第一篇：關于產業城的運營思路

科技產業城管理運營思路探討

前言：

科技產業城位于??主干道，依托？？高新區和？？生物上市公司資源，初步確定了以五大產業為招商核心、創新七大企業服務平臺、規劃十大功能模塊。由此可以看出，科技產業城屬于一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，其開發及管理運營模式將是一個充滿智慧的過程。這里，只能作一個淺層的管理運營思路探討。

一、確立以地方政府資源為核心的產業城管理運營指導思想

工業園區或產業城的開發模式分為工業地產商開發模式、政府獨立開發模式、綜合開發模式。這三種模式都需要有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業地產在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業地產開發中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用哪種開發模式，開發企業都無法脫離地方政府的扶持和推動。

需要地方政府支持的主要方面有：

（一）出臺對產業城項目落戶的各項優惠政策。

（二）參與地方政府舉辦的省內外各類行業招商平臺的現場和媒介的推廣宣傳。

（三）政府相關職能部門出具?身份證?，如相關前置批文或招商主體說明文件，以增強入駐項目的認可和入駐意愿。

（四）產業城公共服務平臺的搭建，涉及入駐項目辦證和相關手續辦理一條龍服務，同時也是提升產業城服務檔次和水準的關鍵。

（五）對產業城基礎配套設施和個性化服務設施的建設開設綠色通道。

(六)對本地區域內符合產業城入駐的項目，予以推薦和倡議，引導產業歸攏和集聚。

二、關于對科技產業城產品模式的認識和分析

（一）建筑形態

1、整棟（整層）模式

這種模式在世面比較流行。因其環境較好，占地面積較大，產品的戶型較大，因此售價（租金）相對較高，而入駐的企業往往都是實力較強的大中型企業。

2、寫字樓模式

包含了小高層/高層寫字樓產品。與整棟式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區間較小，更加適合新興的中小型企業入駐辦公。

3、工廠模式

該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業——即生產基地。產品的面積大，環境較好，同時價格相對低廉。

（二）園區功能

1、主要功能——聚合產業群 將若干同質化的產業聚合到一起，產業間、企業間相互激蕩，形成了一系列的產業優勢。在產業內，企業之間互動；產業外，企業可以結盟，共同對客戶提供產品和服務。同時，產業集群因享有地理上的優勢而有可能獲得更便捷的發展。這種產業的群集具有特殊的優勢，地理位置接近也許會產生集群間的激烈競爭，但企業間卻可以分享信息資訊，聚合特定的需求，繼而降低交易成本。產業集群也能使一個個孤立的企業從較大規模的經濟活動中受益，同時刺激相關產業和后續產業的發展，為產業群的發展創造一個有利的環境。這是產業城最主要，也是最關鍵的功能。

2、輔助功能

為區域創收：利用產業城的模式和政策上的優勢，吸引來自區域內外各地的優質企業進駐，為本地創收任務提供支持。

解決就業問題：產業城的建設需要管理，需要人才，企業的進駐帶來機會，帶來工作，這樣的模式有利于解決就業問題。并隨著產業城內商務環境和生活服務設施的不斷完善和提檔升級，將真正形成聚集過萬人的科技產業新城區。

（三）園區配套

住宅配套：是專門針對入駐企業員工需求打造的配套居住公寓。項目建成后，將有效減輕企業投資配套建設的資金壓力，為入駐企業員工提供便利的居所。根據產業城規劃設計和運營目標體量，將住宅納為產業城配套設施也是重要的開發建設環節。交通配套：產業城位于主干道？？大道、？？路、？？路交界處，占據交通配套的絕佳地利。可以保障產業城的從業人員快速迅捷到達目的地。

休閑娛樂配套：以產業城為半徑的3公里范圍內，聚合了城市商務、休閑娛樂、商業餐飲、名勝景點、廣場公園等城市生活配套。

三、以科技產業城五大產業之一——文化創意產業為例，淺析如何產生產業集聚效應

（一）以功能定位促進產業集聚

文化創意產業有一條‘原創、傳播、衍生產品開發’的產業鏈，其衍生品范圍廣、集聚性強。

發揮產業集聚效應，確立清晰的功能定位是其第一步。一旦產業和產業要素在產業城內形成集聚，企業質量和產值將會呈現幾何級增長，這樣的增長比純收租金模式更可持續發展。

通過打造 ?文化創意大場?的品牌，讓生產文化創意作品、產品和商品的企業集聚到產業城，通過上下游企業相互之間的聯動來實現產業鏈的互補。

有了清晰的功能定位后，通過打造文化創意產業一條街（或專業區），用低租金的方式吸引文化創意產業開店，以體驗式的服務讓文化創意一條街（或專業區）迅速打響知名度，隨后吸引更具知名實力派文化創意產業項目入駐。

通過分工合作，?文化創意大場?場中集聚的企業分工完成衍生品全產業鏈的打造，實現?載體、功能、行業、渠道、政策、品牌、資本?七位一體的服務架構。

（二）加強和引導企業之間的協作

在一項產業集聚區內，一個行業的產出，可以作為另一個行業的投入品，比如視覺藝術設計研發產業的產品，可以作為環境藝術、廣告裝潢產業的投入品，而環境藝術和廣告裝潢產業的實物產品，又可以作為傳媒影視產業的素材。當多個創意群體相對集聚在一個專業區域區內的時候，就可以大大提高勞動生產率。

（三）科技產業城如何投資介入以獲取自身更大的收益 科技產業城對文化創意產業的盈利模式由三部分構成，物業收益、稅收分享以及投資性收益。

文化創意產業已經成為新的投資熱點，在資本與企業之間，需要解決的是對文化創意企業的評估和服務的環節，這就要求我們具有識別文創類企業成長性的能力和提高為企業服務的能力，通過提供更好的服務培育企業成長，為資本與企業的對接創造條件。這樣會從中獲得更多的收益，這比純粹的商業地產經營模式更進了一步。

這樣做其實是把銀河產業城作為投資經營實體，挑選、積聚和培育好優質企業，甚至可以通過壓低租金吸引企業入駐，或者用租金換取企業股權，使產業城在新興產業的創新發展模式中扮演重要的角色。

對于產業城的未來發展，我們應該注重和強調促進產業城內企業的發展，而非擴大數量。我們不能片面追求產業城體量的大小，而是由龍頭骨干企業發展起來。產業城運營主體的發展，不是靠房地產的租售，而是要靠產業投資，或者是進入產業。

只有當產業城的服務發展起來，引進的企業更具競爭力，運營主體的發展才能隨著企業的發展而壯大，另外運營主體也可以依靠龍頭企業，投資產業。

當然，首要前提是：先培育產業，再投資企業獲取更大收益。

四、關于產業城盈利模式的考量

（一）實現盈利模式的前提和背景

《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》中規定：

1、工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土 地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。

2、低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或 返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，有關人員將被依法追究法律責任。

隨著《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》的發布實施，土地?閘門?將進一步收緊。受此影響，國內工業實際用地出讓價格將提高40％至60％。

國家實行了?最嚴格的土地管理制度?，再加上房地產項目與工業園區對建設用地強烈需求的拉動作用，土地市場供求關系日趨緊張，價格不斷攀升。

目前從事新興的、從事技術含量較高、所需辦公和廠房面積不大 ?微型工業?自己買地建樓建廠面臨諸多困難：

◆拿地不容易，費時費力，經營成本增加；

◆不能解決配套，不能建立銷售網絡，談不上物管、治安； ◆一次性買下50年土地使用權，對于剛起步的企業來說，風險較大，也不現實。

相對而言，產業城具有良好的生活、休閑配套，還可以為企業搭建銷售渠道。未來還為企業提供海關、商檢、外匯、國際貨運、保稅、倉儲等各項服務，協助企業辦理注冊、最為重要的是，產業城可以為企業爭取稅收等優惠政策，這對?微型工業?相當有吸引力。

（二）產業城物業產權收益：出售+出租，即可租可售

在產業城推出的產品中，會持有部分物業產權，以出租的形式進行招商；而另一部分產品則通過出售的形式進行招商。

出售+出租的運作模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，且產業城自身所面臨的壓力相對較小。優勢：

1、項目招商更加靈活

2、雙渠道回收項目成本

3、后期項目有轉租為售的可能性，享受項目溢價收益

（三）產業城配套服務收益：從當前產業城發展策略來看，創新了原有的盈利模式，不僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務費、配套產業經濟也成為重要的創收來源。

1、投融資、政企服務、人力資源、物業管理、公共配套、企業交流、數字化智能等七大服務體系，成為創收來源的重要補充。

2、對產業城內入駐的五大產業除物業產權收益外，還有稅收分享、投資性收益。

3、對入駐企業的相關政策性扶持和獎勵資金的分享。

4、產業城內配套居住公寓樓宇的開發銷售或租賃。

（四）通過借鑒效仿國際模式，對盈利模式再次創新突破

1、目前國際上的工業地產盈利模式主要是將項目先進行租賃，等到區域內形成集中的辦公氛圍以及發展成熟后，再整體打包上市銷售。這種方式與土地溢價方式雷同，使產品增值后再獲取更大利潤。

2、國際慣用的另一種盈利模式是開發企業先自用，在自用的過程中體會和完善產業城內部的管理、環境和配套等。同樣待到整體成熟后再打包上市銷售。

五、綜合多種操作運營模式，增強產業城持續盈利能力和水平

（一）投資運作模式。

投資運作模式是先期投資建設產業城辦公和基礎配套設施，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為產業城的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。

（二）服務運作模式。

隨著經濟的發展，只是投資還是不能滿足很多企業的需要，很多企業對產業城的服務環境還會有了更多的要求。產業城為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運作模式強化了產業城與企業的合作，增加了產業城的收入渠道。

（三）土地盈利模式。

土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。產業城已獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，在進行初步開發建設運營成功后，短期內提升土地的價值，然后進行地產開發或轉讓。這種模式獲利能力非常的強大，同時也為產業城后期的開發奠定了雄厚的財力基礎。

（四）產業運作模式。

產業城其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運作的作用，產業城設立的目的就是要做一個產業鏈，比如一些新能源產業、文化創意產業、信息科技產業、海洋生物產業等，這些產業在投資初期也會進行招商引資，引入企業資本一起搭臺。產業城可以對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在產業城內運作一個重要的產業項目。

六、學習和借鑒國際一流園區的特征與標準

基本特征： 借鑒并綜合國際一流園區發展歷程，一流園區普遍具有四個特征，即是新興產業和新業態的發源地，逐步走向產業高端，引領世界的產業發展趨勢；具有較強的內生增長機制，能培育出有國際競爭力的跨國大公司；聚集了大量高端要素和專業要素（集群）；創造新時代前沿的模式、制度和文化。

世界各地的各類知名和成功的園區，它們有以下一些共同點：

1、環境清新優美。

一流的園區強調清新優美的自然地理環境。清新優美的環境不僅宜居，而且有利于研發，吸引了大批高端、專業機構和人才的入駐。

2、基礎設施完善。

一流的園區所具備的基礎設施應是水電氣供應充足，道路通暢，通信方便，市政設施完備，居住教育條件完善，娛樂休閑設施配套，能夠形成一條龍服務，并向電子化、網絡化和人性化方向發展，具備自我運轉能力。

3、產業高度聚集。

技術革新能力和市場國際化程度是制約企業競爭力的決定因素，而聚集地的優勢恰恰在于能夠保證企業的上述能力，從而實現1+1>2的效能，形成了協同效應和完整的產業鏈條。

4、自主創新活躍。

創新是經濟活力的來源。創新被視為營造經濟增長的重要支柱。英國劍橋園素以創新聞名，園區在對中小創新型企業和創新技術的孵化和產業轉化上不遺余力，網絡市場的?多米諾?公司和咨詢界的?伙伴?咨詢公司等都是藉此發展起來的。

5、推動區域發展。

推動區域發展，造福民生是發展的歸宿。中關村軟件園園區及聯盟外包企業的軟件產品出口及服務外包總額曾經約占北京總量的1/2，當時成為北京IT服務外包的主體，推動了北京市生產性服務業的發展。

七、在認清自身優勢的情況下，擬定科技產業園發展對策和管理模式

（一）自身優勢

1、區位優勢；

2、政策優勢；

3、服務體系優勢；

4、公共基礎配套設施優勢。

（二）發展對策

1、積極引進領軍企業。

工作重點就是研究入駐企業需求，創造條件引進行業領軍企業，盡快地樹立產業城品牌，提高市場美譽度。同時也有利于吸引國家的專項投資基金的注意，爭取獲得更加有力的優惠政策，促進產業城發展。

2、穩步推進同類型產業建設，盡快形成專業化聚集。同一類企業在特定空間上的專業化集聚是形成優勢產業集群的必然過程。要順應產業發展的客觀需求，緊緊圍繞某一細分產業領域加快同類型產業建設，推動產業上下游企業、同環節的企業在空間上集聚，實現不同企業在信息、公共技術平臺、市場和人才等高端要素上的資源共享。要在產業城初具規模的前提下，尋找切入點逐步篩選有發展潛力，處于成長期的優秀企業，形成產業集聚區，推動該產業的可持續發展。

3、全面實施設施標準化、規范化、科學化管理，提升產業城運營能力。

設施管理主要是指圍繞一定空間內的行為主體(包括企業和產業)的共性化需求、以提高客戶對象工作效率為目的、引入信息技術和網絡技術為新型工作手段的硬件環境建設與管理服務，是提升產業城每一類型產業綜合競爭能力的一種有效模式，也是產業城升級發展的重要推動工具。設施管理主要服務內容包括不動產管理、基礎設施管理、公共服務設施管理和物業管理。要積極導入設施管理理念，做好關于設施管理的培訓和考察。要充分利用專業服務機構，針對園區開發建設和管理運營進行規劃，研究制定切實可行的解決方案。開放有效需求，大力引入國內外專業設施管理公司，通過專業管理提升園區設施管理水平。同時要把設施管理與生態園區建設緊密結合起來，營造優美的環境。

4、發展專業中介服務，促進產業關聯發展。現在產業城的五大產業都是智力密集型產業，大力發展專業中介服務，是推動產業城產業加速發展的關鍵。建立公共服務平臺：以產業服務、投融資服務、聯合推廣、人才、政策推送等服務，為入駐企業服務。

（三）推進三個平臺的建設，貫穿產業城各項服務功能

1、基礎設施服務平臺：產業城辦公樓的管理和配套設施的管理。通過物業部和客服部兩個部門，建立完善物業配套服務：安防、裝修、產業城設施等。加快推出產業城服務：餐飲、酒店、超市、郵政、銀行、綠化、休閑等服務。

2、公共服務平臺：投融資服務、人才培訓、政策推送、市場開發咨詢等。

充分運用網絡技術，與政府相關職能部門建立緊密雙贏的聯合體，使優惠政策能在產業城全覆蓋，為客戶提供相關的政策咨詢和落戶。以智能網站為平臺，集約整合社會各項服務，為入駐企業提供一門式各類服務和咨詢。

3、專業技術服務平臺：建立數據共享平臺。

調研客戶需求，在入駐企業集聚達到一定規模時，為入駐產業城的企業提供數據保存業務和后臺的支持。準備聯手世紀互聯數據中心,建立數據共享平臺。

第二篇：廣電網絡公司產業運營發展思路

廣電網絡公司產業化運營發展思路

李小波 廣電網絡公司的困境與現狀

1.1 當前新媒體的發展對廣電的沖擊較大

2010年1月“三網融合”國家戰略實施以來，IPTV等數字化新媒體業務發展迅猛。IPTV集寬帶、有線電視網、互聯網、多媒體互動點播、通信等多種技術為一體，向用戶提供包括數字電視在內的多項服務，比數字電視（單一業務、單向傳輸）具有許多服務優勢。尤其2016年國家要求三大運營商提速降費，這一舉措使廣電行業受到了巨大沖擊。傳統的廣電網絡提供的是有線電視單向傳輸，僅能給用戶傳輸有線電視節目，而電信、移動、聯通等運營商采用手機、寬帶、網絡電視等捆綁式營銷，例如交話費送手機、寬帶、網絡機頂盒，資費一站式服務吸引了許多用戶，一些用戶放棄了對單一數字有線電視的使用。部分城市僅2016-2017年線電視用戶就減少了35%。2017年一季度統計數字顯示，部分城市在網電視用戶中，已經有四分之一用戶停止繳費，放棄對廣電網的使用。

1.2 市場營銷模式單一，缺乏創新意識

市場營銷無疑是廣電的劣勢，廣電網絡企業營銷制度、營銷隊伍、營銷能力等與電信、移動等企業相比,存在較大差距，網點基礎建設相對薄弱，營業面積、臺席數量、服務人數和自助化程度都落后于電信和移動企業網點，在產品開發和技術創新方面明顯滯后。例如，電信企業普遍采用了網上營業廳、電話營銷、微信營銷等措施。廣電網絡公司在這些方面不具備條件，一般城市僅市區設有少數幾個收費廳，給用戶帶來了許多不便，致使用戶不能隨時隨地繳費。另外宣傳力度不大，還固守著壟斷企業的模式，坐等用戶上門，廣電網絡的品牌形象遠未像中國移動、中國電信那樣深入人心。目前廣電網絡企業的收視費價格管理過死，收視費套餐單一，付費頻道訂購價格同樣不夠靈活，像一些體育、釣魚、CHC 高清電影等專業性強又受人喜歡的頻道，缺乏靈活的銷售方式，使得用戶無從選擇。用戶選擇服務時,除了考慮收視內容、服務質量外,最終焦點要落實到價格。對于在三網融合趨勢下需要迅速擴張并穩定市場的廣電企業來說，靈活的價格機制是非常重要的，缺乏靈活的價格機制無法參與市場競爭。

1.3 廣電寬帶運營處境尷尬

有線電視網絡公司也在探討“三網融合”的發展思路，經營寬帶、發展IPTV互動點播業務，改善了有線電視原有業務單一的局面。由于廣電普遍沒有寬帶資源，加之廣電行業從事互聯網業務，技術人才稀缺、服務質量難以保證，導致廣電的寬帶運營效果普遍達不到理想的效果。處在“不發展就等死、發展了找死”的尷尬局面。促進廣電網絡公司發展的措施與對策

2.1 積極應對三網融合，發展增值業務、擴大市場經營 面對三網融合廣電必須做出巨大改變，由小網轉大網，模擬轉數字，單向轉雙向，全面完成電視網絡雙向改造，開展雙向互動業務，滿足不同的用戶寬帶業務接入需求，全面提升有線電視網絡的服務品質和終端用戶體驗。雖然IPTV已經搶占了部分市場，但在普及面上廣電的用戶數還是具有較大優勢，而且我們有個地方電視臺自辦的節目資源，電視節目質量高、流暢，收看操作方便，這是其他行業無法做到的。所以我們要做好老用戶增值業務的提升整改，守住老用戶，同時對新的樓盤新的小區，提前鋪網接線，加大宣傳力度，搶占市場，發展新用戶，在城鄉推廣集電視、寬帶為一體的高清快速的廣電新媒體業務。

2.3 積極探索廣電業務的市場營銷模式

廣電網絡公司必須改變坐等用戶上門的老觀念，制定新的營銷方案，在拓展市場上下大功夫。移動、電信等在市場營銷上取得成績令人注目，市場營銷的能力十分高超，我們要認真研討方案、虛心學習經驗，將營銷納入成本預算。首先要搞好營業廳宣傳，印發宣傳單讓用戶能詳細了解廣電的各項業務，各種資費標準，各類精彩的收費節目，積極推廣寬帶新業務。其次，增加營銷渠道和資費套餐，借用電視臺、電臺、微信平臺等自有的媒體平臺加大宣傳力度，到新的小區設點地推宣傳，多搞一些節日促銷，費率優惠，根據市場制定一些靈活的價格機制，使資費套餐多樣化，讓用戶在價格上多些選擇，提高用戶入網繳費的積極性。

2.4 增加服務手段，加強服務意識，提高服務水平

a)建立微信公眾平臺或APP，實現部分用戶網上繳費。中國的移動支付在世界上都處在領先發展水平，而廣電網絡用戶還需要上門繳費或到代辦點繳費。這個不是技術問題，而是需要廣電網絡領導人改變觀念，加強服務意識的問題。

b)在微信公眾平臺或APP上實現用戶故障申報、故障處理、申請新裝入網等功能，實現7X24小時服務。有的電視網絡公司設置了人工坐席，進行熱線服務，這當然是在為用戶著想，有效地解決了部分服務問題。但是它的服務還是達不到7X24小時。移動互聯網迅速發展的今天，利用手機媒體有多種手段，可以讓用戶隨時訪問電視網絡公司服務窗口，方便、快捷地解決用戶的問題，體現廣電網絡的服務優勢，加大對用戶的吸引力。廣電網絡產業化運營的思路

所謂有線電視網絡產業化運營是充分利用有線電視網絡的優勢，利用消費增值的創新理念、通過整合各種資源的手段以及先進的移動互聯網技術來同時服務于消費者和各行業合作商戶，實現消費者、合作商戶、有線電視網絡公司服務平臺的三方共贏，將有線電視的基礎產業向其它產業延伸的一種發展思路。

1.1 有線電視網絡現有的優勢

有線電視網作為世界第一大網絡，以其傳輸質量好、容量大以及可雙向傳送等特點得到迅速發展，在社會上得到的普遍應用。我國幾乎每個城鎮都安裝了有線電視網絡。目前，我國有近300萬公里有線電視用戶網絡（其中光纜約60萬公里），全國有線電視用戶達1.2億戶，電視機數量和電視用戶數量均占全球總數的近1/3，已成為世界廣播影視大國。我國有線電視網絡已經成為世界上規模最大的用戶網。有線電視產業化的市場條件和基礎條件已經具備。通過網絡整合，可將用戶資源轉化為巨大的市場和經濟資源，直接拉動上下游相關產業。

有線電視網絡具有如下優越性。第一，有線電視網絡覆蓋面大。有線電視網絡經過近幾年的高速發展，其覆蓋面積已遠遠超出網絡電視的覆蓋面，甚至一些偏遠山區也可以通過有線電視網絡收看到電視節目。在這方面網絡電視具有不可比擬的絕對優勢。第二，有線電視網絡的收視人群大。因為有線電視網絡覆蓋面更為廣闊，操作起來更為簡潔、方便，雖然網絡電視技術蓬勃發展，但是多數的人群還是選擇有線電視網絡。第三，節目資源及傳輸質量優勢。電視臺與有線電視網絡是不可分割的兩個主體，節目制作如果貼近觀眾，可以讓有線電視用戶欣賞到本地特色的節目。可以讓用戶體驗到高質量的節目資源（高清、超高清、藍光級片源）。第四，有線電視的公信力。有線電視作為各地黨政部門的宣傳喉舌，它傳播的新聞、資訊，更受老百姓所信賴。

1.2 發揮有線電視網絡的優勢，開展產業化運營

a)“吸粉”。當前，中國的傳統商業生態，正在經歷一場史無前列的變革，‘互聯網+’造就了無所不在的創新，改變了我們的生產、工作、生活方式，引領了創新驅動發展的‘新常態’。中國正在進入方心未艾的‘移動互聯網+’時代。“過去是地皮最值錢，將來是‘粉絲’最值錢”。有線電視網絡可以利用龐大的用戶資源，可以快速“圈粉”，在現有的HFC網絡基礎上，利用微信公眾號或APP建立“移動互聯網”用戶網絡。有了龐大的C端用戶群，可以為有線電視產業化運營打下堅實的基礎。

b)“團購”。有線電視網絡“吸粉”的同時，可以簽約當地各個行業的商家入駐APP平臺成為聯盟商家，采用類團購的模式，引流消費者到聯盟商家去消費。商家得到了實惠，可以要求商家給與部分折扣作為有線電視網絡的營銷費用（一般是15%~20%），這也是有線電視網絡產業化運營的收入來源。

c)“養粉”。要吸引龐大的“粉絲”群，必須給與“粉絲”實實在在的實惠。可以從如下幾個方面著手:

i.建立有線電視網絡微信公眾號或APP，有線電視用戶可以通過手機在線支付有線電視各項費用，申請開通套餐，解決部分用戶不愿意上大廳繳費的問題，也減少收費大廳工作人員數量，節省了開支。ii.為了吸引更多的“粉絲”使用移動終端支付功能，可以將按照移動支付的金額給與積分獎勵，積分可以到APP商城或收費大廳線下商城免費兌換各種商品。

iii.用戶可以通過有線電視網絡微信公眾號或APP申報故障，并可以直接在微信上跟片區維修人員電話溝通故障現象。由片區維修員形成故障單。微信端跟有線電視網絡公司的在線故障處理系統相連接，可以統計故障處理結果，實時進行回訪，確保服務質量。這樣就可以實現7X24小時的不間斷服務。一方面加強了服務，節省了在線話務成本，另一方面有線電視用戶不至于刪除有線電視網絡的APP，“死粉”可以逐漸轉化為“活粉”。iv.在有線電視網絡微信公眾號或APP展示各個聯盟商家的形象，引導有線電視網絡的“粉絲”到聯盟商家去消費。還到指定的聯盟商家消費的，按照消費額1:1贈送積分和代金券，積分可以到APP“積分商城”免費兌換心怡的商品，代金券可以到APP“會員商城”去打折抵現金使用。使消費者原本正常的消費金額得到兩次增值服務。透過電視網絡公司的產業運營體系，消費者“化原本該花的錢，得到了原本得不到的增值服務”，是最大的受益者。雙重增值服務體驗，讓消費者一定很樂意成為服務平臺的會員（粉絲），他也一定會到服務平臺的聯盟商家去重復消費。

這樣，吸粉-團購-養粉-打折，形成新的商業模式，打造消費領域的新型商業生態圈。

d)

整合產品供應鏈，為有線電視網絡產業化運營打基礎。上文提到的“積分商城”和“會員商城”會涉及眾多的產品，但是，開設這些商城不是做電子商務，不依靠產品賺錢。這里的產品來自各個工廠（F端），節省了流通環節的大量費用（省去省代理、市代理、分銷商、門店），把這些環節節省下來的錢，讓利給消費者（有線電視用戶）。有線電視網絡公司可以整合當地名優特產，外地知名品牌進入積分商城和會員商城，采用“F2C”模式服務于有線電視用戶。產品一旦不追逐利潤，質量和服務那就變成主體，可以更好地讓有線電視用戶得到實惠，達到保護了有線電視用戶資源得目的。

e)讓用戶“免費看電視”。通信行業三大運營商巧妙地利用自身的優勢，依靠“免費看電視”的營銷手段，搶奪了部分有線電視用戶資源。有線電視網絡公司透過產業化運營，引客進聯盟商家消費，得到部分營銷費用，可以利用用戶積分免費兌換有線電視收視費，同樣讓用戶“免費看電視”。“羊毛出在豬身上”，這就是有線電視網絡產業化運營的實質。

1.3 “福購寶”助推有線電視產業化運營

有線電視網絡產業化運營涉及APP開發、產品供應鏈打造等大量的準備工作。“福購寶”惠民平臺已經為有線電視網絡的產業化運營做好了準備工作。

“福購寶”惠民平臺是湖南福購寶網絡網絡科技有限公司旗下的創新項目，其主旨是設計、開發、管理及運營福購寶消費增值服務平臺。

福購寶消費增值服務平臺（以下簡稱：服務平臺）規劃做兩件事： 一是為當地優秀的企業做營銷，協助企業進行產品推廣、吸收會員，幫助企業引流，增加銷售額；

二是為廣大消費者服務，使其正常的消費得到增值服務，花1元錢辦3元錢的事。

服務平臺通過整合各行業線下合作商戶，包括餐飲、娛樂、酒店、教育、美容、旅行、保險、汽車后市場服務等，吸納這些商戶作為平臺的聯盟合作商戶。協助這些企業作營銷推廣工作。當然這些企業需要支付一定的營銷費用給福購寶。要求聯盟商戶在消費會員結算時，給福購寶提供15%-20%的折扣優惠。消費者可以通過服務平臺得微信服務號、移動端APP隨時隨地尋找到所有聯盟商戶，在線瀏覽其所提供的商品、服務信息、店鋪環境。消費者只要通過服務平臺客戶端在任何一家聯盟合作商戶消費，即可按照實際支付的金額獲得1：1的福購寶積分和福幣（代金券），積分和福幣會在支付動作完成那一刻即時到賬。雖然積分和福幣不能再次來聯盟商戶沖抵消費使用，但它可以在服務平臺的積分商城和會員商城及線下體驗店里使用。

服務平臺擁有完善的產品供應鏈，它整合了聯想、美的、榮事達、TCL、飛科、蘋果、華為等知名品牌，產品涵蓋家用電器、鞋包服飾、家具廚具、居家旅游、汽車用品、戶外運動、數碼電器、美妝護膚、古玩字畫等產品，產品種類齊全、質優價廉。這些產品全是由工廠廠價進貨，“一件代發”且包郵的方式發貨，產品質量和售后服務得到了保證。福購寶的商業模式中，去掉了產品的中間流通環節，把廠價產品以零利潤直接介紹給消費者，讓消費者獲得實實在在的實惠。

消費者可以用積分到服務平臺自營的積分商城或線下體驗店免費兌換他心怡的商品。這已經給消費者在聯盟商家的消費作了一次增值服務。消費者還可以用積攢的福幣進入福購寶‘會員商城’沖抵現金打折購物。比如某件商品在天貓或京東網標價是1000元，福購寶會員商城會體現為兩種價格：一個是市場價1000元，另一個是會員價（450元+550福幣）。意味著消費者只需要掏450元人民幣外加550福幣就可以購得此商品，消費者再次在福購寶平臺享受購物增值服務。

福購寶不同于一般的電商平臺，沒有在積分商城和會員商城賺取任何利潤。最大的受益者是消費者，再把獲得實惠的消費者引流進入聯盟企業進行消費，讓聯盟企業受益，銷售業績得到提升。福購寶的產品供應鏈的產品雖然是廠價供貨，但工廠也獲取了該得的利潤，產品得到了推廣。其中的銀聯等支付系統也得到了相應的支付傭金。與福購寶關聯的會員、聯盟商家、產品供應鏈、銀聯結算系統等都獲利，是一個多贏的商業模式。

福購寶APP移植到有線電視網絡，增加支付功能及故障處理功能，可以很好地為有線電視網絡的產業化運營做平臺支撐。結束語

雖然互聯網的出現改變了一部分人觀看電視的方式，互聯網也正在改變電視運營的方式，有線電視的運營商如果應該把握機遇，充分利用自身的優勢，從一個業務單一的廣播電視網向一個多業務、多產業的數字多媒體網發展，一定在激烈的競爭中立于不敗之地。

第三篇：孵化器運營思路

孵化器運營總體思路

一、基本路徑

以構建創客社群為基礎，建立我們孵化器的精準目標服務群體，用自媒體擴散我們的服務和品牌，以高頻線下活動提升市場關注度和知名度，設計免費+收費的服務產品線，以免費產品成為創客朋友，以收費產品（包含占股收益）獲得孵化器收益。

二、創客來源

創客社群是經過沉淀后的有形資產，未來孵化器的核心競爭力之一，擁有強大社群的孵化器才有更堅實的發展基礎。

創客社群成員的來源：高校創業學生、社會創業項目、創業大賽參賽項目、同業孵化器路演、政府對口部門。

三、有效互動

創客社群的核心要素在于有效互動，如何進行有效互動？

1、共處。經常性地拜訪和邀約，花時間與創客面對面交流，多呆在一起，互相加深了解。

2、共謀。策劃活動時，不要單方面由我們自己策劃，讓創客社群成員參與進來，共同策劃，增強他們參與感和主角感。

3、共贏。用我們的各種資源對接他，使他得到面子、里子和圈子，他們要的無非也就是這些東西，我們設計出豐富的免費+收費的產品服務線滿足他的這些心理需求。

四、產品線

有效互動的內容是什么？是我們設計的產品線。

免費服務項目：

1、政府創業政策解讀。

2、創客深度訪談報道。

3、高端會議大賽沙龍。

3、政企資源對接。用免費項目服務創客，增強對頭車的信任和信賴感。

收費服務項目：

1、創業培訓證書課程。

2、創業者戶外社交旅行。

3、知名企業參觀訪問。

4、融資達成收費。

5、大學生無息貸款。

6、辦公場地出租。用收費項目服務創客，獲得孵化器的收益。

五、工作重點

孵化器的四個工作方向：項目的收集入孵、活動的策劃和組織、自媒體的運營、外部機構合作。

以政府政策為導向開展工作：服務項目數量、入孵項目數量、舉辦活動次數、創業導師數量、外部機構的合作數量等省級和市級孵化器的認定標準為工作目標。

以盈利預期為導向開展工作：把收費項目作為長項工作向我們的創客群體推送、營銷。

六、日常工作

部門日常工作要點：

一、每天每個人挖掘5個新的創業者進入社群。

二、每天推送公眾號文章。

三、每天免費+收費服務項目的推送、營銷。

1、創業培訓證書課程。

2、創業者戶外社交旅行。

3、知名企業參觀訪問。

4、融資達成收費。

5、大學生無息貸款。

6、辦公場地出租。

四、每周活動組織策劃一次。

五、每周外部機構洽談合作。

總體指標：服務項目數量30、入孵項目數量

15、舉辦活動次數（每周）、創業導師數量

10、外部機構的合作數量10，6月30日之前完成。

第四篇：招商運營思路

招商運營思路

對于市場類商業地產項目來說，其操作流程一般可分為四大部分，一是項目定位、二是營銷策劃、三是項目銷售、四是項目運營。在整個項目的開發運作過程中，項目定位是先期的重中之重，將直接影響到項目的成敗，在項目前期的設計方案中，就應根據項目所定位的業態來進行綜合布局，并根據所需經營業態對建筑物的要求來進行建筑施工設計。而項目的成功銷售，則可保障開發商擁有足夠的資金進行項目的開發和運營。且成功的營銷策劃推廣也可確保項目銷售的成功。

項目定位經初步確定后，須展開對當地及周邊城市的市場調研，并組織行業內專家（如行業協會、品牌經營戶、市場運營商）和設計單位會同開發商共同對項目進行研討論證，經科學研討論證后，交由專業人員執行。

在項目的設計階段，應考慮專業營運、銷售人員的介入，就項目的設計與銷售、運營需求結合起來考慮，設計出適合運營要求的物業，為經營物業量身定做。比如：項目商業部分業態如何分布？比例是多少？項目銷售與保留部分如何劃分？設計的銷售單元主力面積該多大？總價控制在多少？該銷售單元是否便于所定業態的經營？等等。合理的銷售分割有助于項目單價的提升和加快銷售速度（去化率），提高項目的整體收益。

一、項目招商策略

1．市場經營項目定位：

結合本項目所處區域，組織專業人員展開前期市場調研工作，做好本項目區域定位和內部商業部分定位；進一步做好各樓層定位和樓層平面定位。

2.組建項目前期招商部，培養招商人員，展開前期商戶拜訪：項目啟動后招商部由本公司組織家居行業專業人員負責，成立招商小組，組織日常工作的開展，先期以市場調研工作為主。

3.展開對主力店、大客戶的前期招商工作：

在做市場調研的基礎上，同期展開對主力店、大客戶的前期招商工作，做好相關行業協會和行業專業媒體的溝通工作。

4.各個區域分布和經營業態的劃分：

具體區域和樓層定位經市調得出結論后再細分。

5.制定市場租金和招商優惠政策：

市場租金收入目標一般定為三年一個周期，市場招商優惠免租期建議為3-6個月。收入目標也需經調研后根據當地情況制定。各項招商優惠政策及政府相關優惠政策根據實際情況制定。

6．籌備招商發布會：

建議在項目開業前6個月內召開招商發布會，在發布會召開前，做好相關行業協會和專業家居媒體的互動工作，須與各主力店和大客戶簽訂租賃協議；在發布會召開時進行現場簽約活動造勢，以便在發布會召開后根據招商情況進行租金的提升。

7.招商文件及相關合同的制定：

須制定市場招商手冊、定鋪協議、租賃合同、消防責任書等。在發布會召開前須制定經營戶手冊、員工手冊等。

8.展開招商工作，簽訂招商合約：

招商發布會召開后，力爭在2-3個月內完成招商簽約工作，為開業做好準備。

9.督促經營戶進場裝修：

在市場通過相關部門驗收后，極力推進經營戶進場裝修工作。掌握經營戶進場裝修的進度，保證定期開業。

10.協商確定開業日期及相關開業籌備工作：

應明確工程完工及驗收日期，討論確定開業日期，并以開業日期為節點，安排相關工作日程表及開業籌備工作。

二、項目運營

1.前期做好項目銷售的相關輔助工作，以銷售為中心，配合銷售部做好相關市調、業態定位、客流動線、商鋪劃分、價格定位、公共部位裝修等服務工作。

2.搭建運營團隊及做好組織架構圖：

建議采取總經理負責制下的部門負責制，下轄部門：招商部、綜合管理部、人力資源部、保安部、辦公室和財務部。綜合管理部下轄營銷部、市場管理辦、工程部。

3.制定公司各項管理章程和管理制度：

在開業前制定的制度有：市場經營管理制度、各崗位責任制度、市場商品準入制度、商品先行賠付制度、商品價格管理及售后服務制度、裝修管理條例、員工管理流程及獎懲條例、財務管理制度等。

4.明確各崗位工資及員工福利制度：

建議員工收入分兩大塊為工資和獎金。工資由基本工資、三金、崗位津貼和各項補貼組成，每月按時發放；獎金為年終獎勵，年底一次性發放。

5.市場宣傳推廣策略的制定和實施：

招商前須做好招商手冊一批、市場主樓戶外廣告位、道路指路牌若干、高炮廣告若干、周邊墻體廣告若干、媒體廣告若干，具體計劃另行書面報告申請。

6．與政府相關部門進行溝通聯絡：

在溝通聯絡的過程中，積極要求政府展開協調，使項目能劃行規市，錯位經營，避免引起其他商業綜合體的惡意競爭。

三、家居類操作項目

操作過的項目：

1、浙江世紀建材市場：

位于杭州市蕭山區新世紀市場園區，占地面積150畝，總建筑面積12萬平米，業態為建材、家具類專業市場2003年完成銷售、招商與開業。

2、杭嘉湖家居大市場——德清佳得利商貿城、盧球商貿城：位于湖州市德清縣，占地面積300畝，總建筑面積26萬平米，業態為服裝、百貨、建材、五金類專業市場，2005年完成銷售、招商與開業。

3、杭州宏豐家居城：

位于杭州市余杭區閑林鎮，占地面積350畝，總建筑面積50萬平米，業態為家居、超市類綜合體，一期家具、建材市場于2008年完成銷售、招商。于2009年開業。

4、寧波美家居國際家居博覽園：

位于浙江省奉化市，占地面積50畝，總建筑面積6萬平米，業態為建材、家具、櫥柜類專業市場，2009年完成招商與開業。

正在操作的項目：

1、寧波寧海物流中心——金屬材料市場、五金機電市場：位于寧波市寧海縣城關鎮，占地面積150畝，總建筑面積8萬平

米，采取先招商再銷售的模式。現招商預定已達95%，銷售工作正在籌備當中，預計今年10月份開盤。

2、杭州紅星美凱龍金茂MALL：

位于杭州市德勝東路九堡，占地350畝，總建筑面積46萬平米，業態為以紅星美凱龍為主力店的一站式家具MALL，屬大型綜合體商業項目，一期商鋪于2010年完成銷售，二期商鋪正在熱銷中，今年底開業。

正在洽談的項目：

1、中國（嘉善）木雕城：

位于浙江省嘉善縣，占地面積80畝，總建筑面積12萬平米，業態為木雕、紅木家具類專業市場。

2、杭州新華東家具城：

位于杭州市艮山東路，占地面積150畝，總建筑面積20萬平米，業態為建材、家具類專業市場。

四、項目收費標準

1、項目前期調研服務收費一般為一次性收取10-20萬元。

2、項目招商總監及招商部人員在正式招商開始前的前期費用經雙方協商確定，可采取包月形式。

3、招商獎勵分成三部分:

第一是招商基本獎勵，一般根據項目難易程度為2-3個月租金。第二是項目完成約定招商比例的獎勵: 一般約定招商完成比例為70%以上才有，數額經雙方協商確定，一般在1個月租金內。

第三是租金總額超過部分的分成，租金超額部分三七分成。

招商運營戰略合作伙伴

大賣場：家樂福、樂購、大潤發、物美、樂天瑪特、易買得數碼類：頤高數碼、友通數碼、國美電器、蘇寧電器、五星電器、匯德隆家電

百貨服飾類：義烏小商品城、中國輕紡城、天虹百貨、泰國尚泰百貨、上海百聯、四季青服裝市場、上海七浦路服飾城、海寧（中國）皮革城

家居類：紅星美凱龍、月星家居、居然之家、歐亞達家居、金盛家居、全國工商聯家具商會、廣東省家具商會、浙江省家具協會、江蘇省家具協會、東莞名家具、亞太傳媒（亞太建材、亞太家具、亞太門窗等雜志）、廣東稼·財富雜志社

兒童主題類：四季青兒童服飾城、織里童裝協會、杭州中南集團（動漫）

茶產業：中國國際茶葉拍賣交易中心、中國茶研所、浙江省茶葉集團、各地茶葉協會、天福茗茶、國際茶訊雜志社、茶博覽雜志社

酒店類：美國溫德姆酒店管理集團（溫德姆、華美達、速8等）、南苑e家、如家等

奧特萊斯：北京燕京奧特萊斯、北京首創奧特萊斯、上海百聯奧特萊斯、上海狐貍城、杭州樂園奧特萊斯

影院：大地院線、韓國CVG影院、華大影院

餐飲：杭州知味觀、澳門豆撈、西苑海鮮樓、名家廚房、卜家野魚館、泰國蕉葉、新加坡阿南鮑魚湯、香港避風塘、兩岸咖啡、名典咖啡、上島咖啡等

第五篇：淘寶整體運營思路是什么？

網站：http://www.tmdps.cn/

正所謂思路決定出路，擁有正確而縝密的思路，絕對能夠幫你達到事半功倍的效果。淘寶運營思路同樣如此，簡直是店鋪的靈魂。如果沒有思路，店鋪做再多也是沒有成效。希望賣家們可以從中悟出屬于自家店鋪的運營思路。

一般來說，淘寶運營思路主要分為七步，以產品為基礎，以流量為重點，以轉化為中心，以銷量為目的，以效率、會員、服務為手段。

一、基礎

只有打好基礎，才能越走越遠，越走越好。選品是運營的第一步，為后面的轉化著想，一定要選擇在某一方面有優勢的產品，比如價格、質量、材質、個性等等。

二、重點

流量是店鋪的命，沒有流量就沒有訂單，淘寶運營思路第二步就是找流量。為吸引更具價值訪客流量，精準分析流量，借助直通車、鉆展等服務推廣工具提升銷售流量，加速業績飆升，輕松領先同行。另外在推廣之前，為提升寶貝效果，優化庫存狀況，監控熱銷單品，跟蹤競爭對手，打造爆款為運營主要目標。

三、中心

轉化率是店鋪運營的中心，如果轉化率過低，有再多的流量都是白費。促進店鋪訪客購買行為，快速分析各項轉化率，深度挖掘客服潛力，提升客服效率和店鋪銷量。主要方向是，商品主圖和標題，網頁描述的視覺化設計，描述中告訴顧客為什么這個商品是自己需要購買的，而且來我們家購買，必須現在馬上購買，提高靜默轉化率。顧客購買以后，想讓顧客買的更多，那就是客單價的問題了。

網站：http://www.tmdps.cn/

四，手段會員就是店鋪的財富，那么如何抓住這些財富，淘寶運營思路是這樣的，即要提高效率和服務。提高效率就相當于降低成本，通過加強管理，做到分工明確、定期培訓，提高員工工作效率，員工的銷量提高了，整個店鋪的服務效率也會跟著提高了。

服務的好壞直接體現在動態評分上，而動態評分又是影響客戶購買的重要因素，所以不管是售前還是售后都要提生服務質量。通過服務的提高，提高店鋪的信譽，擴大產品的市場占有率，實現與客服友好溝通和互動，更好的提升客戶體驗。

效率提高了，服務到位了，客戶進來了，銷量上來了，那么店鋪運營推廣就真的做到位了

賺錢，是幾乎所有人在淘寶開店的主要目的。有的先投錢打品牌，有的先低價促銷收回成本，但是不管淘寶運營思路是怎么的，最終的目的都是賺錢，如果最后沒有賺到錢，那這個思路就是錯的。每個行業和每個店鋪，自身情況不一樣，方法很多種，但是沒有萬能的方法，只有適合實用的方法。

五，目的賺錢，是幾乎所有人在淘寶開店的主要目的。有的先投錢打品牌，有的先低價促銷收回成本，但是不管淘寶運營思路是怎么的，最終的目的都是賺錢，如果最后沒有賺到錢，那這個思路就是錯的。每個行業和每個店鋪，自身情況不一樣，方法很多種，但是沒有萬能的方法，只有適合實用的方法。