第一篇：北京市各區集體土地房屋拆遷政策匯總

北京市通州區人民政府 通政發[2004]21 號 關于確定通州區集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標準、區位補償價 標準及有關補助費的通知 各鄉、鎮人民政府，區政府各委、辦、局，各街道辦事處各區屬機構： 為貫徹落實《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，盡快完善我 區集體土地房屋拆遷補償體系，經區政府研究，結合我區實際情況，就宅基地面積控制標準、宅基地區位補償價、房屋重置成新均價、戶 均安置面積、普通住宅指導價、停產停業損失補助費、搬遷補助費、困難戶補助費等具體標準確定如下： 一.宅基地面積控制標準的確定 一經鄉鎮政府以上有關部門依法批準的宅基地，其實際使用面積 不超過批準的部分為合法宅基地面積，超過批準的部分為違法占用面 積；通縣土地管理局1993 年核發的《集體土地建設用地使用證》，卻 沒有建房用地批準書，但屬于原集體經濟組織成員在 1982 年以前經 合法劃定，使用至今的宅基地為老宅基地；不符合上述三種條件的宅 基地為違法占地。二每宗宅基地面積控制標準為 0.3 畝（折合200平方米）；每宗老 宅基地面積控制標準為 0.4 畝（折合267平方米）；低于控制標準的 宅基地面積按合法批準的面積計算。三經過合法批準的宅基地未超出面積控制標準的部分，按宅基地區 位補償價計算，超出面積控制標準的部分，不予補償；老宅基地未超 2 出面積控制標準的部分，按宅基地區位補償價計算，超出面積控制標 準的部分，最高按宅基地區位補償價的30%補償。四違法占地形成的各類用地，不予補償。二.宅基地區位補償價標準 一永順鎮、梨園鎮，潞城鎮公路六環以西區域，宅基地區位補償價 的基準價格為：700---1600 元/平方米；普通住宅指導價1700---3220元/平方米，房屋重置成新均價550 元/平方米，戶均安置面積120平方米。二北京經濟技術開發區規劃范圍內的通州行政轄區部分、北京光機 電一體化產業基地、北京通州工業開發區；馬駒橋、漷縣宋莊試點小 城鎮規劃范圍內；潞城鎮（原胡各莊除公路六環以西區域）的宅基地 區位補償價的基準價格為：600---1250 元/平方米；當地普通住宅指 導價控制幅度：1550---2630 元/平方米，房屋重置成新均價按 550元/平方米，戶均安置面積按120平方米。三臺湖鎮、張家灣鎮的鎮政府所在地中心區的宅基地區位補償價的 基準價格為：400---1000 元/平方米；當地普通住宅指導價控制幅度：1220---2220 元/平方米，房屋重置成新均價按550 元/平方米，戶均 安置面積按120平方米。四通州行政轄區內除上述地區以外的地區，宅基地區位補償價的基 準價格為：210---630 元/平方米；當地普通住宅指導價控制幅度：900---1600 元/平方米，房屋重置成新均價按 550 元/平方米，戶均 安置面積按120平方米。3 五以經濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，當地普通住宅 指導價按安置房屋均價確定；其它價格參照上述標準執行。六拆遷人應按照區政府拆遷辦公室批準的宅基地區位補償價執行。三.經營性用房的停產停業綜合補助費標準 一經營面積的確定。對利用宅基地內自有正式房屋從事生產經營活 動并持有工商營業執照的，營業執照上標明的經營場所與被拆遷的房 屋一致，營業執照在有效期內，可給與一次性停產停業綜合補助費。經營面積按實測的正式房屋經營面積確定。二停產停業綜合補助費發放標準。對于經營行為符合下列條件: 1.連續生產經營兩年以上，生產經營活動的起始時間自取得工商 執照日期計算，截止日期到拆遷公告公布時間為準。2.年納稅額在 1800 元以上，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房屋 確定的經營面積給予每平方米700 至800 元一次性停產停業綜合補助 費；年納稅額在1800 元以下，1000 元以上，由拆遷人對被拆遷人按 被拆除房屋確定的經營面積給予每平方米500 至600 元一次性停產停 業綜合補助費；年納稅額在 1000 元以下，600 元以上，由拆遷人對 被拆遷人按被拆除房屋確定的經營面積給予每平方米300 至400 元一 次性停產停業綜合補助費。3.不符合上述條件的經營行為，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房 屋確定的經營面積給予每平方100 至300 元一次性停產停業綜合補助 費。4.在暫停期限內取得工商營業執照的，不予補償。4 四.搬遷補助費和提前搬家獎勵費 一住宅房屋的搬遷補助費以北房一所建筑面積1.5 倍按每平方15元的標準給予補助。二經營性用房的搬遷補助費以實際經營面積按每平方米 25 元的 標準給予補助。三由拆遷人負責搬遷的，不給予搬遷補助。四被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按 照提前的日期計算，但每宗宅基地最高獎勵不超過5000 元。五.住房困難戶的認定及補助標準 一住房困難戶的認定應同時符合以下條件： 1.在拆遷范圍內有常住戶口，同一宅基地院內已經有 3 個已婚 家庭，長期居住一年以上。2.本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。3.符合宅基地審批條件，但未實際取得宅基地，按照拆遷實施 方案安置確有困難的。二住房困難戶的補助標準：符合上述條件的，其中一個家庭可申 請住房困難安置補助，困難安置補助標準按屆時一套兩居室安置樓房 總價的50%計算；拆遷人無法提供安置用房的，困難安置補助標準參 照《關于通州區拆遷安置補助標準的批復》（通政文[2002]58 號）中 自建房補助標準執行。三該項補助款應當用于購買或者承租住房。六.新批宅基地補償標準 5 對于有新批宅基地條件的地區，拆遷人除對被拆遷人的被拆除房 屋給予重置成新價補償以外，還應當對新批宅基地面積少于原合法使 用部分，按屆時宅基地區位補償價的30%給予補償。本標準執行中的具體問題，由區政府拆遷辦公室負責解釋。二00 四年四月五日 6 北京市朝陽區國土資源和房屋管理局 朝國土房管拆[2003]53 號 關于確定朝陽區集體土地房屋拆遷“宅基地區位補償價”的 請示 簽發人：楊津華 區政府： 根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市政府令 124號）第十四條及北京市國土資源和房屋管理局制定的《北京市宅 基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2003]606 號，以下簡 稱《規則》）第三條的要求，宅基地區位補償價由區縣人民政府 確定并公布。宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積 戶均宅基地面積 按照《規則》第四條的規定，公式中當地普通住宅指導價、房屋重置成新均價、戶均安置面積由區縣人民政府確定。參照我區普通住宅商品房屋價格的分布情況，結合我區執行 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》貨幣補償政策的實際情況，經 與有關專家認真研究，反復測算，我們擬定了《朝陽區集體土地 宅基地房屋補償價》的初步意見，具體標準如下：

一、關于確定當地普通住宅指導價的意見： 區位 位置（詳見附圖）普通住宅指導價（元/m 2）7 一號 區域 通惠河以北三環路至四 環路 5200——7000 二號 區域 通惠河以南三環路至四 環路 4700——6600 三號 區域 通惠河以北四環路至五 環路 3900——5400 四號 區域 通惠河以南四環路至五 環路 3400——4900 五號 區域 五環路以外 2500——4000 計算宅基地區位補償價時，有拆遷人委托有資質的評估機構 在上述幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況，確地具體的 補償單價。

二、關于房屋重置成新均價及戶均安置面積的意見： 根據《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定的要求“房屋重置成新均價的具體標準由區縣人民政府在 400——700元/平方米幅度內確定；戶均安置面積的具體標準由區縣人民政 府按照100——150平方米確定”。為提高工作效率，搞好城市房屋拆遷管理辦法和集體土地房 屋拆遷管理辦法兩個政策的銜接，以及價格的平衡，我們建議在 計算宅基地區位補償時，房屋重置成新均價原則上按 400 元/平方米掌握，戶均安置面積原則上按150平方米掌握。在工作中遇 8 有特殊情況，由我局根據實際情況作適當調整。以上意見，如無不妥請予批復。二00 三年八月十二日 附：《朝陽區三環以外地區普通住宅指導價示意圖》 朝陽區住房指導價區域劃分文字說明 一號區域：京昌高速公路—北三環路—東三環路—通惠河—東四環 路—北四環路—京昌高速公路； 二號區域：通惠河—東三環路—朝陽南部區界—南四環路—東四環 路—通惠河； 三號區域：京昌高速公路—北四環路—東四環路—通惠河—東五環路—北五環路—京昌高速公路； 四號區域：通惠河—東四環路—朝陽南部區界—南五環路—東五環路—通惠河； 五號區域：朝陽區行政區域內五環路以外地區。9 北京市房山區人民政府文件 關于印發房山區集體土地房屋拆遷 補償辦法的通知 房政發[2005]11 號 各鄉鎮人民政府，區政府各委、辦、局，區直屬各公司： 《房山區集體土地房屋拆遷補償辦法》已經本屆區政府第 30 次區 長辦公會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。北京市房山區人民政府 二00 五年三月九日 房山區集體土地房屋拆遷補償辦法 為加強我區集體土地房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障我區城鄉建設順利進行，根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦 法》（2003 年市政府令第 124 號，以下簡稱《拆遷管理辦法》）、《北 京市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2003]606 號，以下簡 稱《補償規則》）、《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》（京國土房管拆[2003]666 號，結合本區實際，制定本辦法。

一、宅基地面積的認定 1.拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控 制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。2.1982 年以后劃定的宅基地，按0.3 畝（折合200平方米)計算，山區人多地少的鄉鎮不足0.25 畝的安0.25 畝（折合167平方米）計 算。1982 年以前劃定的宅基地，由鄉鎮政府認定并出具證明，可按 10 每戶最高不超過0.4 畝（折合267平方米）的標準認定；超出 0.4 畝 的部分，可以按拆遷范圍內宅基地區位補償價的 5%予以補償；不足0.4 畝的，按實際面積補償。3.宅基地上的房屋拆遷可以實行貨幣補償或者房屋安置。對于因 拆遷需要另行審批宅基地的，由新批宅基地條件的鄉鎮，新批宅基地 少于控制標準部分可按屆時宅基地區位補償價給予補償。

二、宅基地區位補償價的確定 1.按照《補償規則》第四條規定的計算公式，宅基地區位補償價 以鄉鎮為單位確定幅度，由拆遷人委托有資質的評估機構在區政府規 定的幅度內根據被拆遷房屋宅基地實際情況評估確定。結合我區情 況，房屋重置成新均價確定為米平方米500 元、戶均安置面積確定為120平方米、戶均宅基地面積確定為0.3 畝。宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積 以房屋定向安置被拆遷人的，計算拆遷補償時當地普通住宅指導 價位定向安置房屋價。

三、合法房屋的認定 1.拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明 的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房 文件的，按照批準的建筑面積認定。2.本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和 規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當 11 給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉鎮政府根據當地 實際情況確定，報區政府批準后執行；屬于占地拆遷房屋的，補償標 準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉鎮政府批準后執 行。

四、困難補助 農村村民符合審批宅基地條件，但實際未取得的，如果以樓房安 置的，可增加安置面積40平方米；如果以貨幣形式補償的，用40平方米乘以項目執行的普通住宅指導價。拆遷實施方案確定以另行審批 宅基地的方式予以補償安置的除外。

五、生產經營用房的停產、停業綜合補助標準 1.征地拆遷中對利用宅基地上的自有房屋自己從事生產經營，因 拆遷造成停產、停業損失的，凡符合以下條件的經營者，給予一次性 停產停業綜合補助費。1.1.具備工商部門核發的有效的工商營業執照，且營業執照上標 明的經營場所與被拆遷房屋一致。1.2.稅務部門的近半年完稅證明原件和復印件。2.營業面積的確認。2.1 以工商營業執照標明的面積為準。2.2 工商部門注冊沒用標明面積的，以直接用于經營的門面店的 面積為準。3.補助標準。根據確認的建筑面積每平方米50——500 元的標準予以補助。12 4.利用出租房屋進行生產經營（符合本條第一款規定）的，對承 租人的停產、停業損失，由被拆遷人按雙方租賃協議的約定給予補償； 雙方給與協議的，由被拆遷人參照前款規定標準對生產經營者給予適 當補償。

六、搬遷補助費 1.拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷的搬遷補助 費，按照合法房屋的建筑面積計算，每平方米補助 15 元。由拆遷人 出車搬遷的，不予補助。拆遷有經營資質企業的廠房、設備，其設備 搬遷和安裝費用按照拆遷正是房屋面積每平方米補助25 元。2.被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，給予提前搬遷獎勵 費，提前搬遷獎勵費按照提前的時間計算，由拆遷人支付每一宅院200——2000 元提前搬遷獎勵費。3.電視、電話、空調等移機費按有關部門標準給予補助。

七、其他 1.占地拆遷的補償標準按照《拆遷管理辦法》執行。2.本辦法未盡事宜按《拆遷管理辦法》和《補償規則》的規定執 行。3.本辦法自2005 年4 月1 日起施行。北京市房山區人民政府2003年11 月3 日印發的《房山區集體土地房屋拆遷補償辦法》（房政 發[2003]58 號）同時廢止。本辦法實施前已發布拆遷公告的項目不適用本辦法。13 附件：各鄉鎮普通住宅指導價、宅基地區位補償價格表 主題詞：集體土地 房屋拆遷 補償辦法 通知 抄送：區委辦，區人大辦，區政協辦，區法院，區檢察院。北京市房山區人民政府辦公室 2005 年3 月14 日印發 共印220 份 14 房政發[2005]年11 號附件： 各鄉鎮普通住宅指導價、宅基地區位補償價格表 鄉鎮 當地普通 住宅指導價（元/平方米）房屋 重置成新均 價（元/平方米）戶均 安置面積（平方米）戶均 宅基地面積（平方米）宅基地 區位補償價（元/平方米）良鄉 2100——3000 500 120 200 960——1500 長陽 2100——3000 500 120 200 960——1500 閻村 1800——2800 500 120 200 780——1380 琉璃河 1400——2000 500 120 200 540——900 竇店 1500——2100 500 120 200 600——960 韓村河 1200——1800 500 120 200 420——780 長溝 1000——1600 500 120 200 300——660 青龍湖 1400——2000 500 120 200 540——900 石樓 1000——1600 500 120 200 300——660 大石窩 1000——1600 500 120 200 300——660 城關 1400——2100 500 120 200 540——960 周口店 1200——1800 500 120 200 420——780 張坊 900——1500 500 120 200 240——600 河北 佛子莊 霞云嶺 史家營 南窯 大安山 十渡 蒲洼 備注： 1.當地普通住宅指導價由各鄉鎮政府所提供，應參照普通商品住宅均價、城市規 劃等情況適時調整，區政府平衡全區情況后確定。2.其他暫時無法確定普通住宅指導價的鄉鎮，可參照相關鄉鎮的價格。15 懷柔區國土房管局 關于懷柔區集體土地房屋拆遷補償補助的意見 為進一步規范我區集體土地房屋拆遷活動，妥善處理集體土地房 屋拆遷中存在的問題，根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市 政府令第 124 號發布，《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意 見》（京國土房管拆[2003]666 號和《北京市宅基地房屋拆遷補償規 則》（京國土房管征[2003]606 號印發，結合我區實際，制定本意見。

（一）宅基地區位補償價 按照市國土資源和房屋管局制定的“北京市宅基地房屋拆遷補 償規則”第四條規定的計算公式，以真想為單位，確定區位補償價 格幅度，具體補償價格由拆遷委托有資質的評估機構在區政府規定 的幅度內根據被拆遷房屋宅基地實際情況評估確定。宅基地區位補 償計算公式： 宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積 戶均宅基地面積 各鎮鄉宅基地區位補償價格計算要素幅度表 鄉鎮名稱 區位補償價基 準價（元/平方 米）普通住宅指導 價（元/平方米）房屋重置成新均 價（元/平方米）戶均安置面 積（平方米）戶均宅基地面 積（平方米）懷柔鎮 480——1380 1500——3000 700 120 200 楊宋鎮 480——840 1500——2100 700 120 200 北房鎮 480——840 1500——2100 700 120 200 廟城鎮 480——900 1500——2200 700 120 200 橋梓鎮 300——780 1200——2000 700 120 200 雁棲鎮 300——900 1200——2200 700 120 200 懷北鎮 270——780 1000——2000 550—700 120 200 湯河口鎮 270——750 1000——1800 550 120 200 九渡河鎮 270——570 1000——1500 550 120 200 渤海鎮 270——570 1000——1500 550 120 200 寶山鎮 270——570 1000——1500 550 120 200 琉璃廟鎮 270——570 1000——1500 550 120 200 16 喇叭溝門鄉 270——570 1000——1500 550 120 200 長哨營鄉 270——570 1000——1500 550 120 200 城區及各鎮鄉詳細標準如下：

（一）、懷柔城區及懷柔鎮。懷柔城區（東至京承鐵路、北至富 樂大街、西至水庫路、南至懷河）的宅基地區位補償價的 基準價格為1080 元-1380 元/平方米；普通住宅指導價為2500-3000 元/平方米。懷柔城區規劃區域內（大中富樂 村、大屯村、石廠村<不含石廠新村>）及盧莊、紅螺鎮的 宅基地區位補償價的基準價格為780 元-1080 元/平方米； 普通住宅指導價2000 元-2500 元/平方米。懷柔鎮上述范 圍以外的其他地區的宅基地區位補償價的基準價格為480元-780 元/平方米；普通住宅指導價 1500 元-2000 元/平方米。

（二）楊宋鎮、北房鎮。鎮政府所在地的宅基地區位補償價的基 準價格為600 元-840 元/平方米；普通住宅指導價為1700元-2100 元/平方米。上述地區以外的其他地區，宅基地 區位補償價的基準價格為480 元-600 元/平方米；普通住 宅指導價1500 元-1700 元/平方米。

（三）廟城鎮。鎮政府所在地及大秦鐵路以北，懷河以南地區的 宅基地區位補償價的基準價格為600 元-900 元/平方米； 普通住宅指導價為1700 元-2200 元/平方米。上述地區以 外的其他地區，宅基地區位補償價的基準價格為 480 元-600 元/平方米；普通住宅指導價 1500 元-1700 元/平方 17 米。

（四）雁棲鎮。鎮政府所在地、雁棲工業開發區及紅螺山旅游度 假區的宅基地區位補償價的基準價格為600 元-900 元/平方米；普通住宅指導價為1700 元-2200 元/平方米。上述 地區以外的其他地區，宅基地區位補償價的基準價格為300 元480 元/平方米；普通住宅指導價1200 元-1500 元/平方米。

（五）懷北鎮。鎮政府所在地的宅基地區位補償價的基準價格為480 元-780 元/平方米；普通住宅指導價為 1500 元-2000元/平方米；房屋重置成新均價700 元/平方米。上述地區 以外的其他地區，宅基地區位補償價的基準價格為270 元-450 元/平方米；普通住宅指導價 1000 元-1300 元/平方 米；房屋重置成新均價550 元/平方米。

（六）橋梓鎮。鎮政府所在地的宅基地區位補償價的基準價格為480 元-780 元/平方米；普通住宅指導價為 1500 元-2000元/平方米。上述地區以外的其他地區，宅基地區位補償 價的基準價格為300 元-480 元/平方米；普通住宅指導價1200 元-1500 元/平方米。

（七）湯河口鎮。鎮政府所在地的宅基地區位補償價的基準價格 為570 元750 元/平方米；普通住宅指導價為1500 元-1800元/平方米。上述地區以外的其他地區，宅基地區位補償 價的基準價格為270 元-570 元/平方米；普通住宅指導價 18 1000 元-1500 元/平方米。

（八）九渡河鎮、渤海鎮、寶山鎮、琉璃廟鎮、喇叭溝門鄉、長 哨營鄉。鎮(鄉)政府所在地的宅基地區位補償價的基準價 格為 390 元-570 元/平方米；普通住宅指導價為 1200 元-1500 元/平方米。上述地區以外的其他地區，宅基地區 位補償價的基準價格為270 元-390 元/平方米；普通住宅 指導價1000 元-1200 元/平方米。

二、宅基地面積的認定

（一）拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過 控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。(二)宅基地的面積控制標準： 1982 年（含）以前，最高不超過0.4 畝（267平方米）； 1982 年以后，人多地少地區最高不超過 0.25 畝（167平方米），其他地區最高不超過0.3 畝（200平方米）。

（三）低于控制標準的宅基地面積，按合法批準的面積認定。

（四）無法確定宅基地面積的，與實際測量面積結合控制標準認 定。

三、宅基地補償、補助標準

（一）經合法批準且不超過控制標準的宅基地補償為： 本拆遷范 圍宅基地區位補償單價×宅基地面積

（二）經合法批準的宅基地超過控制標準的部分，不予補償；但1982 年（含）以前經合法批準的宅基地超過控制標準部分，19 一般按本拆遷范圍內宅基地區位補償價格的 20%以予補 償，最高補償標準不得超過40%.具體標準由評估機構結合 本拆遷范圍的實際情況綜合平衡確定。

（三）另行審批宅基地安置被拆遷人的，新批宅基地面積少于原 按照《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若 干規定》合法使用的宅基地面積，對不足部分的補償為： 本拆遷范圍宅基地區位補償單價×不足部分的宅基地面積

（四）農村符合審批宅基地條件單位實際取得宅基地，且按照拆 遷實施方案安置確有困難的，符合以下條件按照本拆遷范 圍內宅基地區位補償價格的20%予以補助。其補助面積標準為0.25 畝/戶（合167平方米）。農村符合審批宅基地條件，但未實際取得宅基地的被 拆遷人，必須同時具備下列條件：

1、拆遷期間屬于本村集體成員。

2、在被拆遷房屋長期居住，本人及其配偶在拆遷范圍外無正 式住房。

3、拆遷公示前析產分戶并取得相關法律手續

4、在拆遷范圍內有本市常住戶口并且獨立分戶（獨立戶 籍）。

5、符合宅基地審批條件，但未實際取得宅基地，且按拆遷 實施方案安置確有困難的。具備以上條件必須經公示確認（公示一般為七天），公示 20 有異議的由拆遷人核實，經公示或核查符合條件的方可予以補 助。本《意見》所稱的戶，按照拆遷公示前公安機關發放的戶 口簿認定，但是夫妻雙方、未婚子女在拆遷范圍內分別立戶的，按照一戶認定。拆遷公示后通過辦理房屋交易、贈與、析產等手續新增的 戶，以及通過辦理戶籍分戶新增的戶，不予認定。

（五）無法確定宅基地面積的，以實際測量面積結合控制標準，按本條第（一）、（二）、（三）款執行補償。

四、房屋面積的確定及補償 拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標 明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批 準建房文件的，按照批準的建筑面積認定，其補償由房地產價格 評估機構按被拆遷房屋的重置成新家評估確定。本《意見》施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有 權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自 住的，按其房屋重置成新價的50——70%給予補償；屬于出租或 閑置的，按其房屋重置成新價的30——50%給予補償。具體補償 幅度按上述規定根據當地實際情況確定。屬征地拆遷的由鎮（鄉）政府確定，并報區政府批準后執行。屬占地拆遷的由農村集體經 濟組織或村民委員會確定，報鎮（鄉）政府批準后執行。本《意見》實施后，宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未 21 取得房屋所有權證或規劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋是 不予認定和補償。宅基地外建房一律按違章建筑無償拆除。a)經營性用房的停產停業綜合補助費標準（一)對利用宅基地上房屋從事生產經營，因拆遷造成停產停業損 失的，凡符合以下條件的對經營者（執照標明的法人或經營 者）給與一次性停產停業綜合補助費： 1.具備工商部門核發的有效的工商營業執照，且營業執照上標明 的經營場所與被拆遷房屋一致。2.拆遷公告發布之日正在經營的。3.稅務部門的近半年完稅證明原件。4.工商部門近半年的管理費發票原件。（個體經營戶）經營時間不足半年的，按實際經營時間提供3、4 所述原件。

（二）營業面積的確認： i.按照租賃協議標明的營業面積為準。ii.協議未標明的，按工商局注冊的面積為準。iii.以上兩項均無法提供或所提供的面積與實際不符的，以 實際營業面積為準。（實際營業面積指：直接用于生產經營的房屋建筑面積）

三、停產停業綜合補助費的發放標準： 停產停業綜合補助按經營時間確定基礎標準，再結合地理區位和經營 性質確定具體補助標準。22 i.經營時間連續六個月以上的（含六個月），基礎標準為700 元/平方米； ii.經營時間在六個月以內的，基礎標準為100 元/平方米； 經營時間以取得工商執照日期起計算，截止到暫停公示止。地理區位及房屋使用性質調節系數見表

一、表二 按地理區位分： 表一 地理區位 系數 懷柔區建成區 1.0 各鎮（鄉）政府所在地 0.7 其他地區 0.5 按照經營性質分： 表二 房屋使用性質 調整系數 商業、金融業、保險業 1.0 娛樂業、餐飲業 0.95 辦公 0.9 服務業 0.85 工業、倉儲業及其他 0.8 占地拆遷房屋的經營損失補償標準，由鎮（鄉）政府參照上述標 準確定后，報區政府備案。利用出租房屋進行經營的，對承租人的停產停業損失由拆遷人按 租賃雙方協議的約定給予補償；雙方沒有約定的，由拆遷人按上述規 23 定標準對經營者給予補償。

六、搬遷補助費和提前搬遷獎勵費

（一）搬遷補助費：住宅房屋按照正式房屋建筑面積15 元/平方 米。非住宅房屋按照正式房屋建筑面積25 元/平方米。（宅基地上的房屋一律按照住宅房屋認定）

占地拆遷的，搬家補助費標準由鎮（鄉)政府按上述標準確定，并報區政府備案。由拆遷人出車搬家的，不予補助。

（二）提前搬遷獎：被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前辦理原有 住房的，按照每戶2000 元標準給與提前搬家獎勵；同時按正式房 屋建筑面積每天每平方米3 元獎勵，最多獎勵10 天。具體獎勵方 法和標準由拆遷人在拆遷實施方案中擬訂。

（三）另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每間 100 元給與租 房補助。補助時間按拆遷雙方當事人的約定確定。

七、本《意見》自 2003 年 9 月 1 日起實行。原懷柔縣人民政府2001 年 11 月 5 日發布的《懷柔縣人民政府批轉縣建委關于推進 縣城舊城改造工作意見的通知》（懷政發[2001]33 號）第二條第

（六）項停止執行。

八、本《意見》由區國土房管局負責解釋。二00 三年九月一日 24 北京市順義區人民政府文件 順政發[2006]12 號 ——————————————————————————— 順義區人民政府關于印發集體土地房屋拆遷補償補助 安置規定的 通知 各鎮人民政府、地區和街道辦事處、區政府各委、辦、局、各區屬機 構： 區建委研究制定的《順義區集體土地房屋拆遷補償補助安置規 定》已經 2006 年第一次政府常務會議審議通過、現印發給你們，請 認真依照執行。順義區人民政府 二00 六年二月十三日 順義區集體土地房屋拆遷補償補助安置規定 第一條根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府 令第 124 號、《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2003]606 號以及《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》（京國土房管拆[2003]666 號）的有關規定，制定本規定。第二條本規定適用于集體土地宅基地上的房屋拆遷。第三條房屋拆遷補償價，有宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新 價構成、計算公式為： 25 房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價 第四條宅基地區位補償價按照下列公式計算： 宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積 戶均宅基地面積

（一）當地普通住宅指導價標準： 根據《北京市房屋拆遷評估規則（暫行）》（京國土房管拆字[2001]1234 號）基準地價的劃分，并結合我區各地區商品房價格的實 際情況制定以下普通住宅指導價標準： 一類地區：包括順義城區減河以南、京承鐵路以東、順平路以北、潮 白河以西、后沙峪鎮城鎮規劃區，天竺鎮天竺村、薛大人莊村普通住 宅指導價標準為2300---3000 元/m 2。二類地區：包括任何鎮、天竺鎮、后沙峪鎮除一類地區外的其他地區、南法信鎮鎮域范圍內順平路以南部分及城鎮規劃區、馬坡鎮、李橋鎮 的城鎮規劃區、普通住宅指導價標準微1900---2600 元/m 2。三類地區：包括我區除一、二類地區以外的其他地區、普通住宅指導 價標準為1500---2000 元/m 2。我區的普通住宅指導價標準根據實際情況由區政府適時調整公布。

（二）戶均安置面積標準：135m 2 /戶

（三）房屋重置成新均價：400 元/m 2

（四）戶均宅基地面積，原則上暫統一按照0.3 畝計算。第五條宅基地面積補償標準按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦 法》（北京市人民政府令第124 號）第十八條認定。

（一）拆遷補償認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控 制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。26

（二）經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分原則上按照 宅基地區位補償價格的 30%給予補償。該宗宅基地內符合審 批宅基地條件且戶籍戶口單獨立戶的共居人，可以按分戶處 理。

（三）根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干 規定》（北京市政府令 1989 年第 39 號），本村村民每戶建房 用地標準最高不得超過 0.3 畝。1982 年以前劃定的宅基地，多于前款規定的標準，每戶最高不得超過0.4 畝。第六條對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動的被拆遷人，除按 照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 124號）的規定予以補償安置外，對因征地拆遷房屋造成停產停業損失的，可按照近3 年內納稅總額6 倍的標準進行補償，但最高不得超過宅基 地范圍內合法經營面積每平方米500 元的補償數額。各鎮、村進行占 地拆遷房屋的、其停產停業損失補償標準由鎮人民政府確定，但原則 上不得超過上述標準。被拆遷人必須提供以下材料：

（一）稅務部門近3 年內的完稅證明文件原件；

（二）工商部門的營業執照原件。第七條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人對被 拆遷人應當按照貨幣補償的規定確定被拆遷房屋的補償款、并與安置 房屋的市場評估價款結算差價。即拆遷人對被拆遷人依法給予貨幣補 償后，被拆遷人再以其所得貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上 27 的安置房屋、拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關規定簽訂拆 遷貨幣補償協議，再另行簽訂安置房屋買賣協議。農村集體經濟組織或村民委員會作為拆遷人實施拆遷，一本集體 建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，具體拆遷安置方案由農村集 體經濟組織或村民委員會根據本地區實際情況制定，經村民會議或者 村民代表會議討論通過并報鎮政府批準。其他拆遷人委托農村集體經濟組織或村民委員會安置被拆遷人 的可以參照前款規定執行。第八條農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房 屋、有條件的鎮，可以按照土地管理法律、法規和規章的規定、另行 審批宅基地由被拆遷人自行建設住房，被拆遷房屋按照重置成新價給 予補償。第九條農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地、且按照拆 遷實施方案確有困難的、被拆遷人購買樓房時，拆遷人可以按照當地 樓房商品價的 10---15%給予優惠，其優惠購房面積熱均不得超過 30平方米。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地方式予以補償安置的 除外。第十條搬家補助費標注為每個宅基地使用證3000 元。第十一條提前搬家獎勵費標準為每個宅基地使用證2000 元。第十二條拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未 超過批準期限的臨時建筑，按照其重置成新價結合剩余期限給予適當 補償。28 第十三條本規定2006 年3 月15 日起施行。《順義區人民政府批轉區 國土房管局關于集體土地房屋拆遷補償補助安置規定的通知》（順政 發[2003]34 號）同時廢止。主題詞：城鄉建設 土地 房屋 拆遷△ 通知 抄送：區委各部、委、辦，區人大常委會辦公室，區政協辦公室，區法院、區檢察院。順義區人民政府辦公室 2006 年2 月13 日印發 29 北京市豐臺區人民政府 豐政函[2004]93 號 豐臺區人民政府關于北京市 集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見的批復 區國土資源和房屋管理局： 你局《關于確定<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實施意 見及配套文件的請示》收悉。經2004 年8 月23 日第32 次區長辦公 會討論，同意實行。此復。二00 四年八月三十日 主題詞：房屋土地管理 實施辦法 批復 豐臺區人民政府辦公室 2004 年8 月30 日印發 共印9 份 30 北京市豐臺區國土資源和房屋管理局 豐國土房管政字[2004]176 號 簽發人：郝得貴 關于實施《豐臺區關于<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實施 意見》請示 區政府： 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第 124 號令已由市政府公 布實施已近一年，我區的集體土地房屋拆遷辦法已經四次討論，均未 定稿成文，為規范我區范圍內的集體土地房屋拆遷管理工作，我局重 新擬定了《豐臺區關于<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實施意 見》，再次將討論稿報區政府討論，審批后下發執行。妥否，請批復。二00 四年六月二日 附：豐臺區關于<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實施意見》 豐臺區城市房屋與集體土地房屋拆遷區位補償價的比 主題詞：集體土地 拆遷 實施意見 請示 豐臺區國土資源和房屋管理局辦公室 2004 年6 月2 日 聯系電話：63814378 共印5 份 31 豐臺區關于《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的實施意見（試行）根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第124 號）及《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實施意見》的規 定，就由區、縣人民政府的有關政策，做如下規定。

一、集體土地住宅房屋拆遷區類劃分 區類劃分原則：以鄉鎮為單位，以環路為界線進行劃分。一類地區：三環路以內地區。二類地區：三環路至四環路之間地區。三類地區：四環路至五環路之間地區。四類地區：五環路以外地區。

二、宅基地區位補償價

1、房屋重置成新均價的確定 按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，房屋重置成 新均價的幅度范圍在400~700 元/平方米，結合我區房屋拆遷評 估的實際情況，確定我區房屋重置成新均價為400 元/平方米。

2、戶均安置面積的確定 按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，戶均安置面積 控制在100平方米范圍內。結合我區的實際情況，確定集體土地 拆遷區位補償中戶均安置面積標準為150平方米。

3、戶均宅基地面積 按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，戶均宅基 32 地面積安0.3 畝（200平方米）計。

4、宅基地區位補償價 依照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的實施意見第六 項第 25 條的規定及《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》規定的 宅基地區位補償計算公式： 宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶 均宅基地面積 確定豐臺區宅基地區位補償價幅度范圍 單位；元/平方米 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 盧溝橋鄉 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600

第二篇：《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見

關于印發《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》的通知

京國土房管拆[2003]666號

各區縣國土房管局、各房地產開發公司、各房地產價格評估機構、各拆遷單位：

根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號），我局制定了《<北京 市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》，現予印發，請遵照執行。

本通知自2003年8月1日起施行。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見

一、暫停辦理有關事項

1.〔暫停事項申請〕

按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號，以下簡稱《辦法》）第八條規定，用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區、縣國土房管局申請在征地 或者占地批準文件規定的用地范圍內暫停辦理有關事項。用地單位應當提交暫停辦理事項申 請書、規劃批準文件、征地或者占地批準文件。

2.〔暫停事項通知和公告〕

區、縣國土房管局收到用地單位暫停辦理事項申請后，應當在7個工作日內審查完畢；審查 批準后，應當在7個工作日內就暫停事項書面通知當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務等部 門及鄉鎮人民政府，并在用地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事 項、暫停期限等內容。

3.〔暫停期限〕

暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位需要延長暫停期限的，應當提前30日 向區、縣國土房管局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延長的期限不超 過半年。區、縣國土房管局批準延期申請后，應當將延長暫停期限的決定書面通知當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務等部門及鄉鎮人民政府，并在拆遷范圍內公示。區縣國土房管局 的審查和通知時限按照本實施意見第2條規定執行。除市政府確定的重大市政基礎設施建設工程或者其他建設項目經市政府批準的以外，暫停期 限滿20日后，區縣國土房管局方可發布拆遷公告。

二、房屋拆遷許可證的申請與核發

4.〔用地批準文件〕按照《辦法》第九條的規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的用地批準文件包括 ：

（1）屬于征地拆遷的，提交市人民政府批準征用集體土地的批復；

（2）屬于占地拆遷的，提交市人民政府批準占用集體土地的批復或者區縣人民政府批準占 用集體建設用地的批復。

5.〔規劃批準文件〕按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的規劃批準文件是指市 或者區、縣規劃行政主管部門核發的建設用地規劃許可證。

6.〔拆遷實施方案〕按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的拆遷實施方案，是指 拆遷人根據《辦法》第十條規定擬訂的文件。拆遷實施方案應當包括以下內容：

（1）項目基本情況；

（2）拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內容；

（3）被拆除房屋及其附屬物基本情況；

（4）補償安置方式及其主要內容；

（5）拆遷補助辦法；

（6）其他應當在拆遷實施方案中明確的內容。

7.〔占地拆遷實施方案〕按照《辦法》第十條規定，占地拆遷房屋的，鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核拆遷人擬訂的 拆遷實施方案，需要時，可以征求區、縣國土房管局的意見。

8.〔公布拆遷實施方案〕拆遷人應當按照《辦法》第十條規定，在拆遷范圍內公布經區縣國土房管局批準的征地拆遷 實施方案或者經鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核并報區縣國土房管局備案的占地拆遷實施方 案，公布期限不少于10日。

拆遷實施方案應當在區縣國土房管局發布拆遷公告之日前（含拆遷公告發布當日）公布。

9.〔安置房屋證明〕按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的安置房屋證明文件，包括建設工程竣工驗收備案表、土地使用權證明文件或房屋所有權證。

10.〔補償資金證明文件〕按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的拆遷補償資金證明文 件，是指銀行向區、縣國土房管局出具的拆遷補償資金到位證明文件，具體辦法按照市國土 房管局、中國人民銀行營業管理部《關于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監督的通知》（京國土房管拆字〔2001〕1177號）有關規定執行。

11.〔跨區縣項目發證〕跨區、縣項目的房屋拆遷許可證，可以分別由所涉區、縣國土房管局核發，也可以由市國土 房管局根據實際情況指定其中一個區縣國土房管局核發，并將有關情況通知相關區、縣國土 房管局。

12.〔兼有國有土地和集體土地房屋拆遷的情形〕建設項目用地范圍內兼有國有土地和集體土地的房屋拆遷的，建設單位應按照《北京市城市 房屋拆遷管理辦法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》有關規定申請房屋拆遷許可證，區縣國土房管局審核后，統一發放房屋拆遷許可證和發布拆遷公告。

13.〔拆遷范圍和拆遷期限〕拆遷人應當按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷。

房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍不得超過用地批準文件確定的用地范圍，但是用地范圍外的 房屋與拆遷范圍內的房屋不可分割時，拆遷主管部門可以把拆遷范圍外的該房屋劃入拆遷范 圍。

房屋拆遷許可證規定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規定的拆遷期限內未完成拆遷的，應 當在期限屆滿15日前向核發房屋拆遷許可證的區縣國土房管局申請延期，延期不超過6個月.14.〔拆遷公告〕區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后，應當在拆遷范圍內發布拆遷公告。拆遷公告應當 載明房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等主要內容。

15.〔許可證印制〕房屋拆遷許可證由市國土房管局統一印制，內容主要包括拆遷人、項目名稱、拆遷范圍、拆 遷期限、發證機關、發證時間等。

16.〔拆遷許可證備案〕區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后，應報市國土房管局備案。

三、委托拆遷和評估

17.〔委托拆遷〕拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。

征地拆遷，拆遷人自行拆遷的，應當具備本市自行拆遷資質。

委托拆遷的，受托拆遷單位應當具備本市受托拆遷資質；拆遷人應當與受托拆遷單位簽訂委 托拆遷書面合同；拆遷人申辦房屋拆遷許可證時，應當向區縣國土房管局提交委托拆遷合同 和受托拆遷單位的資質證明材料。

18.〔拆遷評估〕征地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，由拆遷人委托有資質的房地產價格評估機構按照本 市房屋評估規定評估確定；拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同。拆遷人申辦房屋拆遷 許可證時，應當向區縣國土房管局提交委托評估合同和受托評估機構的營業執照、資質證書.占地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，可以參照前款規定評估，也可以按鄉鎮人民政府審 核并報區縣國土房管局備案的拆遷實施方案確定。

19.〔拆遷招標投標〕征地拆遷，屬于下列項目的，用地單位應當通過招標投標方式確定受托拆遷單位和評估單位 ：

（一）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

（二）國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；

（三）建設項目拆遷居民戶數在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的。

有關招投標事宜按照市國土房管局《關于本市拆遷項目實行招投標管理的通知》（京國土房 管拆〔2003〕306號）執行。

四、拆遷補償安置協議

20.〔拆遷補償安置協議〕拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置書面協議。協議一式兩份，當事人雙方各持一份； 在房屋拆遷中必須給被拆遷人拆遷補償協議原件。

實行貨幣補償的，協議應當包括補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責任、糾 紛處理方式等內容。

實行房屋安置的，協議應當包括安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結算方式、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容；期房安置的，還應當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內 容。

另行審批宅基地安置的，協議應當包括地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違 約責任、糾紛處理方式等內容。

21.〔權屬證件移交〕拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證交給拆遷人，由拆遷 人移交房地權屬管理部門。

五、拆遷裁決程序

22.〔拆遷裁決程序〕集體土地房屋拆遷裁決程序，參照市國土房管局2002年12月9日印發的《北京市城市房屋拆 遷裁決程序規定》（京國土房管拆〔2002〕1116號）執行。

23.〔行政復議與行政訴訟〕拆遷當事人對區、縣國土房管局的裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起 行政訴訟。

六、貨幣補償方式

24.〔宅基地區位補償價〕宅基地區位補償價，由區縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管 征〔2003〕606號）第四條的規定，以鄉鎮為單位確定和公布，并報市國土房管局備案。

區縣人民政府確定宅基地區位補償價，應當考慮各鄉鎮行政區域內的土地區位差異，具有一 定的幅度。

具體拆遷項目的宅基地區位補償價，可以按照下列方式確定：

（一）由拆遷人委托有資質的評估機構在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基 地的實際情況評估確定；

（二）由區縣人民政府或者其指定的相關部門在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房 屋宅基地的實際情況確定；

（三）區縣人民政府確定的其他方法。

25.〔兼有國有土地和集體土地的鄉鎮〕鄉鎮行政區域內兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區縣人民政府可以批準 該鄉鎮統一參照國有土地房屋拆遷補償相關規定，確定宅基地區位補償價格或擬訂拆遷實施 方案。

七、房屋安置方式

26.〔房屋安置方式解釋及協議〕按照《辦法》第十五條第一款規定，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與 被拆遷人應當按照被拆遷房屋的補償款與安置房屋的市場評估價款結算差價。即拆遷人對被 拆遷人依法給予貨幣補償后，被拆遷人再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地 上的安置房屋，拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關規定簽訂拆遷貨幣補償協議，再 另行簽訂安置房屋買賣協議。

27.〔市政府規定以經濟適用住房安置〕按照《辦法》第十五條第一款規定以經濟適用住房安置被拆遷人的，對被拆遷人按照《北京 市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2003]606號）第五條規定給予補償，由被 拆遷人按照規定價格購買政府定向提供的經濟適用住房。

28.〔拆遷補償資金和房屋要求〕征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補償資金，原則上不得低于該項目拆遷 貨幣補償所需資金總量的60%.拆遷人準備的拆遷補償資金低于該項目拆遷貨幣補償所需資 金總量的，應就不足部分提供相應數量的安置房屋。

采取貨幣補償方式的被拆遷人數量超過預計比例或其他原因致使拆遷人存入的拆遷補償資金 不足的，拆遷人應當及時補足；拆遷完畢后，拆遷補償資金有結余的，拆遷人持區縣國土房 管局出具的證明，向銀行申請劃轉余款。

29.〔征地拆遷安置房屋條件〕拆遷人提供的安置房屋，原則上應當是現房，并具備合法審批手續；安置用房的市政配套設 施和生活服務配套設施，應當具備使用條件。

拆遷人提供的下列房屋，經與被拆遷人協商同意，可以用于拆遷安置，但是在區縣國土房管 局核發房屋拆遷許可證時，不予計入拆遷人準備的安置用房數量：

（一）期房；

（二）朝陽、海淀、豐臺、石景山區的拆遷，安置房屋不在四區范圍內、也不在規劃市區內，且距離拆遷地點超過15公里的；其他郊區縣拆遷，安置房屋不在本區縣范圍內的。

30.〔農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人〕按照《辦法》第十五條第二款規定，農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，安置房屋應當具備用地、規劃批準文件.31.〔委托安置〕按照《辦法》第十五條第三款規定，其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置 被拆遷人的，按照下列規定執行：

（一）拆遷人應當與農村集體經濟組織或者村民委員會簽訂書面委托合同，并向區縣國土房 管局備案。

（二）拆遷實施方案由受托的農村集體經濟組織或者村民委員會擬訂，屬于征地拆遷的，報 區縣國土房管局批準后執行；屬于占地拆遷的，經鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核后，報區 縣國土房管局備案。

（三）拆遷補償安置協議可以由拆遷人與被拆遷人簽訂，也可以由拆遷人委托農村集體經濟 組織或者村民委員會與被拆遷人簽訂。

八、另批宅基地安置

32.〔適用條件〕按照《辦法》第十七條規定另行批準宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應當事先征得區縣人民 政府同意，且本集體經濟組織區域內具備安排宅基地的土地，符合土地利用規劃和城市規劃，被拆遷人符合申請宅基地條件。

33.〔審批手續〕拆遷宅基地上房屋，另行審批宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應當為被拆遷人辦理宅基地申 報審批手續和建房審批手續，被拆遷人應予協助。

34.〔宅基地減少的補償〕新批宅基地面積少于原合法使用的宅基地面積，對不足部分可以按照區、縣人民政府的規定 給予適當補償。

九、宅基地面積標準

35.〔宅基地面積控制標準〕根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條規定，本市村民每 戶建房用地的標準，由各區、縣人民政府根據本行政區域的情況確定并予公布，但近郊區各 區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過0.25畝（折合167平方米）；其他地區最高不得 超過0.3畝（折合200平方米）。

1982年以前劃定的宅基地，多于前款規定的標準，每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）。

36.〔宅基地面積認定標準〕被拆遷人宅基地面積認定的具體標準，由區、縣人民政府根據本區縣實際情況確定。

十、其他問題

37.〔拆遷結案〕拆遷人應當按照規定及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個月內向區、縣國 土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。

38.〔提前搬遷獎勵費〕被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前提前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬遷獎勵費，具體標準 由區、縣人民政府確定。

39.〔非本集體經濟組織成員房屋〕用地范圍內涉及非本集體經濟組織成員合法取得的房屋土地，經區、縣人民政府批準，可以 按照《辦法》有關宅基地房屋拆遷有關規定給予補償安置。

40.〔已發布拆遷公告的項目〕2003年8月1日以前，已經按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號）發布拆遷公告的，不適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，繼續執行《北京市城市 房屋拆遷管理辦法》。

41.〔施行日期和文件廢止〕本實施意見自2003年8月1日起施行。

原北京市房地產管理局1992年6月11日發布的《關于國家建設項目需拆遷集體土地上農村房 屋有關規定的通知》（京房地字〔1992〕第274號）同時廢止

第三篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權性質包括國有土地和集體土地兩種性質，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關于國有土地上的房屋拆遷已經有了較為系統的理論和操作規程，也有國家級規范性法規，但對集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統的理論加以研究，亦無明確的規范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農村集體土地的大量被征用，農村房屋拆遷數量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態勢已達到歷史高峰。與此同時，由于因集體土地征用而產生的拆遷問題是我國工業化、城市化加快發展所引發矛盾的集中體現，其中涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補償案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定并實現裁判案件所要達到的法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。對于造成這些困難的原因如不能及時進行分析、探討并加以解決，司法權就難以起到社會矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，盡管還不完善，但畢竟有一個規范性法規。但對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安臵補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安臵對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。在一些地區，政府為了引進投資，制定較低的補償標準，以犧牲農民的利益換取所謂的投資環境，使農民的利益得不到應有保護。法定補償標準的缺失導致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。

農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定和規范，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。

同時，房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成補償協議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安臵通常是由開發商一方說了算，協議中的一些規定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優化”當地投資環境，加大了行政權力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益。實際上，一攬子包括在土地征用費中的房屋拆遷安臵補償費就是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，他們對此豈能沒有發言權？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。

3、房屋所有人和第三人合法權益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安臵費，拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題，對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安臵問題，拆遷農房租賃戶時涉及的租賃法律關系等等，其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范、相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補償，這是國際通行的一條基本準則。國家發展必然要征用土地，城市化建設必須進行拆遷，拆遷就需要補償。同時，不管是對城市居民還是對農民，拆遷補償均應該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補償，國家經濟建設、城市發展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農民作為被拆遷人時的訴權。

由于我國《土地管理法》并沒有將農民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補償費及“地上附著物”補償費按照補償方案一攬子支付給政府或村組，關于補償方案又是政府或村組與征地單位協商。根據《土地管理法》的規定，補償方案要經有關政府批準，對補償方案有異議或不能達成協議的，由政府部門處理。從法理而言，當一個私權利受到另一個私權利侵犯時，當事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當私權利受到公權侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因為在我國當事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據我國《行政訴訟法》的有關規定，被征用方與征用方就征用補償有關問題達不成協議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當事人，所以就不能行使這種訴權，農民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關于集體土地上房屋拆遷的法律、法規。

由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安臵補償的國家級“大法”，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應該立即啟動關于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規定了關于征用耕地的補償問題，但作為農民私有財產的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農民房屋等私有財產的補償標準作出具體規定。在現實處理中，主要參照由國土資源部、建設部、各級地方政府部門發布的行政規章及文件處分在征用過程中涉及的農民私產。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農民房屋拆遷補償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設所涉及農民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安臵法十分必要。

2、明確公權干預之法律限制、保護集體土地上私有房屋財產權。

在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在干預私權中過大且缺乏有效的監督制約，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進行的房屋拆遷，一種是基于商業開發目的實施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權是物權的一種，是土地所有者在法律規定的范圍內自由使用和處理其土地的權利。土地所有權的行使具有排他性、絕對性和社會性的特點。這個社會性特點就是指土地所有者在行使自己的權利時要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實施強制購買，其方式是給予被購買者以合理補償。所以，對于基于公益征用土地，國家應當進一步完善征用土地的法律并嚴格按照法定程序進行。對于第二種基于商業開發目的而實施的征地拆遷，實質上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權力不應介入過多。因為基于商業目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關系，即行政管理法律關系和民事法律關系。在行政管理法律關系中，我國應當從立法上規范行政執法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。在民事法律關系中，開發商作為拆遷人和被拆遷人之間應當是平等的民事主體之間的關系，對于房屋拆遷補償的金額、時間、支付方式、安臵方式等相關事項，應當在平等、協商的基礎上確立其相互之間的法律關系。同時，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發商的商業目的，動用國家征用土地的公權力，就等于是開發商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進行強制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權。征用權的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權，并使政府的權力和開發商的利益結合起來，使被拆遷人在這兩個強大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。在前述中，筆者認為，對集體土地的征用應嚴格區分為基于公共利益的土地征用和出于商業開發目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。對于商業開發目的而實施的征用集體土地引發的農民房屋拆遷行為，適用相關民事法律規范進行調整，上述已經談到，在此不再贅述。對于出于公共利益的需要而實施的集體土地上的房屋拆遷在性質上屬于國家對集體土地的強制購買，性質上是公權對私權的干預限制，所以政府的行為必須受到嚴格的法律限制，包括行使權力的范圍和方式。同時，政府負有公平合理補償被拆遷農民財產損失的職責和義務；農民有要求政府給予公平合理補償的權利。補償標準和金額的確定應遵循合理補償的基本原則。縱觀世界各國的土地征用補償法律規定，有兩種補償確定方法，一種是以西方國家為主的市場價確定方法，一種是以我國大陸為主的根據規定標準來確定地價補償方法，但無論哪種方法都必須以合理補償為基本原則。“合理”標準應該是地價既要體現土地所有權的價格，同時，還應體現與土地所有權相關的權利如土地上的房屋所有權等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達到土地所有權人基本滿意。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益；也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定嚴格的拆遷程序，包括財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農民能夠通過訴訟獲得司法救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得司法救濟的程序。

三、審判中的難點及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點問題，突出表現在司法的局限性方面。因為法院在審查被訴的具體行政行為是否合法時，所訴的房屋拆遷補償、安臵方案一般已經經過了有關政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進行司法變更，同時行政訴訟又不適用調解原則，所以法院判決的結果通常無法使當事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規劃、拆遷補償安臵合同等行政、民事多方面的連環訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應當賦予法院司法變更權的觀點，建議確立合法性與合理性審查相結合的原則，以合理性原則審查判斷行政機關在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補充合法性審查原則。另外，筆者認為，對此類糾紛應允許進行調解。實踐中，審判人員也經常通過說服教育的調解工作，使雙方當事人達成和解后，由一方當事人撤訴結案，取得了較好的效果。因為在農村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業的重大利益，另一方面是政府謀求社會經濟發展的重大措施，公權與私權形成強烈的沖突，以在不違背有關法律、法規的前提下以調解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權對私權的限制，亦有利于及時、徹底的解決當事人之間的根本問題，更有利于發展、穩定的大局，從而有力地支持行政機關依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務于地方政府的經濟建設，實現農村房屋拆遷和征用集體土地安臵補償工作的良性循環，最終實現審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機統一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進行，所以房屋的拆遷補償方案也同土地補償方案同時制定。而補償方案是由征地方制定，報政府批準，因補償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業開發之目的實施的征地拆遷補償應直接適用民事法律規范進行調整。同時在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補償方案確定之后，補償協議大多是由集體經濟組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協議，形成房屋所有權人和征地方無拆遷補償協議。那么發生糾紛時，房屋所有權人能否以自己的名義就補償方案中的補償數額、安臵方式等問題提起民事訴訟？從協議本身來說，房屋所有權人不是簽訂協議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財產所有權法律關系來講，房屋所有權人應當享有訴權。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權利時，往往又以其不是協議一方當事人而不予受理或裁定駁回起訴，導致房屋所有權人的權利得不到及時保護。筆者認為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個活動中獨立享有權利和承擔義務的公民、法人是這一法律關系的主體，同時，集體土地上房屋所有人對其所有權的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權人行使，其他任何單位和個人均無權處分，房屋拆遷實質上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價購買，是一種民事行為，應由房屋所有權人和拆遷人協商一致達成協議，集體經濟組織與征地單位簽訂協議的行為，只能認定為一種代理行為，如無房屋所有人授權，其簽訂的協議應為無效。所以房屋所有權人以自己名義就拆遷補償協議提起的民事訴訟，人民法院應當受理。

在當前現實中，拆遷人為了使拆遷順利進行，往往借助政府權力，將補償的事宜交給政府處理，關于補償費的支付也由政府代付，一旦發生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認為應區分不同情況，如果拆遷單位將補償款已支付給政府，此時政府就應履行代付補償款的義務，屬民事法律關系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補償協議將補償費支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對集體土地上房屋拆遷補償范圍的審查認定。

目前只有北京、上海等為數不多的地區對集體土地上的房屋拆遷補償范圍進行了規定，大多數地區對此并沒有規定。房屋拆遷補償的目的是對被拆遷人因拆遷所造成的財產損失和其他經濟損失進行補償，包括已經造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補償應當能夠恢復被拆遷人財產利益于被拆遷以前的狀態，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實行市價補償的原則。我國也可以考慮將此作為認定補償范圍的一個原則，補償范圍不能僅局限于對房屋自身價值的補償，還應包括房屋的地理位臵、用途等方面的價值。在實踐中，拆遷單位僅就房屋進行補償，對其他損失不進行補償的作法，有違公平原則。所以人民法院在審理拆遷補償案件時，應當區分不同情況下農村村民住宅、鄉鎮企業廠房及其它用途房屋的補償范圍，給予合理的補償，如拆遷居住房屋，除對房屋進行補償外，還應補償被拆遷人的搬家補助費，過渡期內的臨時安臵費。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補償費，人民法院應予支持。對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷、鄉鎮企業廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產停業損失的，人民法院應予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權利的保護。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實踐中，通常的理解是拆遷人只對被拆遷人直接進行補償，第三人要獲得補償，只能向被拆遷人主張。筆者認為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對被拆遷人也是不公平的，因為被拆遷人并無過錯。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導致房屋所有權人與第三人之間協議不能履行而造成的。所以，對于第三人通過訴訟尋求權利救濟時，要視不同法律關系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認為拆遷安臵補償費是農民作為被拆遷人時喪失房屋所有權的對價，也就是拆遷人通過補償的形式購買了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權人，根據“買賣不破租賃”原則，原租賃協議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據租賃協議將拆遷人作為被告主張自己的權利，是符合法律規定的。拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權，在聯營中替代了原土地使用權人，成為了聯營的一方，可按合同法的有關規定處理。

第四篇：集體土地上房屋拆遷法律問題

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集體土地上房屋拆遷法律問題

近幾年來，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，群體性上訪也越來越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆遷。還有的地方利用黑社會勢力將農民置于死地，個別人命案震動中央。

問題一：被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，房地產開發商卻已經取得《國有土地使用權證》，土地性質在法律上已發生了變化，出現了“一女二嫁”的現象。

問題二：被征用農村集體土地因附著物和青苗補償不能協商一致或補償款不到位，農民不肯交地。無奈之下，房地產開發商自行組織強制交地，政府派出了相關人員支持房地產開發商無法可依的強制交地行為。

問題三：被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，房地產開發商申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷。房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是

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城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。

問題四：被征用農村集體土地上屬房屋性質的許多牛棚、羊圈以及大批牛、大群羊的補償和安置缺乏法律依據，房地產開發商無法接受拆遷房屋還需要收購大批牛、羊的現實。

以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。

對此，筆者認為，被征用農村集體土地交付和房屋拆遷應當適用土地法規，而不應當適用房屋拆遷法規。

理由一：土地性質不同。《土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民有制和勞動群眾集體所有制。”征地中房屋所占的土地所有權屬勞動群眾集體所有，通常稱集體土地。城市房屋拆遷中的房屋所占的土地所有權屬國家所有，通常稱國有土地。

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理由二：管理機關不同。《土地管理法》第四十六條規定：“國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《城市房屋拆遷管理條例》第五條規定：“國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。”可見，征地中的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府，而城市房屋拆遷的管理部門是縣級以上建設行政主管部門。

理由三：拆遷主體不同，征地中的主體是政府和集體土地上房屋所有者即農民，而城市房屋拆遷主體是取得拆遷許可證的單位和被拆遷房屋所有人。

理由四：取得土地方式不同。《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；”第四十四條規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”可見，使用集體土地的，應當由政府辦理征地手續，將集體土地轉為國有土地后才能使用，而城市國有土地通過出讓后可以直接使用。

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理由五：補償標準不同。《土地管理法》第四十七條第四款規定：“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”可見，被征用土地上的房屋屬附著物，它的拆遷補償標準由省、自治區、直轄市規定。而城市房屋拆遷適用產權調換、貨幣補償方式進行補償。

理由六：拆遷程序不同。在我國土地法中只對征地程序及補償標準作了較詳細的規定，未專門對征地中涉及的房屋拆遷程序及補償標準作出規定。而《城市房屋拆遷管理條例》中對房屋拆遷程序及補償辦法標準作了詳細規定，具有很強的操作性。

理由七：適用法律不同。征地適用的法律主要是土地法及相關規定，而城市房屋拆遷主要適用《城市房屋拆遷管理條例》。

鑒于以上分析，筆者認為，拆遷農村集體土地的房屋應當在征用時依照土地法規進行，而不應當將屬于前期征用土地的房屋拆遷問題留到后期城市房屋拆遷階段來解決。否則，一旦產生沖突，房屋拆遷項目不僅難以完成，而且嚴重影響政府形象，同時，也會侵害被拆遷人的合法權益。

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由此可見，農村集體土地上的房屋拆遷，憂國憂民，準確適用法律至關重要。

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消

土

地

使

用

年

限

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劃

撥

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地

能

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征

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同

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精

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以

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第五篇：集體土地房屋拆遷安置協議書

集體土地房屋拆遷安置協議書

（私人房屋）

合同號：

拆 遷 人：________________________________________________________(甲方)被拆遷人：________________________________________________________（乙方）

經《市規劃局關于批復洪山區三角路村綜合改造工作規劃的函》武規函[2007]341號文件批準，甲方在三角路村改造工程范圍內依法實施房屋拆遷，乙方房屋________________座落在拆遷范圍內，根據《武漢市征用集體土地房屋拆遷管理辦法》和有關規定，甲，乙雙方就房屋拆遷安置達成協議如下：

一、乙方被拆除房屋狀況。

甲方拆遷范圍內乙方有證房屋占地面積__________平方米、建筑面積_________平方米；甲方拆遷范圍內乙方現狀房屋占地面積__________平方米、建筑面積_________平方米；其他房屋平方米；其中經營用房__________平方米。

二、乙方同意甲方按實物（或貨幣）安置方式計算補償：

1、貨幣安置方式補償：

2、實物安置方式補償：

實物安置，依據本建設工程征地拆遷補償安置實施方案，由乙方與武漢市國禮房地產開發有限公司另行協議約定。

三、甲方應支付乙方的費用。

1、被拆除房屋補償費用。

經天興房地產咨詢服務部房屋測量數據的確定，并經雙方認可，甲方對乙方有證房屋建筑面積__________平方米，按____________元/平方米給予補償，增加面積__________平方米，按__________元/平方米給予補償。其房屋補償總金額為__________元。

2、搬遷補助費__________元。

3、貨幣安置補助費：乙方選擇貨幣安置方式的，按武規拆字[2003]14號文規定的安置補助費標準，對有證房屋建筑面積__________平方米，按6元/平方米給與2個月臨時安置補助費。補償金額為人民幣：_______________元。

4、實物安置補助費：被拆遷人自行安排住處過渡的，根據武價房字[2002]075號文件確定的臨時安置補助費標準，按被拆除房屋中實物安置補償建筑面積____________平方米，每月6元/平方米給與24個月的補償。補償金額為人民幣：__________________元。

5、住宅房屋中用于合法經營的給予營業補償。

__________元/平方米x__________平方米=__________元

6、搬遷獎金__________元。

7、其它補償__________元。

以上1-7項總計應補償_________________元。

四、甲方同意在乙方騰退房屋_______日內以________________________形式 支付乙方_________________________________________元。

五、乙方同意在協議簽訂之日起_______日以內搬家騰房，不得破壞房屋結構并將原房屋以及有關資料一并交甲方。

六、本協議自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。

七、本協議一式______份，當事人各執一份，另______份由甲方報房屋拆遷管理部門備案。

八、其他約定：

附：房屋拆遷補償清單。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

法人代表：

年月日年月日