第一篇：拆遷補償費稅收政策

收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

三、遷補償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業單位，涉及到的稅種有“營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業稅

對于企業收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規定，只有《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內容與此比較近似，該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業收到的拆遷補償款不

能完全適用該文件。

另外根據《營業稅稅目注釋》（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。但該文件只是對國家收回土地使用權而給與使用者的補償不征收營業稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權的補償款及土地上的建筑物、構筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。

由于稅務總局文件的不明確性，使各地稅務機關在實際操作時無所適從。為解決此現狀，各地稅務機關根據各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業稅稅務處理的規定。重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》（渝地稅發[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

山東省則沒有做出明確的規定，實務中各地市稅務機關操作依據兩個原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導下進行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補償收入可免征營業稅。

山東省由于沒有明確的政策規定，各地稅務機關在執行當中可能會出現千差萬別的結果。建議企業在遇到此類業務時多與主管稅務機關進行溝通，盡可能的降低稅收風險。

2、企業所得稅

⑴內資企業所得稅

根據目前的政策，對內資企業取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規定。被拆

遷單位應按照財企[2005]123號文件的規定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過“固定資產清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應付款”，“專項應付款”余額轉入“資本公積”或“營業外支出”。“資本公積”并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅，轉入“營業外支出”的損失按照《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規定，經過確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。

但對于機器設備重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”的規定，同稅法的規定存在時間性差異。按照規定機器設備的安裝、調試所發生的費用應予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。

另外，財企[2005]123號文中提到用于安置職工的費用是在“專項應付款”中支付，此處的安置職工的費用我們認為應該是被拆遷企業利用拆遷之際對企業的經營做出調整，由此出臺一系列優惠政策鼓勵職工“一次性買斷工齡”或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安置費用，事實上很多的被拆遷企業都使會采取此種辦法“減員增效”。財企[2005]123號文的規定在這一點上跟稅法在一定程度上存在差異，國家稅務總局《關于企業支付給職工的一次性補償金在企業所得稅稅前扣除問題的批復》（國稅函［2001］918號）規定，企業對已達一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內部退養支付的一次性生活補貼，以及企業支付給解除勞動合同職工的一次性補償支出（包括買斷工齡支出）等，原則上可以在企業所得稅稅前扣除。各種補償性支出數額較大，一次性攤銷對當年企業所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限，由省（自治區、直轄市）稅務局根據當地實際情況確定。山東省國家稅務局轉發《國家稅務總局關于企業支付給職工的一次性補償金在企業所得稅稅前扣除問題的批復》的通知（魯國稅函[2001]733號）規定，一次性扣除對企業所得稅收入影響較大的，可由市級國稅局確定，在2-3年的時間內扣除。因此，職工安置費的扣除年限若確定為2-3年的時間，則又會出現稅前扣除的時間性差異。

⑵外資企業所得稅

在外商投資企業和外國企業所得稅方面，規范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號）。該文件的內容如下：

① 企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產（以下稱重置固定資產）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和

處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。

② 企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

依照財企[2005]123號規定進行的會計處理與國稅函[2003]115號的規定存在差異之處，在企業所得稅匯算清繳時作納稅調整。

3、個人所得稅

被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務總局下發的《關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》（國稅函[1998]428號）文件就明確，按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

另外，2005年財政部、國家稅務總局《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

從文件適用范圍上看財稅[2005]45號文件應比國稅函[1998]428號的范圍更加廣泛。被拆遷人按有關標準取得拆遷補償款免征個人所得稅。

4、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物

并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內資企業還是外資企業，只要是發生轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據稅法的規定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。財政部、國家稅務總局剛剛下發的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對實施細則的第11條作了進一步的解釋，文件規定，因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

根據財稅[2006]21號的規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

在此我們將以某內資企業為例，對企業收取拆遷補償費業務的整個處理過程進行分析。

SDS水泥廠是山東省內水泥支柱企業，隨著城市的發展SDS水泥廠已是身處鬧市，粉塵污染已嚴重影響到周圍居民的正常生活，成為市區的污染大戶，政府決定對其進行騰籠換業，將整個生產廠區遷出市區。為順應政府規劃，SDS水泥廠決定實施騰籠換業將全部生產部門遷出市區，既可以凈化市區的環境，有可以盤活存量資產實現資源優化配置。

在實施騰籠換業的過程中，政府財政按每平方米2300元的價格撥付了3800萬元的搬遷補償款作為拆遷補償款。該廠拆遷資產的原值26800萬元累計折舊15400萬元，拆遷過程中發生清理費用21萬元，拆遷設備的運輸、調試等費用共計發生145萬元，員工安置費按員工實際工齡每年每人1200元發放共計260萬元。

因為，SDS水泥廠的拆遷是在政府的規劃范圍內由政府主導下進行的，并且拆遷補償款完全是由政府財政來解決，符合山東省掌握的免征營業稅的原則，以及國家免征土地增值稅的規定，在向SDS水泥廠所在地稅務機關提出免稅申請后，稅務機關做出了免予征收土地增值稅的批復。

以下是SDS水泥廠此項拆遷業務的會計處理及涉稅處理過程。

1、收到搬遷補償款時：

借：銀行存款 3800萬元

貸：專項應付款 3800萬元

2、固定資產拆遷時：

①將固定資產轉入固定資產清理

借：固定資產清理 1230萬元

累計折舊 15400萬元

貸：固定資產 26800萬

②支付清理費用

借：固定資產清理 21萬元

貸：銀行存款 21萬元

③清理損失核銷專項應付款

借：專項應付款 1251萬元

貸：固定資產清理 1251萬元

此時，如果政府所確定的拆遷補償只有1000萬元，企業在拆遷過程中實際發生了251萬元的拆遷損失，可按照國家稅務總局13號令的規定，提供政府有關部門的行政決定文件，專業技術部門或中介機構鑒定證明以及企業資產的賬面價值等資料向稅務機關申請，在取得稅

務機關的批文后可作為稅前扣除的依據。

3、運輸、調試設備發生的費用：

借：專項應付款 145萬元

貸：銀行存款 145萬元

依《企業會計制度》的規定設備的運輸費、調試費屬于資產資本化的內容，支出的運輸費、調試費要通過資產折舊的形式轉化為成本費用，稅法也有著相同的規定，但以財企[2005]123號的處理原則，作為費用在發生的當期一次性處理，從而產生稅會時間性差異。在納稅影響會計法的核算模式下產生了“遞延稅款”借方數額，在以后年度依會計與稅法對計提折舊的不同認定產生的差異中逐步轉銷。

4、支付職工的安置費時：

借：專項應付款 260萬元

貸：銀行存款260萬元

國稅函[2001]918號與財企[2005]123號對職工安置費的不同規定，若支付的職工安置費金額較大，經稅務機關批準在2年或是3年內稅前扣除，則會產生暫時性的時間性差異，產生的“遞延稅款”借方數額同樣也要在2年或是3年內轉銷。

5、確定專項應付款余額，結轉專項應付款

專項應付款余額3800－1251－145－260=2144萬元

借：專項應付款 2144萬元

貸：資本公積 2144萬元

政府撥付的拆遷補償款最終形成的“資本公積”，按規定先依結余的金額乘以所得稅稅率確定“遞延稅款”貸方數額，年度終了根據應納稅所得額確定“遞延稅款”的借方和“資本公積”的貸方數額。

倘若該企業是一外資企業，會因是否重置固定資產而產生兩種不同的處理結果。

在搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。若搬遷補償收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后出現拆遷損失，則可依照《國家稅務總局關于取消及下放外商投資企業和外國企業以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續管理問題的通知》（國稅發[2004]80號）的規定，就企業財產發生損失的實際情況向主管稅務機關做出書面備案說明后在稅前扣除。

搬遷后重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的情況下，由于會計制度與稅法規定的差異，實務中除表現在運輸、調試費及職工安置費方面的差異外，還表現為結余補償費處理上的差異。國稅函[2003]115號規定結余補償款沖減重置固定資產的原值，當期不確認所得，形成“遞延稅款”的貸方余額，再通過以后年度固定資產少提折舊的形式，轉銷稅會差異形成的“遞延稅款”貸方余額，實現納稅義務。

城市建設帶動了拆遷改造的步伐，在大規模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個人利益、企業利益和社會利益相一致的良性表現，有助于國民經濟的良性發展。

企業所得稅根據《關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知 財稅[2007]61號規定：

對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

1.搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地(以下簡稱重置固定資產)，以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

2.企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

3.搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

4.搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

5.搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

至于賬務處理應當按照處置固定資產通過“固定資產清理”科目的方法處理

隨著杭州市近郊改造步伐的日益加快，由于政策性拆遷補償涉及到相關企業的賬務處理及涉稅問題日益增多。想在這里談一些個人看法，以供參考。

事實上到目前為止，真正涉及到拆遷補償處置問題的財稅文件主要有兩個，分別是財稅[2007]61號“財政部國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知”及財企[2005]123號“關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知”。前者規范的稅務處理問題，而后者規范的則主要是賬務處理問題。二者規范的問題是有差別的，不能混為一談。有不少企業將財稅[2007]61號理解為賬務處理的依據，顯然不妥。這主要有兩方面的原因：一方面是因為財稅[2007]61號發文較晚，企業相對容易了解，也因為涉及稅收處理方面的較大改革，與財會媒體報道較多分不開。另一方面財企[2005]123號由于發文單位是財政部企業司，所以大家相對關注較少。就拿財企[2007]48號關于企業自2007年起不再計提應付福利費的企業司文件，廣大企業就知之甚少，最后總算稅總在2007年度匯算清繳過程中對企業2007年度計提的福利費不再納稅調增而網開一面，才解決了這個尷尬的問題。稅務大于財務在企業財會人員的心目中可見一斑。但無論如何，做為專業人員對于財務與稅務均不可偏廢，因為好的財務知識事實上還是能夠與稅務相得益彰的。

其實兩個文件的適用性都是一致的即政策性搬遷收入與補償，這就排除了其他非政府拆遷行為所獲取補償的行為。當然政策性搬遷一般以相關的批文與政府財政部門的撥款為憑，但事實上目前許多款項是屬于層層劃撥的，也有可能政府是委托拆遷安置公司實施相關領撥款手續的。這里就特別要強調相關批文的重要性。當然也要注意與當地財稅部門的溝通，因為有很多事例由于層層轉撥而導致難以獲得財稅部門的認同。

財企[2005]123號文明確的是：企業收到政府撥給的搬遷補償款及相應利息均計入“專項應付款”科目，因搬遷發生的固定資產清理及發生的調試及搬運費用和職工安置費用沖轉“專項應付款”科目。如有余額轉入資本公積，不足計入損益。這些內容應該都不是新東西，財務處理也一直如此而已。

只是有許多企業把這種處理自然而然地聯系到了財稅[2007]61號文上就感到不能操作了。這就把財務與稅務的規定相淆了。財稅[2007]61號文在很多方面與財企[2005]123號相似，上文所述的財企[2005]123號事實上也完全適用于財稅[2007]61號文，只不過財稅[2007]61號文立意稅收且行文時間較晚就包括了更廣的內容。主要在財企[2005]123號文基礎上進一步明確了：

1、企業用搬遷收入購建相類似的資產、技術改造、安置職工、處置費用均列入了扣除范圍，且購置的資產可以繼續折舊或攤銷。較先前稅收政策有重大突破，顯然這里購置的固定資產應視作納稅調整事項，而不是用購置的固定資產去沖專項應付款，企業應以備查賬簿列示反映。只是文件同時強調搬遷協議、技改及重置資產的該項或計劃仍需報經稅務機關審核。企業不能因政策放寬，而忽視案頭工作。

2、搬遷收入并非要求在當年結轉，而允許跨五個年度，這就大大減輕了企業的納稅負擔。

3、對享受所得稅優惠政策的高新技術等企業干脆就允許將搬遷收手不計入企業總收入。

如果明確了這幾點，對于政策性拆遷補償問題，企業就應該能夠駕輕就熟

政府拆遷補償收入的所得稅計算

回復時間：4月8日

咨詢內容政府拆遷補償收入是否免交所得稅？如不免交所得稅扣除項目有哪些？為了安置人員支付的費用能否作為扣除項目？如可以數額有沒有標準？這筆安置費需要交個人所得稅嗎？

1、對政府拆遷補償收入可免征個人所得稅，應征收企業所得稅。企業所得稅上具體處理，要根據企業是否購置同類資產，進行沖減資產價值或記入應納稅所得額。對安置人員支付的費用，在稅法上目前無規定標準。

聲明：根據國家法律規定，本欄目的答復僅作為稅收法規學習的參考意見，不作為執法依據。回復內容：

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拆遷補償收入應納入應納稅所得

日前，南京市地稅局下關分局的稅務人員在對轄區內的一家照相館實施稅務檢查的過程中，發現該

單位2000年度12月份的22號憑證“其它應付款”科目中的16291元為拆遷補償費用，未計入應納稅

所得額，年終也未作相應的納稅調整，造成少報利潤16291元。

在查實企業的這一問題后，稅務部門根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條及國稅函 [ 1996]653號文件規定，對該單位虛報少報行為應定性為偷稅，并對其作出了補交稅款4398.57元、罰款2688元、加收滯納金248.52元的處理決定。

近年來，隨著城市建設的快速發展，房屋拆遷補償的收入也成為了部分企業的一項重要收入來

源，對此項收入企業應將其計入收入并照章納稅，否則既給國家稅收帶來了損失，也將使自己吞下

違法被罰的“苦果”。2010/12/15

搬遷企業房屋拆遷補償費的稅務處理

金易律師事務所馬小林

因城市規劃、基礎設施建設的需要，政府收回土地重新規劃，給搬遷的企業以經濟上的補償。該拆遷補償費該不該繳稅？如何繳稅？

根據國家稅務總局的有關規定，對因城市改造，由土地管理部門委托拆遷公司實施拆遷，單位和個人取得的由拆遷公司支付的拆遷補償費，以及因市政工程建設實施拆遷，單位和個人取得的由拆遷公司支付的拆遷補償費，暫不征收營業稅。

因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產，并按規定從政府取得了搬遷補償收入或/和處置資產收入。這部分收入可能還涉及企業所得稅的繳納問題：

1、如果企業搬遷后沒有重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產，或為轉換新的生產經營業務而購置的新的固定資產和土地使用權，則企業應按 搬遷收入 + 拆遷固定資產的變賣收入— 拆遷固定資產的折余價值— 處置費用和搬遷費用的余額，計入當年企業所得應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

2、如果企業搬遷后異地重建，為恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷補償或處置資產收入，購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產或新的固定資產和土地使用權，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，則企業應按 搬遷收入 + 拆遷固定資產的變賣收入— 拆遷固定資產的折余價值— 處置費用和搬遷費用— 固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出的余額，若余額大于零，則余額計入應納稅所得額，繳納企業所得稅。若該余額小于零，則不需繳納企業所得稅。

企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，還可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

2010-01-12

企業從規劃搬遷次年起的五年內，取得的搬遷收入或處置資產收入暫不計入企業當年應納稅所得額。如果從搬遷次年起的五年內未完成搬遷的，企業必須在搬遷次年起的第五年，進行結轉處理，按上述規定繳納企業所得稅，否則，企業會被視為少計收入，可能受到稅收機關的處罰。如果企業在五年內完成搬遷的，應在完成搬遷的當年，按上述規定繳納企業所得稅。

當然，上述的稅務處理僅適用于“企業政策性搬遷”。納稅企業只有將相關文件、重置或改良固定資產或技術改造的計劃報主管稅務機關審核后，才能按照上述規定做稅務處理。如果缺少程序上的報批，則應當將搬遷收入計入當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

從上述分析中可以看出，國家對企業政策性搬遷后重建、轉換業務或技術改造，給予了大力的支持，不僅允許在計算企業所得稅時，從搬遷補償收入和資產收入中扣除購置新固定資產、或改良其他固定資產、或進行技術改造的支出，而且企業購置或改良的固定資產可以按規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。企業最好利用政策性搬遷的機會，發展新業務，進行技術改造或固定資產改良

財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知

財稅

[2005]45號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經國務院批準，現將城鎮房屋拆遷有關稅收政策通知如下：

一、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。請遵照執行。

財政部

國家稅務總局

二○○五年三月二十二日

財政部、國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知

房

財政部、國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知

發文字號： 財稅[2007]61號 發文單位： 財政部國家稅務總局

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建

設兵團財務局：

為支持城市的規劃改造工作，經研究，現將企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問

題明確如下：

一、本通知所稱企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛

牌等形式）取得的土地轉讓收入。

二、對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅

所得額。

（二）企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

（三）搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（四）搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊

或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

三、對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得企業搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計

入企業的總收入。

四、主管稅務機關要對企業取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置固

定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置固定資產和購置其他固定資產

等。

五、本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。

請遵照執行。

營業稅總局未明確。地方有許多不同甚至相反規定的文件。因此以當地規定為準。參看： 《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。

福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》（閩地稅發[2004]63號）：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

深圳市地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知

（1999年10月18日 深地稅發[1999]462號）

各分局：

按廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函〔1999〕295號）略稱：“關于開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的征稅問題。對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業

稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征‘轉讓土地使用權’的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征‘銷售不動產’的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征‘銷售不動產’的營業稅。”

另外，對被拆遷戶取得的補償收入征稅問題，仍按原規定執行，不征收營業稅。

請遵照執行。

關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知

文 號:

渝地稅發〔2002〕156號

渝地稅發〔2002〕156號

關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知

各區縣（自治縣、市）地方稅務局，市局各直屬單位：

近一段時間，有區縣局向市局請示在舊城改造中有關房屋拆遷征收營業稅的政策問

題。經市局研究，現明確如下：

一、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（一）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

（二）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（一）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。

（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。

關于財企[2005]123號文件執行中若干問題的指導意見

近年來，收到動拆遷補償的會計處理是我們在審計中經常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門發布的地方性文件而缺乏全國統一的處理規定，致使實務中做法不一致的問題相當普遍（例如有的地方作為資本公積，有的地方沖減新購建的資產的入賬價值，還有些地方則作為一次性的收益）。財政部于2005年8月15日發布了《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號），首次在財政部文件的層面上明確了企業在收到政府撥給的搬遷補償款時應進行何種會計處理的問題。該文件主要內容如下：

1．企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利

息，一并轉增專項應付款。

2．企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，應當核銷該專項應付款。其中：（1）

因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈

損失核銷專項應付款；

（2）

以下各項直接核銷專項應付款：

機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用（注：也就是可搬

遷設備因搬遷而發生的增量費用）；

企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權；

用于安置職工的費用支出。

3．企業搬遷結束后，專項應付款如有余額（指貸方余額，即撥款結余），作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足（指借方

余額），應計入當期損益。

4．企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當

期損益的金額應當單獨披露。

財企[2005]123號文件的規定總體上與現行會計規范中收到與特定資產相關的政府撥款的會計處理規定是一致的，即收到時先計入專項應付款，發生的相關費用和損失在其中核銷，項目完成后將剩余的不需上繳的撥款轉入“資本公積-撥款轉入”科目，可用于轉增資本或者彌補

虧損。

在該文件的具體執行過程中，可能會遇到一些問題。下文對此進行討論。

一、關于財企[2005]123號文件的適用條件問題

1．可適用本文件的動拆遷項目的范圍

根據財企[2005]123號文件的規定，該文件只規范從政府收到的搬遷補償款的財務處理。既然搬遷補償款是從政府收到的，那么相應的動拆遷項目也必然是由政府主導的。這也就是此類搬遷的最重要特征。政府主導性所派生出來的另一項特征是非自愿性（或者說非主動性），即不是企業主動搬遷，而是根據政府的指令被動搬遷。由政府下達的搬遷通知是表明“政府主

導性”和“非主動性”的重要證據。

另外，此類搬遷在多數情況下是為了實施城市總體規劃、水庫庫區建設或者建造重大市政設施（如道路拓寬、地鐵、綠地等以社會公益目的為主的設施）而實施的，也就是建設項目在多數情況下帶有公益性質。但建設項目的公益性本身并不構成適用財企[2005]123號文件的必要條件。例如：政府為了調整城市布局，將原位于市中心區的重污染工廠搬遷到郊區，在原址興建高級住宅區。此類建設項目當然并非公益性項目，但它是在政府主導下，并非企業主動進行的搬遷，因此，在此類搬遷中企業從政府收到的補償款項也同樣適用財企[2005]12

3號文件的規定。

在實務中，此類動拆遷可能是由政府直接出面實施的，也可能通過“市場化操作”由政府委托專業的動拆遷公司或者政府辦的“開發公司”等機構具體組織實施，或者通過企業所在的上級控股公司實施。這時除了考慮前述的“政府主導性”和“非主動性”兩項基本特征以外，還要結合補償款項的來源判斷能否適用財企[2005]123號文件。關于對補償款項來源的分析，詳見

下文“2.補償款項的來源”。

企業通過與房地產開發公司簽訂協議，將其原先的用地轉讓給房地產公司進行房產開發，不屬于財企[2005]123號文件規范的范圍，而應當按照常規的轉讓無形資產業務進行處理。有時在此類業務中還會出現這樣的安排：先由企業將土地交回給土地儲備中心，再由土地儲備中心轉讓給房地產開發公司。這種安排中雖然有土地儲備中心作為中間人，但只是為了滿足相關政府部門對于土地使用權轉讓的程序要求，土地儲備中心往往是“平進平出”，并不賺取差價，即土地儲備中心按照企業與房地產公司之間簽訂的協議上注明的補償款向企業支付補償，同時向房地產公司收取轉讓金，本身并不從該交易中謀取經濟利益，也就不影響交易的實質。更重要的是該交易并非由政府主導。因此，此類情況下的搬遷及其補償款的處理不適

用財企[2005]123號文件的規定。

2．補償款項的來源

根據財企[2005]123號文件的規定，該文件所涉及的補償款是指由政府撥給的搬遷補償款。在實務操作中，此類款項的收取可能有以下幾種途徑，應當分別情況處理：

（1）

直接從政府取得補償金，也就是付款人為政府財政專戶。這是最簡單的情形，多見于由政府直接實施搬遷的情形。款項直接來源于政府本身就是該項動拆遷系政府主導的一項重要證據。在此類情況下，審計時應取得政府的搬遷通知、確定搬遷補償款項金額的政府批文和銀行進賬單等證據，將實際收取的補償款金額與政府批文核對一致，同時核實銀行進賬單上載明的付款人是否為財政專戶。

（2）

從動拆遷的具體實施者，例如專業動拆遷公司、政府辦的“開發公司”或者被搬遷企業所在的企業集團（控股公司）獲取補償金。我們認為，在同時滿足以下2項條件的情況下，可以將所收到的搬遷補償款項視同為政府撥款：

①

補償款項的金額最終由政府確定并以批文形式明確，實際收到的補償款項金額與政府批文一致。政府可以委托專業的評估機構和其他中介機構對被拆遷的房屋、收回的土地使用權以及被搬遷企業因搬遷而需發生的其他增量費用和損失進行評估，在此基礎上確定需支付的補償款項金額，但補償款項金額的最終決定權應當在政府手中，最終以批文的形

式加以明確。

在實務操作中可能會出現被搬遷企業與動拆遷的具體實施者談判確定補償金額的情況，這種情況的出現可能是由于政府撥給動拆遷的具體實施者一筆總的款項，但不確定其中每一戶被搬遷企業和居民動遷戶應獲得的補償份額。同時，動拆遷的具體實施者通過與被搬遷企業的談判，意圖盡量壓低補償金額，實際支付的補償金額與其從政府收到的款項之間的差額就形成了動拆遷的具體實施者的利潤。這種情況下被搬遷企業收到的補償款不能視為政府撥款，不適用財企[2005]123號文件的規定。

②

補償款項最終來源于政府財政專戶，動拆遷的具體實施者在這一過程中只是起到代收代付的作用，即把政府撥給的款項原封不動地支付給各家被搬遷企業，并不利用搬遷補償款的收付過程謀取其自身的經濟利益和其他利益。為此，審計中需要實施下列程序：

如果被搬遷企業不能提供確定補償金額及其支付方式的政府批文（政府應在該批文上明確各家被搬遷企業分別應獲取的補償款金額），則應向動拆遷的具體實施者索取該批文（可以要求提供復印件并加蓋動拆遷具體實施者的公章以確認其與原件一致）或者函證該批文的主要內容，將該批文中的各項規定與目前實際收到的補償款項金額、支付方等核對一致。凡不能提供相關政府批文或者函證確認其各項主要條款內容的，則不能認定為政府撥

款。

向動拆遷的具體實施者了解其所支付的搬遷補償款項的來源是否為財政資金。可以要求動拆遷的具體實施者提供收到政府撥款的銀行進賬單復印件，核實其付款人是否為

財政專戶。

實務中會出現這樣的情況：補償款的付款人是政府辦的“開發公司”，但政府實際并未向開發公司撥入該筆補償款項，而是要求或者默許其從土地出讓金、轉讓金收入中坐支。這種情況違反了財政收支“收支兩條線”管理的規定，因而是不合規的；同時也因為其直接來源不是財

政，不能認定為政府撥款。

不符合上述政府撥款構成條件的補償款項不屬于財企[2005]123號文件的規范范圍，對其處理尚無明文規定。對此我們認為：此類款項應當視為企業轉讓其無形資產（土地使用權）和相關固定資產所收到的款項，應當在扣除所清理或報廢的資產的賬面價值以及其他因搬遷直接導致的費用后，將余額計入損益處理；但如果確有證據表明所收到的搬遷補償款顯著高于所清理或報廢的資產的公允價值以及其他因搬遷直接導致的費用之和，則所清理或報廢的資產的公允價值與賬面價值之間的差額可以計入損益；同時應將超出部分視同非政府機構所給予的、與重新購建新資產相關的捐贈，計入資本公積。

二、搬遷補償款項會計處理中的一些特殊問題 1．

可從搬遷補償款項中核銷的費用和損失的范圍

財企[2005]123號文件對于可從搬遷補償款項中核銷的費用開支的范圍采取列舉的方式。根據該文件的規定，可從搬遷補償款中核銷的費用開支主要包括兩種類型：

（1）

間接核銷，指因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產的清理損失。這些資產應當首先按照常規的固定資產清理業務進行賬務處理，對于清理結束后的凈損益不是計入營業外收支，而是從專項應付款中核銷。因此需要注意：在編制現金流量表的間接法部分時，這部分固定資產清理損益不包含于“固定資產報廢損失”和“處置固定資產、無形資產和其他長

期資產的損失”兩個項目內。

（2）

直接核銷，又分為兩種情況：一是搬遷中所滅失的原有土地使用權的原賬面價值，二是因與搬遷直接相關的一些費用性支出，例如可搬遷設備的拆卸、運輸、重新安裝、調試支出，以及安置職工的支出等。對于所滅失的土地使用權，視同國家提前收回，故其攤余價值應當作為損失，從專項應付款中核銷。對于可搬遷設備的拆卸、運輸、重新安裝、調試支出，從理論上說應當將這些固定資產的原賬面價值中所包含的前一次安裝、運輸、調試支出及其所對應的累計折舊分別從原值和累計折舊中轉銷，再將本次新發生的拆卸、運輸、重新安裝和調試支出增加其原值，在該固定資產的剩余可使用年限內計提折舊。但因為這種

操作比較復雜，實際上多數采用簡化的處理方法。

如果除了財企[2005]123號文件中所列舉的損失和費用以外，被搬遷企業還發生了其他直接與搬遷相關的費用和損失，例如搬遷期間的停工損失等，則這些費用和損失應如何處理？對此，我們的觀點是：財企[2005]123號文件中未列舉的費用和損失，只要是有確鑿證據表明確實與當前的搬遷活動直接相關，如果不進行當前的搬遷活動就不會發生的費用和損失，也

應該可以直接核銷專項應付款。

2．搬遷已經開始但尚未收到搬遷補償款項時的處理

有時政府的搬遷補償款到位比較晚，在實際到位時企業已經開始實施搬遷，并已發生了可以從專項應付款中核銷的損失和費用。對此問題的處理，我們的意見是：

（1）

在收到政府關于確定搬遷補償款金額的批文之前，因為能否收到補償，以及補償的金額都不能確定，因此不能將已發生的費用和損失在“其他應收款”科目中掛賬，而

應當直接計入發生當期的損益。

（2）

在政府關于搬遷補償款金額的批文（應以書面文件為證）收到后、搬遷補償款實際收到之前發生的與本次搬遷直接相關的費用和損失，如果在批文中有明確的關于支付期限、進度和方式的規定，因而可以合理預期將會按照該批文的規定收到搬遷補償款的，則可以在“其他應收款”科目中暫掛（但掛賬金額不應超出可收到的補償款金額），待收到補償款后與“專項應付款”對沖。如果雖然政府批文明確了應收取的搬遷補償款金額，但未明確支付期限、進度和方式，則應當結合過去的經驗合理估計將來收到的可能性，如果基本確定可收到補償款項，且補償款項足以彌補這些已發生的費用和損失的，也可以將這些已發生的費用和損失暫掛處理，但應考慮是否有必要對這些掛賬的費用計提壞賬準備。（3）

為穩健起見，在任何情況下均不應將尚未收到的搬遷補償款預計入賬。前述（2）關于在一定程度上允許費用和損失掛賬的處理方法，不應追溯到收到批文前已發生的費用和損失，也就是說不能將收到批文前已發生的費用和損失從損益中轉出而重新計入其他應收款。這是因為：對于補償款項能否收到，以及補償款金額的估計，都應當基于資產負債表日所能獲得的信息。對于資產負債表日前發生費用和損失，期后獲得批文的情形，由于當初費用和損失發生時尚無法估計收到補償款的可能性及其金額，所以不能根據期后發生的事實對原先已作賬務處理的費用和損失進行追溯調整。3．

收到搬遷補償款項在現金流量表上的列示

從理論上說，搬遷補償款可以分為兩部分：一是對舊資產清理和報廢損失以及因搬遷而發生的各項費用和損失的補償，二是因新資產的購建成本高于原資產，而對所增加的成本給予的補助。在現金流量表上，前者屬于投資活動性質，而后者屬于籌資活動性質，因此理論上應

當分解為“處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金”和“收到的其他與籌資活動有關的現金”兩個項目反映。但是，由于補償款收到時整個搬遷過程尚未結束，難以對搬遷補償款在投資和籌資活動之間按照可靠的標準進行估計和劃分，因此通常采用簡化處理方法，即全部作為“收到的其他與籌資活動有關的現金”處理。

4．新舊規定的銜接處理

財企[2005]123號文件明確自下發之日（2005年8月15日）起施行。對于該文件有無追溯既往的效力這一問題，文件并未作出規定。對此我們的理解是：財企[2005]123號文件不適用于2005年8月15日之前已收到補償款，且在業務和賬務處理兩方面均已處理完畢的企業搬遷。這是因為：從財政部發布的有關企業財務、會計處理的文件的慣例來看，凡是標明“自發布之日起執行”之類的文件，對于發布日前已完成的交易基本上都沒有追溯的效力，最典型的例子是當初的財會[2001]64號文和“問題解答二”中關于股權投資貸差計入資本公積的規定。而且財企[2005]123號文件所規范的是企業的財務處理而不是會計處理，規范財務處理的文

件尚無追溯調整的先例。

三、與搬遷補償款項相關的稅務處理問題

1．營業稅

截至目前，對搬遷補償費是否要交納營業稅的問題，在國家級的稅務文件中尚無明確規定。唯一一項內容比較接近的文件是國家稅務總局于1997年發布的《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號），該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產--其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外，根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅（有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅）。近年來，一些地方的稅務機關自行制定了一些搬遷補償款項營業稅稅務處理的規定。例如福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》（閩地稅發[2004]63號）規定：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋

等面積產權調換，暫免征收營業稅。

由于目前尚無搬遷補償費營業稅稅務處理的統一政策，可建議企業在遇到此類業務時多與主管稅務機關及其專管員溝通，并根據溝通結果確定如何進行稅務處理。

2．土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征

收土地增值稅。

由上述規定可知，企業從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產所在地稅務機關的批文為準。在審計中，我們需要關注是否已獲得稅務機關的免稅批文。如果尚未收到批文，則應視同房地產出售或轉讓，計提應

交土地增值稅。3．

企業所得稅

（1）

搬遷補償款結余的所得稅處理

截至目前，內資企業所得稅法中對搬遷補償款的稅務處理未作專門規定。在外商投資企業和外國企業所得稅方面，規范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號）。該

文件的內容如下：

①

企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產（以下稱重置固定資產）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定

資產的原價。

②

企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。實務中內資企業收到搬遷補償費的稅務處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執行的。有不少地方的稅務機關參照該文件的精神，對本地區內資企業搬遷補償費的稅務處理作出了規定，例如《江蘇省國家稅務局關于企業所得稅若干具體業務問題的通知》（蘇國

稅發[2004]97號）等。

（2）

搬遷過程中發生損失的所得稅處理

①

對內資企業而言，當搬遷補償款不足以彌補企業因搬遷而發生的費用和損失時，依據國家稅務總局第13號令《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定，可以在經過稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。

該辦法第9條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。

該辦法第44條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：

（一）有明確的法律、政策依據；

（二）不屬于政府攤派。

該辦法第45條規定，企業因政府規劃搬遷、征用，依據下列證據認定財產損失：

（一）政府有關部門的行政決定文件及法律政策依據；

（二）專業技術部門或中介機構鑒定證明；

（三）企業資產的賬面價值確定依據。

據此，我們在審計內資企業時如遇到此類情形，應當以稅務機關的批文作為確定是否需對該

損失進行所得稅納稅調整的依據。

②

對外商投資企業而言，根據國家稅務總局《關于取消及下放外商投資企業和外國企業以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續管理問題的通知》（國稅發[2004]80號）第十條的規定，外商投資企業財產損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業發生財產損失的，在向主管稅務機關報送年度所得稅申報表時，應就其財產損失的類型、程度、數量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業內部有關部門的財產損失鑒定證明資料等，若涉及由企業外部造成財產損失的，還應附送企業外部有關部門、機構鑒定的財產損失證明資料。主管稅務機關檢查企業所得稅納稅情況時，應就企業財產損失進行重點檢查。對企業列支的財產損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實

際取證，可以進行納稅調整。

因此，在審計外商投資企業時，因搬遷補償款不足以彌補企業因搬遷而發生的費用和損失而導致的財產損失能否稅前扣除，更多地是取決于職業判斷。（3）

企業搬遷涉及所得稅稅務處理與財務處理差異的總結 從上述規定看，收到搬遷補償費的財務處理與稅務處理差異較大。主要體現在： ①

財務上對于核銷相關費用和損失后的搬遷補償費結余數規定計入資本公積，也就是不影響被搬遷企業的損益，但稅務上規定此類結余數應當沖減重置固定資產的原價，也就是通過減少可稅前列支的折舊的形式計入以后年度的應納稅所得額中。因此，在重置了同類或類似固定資產的情況下，就會在以后年度內形成應稅暫時性差異。為穩健起見，對于

采用納稅影響會計法核算所得稅的企業而言，應當在將搬遷補償款結余轉入資本公積時，按照結余金額乘以適用稅率預留出遞延稅款貸項（而不是將結余款全額計入資本公積），在以后年度根據會計和稅法上對于折舊計提的差異逐年轉銷該貸項。

②

財企[2005]123號文件未對搬遷后不再重置同類或類似固定資產時結余款的處理作出明確的規定，但根據稅法規定，此類情形應視同常規的固定資產、無形資產處置進

行稅務處理。

③

財企[2005]123號文件規定可從搬遷補償費中列支的費用和損失包括可搬遷的機器設備的拆卸、運輸、重新安裝、調試等費用，但國稅函[2003]115號文件并未明確此類費用可作為財產損失予以稅前扣除。

④

財企[2005]123號文件規定用于安置職工的費用可以直接核銷搬遷補償款，我們理解這里所說的安置費主要包括“買斷工齡”的一次性補償金。根據國家稅務總局《關于企業支付給職工的一次性補償金在企業所得稅稅前扣除問題的批復》（國稅函[2001]918號）的規定，一次性補償金原則上可以在企業所得稅稅前扣除。但該文件同時規定：各種補償性支出數額較大，一次性攤銷對當年企業所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限由省級稅務局根據當地實際情況確定。因此，在企業搬遷過程中如涉及部分職工“買斷工齡”或支付其他補償的，還應關注稅務機關是否允許將買斷工齡款一次性稅前扣除。如果稅務機關要求分年扣除的，則在采用納稅影響會計法的情況下會出現可扣除暫時性差異（也就是遞延稅款借項）。在確認該遞延稅款借項時，應特別關注《企業會計制度》第107條關于該差異未來轉回期間（一般為3年）內應預計有足夠的應納稅所得額產生這一前提條

件。

四、與IFRS的差異及其協調

IFRS中涉及該問題的準則主要是IAS20《政府補助會計和政府援助的披露》。根據IAS20的基本原則，搬遷補償款項應當分解為兩部分：對于因原有資產報廢處置或收回的損失，以及其他相關費用給予補償的部分，為與收益相關的政府補助；搬遷補償款超過與收益相關政府補助的部分，應視為政府對于新資產購建成本超過原有資產的補償，應界定為與資產相關的政府補助。政府補助會計的基本原則是：“政府補助應當在與其擬補償的相關成本相配比的期間內，系統地確認為收益。政府補助不應當直接貸記股東權益”（見IAS20第12段）。根據IAS20，對于這兩類不同性質的補助，應按照下列方法處理：

1．與收益相關的政府補助在收益表內通常作為一個貸項單列，或者在諸如“其它收益”的一般項目中反映。也可采用另外一種方法，即報告有關費用項目時將其扣除（IAS20

第29段）。

2．與資產相關的政府補助，包括按公允價值的非貨幣性補助，都應當在資產負債表內列報，要么把補助作為遞延收益，要么在確定資產賬面金額時將補助額扣除（IAS20

第24段）。

根據上述規定，鑒于搬遷補償款在實際收到時難以在兩類補助之間作出準確劃分，可以在收到時先在某一負債類科目中暫掛，在發生可從搬遷補償款中核銷的費用和損失時，將相應金額從負債科目中轉出，直接沖減相關費用和損失（也就是這些費用和損失在利潤表上不出現）；在搬遷完成后，將結余的搬遷補償款按照新購建的各項長期資產的公允價值比例沖減各項相關資產的入賬價值；也可以繼續予以遞延，在以后這些資產計提折舊或攤銷時沖減其折舊、攤銷費用。從某種意義上說，這種處理方法與前述國稅函[2003]115號文件規定的所得稅稅

務處理方法有類似之處。

另外，IAS20對政府補助的確認采用權責發生制原則，根據IAS20第7段的規定，在企業能夠滿足補助的附加條件，且能夠收到補助時，即可確認政府補助。而目前中國的會計規范對于政府補助的確認，除了企業按銷量或工作量等，依據國家規定的補貼定額計算并按期給予的定額補貼可以確認為應收補貼款以外，其他各項政府補助的確認均以收付實現制為基礎。這也是IAS20與中國現行會計規范的一項重要差異。

五、與滬財會[1995]134號文件和將來的《企業會計準則-捐贈與補助》的協調

1．財企[2005]123號文件與滬財會[1995]134號文件的異同

上海市財政局曾于1995年11月20日發布《關于企業置換土地使用權的有關會計處理的通知》（滬財會[1995]134號），該通知的第一條“關于出讓土地使用權取得補償收入的會計處理”在很長一段時間內被上海市的企業作為搬遷補償費會計處理的標準。該通知第一條規定如下： 企業為服從國家治理“三廢”、市政工程項目和國家重點建設規劃而出讓土地使用權，取得土地補償收入以及通過政府有償出讓土地使用權取得的70%部分的土地補償收入時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權出讓而轉入清理報廢時，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產清理”科目，按已計提的折舊借記“累計折舊”科目，按固定資產原價貸記“固定資產”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補償收入彌補時，借記“長期應付款”科目，貸記“固定資產清理”科目；發生的“七通一平”支出、停工損失等有關費用時，借記“長期應付款”科目，貸記“銀行存款”、“應付工資”等科目；整個置換過程結束后，將“長期應付款”科目的余額轉作資本公積。

從上述規定可以看出，滬財會[1995]134號文件第一條和財企[2005]123號文件的基本精神是

一致的，都強調政府主導的搬遷過程不能給被搬遷企業帶來收益，在會計處理上也有類似之

處。但兩者還是存在以下一些區別：

（1）

收到補償款項時的暫掛科目，滬財會[1995]134號文件為“長期應付款”，財企[2005]123號文件為“專項應付款”。

（2）

滬財會[1995]134號文件是以當時大部分國有企業使用的土地均為無償劃撥地這一背景制定的，因此其中涉及“通過政府有償出讓土地使用權取得的70%部分的土地補償收入”的處理問題，而這一問題對于使用土地的性質為出讓或轉讓的企業而言是不存在的；同時，由于上述背景，滬財會[1995]134號文件也沒有涉及對企業賬面上的“土地使用權”核銷所給予的補償如何處理的問題。該問題在財企[2005]123號文件中予以明確。（3）

對于可從搬遷補償款中核銷的費用和損失的范圍，兩個文件均提及因搬遷導致的地面建筑物報廢損失。但是滬財會[1995]134號文件還提及“七通一平”支出和停工損失；財企[2005]123號文件還提及各類可搬遷固定資產的拆卸、運輸、重新安裝、調試等費用支出和職工安置支出等。對此我們認為：新址的“七通一平”支出是應資本化的支出，最終將形成固定資產，而根據財企[2005]123號文件的基本精神，結合現行的與長期資產相關的政府撥款的會計處理規定來看，長期資產的購建支出都不能直接從政府撥款中核銷。因此在財企[2005]123號文件實施后，企業搬遷中新址的“七通一平”支出不應當再核銷專項應付款（當然如果企業直接從相關開發公司購入“熟地”，就不會發生“七通一平”支出）。對于與搬遷直接相關的停工損失，根據前文的說明，我們認為應該是可以從專項應付款中核銷的。（4）

對于搬遷補償款不足以彌補相關損失和費用的情形應如何處理，滬財會[1995]134號文件未作明確，財企[2005]123號文件則明確計入損益（我們理解為應計入營業外支出）。事實上由于“十補九不足”，這個問題在實務中是大量存在的。

2．財企[2005]123號文件與將來的《企業會計準則第X號--捐贈與補助》的聯

系

財政部于2005年7月發布了《企業會計準則第X號--捐贈與補助》的第一次征求意見稿。該征求意見稿基本上延續了現行會計實務中關于各項政府補貼和撥款的會計處理方法，與現行實務不存在重大差異。而如前所述，財企[2005]123號文件的規定總體上與現行會計規范中收到與特定資產相關的政府撥款的會計處理規定是一致的。因此在現階段，這兩個文件之間尚未出現“打架”的情況。但是目前已有不少反饋意見對準則征求意見稿中建議的會計處理方法提出了修改意見。如果這些修改意見最終被財政部采納，則可能需要對財企[2005]123號文件也進行相應的修訂。最終發展趨勢如何，目前尚不能作出判斷。

財政部 國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知

財稅[2007]61號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建

設兵團財務局：

為支持城市的規劃改造工作，經研究，現將企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題明

確如下：

一、本通知所稱企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛

牌等形式）取得的土地轉讓收入。

二、對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（一）搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅

所得額。

（二）企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

（三）搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（四）搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊

或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

三、對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得企業搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計

入企業的總收入。

四、主管稅務機關要對企業取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉讓收入加強管理。

重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置固定資產和購置其他固定資產

等。

五、本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局 二〇〇七年五月十八日

財稅[2007]61號已經有新的文件代替了

國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知

國稅函[2009]118號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

根據《中華人民共和國企業所得稅法》(以下簡稱“企業所得稅法”)及《中華人民共和國企業所得稅實施條例》(以下簡稱“實施條例”)規定的原則和精神，現將企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權轉讓收入。

二、對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

(一)企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權(以下簡稱重置固定資產)，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

(二)企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

(三)企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

(四)企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

三、主管稅務機關應對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

二ОО九年三月十二日

第二篇：拆遷補償的稅收政策

一、基本概念

1、政策性搬遷

按照《國有土地房屋征收與補償條例》（國務院2001年第590號令）的規定，由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。企業由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（1）國防和外交的需要；

（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；

（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（5）由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（6）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

現行規則已經對政策性搬遷給出了比較明確的界定，說白了就是政府主導的為了公共利益進行的搬遷，這里注意兩點：

（1）政府主導的搬遷一般都會公告并有正式的批復文件，這是證明政策性搬遷最有利的證據，也是進行相關財稅處理的核心憑證。

（2）政策性搬遷是與自行搬遷、商業性搬遷等概念相對應的，企業自主決定的搬遷看以看做是正常的商業行為，需要進行正常的財稅處理，并不符合政策性優惠的范圍。

此外，在進行政策性搬遷財稅處理時，企業應按照相關的要求，就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等管理事項，單獨進行稅務管理和核算。不能單獨進行稅務管理和核算的，應視為企業自行搬遷或商業性搬遷等非政策性搬遷進行所得稅處理，不能享受相關的政策優惠。

2、搬遷收入

企業的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業以外（包括政府或其他單位）取得的搬遷補償收入，以及本企業搬遷資產處置收入等。

（1）搬遷補償收入，是指企業由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補償收入。具體包括：

①對被征用資產價值的補償； ②因搬遷、安置而給予的補償；

③對停產停業形成的損失而給予的補償； ④資產搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；

⑤其他補償收入。這里有一個問題是，政府給予補償時是否需要在文件中明確補償的名目和理由，如果沒有把來龍去脈說清楚，是否這樣的收入就無法認定為拆遷補償收入。

（2）資產處置收入，是指企業由于搬遷而處置企業各類資產所取得的收入。企業由于搬遷處置存貨而取得的收入，應按正常經營活動取得的收入進行所得稅處理，不作為企業搬遷收入。這里資產處置的收入主要是指本來用著好好的東西，結果因為搬遷而用不了只能便宜處理的資產。這里也有一個問題是，如果是因為倉庫被拆遷了，存貨沒地方放而只能便宜賣的收入按照規定是不能作為處置收入的，這里的損失只能通過政府補償的形式來實現了。還有，這里的資產處置收入是很難界定清楚的，有事情企業做起來都是迷迷糊糊的，這個工作可能必要時還需要會計師的一些工作。

3、搬遷支出

企業的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發生的企業資產處置支出。

（1）搬遷費用支出，是指企業搬遷期間所發生的各項費用，包括安置職工實際發生的費用、停工期間支付給職工的工資及福利費、臨時存放搬遷資產而發生的費用、各類資產搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關的費用。

（2）資產處置支出，是指企業由于搬遷而處置各類資產所發生的支出，包括變賣及處置各類資產的凈值、處置過程中所發生的稅費等支出。企業由于搬遷而報廢的資產，如無轉讓價值，其凈值作為企業的資產處置支出。這里的資產凈值如何理解，小兵認為應該就是資產的賬面凈值，至于資產處置帶來的收益，應該計入搬遷收入里。對于企業搬遷中報廢或廢棄的資產，其帳面凈值也可以作為企業的資產處置支出處理。【會計處理】

一、《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）

1、企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。

2、企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下財政部文件情況進行處理：（1）因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款；

（2）機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；（3）企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；（4）用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

3、企業搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。

二、《財政部關于印發企業會計準則解釋第3號的通知》（財會[2009]8號）

企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業會計準則第16號——政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應當作為資本公積處理。

三、會計準則政府補助應用指南

1、與資產相關的政府補助。與資產相關的政府補助，是指企業取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產的政府補助。企業取得與資產相關的政府補助，不能直接確認為當期損益，應當確認為遞延收益，自相關資產達到預定可使用狀態時起，在該資產使用壽命內平均分配，分次計入以后各期的損益（營業外收入）。相關資產在使用壽命結束前被出售、轉讓、報廢或發生毀損的，應將尚未分配的遞延收益余額一次性轉入資產處置當期的損益（營業外收入）。

貸：遞延收益120

由于損失已經發生，應同時作如下處理： 借：遞延收益120 貸：營業外收入120

5、購置固定資產C： 借：固定資產1000 貸：銀行存款等1000 借：專項應付款1000 貸：遞延收益1000 投入使用后計提折舊時，應將遞延收益按折舊進度轉入營業外收入。

6、搬遷固定資產后續支出：（1）費用化后續支出 借：管理費用50 貸：銀行存款等50。（2）資本化后續支出 借：在建工程500 貸：銀行存款等500（完工后轉入固定資產）

7、搬遷過程中銷售以前存貨： 借：銀行存款等234 貸：主營業務收入200 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）34 借：主營業務成本150 貸：庫存商品 150

二、稅務處理

1、搬遷收入

甲公司應計入政策性搬遷收入2030萬元，包括：（1）從政府取得的搬遷補償款1200萬元；（2）被征用土地非貨幣性收入700萬元；（3）固定資產A處置收入100萬元；（4）固定資產B保險賠款30萬元。

2、搬遷支出

甲公司的政策性搬遷支出1000萬元，包括：（1）土地置換中被征用土地處置支出700萬元；（2）固定資產A處置支出200萬元；（3）固定資產B處置支出50萬元；（4）搬遷固定資產費用化支出50萬元。

3、涉及資產稅務處理

（1）甲公司搬遷中，重置固定資產計稅成本C為1000萬元，土地置換中換入土地計稅成本800萬元，均不得從搬遷支出中扣除，而應在以后投入使用后計算折舊或攤銷在稅前扣除。（2）甲公司搬遷中，搬遷固定資產費用化支出50萬元作為搬遷支出，資本化支出500萬元應計入搬遷資產的計稅成本。【觀點】

1、是否需要專項審計？

應該說，2012年的40號文要比2009年的118號文進步了很多，不僅澄清了很多模糊的地方，很多實務中的問題也有了更多具有操作性的指引。不過，小兵一直在強調的一個事情還是需要注意，那就是搬遷收入、支出這兩個核心的指標該如何認定并保障它的真實合理。因為這兩個指標是整個制度設計的核心和基礎，如果這兩個指標實務中存在了瑕疵，那么一切的努力和進步都顯得蒼白沒有意義。

當然，我們可以說我們可以依靠稅務局時候的稽查來發現問題，可是顯然稅務局常規的一些核查手段并不能完全滿足這種特殊企業行為的要求。小兵建議，是否可以引入專項評估審計制度，要求專業機構對企業發生的相關費用和支出進行評估和審計，以確定最終的企業搬遷結果，并最終作為稅務機關稅收管理的依據。

2、其他稅收政策

在該部分內容中，我們只是強調了政策性搬遷的企業所得稅處理，那么其他一些稅收問題呢，小兵這里簡單提示：

（1）搬遷收入不需要繳納營業稅（國稅函[2008]277號、國稅函[2009]520號）；

（2）搬遷收入不需要繳納土地增值稅（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》、財稅[2006]21號）。

3、明確區分政策性搬遷與非政策性搬遷

從規則上來講，為了鼓勵企業多為國家的公益事業做出犧牲和貢獻，在相關政策上還是對政策性搬遷設計了一些優惠政策。但是，需要注意的是，政策性搬遷不僅有著明確的界定，并且為了防止稅收漏洞和損失，還在稅收管理上對企業進行了一些要求，企業必須按照這些要求進行備案申報才可以，不然企業將無法享受政策性拆遷的一些優惠政策，只能按照商業搬遷進行處理。

第三篇：拆遷補償費入賬票據及稅收問題

拆遷補償費入賬票據問題

2013-7-23

（1）稅法規定只對“轉讓無形資產——土地使用權”收入征稅

①《營業稅暫行條例》第一條規定：轉讓土地使用權收入應該依法繳納營業稅。

②國稅發「1993」149號第八條第一款第（一）項規定：“轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為”

（2）拆遷補償收入不屬于“轉讓無形資產——土地使用權拆遷補償收入是指：”集體土地被國家征收“、”歸還國有土地使用權“取得的收入。（3）拆遷補償收入不屬于營業稅征稅范圍。

①《營業稅稅目注釋》國稅發「1993」149號第八條第二款：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

②《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》國稅函〔2008〕277號：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。③《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函「2009」520號）：國稅函「2008」277號中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上地方人民政府出具的收回土地使用權的文件，以及土地管理部門報經縣以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件。

④根據以上規定，只要有國家批準的征收、歸還文件，就是征收、歸還。所取得的收入就是拆遷補償收入。拆遷補償收入，不屬于稅法規定的轉讓土地使用權收入，是國家對被拆遷單位和個人因歸還國有土地使用權以及因此而喪失的土地附著物的補償，國家與單位同占有土地的單位和個人之間沒有發生交易行為，因此對于單位和個人因國家征收、征用土地而取得的土地及不動產補償費收入，不征收營業稅。

（4）不應稅收入不需要開發票《征管法》第二十一條規定：單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票。根據以上規定，拆遷補償費不需要開具發票。

（5）“拆遷補償費”應取得票據因為補償收入不是經營性收入，不需要開發票，原土地使用者，無論是單位還是個人取得補償款時開具的收據均可以作為房地產企業稅前扣除的憑證。超過政府規定支付標準的補償款不得扣除。

房地產公司支付給個人的拆遷補償費等，應以：拆遷補償協議、被拆遷人原房屋產權證復印件、被拆遷人簽字的收款收據，以及被拆遷人身份證復印件、聯系電話等資料作為支付款項的原始憑證即可，以便核實；除此之外，支出的其他費用無合法憑證的不得在稅前扣除。有些地方規定，支付的拆遷補償費須取得地稅部門開具的免稅專用收據。

國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知

國稅函【2009】520號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局：

近接部分地區反映土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者時，政府收回土地使用權的正式文件如何掌握以及納稅人進行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補償費的行為如何征收營業稅的問題。經研究，現明確如下：

一、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

二、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。

國家稅務總局

二○○九年九月十七日

土地補償費有關稅收政策問題

一、在城市舊城改造和城市規劃過程中，或多或少會涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題。對于該項拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應的涉稅處理，各地規定不一。

二、企業和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規劃其他主導原因，會有許多稅收優惠。而商業性搬遷是由企業之間或企業與個人之間的自由協定為依據而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規定。根據國稅函〔2009〕118號的規定，政策性搬遷是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因。稅務對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業行為。根據渝地稅發〔2007〕207號，重慶對此類政策性搬遷范圍規定為：搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或由重慶市土地儲備中心、重慶市城市建設投資公司、重慶渝富資產管理公司等將土地收回,支付給搬遷企業的搬遷補償收入，也包括從受政府委托實施片區開發的開發企業取得的搬遷補償收入。下面就搬遷補償有關的涉稅問題做梳理分析。

一、政策性搬遷

1、營業稅

由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，因此根據國稅函（2008）277號規定，被搬遷企業“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅”。國稅函（2007）969號規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。同時，根據渝地稅發[2002]156號規定，屬于舊城改造項目范圍內的此類補償，“在拆遷原房過程中，被搬遷企業選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費”。《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月25日修訂）第四十三條規定，“任何單位和個人建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。國家出讓的土地，一種是國家通過收儲方式取得的國有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲還是征收都是一種國家行為。因此，在收儲或者征收過程中支付的所有資金，都應屬于補償性款項。對于被拆遷者來講，都不屬于營業性收入；第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。” “征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費”。《物權法》（2007年3月16日公布）第四十二條規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償”。《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月6公布）第四條“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置”。

根據以上法律規定，補償收入不屬于生產經營收入；再根據《征管法》第二十一條“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。因此補償收入不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業因上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

3、企業所得稅

被搬遷企業取得拆遷補償費，根據國稅函〔2009〕118號規定，重置、重建或改良的，以其補償收入扣除支出后的余額計入應納稅所得額，此類固定資產可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計劃和立項報告的，應將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額。

根據國稅函〔2009〕118號第二條第四款規定，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

4、個人所得稅 根據財稅[2005]45號第一條規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得稅納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

二、商業性搬遷

根據以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業和個人，都是因為政策性原因歸還土地使用權而得到相應補償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業與企業之間，企業與個人之間的市場收購轉讓行為，則屬于商業性的搬遷，對此類補償費的涉稅問題分析如下。

1、營業稅

根據國稅函[1997]87號文件規定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。對于具有該土地使用權的單位和個人，同樣適用于該文件，因為沒有政府搬遷文件，因此得到的此類補償，不屬于政府收回土地使用權而應得的補償費，它屬于一種財產轉讓的經營行為，被搬遷企業或個人接受的補償費，實際上是財產轉讓收入。接受補償的單位或個人在取得收入是，應給付款單位開具營業性發票，并交納營業稅。

2、企業所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業取得補償費（轉讓收入）后，如果重置、重建、改良發生的支出，屬于固定資產性質類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費用性質的，則可計入當期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業或個人取得補償費（轉讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補償費（轉讓收入）減去扣除額后確定。扣除額則根據以下文件處理：財稅字（1995）48號第十條，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。財稅（2006）21號第二條，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經過當地稅務部門確認，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

4、個人所得稅個人所得稅扣除項目參照土地增值稅的扣除項目確認余額后按“財產轉讓所得”交納個稅。

第四篇：城市房屋拆遷補償費政策實例分析

城市房屋拆遷補償費政策實例分析

[案例1]A房地產企業通過拍賣方式受讓取得一塊土地進行房地產開發。根據土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業負責該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產企業對被拆遷戶實行貨幣補償，經市場評估，A房地產企業按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補償，補償面積按照被拆遷戶原房產證記載的建筑面積計算。拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買政府建設的經濟適用房。

[解析]這是一個城市房屋拆遷中一個比較標準的貨幣補償案例.被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補償，拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關系比較簡單，而且又是貨幣性質補償，稅務處理方法也比較明確。

這里，我們首先來明確以下幾個概念。

1、毛地出讓與凈地出讓

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地；凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。

從產權和法律關系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發也往往容易出現糾紛。

毛地出讓的實施步驟：

毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權收回、拆遷補償和國有土地使用權出讓的關系。一般是按照如下步驟實施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產管理法》第十九條的規定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權并進行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規劃意見等一般信息外，還要明確因實施城市規劃需要收回該土地的原土地使用權并公開出讓，對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按規定對原產權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權等具體內容。市、縣人民政府的批復文件同樣要明確上述內容，并向社會公告。

第二，市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按規定組織實施國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作，招標拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》中都要明確：已經市、縣人民政府批準收回該地塊原土地使用權，對原土地使用權人的具體補償安置，由受讓人按照規定對原產權人進行拆遷補償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權出讓金并按規定完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權證》作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉讓、出租、抵押。

第三，受讓人按照當地拆遷安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權證》，受讓人按規定申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。

2、貨幣補償

根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規定：貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區位級別、用途、建筑結構、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產憑證的記載為準。土地使用面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準。被拆遷房屋內裝飾裝修的補償應當結合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。

從本案例來看，房地產開發企業是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。

1、房地產開發企業的稅務處理問題

房地產開發企業相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發項目進入開發直接成本：

借：開發成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產企業與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料。

對這一拆遷補償費，房地產開發企業據實進入開發成本并在結轉房屋銷售成本時在企業所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產開發企業支付補償費時不存在營業稅問題。

2、被拆遷戶的稅務處理問題

對于被拆遷戶取得貨幣補償涉及的主要是營業稅、企業所得稅和個人所得稅的問題。

①營業稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來看，在毛地出讓前，國土部門已經向政府申請收回該地塊的國土土地使用權，然后再進行土地出讓拍賣。最終是由中標單位根據土地出讓協議進行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國有土地使用權。所以，在拆遷單位進行拆遷補償時，被拆遷戶的土地的使用權已經收回國有。從本質上來間，拆遷單位是在替政府支付拆遷補償款：一是補償政府收回國有土地使用權給予被拆遷戶的補償；二是由于國有土地使用權已經收回，根據房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補償。所以，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補償同納稅人正常轉讓土地使用權和房屋是不一樣的，不應該征收營業稅。這一問題粵地稅函[1999]295有過明確表述。

②個人所得稅 《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

③企業所得稅 如果是屬于政策性搬遷，企業所得稅的處理應根據《財政部 國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知》財稅[2007]61號文的規定處理：

企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。

（一）搬遷企業根據搬遷規劃，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

（二）企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

（三）搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（四）搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

對于非政策性搬遷收入，企業拆遷補償收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

[案例2]A房地產企業通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據土地出讓合同的約定，該房地產企業在出讓地塊上應建設30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進行產權調換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米。經市拆遷辦聘請的第三方中介機構根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規定進行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米。考慮到調換房屋和被拆遷房屋在結構和配套方面的差異，房地產企業與該被拆遷戶達成拆遷協議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進行產權調換；二等面積補償部分，被拆遷戶應向房地產開發企業支付200元/平方米的結構差價；

三、調換面積低于被拆遷面積的，房地產企業按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償；

四、超面積部分，10平方米以內的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產企業支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產開發企業支付價款。最終，該被拆遷戶B通過產權調換取得了一套80平方米的房屋，根據拆遷補償協議規定，B向房地產企業A支付了98500元。經核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米。

[解析]

根據《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，實行產權調換補償的步驟如下：

實行產權調換的，拆遷人應當依照本辦法第二十八條的規定計算被拆遷房屋的貨幣補償金額。貨幣補償金額與所調換的房屋有差價的，結清差價后給予產權調換。

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于產權調換。

拆遷人超過約定的過渡期限未提供產權調換房屋的，應當自逾期之日起，按過渡補助費的月平均數雙倍支付。當事人另有約定的，從其約定。

辦法第二十八條規定為：

貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。

房地產市場評估單價由區位補償單價和房屋重置單價兩部分組成。

區位補償單價由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門確定，定期公布。

房屋重置單價的評估，應當按照市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準價格，結合被拆遷房屋的結構、成新、用途、層次、朝向等因素確定。

被拆遷房屋的建筑面積以所有權證或其他合法房產憑證的記載為準。

房地產開發企業的稅務處理

①營業稅

根據國稅函[1995]

549、國稅函[2007]768號的文件規定，該房地產開發企業實行產權調換以取得經濟利益的行為屬于營業稅“銷售不動產”的征稅范圍，應征收營業稅。

營業稅計稅依據的確認：

等面積部分：65平方米。根據國稅函[1995]549號文的規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。這里對于成本價的理解有兩種：一種是不含地價的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價的房屋完全成本3600元/平方米。從穗地稅發[2000]79號的規定來看，廣州乃至廣東省對這個成本價的認定是房屋的工程建造成本。從我們目前的征稅實踐來看，大多數也是采用的不含地價的工程建造成本作為營業稅的計稅依據。考慮到等面積部分還有200元/平方米的結構價差，對于這個結構價差我們認為也應征收營業稅。這樣，等面積部分的營業稅計稅依據就是149500元（65×2100+65×200）

超面積部分：根據拆遷補償協議，10平方米以內的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產企業支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產開發企業支付價款。因此，超面積部分的營業稅計稅依據為 85500 元（10×5500+5×6100）。

總體營業稅的計稅依據為235000元，應繳納營業稅11750元。

②土地增值稅：實行預征，計稅依據同營業稅，最終按項目進行清算。應預征土地增值稅2350元（按1%進行預征）。

③企業所得稅

該企業實際是用房屋這種實物形式支付的拆遷補償費。這里關鍵是對于實物補償的企業所得稅處理問題。從本質上將，房地產開發企業必須在履行了用房屋去和被拆遷戶進行產權調換完成拆遷任務后，才能取得國土土地使用權。因此，從本質上來將，是屬于一種非貨幣交換行為。只不過這部分拆遷費不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關的成本進入前期的開發成本。

根據《企業所得稅法》第二十五條的規定：企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。

所以，這里對于房地產開發企業將房屋進行產權調換的。在企業所得稅上應作為視同銷售處理。這里，關鍵的問題就在于視同銷售價格確認的問題。

第一種意見：視同銷售的價格應按同類同期房屋的市場銷售價格確認。這里，我們正好可以找到一個市場銷售價格，在拆遷補償合同中就有，對于超過10平方的部分按市場價格6100元/平方米。因此，房地產企業用這80平方米的房屋進行產權調換，應按488000元確認企業所得稅的視同銷售收入。

第二種意見：視同銷售價格和營業稅計稅依據保持一致，按235000元確認企業所得稅視同銷售收入。

第三種意見：對于等面積補償部分，由于在進行產權調換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當時被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米，考慮到結構價差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過10平方部分按5500元/平方米，超過10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業所得稅視同銷售價格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我們認為，第一種意見直接以6100元/平方米作為企業所得稅視同銷售的價格是比較草率的做法。任何稅種對于計稅依據的確認都應該秉承一種據實征稅的合理原則。比如對于不超過10個平方的，房地產開發企業確實只是按5500元/平方米收取價款，如果我們強制要求按6100元/平方米確認收入就沒有秉承據實征稅的基本原則，是不恰當的，而且對于等面積部分，被拆遷單位的房屋評估價格是4600元/平方米，這樣房地產開發企業作為市場行為中的一個經濟人，他在房屋建造時是必須考慮參考這個價格的，最終的結構補償也是以這個為依據的，因此，對于等面積部分也按6100元/平方米計算更不合理。

第二種意見，以營業稅的計稅依據作為企業所得稅的計稅依據，我們認為也不是十分恰當。由于各個稅種的指導思想的不一致，導致就具體問題，各個稅種的計稅依據的確認不一致，這也是非常正常的現象。但是對于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認企業所得稅視同銷售收入，就失去了企業所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認成本，何必去虛擬確認一個收入，然后再結轉成本呢，這個和直接結轉成本的效果是完全一樣的。因此，第二種意見也不可取。

第三種意見：對于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認收入，超過10平方的按6100元/確認收入，這是完全符合實際的，考慮到房地產企業和被拆遷單位屬于獨立無關聯的主體，他們之間的價格是一個市場公允價格的體現，以這個雙方約定的價格作為視同銷售的收入是完全合理的。而對于等面積部分，我們依據被拆遷單位經政府認可的評估單位根據政府規定評估的4600元/平方米的價格加上200元/平方米的結構補差費作為視同銷售收入的確認價格也是符合現實情況的，這個也是雙方認可的一個補償價格。所以按397500元確認這80平方米房屋的企業所得稅視同銷售收入是較為合理的做法。

會計處理：

借 開發成本-拆遷補償費 397500元

貸：主營業務收入 397500元

借：主營業務成本 288000元

貸：開發產品 288000元（3600×80）

[注意]雖然在征收營業稅時，等面積部分是按建造成本確認的。但在結轉企業所得稅銷售成本時，考慮到這部分安置房也是在房地產開發企業受讓的土地上建設的，理應分攤房地產開發企業繳納的土地出讓金。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔，這個與現實情況是不符合的。但是，這里安置房只要承擔土地出讓金。拆遷安置費就只能由非安置房來承擔，否則就會存在循環計算成本的問題。

貸 主營業務稅金及附加 14100元

貸：應交稅金——應交營業稅 11750元（235000×5%）

——應交土地增值稅 2350元（235000×1%）

[注]根據財政部新企業會計準則講解的規定，目前企業所得稅視同銷售的會計處理和稅務處理已經基本保持一致了。

以上兩個案例是對目前城市房屋拆遷補償中比較常見的案例的稅務處理進行的講解，且這兩個案例中拆遷補償的方式也是符合現行法律法規的規范性操作。因此，對于其稅務處理的方法也很明確。產權調換和貨幣補償向結合方式的稅務處理從原理上就是我們上面兩個案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。

這里，我們還是要明確一點，本次教學案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補償費的稅務處理問題。如果是政府征地房屋的拆遷補償，具體情況就和本案例討論的內容不一樣了。他們依據的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據的國務院的《城市房屋拆遷管理條例》，而政府征地房屋拆遷依據的是《土地管理法》及相關法律法規。同時政府征地拆遷一般是由政府相關部分負責。這個不在我們本次案例的討論范圍內。

第五篇：舊城改造中拆遷補償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補償費

一、增值稅（及營業稅）

1、被拆遷企業或個人

對于被拆遷人而言，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條 免征增值稅的第三十七條規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。”也就是說土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業稅下取得補償款的相關規定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）就規定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業稅予以了進一步明確。

（1）根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》（國稅函[2007]969號）規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。

（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。”

（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規定舊城改造中，城建開發公司將房屋安置給拆遷戶，根據其與拆遷戶簽定的實物安置協議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業稅。

②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》（渝地稅發[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

④根據江蘇省地方稅務局《關于明確營業稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規〔2013〕4號）第三條規定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅。

2、拆遷企業

對于房地產企業等拆遷企業提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業”稅目繳納營業稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

二、企業所得稅

1、被拆遷企業

《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 》（國家稅務總局公告2013年第11號）規定：“凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經簽訂搬遷協議且尚未完成搬遷清算的企業政策性搬遷項目，企業在重建或恢復生產過程中購置的各類資產，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產的計稅基礎，并按規定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規定執行。企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費計算確定。

國家稅務總局2012年第40號公告如下：“企業搬遷期間新購置的各類資產，應按《企業所得稅法》及其實施條例等有關規定，計算確定資產的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業發生的購置資產支出，不得從搬遷收入中扣除。企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業應在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業應納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業

根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》文件第二十七條規定：開發產品計稅成本支出的內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應以成本價為基礎確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務局提交的《關于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。“但該文件在目前有效文件和無效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規范性文件，但是現在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復，原則上只對提請批復和發送的稅務機關和稅務事項有效力，不適用于在全國范圍內執行，因此不列入規范性文件之中。

3、根據《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業和合伙企業取得的政府規定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應稅所得率計算其應納稅所得額，與經營所得應納稅所得額合并計算當期應納稅額。若納稅人以后改變征收方式，其發生的與動遷改造相關的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應正確劃分應稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應納稅所得額中扣除。另根據《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業和合伙企業因搬遷等原因取得的對生產經營收益性質的補償金，屬于經營性所得，應當按照“個體工商戶生產、經營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。”本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域，具體包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區改造規劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補償標準省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業或個人

（1）根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業或者個人符合上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業

（1）根據國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知：

①房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

②開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據鏈接：國稅發[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產的收入確定

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； ②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

3、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規定企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。

3、根據《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮土地使用稅和印花稅

1、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產權轉移書據”稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據以及企業股權轉讓所立的書據。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產權轉移書據”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執行過程中一定要引起重視，避免造成政策執行的錯誤而使企業蒙受稅務風險遭受損失。

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一、拆遷補償的補償方式

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

（2）回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

3、產權調換和作價補償相結合。

拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

1.企業搬遷：政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處

理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

2、個人搬遷：通常是房地產開發企業取得土地，同時承擔安置搬遷戶。是企業行為，政府不拿錢，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費用，但不是直接給拆遷戶現金，通過實物形式給予拆遷戶補償。開發企業通過招拍掛形式拿到土地，同時，政府要求房地產企業要安置原土地經營單位員工或住戶。通常是由房地產企業承擔。一種方式是企業招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。