第一篇：2013年一季度房地產市場投資分析

2013年一季度房地產市場投資分析 樓市暖冬依舊。本周22個城市一手房成交面積較上周升14%，同比升93%，較11月周均水平高27%，較2011年均值高127%，其中二線城市表現好于一線城市。北京、上海、杭州、重慶、南京、青島、南昌、長沙、溫州、包頭成交量已超過2011年平均水平。22個城市全年一手房成交面積同比增41%。

二手房市場亦呈現暖市。6個重點城市二手房成交面積環比升15%，同比升157%，較2011年平均水平高84%。6個城市全年二手房成交面積同比增10%。

房價上漲壓力持續顯現，一線城市尤為突出。(1)本周8個城市一手房均價環比7個上漲，同比5個上漲。一線城市北、上、深等房價呈上漲趨勢;二線城市房價近期多呈現出震蕩持平態勢，全年看仍較低點有所回升。(2)從我們跟蹤的新推樓盤情況來看，一線城市京、滬、杭等新盤價格較前期小幅上漲，去化也多在6成以上;二線城市武漢、南京新盤價格較前期持平或小幅上漲，去化也較為理想。

供應維持高位，去化時間持續縮短。10個城市可售面積環比下降0.1%;去化時間9.1個月，環比微降6.7%，但較去年同期水平低32.8%。

暖冬持續，尤其一線城市房價上漲壓力仍存。今年4月前為政策真空期，且信貸環境相對寬松，投資的外部環境好，加之樓市回暖持續，或為投資窗口期。但2012年板塊超額收益多，一季度可能出現強勢震蕩被適當減持轉投其他周期板塊。建議把握提速發展的泛海，適當關注招、保、城建、首開、萬科、環球、榮盛、中南、世茂等優質公司及周轉加速的濱江、金科、幸福、陽光城及市場轉好的華業。

第二篇：2007年一季度長沙市房地產市場形勢分析報告

2007年一季度長沙市房地產市場形勢分析報告

[來源]: 長沙市房產信息中心 房地產發展研究中心

一、房產一級市場（商品房）

（一）累計供銷量分析

1、商品房累計供應和銷售總量分析

2007年一季度，全市商品房累計批準預售188.87萬㎡，同比增長110.93%；其中住宅批準預售166.60萬㎡，同比增長104.43%。

同期全市商品房累計銷售219.46萬㎡，同比增長56.20%；其中住宅銷售195.73萬㎡，同比增長51.54%，占商品房銷售面積的比重為89.19%。

2、商品房累計供銷量分區分析

對比批準預售和銷售數據來看，全市批準預售量為去年同期的二倍多，但銷售未能同步增長，同比增長率僅為批準預售的一半，房地產市場放量形勢明顯。分區來看，除岳麓區批準預售同比負增長外，其他各區批準預售量均有二倍以上的增長，特別是天心區、芙蓉區批準預售量甚至已達去年的三倍多；銷售僅岳麓區同比銷量增長率超過其批準預售增長率，其他各區增長率均低于其對應數值，特別是開福區銷售同比負增長。表明河西區域在2006年放量后，今年其新上市

量趨于下降；河東區域今年新盤上市量增幅較大，將成為本年銷售熱點(見表1、2)。

3、商品住宅供銷對比

2007年一季度商品住宅累計供銷比為0.85：1（期間商品住宅批準預售面積：期間商品住宅銷售面積），第一季度主要是消化了大量去年以來批準預售的存量房。供銷比比去年四季度下降0.13，長沙房產銷售繼續保持較高增長。表3為各區供銷比。

4、商品住宅與非住宅銷售比例分析

2007年一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.25：1。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的20.40%；岳麓區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.01%(見表4)。

5、期房、現房銷售比例分析

2007年一季度全市商品房、商品房住宅銷售中，期房銷售分別為177.11萬㎡、166.75萬㎡，分別占總量的80.70%、85.19%；現房銷售分別為42.35萬㎡、28.98萬㎡，分別占總量的19.30%、14.81%，期房銷售仍占絕對優勢(見表5)。

6、非市場定價類住宅供銷分析

（包含定向開發、集資建房和經濟適用房）

2007年一季度全市非市場定價類住宅批準預售1441套，18.24萬㎡，同比增長28.32%、49.56%；累計成交1172套，12.08萬㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為126.59㎡，面積同比增加16.56%；登記銷售套均建筑面積為103.08㎡，面積同比縮小17.93%。

2007年一季度全市非市場定價類住宅成交均價為1578元/㎡，同比回落1.37%。

(二)純商品房季度供銷趨勢分析

1、商品房供應量分析

一季度，長沙市商品房、住宅各批準預售170.63萬㎡、148.36萬㎡，同比增長120.59%、114.08%，環比減少13.60%、8.01%。住宅占商品房批準預售總量的86.95%，其批準預售的套均面109.89㎡，面積同比縮小3.23%。從商品房批準預售歷史走勢來看，一季度往往為一年中批準量最少的時期(見圖1)。

分區來看，全市僅開福區、天心區批準預售季度環比為正值，其他三區批準預售量環比均有不同程度下降，表明一季度開福區、天心區新上市樓盤較多。岳麓區、雨花區在經歷去年二季度、三季度、芙蓉區在經歷去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心區批準預售量僅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢復去年三季度水平，批準預售繼續位居高位；開福區批準預售量自2006年一季度以來一直處于上升趨勢，表明隨著北城區域規劃的出臺，北城區域正日益受到開發商重視(見圖

2、表6)。

2、商品房銷售量分析

一季度，長沙市商品房、住宅累計銷售207.27萬㎡、183.66萬㎡，同比增長73.39%、69.72%，環比增長17.61%、15.66%。住宅銷售占商品房銷售總量的88.61%，其銷售的套均面積為112.96㎡，面積同比縮小9.25%。從商品房銷售走勢來看，長沙商品房銷售量正日益走高(見圖3)。

分區來看，除開福區銷售面積季度環比增長較小外（其住宅銷售為負增長），其他各區商品房、住宅銷售面積環比均增長了10%以上。雨花區銷售量一路走高；天心區、岳麓區銷售量在經歷去年第四季度下降后，目前銷售量已超過去年最高水平；芙蓉區去年一、二季度銷售量較大，三、四季度銷售位于波谷，今年一季度銷售業已達到去年最高水平；開福區去年二季度銷售到達谷底，目前銷售量正逐漸回升(見圖

4、表7)。

（三）純商品房銷售價格分析

1、商品房成交均價分析

2007年一季度，全市商品房均價為3184元/㎡，環比上漲0.86%；其中，商品住宅平均售價為2943元/㎡，環比上漲3.12%；商品房非住宅平均售價為5057元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3096元/㎡，其中，商品住宅平均售價為2859元/㎡。）從走勢來看，長沙市商品房均價目前處于明顯的上升通道上，除2006年三季度成交均價環比有所下降外，其余各季度價格環比均呈上漲趨勢(見圖5)。

分區來看，芙蓉區商品房成交均價最高，均價為3658元/㎡；岳麓區商品房成交均價最低，均價為2784元/㎡。芙蓉區商品住宅成交均價最高，均價為3304元/㎡；岳麓區商品住宅成交均價最低，均價為2632元/㎡(見圖6)。

分面積段均價來看，60㎡以下商品住宅均價為3629元/㎡，同比上漲13.34%；60-90㎡商品住宅均價為2937元/㎡，同比上漲6.64%；90-120㎡商品住宅均價為2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均價2934元/㎡，同比上漲14.03%；大于144㎡商品住宅均價為2893元/㎡，同比上漲27.61%。隨著新政的實施，大戶型日漸稀缺，成為漲幅最大的住宅產品。

2、典型樓盤成交均價分析

2007年一季度典型住宅樓盤均價為3113元/㎡，與去年同期相比上漲了6.17%。

（四）新建純商品住房供求結構分析

1、套型結構分析

從市場供應情況來看，120-144㎡區間戶型占比重最大，為30.01%，比例比去年下降了12.07個百分點；90㎡以下的戶型供應占比為35.78%，比例比去年增長了9.66個百分點。

從實際銷售情況來看，120-144㎡區間戶型套數占比最大，為29.78%，比例比去年增長了1.74個百分點；90㎡以下的戶型銷售占比30.03%，比例比去年增長了4.65個百分點(見圖7、8)。

從同期商品住房各戶型供銷對比來看，由于本季度銷售較為旺盛，除≤60㎡戶型外，其他各戶型供銷比均小于1。結合去年情況來看，去年套數供銷比為1.1：1，供略大于求，本季銷售火爆態勢，使去年批準預售住宅得以消化(見表8)。

2、價位結構分析

從價位供應結構來看，3000-3500元/㎡價位段商品住房供應量躍居首位，占總供應量的28.95%，比例比去年增長了16.41個百分點，增幅最大；其次為2500-3000元/㎡價位段商品住房，供應量占總供應量的18.44%，比例比去年減少了22.59個百分點，降幅最大。從與去年同期各價位段批準預售構成比例對比來看，今年一季度供應結構最大的一個變化就是3000元/㎡以下價位段商品住房供應比例大幅下降，合計降幅達36.13個百分點；3000元/㎡以上價位段商品住房批準預售比例不同程度增加，合計占比已達67.52%，特別是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡價位段商品住房比例分別為28.95%、16.67%、17.19%，合計更是占到總量的62.80%，表明目前長沙3000元/㎡以上價位段商品住房批準預售已占重頭，其中又以3000-5000元/㎡價位段商品住房為主(見圖9)。

從價位銷售結構來看，2500-3000元/㎡價位段商品住房銷售量居首，占總量的28.86%，比例比去年下降了1.07個百分點；其次為小于2500元/㎡價位段商品住房，銷售量占總量的26.13%，比例比去年減少了19.60個百分點，減幅最大。

對比供銷的與去年同期比例差我們不難發現，3000-3500元/㎡價位段商品住房占總量比增幅均最大，表明其是長沙目前市場供需雙方都比較能接受的價位段(見圖

10、表9)。

二、房產二級市場（二手房）

（一）二手房累計交易總量分析

2007年一季度，全市二手房成交面積51.47萬㎡，成交金額為11.09億元，成交套數為3709套，與去年同期相比分別增長17.22%、16.41%和2.97%，環比分別減少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01萬㎡，成交金額為4.91億元，成交套數為3275套，與去年同期相比分別增長-7.85%、7.37%和-4.10%，環比分別減少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面積占二手房總成交量的56.36%，成交套均面積為88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46萬㎡，成交套數為434套，與去年同期比分別增長80.69%、132.09%，環比分別增長38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例較大，且以單套大面積戶型為主。

（二）二手房交易分區分析

分區來看，2007年一季度全市二手房成交以天心區和雨花區最為活躍，分別成交15.06萬㎡和13.44萬㎡，合計占總量的55.37%，與去年同期相比比例增加了2.67個百分點；二手住宅成交以雨花區和芙蓉區最為活躍，分別成交7.56萬㎡和6.38萬㎡，合計占總量的48.07%，與去年同期相比比例下降了10.41個百分點；雨花區為本月二手房、二手住宅均較活躍區域。從各區二手房住宅與非

住宅成交比例來看，天心區二手房非住宅成交比例最大，占總成交量的67.73%；岳麓區二手住宅成交比例最大，占總成交量的81.31%(見圖11)。

（三）二手房累計交易均價分析

2007年一季度全市二手房成交均價為2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均價為1691元/㎡，與去年同期相比上漲16.51%；二手房非住宅成交均價為2753元/㎡，與去年同期相比下跌30.96%（注：長沙市二手房的交易申報價格與實際成交價有一定差距）。

（四）典型同質小區二手房交易價格分析

2007年一季度二手住房典型小區同質價格均值為1454元/㎡，與去年同期比上漲2.12%。

（五）房產一、二級市場交易量對比分析

從成交面積上看，2007年一季度全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情況下，房產一、二級市場交易量比值有所增大。各區比值具體見下表：

三、抵押情況統計分析

2007年一季度，全市共辦理抵押登記手續19988起，抵押面積300.49萬㎡，貸款金額64.23億元，同比分別增長59.84%、34.68%、46.64%，環比分別增長19.57%、19.87%、30.58%。其中，辦理個人抵押登記手續19477起，抵

押面積225.65萬㎡，貸款金額40.61億元，同比分別增長了60.74%、63.34%、89.32%，環比分別增長18.40%、25.80%、28.68%。

2007年一季度，全市共辦理在建工程抵押206起，抵押面積160.52萬㎡，貸款金額23.3億元，同比分別增長49.28%、215.12%、154.92%，環比分別增長0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房產抵押各項數據同比增幅均較大，這一方面反映了今年一季度新開工樓盤較多，另一方面也反映了今年開春以來房地產銷售的良好態勢(見表11)。

四、產權發證情況

2007年一季度，長沙市共辦理房屋產權發證18164戶，產權發證面積351.94萬㎡，同比分別增長14.53%、-2.57%。其中，辦理棟證128棟、81.23萬㎡，同比減少78.49%、44.37%。同時第一季度共辦理商品現房轉移登記4130起，面積為45.88萬㎡，同比分別增長28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現房所占比重較小）(見表12)。

五、2007年一季度長望瀏寧房地產發展情況

（一）商品房

1、商品房供銷基本情況

2007年一季度長望瀏寧商品房累計批準預售88.18萬㎡，其中住宅批準預售83.13萬㎡。同期全市商品房累計銷售74.09萬㎡，其中住宅銷售68.90萬㎡，占商品房銷售面積的比重為93%。（注：銷售數據中長沙縣數據僅為期房）(見表13、14)。

供銷對比來看，長沙郊縣住宅總量供銷比為1.18：1，供給超過銷售接近20%，考慮到部分高檔樓盤向長沙市區銷售，供銷比仍位于正常水平。分區來看，長沙縣在各郊縣中供銷量最大，供銷所占比例均接近或超過45%；瀏陽市供應量最小，商品房、住宅批準預售量僅占郊縣總批準預售量的約3%，寧鄉縣銷售量最小，商品房、住宅銷售量僅占郊縣總成交量的1/8強。瀏陽、望城、寧鄉批準預售基本是商品住宅。

2、商品房成交金額、成交均價

2007年一季度長望瀏寧商品房累計銷售金額為14.29億元，其中住宅銷售金額為12.44億元，約占總銷售金額的87.05%。商品房均價為1929元/㎡，比去年全年房價下跌7.34%，其中，住宅均價為1805元/㎡，比去年全年房價下跌6.53%（長沙縣商品房、商品住宅成交金額、均價僅包含期房）(見表15)。

從成交均價看，望城縣商品房、住宅均價最高，達2024元/㎡、2025元/㎡；寧鄉縣商品房、住宅均價最低，均價分別為1682元/㎡、1362元/㎡。

（二）二手房

1、二手房成交基本情況

2007年一季度長望瀏寧三縣一市共成交二手房35.84萬㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01萬㎡、1073套。從各縣（市）成交面積的情況來看，瀏陽

市成交量繼續位居首位，共成交15.42萬㎡、625套，占總成交量的43.02%、29.50%；其次為長沙縣，共成交9.10萬㎡、668套，占總成交量的25.39%、31.52%；望城縣成交量最小，僅成交4.94萬㎡、460套，占總成交量的13.78%、21.71%(見表16)。

2、二手房成交金額、成交均價

2007年一季度長望瀏寧二手房累計成交金額為2.63億元，其中住宅為1.35億元；二手房均價為734元/㎡，比去年全年均價上16.17%，二手房住宅均價為794元/㎡（本季度寧鄉、望城有較多低價廠房出售，故住宅均價比二手房均價高）。

從成交均價來看，長沙縣二手房均價最高，均價為1414元/㎡；瀏陽市成交均價最低，均價為435元/㎡(見表17)。

（三）抵押情況統計分析

2007年一季度長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續4361起，抵押面積130.39萬㎡，貸款金額17.88億元；其中，辦理個人抵押登記手續4136起，抵押面積59.95萬㎡，貸款金額7.63億元。辦理在建工程抵押240起，抵押面積64.54萬㎡，貸款金額9.87億元。(表18)

六、2007年一季度長沙房地產市場的基本特點

（一）2007年一季度商品房累計供銷總量增幅明顯，同比創歷史紀錄，且商品房同期供銷總量差異明顯，銷售量大于供給量。商品住房供銷比為0.85:1，表明一季度消化了大量去年上市的預售樓盤存量。若與去年數據綜合來看，供銷比為0.95：1，表明從長周期來看，長沙商品房供銷總量仍基本平衡。

（二）2007年一季度全市商品房平均價格為3184元/㎡，商品住宅平均價格為2943元/㎡，非住宅商品房平均價格為5057元/㎡，典型住宅樓盤均價為3113元/㎡，較去年同期分別上漲了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅類產品價格保持持續上漲，非住宅類產品價格有較大幅度的下跌。

（三）2007年一季度商品住房供應套均面積為109.89㎡，非市場定價類住房供應套均面積為126.59㎡，說明定向開發、集資建房類商品住房戶型面積明顯偏大，結構單一；商品住房實際銷售的套均面積112.96㎡，90㎡以下戶型供應套數總量占比為35.78%，90㎡以下戶型實際銷售套數占比為30.03%，比例均有一定幅度的增長。

（四）一季度二手房成交量同比有較大幅度增長，環比卻有較大幅度下降，這主要是由于受二手房稅收新規影響，二手房交易趕在2007年一季度末備案，而到了2007年1月1日實施后，交易量必然會有一定幅度下滑；同時，二手房住宅成交比例僅56.36%，成交比例下降。

（五）一季度在商品房火爆銷售的同時，住宅個人抵押、在建工程抵押同比、環比增幅也較大，這表明目前長沙居民購房、開發商建房對房地產抵押貸款依賴程度都較高。同時，也反映了今年一季度金融機構對我市房地產貸款的支持力度在不斷增強。

（六）長望瀏寧四縣房地產市場發展較快。一季度商品房合計預售總量與長

沙市區相比達46.7%，接近一半；銷售總量與長沙市區相比達33.8%，二手房交易總量為長沙市區的69.6%，房地產抵押金額為長沙市區的27.8%。

第三篇：2011年一季度全國房地產市場總結報告

2011年一季度全國房地產市場總結

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產行業再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調

控、全國市場、區域市場三個層面給予總結。

第一部分，調控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價漲幅，依然無法達到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內容

梳理本次調控政策及地方細則，發現“國八條”在深化“促供應、抑需求、調結構、重監管”這一縱向基本調控思路的同時，又在橫向調控思路上明確了調控政策落實結果的“問責制”。

橫向“問責制”體現在：“國八條”在明確地方政府責任的同時，量化落實目標，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細則，共有60多個城市現已公布了地方房價調控目標，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現在：

“促供應”：量化保障房和商品住房用地的供應要求，同時引導土地出讓形式弱化地價對房價的負

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調控政策范圍擴大、力度加強；截止目前已有36個城市出臺限購細則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應出臺限購實施細則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴厲

程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；

“調結構”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設目標，進一步構建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設、運營及管理等方面的地方落實方式進行細化；

“重監管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內的房地產監管信息系統，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環節的執行漏洞；

三、政策目標

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執行約束，政策本身似乎已經無懈可擊。但社會各界各種質疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計劃經濟色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發現，政策目標并非只“限供應”不“促需求”，而是不同時期各有側重：

短期政策調控目標是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內市場非理性繁榮，為長期各種供應的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續加碼。

長期政策調控的目標是緩解行業內的供求矛盾，主要通過各類金融監管、市場監管措施促使商品房市場有效供應的形成，并通過加大保障房建設等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現數量上、結

構上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現根據限購政策的落實細則，將目前已經出臺限購細則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴的二線城市交易相對活躍。不同季度數據比較發現，一季度一線城市、限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩，環比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預期，影響了開發商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標的約束下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現，或將平淡收場。二、二級市場

除限購不太嚴格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數據顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴格的二線城市成交價環比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴格的二線城市價格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執行政策松緊不同引起的供應、需求影響程度出現分化，導致限購政策較嚴的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應期，市場預期不明朗，開發企業對價格的調整非

常謹慎。

預計近期供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩。

在時間次序上，執行寬松的城市可能將很快進入上述“回漲企穩”階段；而限購嚴格的一二線城市，或

還將經歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現量跌價升的態勢。一季度各城市三級市場成交量環比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達23%，環比杭州、蘇州小幅下調。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應、需求雙雙萎縮：供應萎縮主要是因為禁購”措施使部分業主認為擁有房產顯得彌足珍貴，持有或轉售為租是當前通脹環境下保值的最佳途徑；另一部分業主對市場預期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環比有所下降，多因郊區低價區域交易比重上升所致，實質性降價并未出現。

預計短期內供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩，將帶動三級市場供應將試探性釋放，需求將選擇性跟進，致使成交量緩慢回

升、價格企穩。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現全月零成交，與去年3月一天產

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價

同比、環比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數下降58.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環外成交比重加大，呈向遠郊發展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價同比、環比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區成交比重有所下降，成交均價小幅下調；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現量價齊升的態勢，其中租賃成交同比、環比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價同比、環比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進一步上漲，周均漲幅達到21.1%，其中東、北部熱點租賃區域

成交量上漲明顯。

五、關聯分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關聯特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預期不高，部分二、三級市場需求轉向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉向不限購的非住宅市場，其中商住項目

吸納大部分流出的需求；

北京區域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區域項目，大北京概念逐步增強。

六、市場預測

參考北京市場各級市場特征與聯系，結合目前的供需發展形勢，我們認為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應計劃》2550公頃住宅用地的指標下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內，供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，僅有個別開發企業試探性推盤，導致成交量回落，價格因成交量較低而

呈現波動特征。

中長期來看，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著成交下滑，企業資金壓力加大，加之政策對供應的多方刺激作用，供應將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進，成交量緩慢回升，價格企穩。期間，不

排除部分項目低價促銷，導致成交價格回調。

三級市場：

短期內，供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，導致成交量回落，價格因成交量較低而呈現波動特征。

中長期來看，隨著一手供應放量導致三級市場成交回漲，三級市場供應，尤其改善型供應將選擇性跟進，成交量緩慢回升，價格企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著開發商實質性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應為主的業主將逐步跟進釋放房源，成交量緩慢回升，價格企穩。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

第四篇：2012年一季度中國房地產市場總結

2012年一季度中國房地產市場總結

1.政策：中央堅持調控不動搖，合理需求得到保護

2.新房：百城價格繼續下跌，一季度成交、供應均下降，3月市場回升

3.二手房：節后成交回升，但仍低于去年同期，3月價格略有上調

4.土地：量價繼續回落，溢價率降至歷史最低，出讓金降幅擴大

5.企業：房企策略更趨謹慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國房地產市場趨勢展望

1．政策環境：繼續堅持調控不放松，促進房價合理回歸

2．市場態勢：價格穩中有降，成交量回升有限，庫存仍在高位

3．房企策略：適時調整經營策略，銷售目標更加保守務實，謹慎拿地

第五篇：房地產市場投訴分析

房地產市場投訴分析

房地產作為支柱產業，為開發區人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關產業發展；拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業管理不規范等問題時有發生，房地產市場既是工商執法的重點，監管的難點，維權的焦點，也是關系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規范房地產市場作為加強工商監管和執法工作的重點，努力探索長效監管治本之策。

一、居高不下的房地產市場投訴現象

2003年我局共受理調解消費者投訴69起，其中房地產投訴達39起，占消費投訴總量的56.5；2004年消費者投訴87起其中房地產投訴39起，物業公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5；2005年上半年投訴23起其中房地產投訴8起，物業公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1。雖然從歷年的同期對比上看，房地產市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產廣告存在不規范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權益。主要表現在：一是未經工商部門登記審批，違法發布廣告；二是廣告內容不規范，包括未按規定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產廣告管理規定》禁止的廣告用語、未按規定的要求明示價格、面積等內容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內容，以及承諾與實際不符或無法兌現的內容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產生的源頭。

（二）房屋從面積到質量都成問題。

交房時，業主經常發現面積有問題：一是產權登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業主依合同的約定及法律規定，即可找到依據與開發商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產權證未辦，開發商往往推辭應以產權登記面積為準，待產權證辦后再行處理；另一方面，業主也不能拿出權威的測量結果作為依據與開發商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發和銷售總量的加大以及小區規模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產權難到手。

部份開發商未取得售樓資格即擅自預售房產，甚至在缺少諸如《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發商存在擅自改變登記事項，未經核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業主入住以后，遲遲拿不到房產證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區的業主均拿不到房產證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產市場不規范，開發商手續不全或欠繳有關稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產消費市場存在的又一突出問題是房地產投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規范的市場用作，造成房地產價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經濟利益。

三、房地產市場長效監管的主要做法。

（一）房地產企業存檔，廣告發布備案制度。

工商局在在把好房地產主體準入關的同時，加強了對開辦房地產企業的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產經營的企業堅決予以取締。同時將房地產開辦企業的出資情況、股東資料以及各項資質證照統一制作存檔，采取實時監控。對于房地產企業的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現。

（二）維權點建設和房地產企業聯絡員制度

在充分發揮“12315”消費者申訴舉報網絡的作用，認真受理消費者房地產申訴，積極調解房地產消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權益案件的同時，進一步完善與相關行政執法部門的聯動協作，建立維權協作網絡、執法責任制和社會監督網絡，強化監督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權益。同時在盛鑫房產、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產物業區設立“12315”維權點。在轄區內的20家房地產企業設立聯絡員，建立聯絡員培訓制度，宣傳法律、法規和相關誠信經營理念的同時由聯絡員及時向工商機關傳遞信息，對房地產企業進行動態管理。

（三）建立網上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網絡信息手段，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況，經營業績，經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監督。推行

商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的，必須經培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網上公示制度。并在網頁上設立“三欄”：即消費者投訴專欄、征求意見欄和房地產政策信息欄，通過網上受理消費者投訴、收集信用信息，介紹房產政策和企業信息，為房地產市場監管、公眾房地產信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風尚，促進房地產業誠信度和服務水平的提高。

（四）細化片（段）長企業監管職責，提高監管效能。片（段）長作為企業直接監管責任人，長期以來對房地產企業的監管存在工作目標混亂、責任模糊、職責不清的問題。在落實片段長責任制中，采取“段長問責、內外互動、領導包片（段）、績效掛鉤”的方式，實行四個局領導掛點四個片區，對片區工作實行直接指導，并將內情人員補充到每個片區，改變了以往單一由片（段）長實行個人巡察的方式，做到成立巡察組，落實巡察職責，明確分工責任到人，做到了片（段）長工作的“四強化”。一是強化片（段）長責任意識，要求片長切實履行片區監管職責，嚴格規范八項巡查流程，做到不放過任何案源，不錯過任何違法行為；二是強化片（段）長工作效率，開展“掐表記時操作”,實時錄入巡查、專項檢查和企業回訪信息；三是強化片（段）長數字化水平，熟練掌握和應用工商各業務軟件操作流程，對各種數據錄入達到“快、準、全”；四是強化片（段）長服務意識，充分應用工商事務提醒制和工商事務指導制，實行人性化監管。同時實行“定向采集、定向錄入、實時監控、動態管理”的監管模式。使片（段）長明確了具體監管對象、監管內容及監管程序，為加強企業監管找準了切入點，有力推動了工商機關由以往側重個體巡查向全面監管片區房地產企業的轉變。

（五）全面推行“工商事務指導制”與“工商事務提醒制”，加強與房地產企業間的聯系。工商局進一步創新服務舉措，采取人性化管理與溫馨式服務相結合的工作理念，按照“信息鎖定、網絡傳送、跟蹤服務、適時反饋”的工作方針，率先出臺了“兩制”服務舉措，用以破解當前在貫徹落實省局“35條”遇到的涉及法律法規和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網上及現場指導方式，分別從10個方面工商事務進行指導和提醒。開展指導制與提醒制以來，對房地產企業的注冊登記、及變更等事項中存在的問題，及時發放《工商事務提醒書》、《工商事務指導文書》對工商事務進行有效指導，主動為房地產開發企業服務，寓監管于服務中，更新了監管理念，體現出柔性執法、人性化服務，同時提醒企業在辦理相關手續，主動改正輕微的違法、違規行為，減少了違法違章行為的發生。要求片（段）長分組對監管的房地產企業進行走訪，向企業了解相關情況，向企業宣傳訂立合同、銷售等后續行為中誠實守信等相關必要的知識以及開發區招商引資的優惠政策，并做好法律法規的訓傳和咨詢服務等工作，及時征集企業發展中存在的困難和問題，積極為企業解疑釋惑、排憂解難，較好地增進了與企業的聯系，實現雙方的良性互動。

（六）推進企業信用監管。為更加規范房地產投資等大型企業的發展，實施信用標準化管理，提升科學監管水平和執法效能。以企業信用情況為依據，建立了《開發區工商局經濟戶口量化管理體系》，促進監管職能到位和企業的良性發展。為掌握房地產業從開業、發展、變更、終止的全過程，特別是企業開展經營活動的整個運作過程，東僑工商局以經濟戶口為載體，將市場經營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽狀況、經營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經營主體信用有關的其他信息如實錄入經濟戶口檔案，并按轄區監管信用信息評分標準，將區內房地產企業分為A、B、C、D四類信用等級，逐步建立起動態性、完整性的信用信息庫和信用評價體系，在此基礎上按信用等級全面開展分類巡查監管工作，從房地產廣告、合同、登記事項、消費投訴等幾方面深化動態執法監管。同時利用監管執法中掌握的企業信用情況，全面實施房地產經營主體違法行為公示制度，對日常監管工作中查處的各種違法違規行為，在適當的場所或適當的范圍予以公布，以懲戒違法者，警示其他經營者。建立市場經營主體不良行為和良好行為記錄管理系統。將有嚴重違法行為的房地產經營企業鎖入“不良行為警示記錄系統”，在鎖定期限內限制其相關行為，并在網上公示，向社會發出警示，維護房地產交易安全。將房地產經營信譽良好的企業，輸入“良好行為記錄系統”，向社會公布，積極促進企業信用體系建設。2005年4月，開發區管委會在區工商局實踐經驗總結的基礎上，召集包括國地稅、房管局在內的15個聯動部門主要負責人專題討論通過《開發區企業信用信息歸集與聯動管理辦法》，以管委會文件下發，并成立企業信用聯動建設協調領導小組，建立聯席會議制度。信用監管模式的推行，信息歸集與聯動管理辦法的應用使房地產開發企業的監管走上了一條“穩步、長效”的道路。