第一篇：案例奧林匹克花園的復合地產模式

奧林匹克花園的“體育+地產+連鎖”復合開發模式

作者：吳振綿 李天

奧林匹克花園率先扛起了“體育+地產+連鎖”復合地產模式的大旗。其依托中體產業強大的資源、雄厚的資產實力，取得了中國奧委會的授權，獨家在全國范圍內的房地產領域使用“奧林匹克花園”的名稱和徽標，短短的十余年中，在全國已有21個省、4個直轄市、45個城市、59個奧林匹克花園項目成功開發。奧林匹克花園系列產品在市場乃至業界都引起了巨大的轟動，受到行業專家、業主及社會各界的廣泛關注和高度贊譽。

作為復合地產的領跑者，奧林匹克花園復合更多很多的元素，包括體育、健康、連鎖、教育、醫療、文化、商業等等。奧林匹克花園不僅是住宅的供應者，更是健康生活方式的營造者，它將奧林匹克文化及體育運動融入居住之中，以體育運動為主要溝通交流方式，從而實現創造新健康生活方式的人居構想。

美國的“小火車項目”在美國特別受歡迎，也是復合地產的一個經典案例。

一． 奧林匹克花園的品牌是如何形成的?

作為全國最著名的地產品牌之一，奧林匹克花園以“科學運動，健康生活”為開發理念，以“居住在于運動”為形象定位，率先以“更高、更快、更強”的奧林匹克精神構筑于房地產領域，成功將“科學運動，健康生活”的人文概念移植入房地產業之中，以“運動與居住的結合、經濟與舒適的結合、實用與環保的結合、健康與休閑的結合、體育與文化的結合”5個基本原則，積極主動承載拓展全民健身運動事業的歷史使命，把“奧林匹克文化”推向大眾，走進社區，大力發展社區體育，構建和諧社區。

1999年，中體產業開始在廣州與金業集團合作開發廣州項目——廣州奧林匹克花園，這是奧林匹克花園的第一個項目。為什么叫奧林匹克花園呢？中體產業曾經搞過一個社會調查，對于你來說，第一重要的是什么？ 90%以上的人認為第一重要的是健康，健康是全世界的主題詞。中體產業說奧林匹克花園的特點，就是奧林匹克在全世界體育產業上的知名度很高，這個不用調查，一看到這個標識就知道他是體育、健康的代表，所以中體產業選擇奧林匹克花園這個名字，因為它和中體產業的經營理念是一致的，而且在樓盤的銷售和宣傳上也非常有利。叫奧林匹克花園另外一點就是體育資源能夠充分的利用。因為中體產業是體育總局旗下的企業，社會對中體產業的信任就是體育和健康。而且能夠充分發揮自己的強項，回避自己的弱項。中體產業只要把房子做好了，同其他產品的差異化就顯現出來了，產品的附加值也就提高了。

1999年，第一個奧林匹克花園——廣州奧林匹克花園正式開盤，出現了四天四夜排隊買房的景象，在當時業界引起了巨大的轟動。2000年中體產業配股成功后，又先后投資了上海、北京、天津、南國等奧林匹克花園項目，2001年下半年，上海奧林匹克花園、南國奧林匹克花園、北京奧林匹克花園相繼開盤，2002年天津奧林匹克花園也開盤了，每個項目都出現了熱烈搶購的局面，而且銷售、價格、利潤都非常好。每個項目開盤時，中體產業都利用了中體的體育資源優勢，組織了相關的營銷活動，包括：中美武術對抗賽、中國體育明星表演賽、國際競走比賽、慶祝申奧成功活動等等，這些活動對奧林匹克花園的成功也起到了一定推波助瀾的作用。通過前面五個奧林匹克花園的面世，中體產業發現奧林匹克花園這個品牌已經基本形成。為了能夠讓這個品牌能夠長久發展下去，中體產業在2001年中開始籌備奧林匹克花園的全國推廣、管理中心——中體奧林匹克花園管理集團，并于2001年9月正式成立，逐步把管理和開發模式完善起來。

二． 奧林匹克花園的核心競爭力是什么?

奧林匹克花園為什么能夠形成個個項目熱銷呢？中體產業認為就是因為她的核心競爭力。首先，是因為她是復合地產，奧林匹克是世界上認知度最高的品牌，一看到“奧林匹克”，就知道她跟體育有關；其次，每個奧林匹克花園都有一個體量很大的運動城，中體產業每個奧林匹克花園項目都基本設置了人均0.5平米－0.6平米運動場所的運動城。當時最早提出了“運動就在家門口”，后來又進一步科學化，提出了“科學運動?健康生活”的口號，為每一個奧林匹克花園業主建立了健康檔案，提供健康管家服務，配備私人教練。樓盤的品質、運動城的建設、健康管家服務的提供使得奧林匹克花園的附加值大大的提升。早期的奧林匹克花園占地面積相對都比較大，一般都在千畝左右，主要是為了使得運動城的使用率能夠飽和。隨著國家相關政策的調整以及奧林匹克花園“避開大路走兩廂”的戰略實施，千畝大盤的開發成本越來越高之后，奧林匹克花園慢慢出現了300－500畝的項目。

在開發奧林匹克花園的過程中，中體產業對各個項目的要求非常明確，一定要注重細節，注重環境，注重品質，為業主提供高性價比產品。只要中體產業有能力，有適當利潤，中體產業就一定要從業主的方面考慮，不追求暴利，慢慢地奧林匹克花園形成了良好的市場口碑，這些都為奧林匹克花園核心競爭力的提升起到巨大的作用。

三． 奧林匹克花園如何嘗試連鎖的模式進行加盟擴張?

當奧林匹克花園品牌形成之后，隨之而來的就是管理問題，要把這個品牌管理好、維護好，首先要把它變成中體產業的自己的資產。于是通過國際奧委會的批準，把這個品牌使用權徹底授權給了中體產業。取得奧林匹克花園品牌的授權后，全國有很多開發商找中體產業合作開發，為了順應形勢，中體產業組建了中體奧林匹克花園管理集團，并成立了奧林匹克花園聯盟（中奧房聯）。成立中奧房聯，就是想放開推廣速度，聯合更多的合作伙伴。中體產業逐步發展了第一批加盟項目，包括武漢、成都、青島、鄭州等奧林匹克花園。由于房地產行業利潤確認后滯的特性，加盟項目的服務費為中體產業的利潤提供了巨大的支持。

在加盟商的篩選方面，中體產業選擇的標準首先是要求合作方一定要有良好的市場信譽；其次合作方需要開發過房地產項目，有成型的產品；第三，中體產業要求合作方要有充裕的資金，要有現成的土地。即便當時要求比較苛刻，但項目的發展的速度還是非常快的。

為了解決好項目發展速度很快之后所出現的管理和項目支持問題，奧林匹克花園建立了采購平臺、設計平臺、成本控制系統、以及運動城的設計和管理等。加盟奧林匹克花園的項目可以在采購平臺、設計平臺中選擇供應商，選擇設計方案，大大縮減開發周期，并減低了成本。采購平臺方面，現在中體產業已經基本搭建完成。過去的采購平臺是松散型的，現在中體產業對控股單位實行強制性的采購平臺，因為中體產業屬于大型采購，中體產業是買方市場，供應商希望全國奧林匹克花園都用他的材料，這點對中體產業來說是極大的優勢，因此中體產業有了選擇權。但是有了選擇權就會有自由化，腐敗會有機可乘。設計平臺方面，現在全國奧林匹克花園在建的和已經清盤的大概有40多個，它擁有的知識產權、產品、戶型、景觀、綠化等資料都已經存放到資料庫中，所以任何一個加盟商和合作伙伴，包括中體產業自己，都可以在資料庫中尋找到適合你的資料。不用再去重新設計，資源共享是連鎖品牌的優勢。用軟件控制系統，使采購平臺透明化，這樣整個采購成本就會逐漸降低，最后達到成本控制的目的。在運動城的設計和管理方面，中體產業可以說是很專業的，大部分開發商是不懂運動城的設計和管理的。中體產業的中體健身也為奧林匹克花園提供強大的運動城的管理支持。

中體產業當時有個說法叫做“姚明理論”，就是說“傳出好球，讓伙伴得分”。奧林匹克花園學習姚明，中體產業傳出好球，讓伙伴得分，讓伙伴成功，所以中體產業成立中奧房聯，把和中體產業合作、信譽比較好的房地產開發商都變成聯盟當中的成員，然后在全國共同開發奧林匹克花園，讓大家都來珍惜這個品牌，讓大家在這個品牌當中受益。

四． 奧林匹克花園靠什么來管理?

中體產業實施 “三個一工程”（一個品牌、一支隊伍、一個模式），首先就是維護和發展奧林匹克花園品牌，在維護和發展品牌的過程中，中體產業要求奧林匹克花園從業人員一定要像愛護自己的眼睛一樣愛護品牌；第二是建立一支完善的隊伍，培養戰斗力很強的子弟兵，為奧林匹克花園的發展儲備人才，到目前為止，中體產業也還在加大人才的培養力度；第三要建立一整套完整的管理模式。奧林匹克花園在管理過程中，形成了“五個統一”的管理模式，一個是統一營銷，中體產業不是統一幫你賣，是統一的宣傳、營銷、策劃；第二點就是統一設計，指一般的景觀、大的規劃、基本設施和環境綠化功能等；第三就是統一采購；第四就是統一物業管理；第五是統一運動城管理。因為在物業上中體產業的管理有獨到之處，另外在運動城管理上，專業性很強，這是中體產業的強項，所以在合作伙伴當中，中體產業會給合作商提供很大的支持和幫助。

五． 如何解決快速發展加盟產生的問題?

在擁有了獨一無二的品牌資源的同時，奧林匹克花園率先提出國內房地產界首個“連鎖特許經營”模式。以“打造中國房地產第一連鎖品牌”為終極目標，將各類能夠增強城市人居附加價值的資源整合入這一開放型、高效型品牌連鎖經營平臺上，為推進中國房地產的健康發展奠定了堅實的基礎。

奧林匹克花園的快速發展中，難免出現了這樣那樣的問題。比如個別加盟開發商本末倒置，只顧眼前利益，不按協議要求建造奧林匹克花園運動城；也有的項目追求眼前利益，忽視產品質量，給奧林匹克花園品牌抹黑。從2005年開始，中體產業開始提高控股項目和可控制項目的比重，從原來1/6提高到現在的2/5強。

另一方面他們在加強品牌的維護與健康發展下功夫.奧林匹克花園品牌給企業帶來的巨大的無形資產，也大大提高了中體產業的知名度。首先，奧林匹克花園在社會中產生了巨大的影響，信譽程度很高。在銀行貸款方面，你如果是奧林匹克花園合作商，銀行認為你的信譽好就會以優越的條件進行合作，因為銀行知道奧林匹克花園是多大的連鎖機構、有這大的資產，他會放心同你合作，這就是在社會上的信譽程度和美譽度的力量。第二點，奧林匹克花園給股東帶來豐厚的經濟回報，奧林匹克花園品牌在二線城市銷售價格比同類樓盤提高10%—20%。第三點，奧林匹克花園有著長遠的發展潛力和生命力，在國際上已經得到了認可。第四，奧林匹克花園的品牌為推動全民健身做出了巨大的貢獻。奧林匹克花園的形式可以多樣化，但是產品特點不能變；奧林匹克花園所在城市可以變，但是品質不能變。第五，“健康社區”、“和諧社區”是奧林匹克花園進一步的追求。

為了維護得來不易的品牌影響力，從2005年，中體產業提出了“管理年”的口號，嚴格了合作伙伴的篩選制度，細化加盟協議，適當放慢加盟商的發展速度，現在看來，這些措施都是及時和正確的。

加大品牌宣傳力度，為合作伙伴提供更多的實惠。去年，受金融危機的影響，很多項目都暫停了拓展和宣傳，奧林匹克花園利用奧運年的契機，加大了品牌宣傳力度，在包括中央電視臺在內的諸多媒體進行了大力的宣傳，并舉行了一系列圍繞奧運、體育等方面的推廣活動。2007－2008年，中體產業在品牌維護和發展上做了很多工作，利用契機，苦練內功，增強管理水平，放慢加盟項目的發展速度，強化加盟項目的監督和控股項目的管理，效果還是很明顯的。

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第二篇：復合旅游地產的開發模式

海南的大旅游地產項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰略的實施進入了發展的快車道，在海南旅游地產開發規劃中，列出了幾個重要的節點城市，作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產和上兩類的發展模式迥然不同。

復合旅游地產項目潛力大升值快 借助低緯度的優勢，文昌成為中國也是世界上為數不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面，迎來了發展的黃金時代。就在宣布航天城建設后不到兩年的時間里，文昌房地產價格已經翻番，城市基礎設施投入也急劇增加。

緊密結合城市發展 與濱海灣區開發的國際化和養老地產的獨自發展模式不同，城市拓展區地產開發項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規劃都提出了更高的要求，客戶需求多元 這類地產不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務人群。他們的消費行為和海南傳統的旅游地產客戶不同，更看重資產的升值潛力。

復合旅游地產的開發的限制因素，海南島城市中除海口和三亞外，城市市政基本配套設施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫療和文化娛樂設施缺乏，針對單個復合旅游地產的開發開發商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發中要為其預留發展用地。

第三篇：復合案例分析題

公選案例分析題:

事例一：1998年春，某縣主要領導決定在該縣通向市里的主要公路沿線建設 “食用菌百里長廊”，要求沿路 7個鄉鎮鏟除公路兩邊正在生長的小麥，把香菇架、椴木節堆放在公路沿線搞食用菌栽培，以便上級領導參觀。次年5月，該領導加大了建設 “食用菌百里長廊”的工作力度，多次主持召開現場會，宣布哪個鄉鎮行動不力、完不成任務，書記、鄉長就地免職，并明確表態，老百姓不搞，可以采取拉家具、牽耕牛的辦法對付，這叫“逼民致富”。

事例二：某地有個縣委書記為了提高該地知名度，促進地方經濟發展，提出要召開一個全國性黃牛工作會議。他把會場布置在貫通三縣的公路邊上，下令村民們幾天之內在，公路兩旁搭建很多牛棚，且每戶必須牽一頭牛到指定的牛棚里以供上級有關部門參觀考察。很村民因為家中沒有養牛，不得不花錢從外地租，每頭牛每天租金10元。該書記曾說：“關鍵不是讓百姓看到政績，而是要讓領導看到政績。”靠著這種做法，該縣委書記先升任市委領導，后來又當上了省級干部。事例三：某地一鎮政府在20世紀90年代中期一再充當投資主體先后辦了8個公司。由于缺乏市場論證、技術管理人才和產品營銷手段，沒幾年，眾多項目倉促上馬又半途而廢，8個公司只運行了3年就被迫停辦。該鎮因大舉借債辦企業搞開發，欠下了1億多元的“政績債”。據測算，根據當地經濟發展狀況，該鎮每年只能擠 出近百萬元用于還債，還清這些債務大約需要100年。事例四：由財政投資近30億元興建的南方某國際機場，由于建設規模過度超前，目前客運量和貨運量只達到設計規模的1／3左右，航站樓和機場生活區大量閑置，運營5年累計虧損 已達 11億元。如果停止營運肯定會影響到政府形象而

繼續營運則必然加大虧損，有關部門陷入了兩難境地。

事例五：為美化城市，東部某市有關部門在市中心廣場修建了6座高大的雕塑。然而，雕塑建成后，專家和市民都批評這些雕塑設計水準不高，沒有藝術性，缺少美感。于是政府便聽取群眾和專家的意見，決定將 6座雕塑拆掉重建。這時群眾又批評有關部門：才建成就拆毀，根本不心疼納稅人的錢，你們當初干什么來著!

根據上述事例，運用理論，聯系實際，回答下面的問題：

1、造成決策失誤的主要問題和原因是什么?（評析）

2、在領導工作中怎樣才能做到正確決策?（啟示）

從上面這個復合案例分析題可以看出，復合案例分析題的特征是在試題類型上，雖然由數個小案例構成，但試卷上仍標示為“案例分析”。在考查目的上，重在考查考生的戰略思維、宏觀決策、解決全局性問題的能力。在案例內容上，多以領導工作或管理活動中的問題為主。

在設問和解答上，一般不是針對某個單一案例設問，不是要求提出某個具體問題的解決方法，而是要求把幾個單一案例涉及的問題當做某類大的共性問題，從領導工作的基本原則或管理活動的基本方法的層面上闡述自己的觀點或提出解決此類問題的一般方法。在分值上，由于復合案例分析題的題量和難度較單一案例略大，其分值相應也高，通常在 20分左右。比如2009年9月湖北廳考筆試兩個材料論述題都與上面這個例子類似，都占了25分。

復合案例分析題的解答思路和方法

解答復合案例分析題時，既要借助單一案例分析題的解答方法又不能將每個單一案例分析題的答案組合疊加，而應根據命題人擬制復合案例分析題的考查目的，針對案例后面提出的問題，從領導工作和管理活動的宏觀層面出發，進行深度解讀。因為不需要提出具體的操作性方法，所以復合案例分析題最后形成的答案與單一案例分析題的答案具有顯著區別。具體來說，復合案例分析題的答案頗似一道較大的論述題，甚至像一篇對策性論文。

如同單一案例分析題一樣，解答復合案例分析題也沒有排他的最佳方法，只要考生所答符合命題意圖和考查期望，就是相對較好的答案。根據復合案例分析題的考查目的及其答題的客觀要求，筆者建議嘗試運用以下思路和方法。

首先，把每個材料或事件視為一個單一案例，對其反映的問題予以定性，初步判斷它是領導工作

或管理工作中的什么問題。

其次，把各個小案例綜合起來看它們的共性是什么，找出它們反映了領導工作或管理領域中的哪類問題，一般要看是否能與領導職能中的某項職能聯系起來，如決策、用人、協調、監督等職能；或是看能否與管理中的某個方面聯系起來，如職能、機制、規則、方法、環境等。

再次，聯系案例后面提出的問題，結合當前干部工作、政府工作或社會關注的熱點問題，從宏觀層面上對該問題的背景、成因、影響等方面進行深度思考，不要對每個具體的小案例分別去分析解答。

最后，依據有關理論或法律法規，站在較高的領導層次，聯系實際工作，提出怎樣才能做好這類工作的設想，或提出如何解決此類問題的對策。

下面是關于上述復合案例分析題的簡略分析解答。

這組材料反映的問題在近年來的領導工作中經常出現，帶有一定的普遍性。這些問題都和領導決策有關，說明建立良好的決策機制，加強決策的科學化、民主化、制度化特別重要，提高領導干部的決策能力減少決策失誤造成的危害非常必要。

結合案例分析題提供的材料依據領導決策的有關理論，聯系當前領導的決策機制、領導干部的管理體制、領導干部的考評辦法，我認為決策中存在的問題及原因如下：

其一，錯誤的政績觀是造成決策失誤的思想根源。在現行干部管理體制下，干部任期較短，調動頻繁，對干部一些政績的考核尚無科學的方法和標準，一些干部急于制造“政績”，以利升遷。這種早出成績、快出成績的錯誤政績觀，導致一些干部草率決策、脫離實際決策。

其二，不對決策方案進行科學論證是造成決策失誤的決定性因素。有的干部不按科學決策的原則程序、方法去做，決策前沒有設計三個以上可供選擇的方案進行比較擇優，對唯一的方案也沒有充分征求專家的意見，沒有進行科學論證，也沒有進行必要的試點就強行實施。

其三，決策過程缺乏民主，主要領導搞“家長制”、“一言堂”，是造成決策失誤的重要因素。決策民主化是實現決策科學化的前提。但有些領導特別是一把手，在決策時拋棄民主集中制原則，違背重大問題集體研究的規定，盲目自信，獨斷專行，聽不進不同意見，特別是聽不進反對意見，致使決策存在先天不足。

其四，領導機關的官僚主義也是造成決策失誤的一個重要原因。比如，有的不調查、不研究，脫離實際、脫離群眾，“先拍腦門決策，再拍胸脯保證，后拍屁股走人”；有的熱衷于搞“形象工程”、“路邊工程”；有的作風粗暴，方法簡單，甚至對普通群眾采用強制措施。

其五，缺乏決策失誤的懲罰機制是造成決策失誤的又一個重要原因。決策失誤并造成巨大損失后，對決策者缺乏黨紀、政紀乃至法律層面上的處理，只把決策失誤造成的損失輕描淡寫地說成是交了“學費”，以后再用公共財政去填補領導決策失誤造成的損失，或把這些損失留給后任領導來承擔，使得一些決策者沒有決策失誤的后顧之憂。

針對決策中存在的這些問題，領導者要做到正確決策，就應以科學發展觀和科學決策理論為指導努力做到以下幾點。

第一，改革和完善決策機制。黨的十六大把改革和完善決策機制作為政治體制改革的一項重要任務，明確提出要完善深入了解民情、充分反映民意、廣泛集中民智、切實珍惜民力的決策機制，推進決策的科學化、民主化。各級黨委政府和每個領導干部都應掌握科學決策的理論，都要了解科學決策的機制。

第二，廣開言路，提高決策的科學化、民主化水平。黨的十七大提出要“推進決策科學化、民主化，完善決策信息和智力支持系統，增強決策透明度和公眾參與度”。民主是最好的糾錯機制。要建立健全領導專家、群眾相結合的決策機制，逐步完善民主科學決策制度；主要領導要遵守重大問題集體決策的規定； 決策時要發揚民主、博采眾議、集中民智，不搞“一言堂”；正確貫徹民主集中制，積極推進決策的科學化、民主化。

第三，領導干部要樹立正確的政績觀。要踏踏實實做事，不要急功近利。要充分考慮決策效益，做好長遠規劃，不草率行事，切實珍惜民力，把公共財政用于公共服務，用到以改善民生為重點的社會建設上來，做到權為民所用、情為民所系、利為民所謀。

第四，轉變工作作風，重視調查研究，深入了解民情，充分尊重民意。強化宗旨意識，樹立以人為本、執政為民的服務理念，不拍腦門子，不擺花架子，改掉官僚主義的陋習。

第五，依法建立健全決策失誤責任追究制，落實領導問責制。要加強決策監督，實行決策失誤責任追究制，加大對造成重大決策失誤者的懲罰力度。

總之，領導決策事關最廣大人民的根本利益，是決定領導工作成敗的關鍵。要通過建立健全決策的體制、制度和機制，使決策者在決策時不想失誤、不能失誤、不敢失誤。

這個復合案例分析題的答案有1500余字，超過了干部考試中一般作文要求的寫作字數，相當于干部考試中申論的最后論證部分，或策論的多半文字，足見做好復合案例分析題之不易。在實際考試中，囿于時間限制、思維差異、專業局限、經驗多寡、基礎強弱，多數考生分析不到這個程度，答不這么全面，寫不了這么多，表達上做不到如此專業，可以不必強求這樣的答案。但通過上面的介紹，準備參加較高層級公選的考生，至少應該了解復合案例分析試題需要這樣做，盡量這樣做。應試者要認知復合案例分析題的解題思路，揣摩復合案例分析題的回答方法，糾正對復合案例分析題的認識誤區，提高解答復合案例分析題的技巧，增強信心，從而在公選考試中勝出。

第四篇：北京師范大學奧林匹克花園實驗小學

北京師范大學奧林匹克花園實驗小學 北京師范大學奧林匹克花園實驗小學是北京師范大學和朝陽區教委合作舉辦的一所公辦小學，由北師大選派資深優秀管理人員，經朝陽教委任命，擔任該校校長和校領導班子。該校的成立開創了北師大與北京市地方政府合作開發優質教育資源新模式的先河。學校地處朝陽區東壩北京奧林匹克花園小區內，占地24200平方米，建筑面積14915平方米，36個教學班規模。

作為一所朝陽區直屬小學和北師大的附校，學校教師由北京師范大學實驗小學選派的優秀教師和從其他學校選聘的優秀教師組成，還有北京師范大學等名牌大學的應屆畢業生作為教師隊伍的后備力量，師資雄厚，是一所標準化、規范化、現代化的新式小學。

學校配備了先進的教育教學設備、創設了優美的校園環境、濃郁的書香氛圍，輔之以規范化的管理，為實現學生的可持續發展奠定了牢固的基礎。辦學理念

以人為本、和諧發展

校風校訓

校訓：樂學、會學、健康、向上

校風: 勤學、篤行、快樂、健康

學風: 專心、善問、探究、博覽

教風: 樂教、會教、公心、博愛

育人目標

讓每一位學生樂學、會學、健康、向上地和諧發展，讓奧林匹克精神成為學生全面發展的動力，讓卓越成為學生不懈追求的目標，使之成為有愛心、知禮儀、會學習、講誠信、親自然的合格建設者和接班人。

發展目標

形成書香學校文化特色，創建規范化、現代化、人文化的社會主義學校。

第五篇：地產營銷模式淺析

地產營銷模式淺析

摘要：在宏觀調控的背景下，房地產市場的競爭將日趨激烈，企業間競爭進入品牌競爭階段。此時，房地產行業出現的一些新的營銷嘗試將對業內各企業具有很大的啟發意義，本文通過分析總結房地產行業的創新營銷，歸納出七類營銷模式，以供相關企業參考。關鍵字：房地產行業 創新營銷 營銷模式

自房地產市場全面開放以來，物競天擇、優勝劣汰。而針對房地產市場的宏觀調控政策，必將改變房地產企業的競爭格局，進一步加快市場的“洗牌”速度。行業的整合潮讓缺乏競爭力的房地產企業開始感到危機，單憑價格已很難取勝，僅靠強調銷售手段的傳統營銷方式，也難以取得相對優勢。

在這樣的前提下，很多房地產企業開始另辟蹊徑，將其它行業的成功營銷模式與房地產行業的特征相結合，加以發展和創新，取得了不俗的業績。筆者對房地產行業的創新營銷模式加以歸納，主要有七大營銷模式。

一、房地產口碑營銷

口碑營銷是通過購買者以口口相傳的方式將商品的有關信息傳遞給購買者的家人、朋友同事等，從而促使其形成購買決策的一種營銷方式，即一切以口碑傳播為途徑的營銷方式。房地產建設周期長，技術含量高，大多數的購房者沒有時間、精力和專業知識及手段對住宅本身的功能質量進行判斷和檢測。在信息不對稱的前提下，廣大消費者只能通過朋友的推薦，同事的介紹等方式，來判斷一家房地產商是否值得信賴。

越來越多的地產商也認識到口碑對于本企業的力量。良好的口碑是企業誠信與實力的最好證明，通過口碑營銷能在消費者心目中建立起信任和熟悉的房地產品牌，增加其購買意向。例如，上海綠地崴廉項目成交客戶中有26%是由朋友推薦購買；上海佘山銀湖項目成交客戶中，由朋友推薦購買的比例達到了40%左右。

作為一種既節省時間和成本，又能提高營銷效率的手段，口碑營銷在未來的房地產市場還大有用武之地。

二、房地產體驗營銷

體驗營銷是指企業通過采用讓目標顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式，使其親身體驗企業提供的產品或服務，讓顧客實際感知產品或服務的品質或性能，從而促使顧客認知、喜好并購買的一種營銷方式。

對于房地產體驗營銷來說，作為一種滿足心理需求的產品的營銷活動，創造一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者決策的核心要點。而體驗場景的設置包括：售樓處產品的全方位展示，主題樣板房營造出真實的居家環境，設計與樓盤相關的體驗式活動等等。例如，元一集團通過運用“全程地產體驗營銷體系”，使元一時代廣場成為當年安徽商業地產最熱門的話題，開盤當天銷售5億元，商鋪銷售率90％，住宅銷售率85％，成為安徽地產銷售難以逾越的奇跡。

三、房地產公益營銷

公益營銷是企業借助公益活動與消費者溝通，以樹立良好的企業形象，借良好的企業形象影響消費者，使其對該企業的產品產生偏好，作出優先購買決策的一種營銷行為。房地產企業以消費者利益為先導、以企業的社會責任感為前提，通過與產品及企業形象相結合進行公益營銷，從而會被廣大購房者認可。

例如，星河低產捐款銀湖山郊野公園600萬，打出“距城市中心最近的原生態森林公園”的原生態牌，并捐款贊助紅十字會、城市管理局等，從而產生了很大社會影響力，贏得了很高的公眾認知度和社會美譽度。

四、房地產體育營銷

體育營銷是企業經營中的一種戰略，是依托于體育活動，將產品與體育結合，把體育文化與品牌文化融合，形成特有企業文化的系統工程。

房地產企業通過準確界定體育營銷的使用范圍，并根據其自身特點進行挖掘和賽事選擇，從而將消費者對體育產生的共鳴情感轉移到房地產品牌本身。

例如，格力地產贊助中國業余籃球公開賽，通過本地媒體與全國媒體的大力宣傳，比賽所提倡的全民健康計劃概念將格力地產與其一直以來所秉承的和諧、健康的生活方式巧妙聯系在了一起，引起了較大的反響。

隨著奧運會的逐漸臨近，體育、奧運這些元素將成為房地產行業的一項營銷重點。

五、房地產文化營銷

文化營銷是指把商品作為文化的載體，通過市場交換進入消費者的意識，它在一定程度上反映了消費者對物質和精神追求的各種文化要素。

在很多行業，硬式推銷已經越來越不受歡迎。“文化搭臺，經濟唱戲”的這種“在商言文”的營銷形式日益受到親睞。房地產商利用文化獨特的親和力，把具有相同文化底蘊與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認同，達成有效的溝通，從而建立起與客戶的親密關系。

例如，18年前蘇州最高建筑、現為四星級飯店的胥城大廈，為改變老賓館、老飯店受關注度日益下降，競爭優勢受到威脅的狀況，實施了文化營銷策略。利用在蘇州召開的世界遺產委員會大會，策劃和實施了系列“情滿胥城迎世遺”的主題活動，使得賓館住房和餐飲收入增幅居蘇州賓館、飯店之首。

隨著房地產業消費者需求的不斷升級，文化必然成為品牌附加值的核心組成部分，因此文化營銷將是房地產行業必然發展的一種營銷模式。

六、房地產藝術營銷

藝術營銷是以商業營銷行為作基礎，通過文化藝術的觀念及形式將其提升為一種商業與藝術同時并存的營銷行為。

房地產企業在藝術營銷的過程中，將營銷本身變成一種文化藝術，又通過文化藝術將營銷的過程也變成一種新生活方式，引導消費者體驗一種新生活，在體驗中形成一種慣性消費，最終通過創造新生活方式的方法快速建立品牌文化，讓消費者在自身的參與中接受品牌，成為品牌的忠實擁護者。

例如，珠江地產舉辦的“珠江地產首屆房地產節”，以及為期三個月的“文化珠江極品藝術之旅”，提高了品牌的認同度，讓消費者體驗到在選擇樓盤時，不只是選擇了一處住所，還選擇了一種生活方式，一種生活態度。

作為一種更高境界的文化創新營銷，藝術營銷將是房地產行業未來的一種營銷模式。

七、異業營銷

異業營銷是指兩個或兩個以上的企業通過分享市場營銷中的資源，降低成本、提高效率、增強市場競爭力的一種營銷策略。

面對日益多元復雜、競爭激烈的市場，當在本行業找不到新的商業模式和競爭優勢時，一些企業開始到其它行業尋找新鮮的思維，引入與眾不同的競爭資源從而形成新的競爭優勢。

地產業與家電業進行異業聯盟，家電商進入房地產行業謀求新的渠道和營銷的新支點，雖然目前房地產商主要是作為家電業的一個創新渠道形式而存在，這種異業合作停留在采購層面，但房地產行業已經開始了行業間聯盟的步伐。相信雙方能夠發展出更加完善的合作模式，從中得到更大也更長久的利益。

而從長遠來看，房地產行業與上下游的產業如建材、廚具、家俱等，與平行產業如金融、保險等都有進行異業營銷的空間。

除此以外，房地產企業運用的營銷模式還包括教育營銷、網絡營銷等。隨著房地產行業的競爭日趨激烈，房地產營銷創新成為決定企業存亡的關鍵因素。各種新的營銷模式必將不斷涌現，使房地產營銷朝著更加多元化，更加精彩的方向發展。