目以后的真正運做情況了，呵呵～～～～

第五篇：商業地產價值評估

商業地產價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發展和改革開放力度的進一步加大，第三產業成為我國“富民強市”的主導性產業。眾所周知第三產業對商業物業有著較強的依賴性，諸多服務性行業都林立在商業金融業發達區域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發展歷史悠久的城市中，很多工業物業位于昔日的城市遠郊區成為今天城市的商業金融業中心區。第二產業不退出，第三產業進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發展的頑疾，只有政府通過調整規劃，把城市建成區范圍內的第二產業，搬遷到城市遠郊區的工業園區及工業集聚點等功能區塊內，只有推進中心城區“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業、住宅類物業的開發和現代服務業建設，大力發展第三產業，改善城區面貌和居民生活環境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區本身的吸引力，大部分工業企業尤其是一些民營企業，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業收購價值評估時，以周圍區域工業房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業信服。因為這些工業房地產占有城市優勢區位，其房屋用途也不再單純用作工業，臨街部分往往改為商業店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業房地產的收益，其單純的工業性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業企業廠商利潤以獲取工業房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業房地產的價值。

關鍵詞：政府收購 規劃調整 退二進三 經營利潤

一、城市繁華區域工業房地產價值評估問題的提出

根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發［2004］28號)、國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優化城區用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業房地產時，一般要委托評估機構對該工業房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業房地產，確定收購價格提供參考依據。

根據估價目的，遵循合法原則，對于工業房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業繁華區域內的工業用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區域，甚至成為城市中心區域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價值，估價結果很難讓企業信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業繁華區域內的工業房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發現這類房地產的租金水平與該區域臨街商業房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業廠房的租金水平，企業是顯然不能信服的。如果采用同一區域內臨街商業房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。

二、工業房地產凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業收入測算凈收益，并進而對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行估算。營業性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業利潤共同組成企業經營利潤。用公式表示為：

房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

工業房地產凈收益的求取思路就是基于對營業性房地產利潤組成的思考，先通過企業財務報表測算出企業經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業企業所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。

三、城市繁華區域工業房地產價值評估應用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業店面，出租經營。現政府為了收回該工業房地產，委托估價機構對該工業房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業經營利潤的測算

企業在經營過程中獲得企業經營利潤的計算公式是，企業經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據調查了解估價對象同一區域類似企業近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。企業利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。企業利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。企業利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業利潤

根據調查了解和查閱相關行業信息，紡織機械行業利潤率為8%。那么，案例一企業行業利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業行業利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業行業利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業所能支付的房地產租金

案例一企業所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業房地產的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業房地產的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區域單純工業房地產，以此剔除因其他收入對工業企業利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業房地產價值測算不準的因素。在估價中計算企業經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區別的。在會計核算中，企業的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。

利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益所測算的工業房地產價值，雖然可以有力地說服企業，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益，最主要的依據是企業財務報表，因為這些資料涉及企業商業秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。

2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。

3、所求出的價值是企業取得工業房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業出版社 2007年4月