第一篇：2011年一季度全國房地產市場總結報告

2011年一季度全國房地產市場總結

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產行業再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調

控、全國市場、區域市場三個層面給予總結。

第一部分，調控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價年度漲幅，依然無法達到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內容

梳理本次調控政策及地方細則，發現“國八條”在深化“促供應、抑需求、調結構、重監管”這一縱向基本調控思路的同時，又在橫向調控思路上明確了調控政策落實結果的“問責制”。

橫向“問責制”體現在：“國八條”在明確地方政府責任的同時，量化落實目標，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細則，共有60多個城市現已公布了地方房價調控目標，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現在：

“促供應”：量化保障房和商品住房用地的年度供應要求，同時引導土地出讓形式弱化地價對房價的負

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調控政策范圍擴大、力度加強；截止目前已有36個城市出臺限購細則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應出臺限購實施細則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴厲

程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；

“調結構”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設目標，進一步構建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設、運營及管理等方面的地方落實方式進行細化；

“重監管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內的房地產監管信息系統，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環節的執行漏洞；

三、政策目標

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執行約束，政策本身似乎已經無懈可擊。但社會各界各種質疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計劃經濟色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發現，政策目標并非只“限供應”不“促需求”，而是不同時期各有側重：

短期政策調控目標是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內市場非理性繁榮，為長期各種供應的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續加碼。

長期政策調控的目標是緩解行業內的供求矛盾，主要通過各類金融監管、市場監管措施促使商品房市場有效供應的形成，并通過加大保障房建設等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現數量上、結

構上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現根據限購政策的落實細則，將目前已經出臺限購細則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴的二線城市交易相對活躍。不同季度數據比較發現，一季度一線城市、限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩，環比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預期，影響了開發商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在年度供地目標的約束下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現，或將平淡收場。二、二級市場

除限購不太嚴格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數據顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴格的二線城市成交價環比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴格的二線城市價格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執行政策松緊不同引起的供應、需求影響程度出現分化，導致限購政策較嚴的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應期，市場預期不明朗，開發企業對價格的調整非

常謹慎。

預計近期供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩。

在時間次序上，執行寬松的城市可能將很快進入上述“回漲企穩”階段；而限購嚴格的一二線城市，或

還將經歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現量跌價升的態勢。一季度各城市三級市場成交量環比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達23%，環比杭州、蘇州小幅下調。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應、需求雙雙萎縮：供應萎縮主要是因為禁購”措施使部分業主認為擁有房產顯得彌足珍貴，持有或轉售為租是當前通脹環境下保值的最佳途徑；另一部分業主對市場預期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環比有所下降，多因郊區低價區域交易比重上升所致，實質性降價并未出現。

預計短期內供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩，將帶動三級市場供應將試探性釋放，需求將選擇性跟進，致使成交量緩慢回

升、價格企穩。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現全月零成交，與去年3月一天產

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價

同比、環比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數下降58.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環外成交比重加大，呈向遠郊發展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價同比、環比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區成交比重有所下降，成交均價小幅下調；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現量價齊升的態勢，其中租賃成交同比、環比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價同比、環比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進一步上漲，周均漲幅達到21.1%，其中東、北部熱點租賃區域

成交量上漲明顯。

五、關聯分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關聯特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預期不高，部分二、三級市場需求轉向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉向不限購的非住宅市場，其中商住項目

吸納大部分流出的需求；

北京區域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區域項目，大北京概念逐步增強。

六、市場預測

參考北京市場各級市場特征與聯系，結合目前的供需發展形勢，我們認為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應計劃》2550公頃住宅用地的指標下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內，供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，僅有個別開發企業試探性推盤，導致成交量回落，價格因成交量較低而

呈現波動特征。

中長期來看，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著成交下滑，企業資金壓力加大，加之政策對供應的多方刺激作用，供應將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進，成交量緩慢回升，價格企穩。期間，不

排除部分項目低價促銷，導致成交價格回調。

三級市場：

短期內，供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，導致成交量回落，價格因成交量較低而呈現波動特征。

中長期來看，隨著一手供應放量導致三級市場成交回漲，三級市場供應，尤其改善型供應將選擇性跟進，成交量緩慢回升，價格企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著開發商實質性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應為主的業主將逐步跟進釋放房源，成交量緩慢回升，價格企穩。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

第二篇：2012年一季度中國房地產市場總結

2012年一季度中國房地產市場總結

1.政策：中央堅持調控不動搖，合理需求得到保護

2.新房：百城價格繼續下跌，一季度成交、供應均下降，3月市場回升

3.二手房：節后成交回升，但仍低于去年同期，3月價格略有上調

4.土地：量價繼續回落，溢價率降至歷史最低，出讓金降幅擴大

5.企業：房企策略更趨謹慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國房地產市場趨勢展望

1．政策環境：繼續堅持調控不放松，促進房價合理回歸

2．市場態勢：價格穩中有降，成交量回升有限，庫存仍在高位

3．房企策略：適時調整經營策略，銷售目標更加保守務實，謹慎拿地

第三篇：2011年金華房地產市場總結報告

2011年金華房地產市場總結報告

第一部分：全國房地產市場總結

一、政策環境——房地產調控持續加碼，措施進一步落實細化

2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個；10月底，1000 萬套保障房建設計劃提前實現；始于2010年的這一輪房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化。

1、商品房：限購、限價、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經濟手段跟進

限購范圍和嚴厲程度遞增、限價令陸續出臺。年初，“國八條”中明確提出限購條件，并指定必須限購的城市，將2010年“國十條”和“9.29 新政”的限購要求具體化、嚴格化，限購范圍擴大至40多個城市，限制標準嚴厲程度大大提高。7月“國務院常務會議”又將限購范圍擴大到地級縣級城市，限購城市進一步擴大至近50個城市。價格方面，中央規定商品房明碼標價防止房地產企業坐地起價，要求各地制定房價控制目標，并以問責制確保地方政府執行力度，地方“限價令”陸續出臺。

首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。從2010年1月“國十一條”到2011年1月“國八條”，首套房貸款首付比例全面調到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1 倍；三套及以上住房暫停發放貸款；不能提供1 年以上當地納稅或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

住房轉讓營業稅調整、房產稅改革試點正式落地。緊隨“國八條”之后，2011年1月27日，財政部發通知，將購買不足5年（含5年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實施房產稅改革試點，進一步打擊炒房行為。10月人大會議已經表明今后會擴大房產稅改革試點范圍。

2、保障房：資金、土地等配套措施跟進，促使大規模建設計劃落實到位

中央投入資金增加，多項政策支持保障房融資。2011年10月住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，今年中央政府實際已投資1520多億元，超過往年水平。姜偉新還表示，明年的任務更重，中央的投入肯定不會少，而且會有所增加。另外，中央發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》、《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》等多項政策支持保障房融資，確保建設進度。

1000萬套保障房計劃提前實現。2011年，《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設3600 萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達到20%。根據住建部統計數據，截至2011年10月底，全國保障房已開工1033萬套，超額完成年初計劃任務。

3、貨幣政策：上半年持續收緊，新增房地產貸款下降顯著，近期貨幣政策微調

為抑制通貨膨脹，2011年上半年貨幣政策持續收緊，下半年則明顯放緩。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以來共5次），上調存款準備金率6次（2010年以來共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高點。進入下半年以后，隨著物價過快上漲的勢頭得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月進一步下降至4.2%），中央及時調整貨幣政策收緊步伐，7月-11月共計5 個月里，央行未上調利率和存準率。

10月，溫家寶總理在國務院常務會議提出，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進行預調微調，保持貨幣信貸總量合理增長；央行三季度貨幣政策執行報告中也沒有再提“把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務”，而是指出繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，密切監測國內外經濟金融形勢發展變化，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。

央行近日下調存準率，釋放貨幣政策微調信號。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，這是近三年來央行首次下調存準率，釋放2012年貨幣政策微調的信號。

二、新房——調控效果在限購城市顯現，百城價格指數連續3個月下跌

1、價格：9月起百城住宅均價開始下降，且跌幅持續擴大

百城價格指數環比漲幅持續縮小，9月起持續環比下跌且跌幅有所擴大。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2011年1月以來，環比漲幅逐漸縮小，價格上漲速度持續放慢；9月-11月，連續三個月環比下跌，且跌幅不斷擴大，11月環比下跌0.28%。今年1月100個城市全部環比上漲，到11月只有43 個城市仍為上漲。

另外，由于十大城市全部為限購城市，受調控政策影響較大，房價漲幅下滑幅度大于百城平均水平。具體來看，各城市表現不同，杭州、蘇州、成都對市場反應較為敏感，在5、6月份已經開始呈現環比下降趨勢；深圳、上海8月開始降價；而廣州、北京、天津直到10月環比才開始下降，價格調整幅度不大。

2、需求：主要城市成交量低于去年，近三個月降幅擴大

一線城市成交量已低于2008年的歷史低位，二、三線城市略好于2008年。整體來看，2011年1-11月，一、二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%和7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。與歷年水平相比，今年1-11月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點（76萬平方米），與2009年的較高水平（131萬平方米）相比降幅達51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達57萬平方米，雖明顯高于2008年水平（36萬平方米），但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%和8%。

成交量持續低迷，但多數城市成交金額并未明顯下降。2011年1-11月，一二三線代表城市月均成交金額分別為100億元、46億元和27億元，均高于2008年。與上年相比，一線城市下降11%，二線代表城市基本持平，三線代表城市漲幅較為明顯，同比增長12%。

3、供給：重點城市總體供應量與去年同期基本持平

一線城市新上市量低位運行，二三線城市高位運行。整體來看，2011年1-11月，一線城市住宅月均新批上市面積為78萬平方米，與去年同期基本持平，但處于近五年的最低水平。二線代表城市延續之前的上升態勢，月均新批上市面積略高于一線城市，達83萬平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三線代表城市為37萬平方米，增幅最為明顯，同比增長20%。今年11月，一線城市單月新批上市面積達104萬平方米，同比由9月的下降28%回升至增長26%；二線代表城市單月新批上市面積近三月呈下行態勢，11月同比微降3%，為96萬平方米；三線代表城市為35萬平方米，同比增長35%。

4、供求對比：銷供比持續低于1，庫存壓力不斷加大

2011年，大部分重點城市銷供比持續下降，已接近或低于2008年低點。二季度開始，重點城市銷供比普遍低于1，且大部分城市持續下行。北京、深圳、沈陽銷供比在第二季度出現大幅度下降，銷供比在0.5-0.8間波動。11月份數據顯示，深圳的銷供比僅有0.3，北京為0.58，武漢為0.56，上海為0.61，沈陽為0.81，均創2008 年以來低點。

2011年，各重點城市庫存量持續攀升，出清周期繼續延長。2011年，重點城市庫存量持續走高，部分城市可售面積同比增速明顯提高，武漢三季度可售面積同比增速超過60%。受可售量上升和成交低位運行的影響，2011年重點城市出清周期持續延長。11月，九個重點城市平均出清周期為15個月，連續11個月上升。一線城市中北京出清周期較年初延長9個月，深圳、上海分別延長3、4個月；二線城市除蘇州周期僅延長3個月外，其余重點城市延長8-11個月不等；三線城市惠州11月出清周期在上月小幅縮短后出現兩個月的延長。與歷史水平相比，2011年各重點城市出清周期相對于2008年的高位仍有一定距離，形勢相對緩和。三、二手房——受調控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

9-11月，重點城市二手房價格平均環比跌幅持續擴大，調控效果逐漸顯現。1-11月主要城市二手房價格平均漲幅連續縮小，從9月份開始環比持續下跌，跌幅從0.7%擴大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 個重點城市價格指數平均累計漲幅僅為5.1%，而2010年同期累計上漲26.9%，2009年1-11月為20.2%，2008年則是同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明顯低于去年同期，下半年下行趨勢更為明顯。2011年1-11月，北京等重點城市二手房共成交44.1萬套，較去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33萬套。同比來看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐漸擴大趨勢，從8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅達到57.5%。

四、土地——出讓總量略有增長，出讓總金額基本持平，住宅用地量價齊降

2011年，受調控政策影響，全國住宅用地量價全面下行，北京、上海等重點城市降幅更為顯著。1-11月，全國133個城市住宅用地樓面均價同比下降9.9%，溢價水平為13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，處于近三年低位。供求方面，全國各類土地總供應及成交面積仍高于去年，但住宅用地市場受影響較為顯著，其供應和成交面積同比分別下降9.8%和11.0%；十大城市分別下降18.2%和23.5%，降幅高于全國水平。

1、土地價格：住宅用地樓面均價顯著回落，溢價率持續下行至歷史低位

住宅用地樓面均價持續低于去年同期。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地平均樓面地價為1462元/平方米，同比下降9.9%。溢價率持續下行，10月跌破3%，創歷史新低。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地成交平均溢價率為13.9%，比去年同期下降19個百分點，比2009年同期下降35個百分點。

十大城市住宅用地溢價水平降幅大于全國水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。前11個月十大城市住宅用地成交平均溢價率為11.9%，略低于全國水平，比去年全年下降33%。各城市溢價率相比去年均下降，其中廣州下降77個百分點，下降幅度最大。

2、土地供應：住宅用地推出面積下降，前11 個月計劃完成率僅在五成左右

土地總推出面積仍高于去年。2011年1-11月，全國133個城市共推出土地面積12.1億平方米，同比增長9.2%，延續了2010年以來持續增長的態勢。10月起土地推出總量開始下降，10-11月推出土地總面積分別為1億平方米和1.2億平方米，同比分別下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面積下降明顯，前11個月計劃完成率僅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3億平方米，同比下降9.8%，而商辦用地、工業用地則分別增長12.4%、25.4%。前11個月有7個月住宅用地成交面積同比下降，而其他類型用地多數月份為增長。2011年國土資源部公布的土地供應計劃高達21.8萬公頃，預計全年計劃完成率僅在六成左右。

3、土地成交：出讓總量仍有增長，但住宅用地下降，十大城市降幅尤為顯著

土地總成交面積保持增長。2011年1-11月，全國133個城市招拍掛市場共成交各類土地9.7億平方米，同比增長15.6%。住宅用地近幾個月成交陷入低迷，降幅持續擴大。2011年1-11月，全國133個城市住宅用地共成交3.4億平方米，同比下降11.0%，而同期商辦用地、工業用地則分別增長18.3%和40.6%。

十大城市住宅用地成交面積降幅大于全國水平，天津、武漢、杭州等二線城市降幅較大。1-11月，十大城市住宅用地成交面積達6332萬平方米（占全國18.9%），同比下降23.5%，降幅比全國大12.5個百分點，其中10-11月降幅達36.5%。

4、土地出讓金：總出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著

各類土地總出讓金小幅下降。2011年1-11月，133個城市土地招拍掛總出讓金達1.7萬億元，同比小幅下降1.8%。僅住宅用地出讓金下降且降幅較大。1-11月，住宅用地出讓金總額為1.1萬億元，同比下降15.4%，而其他各類用地皆同比增長。上半年住宅用地出讓金與去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出讓金占比為67%，比去年同期下降了10個百分點。7-11月，住宅用地出讓金占比進一步降至64%，比上半年下降5個百分點，比去年同期下降13個百分點。

五、市場總體情況——品牌房企銷售業績增長，市場份額持續上升

1、銷售業績：品牌房企全年銷售業績總體有所增長，但下半年下滑明顯

2011年，商品房銷售面積增幅繼續回落。1-11月，商品房銷售面積89593.88萬平方米，同比增加8.5%，增幅減少了1.3個百分點。具體來看，9月份以后商品房銷售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷售面積同比負增長。

但是，2011年多數品牌房企銷售額同比仍然增長。1-11月，除綠城、富力外，其他品牌房企銷售額較去年同期均有上升，平均增幅為16%。其中恒大增長最快，增速達66%，而其他企業增速均未超過40%。

2、用地儲備：房企減少拿地，但三、四線城市拿地比例上升

2011年1-11月，房地產開發企業購置土地面積37153.4萬平方米，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個百分點。購置土地面積增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地購置面積同比均為負增長。

大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世茂降幅高達85%。

3、投資開發：房地產開發完成投資增幅保持高位，房屋新開工面積增幅回落

2011年1-11月，房地產開發完成投資55483.034億元，同比增長29.9%，增幅低于去年同期6.7個百分點，高于同期固定資產投資增幅5個百分點。從月度數據看，10月和11月房地產開發投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新開工面積17.5億平方米，同比增長20.5%，增幅減少28個百分點；竣工面積5.9億平方米，同比增長22.3%，增幅增加13個百分點。

第二部分：金華本級市場總結

一、政策與經濟環境——社會經濟效益大幅提高，調控目標如期實現

1、社會經濟：整體經濟保持快速增長，市區固定投資份額正在減少

1-11月份全市財政一般預算總收入為309.39億元，增長23.0%；其中地方財政收入175.0億元，增長23.5%。地方財政支出為198.40億元，增長16.1%。

市區財政一般預算總收入為71.75億元，增長25.2%，快于全市2.2個百分點；其中地方財政收入42.93億元，增長26.2%。地方財政支出47.22億元，增長1.2%。

在固定資產投資方面，1-11月份全市投資額為742.30億元，增長23.0%；其中房地產開發完成投資159.0億元，增長29.8%；市區固定資產投資額為173.42億元，增長15.9%，慢于全市7.1個百分點。其中房地產開發完成投資額46.24億元，增長16.1%；

全市在金融存貸款方面增長較快。11月末全市金融系統本外幣存款余額為4720.78億元，增長19.5%。其中單位存款為2234.74億元，增長23.3%；個人存款為2302.42億元，增長15.9%。11月末金融系統本外幣貸款余額為3618.62億元，增長17.5%。其中短期貸款為2737.54億元，增長21.6%；中長期貸款為841.29億元，增長4.3%。在市區，金融系統本外幣存款余額為967.89億元，增長16.5%，增速快于全市3.0個百分點；其中單位存款為527.02億元，增長17.7%；個人存款為408.71億元，增長19.8%。11月末金融系統本外幣貸款余額為777.83億元，增長16.6%。其中短期貸款為455.88億元，增長26.2%；中長期貸款為297.50億元，增長1.6%。

2、政策環境：房價調控目標已如期實現，后期鞏固成重點

據國家統計局12月18日發布的11月份全國70個大中城市住宅價格銷售變動情況，金華新建住宅價格指數環比、同比和定基比分別為100.0、101.7和104.0。也就是說，以去年12月份房價為基礎，今年前11個月房價累計上漲了4%。而且，從12月份的市場情況看，房價依然在下行，因此，可以得出“金華房地產調控成效明顯，房價調控目標已如期實現”的結論。

今年3月份金華市政府公布市區2011年新建住宅價格控制目標：漲幅不超過市區城市居民人均可支配收入增長速度，將房價控制在合理水平。參照往年數據，假設今年人均可支配收入增幅為9%至10%，再按照國家統計局公布的數據，今年前11個月金華新建住宅價格實際累計漲幅為4%，這樣算來還有5%至6%的空間。而且12月份的房價還在繼續下行，也就是說12月份還要“吃”掉前11個月4%的部分累計漲幅。

從政策目標方面來看，由去年的抑制過快上漲，到現在的促進房價合理回歸，說明著調控的目標正在進一步強化；從目前實際情況來看，2011年金華市居民收入水平終于跑贏了房價的漲幅，說明調控帶來的影響正在持續顯現和深化，房地產市場已經全面冷凍。

從今年3月份金華出臺的限購條例來看，政策結束時間為2011年12月31日，從表面看，假如沒有延伸政策時效，那么2012年金華市將不在限購范圍。但是，12月9日，在中央政治局會議上，中央明確定調：“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。”這基本決定了明年房地產繼續回調的趨勢。而在中央的強硬態度下，地方政府在政策是否繼續執行這一方面顯然已經被剝奪決定權，由此也可以看出調控政策繼續執行是肯定的，但是其目的將是以鞏固前期政策效果為主。

二、商品房——受調控影響，波動頻繁，全年成交處于低谷

1、市場成交：調控大背景下，成交量嚴重縮水

2011年1-12月，全市共成交商品房面積129.817萬平方米，比去年同期下降39.48%，成交套數11802套，比去年同期縮水近六成。細分來看，新房成交面積77.954萬平方米，成交套數6596套，比去年同期分別下降39%和33%。二手商品房成交面積51.859萬平方米，成交套數5206套。比去年同期分別下降40%和42%。

從月度成交數據來看，市場成交因調控政策的影響波動非常頻繁。從2月份開始市場成交就出現了連續下滑，直到5月份，政策出臺后過來1個月的緩沖期，開發商開始嘗試救市，可是因為此次調控中央態度堅定異常，也就使得雙方進入長時間段的博弈期，市場成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場體成交量正在快速下滑。

2、市場份額：政策出臺前和“金九銀十”前成分水嶺

在市場成交大幅度縮水的背景下，住宅市場和商業市場成交份額也在進行著拉鋸戰，但是整體上來說，今年份額占比變化沒有出現大的起伏，相對處于比較平穩的狀態。

另外，從今年的占比變化比來看，政策出臺前的2月份和“金九銀十”前的8月份成為今年住宅市場和商業市場成交占比變化最主要的分水嶺。同時也是住宅市場占比最大的2個月份，占比分別為91%和94%。

從8月份占比跌至最低點后，商業市場開始發力，連續4個月處于上升狀態，月平均增幅3.25%。

三、住宅——限購、限貸、停貸，住宅市場量價齊跌

1、價格：年底價格破八，跌幅居全國百城之首

在持續調控的逼迫之下，金華樓市開始在陣痛中尋覓出路。繼7、8月份的折扣促銷策略失敗后，開發商們開始放低身態，以低價格來保銷量。9月份保集藍郡率先調價，臨江高層以9500元/㎡為起價推盤銷售，大大低于11000~12000元/㎡的市場預期；金華2011房博會期間金宇·上城錦苑以6500元/㎡為起步價推售高層房源，成為房博會最大的亮點。而一直以高端樓盤定位的綠城·金華御園，則是以9600元/㎡為起步價，這樣的結果更是讓民眾大跌眼鏡。

由中國房地產指數系統發布的百城價格指數顯示，12月份金華樣本住宅平均價格為7995元/平方米，較11月份環比下跌2.85%，環比跌幅居全國百城首位，比全國百城住宅平均價格（8809元/平方米）低了9.24個百分點。

為了能夠增快資金回籠速度，解決資金緊張的局面，2011年下半年開始開發商紛紛選擇以低價策略進行推盤銷售，但是，在全國大呼房價將大跌的聲勢中，消費者觀望情緒卻是越發濃厚，對現下降價銷售并不感冒，因此，市場銷售業績并沒有好轉，反而是越來越差，這也致使開發商一再調整價格策略，也就造就了市場價格持續性的走低。

2、需求：無論是投機，還是剛需，全部被抑制

2011年1-12月，全市共成交商品住宅面積110.83萬平方米，成交套數9728套，比去年同期分別下降了42.09%和41.01%，可以說是縮水嚴重。

細分來看，新房成交面積66.66萬平方米，成交套數5346套，比去年同期分別下降42.24%和36.89%。二手房成交面積44.17萬平方米，成交套數4382套。比去年同期分別下降41.87%和45.35%。

從圖表上可以看出，2011年住宅市場成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出現了兩個成交小高峰，全年最低成交是11月份，僅5.1萬平方米。

限購令、第三套停貸等等宏觀調控成功的抑制了投機性需求，但不可否認的是在銀行收緊錢袋的同時，不可避免的抑制了剛性需求，尤其是貸款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得剛需們不得不放棄購房計劃。甚至于在個別樓盤項目出現大幅度降價讓利的時候，剛需們在經過計算后得出的結論是“購房者并沒有因此少付錢，反而需要承擔的還貸壓力還在上升”。這樣的市場背景下，成交縮水無疑被提前確定了。

3、供給：百萬平方供應量，實際消化不到四成

2011年1-12月，全市累計供應商品房面積1300260.28平方米，供應套數11532套。其中商業供應面積59634.93平方米，供應套數1164套；住宅供應面積1240625.35平方米，供應套數10368套。

按區域來看，江南區域還是供應面積最多的，接近總供應面積的40%，而江北、金東、和婺城三個區域分別占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因為調控政策的影響，市區房地產市場受到抑制，供應面積也較去年減少很多，但是今年城郊鄉鎮房地產供應有所增持，尤其是孝順和湯溪兩個鎮，在商品房供應增速上都很快。

按供應物業類型來看，2011年供應的商品房主要以高層和多層為主，分別占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供應面積超過了小高層商品房，這在也是在一定程度上說明了在嚴厲的調控政策之下，普通的商品房受到抑制，市場接受度正在接受考驗，而高端物業在市場接受度上還是比較穩定。

2011年，在新房供應消化方面速度明顯停滯，130萬平方的供應量，供應套數11532套，實際只消化掉4128套，消化率只有35.8%，這也在很大程度上使得商品房庫存激增，對于后期消化產生重大影響。

據金華市房地產交易管理網統計，截止到2012年1月10日，金華市商品房庫存量達到了1667410.85平方米，庫存可售套數13195套。按照2011年的市場銷售速度，初步估計還需要2年半的時間才能消化完，而且是在不計算未來供應量的情況下。因此，后期市場銷售壓力正在激增。

四、商業——市場一波三折，后市迎來最大規模擴張

1、需求：成交量同比縮水一層，后市有望提升

2011年1-12月，全市共成交商業房面積18.99萬平方米，成交套數2074套，比去年同期分別下降了17.85%和10.06%，無論是面積還是套數，縮水程度均超過一層。

細分來看，其中新房成交面積11.29萬平方米，成交套數1250套，比去年同期分別下降12.95%和7.34%。二手房成交面積7.69萬平方米，成交套數824套。比去年同期分別下降24.13%和13.9%。

從圖表上可以看出，一手商業在2011年1月份達到成交高峰之后整體就處于下滑階段，上半年在成交上還算比較穩定，但是下半年成交量波動比較大，8月份和11月份連續出現今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3萬平方米的成交面積為全年最低。當然12月份出現了很大幅度的反彈，漲幅達到174.59%，雖然在體量上依然不多，但是這也可以理解為商業市場正在逐步發力，以扳回現時不利的局面。

另外，在二手商業上，整體走勢跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面積僅0.16萬平方米。在經歷了9月和10月的低谷之后，11月開始二手商業成交也有所回升，這也符合商業市場整體走勢，后期的市場還是被看好的。

2、后市：大型商業項目群雄并起，擔心購買力不足

2012年起，金華商業市場將迎來史上最大規模的商業版圖擴張。世貿中心、浙中Mall、萬達廣場、永盛購物廣場、帝壹街、華源·印象城等等大型商業中心、購物中心、商業街，甚至是城市綜合體，都在規劃建設中，金華商業規模正處在“噴發”狀態。

就建筑體量來說，這輪商業地產的擴張規模將達到上百萬平方米。而根據市區現有商業營業面積規模來算，未來幾年內金華商業面積至少會再翻一番。

仔細審視一下這輪商業地產擴張進度，我們可以發現從江北到江南、從城西到城東，擴張速度不可謂不驚人。

在江北，總建筑面積約7萬平方米的永盛購物廣場建設已近尾聲。另外，據說開發商永盛集團正在與外商接觸洽談，有意整體出租，如果最終能達成協議，繼第一百貨、銀泰百貨兩大龍頭后，江北又將新增一個外資背景的購物中心。

江北的看點二是御江帝景的商業配套項目——帝壹街商業街已經掛出招商橫幅，商業體量在5萬平方米左右。該項目如果建成營運，那么，南段商業冷寂的格局將因此改變。隨著北段商業向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業街區。

在江南，蘭溪街商業步行街去年9月開街，而地處蘭溪街和李漁路交叉口上的，面積逾20萬平方米的世貿中心也已基本建成，雖然因種種原因推遲了開業時間，但既然已經建成，那么啟動運營也將鐵板釘釘的事。而這樣一來，江南商業中心的地位將更加鞏固。

在城西，一個建筑面積超過50萬的城市綜合體———婺州城市廣場已在婺城新區拔地而起。其中，一期占地123畝的核心商業街項目已經結頂，各招商項目也已經啟動，如果婺州城市廣場順利建設，那么婺城商業副中心的雛形就直接展現在民眾眼前了。

在城東，萬達廣場項目正式進駐金華金東板塊。作為中國商業地產的先行者和領軍者，“一座萬達廣場、一個城市中心”已成為一個響亮的口號和品牌。而且政府已明確表態，希望把萬達廣場打造成金華商業新中心、城市新地標。

除了上述的這些標志性的商業地產項目，一些熱點商業項目也在孕育中。引進了來自臺灣的零售業巨頭——大潤發的江南華源·印象城正在建設中，建成后將擁有5萬方左右的商業面積。另外，在五百灘，除了規劃建設中的五星級酒店，其商業部分同樣令人期待。

百萬平方米的商業項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業項目大工地。目前，針對如此大規模的商業擴張，有人叫好，也有人擔心，上百萬平方米的商業面積需要多少購買力來支撐成為一個大問題，如果沒有足夠的購買力，將會導致商業面積過剩，對市場經濟發展產生影響？

五、土地——土地出讓近三年最低，一半改掛牌

在最近3年金華市區的土地出讓中，2011年是土地供應量最少的一年，2010年市國土局發布了30個商住用地土地公告，2009年最多，發布了32個商住用地土地公告，2008年略高于2011年，發布了24個商住用地土地公告，2011年最低，整年僅發布了20個商住用地土地公告。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。

2011年全年金華市區總共出讓土地27宗，總占地面積約109.11萬平方米，比去年同期減少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，總占地面積80.4萬平方米，比去年同期下降47.96%。

其中成交住宅用地17宗，總占地面積為68.16萬平方米，出讓金額20.2244億元。以平均1.2的容積率計算，全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產品。

從圖表可以看出，2011年金華土地出讓主要集中在1月份和7月份，分別是4宗和5宗，5月、10月、12月這三個月出現了0成交，而其他月份的成交量也都維持在1到2宗左右。

從成交樓面地價看，全年成交土地樓面均價約為2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因為位于湖海塘板塊內，所以成為出讓土地樓面價最高的一個月，比之全市樓面均價高出180%，另外，11月份出讓的江南臨江小地塊成為月度唯一的1宗土地，因此樓面地價也比較高，超出全市樓面均價94%。

另外從圖表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價都偏低。從分析中我們可以看到1月份樓面價偏低的原因在于其成交的4宗地塊都位于城郊，其中曹宅和羅埠各1宗，金西開發區2宗，因此在土地成交價格上偏低。

而3月份和9月份造成成交樓面價偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉為掛牌出讓，成交價格也都接近出讓起拍價。其中3月份成交的1宗婺城板塊的地塊，成交價格只比原計劃拍賣的起始價高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金東板塊的地塊其中的1宗地塊甚至比原計劃拍賣的起始價還要低79元/㎡。

從2011年金華土地供應情況看，工業園區和開發區是供應最集中的區域，總供應面積達40.4萬平方米，占據2011年出讓土地總量的近4成。

從目前金華的土地資源看，作為居住成熟區的江南是可供土地最稀缺的區域，2011年出讓了一幅小地塊。今年的土地產量大戶市工業園區的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來，“兩翼兩三角”將是金華后續土地儲備最大的區域。

2011年金華推出27宗土地，拍賣及掛牌出讓成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業性質用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。

流拍地塊中，最受關注的要屬湖海塘八一南街以西、31號路以北地塊，占地約149畝，面積大、位置好，但由于7月份樓市行情已開始下行，6.8億的起始價，需要的資金量太大，對開發商來說，在后市不明朗的情況下，需要三思而后行，因此，此地塊拍賣公告出來后，因報名人數不足而轉為掛牌，最終掛牌價也未能達到保留價而導致流拍。

一、政策趨勢——房地產調控不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力

本輪調控事關中央政府公信力和中國經濟健康發展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續加碼調控，“國十條”、“國八條”等政策密集出臺，溫家寶總理等領導人也不斷強調中央政府繼續加強調控的決心。2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向。

另外，2011年，為控制通貨膨脹，國內貨幣政策持續收緊，經濟增速減緩，國際環境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節奏放緩，開始適時適度預調微調。預計2012年，貨幣政策將由2011 年的“穩中偏緊”向“穩健”轉變，但全面放松可能性不大。

二、市場趨勢——上半年調控進一步顯現，下半年逐漸趨好，總體不容樂觀

隨著房地產調控政策效果的進一步顯現，預計2012年房地產市場將呈現出“量價略有調整，投資新開工增速明顯下降”的特點。

至2010年以來，房地產市場新開工面積增速持續放大，而銷售面積增速卻在低位徘徊，因此，過去兩年大規模新開工項目的入市，將給2012年上半年的銷售帶來巨大壓力，尤其是二線城市，受限購影響，其潛在需求不如一線城市旺盛，但是庫存量或潛在供應甚至可能超過一線城市，因此，在2012年二線城市將可能面臨更大壓力。

在價格走勢方面，預計到2012年上半年，價格總體向下的趨勢將更加明顯。在降幅上，重點城市銷售均價可能將下降5%左右，其中一線城市降幅將超過10%，二線城市微降，三四線城市可能有小幅上漲。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業地產銷售面積及銷售額將會有所增長。

三、結語

展望未來，在2012 年甚至更長的時間內，房地產業仍將面臨較為嚴厲的調控政策，短期內，市場需求和價格波動幅度加大，行業風險上升。應該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態勢不會逆轉，城市化進程不斷推進也將為房地產市場提供旺盛的需求，房地產業仍面臨較好的發展空間。

但另一方面，影響行業發展的長效機制將逐步建立。保障房制度不斷被完善，建設計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現；房產稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產業格局。

附件1：2011年金華成交商住用地信息 注：附件1表中，紅色部分為定向土地 附件2：2011年金華市商品房供應信息

注：附件2表中紅色部分為商業地產供應

第四篇：2007年全國冷水機組市場總結報告

2007年全國冷水機組市場總結報告

一、產品概述

冷水機組包括離心式冷水機組、螺桿式冷水機組、溴化鋰吸收式冷水機組、活塞式冷水機組和風冷冷水機組產品，其中冷量在150kW以上的冷水機組主要有離心式冷水機組、螺桿式冷水機組、溴化鋰吸收式冷水機組和活塞式冷水機組，活塞式冷水機組由于壓縮機技術的原因，目前已經很少應用，廣泛運用的主要有離心式冷水機組、螺桿式冷水機組、溴化鋰吸收式冷水機組三種產品。冷量在150kW以下的冷水機組，主要產品為風冷冷水機組。

吸收機、螺桿機和離心機的冷量范圍是部分覆蓋的，因而銷售市場是關聯或直接競爭關系。特別值得強調的是，吸收機和離心機的冷量范圍是幾乎完全重合的，因而將構成直接的競爭關系。冷量為150--1400kW之間是螺桿式機組主要銷售領域。冷量為700--4500kW之間使用離心機組和吸收機組的數量占絕大部分。而且在700--1750kW之間，吸收機、螺桿機和離心機的市場是相互重

風冷冷水機組產品作為一種小型化的冷水機組產品，曾經由于其靈活方便，廣受可分割型建筑的歡迎，占據了相當大的市場份額，但是隨著近年來來多聯機市場的壯大，風冷冷水機組受到了強烈的沖擊，市場萎縮很嚴重。

二、市場綜述

據統計，2007年，我國大型冷水機組市場總量為120億元左右，其中吸收式冷水機組為29億元，螺桿式冷水機組為37億元，離心式冷水機組為18億元，活塞式冷水機組為6億元，風冷冷水機組為30億元。吸收式冷水機組的市場占有率呈下降趨勢。螺桿式冷水機組的增長速度較快，離心式冷水機組依然保持著穩定，而活塞式冷水機組則繼續保持下降趨勢。風冷冷水機組保持著一定的增長趨勢。

1、吸收式冷水機組

吸收式冷水機組市場的表現比較集中，6個品牌的市場總占有率達到了近90％。遠大銷量遙遙領先，荏原、雙良和大連三洋位居其后，銷量差別不大。LS空調的發展十分迅速，正在向前幾大品牌靠近，而開利的表現則欠佳。

2、螺桿式冷水機組

螺桿式冷水機組的品牌數量較多，但較為強勢的特靈、約克、日立、頓漢布什、麥克維爾、開利6大外資品牌。其中特靈和約克的表現最為突出。螺桿式冷水機組超過1億元的有天加、申菱、盾安、大金和吉榮。1億元以下的多數為國產品牌，可見螺桿機式冷水機組市場目前仍然還是外資品牌占有絕對優勢。

3、離心式冷水機組

目前國內離心式冷水機組的大部分市場主要由歐日美一些制冷企業所占據。比較有名的企業如特靈、約克、開利、麥克維爾、AXIMA（原蘇爾壽）、茬原、三菱等依靠先進的技術及良好工藝主導離心冷水機組市場，國內企業主要有美的通用。隨著社會的發展，用戶需要的冷量越來越高，另外由于節能的要求使得離心機組擁有越來越廣的市場。一些國內空調廠家如海爾、格力及美的（與重慶通用合并）紛紛推出自己的離心式冷水機組。

4、風冷冷水機組

風冷冷水機組的品牌比較多，從目前來看，比較突出的品牌有約克、開利、特靈、麥克維爾、大金、揚子、勞特斯、盾安等。與其它冷水機組市場都是外資品牌占據絕對優勢的情況不同的是，風冷冷水機組的品牌格局以國產品牌占據優勢地位。

三、品牌分析

開利：

素有“空調之父”的開利是離心冷水機組的發明者。同時，開利也是最早進入中國的一個外資品牌。其主要產品有：吸收式冷水機組、離心式冷水機組、螺桿式冷水機組、活塞式冷水機組、雷霆系列螺桿式風冷冷水機組、杰作系列渦旋式風冷冷水機組、杰作系列渦旋式風冷熱泵機組、渦旋式風冷熱泵機組、直燃型吸收式冷溫水機組、蒸氣雙效型吸收式冷水機組、蒸氣單效型吸收式冷水機組、溫水型吸收式冷水機組等2005年開利冷水機組銷售額達5億元左右，其中吸收式冷水機組達1.2億元左右，螺桿式冷水機組達1.8億元左右，離心式冷水機組達2億元左右。2006年開利冷水機組銷售額達6億元左右。其中吸收式冷水機組達1.3億元左右，螺桿式冷水機組達2.2億元左右，離心式冷水機組達2.5億元左右。2007年開利冷水機組銷售額達6.8億元左右。其中，螺桿式冷水機組與離心式冷水機組增長較快。

開利大型冷水機組主要銷售區域：上海、湖南、山東、重慶、天津、廣東、北京、遼寧、福建、浙江、江蘇等。以華北、華東區域銷量最好。主要樹立的樣板工程有：北京電信局、天津市總醫院、沈陽東方酒店、上海閔行區中心醫院、廣州中石化大廈、沈陽21世紀大廈、天津銅鑼灣廣場、重慶大都會廣場、福州香格里拉大飯店、深圳威尼斯皇冠假日酒店、廣州新白云機場、湖南省人民醫院、杭州浙二醫院、蘇州索尼工廠等。

特靈：

特靈作為美國知名品牌，自進入大陸以來，銷量也非常顯著。據了解，特靈冷水機組有：整體式水源熱泵、水冷離心式冷水機組、冷水機組控制器、水冷螺桿式冷水機組、水冷渦旋式冷水機、風冷螺桿冷水機、風冷螺桿冷水（熱泵）機組、風冷渦旋冷水（熱泵）機組、分體式風冷渦旋冷水（熱泵）機組、水冷柜機、分體式水源熱泵等產品，由于其產品質量過硬且與設計院關系非常密切。特靈在市場運作方面，通過挖掘注重環保和節能的客戶，向他們提供真正的有價值的服務，不斷以組織旅游等形式，有效的推動其經銷商的銷售積極性，提升他們對特靈品牌的忠誠度。僅管近兩年來，在原材料上漲的情況下，特靈將其冷水機產品價格做了一定的上調，并采取各方面積極措施，改善運行成本結構，降低運營成本，為其完成銷售打下了良好的基礎。目前主要銷售的區域有：華東、華北、華南、華中等區域，具體來講在天津、北京、江蘇、上海、廣東、西安等地銷售比較突出。2005、2006、2007年冷水機組銷售額分別為：3.5億元、4.3億元、5億元左右。典型的冷水機組樣板工程有：中山香格里拉大酒店、重慶希爾頓酒店、成都雙流國際機場、長沙火車站、哈爾濱國際會展中心、深圳地王大廈、北京國貿大廈、武漢銷品茂購物廣場、蘇州三星電子等。

約克：

作為五大品牌之一，自進入中國市場以來，憑借著過硬的產品質量、雄厚的技術力量和良好的售后服務，是約克在中國市場快速發展的三個重要原因。據了解，約克自2005年12月被江森自控收購之后，約克就調整了業務重點，以樓宇管理設備提供作為主業。約克深諳中國樓宇管理系統市場份額增長主要來自于二、三線城市，于是將加快二、三線城市的網絡建設作為其在2006年工作的重點，這與中國目前大力發展二、三線城市的思路不謀而合。隨著其對中國市場的進一步開拓，約克品牌在冷水機組方面占據了絕對的優勢。目前約克生產的冷水機組有：風冷往復式冷水機、渦旋式冷水機組、風冷冷水機組、離心式冷水機組、螺桿式冷水機組等。主要集中在華北、華東、華南等區域銷售非常不錯。其樹立的樣板工程有：香港會議展覽中心、香港中環廣場、北京東方廣場、國家大劇院等。

麥克維爾：

麥克維爾主要生產的冷水機組產品有：WDC離心式冷水機組、數碼變容量水冷多聯中央空調、小型風冷冷水熱泵機組、大型風冷單螺桿式熱泵機組、PES單螺桿式冷水機組、模塊式風冷冷水熱泵機組、大型整體式風冷冷水機組、“旋風”系列水冷柜機、WHS單螺桿式冷水機組、大型整體式風冷熱泵機組、WSC離心式冷水機組、PFS單螺桿式冷水機組、ALS大型風冷單螺桿式冷水機組、WMD水冷單螺桿式冷水機組、WMC系列磁懸浮離心式冷水機組、MHZ/MCZ風冷渦旋式機組、PFSXE單螺桿式冷水機組。其渦旋式冷水機組主要在深圳工廠生產，離心式冷水機組主要在武漢工廠生產，螺桿式冷水機組在深圳和武漢工廠均有生產。麥克維爾開發研制的R134A冷水機組是目前COP值最高的機組。2005年麥克維爾冷水機組銷售額達4.8億元左右，2006年銷售額達5.2億元左右，2007年銷售額達6.8億元左右。

麥克維爾冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、海南、廣西、北京、上海、湖南、山東、重慶、天津、浙江、江蘇、河南、四川等。以華南、華北區域銷量最好。主要樹立的樣板工程有：北京華遠百鳥園、廣州百腦匯、義烏小商品城、北京電視臺、寧波金隆中心、煙臺萬華聚氨酯公司、淮安錦綸化纖公司、石家莊東方新世界中心、山東華泰紙業公司、深圳五洲風情、深圳凱賓斯基酒店、世紀聯華蘇州園區聯豐廣場、長沙天心世界大廈、綿陽市體育館、鄭州正大世紀易初蓮花超市、成都市新城市廣場等。

大金：

作為全球唯一一家同時生產空調和冷媒的企業，大金始終以“致力于維護地球環境，提高環境質量并作出重要貢獻”為使命，以各類先進的技術降低能源消耗，減少廢棄物排放，最大限度地對各類資源進行回收再利用。大金主要的冷水機組產品是螺桿式冷水機組。其產品主要銷售上海、江蘇、浙江、山東、天津、北京、河北、福建、廣東等地區，主要以華東地區銷售較好。2005年大金冷水機組的銷售額為1.5億元左右，2006年的銷售額約為1.8億元，2007年約為2億元。其主要樣板工程大連民族學院、中科院上海硅酸鹽研究所、上海工程技術大學、上海電視臺、余杭圖書館、浙江老年大學、中國福利會少年宮、廣東實驗中學、太倉市地方稅務局等。

美的：

2006年11月25日，美的在重慶基地正式下線國內第一臺變頻離心式冷水機組，美的同時向全國宣布在大型中央空調的高端領域，外資品牌獨霸市場的局面將被打破。美的主要生產的冷水機組有：C系列螺桿式冷水機組、LB、LBS、LC和LCS四大大系列產品離心式冷水機組、A系列數碼渦旋模塊式冷水機組、W系列水冷冷柜、S系列分體式水源熱泵式冷水機組。2005年美的冷水機組銷售額是0.9億元左右，2006年美的冷水機組銷售額是2.3億元左右，2007年美的冷水機組銷售額是3億元左右。

美的冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、海南、廣西、北京、上海、湖南、湖北、山東、重慶、安徽、天津、浙江、江蘇、河南、四川等。除西北區域銷量要差一些以外，其余各地區銷量均年年增長。主要樹立的樣板工程有：浙江聯達化纖、泰山核電站聯營有限公司、浙江泰山核電站、河北石藥集團、廣州國際貿易中心、安徽淮北市東方百貨、匯其樂大酒店、寧夏警衛局培訓基地、四川大學藝術學校、湖北通訊管理局、安徽徽州大劇院等。

海爾：

作為國產強大的品牌海爾中央空調，自1998年投入生產中央空調以來，憑借自身的技術實力，品牌知名度不斷提升。到目前止，其生產的冷水機組有：水冷型：海爾R134a變頻水冷螺桿機組、海爾R134a磁懸浮變頻水冷離心機組、海爾R134a地源熱泵中央空調、海爾水冷螺桿機組、海爾水冷柜機、海爾水環熱泵機組等；風冷型：海爾風冷螺桿冷（熱）水機組、變頻風冷模塊冷（熱）水機組、風冷模塊冷（熱）水機組等。目前銷售領域已在全國得到大面積推廣，且在北京、廣州、上海、重慶、浙江、江蘇、山東、天津、湖北、陜西、河北、湖南、四川、云南、新疆等地銷售情況不錯。從2005年——2007年，海爾中央空調冷水機組的市場份額持續上升，以年平均60％銷售增長率遞增。三年期間樹立的樣板工程有：四川雅龔江錦屏水電站、淮安市楚州區汽車站、北京五谷道場、天津三河匯福糧油集團、寶安區沙井鎮文豐酒店等，北京2008奧運工程有：首都體育館、北京老山自行車館、北京工人體育場、北京大學體育館、北京工業大學體育館等。

格力：

2005年格力開始自主研發離心式冷水機組。2007年格力在制冷展上展出了雙級離心式冷水機組。格力自主研發的冷水機組是目前業內尖端的技術產品。格力主要的冷水機組有：C系列離心式水冷冷水機組、LL系列雙螺桿式水冷冷水機組、LD系列三轉子式水冷冷水機組、LH系列滿液式水冷螺桿冷水機組、LM系列螺桿式風冷冷（熱）水機組、TH系列風冷恒溫恒濕空調機組、MB模塊式冷水機組、DF/DL柜式冷水機組。2005年格力冷水機組銷售額達0.6億元左右，2006年銷售額達2億元左右。2007年銷售額達3億元左右。

格力冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、海南、廣西、北京、上海、湖南、湖北、山東、安徽、重慶、天津、浙江、江蘇、河南、四川等。以華東、華南、華中區域銷量最好。主要樹立的樣板工程有：安徽徽州大酒店、湖北中南民族大學工商學院、廣西榮和山水、四川金玉陽光酒店、福建建陽勝德山莊、江西宜春國光百貨、陜西洽川賓館、江蘇昆山南亞公司、天津泰達集團、安徽淮南鳳臺縣岳張集張北礦等。廣州日立：

廣州日立成立于1998年。主要生產的冷水機組有：螺桿式冷水機組、離心式冷水機組，吸收式冷水機組。廣州日立憑借著在制冷專業上擁有的眾多核心技術，以及在各種產品上所擁有的技術優勢和豐富經驗，不斷將產品推陳出新。2005年廣州日立銷售冷水機組達2.5億元左右。2006年銷售額達4.3億元左右，2007年銷售額達5億元左右。

廣州日立冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、海南、廣西、北京、上海、湖南、湖北、山東、重慶、天津、浙江、江蘇、河南、安徽、四川、東北三省等。以華東、華南地區銷量最好。主要樹立的樣板工程有：廣州廣天科技、東莞市民廣場、北京長城飯店、北京中國大飯店、清華大學、上海東方新世紀學校、嘉興文化中心大劇院、杭州通信廣場、四川安蓉大酒店、成都經濟電視臺、成都華西醫科大學附一院、上海石化總廠等。

盾安：

盾安作為民營企業的代表，其生產的主要冷水機組產品有：水冷半封、滿液式、風冷式螺桿式冷水機組、水冷、風冷渦旋式冷水機組、風冷渦旋式冷水(熱泵)冷水機組、風冷螺桿式冷水(熱泵)機組、水冷柜式冷水機組、雙工況水冷冷水機組。2005年盾安銷售冷水機組達1.5億元左右，2006年銷售額達2.1億元左右，2007年銷售額達3.2億元左右。

盾安冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、北京、江西、上海、湖南、湖北、山東、重慶、天津、浙江、江蘇、河南、安徽、四川等。主要以華東、華南區域銷量最好。樹立樣板工程有：寧波天坤空調技術發展有限公司、舟山市中醫骨傷聯合醫院、重慶賽格爾國際大酒店、中國正泰集團、浙江大學、武漢輕軌、青島帝威國際大廈、湖北信息產業廳、中國聯通四川分公司、中國工商銀行江西分公司、廣州中信大廈、廣東大亞灣核電站、江蘇君悅大酒店等。

LS空調：

2005年，LS集團在山東青島城陽區投資2億元人民幣建設新的中央空調生產基地。主要生產的冷水機組有：直燃型溴化鋰吸收式冷溫水機、直燃型溴化鋰吸收式三用機、焦化行業專用型制冷機、蒸汽型溴化鋰吸收式制冷機、熱水型溴化鋰吸收式制冷機、滿液式螺桿型冷水機組、干式螺桿型冷水機組、離心式冷水機組。2005年LS空調銷售冷水機組達2億元左右。，2006年銷售額達2.8億元左右。2007年銷售額達4億元左右。

LS空調冷水機組主要銷售區域有：北京、上海、湖南、湖北、山東、重慶、天津、遼寧、吉林、陜西、黑龍江、新疆、浙江、江蘇、河南、安徽、四川、廣東等。主要以東北、西北、華東、華北地區銷售較好。樹立樣板工程有：天下第一城、吉林化纖、武漢銅鑼灣廣場、青島市立醫院、北京LG大廈、北京現代盛世、長春世紀王朝大酒店、大連現代凱旋廣場、大慶綠陽春酒店、杭州新昌制藥、湖南漣源鋼鐵集團、佳木斯政府、南京新港開發區LG化學工廠等。

頓漢布什：

自1995年投產以來，煙臺頓漢布什工業有限公司不斷引進開發新產品，產銷量迅速增加，產品遍及全球各地。當前主要冷水機組產品有：立式全封閉螺桿冷水機組、公牛式系列螺桿冷水機組、半封閉螺桿冷水機組、風冷螺桿冷水機組、風冷螺桿熱泵機組、風冷單冷螺桿冷水機組、分體式水源熱泵機組、風冷分體式冷（熱）水機組、水冷柜式空調機組、模塊化風冷分體式空調機組、風冷分體式單聯管道機、小型風冷冷熱水機組等。銷售網絡主要集中在華北、華東、華南、華中四大區域市場。特別在上海、江蘇、浙江、北京、天津、廣州、山東、湖北、四川、陜西等省銷量比較突出。樹立的樣板工程有：南京地鐵、深圳地鐵二號線、中國奧運鳥巢項目等。

勞特斯：

經過多年來的技術研發，當前生產主要冷水機組有：水冷螺桿式冷水機組、風冷模塊式冷熱水機組、小型風冷冷熱水機組、變頻風冷冷（熱）水機組、水源熱泵、風冷螺桿式熱泵冷水機組、水冷滿液式冷水機組等。銷售區域已不斷擴展到全國各地，目前其冷水機組在北京、上海、浙江、江蘇、沈陽、成都、陜西、山東等地銷量特別出眾。實現2005年到2007年三年銷售額分別為1.35億元、2.08億元、3.3億元，三年平均增幅達到56%。在全國典型的樣板工程有：邵陽路橋公司、中國人民解放軍65133部隊、浙江昱輝陽光能源、中國人民銀行臨沂市中心支行、黑龍江省農科院、青島加洲風情酒店等。

雙良：

江蘇雙良空調設備股份有限公司是中國中央空調行業的領導企業（溴化鋰中央空調行業內唯一的上市公司），全球最大的中央空調生產基地，于1982年創業起步，經過20余年的專注與創新，以科技創新為本，使雙良具備了強大的技術研發能力，不斷適應社會發展需求；雙良中央空調的機組品種達200余種，擁有中央空調的技術專利39項，已為全國各行各業提供了20000多臺優質制冷機組，產品遠銷世界一百多個國家和地區，參與制定了溴化鋰制冷機、智能化鍋爐等。當前主要生產的冷水機組有：蒸汽型溴化鋰吸收式冷水機組、直燃型溴化鋰吸收式冷熱水機組、溴化鋰吸收式熱泵等。通過多年市場積累，由于其產品質量不錯，加上價格優惠比較明顯，因此銷量每年均呈現出較大幅度的增長趨勢。主要在北京、天津、重慶、四川等區域市場銷量比較好。2007年雙良中標國家奧林匹克體育中心，為雙良在行業內樹立了新的形象。另雙良冷水機組樹立的樣板工程還有：北京清華大學、經濟日報、盧灣區政府、重慶紫光化光、首都機場、天津濱海機場、奧運北京會議中心等。

奧克斯：

奧克斯中央空調以“提供節能舒適環境解決方案”為產品核心理念，憑借強大品牌效應、齊全產品陣容、精湛生產技術、完善服務體制，近年來致力于“節能·環保”式的冷水空調機組。主要冷水機組包括輕巧型模塊風冷冷（熱）水機組、戶用冷水（熱泵）機組、風（水）冷柜機空調機組、分體水環熱泵機組、水冷螺桿式冷水機組、風冷螺桿式熱泵/冷水機組等，進而為國內外客戶提供“全程關愛，親情服務”售后服務。據統計，其主要銷售區域在江蘇、浙江、上海、山東、陜西、河南、遼寧、天津、廣州等，作為商用空調工業新秀2005年冷水機獲得2500萬元銷售額，2006年冷水機組銷量達8000萬元，2007年在銷售渠道、產品重整前提下，至今銷量已近6000萬元。

2006年5月AUX中標卡塔爾一個特大工程，采用56臺風冷螺桿機，用于兩座辦公大樓和一座酒店，金額高達2800多萬元，堪稱當時行業內最大出口訂單；南京蘇果連鎖型超市，選用AUX輕巧型模塊共100余套，又成功摘得一千萬工程；山東作為冷水機使用重點區域，海陽市觀海平臺、濟寧市鄒城縣千泉街道辦事處、泰安市金橋服裝城等，都充分說明了AUX冷水機追求上乘品質的決心所在。

長虹：

長虹作為中央空調行業的后來者，憑借長虹40多年的軍工科技，10余年的空調制冷技術基礎，長虹中央空調生產規模逐年擴大。目前在全國建有10大營銷管理中心，26個辦事處，10個大型中轉庫，22個常規產品倉庫。生產、研發、市場、服務規模逐年提升。當前，主要生產的冷水機組有：風冷式冷水機組、分體風冷式冷水機組、風冷模塊式冷水機組、風冷螺桿式冷水機組、水冷螺桿式冷水機組、水源熱泵機組、水環熱泵機組和水冷柜機等產品，長虹中央空調在冷水機組方面不僅種類齊全，性能穩定、質量上層，且進入市場較早，深受用戶喜愛。因此，冷水機組也為長虹的銷售重點，以華東、華中、西南地區銷量較好。

自2005年長虹冷水機組銷量從8000萬元到2006年的1.2億元，長虹通過對銷售政策進行調整后，在華北、華南、西北地區也加大了對大型冷水機組、螺桿機組項目的投入力度，冷水機組占長虹中央空調的銷售比例將得以進一步提升，到今年長虹冷水機組銷量達到了1.8億元。其冷水機組典型樣板工程有：大連美國國際學校、北京富樂山酒店、句容中醫院、呼和浩特VIP公館、深圳湘江老廚、四川綿陽菌業有限公司、東莞合隆制衣有限公司等。貝萊特：

貝萊特中央空調一直把產品的研發作為立足市場的根基,并逐漸在市場中占據了一席之地。貝萊特經過多年對產品的研發，目前，貝萊特冷水機組產品主要包括：水環熱泵、空氣源熱泵、變頻水機、地源熱泵,、風冷冷(熱)水機組、水源熱泵、水冷冷水機組等。由于貝萊特強大的企業規模及實力，目前產品在全國已得到大面積推廣，主要銷售區域有：東北地區、華北地區、華中地區、華東地區及西部地區，其中以遼寧、山東、北京、湖南、浙江及廣西等地的銷售較為突出。

據了解，2005——2007年的貝萊特在全國的銷售額分別為：2億元、3.8億元、4.5億元、05年——07年典型的樣板工程有:：北京世豪國際公寓、濟南通聯花園、濟南長途汽車站、赤峰市政府、江西防洪調度中心、錦州疾病預防中心、宜昌市夷陵區人民政府、荊門八方國際大酒店、瀏陽河大劇院、廣西高級人民法院等。

同方川崎：

據了解，同方川崎采用日本川重熱冷技術。從1899年創設至今，川重冷熱一直是世界領域里吸收式冷溫水機關鍵技術變革的原創者和領導者。2005年10月，基于SIGMAACE平臺開發的世界第一臺三效吸收式冷溫水機(COP值1.75）研制成功并商業化銷售，將全球制冷界多年的夢想變成現實。同方川崎目前生產的主要冷水機組包括蒸汽型吸收式冷溫水機組和燃氣性吸收式冷溫水機組。銷售區域主要為：華北、華中、華南、西南等。其中在北京、天津、長沙、杭州、成都等地的銷售情況相當不錯。典型的樣板工程有：李寧（中國）運營中心、西班牙（天津）歌美颯風機、日本（長沙）平和堂商場、湖南商業銀行、北京新京報。

雙鹿：

據了解，目前雙鹿生產冷水機組主要有：風冷模塊冷熱水機組、水冷模塊冷熱水機組、水源熱泵機組、水冷式螺桿冷水機組、水冷渦旋式冷水機組等。通過多年在中央空調行業的努力，目前在華東、華北、華南、華中等區域均有銷售，其中主要在北京、大連、長沙、內蒙古等幾地銷售情況不錯，其冷水機組在2005年、2006年、2007年（至10月份）三年銷售額分別為3000萬元、4000萬元、2500萬元。樹立的典型樣板工程有：湖南長沙金色大帝娛樂城、山東滕州賓館（四星級）等。

國祥：

優良卓越的質量和誠信的售后服務使國祥能夠創立40年來，業務不斷茁壯強大，并逐步邁向國際市場。因為能夠滿足顧客最高要求水平，因為不斷的創新與開發，使得國祥產品能夠成為德國西門子、法國ALSTOM、日本三菱等長期供貨商。2007年國祥將工廠正式搬遷至上海松江，開始了國祥新的成長。其主要生產的冷水機組有：模塊式風冷熱泵機組、風冷管道式空調機、吊頂暗裝式風冷空調機組、滿液式冷水主機、風冷熱泵機組、風冷管道式空調機、螺桿冷水機組、環保型螺桿冷水機組。2005年國祥冷水機組銷售額達0.9億元左右。2006年銷售額達1億元左右。2007年銷售額1.3億元左右。

國祥冷水機組主要銷售區域有：浙江、江蘇、上海、福建、湖北、北京、河南、山東、重慶、成都、廣東、天津、湖南、江西等，主要以華東區域銷售較好。樹立樣板工程有：杭州世貿大廈、杭州蕭山機場、湖北騰云樓賓館、寧波港稅局、浙江高等法院、江西宜昌國光超市、廈門國際會展中心、廈門松柏大廈、秦山核電站、廣東發展銀行、武漢藍天電腦等。

天加：

天加空調設備有限公司是中英合資專業生產中央空調的制造商和銷售商。其主要生產的冷水機組有：模塊化風冷式冷（熱）水機組、水冷螺桿式冷水機組、風冷螺桿式冷（熱）水機組、水冷螺桿式乙二醇機組、風冷空調箱式恒溫恒濕機、滿液式水冷螺桿冷水機組R22/R134a/、滿液式水源螺桿熱泵機組R22/R134a、模塊化水冷式冷水機組、水冷渦旋式冷水機組、模塊化熱回收風冷式冷水機組。2005年天加銷售冷水機組銷售額達1.5億元左右。2006年銷售額1.8億元左右。2007年銷售額2.2億元左右。

天加冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、北京、江西、上海、湖南、湖北、山東、重慶、天津、浙江、江蘇、河南、安徽、四川等。主要以華東、華南區域銷售較好。樹立樣板工程有：北京中南海、無錫鑫特爾科技有限公司、安徽萬潤發超市、山東金宇輪胎有限公司、寧波萬盛噴涂、深圳市民廣場、天津海事法院、海口會展中心、南京奧體中心、內蒙古自治區黨政機關辦公大樓、寧波中級人民法院等。

臺佳：

自進入中國市場以來，臺佳高質量的產品、卓越的技術以及完善的解決方案在行業中倍受矚目。臺佳更是螺桿式冷水機組的領跑者。其公司主要生產的冷水機組有：水冷螺桿冷水機組、風冷螺桿冷水(熱泵)機組、風冷渦旋冷水(熱泵)機組。2005年臺佳銷售冷水機組達1億元左右。2006年銷售額達1.8億元左右。2007年銷售額達3億元左右。

臺佳冷水機組主要銷售區域有：廣東、福建、北京、江西、上海、湖南、湖北、山東、重慶、天津、浙江、江蘇、河南、安徽、四川等。主要以華東、華北地區銷售較好。樹立的典型樣板工程有：西安榆林榆星賓館、湖北福星科技股份有限公司、湖北鐵道部第四設計院、吉糧天俗生物開發有限公司廠房、杭華油墨化學有限公司、武漢大學、山川醫用器材公司西廠區注射器車間、南陽普康制藥、中國人壽保險股份有限公司、嘉峪關市東湖游客街道服務中心等。

富田：

上海富田空調冷凍設備有限公司創立于1995年12月。2004年富田研發制造了新一代高效能螺桿冷熱水機組。該機組比一般機組節能百分之二十以上。富田主要生產的冷水機組有：FTR系列風冷屋頂式熱泵機組、FTA系列風冷螺桿熱泵機組、風冷全年使用機組、FTA系列風冷渦卷熱泵機組、SNOWING系列水冷式螺桿冷水機組、水冷柜機、水冷恒溫恒濕機組、高效型水冷冷水機組、標準型水冷冷水機組。2005年富田冷水機組銷售額達0.8億元左右。2006年銷售額達1.6億元左右。2007年銷售額達2億元左右。

富田冷水機組主要銷售區域有：浙江、江蘇、上海、福建、湖北、北京、河南、山東、重慶、成都、廣東、天津、湖南、江西等。主要以華東區域銷售較好。樹立樣板工程有：浙江紹興文理學院、淄博云鵬房產、聯華紹興店、新華社新聞大廈、成都高新區法院審判法庭綜合樓、江西婦幼保健院、上海漢鐘、空軍雷達學院、合肥通用機械研究院、昌碩科技（上海）有限公司、寧波安迪光電有限公司等。

匯中：

一直致力于最先進的技術，強大的產品開發能力的中美合資匯中。以風冷模塊為主導，體現其高品質的性能，健全的營銷網絡，完善的售后安裝服務等。匯中主要的冷水機組產品有：模塊式風冷冷熱水機組、水冷螺桿式冷水機組、水源、地源熱泵螺桿機組等。其產品主要銷售于北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、河南、山東、湖北、四川等地區。主要以華東、華北地區銷售較好。其名下冷水機組典型樣板工程有：南京托斯卡納俱樂部、上海春天花園、杭州四季青服裝市場、北京聯通公司辦公樓、荊門市委黨校綜合樓、通州區銀地大廈、北京小湯山別墅區。

荏原：

1992年，荏原首次投資中國，先后設立了煙臺荏原、青島荏原環境、嘉利特荏原泵業等十余家獨資或控股企業。荏原主要的冷水機組產品有：RFW蒸汽型吸收式制冷機、RED直燃型吸收式冷溫水機、RCD直燃型吸收式冷溫水機、REW蒸汽雙效吸收式制冷機、RCW蒸汽雙效吸收式制冷機、RAW大型蒸汽雙效吸收式制冷機、熱水單效型吸收式制冷機、RCP系列模塊型/冷卻塔一體型直燃機、RHSBW-HS螺桿殼管式冷水（熱泵)機組、RHS系列螺桿模塊機組、RTA系列離心式制冷機。其產品主要銷售于北京、天津、河北、山東、陜西、山西、東北三省、內蒙古、新疆、上海、江蘇、浙江、河南、廣東、福建、湖北、湖南等地區，主要以華北、華中、華東地區銷售較好。其名下冷水機組典型樣板工程有：中華世紀壇、北京中關村科貿中心、北京首都國際機場、上海寶山鋼鐵公司、聯邦制藥成都公司、臺州國際會展中心、寧波市政府、連云港行政中心、天津豐田、山東省人民政府、濟南火車站、廣東茂名石化、龍口南山集團、上海圖書館等。

第五篇：婁底市房地產市場2012年一季度調研報告

婁底市房地產市場2012年一季度調研報告

本文由小編為您整理，導讀：根據市委“學習寧鄉經驗，實施加速趕超”作風建設主題活動精神，我辦組織開展了對全市房地產市場調研活動，重點深入中心城區53個在建項目實地調查，現將調研情況報告如下：

根據市委“學習寧鄉經驗，實施加速趕超”作風建設主題活動精神，我辦組織開展了對全市房地產市場調研活動，重點深入中心城區53個在建項目實地調查，現將調研情況報告如下：

一、我市房地產業發展現狀

在市委市政府的正確領導下，我市房地產業快速發展，房地產業在國民經濟中的支柱地位日益凸顯。近五年來，全市完成房地產開發投資168.1億，年均增長31.3%，占全社會固定資產投資12.3%；住房消費累計達137.6億，占全市地方稅收的12.7%；住房保障體系初步形成，保障性住房覆蓋面不斷擴大，居民居住條件顯著改善，2010年城鎮居民人均住房面積達到了30.43m2；房地產業從舊城改造、新城拓展、增加就業等方面直接促進了新型城鎮化進程，為我市經濟發展做出了重大貢獻。我市房地產市場雖然總體上呈現平穩發展，但也存在一些問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）房地產開發企業數量多，實力弱。近幾年來，我市房地產開發企業發展迅速，截止2012年3月底，全市共有房地產開發企業226家，其中共有具有二級開發資質的企業6家，占3%，具有三級開發資質的企業60家，占26%，具有四級或暫定級開發資質的企業160家，占71%。中心城區共有房地產開發企業154家，其中具有二級開發資質的企業4家，占3%，具有三級開發資質的企業34家，占23%，具有四級或暫定級開發資質的企業116家，占74%。我市房地產開發的特點：一是房地產開發企業資質等級低。全市沒有一家具有一級開發資質的企業，大多數開發企業只有四級和暫定級開發資質。二是企業資本實力不雄厚。全市226家開發企業平均注冊資本金1827萬元，其中大多數企業的注冊資本金還包括了土地資本，除去這個因素貨幣資本就更少了，房地產行業是一個資本密集型行業，資本不雄厚，直接影響到房地產的開發實力，同時從這次調查的中心城區53個在建項目看，企業自有資金只占到了總投資的32.8%，也反映了企業的資金實力不雄厚。三是從業人員整體素質不高。在開發商企業高管人員中缺乏從事房地產開發經營的專業人才，職業經理很少，在開發商企業專業技術人員中，主要是從建筑行業專任過來，缺乏房地產開發經營的專業知識，因此在我市房地產開發企業中缺少龍頭企業和品牌企業。

（二）房地產業集中度不高，規模不大。一是房地產開發投資總規模不大。2011年全市完成房地產開發投資52.3億元，雖然與同期相比增長了27.8%，但僅占全省完成總投資的3%。房地產開發項目單體規模小。中心城區53個在建項目中，單體建筑面積5萬m2以下的21個，占40%，5—10萬m2的19個，占36%，10—20萬m2的8個，占15%，20—30萬m2的3個，占5%，30萬m2以上的2個。僅占4%。三是房地產項目品質不高。主要表現在開發產品單一，功能小區和城市綜合開發體較少，科技含量低，規劃設計水平不高。

（三）建設資金缺口較大，隱形風險不容忽視。中心城區53個在建項目總投資1127259萬元，資金到位754535萬元，缺口372724萬元，在到位資金中，企業自有資金369768萬元，占總投資的32.8%，銀行貸款110660萬元，占總投資的9.8%，預售款243537萬元，占總投資的54.7%，其他資金30569萬元，占總投資的2.71%。根據以上情況分析，一是企業自有資金不足，開發企業基本上拿了土地就沒有開發資金了；二是隱形風險大。因為資金

缺口大，銀行貸款比較難，因此開發企業違規預售現象比較普遍，一般在基礎施工時就發放VIP卡籌措開發資金，去年雙峰縣一個開發項目因違規預售導致售樓部被砸，2011年，市住建局查處房地產違規預售案7起。同時，到位的其他資金30569萬元也存在非法集資嫌疑，缺口資金中也存在非法集資可能。如缺口資金不能按時籌措到位，有可能出現因資金斷裂導致開發商“跑路”，去年新化就發生了一起開發商“跑路”事件。

（四）房地產開發用地持續上漲，開發商拿地趨于謹慎。2010年扣除長青西街北側一宗357.75平方米的土地成交價格非常高外，出讓土地平均成交價格151萬元/畝。2011年，中心城區出讓土地成交41宗，土地面積1331畝，同比增長21%，成交金額17.8%億萬，同比增長20%，出讓均價166萬元/畝，同比增長10%。根據湖南省住房和城鄉建設廳和湖南省統計局關于2011年湖南省房地產市場形勢的通報（湘建房函【2012】31號），2011年全省房地產用地平均出讓單位價為89.9萬元/畝，我市中心城區房地產用地出讓價格明顯高于全省平均出讓價格。2011年四季度，有四宗掛牌土地出現流拍，2012年以來還未掛牌出讓土地，反映出開發企業拿地趨于謹慎。

（五）商品房銷售壓力較大。中心城區53個在建項目總建筑面積419.78萬m2，其中住宅面積358.97萬m2、27662套，已銷售203.98萬m2、15548套，待銷售154.99萬m2、12114套；商業用房60.81萬m2、已銷售11.04萬m2，待銷售49.76萬m2。2011年中心城區商品房銷售面積93.35萬m2，現在待售面積已達到204.75萬m2，按去年的銷售業績，現有庫存需要2年2個月才能完成，特別是商業用房庫存面積大。受宏觀調控的影響，投資投機需求基本得到遏制，剛性需求持幣觀望心態比較濃厚，因此今年商品房銷售壓力角大。

（六）房地產開發企業反映的幾個主要問題。一是房地產開發項目報建報批環節多、時間長；二是爆破施工、商品混凝土實行壟斷經營，價格偏高且存在質量隱患；三是施工環境不優，“三強”問題仍然存在，機關行政效能有待進一步提高；四是開發成本上漲壓力大，去年以來土地價格升高，部分行政事業性收費上漲及新增行政事業性收費項目，加上材料人工工資上漲等因素，開發成本上漲幅度大，據初步測算，目前，房地產平均開發成本已達到2600元/ m2左右；五是“團購房”現象較為普遍，存在不公平競爭，對房地產市場沖擊較大。

二、建議和意見

針對我市房地產業現狀，結合國家對房地產的宏觀調控政策，為促進我市房地產業持續健康發展，提出以下幾點建議：

1、加大培育。一是營造促進房地產業發展的良好氛圍。我市房地產對經濟社會發展、城市化建設、居民安居樂業做出了重大貢獻。目前，房地產業總量不大，商品房價格處于全省偏下水平，隨著新型城市化的深入推進，我市房地產業發展空間較大。國家對房地產的調控在于保持健康發展，促進房價合理回歸。因此，我市房地產業總體發展思路應是加大培育力度，規范市場管理，促進健康發展，而不是打壓。全市上下統一思想，形成共識，加強正面宣傳，營造促進發展的良好氛圍，形成促進發展的強大合力。二是培育發展房地產的龍頭企業，提高產業集中度。鼓勵房地產企業抓住市場調整的契機，通過兼并、重組等方式做大做強，中心城區和每個縣市重點扶持1至2家龍頭企業；積極引進國內知名品牌企業，充分發揮品牌企業和龍頭企業的示范帶動效應。三是出臺支持城市綜合體開發、城中村改造的政策措施，鼓勵規模開發，提升產品品質。四是進一步完善和落實支持住房合理消費的政策措施，支持首次購房和改善性購房、擴大合理住房消費。

2、加強引導。一是進一步完善房地產發展規劃和住房建設規劃，正確引導投資和消費預期。二是進一步發揮土地對房地產發展的引導和調控作用。完善土地供應計劃，科學把握土地供應節奏；實施規模供地，嚴禁零星分散供地，引導規模開發，提高產業集中度。三是引導房地產開發企業建設中低價位、中小套型的普通商品房，鼓勵房地產開發企業參與保障性住房建設。四是房地產開發用地出讓限定購買對象為資質等級的房地產開發企業。

3、加強監管。一是建立房地產市場監管聯動機制，形成監管合力。市政府組織房地產管理部門成立房地產市場聯合監管領導小組，定期召開會議，分析市場形勢，發布運行報告，提供預警預報；部門之間加強溝通，及時通報情況，實現信息共享、監管聯動；聯合處理房地產領域信訪問題。二是進一步加強房地產開發企業資質管理。新設立的房地產開發企業在申請開發資質時，應當以項目存在為原則，以貨幣形式實繳的注冊資本、管理和技術人員等條件應當與所承擔的開發項目規模相適應；應當提供經人力資源和社會保障部門備案的《勞動合同書》和為員工繳納的各項社會保險費憑證。臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。房地產開發企業應當在規定的資質等級業務范圍內從事房地產開發經營，不得超過資質承擔業務。三是建立商品房預售資金管理制度。房地產開發企業在申請辦理《商品房預售許可證》前，應當按項目在銀行分別設立商品房預售款專戶。房地產開發主管部門、開戶銀行、房地產開發企業共同簽訂三方監管協議。商品房預售款一律存入專戶，專項用于本項目的建設。四是加強房地產領域信訪問題預防。各房地產開發管理部門應當切實履行職責，加強日常監管，著重從源頭上預防信訪問題的發生。房地產開發企業在辦理項目資本金監管手續時，應當與房地產開發主管部門簽訂房地產開發項目信訪維穩責任書。因房地產開發企業的原因造成信訪問題且處理不到位的，項目資本金用于處理信訪問題。五是加強房地產領域非法集資風險排查，建立健全預警報機制，有效防范風險。六是加強房地產企業信用體系建設，加大對失信行為的懲戒力度，營造誠實、自律、守信、互信的信用環境。七是規范“團購房”行為。第一、單位閑置的原有行政劃拔地一律由政府收回，依法依規出讓。土地出讓時，不應事先指定為特定對象的團購房項目，不應設置影響公平、公正交易的其他條件；第二、在取得商品房預售許可證前，開發商不得以任何名義向單位或個人收取任何性質的款項，在沒有取得土地使用權之前以團購房等名義收取資金的，按非法集資查處。第三、政府要根據房屋開發建設的成本和市場行情，創立房屋交易指導價，團購房價格原則上不能低于交易指導價。第四，嚴肅查處私下交易、轉讓團購房指標的行為。第五、依法依規繳納所有稅費，團購房價格明顯低于交易指導價的，按交易指導價繳納稅費。

4、優化環境。簡化審批程序，提高辦事效率；規范收費項目和標準，杜絕亂收費、搭車收費等行為；加大打擊“三強”行為，凈化經濟發展環境。

5、加快轉型。房地產企業應主動適應市場調整和政策調控的新形勢，加快轉型發展。要加強精細化管理，節約開發經營成本、提升企業核心競爭力；要依靠提升產品品質、加強售后服務來開拓市場、促進發展；要依靠誠信經營，打造和諧地產、責任地產來樹立品牌形象；要根據自身特色，走多元差異化、品牌化開發之路，朝著“宜居、誠信、低碳、和諧”發展。