第一篇：城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式研究報(bào)告

《城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式研究報(bào)告》——陳晨

一、案例索引

1、東京城市副中心 —— 新宿

2、德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) —— 索尼中心

3、加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng)

4、香港IFC5、香港太古城

6、紐約洛克菲勒中心

7、加拿大多倫多伊頓中心

8、東京的陽(yáng)光城

9、新加坡新達(dá)城

10、上海新天地

11、倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭

12、法國(guó)拉德方斯

13、日本橫濱港未來(lái)21區(qū)

14、泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng)

二、城市綜合體定義

所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國(guó)家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國(guó)家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等。

中國(guó)直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國(guó)際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤(rùn)中心等。

城市綜合體作為一種“泊來(lái)品”，在中國(guó)發(fā)展逐漸加快，并升級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

三、城市綜合體商業(yè)模式

3.1開(kāi)發(fā)體量

近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。

一二線城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量存在差異。

北京、上海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量較大，均在100萬(wàn)平方米左右，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。

功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)辦公樓、國(guó)外的高星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅。案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基IFC。

杭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫等 二線城市的綜合體，主要面積在50萬(wàn)至80萬(wàn)平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商。功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級(jí)辦公樓等，一般較少會(huì)引入星級(jí)酒店作為高端商務(wù)配套。案例：香港IFC。

3.2 開(kāi)發(fā)周期

城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。其中，商務(wù)功能是其標(biāo)志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開(kāi)發(fā)商要有能力控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

城市綜合體的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般需要3～5年的開(kāi)發(fā)周期，新城區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)快些，例如杭州萬(wàn)象城；而市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開(kāi)發(fā)周期往往要5年甚至更長(zhǎng)，往往采取片區(qū)逐步分期開(kāi)發(fā)模式，例如 上海新天地（整體開(kāi)發(fā)約15年）。

前期可預(yù)留發(fā)展空間，分期開(kāi)發(fā)較為保險(xiǎn)，應(yīng)把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，注重建設(shè)的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場(chǎng)條件等方面成熟后，商務(wù)功能的高檔酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)街就會(huì)呼之欲出。

案例：香港太古廣場(chǎng)。

3.3空間布局

在一個(gè)城市進(jìn)行都市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、商務(wù)、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，其次要分析其經(jīng)營(yíng)物業(yè)場(chǎng)所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合其對(duì)輔助配套條件（可達(dá)交通方式、停車位、貨物運(yùn)輸?shù)龋┑囊蟪潭?，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價(jià)區(qū)位選擇相對(duì)位序。

在城市綜合體開(kāi)發(fā)中，通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。為了實(shí)現(xiàn)綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價(jià)值梯度分析來(lái)研究各個(gè)功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價(jià)值最大化的原則進(jìn)行空間布局。案例：紐約洛克菲勒中心、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽(yáng)光城。

3.4功能協(xié)同

城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。從實(shí)踐中來(lái)看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致，做到有效的交叉互動(dòng)。

城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，與以下因素息息相關(guān)：地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求；市場(chǎng)狀況；項(xiàng)目整體定位；開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益平衡。

城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開(kāi)發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。

■在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等。

■在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣。

■在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主。

案例：新加坡新達(dá)城。

3.5運(yùn)營(yíng)模式

■城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用

對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。由于城市綜合體的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式：

（1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主

深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城均以出租為主。

一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。

（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。

隨著越來(lái)越多的城市綜合體以立體多功能開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張?！龆际芯C合體中運(yùn)營(yíng)管理模式

都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理。

都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種

開(kāi)發(fā)商自行管理

由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心。

國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理

由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開(kāi)發(fā)的來(lái)福士廣場(chǎng)。

專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理

商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修。

專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理。

3.6開(kāi)發(fā)模式

根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式：

■獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式

這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。

最典型的例子：美國(guó)紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。

■合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式

這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門(mén)改造。

■合作鏈開(kāi)發(fā)模式

現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。

合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建城市綜合體開(kāi)發(fā)商業(yè)模式的全新平臺(tái)，例如華潤(rùn)集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的”萬(wàn)象城“品牌。

四、城市綜合體城市價(jià)值

城市綜合體最大的優(yōu)勢(shì)是 人流的聚合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不同的功能組合，滿足人們不同需求。

都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來(lái)說(shuō)在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)。

從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)。

從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時(shí)跳動(dòng)的心臟。

都市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。

4.1商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯

拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無(wú)名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。巴黎拉德方斯區(qū)改造（1958-至今）既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū)。

目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬(wàn)套，可容納2.1萬(wàn)人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬(wàn)人；并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。

建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開(kāi)，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性。

4.2社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái)21區(qū)

橫濱港未來(lái)21區(qū)是在1989年曾舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來(lái)都市。

項(xiàng)目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過(guò)約20年的開(kāi)發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū)。

摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開(kāi)發(fā)區(qū)。

橫濱港的21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國(guó)際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體。占地面積達(dá)186公頃的橫濱港未來(lái)21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為190000人，常住人口10000人。港區(qū)以一個(gè)21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行，1/4面積建了公園。橫濱21世紀(jì)未來(lái)港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的76公頃土地，共計(jì)達(dá)186公頃的用地。作為橫濱最有代表性的城市街區(qū)建設(shè)群，在展示海港城市魅力的同時(shí)，也是一片購(gòu)物、美食、娛樂(lè)的綜合功能服務(wù)區(qū)域，是去橫濱旅游必去之地。

緊靠港口有高度在296米的超高建筑群，這是橫濱市最大的商務(wù)樓區(qū)，港區(qū)佇立著“地標(biāo)大廈”、“橫濱皇后廣場(chǎng)”、太平洋橫濱會(huì)議中心等現(xiàn)代化的建筑代表，有許多購(gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、博物館和公園。會(huì)議中心包括圓形的橫濱格蘭洲際酒店，酒店與附近的摩天輪成為橫濱最典型的觀光地之一?！皺M濱皇后廣場(chǎng)”設(shè)立了許多專賣店，是民眾逛街購(gòu)物的好去處，許多大樓像環(huán)太平洋大飯店、橫濱港未來(lái)大廳以及寫(xiě)字樓，都是讓人們感受新生活樣式的空間?！按安┪镳^”以橫濱港和船作為主題，常設(shè)展覽，每年還會(huì)舉辦特別的展覽會(huì)，昔日被稱為“太平洋白鳥(niǎo)”的日本丸號(hào)也在這里展示。

第二篇：城市綜合體“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”價(jià)值研究報(bào)告詳解

城市綜合體“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”價(jià)值研究報(bào)告

侯偉 2016/5/26

一．經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下的商業(yè)地產(chǎn)新模式

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)的今天，居民日?？芍涫杖胫鸩皆黾樱M(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，消費(fèi)環(huán)境持續(xù)改善，消費(fèi)領(lǐng)域逐步增大，我國(guó)逐漸轉(zhuǎn)變成消費(fèi)型社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)憑借其能夠滿足人們?nèi)粘ＯM(fèi)需求的優(yōu)勢(shì)而得以快速發(fā)展，同時(shí)因?yàn)樽≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控力度不斷加大，使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)幅度明顯超過(guò)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金的涌入使得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格漲幅加大。然而，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，擁有優(yōu)勢(shì)品牌資源、強(qiáng)大營(yíng)運(yùn)能力、資金實(shí)力雄厚的公司將生存并壯大。

城市綜合體是將城市中商務(wù)、娛樂(lè)、辦公、旅店、展覽、餐飲、居住、會(huì)議、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動(dòng)態(tài)促進(jìn)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜且有順序的建筑群。通過(guò)一個(gè)連廊或其它形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更加經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。

二．萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)特色顯著，發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)如破竹

創(chuàng)立于1988年的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐與創(chuàng)新，逐漸形成了以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”為品牌的城市綜合體產(chǎn)品模式，目前在全國(guó)在建和開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共計(jì)133座，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一。萬(wàn)達(dá)城市綜合體的核心內(nèi)容由６個(gè)方面組成，包含酒店（Hotel），寫(xiě)字樓（Office），公共空間（Publicplace），購(gòu)物中心（Shoppingmall），文化娛樂(lè)休閑設(shè)施（Culture＆Recreation），公寓樓（Apartment）等，根據(jù)這六大方面的英文字母首個(gè)單詞，合為HOPSCA。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。1.定位中端市場(chǎng)

依仗品牌的強(qiáng)大號(hào)召力，大型店面組團(tuán)是其商業(yè)模式最大的特點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險(xiǎn)的最小化和擴(kuò)張的超高速，已經(jīng)成為中國(guó)最具影響力的綜合體樣板。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在商戶組合上采取以主力品牌為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式，在實(shí)現(xiàn)了聚集客流和降低招商風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也降低了租金收益水平。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已成為快速?gòu)?fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場(chǎng)商業(yè)、商務(wù)以及住宅的典范。2.“訂單地產(chǎn)”招商模式

萬(wàn)達(dá)商業(yè)與華潤(rùn)萬(wàn)家、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、國(guó)美電器、大歌星ＫＴＶ、大玩家?jiàn)蕵?lè)廣場(chǎng)等多家商家簽有戰(zhàn)略合作協(xié)議。意味著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)到哪里，這些商家也會(huì)有新店加盟開(kāi)業(yè)，完全避免了招商風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。同時(shí)采取先招商后建設(shè)，保證開(kāi)工時(shí)大部分商家已經(jīng)落位，建筑方向準(zhǔn)確，利用率極高，預(yù)收的保證金也減輕了建設(shè)投入的壓力。3.專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前期的選址和方案設(shè)計(jì)由萬(wàn)達(dá)專業(yè)的發(fā)展部和獨(dú)有的商業(yè)規(guī)劃院進(jìn)行研究規(guī)劃，在招商過(guò)程中針對(duì)主力商家客戶形成訂單地產(chǎn)服務(wù)并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中完成技術(shù)對(duì)接，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中擁有強(qiáng)大專業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)，以及擁有遍及管理數(shù)百萬(wàn)平米大型商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司，最終打造了完整的商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

4.2015年報(bào)相關(guān)簡(jiǎn)要分析

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015財(cái)年年報(bào)顯示，2015財(cái)年新增廣場(chǎng)26座，目前共計(jì)133座。已開(kāi)業(yè)持有物業(yè)總建筑面積達(dá)26.32百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.1%。已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總建筑面積達(dá)21.83百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%。已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總可租面積達(dá)14.13百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.0%。已開(kāi)業(yè)酒店、寫(xiě)字樓、文化及其他物業(yè)總建筑面積達(dá)4.49百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.6%。

從數(shù)據(jù)中能夠看出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)論從整體數(shù)量還是建筑面積和使用面積均呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)，充分表明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體業(yè)態(tài)已經(jīng)被大陸居民和廣大商家認(rèn)知并認(rèn)可，大量的供銷需求促使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在量上的增長(zhǎng)。三．“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”城市綜合體盈利分析

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)找到了比較好的發(fā)展模式，核心商業(yè)面積長(zhǎng)期持有，租金收益和物業(yè)增值收益成為長(zhǎng)期增值的主要盈利點(diǎn)。1.以售養(yǎng)租形式把握現(xiàn)金流平衡和持續(xù)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體實(shí)現(xiàn)了真正意義上的以售養(yǎng)租，既滿足現(xiàn)金流平衡和持續(xù)的同時(shí)，又不造成整體經(jīng)營(yíng)效果上出現(xiàn)沖突。與之前相比，大幅增加了寫(xiě)字樓和住宅產(chǎn)品，隨著“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌的深入人心，住宅和寫(xiě)字樓得以高溢價(jià)出售，高溢價(jià)銷售帶來(lái)的流入現(xiàn)金，則支持物業(yè)的持有反哺著商業(yè)地產(chǎn)的鋪位，萬(wàn)達(dá)通過(guò)完全租賃的形式實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的商業(yè)管理，促進(jìn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.完整的經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈

從拿地、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招商、管理都是由萬(wàn)達(dá)自己把控，自從確定了商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)把總部放在祖國(guó)首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優(yōu)勢(shì)資源。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，良性發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，城市綜合體將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了娛樂(lè)、消費(fèi)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良性互動(dòng)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，重視建筑功能分區(qū)并實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)促進(jìn)，商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)所有顧客合理流動(dòng)，滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的“一站式消費(fèi)”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶，樹(shù)立了良好的品牌形象。3.地方政府對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支持和信任

地方政府十分關(guān)注萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，往往期望能通過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目輻射廣場(chǎng)周邊，產(chǎn)生同心圓效應(yīng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的良性發(fā)展恰好迎合地方政府的發(fā)展經(jīng)濟(jì)心態(tài)。萬(wàn)達(dá)城市綜合體不僅是優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)，同時(shí)也包涵優(yōu)秀的商業(yè)策劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，保證項(xiàng)目建成后能按期開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)后能形成凝聚力，解決了政府的擔(dān)憂。

地方政府對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入的條件存在限制，但萬(wàn)達(dá)借商業(yè)地產(chǎn)之名能做到低價(jià)拿地，如 2008 年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新建項(xiàng)目即是受地方政府邀請(qǐng)，價(jià)格優(yōu)惠，而且萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫(xiě)字樓等均能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)銷售，商業(yè)土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優(yōu)勢(shì)。4.擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)資源

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體的商業(yè)大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協(xié)議的商家中，有50余個(gè)左右是主力業(yè)態(tài)，60至70個(gè)為次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“萬(wàn)達(dá)指哪它們打哪”。訂單地產(chǎn)能夠讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里面的商戶位得以大部分在廣場(chǎng)還未建成時(shí)就完成出租，使保證金和后續(xù)租金能夠進(jìn)賬，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)又將租出的商業(yè)面積連同租賃合約向銀行進(jìn)行抵押貸款，從而保證開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)所需資金流不斷裂

除戰(zhàn)略合作的商業(yè)伙伴加盟外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自營(yíng)的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線等主力店，也能快速支持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的迅速開(kāi)業(yè)。目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體已形成幾大絕對(duì)主力業(yè)態(tài)，包括國(guó)美電器、大玩家?jiàn)蕵?lè)、大歌星KTV、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、數(shù)碼廣場(chǎng)和精品餐飲酒樓、豪華商務(wù)酒店等。

5.2015年報(bào)相關(guān)簡(jiǎn)要分析

表格截取自2015萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司年報(bào) 2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)框架為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營(yíng)三大板塊組成，業(yè)務(wù)占比分別為10.94%、82.54%及4.00%。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊，其收入為人民幣13,582百萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)31.2%。

從數(shù)據(jù)中能夠看到，2015年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主要業(yè)態(tài)的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比穩(wěn)步增長(zhǎng)，并適時(shí)擴(kuò)大。2015年實(shí)現(xiàn)投資該板塊息稅前利潤(rùn)人民幣25,449百萬(wàn)元，占息稅前利潤(rùn)總額的比例為45.09%，同比增長(zhǎng)4.44%。與此同時(shí)，其他板塊業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比呈現(xiàn)不同程度減速和下降。

四．萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體的價(jià)值研究 1.特殊的功能復(fù)合性

城市綜合體集多種城市業(yè)態(tài)于一體，將娛樂(lè)、辦公、消費(fèi)、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、讓它們相互依存、協(xié)同促進(jìn)。城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個(gè)業(yè)態(tài)功能相對(duì)獨(dú)立，關(guān)聯(lián)度極其微弱，無(wú)法發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。作為目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式和選擇之一，其城市價(jià)值主要體現(xiàn)在：空間結(jié)構(gòu)連續(xù)性、整體功能復(fù)合型。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以開(kāi)放式街區(qū)為主要設(shè)計(jì)理念，空間結(jié)構(gòu)上更具連續(xù)性，形態(tài)多元，功能互補(bǔ)，既能給居民帶來(lái)便捷，又促進(jìn)了商業(yè)銷售。最新一代萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬(wàn)達(dá)價(jià)值鏈，共同滿足消費(fèi)者的需求。2.物業(yè)升值潛力巨大 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)所處地段的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選擇有價(jià)值的城市和地區(qū)以“城市規(guī)劃方法”實(shí)施一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合投資和運(yùn)營(yíng)管理，即將本城市價(jià)值通過(guò)人流，物流，資金流等方式實(shí)現(xiàn)快速集中，激發(fā)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本身的物業(yè)價(jià)值潛力，升值成為常態(tài)。3.輻射力巨大，規(guī)模效應(yīng)明顯

以現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的區(qū)域?yàn)槔?，無(wú)論在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入之前該地段是怎樣的一種荒蕪狀態(tài)，如上海五角場(chǎng)，但在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項(xiàng)目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個(gè)城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時(shí)，都把距離萬(wàn)達(dá)多少米作為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，可見(jiàn)城市綜合體的巨大輻射力。4.2015年報(bào)相關(guān)簡(jiǎn)要分析

截至2015年年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租賃收入同比增長(zhǎng)10%，全年累計(jì)總客流20.3億人次，所有廣場(chǎng)日均客流約5萬(wàn)人次，總客流同比增長(zhǎng)25%。2015年新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心繼續(xù)保持滿鋪出租狀態(tài)。2015年公司對(duì)百貨主力商家進(jìn)行了一系列有計(jì)劃、有針對(duì)性的優(yōu)化，已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的平均出租率為96.37%。2015年，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理產(chǎn)生人民幣13,582百萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)31.20%。本板塊對(duì)本公司收入貢獻(xiàn)進(jìn)一步上升，占比達(dá)10.94%，同比增長(zhǎng)1.34%。能夠看出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)一系列經(jīng)營(yíng)手段，包括主力店的開(kāi)拓和調(diào)整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營(yíng)銷策劃，實(shí)現(xiàn)線上線下聯(lián)動(dòng)，做強(qiáng)安全保障工作等各項(xiàng)措施，保證了在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的大背景下，穩(wěn)步提升萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。五．城市綜合體面臨的主要問(wèn)題

城市綜合體在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也面臨著諸多問(wèn)題，如城市綜合體必須具備足夠的終端消費(fèi)能力，要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，開(kāi)發(fā)商須具有雄厚的資金實(shí)力等，從實(shí)踐中來(lái)看，功能組合失調(diào)也是造成城市綜合體效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各種功能的目標(biāo)客戶群一致，做到有效的感應(yīng)互動(dòng)。所以，城市綜合體雖然具有很多優(yōu)點(diǎn)，但并不是所有開(kāi)發(fā)商和所有城市都適合開(kāi)發(fā)，它對(duì)開(kāi)發(fā)商和城市有著極高的要求。相對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，涉足門(mén)檻明顯強(qiáng)于住宅市場(chǎng)，同時(shí)擁有運(yùn)營(yíng)、地段、資金、和企業(yè)資源的開(kāi)發(fā)公司將面臨較好的發(fā)展機(jī)遇，而同時(shí)缺少專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商如果硬要開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。六．結(jié)論

城市綜合體創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了新契機(jī)，城市綜合體將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展模式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)構(gòu)建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全新城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)模式，以給人全新感受的姿態(tài)出現(xiàn)在中國(guó)各大城市，城市綜合體的未來(lái)將對(duì)一個(gè)城市的未來(lái)產(chǎn)生巨大影響，不久的將來(lái)，萬(wàn)達(dá)城的遍地開(kāi)花將會(huì)對(duì)整個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展錦上添花。

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X(qián)”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上海總價(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開(kāi)花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來(lái)五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。

此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無(wú)錫市專門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。

“未來(lái)二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現(xiàn)空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：某城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析4-

1.1.1 江夏區(qū)區(qū)位概況4-

1.1.3 GDP發(fā)展概況6-

1.1.5 江夏區(qū)在武漢市的經(jīng)濟(jì)地位8-

1.2.1 江夏區(qū)房地產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r8-

1.2.3 江夏區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析9-

2.1 項(xiàng)目基本情況9-

2.1.2地理位置10-

2.2 項(xiàng)目周邊10-

2.2.2 環(huán)境11-

2.2.4 商業(yè)及其它配套12-

2.3.1優(yōu)勢(shì)——Strength13-

2.3.3機(jī)會(huì)——Opportunity13-

第三章 市場(chǎng)調(diào)查分析13-

3.1.1 參考樓盤(pán)的選取15-

3.1.3.現(xiàn)階段可能的銷售價(jià)格28-

3.1.5項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格28-

3.2 江夏區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析29-

3.2.2江夏區(qū)商業(yè)布局34-

3.2.4 本項(xiàng)目商業(yè)入市價(jià)格36-

4.1社會(huì)效益36-

4.1.2提供更多就業(yè)崗位37-

4.2經(jīng)濟(jì)效益38-

4.2.2 開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益（詳細(xì)分析見(jiàn)第七章）38-

4.3.1 片區(qū)現(xiàn)狀39-

4.3.3 提升城市環(huán)境質(zhì)量和居住質(zhì)量40-

5.1總體發(fā)展戰(zhàn)略40-

5.1.2 本項(xiàng)目著力打造成為新城市綜合體41-

5.2 產(chǎn)品規(guī)劃及開(kāi)發(fā)建議42-

5.2.2 用地規(guī)劃建議44-

5.2.4 商業(yè)街規(guī)劃建議46-

5.2.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議——總體規(guī)劃、分期建設(shè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)48-

第七章 項(xiàng)目收入與投資估算49-

7.2 項(xiàng)目收入與投資估算49-

7.2.2 投資成本估算53-

第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)54-

8.1.1項(xiàng)目利潤(rùn)54-

8.1.3 項(xiàng)目利潤(rùn)率56-

8.2 項(xiàng)目敏感性分析56-

8.2.2拆遷成本分析影響57-

8.2.4商業(yè)面積敏感度分析57-

8.3.1政策風(fēng)險(xiǎn)57-

8.3.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)59-

8.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避-59-

附錄：拆遷實(shí)施方案 61

1拆遷相關(guān)政策解讀 61

1.1 物權(quán)法條件下的房屋拆遷 61

1.2 武漢市城市房屋拆遷管理辦法 63

1.3 武漢市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定 64

1.4法律條件下房屋拆遷中的博弈根源 65 2拆遷難點(diǎn)分析 66解決方案 69

3.1 拆遷程序分析 69

3.2 拆遷案例分析 73

3.3 本項(xiàng)目拆遷公司起用模式分析 77

3.4 拆遷安置方式分析 78

3.5 補(bǔ)償方式分析 80

第五篇：城市綜合體英語(yǔ)翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國(guó)內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實(shí)際呢？

在中國(guó)現(xiàn)時(shí)實(shí)踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)（有時(shí)兩項(xiàng)也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫(xiě)字樓)、Parking(停車場(chǎng))、Shopping mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域?yàn)槌啥既f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國(guó)際時(shí)尚的中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡(jiǎn)稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項(xiàng)目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國(guó)物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個(gè)世紀(jì)70年代。許多國(guó)家針對(duì)城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來(lái)。最早的HOPSCA是法國(guó)巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人;并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來(lái)看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者從國(guó)外現(xiàn)時(shí)出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時(shí)提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對(duì)于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)踐… … 針對(duì)這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而必須是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、無(wú)錫市區(qū)新規(guī)劃30個(gè)城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項(xiàng)目類別：城市設(shè)計(jì)(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.tmdps.cnKI（中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國(guó)外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國(guó)外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國(guó)特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實(shí)中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實(shí)和理論的探討，再結(jié)合個(gè)人感受和理解，得出以下結(jié)論：類似于萬(wàn)邦中心、遠(yuǎn)雄國(guó)際和鵬利南華等（見(jiàn)圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國(guó)特色。類似于魯商中心、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)（濟(jì)南）等（見(jiàn)圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。