第一篇：蘭州房地產市場2018年一季度市場月報

蘭州房地產市場2018年一季度市場月報

2018年一季度，政策面“房住不炒”已成共識，房地產稅改革將穩步推進，金融去杠桿大局已定，然行業銷售依舊“開門紅”，全國商品房銷售面積、金額同比分別繼續增長。開發企業業績喜人，三強房企銷售過千億元，百強房企各檔次門檻同比提升50%以上。從結構來看，三四線城市房地產市場火爆形勢延續，依舊占據近70%的市場份額，一、二線城市隨著供應增加而銷量回升，預示著上半年城市市場格局有望延續。

一、政策

3月“兩會”政府報告再次重申“房住不炒”，提出租賃、保障房加快建設，并推進房地產稅改革立法，金融去杠桿大局已定的情勢下，房地產信貸資金監管趨嚴，多數銀行上調房貸利率；在因城施策的指導方針下，“四限”城市再擴容，多個二、三線加入調控行列，蘭州局部松綁限購，上海等一線、西安、南京、武漢等二線城市升級人才落戶新政，“先落戶在買房”看似突破“限購”藩籬，但其對房地產市場利好程度有限。展望二季度，資金面依舊是制約市場成交變化的關鍵，預計房地產信貸控制依舊偏緊，“四限”城市還將持續擴容，房地產稅落地尚需時日。

政策：“兩會”定調政策方向 落戶新政與“四限”升級并行

一季度，房地產政策層面可謂是熱鬧紛呈，“兩會”政府工作報告引發市場熱議，明確提出堅持“房住不炒”，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，推進房地產稅立法，加強金融風險控制等多個方面。就各城市而言，一方面，“四限”城市再擴容，昆明、長春、阜南等二、三線城市加入調控行列；另一方面，西安、南京等市加碼人才落戶新政，北京、上海也加入人才爭奪戰，蘭州部分區域率先取消限購，調控政策似有轉向的錯覺。

1、“兩會”重申“房住不炒”，租賃、保障房加快建設，并推進房地產稅立法 “兩會”政府工作報告對于房地產市場著墨頗多，集中體現在以下5點：

其一，堅持房住不炒的定位，支持居民自住購房需求。2016年底中央經濟工作會議首度提出“房住不炒”，現已成為市場共識。為了打擊投資炒作氛圍，減緩房價上漲預期，熱點 城市四限政策持續高壓，“買不到”、“買不了”等問題愈加突出，難免會誤傷部分自住型購房需求。受此影響，諸如南京、西安等二線城市早已打響人才爭奪戰，紛紛下調落戶門檻，以便支持人才購房需求。不過，“支持”不是“培育”，更不是“發展”，對于地方政府的支持力度不應奢望過多。

其二，培育住房租賃市場，加快建立租購并舉的住房制度。目前，住房租賃市場尚處起步階段，租賃房源主要來源于中小業主，市場化、規?；髽I尤為稀缺。痛點在于租賃用地大都定向出讓給地方國企，市場化企業參與程度有限，租賃企業融資渠道明顯受限等。我們認為大中城市將加快培育發展住房租賃市場，并在供地層面予以積極支持，租賃用地出讓規模有望持續增多。而在資金層面，中央以及地方政府也將積極創新公司債券、REITs等金融工具，進一步拓寬租賃企業的融資渠道，以便建立租購并舉的二元結構。

其三，繼續推進保障房建設，解決低收入群體住房需求。一方面，加大公租房保障力度，并將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍，以便提高新型城鎮化質量，盡早實現2018年再進城落戶1300萬人的長遠目標；另一方面，啟動新的3年棚改攻堅計劃，未來3年棚改計劃開工1500萬套，其中2018年計劃開工580萬套。相較于之前3年棚改開工量1800萬套，棚改市場規模明顯回落已是不爭的事實，三四線城市未來的棚改紅利也將隨之減少。

其四，深化財稅體制改革，穩妥推進房地產稅立法。2018年將是房地產稅改革的關鍵期，樂觀估計年底北京、上海等部分城市將率先開啟試點工作，房地產稅距離全面落地仍需歷經更長的時間周期，其對房地產市場影響還要看具體的實施細則。我們傾向性認為“重重的皮鞭輕輕落”，初始征收房地產稅或將適用低稅率，并設置減免、抵稅等多種優惠政策。譬如，首套房不征稅，二套房少征稅，三套及以上住房可作為租賃住房抵稅。

其五，加強金融機構風險內控，守住不發生系統性風險的底線。對于房地產市場而言，企業融資渠道、融資規模將明顯受限，土拍市場有望逐步回歸理性，地價上漲與房價上漲之間的傳導效應將趨于減弱甚至消失；個人住房貸款將進一步規范化，重點打擊首付貸、消費貸等，防范違規信貸資金進入房地產市場，居民加杠桿購房的局面將難以為繼，三四線城市購房熱潮將更快地向理性回歸。

2、信貸資金監管趨嚴，多數銀行延長放貸時間、上調房貸利率

一季度，央行召開工作會議，部署了2018年工作的9項主要任務，“保持貨幣政策穩健中性”繼續位列9項任務之首，并將“切實防范化解金融風險”擺在更為靠前的位置。因銀行信貸額度緊張，資金層面出現了以下3點新動向：其一，銀行表外業務向表內轉移，同 業存單、銀行理財、資管產品等業務規模受到壓縮。對于房地產市場而言，“首付貸”、“消費貸”等成為重點監管對象，以防違規信貸資金流入房地產市場。受此影響，2月住戶部門新增短期貸款凈贖回459億元，這在近一年內尚屬首次。其二，放貸時間明顯拉長。多數銀行放貸周期長達3個月，更有民生銀行、興業銀行等多家商業銀行局部叫停部分省市二套房信貸業務，僅限于合作樓盤才能放貸。其三，房貸利率均有不同程度的上浮。河北、江蘇、廣東等省相繼上調房貸利率，以常州為例，多數銀行首套房貸上浮15%，二套房上浮20%。不過，住戶部門新增中長期貸款占比依舊維持在較高水平，2月占比升至38%，環比增加16.6個百分點，顯示房地產市場仍是銀行巨額信貸資金的重要出口，居民高杠桿購房的局面并未實質性扭轉。

3、一線加入、二線升級人才落戶新政，房地產市場利好程度有限

自2017年以來，西安、成都、武漢等市紛紛出臺人才新政，意在放寬落戶門檻，吸引更多人才落戶。2018年一季度，人才爭奪戰再掀高潮。一方面，西安、南京等市相繼出臺人才新政升級版。譬如，西安進一步簡化落戶程序，推出全國在校大學生僅憑學生證和身份證可在線落戶大西安的新舉措，3天合計吸引1.56萬人落戶西安。南京則進一步放寬人才落戶門檻，40歲以下本科畢業生可直接落戶，并給予面試補貼，凡外地高校應屆畢業生來南京參加面試，政府將發放一次性補貼1000元，以期吸引更多高校畢業生來寧就業生活；另一方面，北京、上海等一線城市也加入人才爭奪戰，著力引進高端人才。以北京為例，將建立優秀人才引進的“綠色通道”，對“千人計劃”、“萬人計劃”等國家高層次人才群體加速辦理引進手續。

表面上看，落戶人才隨即可以取得購房資格，在一定程度上松綁限購政策。不過，人才爭奪戰的本意還是提升城市經濟活力和競爭力，以便支持產業轉型升級，助推經濟更好、更快發展。相較于一線城市，二線城市戶籍所賦予的隱形福利有限。對于高校畢業生而言，剛踏入社會工作、生活尚不穩定，前期大都選擇租房居住，購房往往需要3-5年的過渡期。因此，諸如西安、南京等升級人才新政的二線城市房地產市場依舊保持平穩運行態勢，成交量并未顯著提升，人才新政對于房地產市場利好程度著實有限。

4、“四限”城市再擴容，多個二、三線加入調控行列，蘭州局部松綁限購

四限政策持續升級，長春、昆明、阜南等二三線城市加入調控行列。其中，大連落地限購新政，本市戶籍家庭在中心城區限購2套，非本市戶籍家庭在中心城區限購1套，且2年內個稅或社保需連續繳滿1年。泉州升級限購令，除原先的限購區域之外，此番將泉港區納入限購范圍。蘭州、長春、大連和阜陽市阜南縣相繼出臺限售政策，另有泉州、昆明兩 市升級限售。截止目前，限售城市已擴容至50城，其中三四線城市多達27城，限售已成為三四線城市防止炒房的重要手段。繼升級限售之后，昆明接連出臺限貸政策，二套有貸家庭商貸首付比例由原先的30%提升至45%，并暫停三套及以上商業貸款。為了維穩房價上漲預期，蕪湖、合肥、三亞等市相繼落地限價令，明確規定備案價格參照周邊同品質、同類型項目售價，并嚴格限定備案價格漲幅。隨著房地產市場持續升溫，原先的風險城市也加入調控行列。典型如大連，在蟄伏多年之后，近兩年房地產市場企穩復蘇，2017年商品住宅成交量升至772萬平方米，創近年來新高，房價同比上漲11%，市場熱度可見一斑。在這種情況下，大連出臺限購、限售新政也屬意料之中。值得一提的是，蘭州率先對部分區域松綁限購，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的限購政策，以便提高調控政策的針對性及有效性。

5、展望：信貸中性偏緊，“四限”城市持續擴容，房地產稅落地尚需時日

展望未來，“房住不炒”已成市場共識，未來所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開。具體而言，2018年調控政策或將了無新意，但加入限購、限貸、限價、限售的城市會越來越多，我們認為“四限”政策并非一時之舉，有望貫穿更長的時間周期。資金層面中性偏緊，金融去杠桿、防風險的過程不可逆，或多或少會拖累未來成交量價表現。2018年注定難以重演2017年高熱行情，全國成交量高位回落已是大概率事件。受慣性因素影響，三四線城市或將演繹“高開低走”行情，上半年市場熱度有望延續，下半年將面臨較大的調整壓力。住房租賃市場已進入發展快車道，12個租賃試點城市名單將持續擴容，租賃用地出讓規模有望持續增多，進一步豐富租賃企業融資渠道，降低融資成本，以支持租賃企業做大、做強。長期來看，租賃市場將與銷售市場形成分庭抗禮之勢，參與企業都能分得市場的一杯羹。房地產稅立法引發市場廣泛關注，但房地產稅距離真正落地執行仍需歷經更長的時間周期，初始征收階段有望適用低稅率，并設置減免、抵稅等優惠政策，我們傾向性認為房地產稅不會對房地產市場造成實質性沖擊。

二、土地

成交2615畝

攬金31億

商住過半

據國土資源網數據：截止2018年3月31日，蘭州市三縣六區公開以掛牌、劃撥、協議出讓共計65宗、合約2615.29畝土地，成交金額約30.55億元。其中掛牌成交約1550.33畝地（25.78億）、協議出讓約288.15畝地（4.77億）、政府劃撥約776.81畝地。

2018一季度蘭州商住用地成交占比過半|榆中居首 安寧墊底

數據顯示：2018年一季度蘭州土地成交以商住用地為主，成交約1470.92畝地，占比56.24%。

成交商住用地面積中以榆中居首（約749.01畝），其次分別為七里河區（約327.17畝）、蘭州新區（約174.55畝）、城關區（約117.47畝）、西固區（約59.52畝）、紅古區（約38.67畝）、安寧區（約4.52畝）。

2018一季度蘭州土地供應驟減

同/環比均下跌

同比2017年一季度（共成交3572畝土地，商住地797.44畝）：2018一季度蘭州土地成交總量下降26.78%，商住用地上漲84.46%；

環比2017年四季度（成交7901.19畝土地，商住地2108.81畝）：2018一季度蘭州土地成交總量下降66.9%，其中商住用地下降30.25%。

2018一季度蘭州三縣六區土地成交數據 城關區2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交8宗、合約222.58畝土地，其中商住用地約117.47畝，占比52.78%，其余為經適房用地（約105.11畝）；

商住用地價格方面依舊呈兩極分化，市中心廣場片區商住地價格較高，在千萬/畝左右；其余土地價格均在192萬/畝—431萬/畝之間。

·七里河區2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交5宗、合約327.17畝土地，均為商住用地；

價格方面起伏較大，蘭州建投、啟恒地產分別以1720.39萬/畝、862.91萬/畝拿地，其余地塊價格較低，在82.75萬/畝—316.92萬/畝之間。

·安寧區2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交2宗、合約23.67畝土地，其中商住用地約4.52畝，占比19.09%，其余地塊為經適房用地（約19.15畝）；

一季度安寧僅一宗商住地成交（畝均331.69萬）。

·西固區2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交1宗、合約59.52畝土地，為蘭州建投以4.06億競得普通商品住房用地（畝均681.28萬）。

·蘭州新區2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交20宗、合約740.54畝土地，其中商住用地約174.55畝，占比23.57%；

一季度新區商住用地價格起伏不大，在48萬/畝—79萬/畝之間。

·榆中縣2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交23宗、合約1126.59畝土地，其中商住用地約749.01畝，占比66.48%；

一季度除天慶地產、興隆地產分別以121萬/畝、129萬/畝拿地外，其余地塊價格均在26萬/畝—90萬/畝之間。

·永登縣2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交5宗、合約76.54畝土地，均為公共用地。

·紅古區2018一季度以劃撥、掛牌、協議方式共計成交1宗商品住房用地，合約38.67畝，畝均111萬。

房企大事件 仁恒開啟蘭州第四盤

2018年3月12日，蘭州市公共資源交易中心發布了G1313號宗地的競買結果，蘭州啟恒房地產有限公司以3.0527億元成功競得蘭州七里河區G1313號宗地，而蘭州啟恒房地產有限公司正是我們熟悉的蘭州仁恒房地產有限公司旗下子公司。

2018年2月6日，蘭州市公共資源交易中心發布了G1313號宗地國有建設用地使用權公開出讓的公告，G1313號宗地位于七里河區T122號規劃道路西側、S129號規劃道路南側，為商業40年、居住70年的商住用地，同時該宗地的競得人還需要配建幼托1個，建成后無償交七里河區教育行政部門。

G1313號宗地所處的區域地處蘭州西站商圈，周邊不僅已有大量的住宅小區，而且商業、交通等配套也較為成熟，對面更是有蘭州四中這樣的教育資源，是目前蘭州土地市場上不可多得的黃金地塊。

而地塊開發者仁恒作為在蘭州最早開發商品房項目的開發商之一，已先后開發了仁恒晶城、仁恒國際、仁恒美林郡這三個項目，此次拿下的G1313號宗地作為其在蘭州開發的第四個項目也是備受矚目，我們期待這個項目的開工。

三、成交

2018年第一季度蘭州樓市關注度穩中求進，從1月到2月，蘭州樓市關注度受春節影響有所下跌，較1月下跌28.64%，其中榆中縣、西固區降幅超過50%。從2月到3月，各區樓盤關注度明顯上漲，較2月上漲42.28%，其中榆中縣、皋蘭縣、紅古區漲幅超過100%。整體來說，一季度蘭州樓市關注度持上升趨勢。

2018年第一季度（2018.1.1-2018.3.31）蘭州新房成交12218套，銷售面積134.80萬/㎡，銷售均價：6433元/㎡。成交套數同比2017年第一季度上漲2.4%，環比2017年第四季度下降11.3%。

限購限售政策初見成效 一季度成交均價小幅下滑

隨著全國各地對“房住不炒”理念的深入落實，各地因地制宜制定限購限售政策。從2018年蘭州市第一季度成交均價來看，2018年第一季度成交均價為6433元/㎡，環比 2017年第四季度成交均價下滑4.59%，同比2017年第一季度成交均價下滑9.42%。90-120平米戶型占比一季度成交總套數44.36% 購房逐漸追求居住舒適度

從成交面積段來看，2018年第1季度，70㎡以下戶型成交270套，70-90㎡戶型成交2479套，90-120㎡戶型成交5420套，120-140㎡戶型成交2883套，140-160㎡戶型成交655套，200㎡以上戶型成交155套。

環比2017年第4季度成交套數，僅70-90㎡戶型成交套數環比上浮36.13%，其余戶型環比成交套數均有不同程度的下滑。

同比2017年第1季度成交套數，70-90㎡戶型成交套數同比上漲8.02%，120-140㎡戶型成交套數同比上漲23.9%，160-200㎡戶型成交套數同比上漲19.87%；其余面積段70㎡以下、90-120㎡戶型、140-160㎡戶型、200㎡以上戶型分別下滑：10.9%、3.7%、20.8%、36.73%。

政策紅利明顯 周邊區縣同比漲幅超50% 榆中縣拔得一季度成交頭籌

從成交區域來看，2018年第1季度，榆中縣成交3209套，城關區成交2948套，蘭州新區成交2796套，七里河成交1123套，安寧區成交765套，紅古區成交326套，西固區成交269套，皋蘭縣成交349套，永登縣成交433套。

四、總結

? 四限政策區域化對待仍為重頭戲。相較于多地限價、限購、限貸、限售多措并舉，蘭州市近一年的調控政策更側重于區域化。限購區域城關、七里河、安寧是諸多購房者在市區購房的優選區域，也是調價比較頻繁的區域。但諸多品牌房企，諸如萬科、蘭州碧桂園、保利地產等幾個市場占比較高的項目均不在限購區域。

從2018年第1季度的成交來看，周邊區縣的成交套數約占總成交套數的一半以上。由此，政府的調控政策對蘭州樓市產生的影響力逐漸顯現。周邊區縣購房者的增加也將緩解蘭州市主城區人口密集度高的壓力，這將有利于城市健康長遠的發展。

? 大盤熱度不減，城市格局向西布局日益明顯

1-3月蘭州樓盤關注度數據統計來看，蘭州碧桂園（占地約4000畝）、保利領秀山（占地約3500畝）、幸福家園（占地約223畝）、恒大帝景（占地約217畝）、蘭石·豪布斯卡（占地約1580畝）、蘭州萬科城（一期占地約117畝）、銀河國際居住區（占地約3600余畝）、元森·北新時代（占地約1290畝）、恒大綠洲二號院（占地約305畝）、蘭州金城中心（占地約192畝）這十大熱盤，成為蘭州房地產界一季度的“地產大亨”，穩居排行榜TOP10。

從各區域樓盤關注度數據分析來看，熱度從城關區→七里河區→安寧區→蘭州新區（含永登縣）→西固區→榆中縣→皋蘭縣→紅古區依次遞減，其中城關、七里河占比在30%左右，安寧占比在20%左右，蘭州新區占比在10%左右。

? 2018一季度熱點關注樓盤

第二篇：2011年一季度全國房地產市場總結報告

2011年一季度全國房地產市場總結

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產行業再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調

控、全國市場、區域市場三個層面給予總結。

第一部分，調控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價漲幅，依然無法達到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內容

梳理本次調控政策及地方細則，發現“國八條”在深化“促供應、抑需求、調結構、重監管”這一縱向基本調控思路的同時，又在橫向調控思路上明確了調控政策落實結果的“問責制”。

橫向“問責制”體現在：“國八條”在明確地方政府責任的同時，量化落實目標，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細則，共有60多個城市現已公布了地方房價調控目標，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現在：

“促供應”：量化保障房和商品住房用地的供應要求，同時引導土地出讓形式弱化地價對房價的負

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調控政策范圍擴大、力度加強；截止目前已有36個城市出臺限購細則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應出臺限購實施細則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴厲

程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；

“調結構”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設目標，進一步構建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設、運營及管理等方面的地方落實方式進行細化；

“重監管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內的房地產監管信息系統，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環節的執行漏洞；

三、政策目標

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執行約束，政策本身似乎已經無懈可擊。但社會各界各種質疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計劃經濟色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發現，政策目標并非只“限供應”不“促需求”，而是不同時期各有側重：

短期政策調控目標是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內市場非理性繁榮，為長期各種供應的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續加碼。

長期政策調控的目標是緩解行業內的供求矛盾，主要通過各類金融監管、市場監管措施促使商品房市場有效供應的形成，并通過加大保障房建設等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現數量上、結

構上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現根據限購政策的落實細則，將目前已經出臺限購細則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴的二線城市交易相對活躍。不同季度數據比較發現，一季度一線城市、限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩，環比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預期，影響了開發商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標的約束下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現，或將平淡收場。二、二級市場

除限購不太嚴格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數據顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴格的二線城市成交價環比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴格的二線城市價格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執行政策松緊不同引起的供應、需求影響程度出現分化，導致限購政策較嚴的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應期，市場預期不明朗，開發企業對價格的調整非

常謹慎。

預計近期供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩。

在時間次序上，執行寬松的城市可能將很快進入上述“回漲企穩”階段；而限購嚴格的一二線城市，或

還將經歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現量跌價升的態勢。一季度各城市三級市場成交量環比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達23%，環比杭州、蘇州小幅下調。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應、需求雙雙萎縮：供應萎縮主要是因為禁購”措施使部分業主認為擁有房產顯得彌足珍貴，持有或轉售為租是當前通脹環境下保值的最佳途徑；另一部分業主對市場預期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環比有所下降，多因郊區低價區域交易比重上升所致，實質性降價并未出現。

預計短期內供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩，將帶動三級市場供應將試探性釋放，需求將選擇性跟進，致使成交量緩慢回

升、價格企穩。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現全月零成交，與去年3月一天產

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價

同比、環比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數下降58.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環外成交比重加大，呈向遠郊發展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價同比、環比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區成交比重有所下降，成交均價小幅下調；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現量價齊升的態勢，其中租賃成交同比、環比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價同比、環比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進一步上漲，周均漲幅達到21.1%，其中東、北部熱點租賃區域

成交量上漲明顯。

五、關聯分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關聯特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預期不高，部分二、三級市場需求轉向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉向不限購的非住宅市場，其中商住項目

吸納大部分流出的需求；

北京區域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區域項目，大北京概念逐步增強。

六、市場預測

參考北京市場各級市場特征與聯系，結合目前的供需發展形勢，我們認為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應計劃》2550公頃住宅用地的指標下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內，供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，僅有個別開發企業試探性推盤，導致成交量回落，價格因成交量較低而

呈現波動特征。

中長期來看，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著成交下滑，企業資金壓力加大，加之政策對供應的多方刺激作用，供應將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進，成交量緩慢回升，價格企穩。期間，不

排除部分項目低價促銷，導致成交價格回調。

三級市場：

短期內，供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，導致成交量回落，價格因成交量較低而呈現波動特征。

中長期來看，隨著一手供應放量導致三級市場成交回漲，三級市場供應，尤其改善型供應將選擇性跟進，成交量緩慢回升，價格企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著開發商實質性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應為主的業主將逐步跟進釋放房源，成交量緩慢回升，價格企穩。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

第三篇：2012年一季度中國房地產市場總結

2012年一季度中國房地產市場總結

1.政策：中央堅持調控不動搖，合理需求得到保護

2.新房：百城價格繼續下跌，一季度成交、供應均下降，3月市場回升

3.二手房：節后成交回升，但仍低于去年同期，3月價格略有上調

4.土地：量價繼續回落，溢價率降至歷史最低，出讓金降幅擴大

5.企業：房企策略更趨謹慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國房地產市場趨勢展望

1．政策環境：繼續堅持調控不放松，促進房價合理回歸

2．市場態勢：價格穩中有降，成交量回升有限，庫存仍在高位

3．房企策略：適時調整經營策略，銷售目標更加保守務實，謹慎拿地

第四篇：江陰房產2011年8月江陰房地產市場月報(節選)

資料來源：江陰房產網

江陰房產2011年8月江陰房地產市場月報(節選)

第一部分：2011年前八月市場綜述 住建部此前公布了“二三線城市限購5項標準”，近期正與一些地方政府就實施限購令細則加緊磋商。有消息稱將有接近20個城市同意自9月起實施限購令。浙江臺州是新一輪限購令中第一個出臺限購政策的城市：限購措施的重點可以概括為“限新房不限二手房、限市區不限郊區”。業內人士認為，臺州限購政策對其他房價上漲過快的二三線城市具有示范作用。江陰作為房價相對較高的城市之一，是否最終納入限購名單目前尚不知情。

數據顯示：2011年前八月成交套數6368套，較去年同期減少1491套，跌幅高達16%；成交面積約1165566.22㎡，出量同比減少約128830.51㎡，跌幅約10%。成交套數前十樓盤分別是萬達廣場（517）、御峰花園（322）、申裕苑（273）、綠海香洲（255）、東方王府（218）、一方城（215）、超辰國際花園（214）、佳兆業可園（188）、弘建公園國際（186）和錦繡天成（185）。超過100套還有金域天下、水岸新都、香榭麗花園、歐洲花都、長江國際、時代觀邸、嘉華豪庭、總部壹號、紅豆佳苑、長江路綜合樓、祝塘明清街和東舜湖壹號等樓盤。2011年前八個月全市商品房成交均價約6945.95元/㎡，較去年同期增加接近1369.69元/㎡，漲幅達25個百分點。前七個月商品房成交總額高達80.96億元，較去年同期（72.18億元）增加約8.78億元。盡管成交量不及去年同期水平，但房價的大幅度上揚使得銷售總金額再創新高。

2011年8月商品房成交數據的同、環比分析： 成交套數1312套，同比增加413套，漲幅46%（環比增加544套，漲幅71%）；

成交面積約23.80萬㎡，同比增加11.75萬㎡，漲幅98%（環比增加13.67萬㎡，漲幅135%）；

成交均價約6768元/㎡，同比增加745元/㎡，漲幅12%（環比減少1442元/㎡，跌幅18%）；

成交總額約16.11億元，同比增加8.85億元，漲幅122%（環比增加7.79億元，漲幅94%）。

1）商品房成交指數（套數）對比圖

2）商品房成交指數（面積）對比圖 3）商品房成交指數（均價）對比圖

第二部分：2011年8月分區市場綜述

一、城區(澄江街道)市場成交分析

◆城區(澄江街道)住宅市場

2011年8月城區(澄江街道)住宅市場（其他數據見下表）：

成交套數544套，出量環比增加406套，漲幅294%（7月138套，漲幅14%）；

成交面積76432㎡，出量環比增加54460㎡，漲幅248%（7月21972㎡，漲幅26%）；

成交總額69475萬元，出量環比增加46227萬元，漲幅199%（7月23248萬元，漲幅42%）；

成交均價9090元/㎡，出量環比減少1491元/㎡，跌幅14%（7月10581元/㎡，漲幅12%）。

城區(澄江街道)住宅市場8月份共有19個樓盤有成交記錄，高層房源為主。其中一月內兩度開盤（7月29日一期開盤和8月27日二期開盤）的萬達廣場，在徹底點燃購房者置業熱情的同時，也助推了城西樓市的跨越式發展。

數據顯示：2011年8月萬達廣場、御峰花園、芙蓉國際大廈分別網簽446套、30套和9套位列城區前三甲，均價分別為8536元/㎡、8334元/㎡和6393元/㎡，城區市場看似總量大幅上揚實則“萬達”一盤功勞。另外除虹橋大廈（8套）、水岸新都（7套）、融科朝宗原筑（7套）、金宸國際花園（7套）表現尚可外，其他樓盤網簽依舊低迷，比如開盤不久的陽光假日花園和梅園，實際成交十分慘淡，梅園更是“交白卷”。

◆城區(澄江街道)商業市場 2011年8月城區(澄江街道)商業市場（其他數據如下表）：

成交套數82套，出量環比減少14套，跌幅17%（7月82套，漲幅310%）； 成交面積63850.81㎡，出量環比增加57795.97㎡，漲幅955%（7月6054.84㎡，漲幅160%）；

成交總額34520萬元，出量環比增加18726萬元，漲幅119%（7月15794萬元幅476%）；

成交均價11931元/㎡，出量環比減少14154元/㎡，跌幅54%（7月26085元/㎡，漲幅167%）。

數據顯示：城區(澄江街道)的商業市場前三甲樓盤分別為萬達廣場（22套、32701元/㎡），嘉福豪庭（22套、6731元/㎡），新百業廣場（10套、17546元/㎡）。另外永康五金城、魔方時代廣場、長晟豪生大酒店、戴斯國際商務廣場等老樓盤也有零星成交。其中魔方時代廣場成交2套商鋪，建筑面積約51681㎡，如此核心地段均價僅為3870元/㎡，據傳屬于內部去化。

當前，城區商業市場最大的亮點當屬“萬達廣場”，不僅僅是因為“成交火爆、獨占鰲頭”，而是“萬達效應”起到的區域拉動作用。據傳“和院”也開始轉變“營銷思路”，決定二期首推商鋪，就連“CBD”部分商鋪也借勢漲價。同時也要清醒認識到，“盲目漲價”或將帶來慘痛教訓，力求“穩中求變”。統計發現，第三季度城區（澄江街道）商業市場新上市樓盤僅“萬達廣場”一家，這樣的“非正?！爆F象，也預示著商業地產必將迎來巨大挑戰。通常情況下，投資商鋪并非靠轉讓來獲取盈利，而是通過長期穩定的租金收益。因此，城區商業市場如何扭轉當前頹勢，已經成為開發商集思廣益的重要研究課題。

二、近郊市場(城東街道、云亭街道、夏港街道、申港街道、南閘街道)◆近郊住宅市場（2011年8月）

成交套數343套，出量環比增加50套，漲幅17%（7月293套，漲幅14%）；

成交面積45863㎡，環比出量增加8366㎡，漲幅22%（7月37497㎡，漲幅1%）；

成交總額31227萬元，出量環比增加6731萬元，漲幅27%（7月24496萬元，漲幅2%）；

成交均價6809元/㎡，出量環比增加276元/㎡，漲幅4%（7月6533元/㎡，漲幅1%）。

申港街道：2011年8月（61套、8683.42㎡、4962元/㎡）；

夏港街道：2011年8月（190套、23783.22㎡、6193元/㎡）；

云亭街道：2011年8月（84套、11924.28㎡、9003元/㎡）；

南閘街道：2011年8月（7套、1166.88㎡、8617元/㎡）；

城東街道：2011年8月（1套、305.15㎡、14716元/㎡）?！艚忌虡I市場（2011年8月）成交套數10套，環比出量減少3套，跌幅23%（7月13套，跌幅19%）；

成交面積2221㎡，環比出量增加30㎡，漲幅1%（7月2191㎡，漲幅6%）；

成交總額1277萬元，出量環比增加505萬元，漲幅28%。（7月1782萬元，漲幅81%）；

成交均價5751元/㎡，出量環比減少2381元/㎡，跌幅29%（7月8132元/㎡，漲幅71%）。夏港街道：2011年8月（5套、1434.04㎡），2011年7月（6套、1220.12㎡）；

南閘街道：2011年8月（1套、57.82㎡），2011年7月（2套、95.67㎡）；

申港街道：2011年8月（4套、728.61㎡），2011年7月（5套、874.96㎡）。

說明：城東街道、云亭街道已經連續2個月沒有商鋪房源成交記錄。

三、各鄉鎮數據（2011年8月）說明：為了更加準確、直觀地反映出各鄉鎮商品房成交走勢，將按照“行政鄉鎮”為小單位，列舉各鄉鎮的成交套數、成交面積和參考均價，方便參閱者對照數據。此次數據是2011年8月份全市各鄉鎮匯總數據。

統計顯示：2011年8月全市低層住宅（54套、16440㎡、9193元/㎡），多層住宅（93套、14118㎡、6156元/㎡），小高層住宅（90套、11025㎡、6064元/㎡），高層住宅（946套、124096㎡、7247元/㎡），商業辦公（129套、72345㎡、5622元/㎡）。

城區(澄江街道)：2011年8月共簽約612套商品房，約占全市47%；共計103994萬元，約占全市65%。其中萬達廣場更是以468套領跑江陰，獨占全市總量36%。

近郊五街（夏港,申港,云亭,南閘,城東）：2011年8月共簽約353套，約占全市27%；共計32503萬元，約占全市20%。時代觀邸、東方王府、錦繡天成分別以122套、49套、35套位居前三。

其他鄉鎮共計成交347套，約占全市26%，約合24595萬元，約占全市15%。湖畔花園鑫湖灣、祝塘明清街、佳兆業可園分別以51套、42套、37套位居前三。說明：8月城區、近郊和鄉鎮銷售總量，都較7月大幅上漲（城區比例上升、近郊和鄉鎮比例降低）。

資料來源：江陰房產網

第五篇：蘭州葡萄酒市場調查報告[定稿]

蘭州葡萄酒市場調查報告

近年來，蘭州葡萄酒市場呈現穩步增長態勢。有莫高、國風、祁連山、皇臺、紫軒等10多個大大小小的地產葡萄酒知名品牌，再加上國內其它葡萄酒和國外洋葡萄酒的滲透，蘭州葡萄酒供大于求的矛盾日益突出，市場競爭趨于白熱化。高檔化趨勢明顯蘭州葡萄酒市場正往規范化方面發展，消費理念走向成熟，品牌、品質成為葡萄酒消費的主要因素，加上當地經濟發展、消費者可支配收入等宏觀經濟因素的影響，消費者的葡萄酒消費逐漸轉向奢侈消費。2006年，蘭州高端葡萄酒的消費約占整個市場的45%，特別是莫高冰酒成為高端葡萄酒消費的首選。隨著蘭州葡萄酒市場高端化趨勢的發展，高端市場將會成為爭奪的焦點。消費首選地產葡萄酒隨著河西產區等概念的深入人心，再加上我國葡萄酒業與市場已經開始打破“東高西低”的生產增長和市場需求規律，出現西部與東部增長速度并駕齊驅的局面，而且河西走廊葡萄酒品質在國內外評價很高。在這些因素的推動下，蘭州葡萄酒消費也出現了新的轉折，葡萄酒市場消費逐步升溫，作為葡萄酒消費比較成熟的城市，地產葡萄酒品牌已經培育了一批忠誠度較高的消費群，外來新品開發市場的難度增大。再加上國內不少大品牌在河西產區購買原汁生產葡萄酒已經不再是秘密，消費者對一些大品牌開始失去信心。地產酒的現狀在河西產區等概念和10多個地產葡萄酒品牌的推動下，蘭州葡萄酒消費出現了新的轉折，葡萄酒市場消費升溫，各地產酒品牌表現強勢，形成了高、中、低三大消費堡壘。目前，莫高葡萄酒已擁有干紅、干白、冰酒、解百納、甜型酒、白蘭地等系列100多個品種，其中金冰、黑比諾干紅、金爵士干紅等高端產品在蘭州市場占有率是最大的；以解百納、赤霞珠為代表的國風系列葡萄酒，以其天然的本色、和諧的酒體、典雅的品位風靡蘭州市場，市場占有率不斷攀升；祁連冰酒是蘭州市場上繼莫高冰酒之后頗為暢銷的產品，包括冰紅和冰白兩個品種，每個品種又分為精品系列和普通系列；紫軒系列高檔葡萄酒從2006年上市以來，在蘭州有一些鋪貨，是消費者較為關注的地產酒；皇臺干紅通過完善工藝、保證品質、穩定價格、建立網絡、創新傳播等舉措，在塑造紅酒品牌的形象、提高銷售方面取得了“雙豐收”。葡萄酒的消費趨勢古涼州(今河西走廊一帶)是中國葡萄酒業的發祥地，被國內外專家公認為中國最佳釀酒葡萄產區之一。地產酒從原來只有莫高一家葡萄酒企業迅速發展成今天的十家葡萄酒生產企業，是我國葡萄酒生產大省。濱河酒廠、皇臺酒廠、武威酒廠等一批甘肅白酒骨干企業都先后進入葡萄酒行業并取得了不俗的成績。目前，各大葡萄酒品牌在全面出擊的基礎上都重拳砸向蘭州高端市場，蘭州葡萄酒行業已經徹底拉開了轉型和升級的序幕。葡萄酒市場進入穩定的發展期之后，企業的競爭將從產品差別、價格戰，徹底進入品牌競爭階段.