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第一篇：城市房屋拆遷中拆遷補償費涉稅政策講解

城市房屋拆遷中拆遷補償費涉稅政策講解

2008-5-26 11:24 中國稅網(wǎng) 【大中小】【打印】【我要糾錯】

現(xiàn)行國家、省市頒布的涉及城市拆遷安置補償稅務處理的文件：

營業(yè)稅

1、《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[1995]549號

該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中實行產(chǎn)權調換以及產(chǎn)權調換和作價補償相結合方式下營業(yè)稅的稅收處理問題。具體內容如下：

對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業(yè)稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內容如下：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅若干問題的批復》（國稅函發(fā)[1995]549號）精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第一是對國稅函發(fā)[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規(guī)定的進一步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對這個文件的適用問題在實務中一直存在一定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第二是明確納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍。

3、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[2007]768號

這個文件是值得我們重點關注和探討的。

一、關于拆遷補償住房取得方式問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

這里，我們關注的是兩個層次：

第一是實施拆遷的單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅中有償轉讓不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)所有權并取得了經(jīng)濟利益肯定屬于營業(yè)稅征稅范圍，應征收營業(yè)稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進一步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟利益，這里就涉及到營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發(fā)[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。

第二個問題就是我們在實務中一直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產(chǎn)權調換還是貨幣補償，從表現(xiàn)形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和一般的房屋銷售行為很類似。因此，一般如果納稅人將原有房屋銷售給第三方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，一直是實務中爭議的一個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）文件的規(guī)定確定該住房的購買時間。

這里，首先明確了一點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么一種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產(chǎn)權調換是屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規(guī)的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償?shù)牧鬓D稅處理問題在實務中仍是一個有爭議的問題。

為給大家的后續(xù)探討提供一定的參考，我們這里一定將目前其他省、市關于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規(guī)定提供給大家：、（1）《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：

你局梅地稅發(fā)[1999]140號請示悉。關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：

一、關于開發(fā)商以土地或房產(chǎn)補償給被拆遷戶的征稅問題

對開發(fā)商根據(jù)當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“轉讓土地使用權”的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。

二、關于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題

為支持城市改造建設，經(jīng)請示國家稅務總局同意，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。

（2）《廣州市地方稅務局轉發(fā)省地稅局關于舊城拆遷改造營業(yè)稅問題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號

現(xiàn)將廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉發(fā)給你們，經(jīng)請示省局，我局補充如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、文中第一點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。

對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發(fā)[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵一點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的一個焦點。而根據(jù)廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。

（3）《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號：

一、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（一）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產(chǎn)權調換形式補償?shù)模徊疬w人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

（二）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（一）在現(xiàn)房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業(yè)稅及附加稅費。

（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換形式補償?shù)模疬w人向被拆遷人收取的結構價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業(yè)稅及附加稅費。

這個文件有兩點問題需要大家注意，一個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業(yè)稅。第二是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是一個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉一個例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付一個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業(yè)稅征稅問題，渝地稅發(fā)[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據(jù)國稅函[2007]768號的文件精神，這個結構價差征收營業(yè)稅才是比較符合規(guī)定的。

企業(yè)所得稅

對于拆遷費的企業(yè)所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規(guī)定。在《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2006]31號文中只是提到了開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。即拆遷費是作為開發(fā)直接費進入開發(fā)成本的成本。

從拆遷補償?shù)男问娇矗泿叛a償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產(chǎn)權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規(guī)定以及會計處理方法進行詳細講述。

個人所得稅

《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：

對被拆遷入按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據(jù)國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準進行補償?shù)模瑢崉罩袪幾h在不大，這里就在文件講解中簡單列舉一下，在后續(xù)的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。

土地增值稅

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定：拆遷補償費作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

2、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行產(chǎn)權調換進行拆遷補償?shù)模鶕?jù)國稅函[2007]768號的文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應的經(jīng)濟利益的。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，收入包含轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關經(jīng)濟利益。因此，我們認為一般情況對對拆遷調換房，對房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅也是有法律依據(jù)的。這里問題的關鍵就是土地增值稅計稅依據(jù)的確認。實務中我們一般根據(jù)營業(yè)稅計稅依據(jù)確認。在征收方式上，一般先在產(chǎn)權轉移時先進行預征，最后進行整個項目的土地增值稅清算。這個我們在后面案例中將簡單探討一下。

以上，是我們對于城市拆遷安置補償中涉及的各稅種的文件進行了一個列舉和講解，這為我們后續(xù)的案例分析先打一個理論的基礎。考慮到部分稅種的稅務處理相對簡單，在后面的案例分析，我們著重是對于拆遷安置補償中涉及的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅處理問題的探討。

第二篇：舊城改造中拆遷補償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補償費

一、增值稅（及營業(yè)稅）

1、被拆遷企業(yè)或個人

對于被拆遷人而言，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。”也就是說土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業(yè)稅下取得補償款的相關規(guī)定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產(chǎn)）的行為，《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業(yè)稅予以了進一步明確。

（1）根據(jù)《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅”。

（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規(guī)定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。”

（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規(guī)定舊城改造中，城建開發(fā)公司將房屋安置給拆遷戶，根據(jù)其與拆遷戶簽定的實物安置協(xié)議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業(yè)稅。

②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換形式補償?shù)模徊疬w人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。

④根據(jù)江蘇省地方稅務局《關于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號）第三條規(guī)定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業(yè)稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。

2、拆遷企業(yè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)等拆遷企業(yè)提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規(guī)定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)——代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。”

二、企業(yè)所得稅

1、被拆遷企業(yè)

《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定：“凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項目，企業(yè)在重建或恢復生產(chǎn)過程中購置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產(chǎn)，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產(chǎn)的計稅基礎，并按規(guī)定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費計算確定。

國家稅務總局2012年第40號公告如下：“企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產(chǎn)，應按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例等有關規(guī)定，計算確定資產(chǎn)的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)應在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業(yè)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》文件第二十七條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應以成本價為基礎確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業(yè)所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據(jù)財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得納稅范疇，按“財產(chǎn)轉讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務局提交的《關于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。“但該文件在目前有效文件和無效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規(guī)范性文件，但是現(xiàn)在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復，原則上只對提請批復和發(fā)送的稅務機關和稅務事項有效力，不適用于在全國范圍內執(zhí)行，因此不列入規(guī)范性文件之中。

3、根據(jù)《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應稅所得率計算其應納稅所得額，與經(jīng)營所得應納稅所得額合并計算當期應納稅額。若納稅人以后改變征收方式，其發(fā)生的與動遷改造相關的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應正確劃分應稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應納稅所得額中扣除。另根據(jù)《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對生產(chǎn)經(jīng)營收益性質的補償金，屬于經(jīng)營性所得，應當按照“個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規(guī)定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規(guī)定免征個人所得稅。”本通知所稱棚戶區(qū)是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補償標準省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產(chǎn)權調換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業(yè)或個人

（1）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規(guī)劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業(yè)或者個人符合上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業(yè)

（1）根據(jù)國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知：

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)鏈接：國稅發(fā)[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規(guī)定企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規(guī)定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。

3、根據(jù)《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅

1、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。拆遷補償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執(zhí)行過程中一定要引起重視，避免造成政策執(zhí)行的錯誤而使企業(yè)蒙受稅務風險遭受損失。

第三篇：城市房屋拆遷補償費政策實例分析

城市房屋拆遷補償費政策實例分析

[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣方式受讓取得一塊土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業(yè)負責該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實行貨幣補償，經(jīng)市場評估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補償，補償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計算。拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買政府建設的經(jīng)濟適用房。

[解析]這是一個城市房屋拆遷中一個比較標準的貨幣補償案例.被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補償，拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關系比較簡單，而且又是貨幣性質補償，稅務處理方法也比較明確。

這里，我們首先來明確以下幾個概念。

1、毛地出讓與凈地出讓

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。

從產(chǎn)權和法律關系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛。

毛地出讓的實施步驟：

毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權收回、拆遷補償和國有土地使用權出讓的關系。一般是按照如下步驟實施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權并進行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因實施城市規(guī)劃需要收回該土地的原土地使用權并公開出讓，對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權等具體內容。市、縣人民政府的批復文件同樣要明確上述內容，并向社會公告。

第二，市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按規(guī)定組織實施國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作，招標拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民政府批準收回該地塊原土地使用權，對原土地使用權人的具體補償安置，由受讓人按照規(guī)定對原產(chǎn)權人進行拆遷補償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權出讓金并按規(guī)定完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權證》作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉讓、出租、抵押。

第三，受讓人按照當?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。

2、貨幣補償

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結構、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準。土地使用面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準。被拆遷房屋內裝飾裝修的補償應當結合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。

從本案例來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發(fā)項目進入開發(fā)直接成本：

借：開發(fā)成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料。

對這一拆遷補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實進入開發(fā)成本并在結轉房屋銷售成本時在企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補償費時不存在營業(yè)稅問題。

2、被拆遷戶的稅務處理問題

對于被拆遷戶取得貨幣補償涉及的主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的問題。

①營業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來看，在毛地出讓前，國土部門已經(jīng)向政府申請收回該地塊的國土土地使用權，然后再進行土地出讓拍賣。最終是由中標單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國有土地使用權。所以，在拆遷單位進行拆遷補償時，被拆遷戶的土地的使用權已經(jīng)收回國有。從本質上來間，拆遷單位是在替政府支付拆遷補償款：一是補償政府收回國有土地使用權給予被拆遷戶的補償；二是由于國有土地使用權已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補償。所以，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補償同納稅人正常轉讓土地使用權和房屋是不一樣的，不應該征收營業(yè)稅。這一問題粵地稅函[1999]295有過明確表述。

②個人所得稅《財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：對被拆遷入按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

③企業(yè)所得稅如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應根據(jù)《財政部國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》財稅[2007]61號文的規(guī)定處理：

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。

（二）企業(yè)因轉換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

對于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補償收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

[案例2]A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應建設30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進行產(chǎn)權調換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機構根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定進行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米。考慮到調換房屋和被拆遷房屋在結構和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進行產(chǎn)權調換；二等面積補償部分，被拆遷戶應向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結構差價；

三、調換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償；

四、超面積部分，10平方米以內的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。最終，該被拆遷戶B通過產(chǎn)權調換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米。

[解析]

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，實行產(chǎn)權調換補償?shù)牟襟E如下：

實行產(chǎn)權調換的，拆遷人應當依照本辦法第二十八條的規(guī)定計算被拆遷房屋的貨幣補償金額。貨幣補償金額與所調換的房屋有差價的，結清差價后給予產(chǎn)權調換。

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于產(chǎn)權調換。

拆遷人超過約定的過渡期限未提供產(chǎn)權調換房屋的，應當自逾期之日起，按過渡補助費的月平均數(shù)雙倍支付。當事人另有約定的，從其約定。

辦法第二十八條規(guī)定為：

貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。

房地產(chǎn)市場評估單價由區(qū)位補償單價和房屋重置單價兩部分組成。

區(qū)位補償單價由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門確定，定期公布。

房屋重置單價的評估，應當按照市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準價格，結合被拆遷房屋的結構、成新、用途、層次、朝向等因素確定。

被拆遷房屋的建筑面積以所有權證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務處理

①營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1995]

549、國稅函[2007]768號的文件規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行產(chǎn)權調換以取得經(jīng)濟利益的行為屬于營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)”的征稅范圍，應征收營業(yè)稅。

營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認：

等面積部分：65平方米。根據(jù)國稅函[1995]549號文的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。這里對于成本價的理解有兩種：一種是不含地價的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價的房屋完全成本3600元/平方米。從穗地稅發(fā)[2000]79號的規(guī)定來看，廣州乃至廣東省對這個成本價的認定是房屋的工程建造成本。從我們目前的征稅實踐來看，大多數(shù)也是采用的不含地價的工程建造成本作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。考慮到等面積部分還有200元/平方米的結構價差，對于這個結構價差我們認為也應征收營業(yè)稅。這樣，等面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）

超面積部分：根據(jù)拆遷補償協(xié)議，10平方米以內的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。因此，超面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)為 85500 元（10×5500+5×6100）。

總體營業(yè)稅的計稅依據(jù)為235000元，應繳納營業(yè)稅11750元。

②土地增值稅：實行預征，計稅依據(jù)同營業(yè)稅，最終按項目進行清算。應預征土地增值稅2350元（按1%進行預征）。

③企業(yè)所得稅

該企業(yè)實際是用房屋這種實物形式支付的拆遷補償費。這里關鍵是對于實物補償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問題。從本質上將，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在履行了用房屋去和被拆遷戶進行產(chǎn)權調換完成拆遷任務后，才能取得國土土地使用權。因此，從本質上來將，是屬于一種非貨幣交換行為。只不過這部分拆遷費不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關的成本進入前期的開發(fā)成本。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十五條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務。

所以，這里對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進行產(chǎn)權調換的。在企業(yè)所得稅上應作為視同銷售處理。這里，關鍵的問題就在于視同銷售價格確認的問題。

第一種意見：視同銷售的價格應按同類同期房屋的市場銷售價格確認。這里，我們正好可以找到一個市場銷售價格，在拆遷補償合同中就有，對于超過10平方的部分按市場價格6100元/平方米。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這80平方米的房屋進行產(chǎn)權調換，應按488000元確認企業(yè)所得稅的視同銷售收入。

第二種意見：視同銷售價格和營業(yè)稅計稅依據(jù)保持一致，按235000元確認企業(yè)所得稅視同銷售收入。

第三種意見：對于等面積補償部分，由于在進行產(chǎn)權調換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當時被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米，考慮到結構價差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過10平方部分按5500元/平方米，超過10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售價格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我們認為，第一種意見直接以6100元/平方米作為企業(yè)所得稅視同銷售的價格是比較草率的做法。任何稅種對于計稅依據(jù)的確認都應該秉承一種據(jù)實征稅的合理原則。比如對于不超過10個平方的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實只是按5500元/平方米收取價款，如果我們強制要求按6100元/平方米確認收入就沒有秉承據(jù)實征稅的基本原則，是不恰當?shù)模覍τ诘让娣e部分，被拆遷單位的房屋評估價格是4600元/平方米，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場行為中的一個經(jīng)濟人，他在房屋建造時是必須考慮參考這個價格的，最終的結構補償也是以這個為依據(jù)的，因此，對于等面積部分也按6100元/平方米計算更不合理。

第二種意見，以營業(yè)稅的計稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，我們認為也不是十分恰當。由于各個稅種的指導思想的不一致，導致就具體問題，各個稅種的計稅依據(jù)的確認不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象。但是對于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認成本，何必去虛擬確認一個收入，然后再結轉成本呢，這個和直接結轉成本的效果是完全一樣的。因此，第二種意見也不可取。

第三種意見：對于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認收入，超過10平方的按6100元/確認收入，這是完全符合實際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨立無關聯(lián)的主體，他們之間的價格是一個市場公允價格的體現(xiàn)，以這個雙方約定的價格作為視同銷售的收入是完全合理的。而對于等面積部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認可的評估單位根據(jù)政府規(guī)定評估的4600元/平方米的價格加上200元/平方米的結構補差費作為視同銷售收入的確認價格也是符合現(xiàn)實情況的，這個也是雙方認可的一個補償價格。所以按397500元確認這80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售收入是較為合理的做法。

會計處理：

借開發(fā)成本-拆遷補償費 397500元

貸：主營業(yè)務收入 397500元

借：主營業(yè)務成本 288000元

貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000元（3600×80）

[注意]雖然在征收營業(yè)稅時，等面積部分是按建造成本確認的。但在結轉企業(yè)所得稅銷售成本時，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設的，理應分攤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金。否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔，這個與現(xiàn)實情況是不符合的。但是，這里安置房只要承擔土地出讓金。拆遷安置費就只能由非安置房來承擔，否則就會存在循環(huán)計算成本的問題。

貸主營業(yè)務稅金及附加 14100元

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅 11750元（235000×5%）

——應交土地增值稅 2350元（235000×1%）

[注]根據(jù)財政部新企業(yè)會計準則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得稅視同銷售的會計處理和稅務處理已經(jīng)基本保持一致了。

以上兩個案例是對目前城市房屋拆遷補償中比較常見的案例的稅務處理進行的講解，且這兩個案例中拆遷補償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作。因此，對于其稅務處理的方法也很明確。產(chǎn)權調換和貨幣補償向結合方式的稅務處理從原理上就是我們上面兩個案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了。

這里，我們還是要明確一點，本次教學案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補償費的稅務處理問題。如果是政府征地房屋的拆遷補償，具體情況就和本案例討論的內容不一樣了。他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國務院的《城市房屋拆遷管理條例》，而政府征地房屋拆遷依據(jù)的是《土地管理法》及相關法律法規(guī)。同時政府征地拆遷一般是由政府相關部分負責。這個不在我們本次案例的討論范圍內。

第四篇：岳陽市城市房屋拆遷管理有關政策

岳陽市城市房屋拆遷管理有關政策

拆遷補償標準

城市房屋拆遷是指城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷并對被拆遷人進行補償安置的一系列行為。2010年1月29日，國務院法制辦《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》向公眾征求意見，但至目前仍未出臺，國家拆遷管理政策仍然按2001年11月1日開始施行的《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號令)執(zhí)行。

(一)房屋補償：

根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞椒譃樨泿叛a償和房屋產(chǎn)權調換兩種方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。實行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人根據(jù)評估確定的結果，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產(chǎn)權調換的差價。以價值量上來衡量，產(chǎn)權調換與貨幣補償是等價的，產(chǎn)權調換實質上是按等價交換的原則進行的。

(二)裝飾裝修補償：

根據(jù)建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房〔2003〕234號)規(guī)定：被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托評估確定。

(三)搬遷補助、臨時安置補助、停產(chǎn)停業(yè)補償及其他附屬設施補償：

參照《岳陽市城市房屋拆遷搬遷補助費、臨時安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)補償費及其他附屬設施補償費標準》(岳市價〔2004〕11號)文件規(guī)定執(zhí)行。

拆遷基本程序

根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》及《岳陽市城市房屋拆遷管理實施細則》的相關規(guī)定，拆遷人實施房屋拆遷，按以下基本程序進行：

1、辦理《房屋拆遷許可證》，發(fā)布拆遷公告；

2、進行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價格；

3、拆遷協(xié)商，簽訂補償協(xié)議；

4、支付拆遷補償款，督促搬遷；

5、組織房屋拆除，辦理被拆遷房屋產(chǎn)權注銷等相關手續(xù)。

6、資料歸檔。

拆遷糾紛處理

根據(jù) 《湖南省岳陽市中級人民法院關于對集體土地征收、國有土地上房屋拆遷及強騰、強拆行政案件依法立案、審理和執(zhí)行的指導意見(試行)》相關規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷期限內拒絕搬遷，拆遷人根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十五條之規(guī)定向人民法院提起行政訴訟的，人民法院不作行政訴訟案件受理。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，根據(jù) 《城市房屋拆遷管理條例》第十六之規(guī)定，當事人應當先向房屋拆遷管理部門申請裁決。當事人未經(jīng)裁決而直接向人民法院提起行政訴訟的，人民法院不予受理。根據(jù)建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房〔2003〕252號)規(guī)定，拆遷裁決應當按下列程序進行。

1、向拆遷有關當事人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，告知其權利；

2、審核相關資料、程序的合法性；

3、組織當事人調解；

4、核實補償安置標準；

5、作出書面裁決。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

拆遷優(yōu)惠政策

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)規(guī)定：

1、對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

2、對被拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

第五篇：拆遷補償中的涉稅問題

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拆遷補償中的涉稅問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。

被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會團體，也可能是個人。

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會團體的涉稅問題

1、營業(yè)稅

對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補償費不征收營業(yè)稅。(國稅函969號)納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)149號)規(guī)定不征收營

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業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號)

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補償還是實物(房屋)補償，都應視同土地及附屬物轉讓款，交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2012年第40號)規(guī)定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

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(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

拆遷補償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現(xiàn)金還是實物補償，都應在取得的當年計入應納稅所得額。

3、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關規(guī)定：《條例》第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)應依照本條例繳納土地增值稅。《條例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項所稱的因國家建設需要

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依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財稅【2006】21號)的規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱因“城市實施規(guī)劃”而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況，因“國家建設的需要”而搬遷是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補償，無論是貨幣還是實物，均應視同轉讓土地及附屬物交納土地增值稅。

4、印花稅

印花稅“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書

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據(jù)征收印花稅。

拆遷補償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移，拆遷補償合同應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目征稅。

被拆遷人是個人的涉稅問題

《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》(國稅函【1998】428號)指出，“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅”。

《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

個人收取的拆遷補償主要是對個人損失的一種補償，不是銷售行為，是政府主導的行為，會有政府的相關文件。上述企業(yè)收到拆遷補償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個人，個人收取的拆遷補

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償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導的、因公共事業(yè)需要而拆遷補償，無論是貨幣或是實物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補償要交納各稅。

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消

土

地

使

用

年

限

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違

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筑

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