第一篇：舊城改造中拆遷補償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補償費

一、增值稅（及營業稅）

1、被拆遷企業或個人

對于被拆遷人而言，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條 免征增值稅的第三十七條規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。”也就是說土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業稅下取得補償款的相關規定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）就規定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業稅予以了進一步明確。

（1）根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》（國稅函[2007]969號）規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。

（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。”

（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規定舊城改造中，城建開發公司將房屋安置給拆遷戶，根據其與拆遷戶簽定的實物安置協議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業稅。

②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》（渝地稅發[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

④根據江蘇省地方稅務局《關于明確營業稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規〔2013〕4號）第三條規定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅。

2、拆遷企業

對于房地產企業等拆遷企業提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業”稅目繳納營業稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

二、企業所得稅

1、被拆遷企業

《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 》（國家稅務總局公告2013年第11號）規定：“凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經簽訂搬遷協議且尚未完成搬遷清算的企業政策性搬遷項目，企業在重建或恢復生產過程中購置的各類資產，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產的計稅基礎，并按規定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規定執行。企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費計算確定。

國家稅務總局2012年第40號公告如下：“企業搬遷期間新購置的各類資產，應按《企業所得稅法》及其實施條例等有關規定，計算確定資產的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業發生的購置資產支出，不得從搬遷收入中扣除。企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業

根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》文件第二十七條規定：開發產品計稅成本支出的內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應以成本價為基礎確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務局提交的《關于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。“但該文件在目前有效文件和無效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規范性文件，但是現在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復，原則上只對提請批復和發送的稅務機關和稅務事項有效力，不適用于在全國范圍內執行，因此不列入規范性文件之中。

3、根據《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業和合伙企業取得的政府規定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應稅所得率計算其應納稅所得額，與經營所得應納稅所得額合并計算當期應納稅額。若納稅人以后年度改變征收方式，其發生的與動遷改造相關的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應正確劃分應稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應納稅所得額中扣除。另根據《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業和合伙企業因搬遷等原因取得的對生產經營收益性質的補償金，屬于經營性所得，應當按照“個體工商戶生產、經營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。”本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域，具體包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區改造規劃或年度改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補償標準省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業或個人

（1）根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業或者個人符合上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業

（1）根據國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知：

①房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

②開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據鏈接：國稅發[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產的收入確定

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； ②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

3、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規定企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。

3、根據《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮土地使用稅和印花稅

1、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產權轉移書據”稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據以及企業股權轉讓所立的書據。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產權轉移書據”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執行過程中一定要引起重視，避免造成政策執行的錯誤而使企業蒙受稅務風險遭受損失。

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一、拆遷補償的補償方式

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

（2）回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

3、產權調換和作價補償相結合。

拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

1.企業搬遷：政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處

理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

2、個人搬遷：通常是房地產開發企業取得土地，同時承擔安置搬遷戶。是企業行為，政府不拿錢，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費用，但不是直接給拆遷戶現金，通過實物形式給予拆遷戶補償。開發企業通過招拍掛形式拿到土地，同時，政府要求房地產企業要安置原土地經營單位員工或住戶。通常是由房地產企業承擔。一種方式是企業招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。

第二篇：城市房屋拆遷中拆遷補償費涉稅政策講解

城市房屋拆遷中拆遷補償費涉稅政策講解

2008-5-26 11:24 中國稅網 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

現行國家、省市頒布的涉及城市拆遷安置補償稅務處理的文件：

營業稅

1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號

該文件主要是規范城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：

對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》（國稅函發[1995]549號）精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第一是對國稅函發[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規定的進一步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業。因此，對這個文件的適用問題在實務中一直存在一定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第二是明確納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍。

3、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號

這個文件是值得我們重點關注和探討的。

一、關于拆遷補償住房取得方式問題

房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

這里，我們關注的是兩個層次：

第一是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該文件規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬于營業稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對于房地產開發企業轉讓不動產所有權并取得了經濟利益肯定屬于營業稅征稅范圍，應征收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進一步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這里就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。

第二個問題就是我們在實務中一直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和一般的房屋銷售行為很類似。因此，一般如果納稅人將原有房屋銷售給第三方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”征收營業稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產征收營業稅，一直是實務中爭議的一個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）文件的規定確定該住房的購買時間。

這里，首先明確了一點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么一種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是一個有爭議的問題。

為給大家的后續探討提供一定的參考，我們這里一定將目前其他省、市關于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規定提供給大家：、（1）《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：

你局梅地稅發[1999]140號請示悉。關于舊城拆遷改造有關營業稅問題，經研究，現批復如下：

一、關于開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的征稅問題

對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。

二、關于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題

為支持城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

（2）《廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號

現將廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉發給你們，經請示省局，我局補充如下，請一并貫徹執行。

一、文中第一點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。

對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵一點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的一個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。

（3）《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號：

一、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（一）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

（二）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（一）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。

（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。

這個文件有兩點問題需要大家注意，一個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第二是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是一個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉一個例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付一個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函[2007]768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。

企業所得稅

對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。

從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。

個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：

對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉一下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。

土地增值稅

1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

2、對于房地產開發企業進行產權調換進行拆遷補償的，根據國稅函[2007]768號的文件精神，房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應的經濟利益的。而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此，我們認為一般情況對對拆遷調換房，對房地產企業征收土地增值稅也是有法律依據的。這里問題的關鍵就是土地增值稅計稅依據的確認。實務中我們一般根據營業稅計稅依據確認。在征收方式上，一般先在產權轉移時先進行預征，最后進行整個項目的土地增值稅清算。這個我們在后面案例中將簡單探討一下。

以上，是我們對于城市拆遷安置補償中涉及的各稅種的文件進行了一個列舉和講解，這為我們后續的案例分析先打一個理論的基礎。考慮到部分稅種的稅務處理相對簡單，在后面的案例分析，我們著重是對于拆遷安置補償中涉及的營業稅和企業所得稅處理問題的探討。

第三篇：舊城改造拆遷補償涉稅問題的梳理和分析

舊城改造拆遷補償涉稅問題的梳理和分析

城中村改造涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題，對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應的涉稅處理。企業和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規劃或其他主導原因，會有許多稅收優惠。而商業性搬遷是由企業之間或企業與個人之間的自由協定為依據而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規定。

根據國稅函〔2009〕118號的規定，政策性搬遷是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因。稅務對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業行為。下面就搬遷補償有關的涉稅問題做梳理分析如下。

一、拆遷補償費的主要內容

《暫行條例實施細則》第七條第二項第二款規定“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費以及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。”

對于拆遷補償費，其不同的費用內容，所需要稅前扣除憑證也有所不同：

1、拆遷補償費

此處的拆遷補償費主要包括：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④菜地開發建設基金；⑤拆遷補償費；⑥搬遷補助費；⑦臨時安置補助費；⑧安置房周轉費用；⑨停工、停業補償費；⑩退還的相應土地出讓金。

對于房地產開發企業支付的拆遷補償費，無論以何種方式支付，均應取得合法的憑證在土地增值稅前扣除，但針對不同的土地征收情況，其稅前扣除憑證的要求也有所不同：

（1）免稅拆遷補償費

根據國稅函【2008】277號和國稅函【2009】520號的規定，對于被拆遷單位和個人去的縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件，無論其取得的拆遷補償費是否來源于政府財政資金，均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不予征收營業稅。

所以對于房地產開發企業支付的滿足上述條件的拆遷補償費，應當以其取得的收據為稅前扣除憑證。

根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發【2009】91號）第二十二條第三項規定，房地產開發企業應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

Ⅰ、拆遷補償合同或協議；

Ⅱ、被拆遷人的身份證復印件；

Ⅲ、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據；

Ⅳ、支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據；

Ⅴ、其他相關資料。

（2）應稅拆遷補償費

對于不能滿足上述條件的拆遷補償費，對于被拆遷單位或者個人屬于轉讓土地使用權或者銷售不動產的行為，依法應當征收營業稅。

所以對于房地產開發企業支付的上述拆遷補償費應當以取得的發票作為稅前扣除的憑證。

2、房屋拆遷、土地平整費

對于房地產開發企業支付的房屋拆遷、土地平整費用，應當根據拆遷補償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：

（1）自行拆遷

對于房地產開發企業自行拆遷的，則其發生的行為不屬于應稅行為，支出的類型主要是人工費用及其他相關費用的支出，對于人工費用應當以自制憑證稅前扣除，而對于材料、機械費用應當以取得的合法憑證在稅前扣除。

（2）委托拆遷

對于房地產開發企業委托其他具有拆遷資質的單位進行拆遷的，其支付的拆遷費用應當以取得的發票在所得稅前扣除。

3、耕地占用稅

《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第三條第一款規定“占用耕地建房或者從事非農業建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。”

《耕地占用稅暫行條例》第四條規定“耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的稅額一次性征收。”

對于企業支付的耕地占用稅，應當以企業的繳稅單或者納稅證明作為稅前扣除的憑證。

二、政策性搬遷的稅收政策

1、營業稅 由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，因此根據國稅函（2008）277號規定，被搬遷企業“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅”。國稅函（2007）969號規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。

根據以上稅收政策規定，補償收入不屬于生產經營收入。再根據《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業因上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

3、企業所得稅

被搬遷企業取得拆遷補償費，根據國稅函〔2009〕118號規定，重置、重建或改良的，以其補償收入扣除支出后的余額計入應納稅所得額，此類固定資產可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額。

根據國稅函〔2009〕118號第二條第四款規定，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

4、個人所得稅

根據財稅[2005]45號第一條規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得

納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

三、商業性搬遷的稅收政策

根據以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權而得到相應補償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業與企業之間，企業與個人之間的市場收購轉讓行為，則屬于商業性的搬遷，對此類補償費的涉稅問題分析如下。

1、營業稅

根據國稅函[1997]87號文件規定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償的單位或個人在取得收入是，應給付款單位開具營業性發票，并交納營業稅。

2、企業所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業取得補償費（轉讓收入）后，如果重置、重建、改良發生的支出，屬于固定資產性質類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質的，則可計入當期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業或個人取得補償費（轉讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補償費（轉讓收入）減去扣除額后確定。扣除額則根據以下文件處理：

財稅字（1995）48號第十條，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

財稅（2006）21號第二條，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經過當地稅務部門確認，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

4、個人所得稅

個人所得稅扣除項目參照土地增值稅的扣除項目確認余額后按“財產轉讓所得”交納個稅。

四、房地產開發企業如何理解和取得支付拆遷費用的合法票據

“拆近補償費”是房地產開發企業“開發成本”的重要組成部分，也是計算土地增值稅時占比重較大的扣除項目。在土地增值稅清算中，納稅人應據實提供扣除項目金額，并提供合法有效憑證，經稅務機關審核確認后，方可據實扣除。但在具體操作中，考慮到拆遷補償費大多針對個人，并不能出具合法有效憑證。所以，在土地增值稅清算時，對確實不能提供合法有效憑證據以扣除拆遷補償費的房地產開發企業，需向主管稅務機關提供以下證明材料，作為拆遷補償費用可以在房地產開發成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實施拆遷的公司（如房地產開發企業）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷補償合同，合同內容涉及拆遷土地或房屋的面積、補償方式和補償金額等相關內容；三是出具支付補償費用的簽收花名冊。主管稅務機關根據屬地管理原則，對房地產開發企業提供的上述三項資料進行審核、比對，三項資料相符方可視為合法有效憑證在房地產開發成本中給予扣除。

1）政策性搬遷，補償收入不屬于生產經營收入，只需取得收款收據。根據《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。

2）商業性搬遷，屬于一種財產轉讓的經營行為，應給付款單位開具營業性發票。根據國稅函[1997]87號文件規定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償的單位或個人在取得收入是，應給付款單位開具營業性發票，并交納營業稅。

3）村股份公司收款收據或農村合作經濟收款收據不屬于稅收規定的合法有效票據。在深圳來說，房地產開發企業支付拆遷費用而取得的收款收據，一般來說是可以允許稅前扣除的。但是，實際稅收征管工作中，地方稅務機關相應的涉稅處理，存在著規定不明、理解差異、解釋不同、執行有別的情況。因此，房地產開發企業支付拆遷費用而取得的收款收據可否稅前扣除，應當商請當地主管地方稅務機關。

五、房地產開發企業的稅務處理問題

房地產開發企業相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發項目進入開發直接成本：

借：開發成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產企業與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料。

拆遷補償費房地產開發企業據實進入開發成本，并在結轉房屋銷售成本時，在企業所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產開發企業支付補償費時不存在營業稅問題。

城中村改造涉及諸多方面的經濟利益，房地產開發企業需要正確處理好拆遷費用票據的真實性和合法性關系，了解最新的財稅資訊，保持與稅務機關的有效溝通，及時調整相應的拆遷安置環節稅收規劃，未雨綢繆，做好相應的前期準備工作。

第四篇：智慧源-舊城改造案例之拆遷補償涉稅分析

舊城改造案例之：

拆遷補償涉稅分析

作者：魯俊

【案例】某集團公司（以下簡稱“A公司”）名下100畝土地因城市建設需要，被政府收儲，政府與該公司簽定了《土地置換協議》，后政府在鄰近地塊劃出了100畝的建設用地給到A集團公司，并將土地登記在該集團公司的子公司甲房地產開發有限公司（以下簡稱“甲公司”）名下，所需費用（含土地出讓金2,000萬元）由政府承擔。現甲公司與國土局簽訂了相應的土地出讓合同及補充合同，在補充合同中明確約定：本地塊為搬遷企業安置用地，甲公司須負責該地塊中搬遷的A集團公司的安置，甲公司以貨幣形式補償。

案例涉稅分析如下：

本事項涉及兩方：被補償方即A集團，支付補償方甲公司。以下將從稅務角度對兩方涉稅事項分析。

一、被拆遷方涉稅分析

被拆遷方（A集團）涉及到的稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅。

1、營業稅：不征

根據國稅發[1993]149號國家稅務總局關于印發《營業稅稅目注釋（試行稿）》的通知、國稅函[2008]277號《國家稅務總局 關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》及國稅函[2009]520號《國家稅務總局 關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》相關規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者，出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，不征收營業稅。A公司名下土地為政府因建設需要收儲，符合上述稅收法規規定的情況，收到甲公司支付的拆遷補償款不征收營業稅。

此案中A集團公司與政府簽定的《土地置換協議》可作為縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件。

2、土地增值稅：免征

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。拆遷補償費屬于貨幣收入，因此應按規定計算繳納土地增稅。

同時《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。集團公司收到的拆遷補償費符合上述免征條件。

A集團公司收到甲公司支付的折遷補償費后，應憑A公司與政府簽定的《土地置換協議》及相應的拆遷補償協議提供給稅局辦理免稅申請。

3、企業所得稅：征收

根據我國相關稅法規定，如企業取得的搬遷補償收入，屬于企業政策性搬遷，可享受遞延納稅的相關優惠，如不符合，則需在收到的當年申報繳納企業所得稅。

A集團公司因土地房屋被政府收儲，并可提供相應文件，即政府的相應拆遷公告等，爭取拆遷補償收入遞延繳納企業所得稅，獲取遞延納稅的資金時間價值。即使未能符合政策性拆遷的條件，如賬面有虧損，也可在補虧后繳納企業所得稅。

二、支付拆遷補償費的涉稅分析

支付補償方甲公司涉及到的稅種有：土地增值稅、企業所得稅，即支付的拆遷補償費可以作為開發成本在土地增值稅和企業所得稅前扣除。但是需要注意稅前扣除的前提是要取得相關的合法有限憑證作為支持依據，貴司目前可取得的支持依據有相關的土地出讓合同、補償安置協議、付款憑證、收據，但無法取得發票，因此存在因為沒有合法的拆遷發票而可能不被允許在土地增值稅以及企業所得稅前扣除的納稅調整風險。

根據中國注冊稅務師協會于2011年12月14日發布的《關于印發<土地增值稅清算鑒證業務指導意見[試行]>的通知》（中稅協發[2011]110號）以及隨之下發的《土地增值稅清算鑒證業務操作指南》中有以下規定： 如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發生的書面憑證（合同協議、收據)，應具備對方單位或個人簽章要件；

由于上述規定沒有明確要求發票，因此，在該項目土地增值稅清算時，可以此條款與稅務師事務所以及主管的稅務機關積極溝通協調，爭取將支付的拆遷補償費作為開發成本在土地增值稅和企業所得稅前扣除。如果稅務機關堅決要求發票，則可以進一步提出請稅務機關代開發票。

三、整體稅負測算分析

按上述分析，假定：A集團賬面無虧損可彌補，增加100單位的拆遷補償費，暫不考慮資金時間價值，則有：

1、A集團公司稅負增加： 企業所得稅：100*25%＝25單位；

2、甲公司稅負降低：

土地增值稅（按最低30%稅率）：100*130%*30%＝39單位； 企業所得稅：（100－39）*25%＝15.25單位 正昌房地產公司節稅合計：54.25單位。

企業集團整體節稅：54.25－25＝29.25單位。

如集團公司賬面有足夠虧損彌補，則企業集團整體節稅至少為：54.25單位。

第五篇：“舊城改造”與商業拆遷

中國網絡電視臺消息：許多城市為了提升城市品質、改善居民生活條件，對一些“城中村”、“棚戶區”和“危舊房屋”進行拆遷和改造。這原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的樓房，也被納入了“舊城改造”的范圍，讓人們感到十分困惑。

舊城不拆拆新城

為什么那些破舊，簡陋的老街區沒有納入舊城改造，而處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象？

家住云南省普洱市的69歲退休老人潘瑤這些天一直非常焦慮。因為他花了全部積蓄買下來、準備用來安度晚年的這套房子，馬上就要被拆遷了。

潘瑤老人的房子被拆遷，是因為普洱市政府的一個“舊城改造”計劃。為了搞清楚這個計劃的具體內容，記者找到了在今年4月普洱市政府連續出臺的兩份文件，分別寫明是為“提升城市品質，改善居民居住條件”。市政府將對中心城區進行舊城改造，部分地段將進行拆遷，范圍涉及500畝土地，住戶1800多戶。文件還明確規定了所有住戶都必須簽訂完搬遷協議的期限。

記者在政府文件中看到，這次要拆遷的范圍包括民航路片區、通商路片區等五大片區。這些都是普洱市中心城區內最繁華的黃金地段，這里的建筑都是上世紀八九十年代才開始建設，其中有相當多甚至才建成幾年時間。記者看到，在普洱市的中心城區還有不少老街區。破舊，簡陋，生活設施落后，居住條件很差。然而這些街區卻并不包含在此次舊城改造的范圍內。而那些處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象。

普洱市建設局局長胡劍榮表示：新舊是一個相對的概念，是表述和理解的不一樣。

政府出面商業開發

根據我國《循環經濟法》第25條規定，對符合城市規劃和建設標準、在合理使用壽命內的建筑物，除為公共利益需要外，政府不得進行拆除。

普洱市的這個舊城改造項目是否是用于公共利益的開發項目呢？記者發現，在普洱市政府下發的所有關于這次拆遷的文件和公告中，以及當地國土、規劃等部門網站的公開信息中，都沒有看到對這些土地的用途做任何具體說明。

雖然普洱市政府一直沒有公布這些土地拆遷后的用途，但是記者發現，在這份“普洱市中心城區舊城改造工作方案”中，這些將要進行拆遷的土地，都已經標注上了掛牌拍賣的時間。

記者在采訪普洱市建設局局長胡劍榮時證實，此次舊城改造的區塊都屬于商業開發。他說：“商業集中開發實際上是讓這個城市更有活力。”

問責式拆遷

“領導說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。”

根據普洱市政府提供的材料，此次開發的500畝土地中有相當一部分是行政事業單位的辦公場所、是政府資產。此外還有1800多戶住戶的房產。在記者的調查走訪中，很多住戶都表示不同意拆遷。對此相關負責人表示，一定會尊重住戶意愿，做好協商溝通工作。而實際情況又如何呢？

實際上，普洱市政府對于此次拆遷工作，已經硬性規定了每一階段的完成期限。四月份發通知，七月底完成簽字，8月份土地掛牌出讓。為了保證短時間內完成拆遷任務，普洱市政府又出臺了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求將簽訂拆遷協議的任務分配到住戶所在單位，各單位要成立搬拆遷工作領導小組，單位領導充當第一責任人，并實行層層包干，如果某一級責任人所負責的范圍內有人不簽協議，那么這位責任人就會被通報、問責，甚至免職；這項工作被作為黨員干部政績考核的重要依據，實行一票否決制。

當記者問道這種做法是否會導致干部向群眾施加壓力，強迫他們簽協議時，普洱市城建局局長胡劍榮解釋說：“這種情況我想不是我們這個政策的初衷，我們是想給，因為我們要有目標的管理，也希望大家積極地去做解釋的工作。”

而實際上，由所在單位領導出面做工作的方式，給了住戶很大壓力，很多人在這種情況下，不得不在協議上簽了字。一位住戶說：“領導說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。那我是以工作、薪水、收入來養家糊口，所以說，種種壓力下，也不得不簽，是這樣簽的。”

據普洱市政府介紹，截止到2010年8月18日，已經有1662戶住戶簽訂了拆遷協議，占到總數的94%。依照《中華人民共和國土地管理法》規定，各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，向受讓人收取土地出讓的交易總額，也就是說，政府拍賣土地，可以獲得土地出讓金，根據記者調查，與此次拆遷地塊位置鄰近，價位相當的地段，已經交易的土地出讓價為每畝600多萬，按此計

算，舊城改造拆遷的這500畝土地拍賣后，當地政府可以從開發商那里獲得30多億土地出讓金。

商業開發、政府行為、居民利益，這三者之間的關系該怎樣斟酌和把握？政府應該如何合理合法地使用行政手段？這是普洱市這個“舊城改造”項目帶給我們的思索。據了解，因為有部分居民尚未在拆遷協議簽字，所以普洱市這個“舊城改造”項目，目前處于暫緩階段，當地政府表示將通過與居民協商，使這件事得到妥善解決。