第一篇：縉云縣城市房屋拆遷政策調研報告

城市房屋拆遷是一項十分復雜的社會系統工程，它關系到城市化進程，關系到國民經濟和社會發展，關系到群眾生活質量的基礎性工作，體現了人民群眾的根本利益和長遠利益。房屋拆遷工作政策性強，影響面大，涉及社會的方方面面。做好這項工作，不僅關系到城市總體規劃的實施和城市建設的速度，也關系到城市形象，投資環境和社會穩定的大局。

近幾年來，縉云縣委、縣政府高度重視城市建設和發展，舊城改造步伐明顯加快，城市房屋拆遷工作量明顯加大，2002年5月14日縣人民政府出臺《縉云縣城市房屋拆遷管理暫行辦法》(下稱辦法)以來，先后實施了縣城二期、大橋南路改造、縣雙潭水廠建設工程、仙都鼎湖大道建設工程、新建鎮中心街改造等項目的房屋拆遷，共拆遷房屋占地面積8.2萬平方米，建筑面積17.5萬平方米，被拆遷戶數837戶。在拆遷工作中，我縣做到了依法拆遷，公開運作，市場接軌，建立了“五公開一監督”制度，使廣大群眾合法權益得到切實保障，確保了房屋拆遷項目順利實施，促進了城市建設，改善了居住環境，同時也切實維護了社會穩定。但在幾年的城市房屋拆遷實踐中，我們逐漸發現原拆遷政策和拆遷工作中存在著一些矛盾和問題，需要引起高度重視，認真分析研究，采取有效措施，予以解決。

一、城市房屋拆遷中存在的主要問題

1、被拆房屋手續不齊全。根據《浙江省城市房屋拆遷管理條例》(下稱條例)和《辦法》規定，“貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算”，“被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據”，但現已實施的房屋拆遷項目被拆房屋持有房屋所有權證、土地使用權證“兩證”齊全的比例很少，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠房屋拆遷項目被拆遷723戶中有土地使用權證的352戶，占48.69%，有房屋所有權證的177戶僅占24.48%。大量的被拆遷房屋僅持有規劃、土地、鄉鎮政府等簡單審批證件或罰款、罰沒款的票據。由于被拆房屋“兩證”不全，給拆遷的補償和安置帶來了較大難度，容易造成補償安置不公正，容易產生被拆遷人與拆遷人之間權益和利益之間的矛盾和糾紛。與此同時，也造成國家大量的審批、辦證費用的流失。

2、安置土地用量偏大。根據《辦法》規定，農業人口房屋拆遷補償安置可在貨幣補償、產權調換和異地建房三種形式中任選一種進行補償安置，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠建設工程、仙都鼎湖大道建設工程房屋拆遷中，農業人口被拆遷人全部選擇異地建房安置。原被拆遷范圍建筑密度大，而安置建房間距達到1:1，致使房屋拆遷置換的可供城市開發建設用地很少，而安置用地大，相對而言，房屋拆遷的成本也較大。如縣城一期房屋拆遷中，拆遷房屋占地面積7959平方米，而實際用于安置的土地26103平方米，是拆遷占地的3.2倍。

3、農業人口異地建房安置地塊缺乏統籌安排。城市房屋拆遷的目的是改善城市居民環境，促進城市功能合理布局，確保城市有序發展。城市房屋拆遷，人民群眾的居住環境得到了極大改善，但房屋拆遷安置又重新出現了“城中新村”，且“城中新村”有的規劃在城市中心區，在布局上規模偏少，布點分散，有的安排在城市主要道路兩側，有礙城市景觀，同時也導致城市功能上的不合理。

4、房屋拆遷補償安置存在放寬現象。根據《條例》規定，補償安置形式有貨幣補償和產權調換兩種，而《辦法》在前兩種的基礎上新增了安置用地形式，在我縣房屋拆遷放寬安置的前提下，個別房屋拆遷項目，已出現安置用地擴大標準安置和不按被拆房屋建筑面積拆算安置用地而改用建筑占地面積拆算安置用地傾向，背離了《辦法》第四十九條規定。同時對違法建筑補償也存在由無到有，打折的辦法給予了補償，背離了《條例》第二十九條和《辦法》第三十一條的規定，另外，營業用房的認定上也存在放寬現象，《辦法》第四十二條第二款規定，合法經營一年以上且拆遷前仍繼續經營的，可以按底層臨街商業用房貨幣補償標準價的百分之三十給予被拆遷人一次性補償。增加了拆遷的成本。

5、產權調換安置房建設滯后，存在后續處理問題。根據《條例》及《辦法》規定，實行產權調換的安置用房可實行現房或期房，但我縣自開展大規模房屋拆遷以來，均實行期房安置，由于期房安置均以設計圖紙計算建筑面積，建成后存在著建筑面積或大或小問題，與已簽訂協議上載明的建筑面積不相符，在安置房交付時需進行安置面積重新測量和差價重新結算，勢必在拆遷人與被拆遷人之間出現新的利益沖突，不利于拆遷安置的順利落

實，會增加新的矛盾和糾紛。同時因目前安置用房規模偏小，沒有配置物業管理，也沒有繳付專項維修基金，這也給今后的管理留下了隱患。

6、房屋拆遷中介服務機構空白。由于我縣房屋拆遷沒有中介服務機構，已實施的拆遷項目均由帶有政府某些職能的城市開發公司負責拆遷，通過組織拆遷臨時機構具體實施，這一方面因機構的臨時性勢必造成拆遷專業性不強，對拆遷政策的正確把握性不夠，致使政策執行走樣，同一時期拆遷執行的政策不一，易造成拆遷項目之間和被拆遷戶之間的相互比較，不利于拆遷工作的順利進行。同時，因組建機構大量從相關行政單位抽調人手，也嚴重影響了機關的日常辦公。

7、拆遷補償機制不完善。根據《辦法》規定我縣每年確定的拆遷房屋貨幣補償基準價和拆遷地段等級劃分，被拆遷房屋的貸幣補償區位補償款由該房屋所處的地段級別決定，這種劃線定級的辦法有時并不能準確反映出房屋所在區位的真正價值，在同一項目中很可能出現兩處相鄰且市場收益相近房屋補償款懸殊很大的情況，使補償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進展，也不利于社會穩定。

二、對策及途徑

房屋拆遷工作是一項程序嚴謹，操作規范的工作。近年來，我縣的房屋拆遷工作經歷了由不規范到逐步規范的過程，目前已形成了一套行之有效的辦法，但也還存在一些不完善方面及問題，要使拆遷工作達到“拆遷一處，造福一片、穩定一方”的目的，堅持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎，改進工作方法是關鍵。針對目前我縣房屋拆遷存在問題，其解決的對策及途徑有：

(一)有法可依，有章可循，進一步完善拆遷《辦法》

隨著社會主義市場經濟體制的不斷完善，住房制度改革的不斷深化，土地有償使用制度的推行及新興房地產業的興起和發展，出現了一些原拆遷法規政策難以規范或沒有規范的新情況、新問題，而拆遷是一項政策性很強，群眾性很廣的工作，有法可依、有章可循是搞好拆遷工作的根本。結合本縣現有《辦法》及已實施拆遷項目的實際情況，要對《辦法》進行修改完善。一是取消異地建房的安置方式，對城區中的農業人口房屋拆遷，有條件的實行幢式產權調換。二是增加貨幣補償和產權調換補償安置形式的激勵機制條款，解決異地建房安置與產權調換或貨幣補償利益倒掛問題，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償或產權調換。三是增加每年定期公布不同區域、不同用途、不同建筑結構各類房屋的房地產市場價格條款確保被拆遷房屋價格的公開、透明運作。在城市化達到一定水平后，房屋拆遷補償安置形式要與《條例》接軌。

(二)科學規劃，合理布局，著力構筑現代城市

城市規劃是城市建設的龍頭，要充分發揮城市規劃在城市建設中的引導作用。規劃要力求超前性、先導性和體現新時代要求。一要統籌安排房屋拆遷安置地塊，相對集中，定向安置，立足可持續發展，留足發展空間，重視整體性，力免點多分散布局。二要從推進社區管理和物業管理的角度合理布局安置地塊，力免城市主要道路兩沿安排異地建房用地。三要堅持“以人為本”“尊重自然”和“可持續發展”的思想，從注重居民生活空間的營造出發，探索建設農民公寓，著力改善地方人居環境，以建設生態、環保居住空間為目標，倡導可持續發展的理念，滿足住宅的適用性能、安全性能和環境性能，形成布局合理、功能齊全、交通便捷、環境優美的現代化居住區。

(三)健全機構，依法行政，加強對拆遷工作的領導和管理。

完善的組織機構是房屋拆遷管理的前提，依法行政是房屋拆遷管理的關鍵。房屋拆遷是一項系統的社會工程，需要各職能部門的廣泛參與，需要建立強而有力的組織領導機構。借鑒外地的經驗，在縣一級，建立房屋拆遷領導小組，對房屋拆遷工作實行領導和綜合協調。在房屋拆遷主管部門，設置具體辦事和管理的內設機構，如拆遷科、拆遷辦，履行房屋拆遷管理職能。

(四)綜合清理，規范房屋，確保合法房屋進行拆遷

由于歷史的原因，城市老城區內存在著大量擅自建設、擅自改變使用功能的房屋，無合法權源、無房屋所有權證、土地使用權證或產權證載明房屋功能與現狀使用功能不符等房屋較多，使拆遷補償安置的公正性、公平性受到嚴重影響，也是產生拆遷矛盾和糾紛的焦點。一要對老城區的房屋開展綜合清理，規劃、土地部門及鄉鎮政府要采取聯合行動，從本著尊重歷史、尊重事實，妥善解決的原則，著手解決違法建筑問題，對照《城市規劃法》，該拆的堅決拆除，該罰款的予以處罰，該補辦審批手續的予以補辦。二要加大辦理房屋所有權證及土地使用權證力度，房屋所有權證及土地使用權證登記部門要加強對未辦證房屋的排查工作，采取督促或上門服務方式給予辦理“兩證”。三要根據《縉云縣改變房屋使用功能管理辦法》，符合城市規劃、消防、安全、環境保護等要求的，要求盡快辦理房屋使用功能變更手續。

(五)拆前建房，及時安置，推行房屋拆遷現房安置

房屋拆遷的實質是補償與安置，其中安置地點、安置房標準、安置時間、安置房環境，被拆遷人十分關注，實行現房安置有利于拆遷工作的順利進行，可減少因安置房建造時間帶來的過渡矛盾、面積矛盾及環境條件不明的矛盾。異地建房安置實行現房安置有利于城市規劃的實施，有利于安置新村的整體形象，可避免因農民自行建設的規劃管理問題，以及自建房屋標準不一問題。縣房屋拆遷主管部門要加強對拆遷安置的管理，要把房屋拆遷現房安置逐步納入拆遷的正常管理軌道。

(六)積極培育，大力扶持，逐步實行專業隊伍負責房屋拆遷

房屋拆遷是一項政策性很強的工作，同時也是一項很嚴肅的工作。拆遷政策執行的緊與松，準確與偏差情況，關系到拆遷人與被拆遷人雙方的利益，也關系到社會的穩定，房屋拆遷工作最重要的就是在執行政策的前提下，公正、公平運作。要積極培育房屋拆遷中介服務機構，建立一支高素質、專業性的房屋拆遷工作隊伍，以適應城市建設中房屋拆遷工作的需要。要加強房屋拆遷人員的法規、政策及業務培訓，加強拆遷工作方式、方法與經驗的交流，提高解決房屋拆遷錯綜復雜問題的實際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進行。

第二篇：城市房屋拆遷調研報告

城市房屋拆遷情況調研報告

2002年初，市委、市政府決定對大武口區3.5平方公里核心區實施拆遷改造建設。經過近5年的拆遷改造，我市的城鎮房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設、城市基礎設施建設和舊城改造的順利進行，提高了城區土地資源的利用效率，改善了人居環境和城市生態環境，提升了城市的綜合服務功能，增強了城市的集聚效應和投資吸引力，為城市經濟發展和社會穩定做出了重要貢獻。

一、拆遷情況

2002年至2007年舊城改造拆遷共許可拆遷5158戶，許可遷面積49.825萬平方米。截止2007年7月10日，大部分小區已基本完成了拆遷改造任務。整體剩余戶數只有101戶，其中申達公司青山小區22戶、宏順公司麗景花園和永康花園38戶、華遠公司新世紀花園和綠城雅居17戶、大隆公司紅柱子街改造片區22戶，大禹公司景苑小區1戶、禹新花園1戶；其它小區的拆遷已基本結束。經過舊城改造，現在城市區內的平房大部分已被拆除，取而代之的是一個個功能齊全、設施完善的新的居住小區，城市整體環境得到了極大的改觀。

自2003年以來，共實施公益事業拆遷項目22個，共拆遷2106戶，總建筑面積814616.98平方米。主要實施了星海湖建設拆遷、各街路建設及山水大道、星光大道和世紀大道、大汝線、北出口等城市出入口環境整治拆遷。通過公益事業拆遷和綠化工程建設，現各城市出入口環境已一改往日煙塵滾滾、雜亂無章的狀況。

二、存在的問題

今年開展“三大戰役”以來，市城市管理局加大對各開發企業的督促力度與拆遷糾紛的調解力度，有效化解矛盾，維護社會穩定，促進舊城改造順利實施。但是，就目前情況看，各小區所剩余的住戶都是協議難度較大，時間跨度較長的，有的甚至洽談了兩、三年，談不下來。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。

3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。

三、建議

在今年“三大戰役”期間，將采取有效措施，進一步加大對各小區所剩余房屋的拆遷力度。具體從以下方面強化工作措施：

1、對以前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進舊城改造拆遷盡快結束。

2、對于已下達拆遷裁決，被拆遷人拒不履行搬遷義務的，按照城市環境綜合整治任務分工，由各房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷。

3、加大法規、政策的宣傳力度，對于無理取鬧的進行曝光，努力形成良好的城市拆遷氛圍。

近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區各拆遷改造片區有危舊平房大部分已被拆除，新小區也逐步完善。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。

3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。舊城改造房屋拆遷和公益性拆遷現狀和存在如下問題：

一、房屋拆遷管理現狀：

1、由市房產管理部負責全市城市房屋拆遷管理工作，各縣區依照各自職能行使管轄權。如，在大武口區，全部拆遷管理、糾紛調解、裁決等工作由市房產管理局承擔；在惠農區拆，拆遷許可的前期審查工作及糾紛調解、裁決等工作由惠農區拆遷辦承擔，需要行政復議的由市房產管理局受理；平羅縣，全部由平羅縣建設局依法辦理。

2、對于原批準改造的片區，應由土地使用權取得單位按照改造期限完成房屋拆遷任務，對于不能按期完成拆遷任務的應按照《土地管理法》等有關法律、法規的規定處理；

3、原已批準的舊城改造房屋拆遷項目，經過數年的拆遷，大部分已拆遷改造完畢，但仍有一部分被拆遷戶無理要求，致使整個片區不能按期完成拆遷任務。

二、建議

1、今后，對于新核發《拆遷許可證》的拆遷片區申請裁決的，根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證”等相關規定，必須要求已達成協議戶數達到全部戶數70%的方可受理裁決申請。

2、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令（305）號）第十七條規定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷。

3、對以前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進舊城改造拆遷盡快結束。

4、為保證大多數被拆遷戶的合法權利，對無理要求的被拆遷戶應采取強制措施。對于舊城改造房屋拆遷范圍內的被拆遷戶，應以調解為主，由市政府按照2006年拆遷辦法，抽調相關人員盡快組織拆遷，促使舊城改造盡快完成。

5、建議對市區內的有礙市容市貌的房屋由大武區口拆除，公益事業建設涉及的房屋拆遷由市城市管理局組織實施。

拆遷整治

一、拆遷整治目標任務：

（一）市區內拆遷整治

1、市區內已過期的臨時建筑和違章建筑的拆除；

2、沿主要街、路兩側有礙市容市貌的圍墻和房屋的拆除； 責任單位：各轄區政府。

完成時限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建設及城市出入口環境整治拆遷

1、長慶街、永康南路建設房屋拆遷；

2、大武口北出口（工人西街）拆遷整治；

3、大汝線沿路兩側拆遷整治；

4、世紀大道東部、石嘴山賓館門前房屋拆遷整治； 責任單位：市城市管理局、市財政局、市園林局 完成時限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市區舊城改造項目拆遷整治

市區內各小區拆遷改造范圍內未拆遷完畢的危舊房屋拆遷改造。

加大政策法律宣傳和拆遷協調力度，營造依法拆遷、和諧拆遷氛圍。對于已下達房屋拆遷裁決后拒不搬遷、漫天要價、相互串聯、惡意阻撓的由人民法院組織實施司法強制拆遷。對于申請行政訴訟的，人民法院盡快立案、盡快辦案、盡快結案、盡快執行，確保舊城改造建設順利實施。

責任單位：市城市管理局 市、區兩級人民法院 完成時限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治標準

1、對市區內的各類違章建筑一律強制拆除；

2、對市區內沿街路兩側有礙市容市貌的圍墻、構筑物、建筑物，該拆除的堅決拆除，并進行環境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后進行環境整治；

4、對影響舊城改造項目建設的房屋加快拆遷進度，盡快完善小區建設；

5、對拆除后的沿街樓房立面進行裝飾、粉刷。

近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區各拆遷改造片區有危舊平房大部分已被拆除，新小區也逐步完善。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。

3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷意見很大。

《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。對舊城改造房屋拆遷問題處理建議如下：

1、對原批準拆遷許可情況及各片區拆遷情況進行調查摸底，掌握準確的信息，以便做出相應的措施和對策；

2、今后，對于新核發《拆遷許可證》的拆遷片區申請裁決的，根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證”等相關規定，必須要求已達成協議戶數達到全部戶數70%的方可受理裁決申請。

3、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令（305）號）第十七條規定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷較妥。同時，對已前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進拆遷盡快結束。

拆遷科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆遷情況匯報

一、房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區內因土地使用權掛牌和拍賣，涉及拆遷10個片區，拆遷戶數2480戶，拆遷面積23萬平方米，2004年這10個片區計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。除了以上2480戶拆遷戶，2004年以前未拆遷完畢及2004年其他涉及被拆遷戶885戶，2004年年內，大武口區總涉及拆遷3365戶。通過2004年11月初對大武口區全部拆遷項目調查，總涉及的3365戶被拆遷戶。在調查時達成協議拆遷的不足300戶。已拆遷比例不到總拆遷戶數的10%和計劃拆遷戶數的20%。

二、造成拆遷難的原因

通過調查分析，造成拆遷難有國家政策調控、我市拆遷政策、開發商等多方面原因。

（一）國家政策調控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規模，維護社會穩定。建設部也針對性地下發多個文件，對拆遷進行調控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協議。

（二）大武口區現狀和政府拆遷政策原因。

1、歷史原因。大武口舊城改造開始于上世紀90年末，在開始改造時，開發商主要將開發重點放在沿街營業房的改造開發，去年以來，沿街及能作營業用途的地塊越來越少，導致許多地塊都是“包餃子”工程，即外圍已改造成新樓房，里面卻是危舊房屋。而現在未改造的舊房，大部分住房擁擠，家庭收入低，拆遷中許多家庭拿不出錢補安置房差價。

2、宣傳不到位。2004年3月1日，自治區人民政府60號令（《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關于補償的規定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務院發文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導致拆遷雙方在執行84號文件時出現矛盾，協商進行不下去。

3、有關部門沒有深入實際調研，對廣大群眾民情民意了解不夠，在拆遷中不能把握正確的輿論導向。致使無理要求過高的人在拆遷中“以鬧取勝”，非法目的得到了實現，形成越不講理補償的越多的局面，從而使拆遷工作整個陷入困境。

4、我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發展不相適應，不能用以指導拆遷具體工作。

5、相關政策配套不到位。下崗、失業、低保、困難戶的優惠政策在拆遷中沒有；對開發商在舊城改造的優惠政策沒有兌現。

6、大武口區地理現狀的制約。大武口區內及周邊存量空閑土地資源匱乏，要進行房地產開發只能拆舊建新，拆遷使開發成本增大，導致新房房價不斷攀升，被拆遷戶在購新房時經濟壓力大。

（三）開發商拆遷工作的不規范也是拆遷難的原因

1、開發商社會責任心不強，工作不細致，態度生硬，方式方法欠妥，沒有維護穩定的社會責任感，在拆遷同時，產生不穩定因素。

2、開發公司拆遷工作人員配備不齊，業務素質不高。在2004年進行調查的十一家開發公司中，總共只有63位洽談拆遷工作人員，而且大部分是非專業拆遷工作人員，未受過專門的崗位培訓，對法規及政策掌握的不透徹，更缺乏談判技巧。

3、由于成本增大利潤降低，大部分開發商在拆遷中不按有關規定執行或鉆法律、政策的空子，拆遷雙方產生矛盾。

4、亂漲價，亂許愿，蒙蔽被拆遷人。個別公司在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統一，導致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

5、房屋拆除工程不規范，拆除施工隊伍政策水平不高，常因被拆遷人不文明實施拆除房屋，導致拆遷雙方沖突。開發公司一般都是簽訂拆遷一份協議后立即拆除一戶，根本不考慮以人為本和相鄰關系，影響了未拆遷戶的生活，同時深化了雙方矛盾。

三、我們工作情況及困難

針對2004年以來的拆遷難，我局從2004年6月，起就開始進行深入地調查研究，尋求解決的辦法。通過2004年6月和11月兩次大范圍的調查和多次組織座談，反映問題基本和2005年8月4日房地產認座談會上的一致。為解決這些問題我們有針對性地做了以下工作：

1、修改我市拆遷政策。新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。經2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府。存在困難：新政策從2004年12月提交正式稿，至今8個月沒有結果，一方面時間太長，另一方面由于多次經市法制辦刪改，現在報市政府的正式稿基本只是國務院拆遷條例和自治區辦法的混合體，適合本市特色的東西已沒有多少，不能解決現在和以后的一些拆遷矛盾和拆遷難題。

2、舉辦拆遷工作人員培訓辦。2005年4月，對全市拆遷工作人員舉辦了培訓，邀請自治區建設廳、自治區法制辦及相關專業人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓。

3、成立了機構，但人員不足。2004年11月，根據我市實際，在機構改革中，批復我局成立拆遷管理科，有1名工作人員專門負責拆遷管理工作。存在困難：雖然成立了機構，但由于人員少，開展工作困難。2002年6月，為了做好舊城改造拆遷工作，市政府成立了拆遷協調辦公室，開始時從各部門抽調的工作人員最多時有20多位，最少時也有8、9位。但成立拆遷管理科后，原抽調人員都回了原單位。現只有1人專門負責拆遷管理工作，也主要以政府公益建設為主，對開發商的拆遷項目基本顧及不上。

石嘴山市房產管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆遷情況匯報

(一)房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區因土地使用權掛牌和拍賣，10個片區，涉及拆遷2480戶，拆遷面積23萬平方米。2004年計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。2005年，計劃拆遷999戶，拆遷面積9.15萬平方米。通過一年多的拆遷，已拆遷約730余戶，約占43%。2005年1至7月，大武口區新批拆遷項目10個，涉及拆遷戶429戶，截止目前已拆遷370余戶，約占86%。

（二）造成拆遷難的原因

通過調查分析，造成拆遷難有國家政策調控、我市拆遷政策、開發商等多方面原因。

1、國家政策調控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規模，維護社會穩定。建設部也針對性地下發多個文件，對拆遷進行調控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協議。

建議：加強正面宣傳引導。新聞媒體和各有關部門要全面、正確理解國家的拆遷法規和政策，充分認識舊城改造建設的重要意義，樹立大局意識。人民法院、公安等部要正確履行職責，對合法的強制拆遷要提供法律支持。

2、我市拆遷政策原因。

我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發展不相適應，不能用以指導拆遷具體工作。特別是由于房地產市場價上漲過快，基準價與市場價存在一定差距。2004年3月1日，自治區人民政府60號令（《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關于補償的規定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務院發文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導致拆遷雙方在執行84號文件時出現矛盾，協商進行不下去。政府相關政策對下崗、失業、低保、困難戶的優惠政策在拆遷中沒有，對開發商在舊城改造的優惠政策沒有。

建議：修改我市拆遷政策。經2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府，請市政府盡快討論發布。

3、開發商拆遷工作的不規范也是拆遷難的原因 開發商社會責任心不強，工作不細致，態度生硬，方式方法欠妥，拆遷工作人員配備不齊，業務素質不高。個別公司亂漲價，亂許愿，在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統一，導致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

建議：

1、加強拆遷工作人員培訓辦。2005年4月，我局對全市拆遷工作人員舉辦了培訓，邀請自治區建設廳、自治區法制辦及相關專業人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓。今后，根據實際情況要進一步加強對拆遷工作人員的培訓。

2、充實拆遷管理工作人員，加強監管。

石嘴山市房產管理局

二00五年八月六日

拆遷情況匯報

近幾年來，在市委、市政府的正確領導和決策下，我市的城鎮房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設、城市基礎設施建設和舊城改造的順利進行，提高了城區土地資源的利用效率，改善了人居環境和城市生態環境，提升了城市的綜合服務功能，增強了城市的集聚效應和投資吸引力，為城市經濟發展和社會穩定做出了重要貢獻。

一、拆遷科的基本情況

2002年初，市委、市政府決定用3年時間對大武口區3.5平方公里核心區實施拆遷改造建設。為解決拆遷難等問題，經市委、市政府批準，成立了負責拆遷協調與監管的專門機構——拆遷協調辦公室，從相關執法部門抽調6名同志共同工作。辦公室設在市土地房產管理局，主要負責做好大武口區城市改造中涉及的房屋拆遷方面的監管、裁決、申請、組織強制拆遷等工作，對拆遷中存在的問題進行調研，并提出解決方案，為政府制定政策提供參考，同時，根據市委、市政府的統一部署，積極參與公益事業、重點建設項目等涉及拆遷的工作的協調、調研等工作，為城市改造建設的順利展開打好了基礎。2004年拆遷協調辦公室因機構調整劃為市城市（房產）管理局內設機構，改名稱為房屋拆遷管理科。

二、拆遷科的職責

一是拆遷監管，包括房屋拆遷公司初審、拆遷許可證發放、拆遷公告發布的審查及查處拆遷中的違法行為；二是根據當事人的申請就雙方的拆遷補償安置糾紛進行調解、裁決，并做好裁決后的申請強制執行及涉及訴訟等；三是做好拆遷工作中的調研、統計以及指導下級拆遷部門工作；四是做好法律法規和政策的解釋，接待群眾來信來訪。

三、近年來拆遷工作情況

2002年接待來訪群眾200余人，來訪、來信89件，協調38件，裁決1件,強制執行1件。來人做到熱情接待，來訪做到件件有落實，提前超額完成2002拆遷任務。

2003年全年辦理拆遷許可證42件，共涉及拆遷總戶數1829戶，建筑面積244803.47平方米，占地面積764762.68平方米，當年共受理申請裁決案件共108件。同時根據按照市委、市政府的安派對星海湖濕地綜合整治一期實施拆遷，僅用20多天，拆遷工廠和住戶35戶，占地面積28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年對星海湖（西域）濕地綜合整治實施拆遷，共拆遷307戶，拆遷共涉及土地面積197647平方米，建筑物面積62365.86平方米，補償金額6378.52萬元。

2004年全年共辦理拆遷許可證申請23件，頒發拆遷許可證23件，并對一起未辦理拆遷許可證進行拆遷的項目及時發出停止拆遷通知書。全年共受理申請裁決案件49件，接待來訪群眾720余人（次），書面正式答復各類信訪56次。完成了對星海湖（中域）房屋、居民構成等情況的調查，中域涉及已批準使用土地 167.1萬平方米涉及建筑物面積19.42萬平方米。涉及單位、住戶共759個，人口3750人。先后兩次深入大武口區范圍內的11個拆遷片區，對3365戶被拆遷戶實施了問卷調查，為我市拆遷政策的制定提供了真實可靠的依據。

今年我辦從完善和健全管理制度著手，加強學習，注重調查研究，規范拆遷程序，嚴格依法辦事，強化監督管理，并輔之深入細致的群眾工作，扎扎實實地做好拆遷工作，使轄區的拆遷不斷地規范。全年共辦理拆遷許可證19件，涉及拆遷總戶數1060戶、總建筑面積18萬平方米、已完成628戶12萬平方米，受理裁決87件、強制執行12件；主要工作有：一是舉辦了房屋拆遷人員培訓班，共有102人參加了此次培訓，通過考試對考試合格人員發放了石嘴山市房屋拆遷工作人員合格證和上崗證，此次培訓班是我市乃至全區也是首次舉辦。二是根據國務院和自治區制定的城市房屋拆遷的相關法律、法規結合我市的實際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實施辦法；三是認真做好拆遷中各項數字的統計工作，并按要求每周、每季度及時上報自治區建設廳。四是對南環路及白銀南路延伸段56戶15810平方米的違章、突擊建房進行了強行拆除。五是組織人員對白銀路、南環路和山水大道拆遷范圍內的房屋實施了摸底調查、統計和資金的評估測算工作。并對白銀路、南環路262戶拆遷戶（其中白銀路涉及建筑面積28000㎡，土地面積108000㎡；南環路涉及建筑面積55000㎡，土地面積330000㎡），以及山水大道山水大道的137戶拆遷戶（占地面積181346.29㎡，總建筑面積42586.6）實施了拆遷，為確保拆遷工作順利有序的進行，制定了嚴格的工作紀律和工作程序。六是大膽創新，按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決規程》和自治區《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定，對法律和各類文書樣本進行了修改和規范，并且已全部應用于工作實際，并在依法拆遷中發揮了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市區內拆遷片區的拆遷裁決受理工作，保證裁決工作從審查材料到受理、調查、聽證協調、下發裁決書在一個月內完成，做到不違規、不拖拉、提高工作效率，從而為加快我市的舊城改造進程做點工作。

（二）加強我市“新辦法”的落實、宣傳工作。主要做好以下工作，一是上街宣傳和發放法律、法規宣傳單工作；二是通過制作電視節目和報紙專欄進行播放和刊登，由此加大宣傳力度；三是制作法律法規匯編的小冊子，編定我市新的拆遷辦法的釋義；四是做好各類新法規的上墻工作，從而為群眾提供多渠道了解拆遷法律、法規。

（三）建立一個完善的投訴和信訪記錄。針對今年出現的多起開發公司違規拆遷、不文明拆遷、野蠻拆遷的問題，設計并建立一套可行性和操作性較強的方案，加強對各開發公司的監督管理的力度。做好信訪記錄，并實地調查核實后再進行答復，同時做好相關資料的保存工作；對于信訪投訴，實行誰接待、誰調查、誰答復，做到責任到人各負其責。

（四）同大武口城市房屋拆遷協調辦公室，一起做好大武口區范圍內各開發片區的拆遷協調、宣傳工作，維護好社會穩定，加快舊城改造和城市化進程。

（五）做好裁判員一手托兩家，維護好拆遷雙方當事人的合法權益。定期深入到拆遷區域對被拆遷戶，開發企業的拆遷政策、法規的執行情況進行檢查并及時對未按規定執行的開發企業即時予以查處，保護被拆遷人的合法權益；對個別漫天要價、企圖以鬧取勝的被拆遷戶，堅決予以裁決和申請強制執行，決不姑息。

（六）抓落實、想措施，主動解決拆遷安置中的問題，創新工作手段，通過不斷完善信訪工作答復制度，定期匯總信訪情況，認真分析研究產生信訪事項的原因，做好保穩定的硬性工作。二是點面結合，針對各項重點工作著力抓好對內和對外宣傳工作，實行相關宣傳，信息報送一條線制度，形成環環相通的良好運作態勢，做到信息共享，及時溝通，準確報送。三是做好檔案實體基礎性工作，特別是對新興的聲像資料加以保護，確保檔案管理規范、利用方便。

房屋拆遷管理科 2005年12月19日

大武口舊城改造情況報告

石嘴山市拆遷協調辦公室

從2002年至2006年，大武口區舊城改造項目主要集中在15個片區，總拆遷房屋建筑面積26萬平方米，涉及被拆遷戶2800戶，因種種原因有的小區已延續5年難以改造，部分居民要求的補償標準很高，達不到滿意就拒絕搬遷，已搬遷的居民長期得不到回遷安臵，拆遷矛盾突出，拆遷難度很大，2004年以來拆遷基本處于停滯狀態。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協的大力支持下，在市直有關部門和大武口區政府的積極配合下，市拆遷協調辦公室成立以來，認真積極主動開展工作，抽調近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細致地宣傳政策法規，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統一拆遷補償標準，規范房地產開發企業的拆遷行為，切實保護拆遷當事人的合法權益。截止4月初，15個片區累計完成拆遷18.6萬平方米，1620戶，其中拆遷協調辦公室4個月協助完成拆遷任務10萬平方米820戶，極大地推動了舊城改造，確保了12個片區的項目開工建設，開工總建筑面積達37萬平方米。目前部分小區仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協調辦將加大拆遷協調力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項目都能順利開工建設。

一、各小區基本情況

1、恒源水岸。位于游藝西街北，由寧夏恒產建設發展公司開發，總拆遷戶188戶，2.2萬平方米，已拆除182戶2萬平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調解之中。已建成3萬平方米，今年已開工3.2萬平方米。

2、新世紀家園。位于鳴沙路西，由石嘴山市華遠房地產開發公司建設，共分三期工程，總拆遷戶數830戶，面積8.5萬平方米。一期完成拆遷1.5萬平方米10戶（單位1戶），已竣工2.2萬平方米。二期工程預計2006年完成，已完成拆遷戶277戶3萬平方米，還有31戶未拆，已開工15棟8萬平方米。

3、錦繡園。位于綠園北側，由石嘴山市新業房地產開發公司開發。拆遷總面積1500平方米18戶。住宅平房已全部拆完，因煤炭總醫院的太平間難以拆除，無法開工。

4、青山小區。位于青山北路西，裕民北路東側，由石嘴山市申達房地產開發公司開發。總拆遷戶512戶約5萬平方米，工程分兩期實施，一期工程2006年計劃建成，一期拆遷戶320戶，已拆除314戶3.5萬平方米，尚有6戶擬進行強制拆遷，目前已開工22棟約6.6萬平方米。二期目前已拆遷90戶。

5、中心商貿區。由石嘴山市大禹房地產開發公司建設，總拆遷面積2800平方米，已拆除住宅31戶2324平方米，剩寧夏煤炭基建公司19套476平方米商業房未拆。開工2.5萬平方米。

6、禹新小區。由大禹房地產開發公司開發從2001年開始拆遷改造，總拆遷戶307戶，已完成拆遷306戶，其中2006年完成23戶0.3萬平方米，建成房屋2.6萬平方米。剩1戶未拆，今年開工1.7萬平方米。

7、紅柱子東改造區。由寧夏大隆房地產開發公司建設從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，其中2006年完成13戶0.2萬平方米，已建成商業房3.5萬平方米，住房2.2萬平方米，剩39戶住房未拆。

8、浪潮酒店擴建項目。總拆遷戶21戶，已達成拆遷補償協議18戶0.15萬平方米，剩2戶商戶和1戶住戶未達成拆遷補償協議。

9、鑫源小區。位于永康北路東、游藝西街南側，由石嘴山市鑫嘉元房地產開發有限公司建設，總拆遷戶40戶，完成30戶0.4萬平方米，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬平方米。

10、永康花園。位于永康南路東側，由石嘴山市宏順房地產開發公司開發，總拆遷戶195戶，3.2萬平方米，已完成拆遷139戶2.2萬平方米，二期工程計劃建設3.5萬平方米2006年完工，剩余20戶未拆，影響工程開工。

11、友誼小區。位于前進北路東。由宏順房地產開發公司建設。總拆遷170戶，1.6萬平方米；已拆除119戶1.0萬平方米，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬平方米。

12、綠城雅居。位于解放東街北側。由石嘴山市華遠房地產開發公司建設，總拆遷292戶2.3萬平方米，一期工程預計2006年完工，已完成拆遷180戶1.5萬平方米，尚有1戶未拆遷，已開工3萬平方米。

13、萬盛二期。由石嘴山市眾鑫誠房地產開發公司開發。總拆遷戶195戶2.2萬平方米，已完成拆遷177戶1.8萬平方米，已建成2萬平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬多平方米。

14、太西遷居工程三區。由寧夏太西房地產開發公司建設。總拆遷戶21戶1.2萬平方米，已完成拆遷20戶1.1萬平方米，剩1戶未拆遷，已開工1.5萬平方米。

15、青山小區(南片)兩棟綜合樓。恒產公司和新業公司各建一棟，已完成拆遷53戶，0.4萬平方米，開工面積1.5萬平方米。

二、存在問題

1、拆遷協調辦成立后，大部分開發企業拆遷工作人員配備數量不足，素質不高；沒有擺正與拆遷協調辦的關系，對拆遷協調辦過于依賴。

2、開發企業的拆遷安臵方案缺乏人性化，存在不合理現象，安臵房的戶型、面積、樓層等讓被拆遷人無法選擇。

3、開發企業拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問題還沒有徹底解決。

4、個別開發企業存在拆遷協議和回遷安臵情況不公開、不公平現象。

5、個別開發企業消極對待拆遷，特別是對不影響施工的被拆遷戶不認真協商，存在故意壓低補償標準、故意刁難被拆遷戶等現象。

6、個別企業拆遷、建設進展緩慢，周期長，像大隆房地產開發公司紅柱子街拆遷從2002年開始到現在長達五年，現在還有近四十戶未簽訂協議，許多2003年簽訂協議的被拆遷戶，現在還未返遷。

三、進一步做好拆遷工作的措施

1、嚴格統一拆遷補償安臵標準，堅持公正、公開、公平的原則，杜絕在拆遷補償標準上的高低不

一、暗箱操作等現象。

2、理順拆遷協調辦與各開發企業的關系。拆遷協調辦公室工作人員是代表政府進行拆遷法規和政策宣傳、統一拆遷市場、加強拆遷管理的，不是開發企業的拆遷工作人員。對于開發企業拆遷中存在的問題和困難，拆遷協調辦工作人員可給出主意，想辦法，找對策。但真正拆遷的具體商談，協議的簽訂等，還是要靠開發企業的拆遷工作人員。

3、認真審核各企業拆遷補償安臵方案，對拆遷補償安臵方案不合適的，要盡快進行調整，多想辦法，方案要體現人性化，對家中有老年人的生活困難的，在安臵房樓層上要予以考慮低樓層，對幾代人同住一戶的，安臵房面積、戶型等到考慮被拆遷人的實際居住需要。

4、監督開發企業要堅持依法拆遷，文明拆遷，要注意工作方式方法，堅決杜絕生、冷、硬、橫等現象。

5、適時采取強制拆遷手段，促進拆遷進度。對一些無理取鬧的被拆遷人，經多次做工作無效的，嚴格按法律程序進行強制拆遷，并協調相關部門對強制拆遷予以支持和配合。

6、督促各開發企業加快拆遷和建設速度，對故意延緩拆遷，不及時對被拆遷戶進行安臵的，或者違反拆遷條例規定，擅自停水、停電、偷拆房屋的，將依法查處并建議有關部門不再批新項目。對因安臵不及時等原因，導致住戶多次上訪或者群體上訪的，降低企業的房地產開發資質，嚴重的吊銷企業資質。

第三篇：XX縣城市房屋拆遷政策調研報告

XXX城市房屋拆遷政策調查報告

近年來，隨著XXX城市舊城改造步伐明顯加快，房屋拆遷工作量明顯增大。一方面，由于堅持依法拆遷，廣大拆遷戶合法權益得到切實保障，確保了房屋拆遷工作的順利實施。但另一方面，由于拆遷政策的不完善，由此也引發了一些矛盾和問題。為切實做好房屋拆遷工作，在總結和分析XXX房屋拆遷和安置政策的基礎上，提出如下調查報告。

一、主要做法

通過分析XXX城市房屋拆遷的主要做法，其成功實踐主要是建立了以保證拆遷政策到位為基礎、保障措施到位為根本、保證被拆遷戶利益為核心的“三保三到位”模式，取得了明顯效果。

(一)以保證拆遷政策到位為基礎

1.嚴格依法辦事。拆遷政策依據和實施操作環節合法化是房屋拆遷的核心，通過制定符合武定實際的拆遷補償標準，做到拆遷政策與上位法相銜接，充分體現了城市拆遷與保護被拆遷群眾利益的有機統一。

2.加大輿論宣傳。為緩解拆遷矛盾，讓拆遷政策深入人心，為廣大拆遷戶所接受，為社會各界所理解，使拆遷項目順利完成，我縣充分利用廣播電視、網絡的覆蓋面、廣泛性和時效性開展拆遷政策、拆遷許可、拆遷工程動態、拆遷聽證、強制拆遷、拆遷執法的宣傳工作，努力營造了良好的拆遷輿論氛圍。

庭狀況、弄清思想狀態、弄清住房情況、弄清人際關系，采取定人、定責、定措施、定方法、定時限的辦法，堅持先易后難，以點帶面，以點促面的工作思路，選準突破口，穩步推進，確保和諧拆遷。

3.明確職責，堅持“三不準”“兩公示”。“三不準”即：用地手續、規劃手續等沒有辦全的不準發放拆遷許可證；拆遷補償資金沒有足額到位的不準發放拆遷許可證；拆遷安置方案中對被拆遷的困難群體，其保障措施不落實的不予核發拆遷許可證；“兩公示”即在拆遷項目許可、裁決前進行聽證公示，邀請人大、政協、政府相關職能部門、社區及社會公信力的代表參加，由拆遷人進行申請拆遷許可陳述，公布拆遷計劃和方案，公開接受社會各界質詢，征求被拆遷人的意見，確保拆遷工作“陽光操作”、深入人心。

(三)以保護被拆遷戶切身利益為核心

1.直接性經濟補償到位。一是拆遷人的拆遷補償安置資金必須足額到賬；二是應給被拆遷戶的拆遷補償款必須全額到位；三是確保最低補償總額得到保障，保證拆遷困難戶“居者有其屋”；四是抓好與拆遷規模、拆遷戶需求相適應的拆遷安置小區基礎設施建設，解決好拆遷戶的“后顧之憂”。

2.過渡費用安排到位。針對縣城老城區現有存量閑置房源日趨緊張，無法滿足被拆遷戶租房過渡需求的實際，XXX及時調整拆遷戶安置期間臨時過渡費用。拆遷戶臨時過渡費調整為每月每由于房屋拆遷補償標準有時并不能準確反映出房屋所在區位的真正價值，使補償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進展，不利于社會穩定。

三、對策和建議

房屋拆遷是一項程序嚴謹、操作規范的工作。要使房屋拆遷達到“拆遷一處，造福一片、穩定一方”的目的，堅持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎，改進工作方法是關鍵。針對目前XXX城市房屋拆遷存在問題，有以下幾點對策和建議：

(一)進一步完善拆遷補償相關政策，堅持依法拆遷 房屋拆遷是一項政策性針對性強，涉及面廣的工作，必須對房屋拆遷補償辦法進行修改和完善，做到有法可依、有章可循。一是通過制定貨幣補償和安置形式的激勵機制，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償；二是每年定期公布城市不同區域、不同用途、不同建筑結構類型房屋的房地產市場價格條款，確保被拆遷房屋價格公開、透明運作；三是在城市化達到一定水平后，房屋拆遷補償和安置形式要與國家和省州的有關政策接軌。

(二)科學規劃，統籌安排，確保安置及時合理

城市規劃是城市建設的龍頭，要充分發揮城市規劃在城市建設中的引導作用，力求做到超前性、指導性和可操作性，體現時代需求。一是統籌安排房屋拆遷安置地塊，相對集中，定向安置，留足發展空間，重視整體性，避免分散布局，立足可持續發展；二是從推進城市社區管理和物業管理的角度合理布局安置地塊，人雙方的利益，也關系到社會的穩定。一是積極培育房屋拆遷中介服務機構，建立一支高素質、專業性的房屋拆遷工作隊伍，以適應城市建設中房屋拆遷工作的需要；二是加強房屋拆遷人員的法規、政策及業務培訓，提高工作人員綜合素質，加強拆遷工作方式、方法與經驗的交流，提高解決房屋拆遷錯綜復雜問題的實際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進行。

切實解決好城市拆遷安置是一項長期、艱巨的任務，采取以上措施雖然并不能取得立竿見影的效果，但可以化解房屋拆遷過程中的許多矛盾和糾紛。只有從思想上認識到解決拆遷安置問題的重要性，通過各種有效途徑，確保拆遷安置工作落到實處，從根本上解決拆遷戶關心、關注的，切實保護拆遷居民的合法權益。

第四篇：岳陽市城市房屋拆遷管理有關政策

岳陽市城市房屋拆遷管理有關政策

拆遷補償標準

城市房屋拆遷是指城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷并對被拆遷人進行補償安置的一系列行為。2010年1月29日，國務院法制辦《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》向公眾征求意見，但至目前仍未出臺，國家拆遷管理政策仍然按2001年11月1日開始施行的 《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號令)執行。

(一)房屋補償：

根據《條例》規定，拆遷補償的方式分為貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人根據評估確定的結果，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。以價值量上來衡量，產權調換與貨幣補償是等價的，產權調換實質上是按等價交換的原則進行的。

(二)裝飾裝修補償：

根據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房〔2003〕234號)規定：被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定，協商不成的，可以委托評估確定。

(三)搬遷補助、臨時安置補助、停產停業補償及其他附屬設施補償：

參照《岳陽市城市房屋拆遷搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業補償費及其他附屬設施補償費標準》(岳市價〔2004〕11號)文件規定執行。

拆遷基本程序

根據國務院 《城市房屋拆遷管理條例》、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》及《岳陽市城市房屋拆遷管理實施細則》的相關規定，拆遷人實施房屋拆遷，按以下基本程序進行：

1、辦理《房屋拆遷許可證》，發布拆遷公告；

2、進行分類評估，確定房地產市場評估價格；

3、拆遷協商，簽訂補償協議；

4、支付拆遷補償款，督促搬遷；

5、組織房屋拆除，辦理被拆遷房屋產權注銷等相關手續。

6、資料歸檔。

拆遷糾紛處理

根據 《湖南省岳陽市中級人民法院關于對集體土地征收、國有土地上房屋拆遷及強騰、強拆行政案件依法立案、審理和執行的指導意見(試行)》相關規定，拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議后，被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷，拆遷人根據《城市房屋拆遷管理條例》第十五條之規定向人民法院提起行政訴訟的，人民法院不作行政訴訟案件受理。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，根據 《城市房屋拆遷管理條例》第十六之規定，當事人應當先向房屋拆遷管理部門申請裁決。當事人未經裁決而直接向人民法院提起行政訴訟的，人民法院不予受理。根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(建住房〔2003〕252號)規定，拆遷裁決應當按下列程序進行。

1、向拆遷有關當事人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，告知其權利；

2、審核相關資料、程序的合法性；

3、組織當事人調解；

4、核實補償安置標準；

5、作出書面裁決。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

拆遷優惠政策

根據財政部、國家稅務總局《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)規定：

1、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

2、對被拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分 估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定。現狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分 附件