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第一篇：集體土地房屋拆遷法律問題調研報告

近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區規劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據不完全統計，共涉及到17個鄉鎮，124個村

莊，6133戶家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集

團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩定，成為當前我縣經濟發展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定并實現法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、適用依據不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規范。

現實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據不一，大致上有兩種情況，一是依據《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經被征用，土地性質已改變為國有土地。這樣出現的問題就多種多樣，比如:被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經取得《國有土地使用權證》;被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。

2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。

3、集體土地房屋拆遷主體不規范，拆遷中農民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。

房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了“優化”當地投資環境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。

4、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。

農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私

有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。

5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關

系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范，相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。

二、關于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議

1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規。

由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級“大法”，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了惡性事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。

2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產權。

在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監督機制，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。對集體土地的征用應嚴格區分為基于公共利益的土地征用和出于商業開發目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。

4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。

集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體(村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規范，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規劃、村莊建設規劃、農用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現行中只有靠不規范甚至不符合規定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。

第二篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權性質包括國有土地和集體土地兩種性質，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關于國有土地上的房屋拆遷已經有了較為系統的理論和操作規程，也有國家級規范性法規，但對集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統的理論加以研究，亦無明確的規范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農村集體土地的大量被征用，農村房屋拆遷數量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態勢已達到歷史高峰。與此同時，由于因集體土地征用而產生的拆遷問題是我國工業化、城市化加快發展所引發矛盾的集中體現，其中涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補償案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定并實現裁判案件所要達到的法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。對于造成這些困難的原因如不能及時進行分析、探討并加以解決，司法權就難以起到社會矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，盡管還不完善，但畢竟有一個規范性法規。但對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安臵補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安臵對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。在一些地區，政府為了引進投資，制定較低的補償標準，以犧牲農民的利益換取所謂的投資環境，使農民的利益得不到應有保護。法定補償標準的缺失導致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。

農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定和規范，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。

同時，房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成補償協議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安臵通常是由開發商一方說了算，協議中的一些規定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優化”當地投資環境，加大了行政權力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益。實際上，一攬子包括在土地征用費中的房屋拆遷安臵補償費就是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，他們對此豈能沒有發言權？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。

3、房屋所有人和第三人合法權益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安臵費，拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題，對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安臵問題，拆遷農房租賃戶時涉及的租賃法律關系等等，其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范、相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補償，這是國際通行的一條基本準則。國家發展必然要征用土地，城市化建設必須進行拆遷，拆遷就需要補償。同時，不管是對城市居民還是對農民，拆遷補償均應該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補償，國家經濟建設、城市發展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農民作為被拆遷人時的訴權。

由于我國《土地管理法》并沒有將農民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補償費及“地上附著物”補償費按照補償方案一攬子支付給政府或村組，關于補償方案又是政府或村組與征地單位協商。根據《土地管理法》的規定，補償方案要經有關政府批準，對補償方案有異議或不能達成協議的，由政府部門處理。從法理而言，當一個私權利受到另一個私權利侵犯時，當事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當私權利受到公權侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因為在我國當事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據我國《行政訴訟法》的有關規定，被征用方與征用方就征用補償有關問題達不成協議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當事人，所以就不能行使這種訴權，農民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關于集體土地上房屋拆遷的法律、法規。

由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安臵補償的國家級“大法”，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應該立即啟動關于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規定了關于征用耕地的補償問題，但作為農民私有財產的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農民房屋等私有財產的補償標準作出具體規定。在現實處理中，主要參照由國土資源部、建設部、各級地方政府部門發布的行政規章及文件處分在征用過程中涉及的農民私產。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農民房屋拆遷補償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設所涉及農民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安臵法十分必要。

2、明確公權干預之法律限制、保護集體土地上私有房屋財產權。

在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在干預私權中過大且缺乏有效的監督制約，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進行的房屋拆遷，一種是基于商業開發目的實施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權是物權的一種，是土地所有者在法律規定的范圍內自由使用和處理其土地的權利。土地所有權的行使具有排他性、絕對性和社會性的特點。這個社會性特點就是指土地所有者在行使自己的權利時要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實施強制購買，其方式是給予被購買者以合理補償。所以，對于基于公益征用土地，國家應當進一步完善征用土地的法律并嚴格按照法定程序進行。對于第二種基于商業開發目的而實施的征地拆遷，實質上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權力不應介入過多。因為基于商業目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關系，即行政管理法律關系和民事法律關系。在行政管理法律關系中，我國應當從立法上規范行政執法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。在民事法律關系中，開發商作為拆遷人和被拆遷人之間應當是平等的民事主體之間的關系，對于房屋拆遷補償的金額、時間、支付方式、安臵方式等相關事項，應當在平等、協商的基礎上確立其相互之間的法律關系。同時，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發商的商業目的，動用國家征用土地的公權力，就等于是開發商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進行強制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權。征用權的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權，并使政府的權力和開發商的利益結合起來，使被拆遷人在這兩個強大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。在前述中，筆者認為，對集體土地的征用應嚴格區分為基于公共利益的土地征用和出于商業開發目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。對于商業開發目的而實施的征用集體土地引發的農民房屋拆遷行為，適用相關民事法律規范進行調整，上述已經談到，在此不再贅述。對于出于公共利益的需要而實施的集體土地上的房屋拆遷在性質上屬于國家對集體土地的強制購買，性質上是公權對私權的干預限制，所以政府的行為必須受到嚴格的法律限制，包括行使權力的范圍和方式。同時，政府負有公平合理補償被拆遷農民財產損失的職責和義務；農民有要求政府給予公平合理補償的權利。補償標準和金額的確定應遵循合理補償的基本原則。縱觀世界各國的土地征用補償法律規定，有兩種補償確定方法，一種是以西方國家為主的市場價確定方法，一種是以我國大陸為主的根據規定標準來確定地價補償方法，但無論哪種方法都必須以合理補償為基本原則。“合理”標準應該是地價既要體現土地所有權的價格，同時，還應體現與土地所有權相關的權利如土地上的房屋所有權等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達到土地所有權人基本滿意。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益；也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定嚴格的拆遷程序，包括財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農民能夠通過訴訟獲得司法救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得司法救濟的程序。

三、審判中的難點及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點問題，突出表現在司法的局限性方面。因為法院在審查被訴的具體行政行為是否合法時，所訴的房屋拆遷補償、安臵方案一般已經經過了有關政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進行司法變更，同時行政訴訟又不適用調解原則，所以法院判決的結果通常無法使當事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規劃、拆遷補償安臵合同等行政、民事多方面的連環訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應當賦予法院司法變更權的觀點，建議確立合法性與合理性審查相結合的原則，以合理性原則審查判斷行政機關在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補充合法性審查原則。另外，筆者認為，對此類糾紛應允許進行調解。實踐中，審判人員也經常通過說服教育的調解工作，使雙方當事人達成和解后，由一方當事人撤訴結案，取得了較好的效果。因為在農村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業的重大利益，另一方面是政府謀求社會經濟發展的重大措施，公權與私權形成強烈的沖突，以在不違背有關法律、法規的前提下以調解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權對私權的限制，亦有利于及時、徹底的解決當事人之間的根本問題，更有利于發展、穩定的大局，從而有力地支持行政機關依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務于地方政府的經濟建設，實現農村房屋拆遷和征用集體土地安臵補償工作的良性循環，最終實現審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機統一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進行，所以房屋的拆遷補償方案也同土地補償方案同時制定。而補償方案是由征地方制定，報政府批準，因補償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業開發之目的實施的征地拆遷補償應直接適用民事法律規范進行調整。同時在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補償方案確定之后，補償協議大多是由集體經濟組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協議，形成房屋所有權人和征地方無拆遷補償協議。那么發生糾紛時，房屋所有權人能否以自己的名義就補償方案中的補償數額、安臵方式等問題提起民事訴訟？從協議本身來說，房屋所有權人不是簽訂協議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財產所有權法律關系來講，房屋所有權人應當享有訴權。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權利時，往往又以其不是協議一方當事人而不予受理或裁定駁回起訴，導致房屋所有權人的權利得不到及時保護。筆者認為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個活動中獨立享有權利和承擔義務的公民、法人是這一法律關系的主體，同時，集體土地上房屋所有人對其所有權的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權人行使，其他任何單位和個人均無權處分，房屋拆遷實質上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價購買，是一種民事行為，應由房屋所有權人和拆遷人協商一致達成協議，集體經濟組織與征地單位簽訂協議的行為，只能認定為一種代理行為，如無房屋所有人授權，其簽訂的協議應為無效。所以房屋所有權人以自己名義就拆遷補償協議提起的民事訴訟，人民法院應當受理。

在當前現實中，拆遷人為了使拆遷順利進行，往往借助政府權力，將補償的事宜交給政府處理，關于補償費的支付也由政府代付，一旦發生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認為應區分不同情況，如果拆遷單位將補償款已支付給政府，此時政府就應履行代付補償款的義務，屬民事法律關系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補償協議將補償費支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對集體土地上房屋拆遷補償范圍的審查認定。

目前只有北京、上海等為數不多的地區對集體土地上的房屋拆遷補償范圍進行了規定，大多數地區對此并沒有規定。房屋拆遷補償的目的是對被拆遷人因拆遷所造成的財產損失和其他經濟損失進行補償，包括已經造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補償應當能夠恢復被拆遷人財產利益于被拆遷以前的狀態，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實行市價補償的原則。我國也可以考慮將此作為認定補償范圍的一個原則，補償范圍不能僅局限于對房屋自身價值的補償，還應包括房屋的地理位臵、用途等方面的價值。在實踐中，拆遷單位僅就房屋進行補償，對其他損失不進行補償的作法，有違公平原則。所以人民法院在審理拆遷補償案件時，應當區分不同情況下農村村民住宅、鄉鎮企業廠房及其它用途房屋的補償范圍，給予合理的補償，如拆遷居住房屋，除對房屋進行補償外，還應補償被拆遷人的搬家補助費，過渡期內的臨時安臵費。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補償費，人民法院應予支持。對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷、鄉鎮企業廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產停業損失的，人民法院應予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權利的保護。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實踐中，通常的理解是拆遷人只對被拆遷人直接進行補償，第三人要獲得補償，只能向被拆遷人主張。筆者認為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對被拆遷人也是不公平的，因為被拆遷人并無過錯。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導致房屋所有權人與第三人之間協議不能履行而造成的。所以，對于第三人通過訴訟尋求權利救濟時，要視不同法律關系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認為拆遷安臵補償費是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，也就是拆遷人通過補償的形式購買了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權人，根據“買賣不破租賃”原則，原租賃協議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據租賃協議將拆遷人作為被告主張自己的權利，是符合法律規定的。拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權，在聯營中替代了原土地使用權人，成為了聯營的一方，可按合同法的有關規定處理。

第三篇：集體土地上房屋拆遷法律問題

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集體土地上房屋拆遷法律問題

近幾年來，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，群體性上訪也越來越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆遷。還有的地方利用黑社會勢力將農民置于死地，個別人命案震動中央。

問題一：被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，房地產開發商卻已經取得《國有土地使用權證》，土地性質在法律上已發生了變化，出現了“一女二嫁”的現象。

問題二：被征用農村集體土地因附著物和青苗補償不能協商一致或補償款不到位，農民不肯交地。無奈之下，房地產開發商自行組織強制交地，政府派出了相關人員支持房地產開發商無法可依的強制交地行為。

問題三：被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，房地產開發商申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷。房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是

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城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。

問題四：被征用農村集體土地上屬房屋性質的許多牛棚、羊圈以及大批牛、大群羊的補償和安置缺乏法律依據，房地產開發商無法接受拆遷房屋還需要收購大批牛、羊的現實。

以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。

對此，筆者認為，被征用農村集體土地交付和房屋拆遷應當適用土地法規，而不應當適用房屋拆遷法規。

理由一：土地性質不同。《土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民有制和勞動群眾集體所有制。”征地中房屋所占的土地所有權屬勞動群眾集體所有，通常稱集體土地。城市房屋拆遷中的房屋所占的土地所有權屬國家所有，通常稱國有土地。

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理由二：管理機關不同。《土地管理法》第四十六條規定：“國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《城市房屋拆遷管理條例》第五條規定：“國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。”可見，征地中的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府，而城市房屋拆遷的管理部門是縣級以上建設行政主管部門。

理由三：拆遷主體不同，征地中的主體是政府和集體土地上房屋所有者即農民，而城市房屋拆遷主體是取得拆遷許可證的單位和被拆遷房屋所有人。

理由四：取得土地方式不同。《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；”第四十四條規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”可見，使用集體土地的，應當由政府辦理征地手續，將集體土地轉為國有土地后才能使用，而城市國有土地通過出讓后可以直接使用。

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理由五：補償標準不同。《土地管理法》第四十七條第四款規定：“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”可見，被征用土地上的房屋屬附著物，它的拆遷補償標準由省、自治區、直轄市規定。而城市房屋拆遷適用產權調換、貨幣補償方式進行補償。

理由六：拆遷程序不同。在我國土地法中只對征地程序及補償標準作了較詳細的規定，未專門對征地中涉及的房屋拆遷程序及補償標準作出規定。而《城市房屋拆遷管理條例》中對房屋拆遷程序及補償辦法標準作了詳細規定，具有很強的操作性。

理由七：適用法律不同。征地適用的法律主要是土地法及相關規定，而城市房屋拆遷主要適用《城市房屋拆遷管理條例》。

鑒于以上分析，筆者認為，拆遷農村集體土地的房屋應當在征用時依照土地法規進行，而不應當將屬于前期征用土地的房屋拆遷問題留到后期城市房屋拆遷階段來解決。否則，一旦產生沖突，房屋拆遷項目不僅難以完成，而且嚴重影響政府形象，同時，也會侵害被拆遷人的合法權益。

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由此可見，農村集體土地上的房屋拆遷，憂國憂民，準確適用法律至關重要。

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第四篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

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集體土地上房屋拆遷法律問題探討

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衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，盡管還不完善，但畢竟有一個規范性法規。但對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安置補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償

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標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。在一些地區，政府為了引進投資，制定較低的補償標準，以犧牲農民的利益換取所謂的投資環境，使農民的利益得不到應有保護。法定補償標準的缺失導致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。

同時，房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成補償協議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆

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遷補償和安置通常是由開發商一方說了算，協議中的一些規定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優化”當地投資環境，加大了行政權力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益。實際上，一攬子包括在土地征用費中的房屋拆遷安置補償費就是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，他們對此豈能沒有發言權？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。

3、房屋所有人和第三人合法權益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費，拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題，對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安置問題，拆遷農房租賃戶時涉及的租賃法律關系等等，其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范、相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人

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和第三人的合法權益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補償，這是國際通行的一條基本準則。國家發展必然要征用土地，城市化建設必須進行拆遷，拆遷就需要補償。同時，不管是對城市居民還是對農民，拆遷補償均應該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補償，國家經濟建設、城市發展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農民作為被拆遷人時的訴權。

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能行使這種訴權，農民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關于集體土地上房屋拆遷的法律、法規。

由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級“大法”，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應該立即啟動關于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規定了關于征用耕地的補償問題，但作為農民私有財產的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農民房屋等私有財產的補償標準作出具體規定。在現實處理中，主要參照由國土資源部、建設部、各級地方政府部門發布的行政規章及文件處分在征用過程中涉及的農民私產。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農民房屋拆遷補償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設所涉及農民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷

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補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。

2、明確公權干預之法律限制、保護集體土地上私有房屋財產權。

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會性特點就是指土地所有者在行使自己的權利時要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實施強制購買，其方式是給予被購買者以合理補償。所以，對于基于公益征用土地，國家應當進一步完善征用土地的法律并嚴格按照法定程序進行。對于第二種基于商業開發目的而實施的征地拆遷，實質上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權力不應介入過多。因為基于商業目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關系，即行政管理法律關系和民事法律關系。在行政管理法律關系中，我國應當從立法上規范行政執法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。在民事法律關系中，開發商作為拆遷人和被拆遷人之間應當是平等的民事主體之間的關系，對于房屋拆遷補償的金額、時間、支付方式、安置方式等相關事項，應當在平等、協商的基礎上確立其相互之間的法律關系。同時，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發商的商業目的，動用國家征用土地的公權力，就等于是開發商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進行強制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權。征用權的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權，并使政府的權力和開發商的利益結合起來，使被拆遷人在這兩個強大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點的根本原因。

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3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。

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第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益；也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定嚴格的拆遷程序，包括財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農民能夠通過訴訟獲得司法救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得司法救濟的程序。

三、審判中的難點及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點問題，突出表現在司法的局限性方面。因為法院在審查被訴的具體行政行為是否合法時，所訴的房屋拆遷補償、安置方案一般已經經過了有關政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進行合法性審查，最后只能做出維持

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或撤銷的判決而不能進行司法變更，同時行政訴訟又不適用調解原則，所以法院判決的結果通常無法使當事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規劃、拆遷補償安置合同等行政、民事多方面的連環訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應當賦予法院司法變更權的觀點，建議確立合法性與合理性審查相結合的原則，以合理性原則審查判斷行政機關在房屋拆遷安置行為中行使自由裁量權是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補充合法性審查原則。另外，筆者認為，對此類糾紛應允許進行調解。實踐中，審判人員也經常通過說服教育的調解工作，使雙方當事人達成和解后，由一方當事人撤訴結案，取得了較好的效果。因為在農村集體土地上的房屋拆遷安置中，一方面涉及被拆遷人安家居業的重大利益，另一方面是政府謀求社會經濟發展的重大措施，公權與私權形成強烈的沖突，以在不違背有關法律、法規的前提下以調解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權對私權的限制，亦有利于及時、徹底的解決當事人之間的根本問題，更有利于發展、穩定的大局，從而有力地支持行政機關依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務于地方政府的經濟建設，實現農村房屋拆遷和征用集體土地安置補償工作的良性循環，最終實現審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機統一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補償糾紛訴訟主體的確定。

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目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進行，所以房屋的拆遷補償方案也同土地補償方案同時制定。而補償方案是由征地方制定，報政府批準，因補償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業開發之目的實施的征地拆遷補償應直接適用民事法律規范進行調整。同時在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補償方案確定之后，補償協議大多是由集體經濟組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協議，形成房屋所有權人和征地方無拆遷補償協議。那么發生糾紛時，房屋所有權人能否以自己的名義就補償方案中的補償數額、安置方式等問題提起民事訴訟？從協議本身來說，房屋所有權人不是簽訂協議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財產所有權法律關系來講，房屋所有權人應當享有訴權。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權利時，往往又以其不是協議一方當事人而不予受理或裁定駁回起訴，導致房屋所有權人的權利得不到及時保護。筆者認為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個活動中獨立享有權利和承擔義務的公民、法人是這一法律關系的主體，同時，集體土地上房屋所有人對其所有權的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權人行使，其他任何單位和個人均無權處分，房屋拆遷實質上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價購買，是一種民事行為，應由房屋所有權人和拆遷人協商一致達成協議，集體經濟組織與征地單位簽訂協議

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贏了網s.yingle.com 的行為，只能認定為一種代理行為，如無房屋所有人授權，其簽訂的協議應為無效。所以房屋所有權人以自己名義就拆遷補償協議提起的民事訴訟，人民法院應當受理。

2、對集體土地上房屋拆遷補償范圍的審查認定。

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我國也可以考慮將此作為認定補償范圍的一個原則，補償范圍不能僅局限于對房屋自身價值的補償，還應包括房屋的地理位置、用途等方面的價值。在實踐中，拆遷單位僅就房屋進行補償，對其他損失不進行補償的作法，有違公平原則。所以人民法院在審理拆遷補償案件時，應當區分不同情況下農村村民住宅、鄉鎮企業廠房及其它用途房屋的補償范圍，給予合理的補償，如拆遷居住房屋，除對房屋進行補償外，還應補償被拆遷人的搬家補助費，過渡期內的臨時安置費。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補償費，人民法院應予支持。對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷、鄉鎮企業廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產停業損失的，人民法院應予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權利的保護。

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遷安置補償費是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，也就是拆遷人通過補償的形式購買了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權人，根據“買賣不破租賃”原則，原租賃協議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據租賃協議將拆遷人作為被告主張自己的權利，是符合法律規定的。拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權，在聯營中替代了原土地使用權人，成為了聯營的一方，可按合同法的有關規定處理。

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第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》(以下稱《物權法》)，人們都在密切關注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產的法律究竟能發揮什么作用。筆者試圖從該案出發，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關注這部具有歷史意義的《物權法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權法》捍衛自己的權利。但是，《物權法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現在發生的糾紛，并不能援引《物權法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關法律法規規定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規規定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《土地管理法》第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”基于《憲法》和《土地管理法》中關于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關規定，國務院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關程序做出了具體的規定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。經主管部門審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。”第一，如果雙方當事人達成了拆遷補償安置協議后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”第二，如果雙方當事人達不成協議，“經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”如果“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”本案即出現了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關規定申請主管部門裁決，并申請法院強制執行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協議。本案能有這樣的結局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權法》剛剛頒布這樣的關鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據為《拆遷條例》，經過這幾年的發展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權法》的頒布，保護公民合法私有財產的觀念已經深入人心，這部由國務院頒布的行政法規顯然已經跟不上時代發展的步伐，而且還違反憲法以及物權法的規定。《拆遷條例》第七條規定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權的情況下，將土地使用權又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權——土地使用權。《拆遷條例》做出這樣的規定違背了《憲法》及《物權法》“保護公民合法私有財產”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規定：“一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。”

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發生關系，從而實現政府轉嫁責任和風險。本來應該由政府先將土地使用權收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協商的位置，一旦雙方達不成協議，通常經過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執行，還可申請法院強制執行。當然，當事人可以在3個月內提起行政復議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執行力，在這期間，即使當事人提起行政復議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據《拆遷條例》第四條的規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。”，即被拆遷人沒有不拆遷的權利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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集體土地房屋拆遷法律問題調研報告

第一篇：集體土地房屋拆遷法律問題調研報告

第二篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

第三篇：集體土地上房屋拆遷法律問題

第四篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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