第一篇：營(yíng)改增后企業(yè)出租房屋應(yīng)當(dāng)如何納稅

營(yíng)改增后企業(yè)出租房屋應(yīng)當(dāng)如何納稅？

2016-07-04

一、關(guān)于增值稅

企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)—租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為11%。小規(guī)模納稅人按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。

軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。

二、關(guān)于房產(chǎn)稅

企業(yè)出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于印花稅

企業(yè)出租房屋簽定的租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

四、關(guān)于企業(yè)所得稅

企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

五、相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）精神，自2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)下列情況給予稅收優(yōu)惠：

1.對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

3.對(duì)公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對(duì)公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

4.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

5.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

6.對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅，7.對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。（12366納稅服務(wù)中心 趙 薇）

第二篇：營(yíng)改增納稅服務(wù)工作總結(jié)

納稅服務(wù)科“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作階段總結(jié)

營(yíng)改增工作開(kāi)展以來(lái)，xxx國(guó)稅局按照市局的統(tǒng)一要求，為保障營(yíng)改增工作順利實(shí)施，通過(guò)會(huì)議研究，對(duì)現(xiàn)行的納稅服務(wù)工作進(jìn)行梳理，貫通納稅服務(wù)鏈條，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增期間的納稅服務(wù)工作監(jiān)督，成立應(yīng)急小組解決突發(fā)事件，并積極借助新媒體助力納稅服務(wù)工作，不斷優(yōu)化提升納稅服務(wù)水平。

一、大廳硬件設(shè)施全部到位。制作、懸掛“營(yíng)改增服務(wù)區(qū)”指示牌，設(shè)立“營(yíng)改增”專業(yè)咨詢臺(tái)，新配備X張辦公桌椅。

二、組織骨干力量充實(shí)到一線。專門設(shè)置了營(yíng)改增綠色通道，抽調(diào)全局業(yè)務(wù)精、工作態(tài)度好的干部在大廳開(kāi)展輔導(dǎo)工作，講解營(yíng)改增期間各項(xiàng)政策銜接，幫助納稅人從內(nèi)心接納營(yíng)改增。

三、組織好“營(yíng)改增”政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。采取集中培訓(xùn)和一對(duì)一方式，對(duì)納稅人開(kāi)展稅收政策、納稅申報(bào)表填寫(xiě)、會(huì)計(jì)處理等幾個(gè)方面的培訓(xùn)工作，幫助納稅人掌握“營(yíng)改增”相關(guān)稅收政策和相關(guān)涉稅事項(xiàng)辦理業(yè)務(wù)，發(fā)放宣傳資料和一次性告知書(shū)。對(duì)大廳窗口工作人員采取集中培訓(xùn)、摸底考核等形式開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使每名工作人員能夠全面掌握最新政策和實(shí)務(wù)操作，在辦理業(yè)務(wù)的同時(shí)也能夠全面解答納稅人關(guān)于“營(yíng)改增”業(yè)務(wù)的疑問(wèn)，確保為納稅人提供更專業(yè)的涉稅服務(wù)。

四、加大“營(yíng)改增”政策宣傳力度。充分利用新聞媒體、辦稅服務(wù)廳LED宣傳屏、公告欄、咨詢熱線、觸摸屏等宣傳“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作的重要意義、主要原則、政策規(guī)定及相關(guān)解析，及時(shí)發(fā)布“營(yíng)改增”工作動(dòng)態(tài)和最新政策，使納稅人及時(shí)了解，同時(shí)用掃描營(yíng)改增“二維碼”和朋友圈分享的方式宣傳營(yíng)改增相關(guān)知識(shí)。

五、完善局長(zhǎng)值班制度和“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作應(yīng)急預(yù)案。根據(jù)上級(jí)的指示要求，我局充分考慮“營(yíng)改增”試點(diǎn)過(guò)程中面臨的各種突發(fā)性情況，完善局長(zhǎng)值班制度，每天由一名局領(lǐng)導(dǎo)在辦稅場(chǎng)所值班，解決門難進(jìn)、臉難看、事難辦等問(wèn)題。

六、及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提升服務(wù)層次。通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，要根據(jù)納稅人情況不盡相同的客觀實(shí)際，對(duì)重點(diǎn)稅源戶和一般企業(yè)、成熟企業(yè)和新辦企業(yè)，對(duì)企業(yè)納稅人和個(gè)體工商戶，采取不同的服務(wù)，而且要兼顧“效率”和“公平”，不斷創(chuàng)新為納稅人服務(wù)的方式。

第三篇：營(yíng)改增,納稅六大注意事項(xiàng)

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營(yíng)改增，納稅六大注意事項(xiàng)

一、貸款及企業(yè)間資金往來(lái)利息收入的相關(guān)計(jì)稅范圍和發(fā)票相關(guān)規(guī)定

貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。（注意：征稅范圍并不限定在金融機(jī)構(gòu)范圍，企業(yè)或個(gè)人間資金往來(lái)收取利息均按此稅目納稅。）

視同貸款服務(wù)計(jì)算繳納增值稅的情況：

1、各種占用、拆借資金取得的收入

包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入。

2、融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入

3、以貨幣資金投資收取固定利潤(rùn)或保底利潤(rùn)，也按照貸款服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。

4、委貸業(yè)務(wù)的發(fā)票

借貸雙方通過(guò)銀行辦理委托貸款業(yè)務(wù)，由于銀行屬于居間介紹行為，利息發(fā)票應(yīng)當(dāng)由委托方開(kāi)具給借款方，借款人憑發(fā)票和銀行收息憑證在企業(yè)所得稅稅前扣除。

借款方支付銀行與委貸相關(guān)的咨詢費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用取得發(fā)票相關(guān)增值稅不能抵扣。

5、集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)借統(tǒng)貸

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，是指：

（1）企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買方本息的業(yè)務(wù)。

（2）企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買方的業(yè)務(wù)。

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

“企業(yè)集團(tuán)”，根據(jù)《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》，是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團(tuán)章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機(jī)構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。

不符合統(tǒng)借統(tǒng)還條件的集團(tuán)內(nèi)部借款利息收入，關(guān)聯(lián)方往來(lái)利息收入，均屬于貸款服務(wù)收入，按規(guī)定繳納增值稅。

二、理財(cái)產(chǎn)品繳稅明確

理財(cái)產(chǎn)品按金融商品轉(zhuǎn)讓稅目繳納增值稅。

金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)

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品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。

個(gè)人從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)免征增值稅。

計(jì)稅銷售額確認(rèn)：按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額。

轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)。（注意并不區(qū)分金融商品類別）金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

三、營(yíng)改增后混業(yè)經(jīng)營(yíng)與混合銷售

混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。如生產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)品并提供運(yùn)輸服務(wù)、銷售建筑材料并提供安裝服務(wù)等，屬于混合銷售，不因?yàn)楹贤戏謩e注明產(chǎn)品價(jià)款和服務(wù)價(jià)款，而采用兼營(yíng)方式分別計(jì)繳增值稅。

混業(yè)經(jīng)營(yíng)：納稅人兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)以及銷售服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的。納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

如酒店客房?jī)?nèi)銷售商品，一般按兼營(yíng)處理，按分別適用稅率計(jì)繳增值稅，不屬于混合銷售。

四、物業(yè)公司收取水電費(fèi)的納稅問(wèn)題

物業(yè)公司向租戶收取水電費(fèi)的行為，根據(jù)目前多地明確的政策，屬于兼營(yíng)行為，銷售水電行為應(yīng)當(dāng)按銷售貨物計(jì)算繳納增值稅，稅率17%和13%，不能按物業(yè)服務(wù)稅率計(jì)繳水電的銷項(xiàng)稅。

物業(yè)公司如為受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件的：持有相關(guān)代收協(xié)議；物業(yè)公司不墊付資金；代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開(kāi)具給用戶的發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶（物業(yè)公司不得開(kāi)具發(fā)票）。物業(yè)公司收取的手續(xù)費(fèi)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅并開(kāi)具發(fā)票。

五、營(yíng)改增后餐飲外賣的稅率

營(yíng)改增后，餐飲公司如為一般納稅人，提供非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的外賣食品，適用稅率為17%，而不是6%或3%。

六、酒店業(yè)開(kāi)具發(fā)票問(wèn)題

目前，稅收上并無(wú)酒店業(yè)中個(gè)人住店開(kāi)具單位名稱發(fā)票的具體規(guī)定。

在無(wú)具體開(kāi)票規(guī)定之前，可以根據(jù)客戶要求開(kāi)具相應(yīng)發(fā)票，但注意要求客戶提供開(kāi)票的單位名稱、地址、稅務(wù)登記號(hào)、開(kāi)戶行及賬戶等信息。可要求客戶能提供工作證等證明信息。

個(gè)人出差，個(gè)人付款，但開(kāi)票需開(kāi)具單位名稱，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)票與資金流不一致問(wèn)題，最好能與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢溝通具體開(kāi)票要求，以免帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：營(yíng)改增后個(gè)人出租房屋都要交神馬稅

營(yíng)改增后個(gè)人出租房屋月租金2萬(wàn)元以下免征增值稅

案例概況

王小二2016年5月1日將位于湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)的住房出租，月租金5000元。應(yīng)繳納哪些稅

費(fèi)？

稅務(wù)分析

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人出租住房一般會(huì)涉及增值稅及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得

稅和印花稅。

1.增值稅及其附加稅費(fèi)

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）《附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》第一條第九款第六項(xiàng)規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第八條規(guī)定：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅

款：

（一）出租住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）《附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》： 第四十九條規(guī)定，個(gè)人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)算繳納增值稅。

增值稅起征點(diǎn)不適用于登記為一般納稅人的個(gè)體工商戶。

第五十條規(guī)定，增值稅起征點(diǎn)幅度如下：

（一）按期納稅的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）。

（二）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。

起征點(diǎn)的調(diào)整由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定。省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和國(guó)家稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達(dá)到2萬(wàn)元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對(duì)月銷售額2萬(wàn)元（含本數(shù)）至3萬(wàn)元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。根據(jù)以上規(guī)定，王小二出租房屋每月取得房租收入應(yīng)交增值稅=5000/（1+5%）*1.5%=73.89（元），因月租金未達(dá)到個(gè)人發(fā)生應(yīng)稅服務(wù)的起征點(diǎn)，免征增值稅，同時(shí)免征附加稅費(fèi)（城建稅和教育費(fèi)附加）。若月租金達(dá)到2萬(wàn)元以上，應(yīng)全額申報(bào)繳納增值稅。

2.房產(chǎn)稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

應(yīng)交房產(chǎn)稅=5000*4%=200元。

3.城鎮(zhèn)土地使用稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.個(gè)人所得稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。應(yīng)交個(gè)人所得稅=5000*10%=500元。但是很多地方是核定個(gè)人所得稅，直接按租金收入的1%或2%（各地不統(tǒng)一），以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定為準(zhǔn)。

5.印花稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同免征印花稅。

第五篇：淺談“營(yíng)改增”后建筑施工企業(yè)的納稅籌劃

淺談“營(yíng)改增”后建筑施工企業(yè)的納稅籌劃

摘要：“營(yíng)改增”是國(guó)家為了防止企業(yè)重復(fù)納稅而出臺(tái)的一項(xiàng)政策，在實(shí)際工作中，企業(yè)為避免重復(fù)納稅，必須采取適當(dāng)?shù)募{稅籌劃手段，才能良好的解決“營(yíng)改增”后的遺留問(wèn)題，促進(jìn)建筑施工企業(yè)良性發(fā)展。本文對(duì)營(yíng)改增后建筑施工企業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并針對(duì)納稅籌劃的實(shí)施方案進(jìn)行探究，以供參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 建筑施工企業(yè) 納稅籌劃

對(duì)于建筑施工企業(yè)而言，“營(yíng)改增”絕不僅僅是稅種、稅率、征管機(jī)關(guān)的變化，不是簡(jiǎn)單的稅制轉(zhuǎn)換，更多的是對(duì)企業(yè)管理的洗牌，在資質(zhì)管理、購(gòu)銷策略、合同簽訂、成本管理、核算申報(bào)等方面都發(fā)生了一系列重大改變，是促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展與改革的契機(jī)。如果能夠抓住機(jī)會(huì)，解決“營(yíng)改增”后建筑施工企業(yè)存在的問(wèn)題，便可為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如果無(wú)法及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)，則會(huì)引發(fā)建筑施工企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的背景下，建筑施工企業(yè)必須使用納稅籌劃的手段，減少企業(yè)的稅負(fù)壓力，促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”背景下，我國(guó)建筑施工企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題

“營(yíng)改增”背景下，我國(guó)建筑施工企業(yè)在納稅方面因多種原因，導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

（一）‘資質(zhì)共享’導(dǎo)致增值稅抵扣受阻

‘資質(zhì)共享’是目前建筑市場(chǎng)普遍存在的現(xiàn)狀，即集團(tuán)內(nèi)資質(zhì)較低的成員借用較高單位的資質(zhì)進(jìn)行投標(biāo)攬活，形成同一工程項(xiàng)目合同主體和實(shí)際施工主體不一致的情況。“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)采取“項(xiàng)目部預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)”的方式繳納增值稅，需要在機(jī)構(gòu)所在地開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，并繳納增值稅。以合同主體名義對(duì)業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，由合同主體繳納增值稅，但沒(méi)有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣。同時(shí)施工主體發(fā)生采購(gòu)行為的進(jìn)項(xiàng)稅額，又沒(méi)有對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額，導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)銷項(xiàng)稅額不匹配，增值稅管理鏈條斷裂，增值稅抵扣受阻，企業(yè)整體稅負(fù)增加。

（二）勞務(wù)分包單位掛靠經(jīng)營(yíng)，給建筑企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)業(yè)稅制下，建筑行業(yè)普遍存在勞務(wù)分包單位不規(guī)范，無(wú)資質(zhì)、掛靠經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。“營(yíng)改增后”，這種勞務(wù)分包方式可能使企業(yè)無(wú)法取得或無(wú)法及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致增值稅抵扣、財(cái)務(wù)核算等各方面的問(wèn)題，同時(shí)影響項(xiàng)目成本、稅負(fù)、資金流，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）“營(yíng)改增”可能直接增加建筑施工企業(yè)的稅負(fù)

首先，“營(yíng)改增”后，建筑施工企業(yè)的稅率增加。由原來(lái)營(yíng)業(yè)稅制的3%增加到增值稅制下的11%，稅率大幅上漲。建筑施工企業(yè)屬于微利行業(yè)，年均利潤(rùn)率不足百分之四，如此高的稅率，難免會(huì)對(duì)建筑施工企業(yè)的稅負(fù)造成影響。

其次，工程施工初期業(yè)主工程預(yù)付款，增加企業(yè)稅負(fù)。目前建筑行業(yè)普遍存在業(yè)主在施工初期一次性、或分兩三次支付工程總造價(jià)10%-20%不等的工程預(yù)付款，業(yè)主在支付預(yù)付款時(shí)，通常要求企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票，由于工程尚未施工，無(wú)可抵扣進(jìn)項(xiàng)，會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加、資金流占用。

再者，建筑工地地域限制，導(dǎo)致不能及時(shí)獲得增值稅專用發(fā)票。建筑企業(yè)施工工程大部分處理偏遠(yuǎn)山區(qū)，部分材料如地材、黃沙、碎石等需要在當(dāng)?shù)夭少?gòu)的材料可能無(wú)法取得專用發(fā)票，無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。同時(shí)建筑企業(yè)成本支出中的人工成本、施工臨時(shí)用地征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，就目前情況來(lái)看，均無(wú)法獲得增值稅專用發(fā)票，也不能進(jìn)行抵扣。

（四）“營(yíng)改增”后，建筑施工企業(yè)合同收入將降低，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模

“營(yíng)改增”后，由于增值稅價(jià)外稅的特性，必會(huì)引起企業(yè)合同收入的降低。其一，營(yíng)改增后，增值稅價(jià)稅分離，會(huì)使企業(yè)合同收入相比營(yíng)業(yè)稅制下有3%或11%的降幅。其二，業(yè)主也需要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，在“應(yīng)抵盡抵”原則驅(qū)動(dòng)下，可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主加大主材“甲供材”的比例和頻率，使得建筑施工企業(yè)合同收入大大降低，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

二、“營(yíng)改增”后建筑施工企業(yè)增值稅納稅籌劃探究

“營(yíng)改增”后，建筑施工企業(yè)稅率的提高和其微利的行業(yè)特點(diǎn)，決定了企業(yè)必須進(jìn)行有效的增值稅納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)，才能提高企業(yè)的生存能力和經(jīng)營(yíng)效益。下面略就建筑施工企業(yè)的納稅籌劃進(jìn)行探討：

（一）企業(yè)投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注是否存在“甲供材”相關(guān)約定

企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主招標(biāo)文件是否存在甲供材的條款要求，若存在則應(yīng)盡量與業(yè)主溝通，明確甲供材包含在工程造價(jià)中，不僅能增加企業(yè)規(guī)模，同時(shí)也能達(dá)到“三流合一”要求：其一，應(yīng)盡量與業(yè)主溝通協(xié)商，由“甲供”改為“甲控”，由施工方根據(jù)甲方對(duì)材料品牌、規(guī)格、價(jià)格的限制進(jìn)行采購(gòu)，合同的簽訂、款項(xiàng)的支付均由施工方辦理，供應(yīng)商將發(fā)票開(kāi)具給施工方，達(dá)到施工方與供應(yīng)商之間的“三流合一”。其二，若繼續(xù)采用“甲供”模式，由甲方采購(gòu)材料，甲方支付貨款，但甲方、施工方和供應(yīng)商簽訂三方協(xié)議，采用施工方委托甲方采購(gòu)的形式，供應(yīng)商向施工方提供材料，將發(fā)票直接開(kāi)給施工方，達(dá)到“三流合一”的要求。其三，在投標(biāo)的過(guò)程中應(yīng)與業(yè)主充分溝通盡量降低甲供材的比例，提高項(xiàng)目的工程總造價(jià)。

（二）對(duì)“資質(zhì)共享”問(wèn)題，企業(yè)避險(xiǎn)的納稅籌劃

目前普遍存在的“資質(zhì)共享”問(wèn)題，企業(yè)避險(xiǎn)的具體措施：一是采取與業(yè)主、合同主體、施工主體簽訂三方施工協(xié)議。這種方式對(duì)建筑施工企業(yè)目前結(jié)構(gòu)體制、核算方式影響最小，同時(shí)也是最經(jīng)濟(jì)的方式，但需要取得業(yè)主、當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的理解與支持；二是采用內(nèi)部總分包模式，即合同主體與施工主體再簽訂一份內(nèi)部工程分包協(xié)議，這種方式涉嫌違返《建筑法》關(guān)于違法分包的規(guī)定，同時(shí)由于內(nèi)部分包合同的簽訂，可能導(dǎo)致印花稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生，增加企業(yè)的稅負(fù)；三是母公司集中核算模式，把所有以母公司資質(zhì)中標(biāo)的項(xiàng)目業(yè)務(wù)均納入母公司進(jìn)行核算，這對(duì)目前企業(yè)結(jié)構(gòu)影響較大，同時(shí)會(huì)加重母公司管理難度。

（三）建筑施工企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)中的納稅籌劃

建筑施工企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的租賃業(yè)務(wù)主要分為：內(nèi)部調(diào)撥或內(nèi)部租賃和外租兩種模式。其一，當(dāng)采用內(nèi)部調(diào)撥和內(nèi)部租賃時(shí)，應(yīng)由調(diào)出方或出租方向調(diào)入方或承租方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，作為其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，最大程度地減少重復(fù)征稅。其二，當(dāng)采用外租模式時(shí)，企業(yè)可以研究“設(shè)備+人”一起出租的模式，積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取將“設(shè)備+人”租賃模式界定為建筑業(yè)服務(wù)，使租賃公司增值稅適用稅率從17%降至11%，可從一定程度減輕出租方的增值稅稅負(fù)，降低取得專票的難度。

（四）建筑企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中的納稅籌劃

建筑企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中注重兩個(gè)選擇：其一，勞務(wù)分包隊(duì)伍的選擇。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照增值稅管理要求建立勞務(wù)分包隊(duì)伍信息庫(kù)，完善勞務(wù)分包隊(duì)伍準(zhǔn)入制度，及時(shí)發(fā)布《勞務(wù)分包隊(duì)伍風(fēng)險(xiǎn)警示信息》，嚴(yán)禁內(nèi)部成員單位使用無(wú)資質(zhì)分包隊(duì)伍，逐步淘汰掛靠經(jīng)營(yíng)的勞務(wù)分包隊(duì)伍。同時(shí)在其他條件同等的情況下，盡量使用是一般納稅人的勞務(wù)分包隊(duì)伍，以保證增值稅“應(yīng)抵盡抵”。

其二，供應(yīng)商的選擇。首先，遵循“綜合采購(gòu)成本最低、利潤(rùn)最大”的原則選擇供應(yīng)商。在能取得合法有效票據(jù)的前提下：在采購(gòu)成本相同時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人供應(yīng)商，并要求其提供增值稅專用發(fā)票；在采購(gòu)成本不同時(shí)，應(yīng)遵循“綜合采購(gòu)成本最低、利潤(rùn)最大”的原則選擇供應(yīng)商。但若企業(yè)長(zhǎng)期存在進(jìn)項(xiàng)稅留抵，在采購(gòu)成本相同的情況下，應(yīng)優(yōu)先選擇小規(guī)模納稅人，減少現(xiàn)金流出。其次，考慮運(yùn)輸費(fèi)用的供應(yīng)商選擇。在采購(gòu)物資和設(shè)備的時(shí)候，材料供應(yīng)商可以開(kāi)具的發(fā)票分為“一票制”和“兩票制”兩種，由于運(yùn)輸費(fèi)的增值稅稅率為11%，而采購(gòu)材料的增值稅稅率為17%，因此企業(yè)應(yīng)與材料供應(yīng)商、運(yùn)輸單位簽定三方協(xié)議，將材料采購(gòu)費(fèi)用與運(yùn)輸費(fèi)用分別計(jì)算，盡量采用“兩票制”，減低稅負(fù)。再次，關(guān)注材料價(jià)格臨界點(diǎn)選擇供應(yīng)商。企業(yè)在材料采購(gòu)過(guò)程中，在供應(yīng)商含稅報(bào)價(jià)不同的情況下，通過(guò)對(duì)各供應(yīng)商報(bào)價(jià)臨界點(diǎn)的測(cè)算，擇優(yōu)選擇。

另外在采購(gòu)過(guò)程中應(yīng)以集中采購(gòu)、電商平臺(tái)采購(gòu)來(lái)增大取得專票的機(jī)率，達(dá)到到“應(yīng)抵盡抵”。

“營(yíng)改增”的實(shí)施，對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，既存在著發(fā)展的機(jī)遇，也面臨了巨大的挑戰(zhàn)。因此，在建筑施工企業(yè)未來(lái)的發(fā)展中，要重視稅務(wù)籌劃工作的作用，積極開(kāi)展培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”后稅收政策的理解，編制企業(yè)增值稅管理手冊(cè)，建立企業(yè)稅收管理制度，加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商、勞務(wù)隊(duì)伍的管理，并制定一套完整的納稅籌劃方案，良好的解決“營(yíng)改增”后的遺留問(wèn)題，促進(jìn)建筑施工企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

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