第一篇：2010年全國各城市房地產市場情況總結報告5(長沙、海南、杭州、東莞、西安版)

2010年全國各城市 房地產市場情況總結報告5（長沙、海南、杭州、東莞、西安版）目錄：

1、長沙樓市成交量創年內新高 2、2010年海南房價同比增12% 均價每平米10491元

3、杭州二手房成交價突破2萬 成交量下跌一半

4、調控背景下東莞地產“三重奏” 一手樓市年底火爆 5、2010西安樓市大事記：調控政策最給力

長沙樓市成交量創年內新高 搶房了。

今年最后一周，長沙樓市成交量創年內新高，7476套，比上周成交增加35%。同時，一線城市的房地產市場開始逐漸回暖，北京、上海、廣州等地出現量價回升。

可是，樓市“春天”的背后卻是政策面的黑云壓城。

據悉，房地產主管部門已開始密集部署明年調控，土地、信貸、稅收等政策將進一步趨緊，樓市調控已步入常態化階段。

長沙成交量創年內新高

長沙樓市年末行情的紅火程度讓開發商也咋舌不已。

浩龍音樂界營銷總監全翔榮告訴記者，這幾天一天就成交30多套，而且客戶都特別爽快，“以前都是要認購，現在就是直接簽約了，買房的比賣房的急”。

別墅和大戶型也迎來旺銷。

一位怕“露富”的開發商透露，本周放出去的第一批聯排別墅已經銷售一空，“剩下的已經不急著賣了，等著明年漲價”。

12月29日，記者從長沙市房產研究中心獲悉，12月第四周(12.19—12.25)，長沙樓市量價齊升，新建商品房網簽7476套，79.56萬平方米，較上周增加24.98萬平方米，均價為6121元/平方米，其中住宅網簽6765套，74.09萬平方米，均價為5894元/平方米。

7476套的成交已經創下年內新高，特別這一數字是在國家調控“層層加碼”的背景下取得，值得深思。

爆發式成交并非常態

全翔榮認為長沙樓市的年末爆發，契稅調整是一個重要“激發點”：契稅新政的出臺加速了意向客戶的簽約，各大樓盤積累的客戶集中簽約，自然推動交易井噴，“畢竟早幾天簽約能省幾萬塊錢”。

省不動產商會秘書李詠認為，需求釋放才是主因，“房產新政的利空影響正在慢慢消化，長沙年底首次置業的婚房需求及改善型需求一直存在，剛好借調整契稅機會集中釋放”。但是，業內人士一致認為，這樣的爆發式成交不可能是“常態”，“1月份，成交就會大幅回落”。明年調控政策“層層加碼”

為遏制房價，相關部門已經緊密部署。2011年，房地產調控將著力于保障房建設和分配體系的完善、土地出讓和管理制度的改革等領域。

另外，貨幣政策逐步收緊也將考驗房地產業的資金鏈。增加保障房供應

相比2010年的580萬套的建設量，2011年計劃建設的保障房將增長72.4%，大大高于此前市場對2011-2012年全國保障性住房建成量分別約為680萬套和620萬套的預期。

加強土地調控

12月以來，各地地王頻出，引發房價跟風上漲，19日，國土部緊急發文表示，提出對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發出后2個工作日內，上報國土資源部和省國土資源主管部門。

2010年海南房價同比增12% 均價每平米10491元

從省人大財經委舉行的2010年經濟形勢分析會上獲悉，1-12月，全省商品住房銷售面積538.5萬平方米，同比增長12.27%。

1-12月，全省共銷售商品住房61746套，同比增長19.59%，銷售金額564.94億元(2009年為366億元)，同比增長87.39%。商品住房銷售均價10491元/平方米，同比增長66.92%。房價經過年初的大幅上揚后雖然有小幅回落，但依然在高位運行，各市縣的房價同比均有較大幅度增長。從商品住房購房對象來看，1-12月，海口市島外人士購買商品住房9184套、103.47萬平方米，分別占總套數和總面積的68.35%、66.53%。三亞市島外人士購買住房7880套、74.58萬平方米，分別占總套數和總面積的84.8%、84.5%。1-12月，海口市二手房交易面積105.59萬平方米，同比增長37.79%，成交金額51.87億元，同比增長173.28%，交易均價4912元/平方米，同比增長98.3%。三亞市二手房交易面積22.31萬平方米，同比增長16.75%，成交金額17.23億元，同比增長83.3%，交易均價7720元/平方米，同比增長57.36%。

據海南省房地產業協會相關負責人分析，今明兩年我省建設的保障性住房近20萬套，將基本上滿足中低收入家庭和中低收入財政供養人員的住房問題，島內居民購買力將大大減弱，成交量不會有明顯的好轉。因此建議海南應順應國家的調控趨勢，發展與旅游業相適應的房地產業，進一步調整房地產開發結構，從一次性開發為特征的粗放型開發逐步過渡到以產業經營為主的可持續開發，鼓勵開發建設酒店式公寓等，滿足島外的游客旅游、度假、休閑、娛樂、療養、養老等需求。

杭州二手房成交價突破2萬 成交量下跌一半

在調控政策的干預下，即將收官的2010年杭州樓市跌宕起伏，從三四月份的行情暴漲到五六月份的急劇冰凍，九十月份的緩慢回潮，再到年底量價齊升的突發小陽春。節奏忽高忽低的樓市，在這一年到底交出了怎樣的成績單？

據透明售房網統計的數據顯示，截至12月27日，今年杭州五大城區共成交了24867套，日均69套，同比2009年總成交超過4.8萬套、日均140套的成交量，下降約50%。交易均價為20058元/平方米，與去年的14995元/平方米相比漲幅為24.12%。據盛世管家、我愛我家市場研究中心統計數據顯示，2010年余杭區二手房市場交易總量5208套，比2009年減少了38.83%；二手房交易均價達到9526元/平方米，上漲了2002元/平方米，同比上升26.61%。

春季成交最旺

2010年杭州二手房成交量較去年相比下降明顯，年成交量僅為去年一半。全年各月成交量中，僅“金三銀四”的兩個黃金月份交易火爆，其余各月中，僅9月、11月、12月的月成交量突破2000套。

均價突破2萬

2010年杭州二手房市場的整體交易均價為20058元/平方米，與去年的14995元/平方米相比漲幅為24.12%。按季度數據統計得出，第一季度二手房交易均價為18693元/平方米，同比去年同期出現54.53%的增幅；第二季度的交易均價則突破2萬關口躍至20293元/平方米，比第一季度又上升了近8.6個百分點。第三季度的均價回落至20272元/平方米；但第四季度的均價再次上漲，上幅至20942元/平方米。

今年杭州五大城區成交均價都達到了20219元/平方米，平均漲幅達到了37%，漲幅最大的是拱墅區，成交均價18225元/平方米，上漲了44.0%，漲幅最小的上城區也達到了29.9%，其他城區都呈不同程度的上漲趨勢，其中下城區成交均價20511元/平方米，環比上漲了34.9%；西湖區成交均價20175元/平方米，環比上漲了37.1%；江干區成交均價20474元/平方米，環比上漲了41.5%。

今年杭城五大城區成交的二手房中，60平方米以下的房源共成交了11190套，占總成交量的45%；60-90平方米的房源共成交了7956套，占總成交量的32%；90-120平方米的房源共成交了2534套，占總成交量的10%；120平方米以上的房源共成交了3324套，占總成交量的13%。市場的最大需求仍集中在首次置業的剛需購房人群上，另外，房產新政對面積90平方米以下的房源影響相對是最小的。

老小區最受青睞

小區成交量前10強中，朝暉、翠苑、景芳、大關老小區占據前四名。老小區依舊是二手房成交中最活躍的，其周邊配套設施完善，交通便利，深受購房者青睞。而相對離市中心較遠的次新房，因為戶型好，單價相對較低，也開始越來越吸引部分購房者的目光。

我愛我家市場研究中心認為，拱墅區因為橋西、申花等板塊的發展利好，再加上區域內不少優質新房的交付過戶，吸引了大量二手房購房群體進入市場，交易價格有所上升。萬家花城等熱門次新房，其月成交量始終不錯。另外，橋西板塊的嘉泰馨庭等板塊的新房大量交付，與去年一直以老小區成交為主的拱墅形成較大的反差，成交均價上升明顯。

而成交均價最高的二手房，依然以圍繞西湖的傳統市中心豪宅為主，比如嘉禾苑、中大吳莊等，錢江新城的東方潤園，目前在二手房的豪宅市場上接受度也不錯。

調控背景下東莞地產“三重奏” 一手樓市年底火爆

在政策層層加碼的背景中,2010年東莞房地產市場延續2009年的風格,交投活躍,繼續穩步向前。一手樓鎖定500萬平方米的交易量,價格結構性上揚；二手房供求兩旺,均價升溫；土地市場開局不利,卻后勁勇猛。

回顧2010年,整體大勢,東莞與全國同步,不過作為廣深走廊的“房價洼地”,東莞房地產市場亦有諸多特色。

比如,在“4·17史上最嚴厲的調控政策”之后,全國各地房價跌聲一片,但東莞房價并未出現普跌局面。

如此種種,我們一一細數。一手樓市

交易旺盛年底火爆

年初銷售小高潮,到二季度短期觀望,再到7月后持續旺市,年底甚至頻頻出現超200套住宅的日網簽量,今年的一手樓市沿著這條曲線前行。

今年,東莞一手樓沿著曲線前行,成交預計約500萬平方米,比2009年下降70萬平方米,不過依然令各發展商相當滿意,樓價呈現結構性上揚,整體上平穩增長。

政策調控、產品定位之爭、深圳客大舉進攻??系列命題,無論是對開發商還是對消費者來說,2010年都是一種考驗。

東莞房價特色

價格是市場的風向標。自1991年東莞出現第一個外銷樓盤以來,東莞樓價一直是緩慢上升。時間到了2006年,這一現象突然轉變,東莞房價隨全國大流一路猛漲。此后的4年中,人們記憶最深的是2008年初的一波降價潮,而這也被當地市民稱為一次難得的“真正意義上”的降價。今年兩次國家調控政策的出臺,東莞市民對樓價下跌寄予了期望,但“真正意義上”的降價并沒有二次到來。

分析其中原因,要追溯到2009年底和2010年初。根據東莞市房產管理局公眾信息網上數據顯示,這段時間,該市商品房成交量比較穩定。

隨后的4個月里,消費者深度觀望,全國各地房價跌聲一片,但東莞房價并未出現普跌局面。東莞開發商只是放出“小讓利”和“小優惠”,吸引消費者入市。沒想到的是,這一應對策略,在東莞市場上十分奏效。事后,有業內人士感嘆,今年不少品牌開發商在11月底就能完成全年銷售任務,很大程度上是因為在4月—7月間,很多消費者未能頂住誘惑,讓開發商保持了價格上的穩定,為7月后的銷售沖刺埋下了伏筆。在調控年里,東莞房價平穩增長的特點或許還會延續較長一段時間。產品定位之爭

2010年引發的另一個爭論是,東莞樓市的產品結構是否該及時調整。提出這一觀點的業內人士認為,東莞是一座外來人口聚集的制造業名城,大量的中等收入群體有強烈的購房欲望,而他們也是支撐東莞經濟發展的中堅人才梯度。針對他們的購買能力,東莞應出臺政策,刺激開發商提供更多優質剛需產品,讓適用人才定居下來。而對于開發商而言,經過2010年的洗禮,也應該更清醒地認識到,剛需階層是未來很長一段時間里支撐東莞樓市平穩向上的最大動力。

之前,剛需人群被看成是最不穩定的購買群體,而在今年4月調控政策出臺后,不難發現,市場上能夠順利出貨的往往是剛需產品。而在9月調控政策再次降臨后,對于有能力購買二、三套房的相對富裕階層而言,銀行貸款政策鎖緊,讓他們逐漸淡出房產品購買主力隊伍。

當時,東莞一家房地產市場研究機構負責人直言,如果當地開發商不及時調整產品結構,今后一段時間里,將會遇到較大的銷售阻力,甚至被市場淘汰。開發商應迅速開發剛需產品,而后再迅速出貨,通過加快開發流程回籠資金保證安全。那種想開發高端產品,緩慢出貨套取利潤做法將帶來很高的風險。

但理論與現實往往背道而馳。今年下半年,東莞樓市中的大戶型豪宅項目層出不窮,供應量持續增長。

也許,關于東莞樓市產品該如何定位的爭論還將繼續上演,在未來很長一段時間里接受來自市場競爭和政策調控的新一輪考驗。

后“限購令”時代

珠三角經濟發展一體化的腳步在加速,隨之而來的同城化概念,加速了鄰近地市居住人群的流動,東莞樓市正在成為這一現象的受益者,特別是在“限購令”背景下。

今年9月后,當第二波調控政策還未在東莞消化時,廣州、深圳等一線城市紛紛出臺“限購令”政策,旨在進一步抑制當地房地產市場過熱發展。“限購令”剛出不久,夾在廣深之間的東莞就成了各方關注的焦點,因為東莞樓市素有“價格洼地”之稱。相對廣深動輒一兩萬每平方米的均價,東莞房價的吸引力不言而喻,加上“限購令”的催化作用,廣深客入莞似乎成為大勢所趨。果然,從10月中旬開始,不少廣深購房者主動找上了門。11月,位于寮步的菁英時代出現購房熱潮,一個上午就團購100多套,而團購的正是深圳來東莞的看房團。深圳業主多看中的是一房一廳,其中也有少量的單身公寓及兩房兩廳。

隨后兩個星期,深圳看房團還到厚街豐泰觀山碧水、虎門豐泰中海城堡團購了一圈。某代理公司負責人介紹,近一個月來,東莞住宅成交量一直保持著較高水平,其中一個重要原因就是深圳客的貢獻。深圳客置業資金不斷涌向房價較低的東莞,有力支撐了“9·29”新政后東莞住宅成交量的持續高位運行。尤其是一些總價較低、中心地段、交通方便、周邊配套完善、商圈成熟的投資型公寓頗受深圳投資客的青睞。業內人士分析,后“限購令”時代,隨著購買人群的進一步復雜化,東莞樓市必將呈現一番不同的光景。一方面,鄰近深圳、廣州的鎮街房地產市場成交量和成交價格或許仍會大幅提高,并刺激新的品牌開發商入駐。另外,市場大可不必將外來購房團看成是洪水猛獸,關鍵在于來莞的外地購房者是真正意義上的自住客,還是投資客,如果是自住客居多,沒必要大驚小怪。但如果是投資客居多,東莞必須從政府層面拿出相應的政策措施,保證房價不至于過快增長,同時保證本地剛需群體能買到心儀的房產,這也是2010年留給東莞各界需要長期思索的一道考題。

土地交易 開局不利后勁勇猛

2010年第一塊商住用地以流拍告終,但該“不利”的開局并沒有阻擋一年來土地交易的總體活躍,在一級市場掛牌出讓的81宗商住、商業用地中,成功交易的有69宗。

2009年底,國土資源部出臺相關政策給土地市場降溫,防止高價地向二、三線城市蔓延。受此影響,今年第一季度交易慘淡,在26宗商住、商業出讓用地中,就有6宗慘遭流拍命運,占了全年未成交量的一半。

而東莞市也在3月份適時推出了全面落實有關對處置閑置用地,打擊圈地囤地行為的相關政策,召開國土資源系統“績效提升年”活動動員大會,并規定對閑置滿一年,不滿兩年的土地,按照出讓土地價款的20%征收土地閑置費,這為后續的土地交易增加了一層“囤地風險”的籌碼。“4·17”對土地市場影響顯著。4月份,東莞商住用地再度出現了零成交。5月,正值樓市新政影響的深入期,整體土地供應明顯減少,在商住用地方面,雖然也有7塊商住用地開始掛牌,但基本上都是被唯一的開發商以底價收入囊中,此外,5月也有一宗位于中堂鎮東泊村的商住地塊遭遇流拍。

上半年土地交易相對而言仍然處于熱身狀態,沒有預期的爭先恐后火爆場面但也沒有出現“門可羅雀”的冷冷清清。

進入下半年,“九地連拍”引人關注。9月2日上午10時,位于南城總部基地的9宗商業金融地塊和8宗地下停車場正式開拍,土地交易大廳內可謂“高層云集”,難得見到土地交易中心拍賣大廳內座無虛席的場面,共有19家房地產企業對這9宗國有土地使用權和8宗地下空間使用權虎視眈眈,但是整個拍賣過程卻不溫不火,不到兩個小時,9塊地各自“名花有主”了。雖然9宗地塊都成功拍賣,然而成交價不高,有兩宗地塊甚至只拍出標底價,平均樓面地價不超過1200元/平方米,比一些鎮街的樓面價還要低,這讓業內人士頗感意外。

這次拍賣創下了兩個首次:一是東莞首次拍賣地下空間,且有點半賣半送的味道；二是東莞首用“連坐式”拍賣方式,即從第二宗拍賣地塊開始,在不低于起拍價前提下,將以成交地塊中樓面價最高者的80%為基準計算起拍價。

在9月初的九地連拍掀起土地市場的大波之后,邁入10月,一個“地王”再次給東莞市的土地交易帶來浪涌,位于寮步鎮東升路南側地塊,地塊面積約4.3萬平方米,被東莞市柏悅房地產開發有限公司以2.84億元的總價拿下,折合樓面地價為4157元/平方米,該價格創下了寮步鎮的歷史新高。

雖然,從8月19日開始,東莞市對土地增值稅稅率進行了調整:預征率調整為普通住房2%,土地(委托國土局代征)5%,其他類型房產3%；核定征收率調整為非房地產企業及個人轉讓房地產5%,房地產企業銷售普通住房不低于5%,銷售其他類型房地產不低于6%,以及在9月26日,國土部、住建部聯合發出通知,明確企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的,都將被禁止競買資格,但種種措施、規定卻未阻擋各開發商拿地的熱情。

回首2010,東莞的商住、商業用地交易市場是開局不順但后勁十足的一年,特別是位于中堂鎮東泊村3251平方米的商住用地,在今年5月份遭流拍后,經過“改裝調整”:把原來的起拍價980萬元下調到665萬元,于12月21日成功出讓,使得第四季度出讓的土地均能夠“對號入座”,給今年的土地交易市場劃上了圓滿句號。

二手樓市-供需兩旺價格上揚

與一手樓類似,二手樓市場中供求兩旺、交投活躍,均價呈穩步上揚。

今年伊始,受營業稅優惠終止影響,二手房短期購房意愿受到抑制,成交量走低。據合富置業成交數據顯示,1月東莞二手住宅成交均價為4837元/平方米,環比降1.5%。

緊接著,二手房市場走進傳統淡季,2月份二手房成交下跌七成,但是成交價格依然穩定,未出現明顯漲落。據金信聯行市場研究部數據顯示,2月份二手房成交均價為5642元/平方米,比1月份下降了近200元,但仍略高于2009年5488元/平方米的成交均價。

開春,二手樓市有一波小高潮,隨后,“4·17”新政出臺后,二手樓市進入調整期。4月的成交量明顯萎縮,比新政實施前降了近五成,價格也比之前多了5%-20%的議價空間。據合富置業提供的數據顯示,4月份東莞二手住宅成交均價為5015元/平方米,連續第二個月在5000元/平方米以上的水平徘徊,并且往下回調。

在量價齊跌的局面下,有業內人士認為,中介服務機構或又面臨“被洗牌”命運,因此許多中介不斷加強人員培訓、提升服務質量以尋求突圍。

在第一輪調控政策的影響下,今年上半年的二手住宅市場可謂是“先揚后抑”。據研究機構提供的數據顯示,今年上半年二手住宅成交量環比去年下半年下跌三成,同比去年上半年下降近5%；全市二手住宅成交均價在5000元左右,相比去年同期,價格漲幅12%。而正是由于二手樓市遇冷,有部分房產經紀人或面臨重新尋找就業機會的局面,相應的,也有部分中介因為人員流失而在“廣納英才”。

就在量降價穩的情況下走過了上半年,而東莞從9月1日起,二手房交易全面啟用《東莞市存量房網上交易系統》,啟用網上交易,規范了二手市場的同時也讓部分不夠資質的房產中介更覺得“穩食艱難”。

傳統交投旺季金九銀十前夕,8月份整體東莞二手房住宅市場交投氣氛出現升溫,支撐主力為自住買家,成交環比增幅接近30%。來自合富置業的成交數據顯示,8月份整體二手住宅買賣成交均價為5708元/平方米,環比上升一成,住宅平均租金為20.2元/平方米/月,環比微升2%。就在黃金周即將到來之際,國家又出臺“9·29”樓市調控政策,不過這一記猛拳對于東莞二手房市場影響有限。10月份東莞二手房市場整體呈現出量價齊升態勢,較7月、8月市場有明顯回暖,特別是地段好、資源稀缺型的物業更為搶手。

有業內人士分析,東莞二手樓市自有其規律,雖然或多或少會受到大的宏觀調控政策影響,但是,東城、南城等中心城區區位優勢,將繼續吸引購房者關注。從購買心理來看,買家也希望在樓齡較低的小區里買到質素高一點的房子,而這些房子的價格不會下跌多少,加上東莞輕軌建設的動工、通脹預期等多種因素影響,二手樓市仍處于穩中有升的態勢。

2010西安樓市大事記：調控政策最給力

這一年總的來說高興的事挺多，家人不錯，朋友不錯，自己也不錯??兔年的腳步越來越近之際，2010年樓市即將吹起“集結號”，又到了盤點和總結的時刻。在被稱為政策年的這一年，樓市總的來說表情也不錯，一季度“徐徐上升”、二季度“震蕩調整”、三季度“高歌猛進”、四季度“回旋前行”??與此同時，西安16條、新6條相繼出臺，樓擠擠、樓粘粘、樓騙騙等等悉數上陣，給力的、高興的、鬧心的、雷人的，年終歲末，再說一回2010樓市那些事兒。

給力事 可企可喜

西安16條、新6條出臺：5月6日 市政府出臺《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，該《意見》被稱為“西安16條”，主要從解決中低收入家庭住房到外來務工人員安置，以及二手房申請公積金貸款到個人購房滿5年交易免營業稅等方面提出了16條意見。

11月底，市政府再次出臺“6條新政”，在保障性住房建設、信貸、稅收、市場監管等6個方面提出具體措施。有關部門負責人表示，新政是“限貸”而非 “限購”。

解讀：西安16條在廉租房、經適房、二手房、公積金貸款等方面都提出具體要求和解決措施，尤其是在對待廉租房和“夾心層”住房方面，進一步明確了市場調控目標，表明了政府解決供求矛盾的途徑和規范市場秩序的決心。即加大保障性住房建設力度、加快公租房配建比例，促進房地產市場持續健康發展。隨后出臺的新6條，著重在信貸方面提出具體要求和措施，雷聲大雨點大，差別化住房信貸政策嚴格執行的同時，多套房信貸遭受滅頂之災，這可謂2010年西安樓市最給力的兩件大事。

高興事 直讓人樂

“國際化大都市發展戰略”獲通過：年中，《西安國際化大都市城市發展戰略規劃》經省政府原則通過，根據規劃，到2020年，西安都市區人口發展到1000萬人以上，主城區面積控制在800平方公里以內，未來的西安將涵蓋西安市和咸陽市的秦都、渭城、涇陽、三原“兩區兩縣”，主要將由主城區和衛星城為都市區的城鎮體系基本格局構成。

首次大規模整治小產權房：11月14日，灃渭新區5部門首次聯合執法，對26家無照經營或證照不全的非法小產權房售樓中心進行了全面清查和現場取締。

最大規模廉租房搖號選房：12月16日上午，西安市舉行第三批廉租住房實物配租搖號儀式并進行選房，1832戶符合配租條件的家庭參加搖號選房，這也是西安截至目前最大規模的一次低收入家庭集中搖號選房，搖號后將有1632戶困難家庭拿到住房通知，年后即可入住。

住房分配或將貨幣化：日前剛剛完稿的《西安市“十二五”規劃》(初稿)中提到，“十二五”期間，我市將實施住房分配貨幣化、公有住房出售等措施，解決全市企事業單位職工住房困難。解讀：截至目前西安最大規模的一次廉租房搖號選房，以及“十二五”期間將實施住房分配貨幣化等等消息的傳出，今年以來值得高興的事情還真不少，諸多的好消息中我們只聽到一個聲音，那就是保障低收入困難家庭的住房問題，維持房地產市場繼續健康穩定的發展，是政府持之以恒的行動方向和目標。在《西安國際化大都市城市發展戰略規劃》通過后的日子里，我們有理由相信，我們的西安、我們的家將越來越美麗。

雷人事 既氣且愁

23層“最牛民房”面世：西安南郊北山門村五組，一幢高達23層的建筑被網絡戲稱為“最牛民房”。據了解，這幢由村民集資建造，沒有任何審批手續的高樓，用了不到一個月的時間即竣工。

西安最牛“樓擠擠”“樓粘粘”：東關南街一社區樓宇間距非常狹小，樓與樓“親密接觸”擠在一起，中間樓最為夸張，與西邊的居民樓大約有五分之三重疊，樓宇間距最窄處不足0.7米，兩棟樓窗戶對開，居民可以隔樓開窗握手，被稱為“樓擠擠”。此樓東邊又與一號樓粘連在一起，被當地居民戲稱“情侶樓”或“樓粘粘”。

解讀：真是可笑又可氣，可笑的是“標新立異”的建筑不僅成了市民茶余飯后的笑資，也成了當地“一景”引人觀摩；可氣的是業主生活不便利的同時，一旦最牛民房拆了，村民的投資也許就白白的打了水漂。然而，最可氣的還有，好好的西安我們的家，形象無緣故的被損毀，建議相關執法部門應該加大查處力度，早日將這些損人不利己的怪事掃除干凈。

鬧心事 有些煩悶

偽造土地證蓋出“樓騙騙”：當西安朝陽小區的業主們高高興興收房時，卻發現合同中約定的水和天然氣全都變了。自來水變成了小區自挖井，天然氣變成“新型燃氣”。這還不算過分，最過分的是開發商竟然偽造土地證，在工業用地上為廣大業主構建所謂的“70年產權”商品房。解讀：在大家都為外地驚現的樓歪歪、樓倒倒現象扼腕痛惜之際，西安卻驚曝“樓騙騙”，其性質惡劣不得不讓人為之憤慨，這都是怎么了?在房價飛漲,房子依然賣的火爆的今天，個別開發商的惡劣行徑實在倒人胃口。有人說了，今天房地產市場這么好，真真實實、大大方方的賣房子照樣轉得盆滿缽滿，干嘛非得搞出那么多“偷雞摸狗”的雜碎事，非得把自己的形象搞的臭了不說，還要捎帶上無辜的消費者跟著遭罪。群眾的眼睛是雪亮的，相信遲早有那么一天：法網恢恢、疏而不漏。

●1月10日，“國十一條”出臺 二套房首付40%。●1月18日，央行再次上調存款準備金率0.5%。●3月5日，“國四條”出臺 遏制房價過快上漲勢頭。●4月2日，各大銀行取消首套房利率7折優惠。●4月15日，新政：二套房貸首付不得低于50%。

●4月17日，國務院發文：遏制房價過快上漲,三套房貸。●4月23日，首套一次付清再買房也算二套。●4月29日，中國銀行大幅提升房貸利率。●5月10日，央行再調存款準備金率0.5%。●5月26日，90m2以上首付不得低于30%。

●6月4日 三部委發文明確個人房貸二套房認定標準。●9月29日 貸款買房首付款比例調整至30%及以上。●11月2日 西安實施首套房貸最低利率8.5折 首付需3成。●12月2月 西安出臺“限貸令” 被社會誤認為是“限購令”。

第二篇：2010年全國各城市房地產市場情況總結報告4(貴陽、山西、惠州、杭州、武漢版)

2010年全國各城市 房地產市場情況總結報告4（貴陽、山西、惠州、杭州、武漢版）目錄：

1、年末貴陽樓市：調控力度不減 優惠促銷不斷 2、2010山西商品房量價齊升 保障房建設如火如荼 3、2010年惠州房價穩步上漲 2011年依舊看漲 4、2010年杭州房價漲跌：10個樓盤平均漲幅12% 5、2010年 武漢樓市成交均價上漲22%

年末貴陽樓市：調控力度不減 優惠促銷不斷

進入12月份以來，我市眾多樓盤并未像前幾年一樣，在樓市步入年底淡季時偃旗息鼓，而是一反慣例，持續拿出優惠售房措施，掀起了促銷優惠潮。由此折射出在調控政策不斷加強的背景下，貴陽樓市正在出現一些實質性的變化。

中天世紀新城東城旗郡別墅組團最高贈送面積170平方米；貴陽恒大城一期認籌，送1500元/平方米豪裝、認籌交1萬可享受開盤額外85折；睿力上城認籌客戶均可重復參與每周一次總價值30000元家電抽獎；大興星城買房即享92折優惠；黔靈山國際社區黔靈公館2期一次性付款96折，貝地盧加諾四期認籌送購房款、送物管費、送1年車位使用權；保利貴州在售的4大項目推出五重大禮，每套最大優惠5萬元??

樓盤年底促銷，不僅在貴陽市中心區、金陽、烏當、小河等區域熱火朝天，而且還開始傳導到周邊縣、市的房地產市場，12月18日，投資9億多元，總建筑面積約30萬平方米，被稱為修文當地“第一大盤”的商品房項目文城逸都開盤，開盤當日舉辦了一個購房者抽獎活動，獎品有中檔轎車、彩電、筆記本電腦等，據項目開發商稱，僅各類獎品，開發商就投入了一百多萬元。

據不完全統計，12月份的前三周，有27個樓盤在報紙媒體上發布的促銷廣告達160多個版。“年底優惠促銷，在不少行業已是常規動作，如家電、服裝、百貨就經常搞此類活動，不過以前在貴陽樓市僅屬樓盤個案。”12月20日，記者在云巖區三橋某樓盤采訪時，該樓盤的銷售負責人說，即使是在受金融危機波及的2008年樓市，貴陽雖然也曾在年底出現一些樓盤搞優惠促銷活動，但其范圍和集中度也沒有今年這么高。該負責人認為，不排除有部分房開企業因年終資金需求巨大，需支付工程材料款和建筑工人的工資，加上還要償還銀行貸款等因素，在年底“出貨”，以回籠資金。但最主要的原因還是擔心政策不斷加壓會產生越來越大的累積效應。

采訪中，一些樓盤銷售負責人也持類似觀點。據了解，自今年下半年以來，貴陽樓市的銷售態勢普遍較好，下半年月銷量大多保持在5000-6000套之間，與樓市銷售旺盛的2009年相比，并未出現太大的波動，而且這一銷售態勢一直延續至今。貴陽筑房網公布的數字顯示，在12月份的前三周時間里，我市新建住房實際登記銷售套數每周保持在1800-2100套之間。但這并不意味著樓市受政策影響較小，有市場分析人士認為，由于來自政策調控方面的信號持續加強，對樓市已產生實質性的影響，即使是處于二三線市場，也承受著較大的壓力，以央行的二次加息為例，一方面開發商的融資成本增加了，另一方面購房者的購房成本也增加了。而且可以判斷的是，今后央行將會進入加息通道，由此產生的累計效應影響的不僅是購房者的心態，而且直接涉及到購房者的“口袋”。在此背景下，沒有完成銷售任務的企業年終不得不沖刺；而完成了預期任務的開發商未雨綢繆，想在樓市仍有熱度之時，爭取更好的銷售成績，也就參與到了優惠促銷的行列之中。

2010山西商品房量價齊升 保障房建設如火如荼

2010年，山西房地產行業穩健向上，商品房項目銷售量價齊升，保障性住房建設如火如荼。山西省統計局最新發布的數據顯示，1—11月，全省房地產開發投資完成487.3億元，同比增長29.1%；全省商品房銷售面積930.8萬平方米，同比增長26.1%；1—11月，全省房屋施工面積達7230萬平方米，同比增長41.4%。由此可以判斷，我省全年商品房交易面積有望突破1000萬平方米，商品房交易量和價格水平將再創歷史新高。

盡管省城房價漲勢依舊，但這一年令人溫馨的畫面依然頻現。這一年，太原市首次面向社會公開發售西華苑三、四期經濟適用房，兩萬多個貧困家庭迎來改善居住條件的曙光，最終有4503戶的安居夢得以實現。

高端樓盤拉升房價

按照業界說法，各地樓價狂漲與產品供應不足有著必然的聯系。然而，頗讓人費解的是，在我省高速增長的供應量，并沒有拉低各地的商品房價格。以太原市為例，截至10月底，商品房備案成交面積近230萬平方米，完全超過去年同期；商品住宅成交均價從年初的5802元/平方米，經過幾起幾落后，到11月份，赫然已站在了7326元/平方米的高點上。

6月份，本報聯合山西省房地產協會進行過一次住房問卷調查。結果顯示，90%以上的市民認為本地房價偏高，超過自身可承受能力。2006年，國家曾出臺過“7090”政策，即套型建筑面積90m2以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重須達到開發建設總面積的70%以上。事實上，這個政策執行得并不好。

省城三十余個預售規范的項目，約三成項目為均價在8000元以上的高端樓盤。豪宅、大戶型多，而且集體熱銷。在7月份開盤的某樓盤現場，數位身價千萬級的富豪為了爭搶總價高達500萬元一套的房源，甚至在售樓現場發生口角、扭打，一時間成為業界談資。

這種現象直接拉高了全城商品住宅均價，還引發了全國一線開發商看好龍城市場的蝴蝶效應。恒大、富力等已在龍城扎根的企業加緊步伐，準備把升級型產品在2011年推向市場；未在龍城開售的上海復地、盛高置業、首開等公司，也紛紛準備來年推出高檔公寓、別墅；還有慕名而來的開發商，仍在緊張地尋求與本土開發商的合作，以期在龍城樓市分一杯熱羹。商品住宅銷售面積及銷售額快速增長，說明我省的房地產業處于成長興旺期，而市場產品供應不足，供應結構不合理、不平衡的矛盾，在2010年并沒有根本改變。諸多名盤高端產品的入市，夾心層尷尬的解脫，只能寄希望于保障性住房覆蓋范圍擴大。

2009年，我省城鎮居民人均住房建筑面積達29.73㎡，如按此估算，每個三口之家就應該擁有一套89㎡的住房。實際情況卻是，高收入人群往往手持多套住房，甚至是多套豪宅。住房消費“投資化”傾向愈演愈烈。

2010，國家數次通過抬高首付比例、貸款利率等方式來抑制投機(投資)性需求，可到頭來的市場反應卻是，小戶型滯銷，首次置業者棄購。如何解決商品房差別化消費、增加多套房房主的持有成本，已成為2011的樓市熱點猜想詞。

經適房惠及困難戶

9月27日，太原電視臺大演播廳，西華苑三、四期經適房公開搖號儀式在此舉行。在省市領導、人大、政協、紀檢、監察、公證、媒體和群眾代表的共同監督下，入圍號、出購房順序號、輪候家庭順序號相繼被搖出。整個播出現場陽光透明，沒有出現一點“雜音”。

10月19日是一個值得載入史冊的日子。這一天，省城迎澤西大街西華苑幾十棟高層住宅樓披上盛裝，數千市民云集售樓部廣場，全市最大規模保障性住房的銷售工作正式啟動。“選房資格第一人”譚誠，最先進入選房區。在家人的指點和工作人員的介紹下，譚誠選定了三期10號樓一單元1304房。譚誠今年61歲，是山西針織廠的退休職工，一家三口在一套使用面積為28.3平方米的房子里住了15年。如今，眼瞅著住房夢要實現了，他興奮得睡不著覺。“女兒快生孩子了，等外孫出生后，回來就有地兒住了。”譚誠說。

事實上，被即將到來的新房激動得徹夜難眠的，何止譚誠一家？

10月19日，還不到早晨6點，選房序號為0005的陳和平和愛人，就提前兩小時從西銘礦趕到了現場。下了30年礦井的他，現在還帶著全家擠在單位的舊式筒子樓里。“一想到很快就要有新房子了，我們既興奮又緊張。”在老陳的心里，終于能為實現今生最大的一個愿望而歡呼了；選房序號排在2000以后的秦玉林，盡管自己選房的日子在11月底，可從選房開始，幾乎每周他都會到選房現場，提前感受選房的喜悅，“大家都是住房困難戶，現在都有這份幸運，無論是誰都會激動啊！”

是的，從選房開始至今，激動與幸福寫在每一個選房家庭的臉上。

激動，是因為西華苑三、四期項目，是太原市首次面向社會公開銷售的、國內也堪稱最大規模的保障性住房建設項目。它不僅包括4503套經濟適用房，還有1199套廉租房，以及數量不等的公共租賃房和回遷房，而且還配套了小學、幼兒園。其交通便利更是毋庸置疑：西華苑北臨迎澤西大街，南接南內環西街，東至窊流路，西到西礦街，屬于太原市一類地段，4條公交線路途經小區，與剛剛啟用的西客站隔街而望。

幸福，則是因為西華苑經適房開創了保障性住房的“太原模式”，從申購到銷售的全過程陽光透明，以“公開、公平、公正”徹底打消了選房人的所有顧慮，而且還以貼心的服務溫暖了每個家庭的心。明年的現在，4503戶貧困家庭將走進自己的新居。對于他們，生活翻開了新的一頁??

2010年惠州房價穩步上漲 2011年依舊看漲

站在2010年的最后一天,回望這一年來的樓市行情,該怎么總結這一年的樓市表現呢?即將迎來新的一年,明年是“十二五”規劃的第一年,樓市又將走向何方呢? 在不少業內人士的眼中,2010年對于房地產行業來說無疑是具有歷史意義的一年。這一年,樓市調控“組合拳”頻頻出擊,可以說是歷年房地產調控中力度最大、手段最多、持續性最長的一年。接連出臺的調控政策讓國內不少城市的樓市如同坐上“過山車”一般,大起大落,從年初的火爆,到年中的觀望,再到年末的重新火爆。

然而曾被業界解讀為“給力,給力,再給力”的樓市調控政策,對于惠州樓市而言看來只能是“浮云”。樓市調控對惠州樓市的影響較小,雖然今年年中也出現過因觀望情緒導致成交下滑的情況,但總體而言,惠州樓市上升趨勢明顯,特別是“金九銀十”樓市成交十分火爆,房價穩步上升。業內人士預計,盡管明年可能出臺新的調控政策,但惠州房價將持續溫和上漲。

樓市調控政策貫穿全年

從今年1月開始,樓市調控就拉開了序幕。1月10日發布的“國十一條”明確二套房首付比例必須不低于40%,二套房貸政策重新收緊。4月17日,今年第一個“重量級”調控政策出臺,其中明確規定對購買首套自住房的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%。

“4·17”新政的威力在五六月份得到顯現,國內多個城市樓市彌漫著濃厚的觀望情緒,成交量大幅下滑。不過隨著“金九”的到來,樓市再度回暖。樓市調控于9月29日驟然升級,比如首套房首付比例由原來的最低兩成提高到最低三成,嚴格限制第三套房貸款等。廣州、深圳等國內多個城市還出臺了“限購令”,但這并不能抑制國內多個城市樓市的回暖趨勢。

接著,住房公積金貸款政策調整、“限外令”、保障住房資金使用管理、房地產用地調控等政策相繼登場。直到今年的最后幾天還有調控政策亮相,12月26日隨著央行今年內第二度加息,住建部也上調了住房公積金貸款利率。

盡管密集出臺的樓市調控政策貫穿全年,惠州多位業內人士仍表示,樓市調控的主要對象是房價過高、上漲過快的部分國內一線城市,重點在打擊投機性炒房,而惠州作為二線城市,再加之大量剛需的存在,總體而言受政策的影響較小。

市區均價一年漲了千元

縱觀惠州樓市一年來的整體走勢,1月初市場延續了去年的火爆場面,2月受信貸收緊和傳統淡季等因素的影響,市場成交下滑,而到了三四月份又再度呈現供銷兩旺的局面。五六月份由于受四月中下旬出臺的宏觀調控政策的影響,市場轉為觀望,成交量下挫。

不過到了八月份,隨著傳統銷售旺季“金九銀十”的到來,樓市成交十分火爆,甚至出現“日光盤”、“連夜排隊買房”的盛況。“高潮”過后,到了11月成交雖有所回落,但供銷總體仍然旺盛,今年底更是一反往年淡季的特點,年底仍有大量新盤扎堆上市。

至于市民們十分關心的房價問題,根據統計數據,今年1月份惠城區新建商品房住宅預售成交均價為4724元/平方米,接著穩步上升,3月份成交均價破“5”,為5206元/平方米。五六月份雖然樓市成交下滑,但房價未見松動。經過了“金九銀十”的火爆,11月份新建商品房成交均價更是突破了6000元/平方米,達6071元/平方米。一些在售熱點樓盤的價格甚至已經突破“7”字頭。業內人士指出,剛性需求支撐著房價的穩步上升。惠州房價的“價格洼地”吸引了不少來自深圳、東莞的購房客到這里買房或投資,深圳出臺“限購令”后,越來越多深圳客將目光轉向惠州。而且惠州本地剛性需求也大量存在,包括改善居住環境的需求,來惠州工作的人才的居住需求,還有來自惠東、博羅等縣區的“進城客”的需求等。

江北片區起引領作用

今年哪個片區的樓盤最受關注?毫無疑問是江北片區,該片區的樓盤銷量往往都是每周各片區銷量排行的冠軍。合縱聯行(惠州)房地產顧問有限公司總經理楊錦斌認為,今年江北片區的表現無疑起到一個價格標桿的作用,引領和帶動整個惠州樓市的發展。

江北片區作為惠州集行政中心、商務中心、體育會展中心、金融中心、經濟中心于一體的CBD區域,是惠州規劃起點最高、市政建設投入最大、配套設施最齊全的片區。不少開發商看中江北片區的價值,紛紛進駐,開發新樓盤。目前聚集在江北片區既有小戶型公寓,又有豪宅別墅；既有寫字樓,又有城市綜合體。

從今年銷售情況看,江北片區的樓盤受到了不少購房者的熱捧,不少樓盤一開盤即賣出不少。一些購房者表示他們十分看重江北片區這一城市CBD巨大的優勢,而且隨著江北片區的發展,將來房子將會有很大的升值空間。

楊錦斌說,今年省運會在惠州召開,雖然對樓市并沒有直接的影響,但是因為籌辦省運會,惠州的城市面貌煥然一新,道路等基礎設施在不斷完善,特別是體育場館周邊的基礎設施搞好后,對周邊樓盤的發展,諸如省運會主場館所在的南部新城片區的樓盤發展起到了一個帶動作用。交通設施的改善往往能極大地推動相關片區樓盤的發展。楊錦斌說,因為莞惠城軌的修建,今年仲愷陳江片區的樓盤逐漸升溫,而今年6月開通的惠博沿江公路,則帶動了江北和博羅兩地樓盤的發展。

中小戶型、商業地產受追捧

今年惠州樓市表現搶眼的兩大亮點無疑是中小戶型產品的獨領風騷,以及商業地產的異軍突起。

今年惠州多個新開樓盤主打兩房、三房或公寓型的中小戶型產品,供應量跟去年相比出現了明顯上升,而且銷售十分火爆,甚至有的樓盤開盤當天即售罄。可以說,中小戶型產品的精彩表現,改變了惠州房地產市場長期以大戶型住房為主的格局,既彌補了住房結構的缺陷,又迎合了市場的需求, 中小戶型的大量供應以及備受追捧,跟“4·17”新政緊密相關。此外,中小戶型房源的剛性需求助推了中小戶型的火熱,由于中小戶型產品總價較低,容易被準備成家立業的年輕人接受,先置業用來自住,以后還可以把中小戶型住房轉化為投資產品。

根據惠州市房管局的相關數據顯示,今年前11月,惠城區新建商鋪和寫字樓的成交量均已雙雙超過去年全年,其中,新建商鋪累計成交1501套,比去年全年的1287套多了214套,新建寫字樓累計成交套數為463套,比去年全年多了153套。

數據說明了今年商業地產的升溫,自從4月新政出臺以來,不少投資客投資住宅市場遭遇阻力,同時又擔心房價出現較大波動,于是便將目光轉向了受新政影響較小的商業地產。而且在通脹的壓力下,不少人選擇投資更加安全、保值增值性更強的商業地產項目來抗通脹。市場的升溫導致了價格的上漲,特別是較受市場青睞的街鋪價格上升明顯。

業內預計:明年房價溫和上漲

2010年惠州樓市整體向好,房價穩步上升,即將到來的2011年樓市的表現又會如何呢?是否會有更加嚴厲的政策出臺?房價是否還會上漲? 隆塬地產住宅部惠州區域總監趙正群認為,明年國家很可能會繼續出臺新的調控政策,不過由于樓市調控政策主要針對房價過高、上漲過快的一線城市,對惠州而言,基本不會受太大的影響,明年惠州樓市預計將同今年一樣,整體向好。

楊錦斌認為,2011年是“十二五”規劃的第一年,估計會有新的樓市調控政策出臺,但政策不會像今年這么嚴厲。而且就算有新政策出臺,跟今年一樣,惠州受政策影響比較小。

至于市民們普遍關心的房價,趙正群認為由于存在剛性需求以及中長線投資等因素,明年房價將繼續上升。楊錦斌認為,近年來惠州樓市的價格整體往上走,估計明年惠州房價將溫和上漲。

2010年杭州房價漲跌：10個樓盤平均漲幅12%

2010年的杭州樓市，幾乎是個“調控年”。控制投資，控制房價的金牌令箭可謂一道接著一道，用2010年的網絡熱詞來說，那可是很“給力”。但給力的政策并沒有完全壓下房價上漲的勢頭，盤點2010年的房價和地價，仍然繞不過一個“漲”字。不過，假如沒有這些給力的政策，房價是不是還要漲更多呢？

今年房價跌了嗎？還是一個“漲”字 10個樓盤，平均漲幅12% 80后購房者王小芽苦等了一年，希望高昂的房價回歸理性，但沒想到，今年還是沒有等來明顯的房價回調：前半年高位盤整，后半年起依舊蹭蹭地往上爬了。

記者選擇了10個主城區推盤節奏基本橫跨整個的樓盤，將年初年末的兩批推盤房源作比較便會發現，10個樓盤的平均漲幅為12%。這基本代表了2010年的房價上漲幅度。

今年前4個月杭州房價繼續了去年的“堅硬”；4月17日“新國十條”出臺后，樓市成交大幅下降，市場開始了觀望和等待；今年8月，在經歷了4個月的政策消化期后，一些樓盤開始試探性漲價。如遠洋公館、元都新苑等都是在下半年開始二次推盤時上調了價格。

在樓市量漲齊升時，9月底，有關部委再出第二輪樓市調控。這次，樓市的觀望期很短，成交量亦穩步回升。如萬家星城，自8月起至10月底，4批近千套房源全部一搶而空，房價亦有所上升。

10月，杭州版調控新政出臺，房價繼續上漲。百萬方大盤和家園，2009年11月，當時的懿園精裝修9號樓，成交均價為24184元/平方米；今年10月，一線山景的鼎園成交均價已達到28851元/平方米。

“和去年一年幾乎翻一番的漲幅比，今年的房價漲幅只能算穩定。不過在調控的大棒下，依舊能這樣漲脫離不了整體的經濟環境。”一位開發商這樣總結道。

同一樓盤年初年尾開盤價比較

樓盤名稱

開盤時間已售均價

開盤時間已售均價 上漲(下跌)幅度 世茂江濱花園 2010-1-17 13375元/平方米2010-12-10 13077元/平方米-2% 星匯榮邸2010-1-3 10746元/平方米2010-11-22 14399元/平方米34% 金地·自在城2009-12-19 17717元/平方米2010-11-27 17666元/平方米-0.3% 遠洋·杭州大運河商務區 2010-4-29 32959元/平方米2010-11-27 39868元/平方米 21% 萬家星城2009-12-21 21636元/平方米2010-10-23 23157元/平方米

7% 昆侖公館2010-1-18 34207元/平方米2010-08-02 37068元/平方米 8% 保利東灣2010-1-1 14324元/平方米2010-09-17 16670元/平方米 16% 元都新苑2010-4-18 13935元/平方米2010-10-12 15574元/平方米 12% 雅戈爾·西溪晴雪 2010-4-10 23130元/平方米2010-10-12 23713元/平方米 3% 坤和·和家園2009-11-19 24184元/平方米 2010-10-03 28851元/平方米19%平均漲幅 12%(據杭州透明售房網)今年地價跌了嗎？也沒跌 申花、市中心成地價上漲領頭羊

值得關注的是，相比10個樓盤房價平均12%左右的漲幅，2009年地價的漲跌卻出現分化。申花、蔣村這些城西板塊及市中心的采荷板塊地價漲幅都較大，但下沙、祥符地塊、田園地塊的宅地價格基本穩定，甚至有所下調。

申花板塊，11月30日R21-19地塊，樓面價達到18114元/平方米。去年10月，申花路R21-5地塊出讓時，樓面價僅為11627元/平方米。

今年3月份出讓的省屬塘北A地塊離申花板塊也很近，不過隔了一條豐潭路，這宗60畝左右的宅地當時拍出15953元/平方米的價格。

市中心地價上漲從采荷單元地塊也可見一斑。去年9月份，采荷單元的9畝大小的一畝袖珍宅地拍出20622元/平方米的高價，當時業內的評價是，這塊地之所以創出高價，和地塊小不無關系。但一年后的2010年9月，濱江房產再拿采荷地塊，創下23902元/平方米的地價新紀錄。相比較而言，關注度很高的下沙今年雖然有寶龍房產、碧桂園房產等外地大牌屢屢創出地王，但記者選擇沿江板塊具有可比性的兩宗地看，去年12月到今年10月，樓面地價基本沒什么變化。

今年房子沒人搶嗎？還在搶 搶房大戲不時上演 雖然遇調控，但今年樓市仍然時不時上演搶房大戲。

4月12日，位于金沙湖板塊的德信早城開盤，200套房子引來5000人爭搶。上東城，今年3月推出278套房源，結果也是在開盤當天遭遇溫州購房團的突然襲擊。

就個盤而言，8月份和12月份的搶房行情瘋狂程度似乎要弱一些。“畢竟房價在上漲，而年底房源供應也在放量。”一位業內人士判斷。德信早城8月也有開盤，但爭搶程度沒有4月份那次明顯。

8月份，保利東灣正式推出“存5萬抵25萬”的優惠活動，打破樓市僵持局面，搶房行情再度上演，當時保利推出的房源當天預定率幾乎在八成以上。

12月份，雖說杭州版調控新政正式實行“限貸”、“限購”的雙限政策，但通脹的預期讓很多出于保值需求的購房者匆忙入市，搶房行情再度上演。這次的搶房行情可謂開盤的樓盤基本都能惠及，如新近推出的天陽九筑、積家等。

2010年，哪些樓盤最走俏？從最新上榜的銷售套數前十名單出不難發現，基本都是剛需購房者青睞的中小戶型樓盤。如上東城、保利東灣、萬家星城、早城、觀瀾時代等。

2010年 武漢樓市成交均價上漲22%

2010年即將收官，武漢樓市也上演了一出“讓房價飛”的劇目。縱觀全年，國十條、新五條、央行加息、公積金貸款利率上調??這一系列政策“組合拳”并未使武漢樓市出現反轉。即使在普遍認為是淡季的年底，仍舊沖出銷售天量：12月份武漢商品房銷售套數突破1.3萬套。預計今年武漢商品房銷售套數與瘋狂的2009年不相上下，高達13萬套。是誰導演了這幕劇？明年房價和成交量是否還能繼續攀升？

樓市成交均價上漲22% 統計顯示，今年1—11月，武漢商品房銷售套數達到121182套，與去年同期相比僅少了902套；銷售面積1234.77平方米，僅比去年同期下降3%。

進入12月，樓市絲毫沒有降溫跡象。12月至今，平均每天成交量突破400套，預計本月銷售套數接近13000套。

僅看銷售量，今年與去年不相上下，但房價已經跑出了一大截。今年1—11月，武漢商品房市場成交額達到806.56億元，比去年同期凈增125.49億元。成交金額反映到房價上，就是價格的飆升。今年1—11月，武漢商品房成交均價6532元/平方米，比去年同期上漲了1182元 /平方米，漲幅高達22.1%。

億房網統計顯示，今年武漢樓市各大片區都收獲了火爆，黃陂、關山、漢口中心區、東西湖等片區年銷售套數都超過了一萬套。成交均價方面，漢口中心區仍拔得頭籌，高達9564.04元/平方米；最低的是黃陂區3325.44元/平方米。

市中心、郊區全線上漲

盤點今年樓市，唯一的低谷出現在6—8月。在4月份國家出臺“國十條”調控樓市后，武漢樓市迎來了短暫的平穩期。6—8月也是武漢樓市傳統淡季。6月份商品房成交量7000余套，相較于4月份，6月份銷量下降50%。

但進入傳統旺季“金九”，武漢樓市出現回暖跡象，這波熱潮并未因9月底出臺的二次調控政策“新五條”而受冷，直至年末仍維持高熱狀態。

從各片區來看，金銀湖房價達到5000元/平方米左右，南湖超過7000元/平方米，光谷在6000元/平方米??幾乎所有片區漲幅都超過了10%，市中心樓盤漲幅多在20%以上。

熱線房產網調查顯示，樓市持續熱銷，漲價也就成為必然結果。在“金九銀十”回暖后，11月底至12月土地市場的火爆，也給部分樓盤帶來了提價的理由。

進入年底，原本是武漢樓市推盤淡季，但仍有不少樓盤選擇此時上市，人氣未減。主推小別墅的盤龍城香奈天鵝湖售樓部里，每天有三百個咨詢電話，還有超過一百組的客戶上門，很多人屬于二次置業；本月中旬開盤的現代森林小鎮，當天賣了200套，最近兩周每周銷售五六十套。而萬科、恒大等地產大鱷雖歷經調控卻早提前一個月完成了全年的銷售目標。

江城房市為何如此給力？

中南財大金融學院博導張東認為，流動性過剩、土地資源嚴格控制且價格上升、地方政府土地財政依賴、通脹壓力、保障房覆蓋不足等等，都是造成房地產行業火爆的重要原因。武漢市房地產開發企業協會相關負責人認為，除了宏觀調控的針對性需要斟酌外，貨幣、土地財政等機制都需要改革。

而房地產的區域屬性很強，針對武漢市場來看，今年初國家對武漢中部城市的定位明確后，帶來的聚集和磁場效應已經得到了初步顯現。有很多樓盤吸引了大批客戶，出現“遷居式需求”。可以說，樓市的地域性市場特征出現了新變化。以前武漢樓市都是武漢人為主，現在是區域性的消費市場。比如2008年，武漢市場上外來客戶占比為35.16%；2009年占到了43.61%；今年1—10月已經增加至49.6%。

宏觀調控還帶來了“比價”效應。在一線城市紛紛受到限購等政策影響時，當地投資已經受限。而武漢相較一線城市房價低，“洼地效應”導致投資客轉移到武漢。

另外，恐慌性購買也是個重要原因。在歷次調控政策及加息和提高準備金的壓力下，購房者仍舊沒有看到房價掉頭向下的跡象。下半年，部分觀望者失望之余重新進入市場，被壓抑的購房需求大量釋放。

明年樓市行情尚難預測

對于明年的樓市行情，出現了不同的聲音。

不少本土房地產商和專家認為，相對一線城市來說，武漢房地產市場還有很大空間。武漢正處于快速發展期，本地也沒有出臺限購、預售資金監管等嚴厲政策。而城市基礎建設在大步邁進，城市地位不斷提升，房地產必然會享受到這種利好。從全國范圍看，明年房產稅這只靴子可能會落地，在個別一線城市率先試點實施，其成交量可能會因此大幅萎縮，而投機投資資金會向二三線城市大量轉移，這也或導致武漢這樣的城市市場被動上揚。另外，今年底土地市場表現非常火爆，業內人士預計，隨著房企拿地熱情的高漲，地價依然呈攀升態勢，明年房價上漲壓力大增。中國房地產研究會副會長顧云昌上月底在漢表示，今年的調控政策效果已經顯現，一定程度上遏制了部分城市房價上漲過快的問題，但房價出現嚴重下滑的可能性不大。他指出，要預測明年樓市是非常困難的，要根據市場形勢而變化，不過要控制樓市調控強烈反彈，就必須抑制樓市過旺需求。

針對樓市的調控政策明年并不會松懈。住建部本月表示明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，大量保障房會減少部分樓市需求；19日國土資源部發布的《關于落實房地產用地調控政策通知》被稱為“國土四條”，要求各地堅決落實監管和調控政策措施，促進土地市場健康發展，嚴禁保障性住房用地改變用地性質等。業內人士多認為此舉拉開了三次調控的序幕。這些措施，雖然不能確保明年房價下跌，但隨著調控的深入，也讓明年樓市難復制今年的行情。業內專家預測，在經濟轉型加快、貨幣政策趨于緊縮的政策形勢下，明年房地產市場將總體保持調整態勢。

第三篇：2010年全國各城市房地產市場情況總結報告2(北京、深圳、上海、昆明版)

2010年全國各城市 房地產市場情況總結報告2（北京、深圳、上海、昆明版）目錄：

1、北京去年普通住宅開盤價同比漲近萬元

2、年末樓市成交繼續走高 恐慌需求再成托市主力 3、2010深圳樓市成交量創近十年最低 全年均價漲36% 4、2010年上海上演“房價飛” 每平米漲4223元 5、2010年昆明樓市走“V”步 歲末創下周成交新高

北京去年普通住宅開盤價同比漲近萬元盡管成交價格不易統計，但從開盤價來看，去年的房價漲幅十分明顯。據統計，2010年北京市普通住宅項目的開盤均價為24374元/平方米，同比上漲9765元。

調控難遏房價。作為熱點城市的北京，在2010年全年的成交中，呈現出價漲量跌的態勢。官方數據顯示，去年一年，北京共成交住宅超過30萬套，同比2009年下跌31%。其中，新房、二手房成交量均有較大跌幅。

盡管成交價格不易統計，但從開盤價來看，去年的房價漲幅十分明顯。據統計，2010年北京市普通住宅項目的開盤均價為24374元/平方米，同比上漲9765元。

價漲量跌

根據北京市房地產交易管理網的數據，去年全年，北京共成交二手住宅196547套，期房住宅95523套，現房住宅15557套，總計307627套。同比2009年，下降三成。其中，二手住宅、期房住宅和現房住宅成交量分別下降26%、34%和54%。成交量全面下滑。

據統計，去年北京普通住宅項目共開盤303次，比2009年減少135次，降幅為30.82%。其中有不少項目曾多次開盤。

有分析認為，作為熱點城市，政策調控是北京樓市成交量下滑的主要原因。為響應“國十條”，去年4月，北京出臺了號稱“史上最嚴厲”的地方版調控政策，其中包括“限購令”、提高首付比例等，很大程度上抬高了購房成本，并遏制了需求。

另一方面，房價卻未受到調控的影響，一路昂然向上。2010年普通住宅項目的開盤均價為24374元/平方米，同比上漲9765元，漲幅高達63.89%。而2009年，北京普通住宅項目開盤總體均價僅為14872元/平方米。

“價漲量跌”是去年北京房地產市場的主旋律。官方數據顯示，在兩輪調控之后的幾個月間，北京市場也曾出現價漲量跌的態勢，甚至一度引發了外界對調控效果的質疑。

通脹對沖調控

一邊是強力調控，一邊是市場的冷淡反應，政策效果有待觀察。按一些業內人士的觀點，“量跌”作為政策效果的先行因素，通常會帶動 “價跌”，繼而帶來整個市場的盤整。

近期，成交量開始逆市反彈。據北京市房地產交易管理網的數據，去年12月，北京市共成交新房商品住宅15772套，環比11月上漲40.5%，二手房成交量同樣漲幅明顯。

而在今年元旦假期（2011年1月1日~1月3日），北京共成交商品住宅1246套（包含保障房），同比大漲143%。在作為傳統淡季的歲末年初，成交量反彈的態勢十分明顯。

對此，亞豪機構副總經理高姍向《每日經濟新聞》記者表示，在當前CPI高企、通貨膨脹壓力漸大的情況下，投資型購房需求有所抬頭，使得歲末年初成交量上升，并在很大程度上對沖了調控效果。

事實上，“越調越漲”已成為不少民眾對房地產調控的看法。有分析認為，在連續上漲兩個月后，去年12月全國70個大中城市房價仍可能繼續上漲。

年末樓市成交繼續走高 恐慌需求再成托市主力

據搜狐焦點網“數字地產”欄目數據庫披露，12月27日-2011年1月2日，北京市房屋網上住宅期房簽約量為2863套，日均簽約409套；住宅現房簽約量為1559套，日均簽約223套；存量住宅簽約量為5611套，日均簽約802套。

與前一周相比（12月20日-12月26日），住宅期房簽約套數減少416套，降幅為12.69%；商品住宅現房簽約套數增加1339套，是前周成交量的7倍多；存量住宅簽約套數增加241套，增幅為4.49%。

12月27日-1月2日，北京市共有1個項目開盤，新增房源34套，為供應潮以來的最低點。12月31日開盤的龍熙順景(論壇 新聞)為別墅項目，老項目后期，現新推34棟獨棟產品，銷售單價18000元/平米，戶型面積356-480平方米，銷售總價640-864萬/套。

隨著新年的到來，開發商推盤意愿降低。據統計，2011年1月北京樓市計劃開盤項目僅有14個，純新盤占一半，新年首月預計將進入供應“淡季”。

機構點評（點評專家，協成機構房地產經紀公司副總裁 王裕仁）

2010年最后一周，新房市場供應繼續減少，新增房源不足百套；從成交來看，期房成交量略有下滑，環比前周下降一成多；現房成交量大幅增加，環比前周上漲6倍多，現房成交量上漲帶動新房總成交量的大幅增加。而從二手房市場看，上周二手房交易繼續保持活躍態勢。從供應來看，新增房源4113套，較前周增加12.7%；從成交來看，上周共簽約5611套房源，環比前周的5370套增加了4.5%，二手房成交量再破歷史新高。從成交價格看，由于市場交易活躍，二手房價格穩中有升，尤其位于城區的東直門、雙井板塊，新增房源和成交保持穩定，導致部分業主暗中漲價，二手房價格甚至高于周邊新房銷售價格。

年末成交量的大幅上漲一方面由于大量結婚用房需求的集中釋放；另一方面購房者忌憚于央行進一步加息，導致購房成本提高，也刺激了一部分需求的釋放。

從后市看，2011年樓市調控還將繼續，無論對開發商還是購房需求的限制都將更加嚴格，尤其是在供應層面的調整，明年北京市場將新增百萬套保障房，對商品房市場將有較大的沖擊。

2010深圳樓市成交量創近十年最低 全年均價漲36%

新房成交量創近十年最低，但銷售均價再創新高，深圳樓市2010年的量跌價升行情完全超越了相關部門此前的預測，再次將調控政策置于尷尬境地。

世聯地產(002285,股吧)根據深圳市規劃和國土資源委的成交系統數據統計，2010年深圳全市新建商品住宅成交面積約320.97萬平方米，共成交36729套，成交均價20205元/平方米。其中，2010年12月份，深圳一手房成交均價為每平方米18361元，環比上漲1.79%，成交量為4703套，環比上漲87%。

此前的2009年，深圳新建商品住宅銷售面積為660.25萬平方米，銷售均價為每平方米14858元。對比可以發現，在遭遇史上最嚴厲的調控背景下，深圳一手房成交明顯受挫，成交量環比2009年萎縮51%。而從深圳近十年來的全年銷售面積數據看，2010年深圳新房銷售量創近十年來最低。較2009年銷售數據，深圳一手房2010年銷售均價逆勢環比上漲36%，房價之高再次刷新深圳樓市紀錄。

世聯地產集團研究部經理王軍鵬在接受《第一財經日報》采訪時認為，超過85%的成交量在關外兩區，關內成交量不到兩成，若沒有這一結構性的差異，要想成交均價回落絕非易事。根據深圳中原市場部總監王世界的觀點，歲末年初深圳樓市成交狀況明顯放大，開發商、業主和置業者在歲末都做了最后沖刺，促成了較大的成交量。新的一年，對于房地產市場來說，可以說是較為緊張的一年，繼續執行的“限購令”，從緊的貨幣政策，大量的流通資金以及較窄的投資渠道，多方力量相互制約，使得房地產市場面臨較大的挑戰，未來樓市將會在各方力量的博弈下高位波動。

2010年上海上演“房價飛” 每平米漲4223元

在限購令、限貸令打壓下，2010年的上海樓市經歷了一個典型的調控年，但房價仍在上漲。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，2010年年底上海商品住宅成交均價相比年初累計上漲達4223元/平方米，12月份均價為24176元/平方米，較1月份上漲了21.16%。

去年12月量價齊飛

佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，2010年12月，上海市商品住宅成交面積為140萬平方米，環比11月增加了47.37%。此成交量也與2009年12月的成交面積相當，進入年關，成交量出現大幅反彈。

2010年12月，上海商品住宅成交均價為24176元/平方米，環比11月上漲了7.61%，與2010年1月相比上漲了21.16%，年底相比年初均價累計上漲4223元/平方米。

2010年上海商品住宅成交均價總體呈現出上漲的趨勢，盡管4月份開始的樓市調控后，均價短期內出現了一波明顯的下跌，但是9月底開始的二次調控之后，均價又連續上漲。

供應量方面，2010年12月，上海商品住宅供應面積為156萬平方米，環比11月增加了45.79%。年末上海商品住宅供應中，出現多個中高端樓盤，例如閔行星河灣、九龍倉璽園、綠城玫瑰園等中高端樓盤相繼推出新房源，官方網站“網上房地產”的報價也出現了一波明顯的上升。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，首次調控是以打壓投資投機購房需求為主，成交量和成交均價同時出現大幅下跌，效果顯著。而二次調控逐步開始打壓剛性需求，過高房價更使得剛需無力購房，而限購政策出臺以及房產稅的呼之欲出，促使以投資需求為主的中高端樓盤成交活躍，導致12月上海商品住宅量價齊飛。

上海繼續“限購”

各地樓市限購政策難抑樓市反彈趨勢，在2010年12月29日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示：“在一些熱點地區和熱點城市，房屋的限購令將進一步加強。” 限購政策到期的海口、福州、廈門、溫州等四個城市明確表示將繼續執行限購，而部分無明確政策時效的城市則表示暫無取消限購政策的時間表。進入年底，持續近3個月的“限購令”，上海將繼續執行。

限購措施的出臺最主要是緩解目前供不應求的狀況，限制投資性需求購買多套中低端住宅，使得中低價位住宅的供需矛盾得到緩解。而措施出臺3個月，剛需得到打壓，供應無法跟進，政策效果無法體現，部分投資需求進入中高端市場，間接推高房價。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭執筆的《2010—2011全國房地產政策研究報告》認為，限購政策不僅將會繼續執行，而且當房價繼續上漲時，這一政策會從上海、北京等16個城市向其他城市蔓延。

2010年昆明樓市走“V”步 歲末創下周成交新高

2010年，樓市調控聲此起彼伏，云南省、昆明市出臺的地方性有關商品房預售等調控措施也是一輪跟著一輪，盡管如此，2010年昆明樓市仍不失火爆：全年共銷售商品房73016套，僅比“瘋狂的2009年”少5118套；全年均價6374元/平方米，每平方米成交價高出2009年1223元，走出了一條“量跌價升”之路。

業內人士分析，2010年昆明樓市數據的堅挺，支撐力主要來自于較高的市場信心以及旺盛的剛性需求。2011年樓市走向尚難預測，仍依賴政策的走向以及政策的執行力度。

平均每天賣房200套

日前，記者從昆明市房產信息網獲悉的數據顯示，2010年昆明樓市全年共銷售商品房73016套，成交面積583.57萬平方米，成交金額371.96億元，成交均價約為6374元/平方米。平均每天銷售新房200套。

環比樓市大豐收的2009年，2010年昆明樓市全年少成交商品房5118套，降幅為6.55%；成交面積也有下滑，降幅為16.91%；成交金額和均價有小幅提升，漲幅分別為2.82%、23.74%。從簡單的數據對比看，2010年樓市數據確實不敵2009年，但結合2010年“史上最嚴厲調控年”的背景來評價，2010年樓市數據定格“量跌價升”仍屬難得。縱觀2010年全年，業內認為，較高的市場信心以及旺盛的剛性需求，一直是昆明樓市成交數據堅挺的重要支撐因素。

月度數據呈“V”型

從每月的成交情況看，2010年昆明樓市月度數據呈“V”字行走。年初，延續2009年樓市的火爆局面，盡管有元旦等節假日成交淡季的存在，2010年1月成交套數仍達到了8083套，成交均價5417元/平方米，打下了2010年樓市“量價齊升”的基石。受春節長假等影響，2月份成交數據出現慣性回落，成交套數大幅下滑至4839套，但成交均價依舊堅挺，為6160元/平方米。

3、4月份成交數據開始回升，月度成交套數分別為6779套、5792套。

“V”字的底部出現在4月份“史上最嚴厲的調控”政策出臺后。受全國性調控以及昆明樓市預售證從嚴發放等政策影響，5-7月份昆明樓市成交數據出現大幅下滑，月度成交套數一直徘徊在4000套以內。5月份成交套數3429套，6月份為3922套，7月份3582套。

然而，持續的調控措施并沒有顯現明顯效果，市場信心開始逐步回升，恐慌性購房需求陸續釋放。就在部分漲幅過快城市樓市出現局部回調時，作為區域市場的昆明樓市剛性購房需求全面爆發。8月份成交數據比肩年初，重上“5000”大關，為5081套。9月成交套數呈現小幅波動，為4695套。10月，昆明樓市穩定上行態勢，月度成交套數達到了6275套。11月份成交數據繼續高企，月度成交套數為7269套。12月份的成交數據更是趕超年初，躍上了“V”字的最頂端。12月昆明主城四區共成交各類一手新房13270套。其中，成交套數創近年單月成交之最，環比11月份多出6001套，比2009年單月最高數據(去年12月)的“11193”套，還高出2077套。

第四篇：2010年全國各城市房地產市場情況總結報告3(天津、甘肅、上海、廈門、廣州版)

2010年全國各城市 房地產市場情況總結報告3（天津、甘肅、上海、廈門、廣州版）目錄：

1、天津2010年二手房量降價漲 交易總量70446套

2、甘肅房地產觀察：樓市十二個月 3、2010年上海房地產備忘錄

4、廈門2010年商品住宅成交面積下跌47.5% 5、2010年廣州二手樓市在“高飛”

天津2010年二手房量降價漲 交易總量70446套

記者昨日從有關部門獲悉，2010年天津市二手私產住宅呈現量縮價漲的走勢：全年交易總量為70446套，與2009年相比下降32.8%，成交均價為6812元/平方米，與2009年相比上漲17.6%。

據市國土房管局相關統計數據顯示，自去年4月起國家針對樓市進行了多輪宏觀調控，使得市場經歷了2009年樓市火爆成交之后的理性回落，但并未出現2008年的慘淡局面。在政策的影響下，全年二手房交易價格平穩上揚。在中心城區范圍內，各區域的成交均價保持15%以上的漲幅，尤其區域建設發展快速的紅橋區漲幅最大，均價漲近30%。在全市的成交戶型上，80萬元以下的經濟型住宅占到了成交總體的六成以上。

我愛我家市場研究中心人士認為，與以往歷年的樓市調控相比，2010年無疑是房地產調控政策最為繁多的一年。而2010年本市房地產市場歷經多次調控，成交熱度有所下降，成交量理性回落，但房價仍然呈現上升的主要原因是：在經歷了2008年長期的深度調整及2009年的快速回升之后，面對2010年的宏觀調控，二手房業主面對市場的再次調整選擇觀望，大多數業主對于房價持長期看漲心態，業主主動降價現象并未大規模集中出現。業內人士預計，樓市調控仍未結束，2011年市場將面臨深入調整，預計在自住型需求的支撐下，天津市二手私產住宅全年成交量將保持6萬套以上的水平，難以出現大幅萎縮，成交均價也將保持穩中有升的趨勢。

甘肅房地產觀察：樓市十二個月

2010年，對房地產行業而言，是不平凡的一年。這一年，房地產行業的發展可謂風起云涌，變幻莫測。在歷經國家接二連三的宏觀調控政策之后，這個行業未來的路在哪里？在令人眼花繚亂的變局中，事關房地產行業的任何“動靜”都是人們關注的焦點。無論是開發商、消費者，還是政府部門，都給予房地產市場極大的關注。在過去一年跌宕起伏的房地產市場運行中，應該說，演繹了許多場次的悲喜劇。在匆匆走過2010年之后，讓我們一起回顧甘肅房地產市場在這一年里走過的12個月歷程。

一月：國十一條2009年底，國家為了遏制房價這匹脫韁的野馬，推出了一系列政策，但效果甚微。

2010年伊始，國務院出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，簡稱“國十一條”，旨在遏制房價的過快上漲。雖被事后評價為老生常談，但對高燒不退的房地產市場來說，還是起到了一定的降溫作用。“國十一條”出臺，首次明確了地方政府責任。1月11日央行宣布存款準備金率上調0.5%，直指市場流動性過剩，但一季度房價仍以飆升為主旋律。

二月：倒春寒春節期間，各地樓市持續低迷，市場觀望情緒濃厚，一、二手房成交量顯著下降，人們形象地稱其為樓市“倒春寒”。此次寒流波及面甚廣，甘肅樓市也未能幸免，大年初一到初三銷量掛零，蘭州春節七天的總銷量不到20套。就在人們為這波寒流是習慣性淡季還是樓市拐點而猜測的時候，有專家提出樓市真實走向三月份以后才會顯現的觀點這才暫時平息了大家的議論。

三月：兩會話題就在民眾真切希望政策能及時為高房價降降溫的時候，全國兩會在三月隆重召開。會上最敏感的話題就是房價。據統計，兩會期間有超過半數的提案與房地產行業有關，從人大代表的發言到記者的提問，房價問題始終最受關注。兩會在全民的期盼中落幕，但房價上漲的“好戲”卻在繼續上演，大有永不落幕之勢。

四月：新國十條4月17日，被稱為史上最嚴厲調控政策的“新國十條”出臺，從信貸、稅收、土地等各個方面全面調控樓市。嚴格的差別化住房信貸政策、增加住房供給，加快保障性安居工程建設，加強市場監管等一系列政策措施出臺，使得房地產市場出現了大幅度的震蕩。五月：甘十條四月以來，房產調控成為了中國房地產行業里最敏感的詞匯，政策頻出，房價上漲勢頭看似被遏制，但房價卻一直高揚。

進入五月，備受社會各界關注的甘肅省《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的實施意見》正式出臺，被稱為“甘十條”。《意見》結合甘肅實際，從供給、財稅、土地等多個方面提出了多項具體政策，為調控省內城市房地產行業提供了依據，對抑制省內城市房價過快上漲起到了作用。

六月：降價潮調控以來，“開發商至少扛半年”的呼聲早已被大家所接受，購房者也為這一場樓市的博弈留足了等待的時間。但事實上，大型開發商并不打算堅持，恒大最先高調宣布旗下產品8.5折發售的消息，且不論其是真是假，但當月恒大驕人的銷售業績似乎向開發商們指出了一條明路。隨后，綠地集團也宣布旗下41個城市近百樓盤推出五大置業計劃，啟動全面優惠行動，萬科地產在人們的質疑聲中表面堅稱不降，但調查結果表明，它不是沒降，只是降得低調。七月：觀望、等待6月初，醞釀已久的二套房標準終于有了明確結果，住建部、央行、銀監會聯合發出通知，明確二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執行認房又認貸。盡管業內對二套房標準有種種猜測，但政策的嚴厲程度還是對市場造成了一定影響。

這次宏觀調控很嚴厲，但大多數開發商和購房者都相對理性。由于在政策出臺前長達一年多的時間內，市場都保持著旺盛的發展勢頭，大多數房地產企業選擇了觀望，推遲開盤節奏，購房者觀望等待氛圍漸趨濃厚。

八月：剛性需求八月，天添幸福港、仁恒美林郡和普天格蘭綠都相繼開盤，帶動蘭州樓市悄然升溫，開盤當日前來訂購和咨詢的人數眾多，場面火爆。這一月，省內其余各地樓盤扎堆開工、開盤。

此輪宏觀調控直指一線城市市場的投機和投資需求，對甘肅的這些城市而言，初次置業者和改善型消費者依然占主導地位，剛性需求一直支撐著房地產行業，不斷攀升的成交量就是證明。九月：公租房新規9月省政府辦公廳印發了《甘肅省公共租賃住房管理辦法》。該辦法對全省公共租賃住房規劃、建設、分配、使用及監督管理進行了明確規定：一家人只限申請承租1套公共租賃房；直系親屬具備住房資助能力的，不能申請公共租賃房。公租房建設的意義在于凸顯政府規劃和主導的公益性，是中等偏下收入階層的重大利好。增加公租房建設和供給數量短期內能有效改善中低層收入的居住，對于調控房地產市場的良好運行起到積極的作用。

十月：限購令國慶節前后，全國12個城市先后出臺各具特色的“限購令”，對戶籍家庭和非戶籍家庭在本地的購買數量做出了嚴格的限制。蘭州市政府出臺了《關于進一步調控房價的意見》，規定本地居民家庭在本市可以購買2套住房，非本地居民家庭在本市可以購買1套住房；超過規定套數的，各商業銀行嚴格控制住房貸款發放，房地產管理部門在辦理商品房預售合同登記備案和房屋產權登記時予以嚴格審核。

十一月：加息11月10日，央行第四次上調存款準備金率，這是繼1月份調整存款準備金率和10月份先后上調六家銀行的存款準備金率和存貸款基準利率以來第四次加息。

單次加息對消費者的影響并不大，但是連續加息和樓市新政組合，形成疊加效應，會沖擊和影響消費者購買心理。加息后房地產開發貸款的利息成本增加，房地產開發量也會收到影響。在加息和開發貸款斷糧的影響下，一些資金實力有限的中小開發商極可能率先降價，房價進一步松動的可能性增加。

十二月：50%泡沫社科院先后發布了2010年《經濟藍皮書》和《住房綠皮書》。藍皮書對中國民眾的住房購買力進行了評估后，認為85%的家庭已無購房能力，而綠皮書直指房地產市場供求矛盾，并排出了當前全國大中城市樓市泡沫最高的7個城市，蘭州排名第六，泡沫系數超過0.5。和其他六個城市相比，蘭州地處西北，人均收入處于偏低水平，而樓市泡沫之高，竟然位于全國前六位。此論一出，引起輿論界一片嘩然，紛紛質疑數字的權威性和可靠性。雖然部分官員和房地產企業否定這種結論的真實性，但是如果按照社科院的計算方式得出的數據，這種泡沫的比例依然存在。不管是不是真的存在如此大的泡沫，對于普通購房者來說，泡沫的存在始終不是件好事。

2010調控下的南京樓市：開發商照樣“坐著賺錢”

過去一年，調控下的南京樓市—— 做開發商最要緊的是什么？賺錢 做買房人最要緊的是什么？忍耐 尷尬一

買房者四處求人 開發商坐著賺錢

2010年樓市調控政策頻出，可記者發現，無論政策如何“嚴厲”，南京多數樓盤開盤時依然“搶”聲一片：要么是搶心儀的房型，要么是搶優惠。

去年11月初，河西的蘇寧睿城高調降價2000元。首批推出的350套房源遭3000人瘋搶。負責銷售的蘇先生告訴記者，8個人搶一套房子，他們以前從未遇見過。

“有一家大型醫院的負責人直接找到我們領導，希望能團購20套，也不要額外優惠，只要能保證買到房子就行。”蘇先生說，公司當面回絕了這家醫院的要求，沒想到的是，“團購”的事情剛處理完，又有不少人托關系找來，說是看中89平方米的戶型，要求幫忙留著。“大概有四五十位買房人遞條子，可89平方米的戶型也就不到100套，照顧不了，全搖號憑運氣吧！” 如果說這算是“甜蜜的煩惱”的話，寧南板塊的金地自在城也感同身受。這家樓盤去年推出了一批精裝修房，均價9500元，戶型從73平方米到100多平方米，吸引了不少年輕一族的眼球。“73平方米？你根本買不到，我只買到85平方米的，還是找人的”，小朱來南京工作才一年，去年10月份在這家樓盤“搶”下一套小戶型，他說如果不找人的話，連80多平方米的戶型都買不到。

在這樣的形勢下，開發商真可謂“坐著賺錢”：不愁銷售不用吆喝，輕輕松松就賺到大把鈔票。

“不瞞你說，去年5月份我們就完成了全年銷售計劃，你說我還會急著賣嗎？”城南一家樓盤的開發商笑著說。在寧南板塊和河西板塊的一些熱銷盤，開發商同樣“穩坐釣魚臺”，回款任務完成了，有的樓盤已經開始給員工放起了“寒假”，組織去海南等地旅游。

尷尬二

房貸政策史上最緊 二房三房該買照買 二套房貸款利率上浮10%、停貸三套房貸款??2010年的房貸政策可謂“史上最緊”，但南京房價依然堅挺。日前，記者就去年的房貸情況采訪了南京多家銀行。

深圳發展銀行南京分行人士告訴記者，由于該行首套房貸款按基準利率執行，比較嚴，去年來辦首套房貸款的客戶僅占兩成左右，剩下的大多是二套房貸款，占比在60%~70%之間，三套房貸款都是在限貸令出臺之前辦的，占比很少。南京銀行和光大銀行的房貸客戶構成情況則與深發展的不同，南京銀行人士表示，去年該行房貸利率下浮30%的客戶占比在70%~75%之間，其他的大多是二套房貸款，三套房貸款只占1%-2%。光大銀行南京分行人士表示，該行80%以上的房貸都是首套房貸，13%左右是二套房貸，剩下的是三套房貸。

雖說去年南京樓市調控政策頻出，但記者發現，無論是二套房還是三套房，買的人還是“該出手時就出手”。

“來我們這買房的絕大多數都不是首套，我看還是改善型的居多吧？”城南雅居樂花園的一位營銷負責人說，目前在售的“天岳”是整個項目的最后一批房源，也是位置最好、單價最高的，戶型最小的也有260平方米，均價2萬左右。他告訴記者，資深醫生、企業家等是購房主力，多數都是二套房以上。

記者從多位開發商以及中介公司了解到，目前南京家庭第三套房的鑒證以及合同備案依然可以辦理。但三套房在整個樓市銷售中的比例并不大，大概只有一成多。陳春林 馬祚波

尷尬三 調控將成常態 房價上漲也成常態？

去年的房價到底是漲是跌呢？盡管官方沒有提供相關數據，不過各家網站統計的信息顯示，去年南京房價依然上漲，漲幅在12%到14%之間。

搜房網針對南京全市158個在售住宅項目的調查統計中，共有112家樓盤價格上漲，全市樓盤平均漲幅為12.01%；365地產家居網對全市58家樓盤進行的房價漲跌樣本分析稱，去年南京房價的平均漲幅為13.7%。

專家分析稱，跟2009年接近五成的漲幅相比，去年南京的房價漲幅是可以接受的。“如果能每年將南京房價漲幅控制在10%以內，應該是最完美的結果。”

業內人士認為，今年的樓市在旺盛剛需的背景下，南京的房價仍會穩中有升，不過也存在小幅震蕩的可能性，但漲跌幅度不會超過10%。

酒要一口一口喝，路要一步一步走 步子邁大了，容易被調控！

今年樓市走勢會如何？房價的蠢蠢欲動會否導致第三輪調控的到來？“繼續堅定不移地加強房地產市場調控。”在去年底舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長姜偉新明確表示了2011年堅持房地產市場調控不放松的決心。

那么，去年出臺的樓市政策不少，但是真正能控制住房價的政策又有哪些呢？ 政策之一：認房又認貸

實用指數：★★★★

去年銀行執行了嚴格的信貸政策，首套房首付三成，利率可享八五折；二套房首付五成，利率上浮1.1倍；三套房嚴禁貸款。如此嚴厲的貸款政策將投資客“驅逐”不少。

政策之二：限購令

實用指數：★★

去年國內多個城市出臺了“限購令”，對購買第三套房的家庭以及外來人員進行了一定限制，短期內交易量銳減。不過業內人士指出，暫時抑制買房無法根本解決樓市難題。

政策之三：“地王”上報實用指數：★

國土部在上個月出臺規定，各地土地拍賣產生的“地王”需及時上報。業內人士看來，此舉實在不值得一提。“光上報有什么用，又不是限制地王產生，政府有什么理由去限制呢？”

政策之四：醞釀中的房產稅 實用指數：★★★

沸沸揚揚的房產稅去年鬧騰了一年，到現在也是“只聽樓梯響，不見人下來”。對于這一政策，房產專家認為可能只會增加房產交易成本，對抑制房價作用不大。

2010年上海房地產備忘錄

2010樓市十大關鍵詞

1、宏觀調控

2、保障房

3、日光盤

4、合伙買房

5、假離婚

6、強拆

7、首套

8、房產稅

9、限購令

10、逼供

增加保障用房供給

2010年1月7日，國務院頒發 《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，強調增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求、加強風險防范和市場監管、加快保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任。

“國11條”調控樓市

2010年 1月 10日國務院出臺 “國 11條”，嚴格二套房貸款管理，規定二套房不再區分改善型和非改善型，一概執行40%首付；明確要求央行及銀監會加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導；加強監控跨境投融資活動，防境外 “熱錢”沖擊中國市場。

規定住宅用地比例

2010年1月21日，國土資源部發布 《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

兩個全國地王降生

上海外灘8-1地塊2010年2月1日正式出讓，被上海證大以總價92.2億元收入囊中，奪下 2010年全國總價地王，折合樓板價3.4345萬元/平方米； 2010年2月11日，蘇河灣1號地塊由央企華僑城集團旗下深圳華僑城控股股份有限公司，以70.2億元的總價競得，該地塊成交樓板價達5.2783萬元/平方米，加冕全國單價地王。

國土監察掀起風暴

2010年3月10日，國土資源部出臺 《關于加強房地產用地供應和監管有關問題通知》，內容包括 “開發商競買保證金最少兩成”、“1月內付清地價50%”等19條土地調控政策，稱為 “國19條”。3月12日，又宣布將于2010年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查。

78家央企宣告退市

國務院國資委新聞發言人杜淵泉2010年3月18日表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，78家不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，退出房地產業務。

嚴格控制豪宅供地

2010年3月22日，國土資源部提出，在2010年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。

首套契稅優惠趨緊

2010年4月2日，財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

嚴格商品房預售制

2010年4月13日住建部發出 《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，規定房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目，在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

“新國10條”劍指投機

2010年4月15日，國務院要求貸款購買第二套住房首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月17日，國務院通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，三套停貸；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民停貸。

抓經濟適用房監管

2010年4月22日，住建部發布通知，明確對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。

加強廉租住房管理

2010年5月4日，住建部、民政部和財政部聯合發文加強廉租住房管理，針對部分地方廉租住房管理中出現的房源閑置、出借、準入退出管理機制不完善等問題，作出有關規定。專家分析稱，中央連續出臺文件加強保障性住房監管，對解決低收入家庭住房困難有積極意義。

二套認定認房認貸

2010年6月4日，住建部、央行和銀監會聯合發文 《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確規定第二套住房的認定情況，二套房的認定在以家庭為單位的基礎上，執行 “認房又認貸”。公租房面積設上限

2010年6月12日，住建部等七部門聯合發文指出，公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。公共租賃住房單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下。

保障房引入問責制

2010年5月19日，住房和城鄉建設部與地方政府簽訂目標責任狀，為保障房建設提供保證。對于保障性住房工作推進不力的地方政府，住房和城鄉建設部、監察部有權約談、問責。及至2010年10月，住建部、監察部和國土部明確，穩定房價和保障性住房建設不力的，將問責省級政府。

套數認定再度收緊

2010年6月4日，住房與城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會發通知稱，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應以擬購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。“認房也認貸”以家庭為單位，比之前單一 “認貸”或“認房”更為嚴厲。

夾心層可享公租房

上海市房管局局長劉海生2010年6月表示，《本市發展公共租賃住房的實施意見（征求意見稿）》已向社會公示，修改完善后將及時實施。既不能享受廉租房，又不能享受經適房的夾心層，有望通過公租房改善居住條件。

將建違法用地清單

2010年6月，國土資源部、發改委等10部委聯合下發通知，要求整治重點項目建設違法用地。通知表示，將建立 “違法用地項目清單”，進而對其在投資安排、建設項目環評、建設項目招投標等方面予以限制。

第一批經適房搖號

歷經 “兩級審核、兩次公示”，2010年7月9日，閔行區472戶申請家庭成為上海首批參加經適房供應試點公開搖號的家庭。他們按照搖號取得的輪候序號，參加之后的選房購房。而徐匯區則于2010年7月中旬組織這項工作。

嚴格控制房貸風險

2010年7月26日，在上海銀監局召開的中資銀行業金融機構負責人會議上，該局局長閻慶民要求各銀行堅持房地產調控政策不走樣，嚴控房地產貸款風險。要動態控制開發商貸款成數，貸款總額不得超過在建工程的5成，對到期難以歸還的開發貸款一律不得再給予展期。

第一批土地預公告

上海第一批土地預公告2010年8月悄然出臺，將2010年下半年5個區域共計13幅土地預先公告。這也是自上海在2010年4月份開始執行預申請形式之后，下半年首批 “回歸”預公告出讓方式的土地。

第三套房貸金叫停

2010年8月3日，銀監會再次叫停京滬深杭四地的第三套房貸。據了解，從2010年4月 “國10條”出臺至2010年7月，上海大部分銀行已經主動放緩或逐步暫停了第三套房貸的發放。2010年8月上述城市銀行三套房貸全面叫停。

暫停公積金裝修貸

2010年8月18日上海市公積金管理中心相關負責人表示，公積金裝修貸款從2010年8月第三周起被全面叫停。這主要是為了整頓公積金裝修貸款業務的秩序，對于已受理的申請，他們將在嚴格審查后確定是否放款，至于這一貸款何時恢復辦理，目前尚沒有時間表。

保險資金投不動產

2010年9月初 《保險資金投資不動產暫行辦法》發布，規定保險資金投資不動產的投資比例為上季末總資產的10%，同時規定了“三不”原則，該規定宣告保險資金投資不動產正式開閘。

高價房審批權上移

2010年9月中旬開始，新盤單價超3萬元須通過市級房管部門預售審批，而不是由區縣進行直接核準。

上海新開盤樓盤的價格信息將采取 “一房一價”形式，即每一套住房在申請預售時就已經確定了參考價格，而不是現在所普遍采取的隨行就市。漲價超過一定幅度須重新審批。

開展房產中介專項整治

上海市工商行政管理局網站上發布通知表示，將集中開展為期一個月（2010年9月15日至10月15日）的房地產中介市場專項整治，配合住房保障房屋管理部門和物價部門查處房地產經紀機構或執業經紀人與房地產開發公司串通，聯手內部認購、弄虛作假、加價倒賣的行為。

嚴厲打擊開發商囤地

2010年9月26日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發通知規定，對企業因自身原因導致土地閑置一年以上的，將禁止企業及其控股股東參與土地競買。各類住房建設項目應當在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內開工建設，自開工之日起3年內竣工。

樓市掀起二次調控

2010年9月29日，五部委分別出臺措施鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。措施主要有：在一定時間內限定居民家庭購房套數；完善差別化的住房信貸政策，廈門2010年商品住宅成交面積下跌47.5%

剛剛過去的2010年堪稱中國房地產政策調控最為嚴厲的一年，據市國土資源與房產管理局數據顯示：去年全市商品住宅成交19299套，月均成交1608套，成交面積約216.97萬平方米，同比下跌47.50%。

去年島外商品住宅成交12811套，占全市住宅總成交套數的66.38%，島外市場已成為樓市供銷主戰場；島內商品住宅成交6488套，占全市總成交套數的33.62%。今年，島外將有更多房產項目開盤，首次購房的剛需客戶將成為島外置業的主力軍。

2010年廣州二手樓市在“高飛”

預測也有準確的時候。起碼眾業內人士對2010年的預測就是這樣。早在2010年1月份的時候，滿堂紅、合富置業和中原地產等研究分析人士就對今年二手樓市進行了預測，認為“今年的市場與2009年的市場相比有一定的延續性，廣州二手樓市場依然會保持穩步發展，呈現量減價略升的走勢”。總結2010年的二手樓市，盡管成交量比2009年有所降低，但仍是近4年來的第二高位，價格更不用說，整體也呈現平穩走高的態勢。

應該說，相對于火爆的2009年，今年的二手樓市是有些坎坷的，國家的調控政策持續不斷，不論是稅收的、金融的、還是本地的限字令等等，都給二手市場帶來了一定的影響，政策出臺的一兩個月內，二手成交明顯萎縮；而同時，廣州的二手樓市又是堅挺的，盡管經歷了不少調控，但其前11個月的成交量都達到了753.67萬平方米，即使不算12月份的量，該數據都已經是2007年至今、僅次于2009年的第二高成交量。更值得一提的是，今年內，除了3月份的一手成交量比二手要高之外，其余的月份中，二手成交量都高出一手成交量不少，去年還只是占半壁江山的二手樓市，在2010年實現了全面超越：從已經公布的可統計數據看，今年前10月份一手住宅成交量為454.16平方米，而二手的已經達678.6萬平方米。與成交活躍并駕齊驅的，是二手樓價的震蕩上行態勢，一年到頭，同一套單位在年底購買時要比在年初買時多花20萬元。

2010年，政策和市場一直在博弈，只不過目前來看，市場暫時處于上風。是什么導致二手樓市在經歷調控的這一年內反而量價齊升呢？業內人士分析認為，通脹的存在和對明年通脹預期的存在，是致使二手樓成交活躍的極大推進原因，加上廣州的剛性需求依然強勁，故市場暫時抗住了政策的洗禮。只是，這樣的一種略微優勝的局面，能否在2011年持續下去，還是得看政府的態度了。

關鍵詞一 暢銷

●前11月成交量達753.67萬平方米，為近四年來第二高 ●全面超越一手成交，成為市場最主流

2010年，盡管國家對房地產的調控不斷，對二手樓市也帶來不小影響，但是廣州的二手樓市卻依舊走出了暢旺的行情，其成交不僅處于近4年來的亞軍位置，更全面超越一手。

統計市國土房管局公布的數據可見，今年前11月份，廣州二手住宅成交量達到753.67萬平方米，其中上半年的1-6月份總成交為426.77萬平方米，月均為71.13萬平方米，而下半年的7-11月份，月均成交量為65.38萬平方米。如果以12月份成交65萬平方米計算，那么2010年全年，廣州二手住宅的成交量就將有820萬平方米左右。不論是前11個月份的753.67萬平方米，還是預算的全年的820萬平方米，這樣的成交量都是從2007年至今4年時間里的第二高位，僅比最火爆的2009年的958.74萬平方米低。

如此的成交量也全面超越一手住宅成交量。2010年已統計的11個月份中，只有3月份的一手成交量大于二手成交量，其余月份中，二手的成交量都遠超一手，比如1月份時二手成交量達109.21萬平方米，而一手則只有57.99萬平方米的成交。

因此整體而言，因今年的調控從未停止過，但二手樓市能獲得這樣的成交量，可見市場有足夠的抗壓能力。

相關鏈接：

近4年二手成交量 年份 成交面積(萬平方米)2007年 747.34 2008年 452.99 2009年 958.74 2010年前11月 753.67 數據來源：廣州市國土房管局 整理/陳玉霞 關鍵詞二 火爆

●前11月二手租賃量達1567.06萬平方米，是買賣的1.1倍

如果說二手住宅的買賣成交量用“暢銷”來形容，那么與之相輔相成的二手住宅租賃行情，則要用“火爆”來形容。統計官方數據可見，2010年1-11月份，廣州二手住宅租賃登記面積達到1567.06萬平方米，是二手住宅買賣753.67萬平方米的將近1.1倍。其中，下半年的7-10月份，每月的二手租賃登記面積都超過了200萬平方米，到了11月份，二手租賃轉入淡季，預計12月份同樣會趨淡，但整體看，下半年的租賃行情都明顯旺過上半年。

滿堂紅研究部人士表示，除了二、三月傳統的租賃淡季之外，2010年二手租賃行情一直火爆。特別是第三季度以來，除了此前的通脹、畢業生和春交會客商租房潮之外，城中村改造也逼出了大量的租房需求，使得一年有兩三個月份內中介行的生意基本以房屋租賃為主；新興地鐵線路的開通，也帶旺了租賃行情，如二號線、八號線等沿線的物業，二手租金也隨著上升。另外，今年樓市大受政策調控影響，一、二輪調控出臺后的一兩個月，不少業主會選擇把物業轉售為租，這對二手租盤增加和成交量增加都有促進作用。

相關鏈接：

2010年各月二手住宅租賃數據 月份 租賃登記面積(萬平方米)1月 87.408 2月 51.88 3月 103.15 4月 125.89 5月 111.72 6月 122.03 7月 210.98 8月 203.61 9月 215.46 10月 218.91 11月 116.02 數據來源：廣州市國土房管局 整理/陳玉霞 關鍵詞三 高價

●通脹壓力下，全年樓價在調控中繼續向上

樓價在調控中微微震蕩上行，這個是2010年廣州二手樓市的整體特征。從官方數據看，2010年1月份時，二手住宅均價為5283元/平方米，而到11月份時已經升至5590元/平方米，升幅為5.8%。滿堂紅研究部的統計數據顯示，11月份時二手均價為11801元/平方米，比1月份的9701元/平方米升幅達21.7%。

從整年時間看，國家對樓市的調控對二手樓價的影響不是很大。除了2月、3月、6月等受傳統慣例和新政調控的影響外，其余月份的樓價都體現環比上月上升的現象。業內人士分析，盡管今年調控不斷，但是就在百姓身邊的通脹壓力也是非常大的樓市推力，為了更好地抵抗通脹，購房就成為最佳選擇。由于市場需求大，業主的放盤價就少有松動的空間，故而，整體的成交價也就不斷提高。滿堂紅研究部人士介紹，2010年前11個月全市熱門28個板塊的二手住宅成交均價皆比2009年的均價有不同程度的上漲，基本上漲幅在20%以上。漲幅最小的是東風東路沿線板塊，只有15.1%；漲幅最大的是工業大道板塊，達到47.3%。

相關鏈接：

2010年月度二手樓價表現 月份 均價(元/平方米)1月 5283 2月 5056 3月 5047 4月 5217 5月 5290 6月 5032 7月 5212 8月 5358 9月 5400 10月 5528 11月 5590 數據來源：廣州市國土房管局 整理/陳玉霞 關鍵詞四 調控 ●少數幾個月受新政影響明顯

2010年對樓市而言可謂是政策市，連續不斷的稅收、金融，乃至限制令等政策，貫穿了整個2010年的廣州二手樓市。不過，回望過去的11個多月，即使是面臨數次的調控，廣州二手市場受影響的，頂多為三四個月份而已。不少評論人士認為，一年的市場行情證明，廣州的剛性需求依然是主流，廣州二手樓市比較理性。

從滿堂紅、中原地產和合富置業等大型中介行的反映看，今年受政策調控影響相對疲軟的月份大體只有2月、5月和7月份。1月1日開始營業稅免征期限從2年調回至5年對樓市有直接影響，致使1月份的交易活躍程度明顯降低；而4月15日出臺的第一輪國家調控政策，也致使市場成交量驟減，滿堂紅的研究報告顯示，“繼4月份買賣成交量減少25%后，5月份廣州二手住宅的買賣成交宗數又減少了33.4%。與此同時，二手住宅成交均價應聲回落，環比下跌3.9%”。業內表示，政策出臺后的一兩個月，業主和買家都會處于觀望狀態中，不輕易出手，一旦過了觀察期，二手的交投又會重新活躍，廣州的二手樓市中，剛性的首次置業需求和首次換房需求仍是置業的主流群體，而通脹的壓力也令投資者暫停一段時間后重新選擇優質的物業進行交易。

關鍵詞五 合作

●一二手聯動賣樓重出江湖

2008年廣州樓市行情低迷不堪，一二手聯動比較常見。而2009年時行情火爆，這種營銷手法相對就隱匿了不少。今年，一二手聯動的營銷手法又重出江湖了。2010年期間，相對集中的一二手聯動賣樓的事件主要發生“五一”期間和世界杯舉辦期間。“五一”是4月新政出臺后的首個小黃金周，買家并不活躍；而6月世界杯期間樓市同樣冷清，故樓盤也希望借助二手中介的客戶網絡，促進自身的銷量。一二手聯動在今年的效果不錯，例如海珠區某樓盤一二手聯動“兩天已經賣了20多套了”。

不過中原地產項目部總經理黃韜表示，一二手聯動也有局限性，如果商家不肯作出大讓利，此聯動很難吸引買家，當然也并非每個降價讓利的樓盤都能有好成交；一二手聯動在短期內可能會有收效，但這并非樓市營銷的長遠之計，不是每個樓盤都適合這種方式。

關鍵詞六 亞運

●二手物業價格因亞運整飾有所提升

廣州亞運會的舉辦，為二手樓市推波助瀾了一把。亞運對二手樓市主要的推動在于，因整飾、美化環境及新興地鐵開通而帶來的物業價值的提升。從2009年大規模的整飾美化工程實施以來，二手樓價特別是老城區的樓價就比未整飾前提高了5-10%左右。合富置業人士則指出，亞運會開幕式在珠江新城隆重召開，片區價值提升令珠江新城二手業主對樓價的期望值進一步提高，不少業主再度提高放盤價。而廣州亞運城項目，同樣給市場帶來一定沖擊。據反映，七、八月份的時候，原本打算購買二手房的買家就將關注點轉向了亞運城方面，致使二手買家觀望情緒比較嚴重，投資客方面更是如此。另外一方面，因為看好亞運城對南部板塊的提升作用，番禺板塊的二手業主紛紛反價、惜售甚至轉售為租，致使該時段番禺二手行情淡了不少。

關鍵詞七 舊城改造

●帶旺租賃的同時堅挺了老城區二手價

從今年3月份林和村的改造工程開始，2010年的廣州就和城中村改造、舊城改造緊緊聯系在一起，這些改造項目規模大、自然更加重大，其不僅催生了二手房屋租賃需求，也堅挺了老城區的二手樓價甚至是一手樓價。

有拆遷就會有需求，這些拆遷需求，就帶旺了周邊中介的成交，成為“調控中拯救中介成交的救命稻草”。比如6月份陳家祠綠地廣場拆遷，荔灣區滿堂紅人士就介紹，該行最近成交的客戶有三四成左右都是拆遷戶。林和村、楊箕村的拆遷同樣帶旺了周邊區域的租賃行情。拆遷的補償款對樓市也是一個參考標準。陳家祠拆遷補償標準為1.5萬-1.7萬元/平方米，令老城區業主的心態轉硬，可議價空間變小。即使正處于調控期，中原地產恒寶分店經紀告訴記者：“不用指望在這里能夠找到大幅降價的盤源。”原因就在于政府給出的補償款并不低。

關鍵詞八 網簽

●明年1月1日正式網簽

12月28日，廣州市國土房管局發布《廣州市存量房網上交易規則》，明確從2011年1月1日其實施存量房網上交易。二手房網簽自此有了定論。

在此之前，和不少調控政策只聞雷聲不下雨一樣，廣州二手樓市中的網簽消息，今年內也屢次被提及，但遲遲未有定論，結果卻令買家的簽約速度快了不少。

今年3月，廣州市房管局就首次表示，今年7月起廣州將實行二手房網簽系統；6月份時，中介人士介紹，廣州市房屋交易中心已召集了三大中介行的人員進行培訓，有消息傳出7月20日將開始試運行；至9月份時，終見有55套單位在網上放盤，一樣沒有全面鋪開。

靴子一日不落地，買賣雙方都難安心，買家簽約的速度因為網簽將至而變得更快。滿堂紅數據顯示，8月份的買家中有四成買家是因網簽關系加快簽約的類型。合富置業研究報告也表示，二手房網簽未明朗也是促使買家快速入市的重要原因。

第五篇：2011年一季度全國房地產市場總結報告

2011年一季度全國房地產市場總結

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產行業再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調

控、全國市場、區域市場三個層面給予總結。

第一部分，調控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價漲幅，依然無法達到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內容

梳理本次調控政策及地方細則，發現“國八條”在深化“促供應、抑需求、調結構、重監管”這一縱向基本調控思路的同時，又在橫向調控思路上明確了調控政策落實結果的“問責制”。

橫向“問責制”體現在：“國八條”在明確地方政府責任的同時，量化落實目標，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細則，共有60多個城市現已公布了地方房價調控目標，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現在：

“促供應”：量化保障房和商品住房用地的供應要求，同時引導土地出讓形式弱化地價對房價的負

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調控政策范圍擴大、力度加強；截止目前已有36個城市出臺限購細則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應出臺限購實施細則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴厲

程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；

“調結構”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設目標，進一步構建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設、運營及管理等方面的地方落實方式進行細化；

“重監管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內的房地產監管信息系統，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環節的執行漏洞；

三、政策目標

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執行約束，政策本身似乎已經無懈可擊。但社會各界各種質疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計劃經濟色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發現，政策目標并非只“限供應”不“促需求”，而是不同時期各有側重：

短期政策調控目標是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內市場非理性繁榮，為長期各種供應的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續加碼。

長期政策調控的目標是緩解行業內的供求矛盾，主要通過各類金融監管、市場監管措施促使商品房市場有效供應的形成，并通過加大保障房建設等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現數量上、結

構上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現根據限購政策的落實細則，將目前已經出臺限購細則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴的二線城市交易相對活躍。不同季度數據比較發現，一季度一線城市、限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩，環比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預期，影響了開發商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標的約束下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現，或將平淡收場。二、二級市場

除限購不太嚴格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數據顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴格的二線城市成交價環比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴格的二線城市價格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執行政策松緊不同引起的供應、需求影響程度出現分化，導致限購政策較嚴的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應期，市場預期不明朗，開發企業對價格的調整非

常謹慎。

預計近期供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩。

在時間次序上，執行寬松的城市可能將很快進入上述“回漲企穩”階段；而限購嚴格的一二線城市，或

還將經歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現量跌價升的態勢。一季度各城市三級市場成交量環比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達23%，環比杭州、蘇州小幅下調。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應、需求雙雙萎縮：供應萎縮主要是因為禁購”措施使部分業主認為擁有房產顯得彌足珍貴，持有或轉售為租是當前通脹環境下保值的最佳途徑；另一部分業主對市場預期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環比有所下降，多因郊區低價區域交易比重上升所致，實質性降價并未出現。

預計短期內供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩，將帶動三級市場供應將試探性釋放，需求將選擇性跟進，致使成交量緩慢回

升、價格企穩。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現全月零成交，與去年3月一天產

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價

同比、環比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數下降58.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環外成交比重加大，呈向遠郊發展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現量跌價升的態勢，其中成交量同比、環比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價同比、環比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區成交比重有所下降，成交均價小幅下調；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現量價齊升的態勢，其中租賃成交同比、環比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價同比、環比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進一步上漲，周均漲幅達到21.1%，其中東、北部熱點租賃區域

成交量上漲明顯。

五、關聯分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關聯特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預期不高，部分二、三級市場需求轉向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉向不限購的非住宅市場，其中商住項目

吸納大部分流出的需求；

北京區域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區域項目，大北京概念逐步增強。

六、市場預測

參考北京市場各級市場特征與聯系，結合目前的供需發展形勢，我們認為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應計劃》2550公頃住宅用地的指標下，隨后幾個季度土地供應會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內，供應處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，僅有個別開發企業試探性推盤，導致成交量回落，價格因成交量較低而

呈現波動特征。

中長期來看，隨著供應進入實質性放量階段，需求階段式跟進，成交將逐步回漲企穩，價格或在小幅調整后企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著成交下滑，企業資金壓力加大，加之政策對供應的多方刺激作用，供應將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進，成交量緩慢回升，價格企穩。期間，不

排除部分項目低價促銷，導致成交價格回調。

三級市場：

短期內，供應惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導致成交持續回落，價格波動——“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態，導致成交量回落，價格因成交量較低而呈現波動特征。

中長期來看，隨著一手供應放量導致三級市場成交回漲，三級市場供應，尤其改善型供應將選擇性跟進，成交量緩慢回升，價格企穩——結合供應、需求發展趨勢來看，隨著開發商實質性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應為主的業主將逐步跟進釋放房源，成交量緩慢回升，價格企穩。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且將繼續呈季節性規律。