第一篇：萬科典型標準戶型的優化設計

萬科典型標準戶型的優化設計

——深圳市國人建筑設計咨詢有限公司 陳國才

提要：

市場上各種奇葩、災難的戶型太多，千千萬萬的住戶沒有少罵開發商和設計師祖宗十八代。

包括身為建筑設計師的我也一樣，幾乎絕大多數戶型都存在一堆問題、甚至是傻逼的設計，包括著名地產公司的部分標準戶型和國內知名設計院的很多作品；最近也在微型平臺多次評論過編輯們推崇的戶型為垃圾圖。

一直沒有發過比較好的圖，為的是保護甲方的利益，避免當地出現類似競爭產品；到現在實在忍不住了，就拿萬科典型的標準戶型來優化好了，誰叫你一直號稱是注重研發的行業老大呢。

主要內容：

對萬科典型標準戶型的具體優化設計

原戶型

戶型來源：戶型庫微信號發表的萬科標準戶型。戶型實用地區：冬冷夏熱地區。建筑層數：33層和18層。

戶型面積：110平米和90平米（CAD圖僅含標準層公攤），這兩種類型為最主流的產品，項目面積或市場銷量占比70%左右，同時也適用于中國大部分地區項目。

下面為原18層戶型圖及其指標

下面為原33層戶型圖及其指標

大家很容易發現，18層和33層戶型套內竟然是完全一樣的，可能萬科要追求高度的標準化。

下面是放大的套內平面

咋一看這兩個戶型也比較合理，除了爭議比較大的天井，公攤大外，沒有明顯的敗筆，是大江南北到處都有的戶型；畢竟還是行業老大的作品啊，這就對了，要優化就找最好的公司的好作品優化，這樣才有點難度和能夠說明問題。

為了便于比較，我還親自把它們變成了CAD圖。先下手33層的好了，原戶型CAD圖如下：

需要說明一下的是，戶型左右對稱，藍色數字分別為核心筒面積和套型建筑面積，括號內為套內面積。

原戶型重點點評

1、戶型總面寬較小，品質低，需要總圖規劃爭取面寬。

2、存在三個內天井，且有臥室門開向天井（基本為開不了窗簾的廢房），體型系數大，保溫多，造價高。

3、公攤面積大，為70.8平米，比最合理的設計浪費8-10平方米，戶均損失2平方米多套內；如一20萬平米的項目則損失套內面積約4000平方米，成本造價約720萬。

優化戶型1

優化1方案為微調方向，紅色數字標示為優化之處：

1、通過壓縮樓梯尺寸和合理管井布局，縮小體型，減少公攤面積2.7平方米。

2、避免原管井對中間天井的影響，適當縮小中戶廚房面積。

3、改變臥室1開門位置，讓餐廳更加穩定。

4、改變廚房開門位置，使用效果等同，而縮小了與餐廳的距離，保持玄關空間的完整。

5、主衛生合理布局可設下浴缸。

6、增設臥室1、2側窗，空氣可以隨時對流，讓住戶三分之一的睡覺時間呼吸好空氣。

7、軸線與樓梯對齊，節約結構造價，同時玄關柜子更長、與客廳電視柜形成整齊統一。

8、改變衛生間開門，可增設洗衣機位。

9、合并臥室開門，既不影響臥室使用，又有利于臥室隱私和避免影響客廳界面。

優化戶型2

優化2方案為優化1方案的微調方向，對稱了中戶：

1、臥室1更加私密，便于利用空調板贈送。

2、廚衛更加集中，有利于管井布置。

優化戶型3

優化3方案為優化1方案的小調方向，改變了核心筒：

如電梯廳面積計算一半，公攤面積為59.6平方米，比原設計減少11.2平方米； 如電梯廳全部計算面積，公攤面積為64.9平方米，比原設計減少5.9平方米；不過此方案廚房干擾電梯廳稍大。

優化戶型4

優化4方案為優化1方案的大調方向，改變了核心筒，中戶臥室1避免開窗于天井：

1、公攤面積為61.3平方米，比原設計減少9.5平方米。

2、天井減少一個，其尺度更大。

3、由于公攤減少，端戶主臥和陽臺進深拉大0.5米。

4、由于公攤減少，中戶臥室1面積加大，朝南開窗，較原設計稍舒適。

優化戶型5

優化5方案為重做方案，加大了面寬，中戶臥室1避免開窗于天井：

1、公攤面積為60.1平方米，比原設計減少10.7平方米。

2、中戶臥室1正常寬度朝南開窗，且南北通透。

3、中戶主臥室開設側窗，空氣能對流。

4、端戶客廳朝南、客餐廳南北通透。

5、端戶避免長走道浪費空間。

優化戶型6

優化6方案為優化5方案微調方向：

1、在與原設計同樣面積和各空間同樣的尺寸或使用效果的情況下，端戶加設了半間多功能房，可以為二胎戶型;如把鞋柜放開敞外廊，則尺度更舒適，為2.3*2.5米。

優化戶型6與原戶型對比

一、周長與輪廓面積對比如下，數字大致相當，優化6戶型略有優勢。

二、套型保溫周長對比如下，數字大致相當，優化戶型略有優勢。

三、優化6方案有如下明顯優勢：

1、整體布局合理，品質大大提高，各細節優化。

2、標準層公攤面積比原設計減少10.7平方米；如一20萬平米的項目則損失套內面積約5000平方米，成本造價約900萬。

3、電梯使用效率高。

4、天井減少一個，其尺度更加舒適。

5、端戶增客廳朝南，客餐廳南北通透，多半間房。

6、中戶臥室1面積更大，且正常寬度朝南開窗，南北通透，主臥室與臥室1空氣能對流。

特別說明：優化6方案面寬增加了9.4米，需要與總圖結合創造條件。（根據大量實際項目案例，通過精細化總平優化，一般項目是能夠部分和全部加大到足夠面寬）。

18層原戶型CAD圖如下

優化戶型1

由于很多優化與33層類似，下面僅僅列舉幾個重要方面：

1、核心筒避免了受天井廚房和衛生間的影響,電梯使用效率更高。

2、多數臥室空氣可以對流，中戶臥室1避免主要窗戶開于天井。

3、其他多處優化與33層優化5戶型類似。

優化戶型2

優化2與33層優化6戶型類似。

結束語

通過以上優化對比，我們發現，哪怕是住宅領軍企業的典型標準戶型，也可能存在各種不合理。通過優化減少10平方米的公攤是很經常的事情；再通過多處的精細合理化，產生增加半間房或者變半廢的小房間為正常開窗和尺度的房間不是問題，這樣戶型就升級一個檔次了，大大提高其銷售的競爭力和居住的舒適度。

現在是去庫存時代了，多數產品面對的是要求較高的改善性需求，產品的設計尤為重要，好的產品才容易占領有限的市場，不好的產品和企業也許可能被首先淘汰的。

以上僅為針對原戶型的優化，具體項目會有很多靈活創意的精細設計。

歡迎提出意見，互相交流，也可以轉載、分享。

同時，也歡迎提供大型知名地產公司或者設計公司的經典戶型，看看他們最得意的產品怎么樣，能不能優化。

新的一年，我就要和不好的設計干上了！

作者：陳國才，曾任知名設計公司主創建筑師、設計總監；更多交流與探討，可在文章底部評論處評論，或添加微信QQ279695314交流。

第二篇：考察萬科戶型110個細節設計

考察萬科戶型的110條細節設計

一、戶型基本要求：普通樓盤層高宜為2.8m

1.層高：采用分體空調的普通樓盤層高宜為2.8m，檔次較高的可為3.0m；若采用中央空調不宜小于3.3m。

2.廚房、衛生間室內凈高不小于2.2m；排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應影響門窗的開啟。

3.起居廳開間不宜小于3.4m（凈寬），深寬比不宜大于2；應減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應小于3m；無陽臺的起居廳宜設計寬度大于1.8m的低窗臺觀景凸窗。

4.平面有凹槽的高層住宅，其凹槽的開口寬度不應小于2.4m（凈寬），凹槽的深寬比不應大于4。

5.避免臥室緊靠電梯井道，如無法解決則應采取相應降噪措施：相鄰的墻體為隔音墻體；大于2.5m/s井道上部應設高度大于1m的隔聲層，隔聲層設800×800進出口。

6.復式住宅頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排式排水。7.戶內通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000；當走道長度大于2000時，應相應加寬至1100。

8.戶內樓梯寬度應注意為凈寬；當一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應不小于800。

9.門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。10.北方地區首層為架空車庫時二層地面應采取保溫措施。

11.設于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房、衛生間儲物柜應采取防潮措施。12.嚴寒地區居室、起居廳的外窗應設置可開啟的氣窗以進行定期通風換氣，且內門門下空隙不應小于25。

二、玄關：應考慮衣帽鏡、柜的設置空間

13.玄關內應考慮衣帽鏡、柜的設置空間，凈寬宜≥1500。

14.戶配電箱應避免與對講機、開關及門鈴一同設置，以免發生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當加寬為120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于100，其下方可設玄關燈開關。

三、廚房：北方地區廚房應進行采暖設計

15.中、高檔住宅廚房面積不應小于5㎡；單排布置設備的廚房凈寬不宜小于1.6m, 雙排布置時凈寬不宜小于2.2m。

16.櫥柜布置應遵循洗、切、炒的流線，以間距800、單排布置為宜。爐灶應避開窗口設置；櫥柜進深宜550，長度在2000－3000之間，吊柜進深350，凈高不小于500；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座；電器插座應避免靠近水盆、灶具。

17.冰箱位寬度不小于650，若考慮美式大冰箱尺寸應為800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。

18.如洗衣機設在廚房，預留機位應不小于600x600；廚房僅在布置有洗衣機時設防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機出水口一側，離櫥柜距離不小于200。

19.洗菜盆，洗手盆建議采用底出水供水方式。20.廚房吊柜設置時應注意避免擋窗。21.吊頂下皮應高于窗洞上皮50。22.廚房應設排煙道；中高檔廚房應結合煙道設計管道井。為便于迅速排除油煙和異味，廚房外窗或外墻宜設換氣扇。23.北方地區廚房應進行采暖設計。

24.設于底層或靠外墻、靠衛生間的廚房壁柜內一定要采取防潮措施，北方地區尤其要注意。

25.廚房樓面結構板未降板時應設門檻。（現在都做了降板處理）26.廚房門下端如設百頁通風口，其外形尺寸不小于250×450；無百頁者，門下空隙不應小于25。

四、衛生間：門應在隱蔽處開設

27.當兩戶衛生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視。28.衛生間窗宜采用磨砂玻璃。

29.衛生間門應在隱蔽處開設；直接開向起居廳的衛生間應設前室。30.應考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。

31.公用衛生間宜以柱盆或掛式臺盆為主，柱盆或臺盆邊距墻應大于150。

32.主人衛生間臺面寬度宜560－600，長度不小于900，高度850。33.臺盆鏡面寬度應與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的距離為200。34.毛巾架距地1200；避免與插座位置矛盾。35.坐便器凈寬宜為900，最小凈寬不小于850。

36.淋浴間凈寬宜為1000，最小凈寬不小于900；淋浴開關距地1000－1200，淋浴噴頭由距地1680－1880上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻400。37.浴缸尺寸宜采用750x1550，檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸；淋浴噴頭做法參上；熱水器不應設在浴缸的中部。

38.普通有外窗的衛生間排氣扇應安裝在窗固定扇上；高檔次宜結合吊頂設吸頂式排風扇；無外窗的衛生間排氣扇應與通風道排風口相連。39.不宜采用下沉式衛生間設計；如條件限制必須采用時，衛生間樓面應為抗滲混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管。40.排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做防水層。

41.大戶型主衛生間宜洗、浴分間設，潔具設施要與戶型檔次相匹配；應設管道井。

42.暗廁應設計通風道，其位置應避免靠近給水管及設在門后。成品排風道選用表 層數

尺寸

≤6 360×200或380×240或430×290 7－9 500×300或550×350 10－30 600×300或650×350

注：1.高層排風道宜采用“主－次－主”變壓式風道，且防止串味應采用單雙層分別排風系統。2．高層排風道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨風道統一供應。43.當下層為商用空間時，結構設計時應考慮衛生間潔具的布置，避免潔具正下方是大梁，導致無法居中安裝。

44.復式住宅當頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排的排水方式。

45.衛生間、廚房地漏的排水管應設存水彎；且洗衣機排水處應設防止溢流和干涸專用地漏。

46.衛生間應從門口向地漏找坡度；地漏應設在室內最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭。

47.衛生間結構宜沉板50－100；未降板的衛生間應設門檻。48.衛生間吊頂下皮應高于窗洞上皮50。

49.管線設計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；塑料泛水管穿墻埋設時，高度應大于1500，避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水。50.插座應靠近鏡臺設置并避免設在毛巾桿的下方。

51.北方地區衛生間散熱片位置設計時一定要與電氣專業互相配合以免互相矛盾,如將插座設在散熱片的后面。

52.室內的PVC管線應設置消音措施以減少上下水管道噪音。

五、陽臺：門應選用密閉效果好、質量高的產品

53.非封閉陽臺地面應比室內最少低50，如有困難以及頂層露臺的門應設門檻。

54.當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應直接排到雨水管內，應設防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于1200，以保證窗的開啟和給水管的設置。

55.進深大于1500的陽臺挑梁要設計成梯形，避免挑梁高度過大影響室內采光。

56.陽臺欄板下部應設100高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。

57.觀景陽臺寬度不宜小于1500，其它陽臺不宜小于1200。58.頂層陽臺應設頂板；復式住宅的陽臺應考慮晾衣及遮陽的需要。59.北方地區生活陽臺應設計為封閉陽臺，且欄板及頂層陽臺頂部要設保溫以防止產生結露；底為架空的封閉陽臺應在底板下面貼50厚聚苯保溫板，并設吊頂。

60.陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業要結合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設置，不宜設在門口；陽臺地面應向地漏找坡。61.陽臺門應選用密閉效果好、質量高的產品，不宜采用門聯窗；考慮室內鑲地板的高度，陽臺門下門框高度不應小于50，避免使室內完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區開敞陽臺門窗應為保溫門窗。62.各戶毗鄰陽臺應考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。63.陽臺金屬欄桿應進行防銹處理；北方地區高層住宅宜采用實體欄板。64.高層陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性，玻璃厚度不小于10厚。

六、門：門碰距地100 門洞口宜按如下尺寸設計:

65.入戶門1000x2100（普通）1200x2100（高檔），位于門洞外樘。66.臥室門 900x2100，位于門洞中樘。

67.廚房門 800x2100，位于門洞內樘；門下方宜設250×450通風百頁；無百頁者，門下空隙不應小于25。

68.衛生間門 750x2100，位于門洞外樘；門下方宜設300x300或250×450通風百頁；無百頁者，門下空隙不應小于25。69.傭人房門 800x2100，位于門洞中樘。70.門碰距地100。

71.門垛尺寸不小于50 ,且做構造柱加固。（施工時注意不要遺漏）72.外檐門應外開以防風。

73.住戶首層外檐門窗需考慮防盜設施。

七、窗：窗楣應設滴水槽

74.凸窗窗臺高宜400－450，進深500。75.距地900窗楣應設滴水槽。

高以下應為固定窗扇，且全落地窗應設900高窗護欄（窗外為陽臺或平臺時不受此限制）。76.窗楣應設滴水槽。

77.凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽，以免遮陽板上的水停留時間過長，導致砌體外墻滲漏；或者在遮陽板外墻挑檐位置設﹥100高混凝土止水坎（詳第四部分節點詳圖）。

78.廚衛窗臺宜900高，窗上部應設400－450高固定扇以安裝排風扇，并在相應位置設中心距地2000的電源插座，固定扇開關和頂燈開關一起設于衛生間門口。廚衛橫向管線應貼近樓板以免擋窗。79.廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上；廚衛考慮設備污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

80.開間大于、等于3300的房間窗寬不宜小于1800。

81.未設陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調室外機安裝。82.兩側未設混凝土擋板的凸窗設計時應考慮風向因素，開啟扇不應面向主導風向以免引起漏水。

83.窗框與凸砼體結合的施工縫一定要用防水砂漿填實，避免雜物導致凸窗臺底板部及窗角處滲水。

84.窗型設計時不應僅考慮外觀整體形象，還應考慮室內通風,開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6㎡；凸窗不應采用較特殊、拼接過多的窗型。

85.北方地區凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產生結露。

86.位于轉角處的窗（陽臺門）應避免視線干擾。

八、空調：低檔項目宜考慮窗式空調的安裝

87.采用分體式空調，空調室內機應避免對床直吹；戶型單元平面圖應繪制家具布置圖并確定室內機位置。

88.空調機位應考慮便于安裝及維修（不必用吊籃），不宜設在凸窗窗臺板下面，應靠近門窗洞口設置。

89.位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯位。

90.如空調板設于衛生間外墻，衛生間的窗戶開啟扇應考慮空調主機出去，寬度不小于700,高不小于1100。

91.室外機位下皮距地宜1600（雙機1000）。92.空調洞要靠近空調插座并在同一方位。

93.大面積起居廳要考慮大功率空調或柜機，應考慮柜機留洞位置、冷凝水管預埋，管中距地350。

94.普通分體空調冷凝水管應預埋，避免直接插入雨水管中（特別是北方地區）；標準層留三通，距地1800；三通口留于室內時，考慮美觀高度可適當上移。（詳第四部分節點詳圖）

95.空調外機不宜設置在封閉陽臺內，夏季不散熱，易死機，噪聲大。96.北方特別是東北地區空調板應設保溫減少冷橋。97.低檔項目宜考慮窗式空調的安裝。

98.陽臺推拉門到墻邊應留不小于100寬的門垛，避免空調管穿玻璃。

九、油煙機 ：廚房內應設成品排煙道

99.廚房內應設成品排煙道，多層550x350（外圍尺寸），高層 600x400。層數

尺寸

=6 500×300或550×350 7－9 560×300或610×350 10－24 700×400或750×450 25－30 800×400或850×450 注：1.高層排煙道應采用“主－次－主”變壓式煙道，且防止串煙串味應采用單雙層分別 排風系統。

2．高層排煙道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨煙道統一供應。

十、熱水器：宜設在廚房，且采用強排式

100.熱水器宜設在廚房，且采用強排式，不應采用直排式；注意預留安裝空間和電源插座； 廚房與衛生間合用時宜考慮10升，安裝寬度度700 ；衛生間單用，考慮6－8升，安裝寬度度 500 ；排氣道尺寸為∮120，排風孔中距地1700。

101.北方地區如熱水器設在生活陽臺內，則陽臺應設保溫。

102.熱水器與用水點管道不應過長，宜控制在2米之內，大于2米的熱水管應設保溫；熱水管（鋁塑管）埋墻時容易被設釘槍打穿，與之相連衛生間安裝 毛巾桿等配件時應注意；熱水器應避免設置在浴缸側面中間，影響使用。

十一、插座、開關、散熱器：結合家具布置合理設計

103.插座、開關（散熱器）應結合家具布置合理設計，避免與門的開啟方向、流線相矛盾.104.床頭柜、電視柜書桌處應設插座，門口、空調附近設開關；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座，且電器插座應避免靠近水盆、灶具。105.建筑專業平面門窗進行修改時應及時照會設備專業。

106.北方地區采用集中供暖方案時，散熱器的設置應與水、電專業密切配合，校對散熱器、插座、開關以及給排水管位置，以免發生沖突,如將插座置于散熱器的后面。

107.可視對講、門鈴、玄關燈開關離入戶門邊距離宜≥100，要考慮玄關、鞋柜的位置。

108.客廳電話線與電視線插座應避免設在同一方位，書房應設電話線；網線接口建議設在書房，不宜設在起居廳，且接口位置應結合字臺及插座設計；高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設。

十二、其它：結構設計應考慮梁對室內環境影響

109.建、結、水、暖（空調）、電各專業應在初步設計、施工圖設計時分階段進行專業會審，各留洞位置應與雨落管、排污管位置相協調以免發生沖突；大型洞口應計算洞頂標高，以免與樓板、梁發生沖突。

110.結構設計時應注意校對梁、墻關系，并考慮梁對室內環境影響，如： a.避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺； b.避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一側； c.避免衛生間座廁正下方是大梁，導致無法居中安裝； d.房間中部及門頂不應見梁；室內明梁下皮不應低于2200。e.洗衣機進水龍頭應采用接口式。

第三篇：萬科物業管理標準

萬科物業管理標準(管理服務類)萬科物業

1.目的

建立萬科物業統一的管理標準，進一步規范物業公司服務質量。

2.范圍

本規定適用于集團下屬各物業公司。

各地物業公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。

4.方法和過程控制

萬科物業管理標準包括四部分：《萬科物業管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業管理標準環境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。萬科物業管理標準管理服務類

1.組織規范

1.1組織機構健全，部門職責明確，部門間職責接口清晰、工作流程通暢。

1.2建立、健全內部管理、服務提供、人力資源、質量管理、信息管理、行政后勤管理等各項企業管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法。1.3公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責，并有效履行。1.4物業管理項目實行綜合一體化管理。

1.5公司制訂工作計劃和三年或五年戰略規劃，制訂一定時期內的企業（質量）方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。

1.6公司質量管理體系滿足質量方針要求，整個組織活動滿足體系要求。1.7質量方針和目標形成文件，由最高管理者批準。

1.8公司至少每年按計劃進行一次管理評審活動，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實。

1.9公司在不同的層次和職能之間進行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。

2.文件資料記錄管理

2.1明確文件管理的崗位職責，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內取閱。

2.2文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損。

2.3相關部門或崗位對于所保存的質量體系文件或重要資料應設置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。

2.4對與本企業經營運作有關的法律、法規、行業規定進行收集，并確保完整、有 5.人力資源管理

5.1公司通過大專院校、人才市場、勞務市場等專門機構招聘人員。新聘人員應通過面試、筆試或現場操作合格后方可錄用。

5.2對所有正式員工，按照國家勞動法的規定簽訂勞動合同，并按照國家和地方政府的有關規定為其購買相應的社會保險。

5.3為員工提供符合勞動法要求的勞動保護，所有員工都接受職業安全培訓。

5.4每年針對不同的崗位人員，制訂相應的培訓計劃，并落實和實施，保證所有人員每季度接受培訓的時間不少于8小時，并對培訓效果進行評估，至少每半年總結一次培訓工作。5.5公司每年至少組織兩次管理項目經理級以上人員參加專業培訓研修。

5.6對各級管理人員進行相關物業管理法律、法規培訓，熟悉物業管理的基本法律知識。5.7員工培訓工作符合培訓制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落實。

5.9每年至少進行一次員工滿意度調查，并對調查結果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實。

5.10管理人員和專業技術人員具有相應資格，持證上崗。專業技術人員持證上崗率達到100%，公司及物業管理項目主管級別以上的物業管理人員物業管理上崗證持有率達到80%以上，公司職能部門和項目負責人必須持有物業管理上崗證。5.11建立創新機制，鼓勵員工開展各種管理、服務和技術創新活動。

5.12公司確保每有超過3項在內部管理、客戶服務、企業經營上的創新措施得以有效應用。

6.顧客關系

6.1物業管理項目按規定成立業主委員會。6.2管理項目積極協助業主委員會建立和運作。

6.3管理項目和業主委員會建立規范、友好的關系，溝通順暢。

6.4所有住宅類物業管理項目與業主簽訂業主公約，接管原有物業的管理項目未簽訂的，應補簽業主公約。

6.5物業管理項目向業主公布緊急聯系電話、日常服務電話及公司投訴電話。

6.6建立24小時接聽電話制度，接聽業主報修、求助、投訴等，并做好相關記錄。6.7住宅類物業管理項目每季度至少組織一次社區文化活動。6.8社區文化活動按計劃開展，活動結束后進行評估積累經驗。6.9物業管理項目應有與物業用途相符的社區活動場地、設施。

6.10物業管理項目至少每半年召開一次業主懇談會，加強與業主的溝通與聯絡，聽取業主的建議與意見。

6.11物業管理項目內設立業主意見箱。

6.12物業管理項目至少每年進行一次顧客意見調查，并對調查結果進行分析，對調查中所反映的問題采取相應措施進行改進。

6.13兩個業主以上的物業管理項目編制季度管理服務報告，每季度將管理、服務及財務信息（管理服務費收支情況和維修基金使用情況）向業主公布；單個業主的物業管理項目，編制物業管理周報，定期向業主公布管理、服務信息。要求提供的季度管理報告和物業管理周報全面、真實、客觀。

7.居家、商務服務

7.1服務人員服務及時、不拖沓，赴約提前到達時間不超過5分鐘，遲到最遲不超過2分鐘。

7.2服務過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊的規定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態符合禮儀規范要求，面帶微笑.7.3對顧客的資料、物品、現金有明確收交記錄。

7.4各項居家、商務服務提供按照公司規定的程序進行。

7.5公布服務項目及價格表，并在服務前向服務對象說明服務內容及相應的價格。7.6零修、急修及時率100%，返修率不高于1%（隨機抽樣值）。服務質量回訪滿意率不低于95%。

7.7會所等其他服務提供符合公司相關要求

8.商鋪管理

8.1商鋪消防符合規定，管理項目應建立和落實定期檢查商鋪消防設施的制度。8.2無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。

8.3落實好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水。8.4排放油煙、噪音等符合環保標準，無存放有毒有害物質。

8.5商鋪手續齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業主資料、從業人員基本資料、經營許可證復印件、相關管理協議等。

8.6商鋪周圍清潔美觀衛生，商鋪經營行為不影響業主正常居住和生活。8.7廣告、霓虹燈、招牌整潔統一美觀、無安全隱患或破損等。

9.接管驗收

9.1公司在接管新項目時進行房屋接管前驗收，并留有記錄。9.2公司制定房屋驗收標準。

9.3管理項目保留房屋返修跟進記錄。

10.入住辦理

10.1制訂入住手續辦理程序并得到落實。10.2保存各種已簽有效協議，含業主公約等。10.3保留完整的房屋交付驗收等有效記錄。

10.4在迎接新項目業主入伙時，進行入伙前策劃和培訓。

11.經營管理

11.1公司開展與物業有關的多種經營業務，物業管理項目開展房屋代理租賃業務、各種生活配套服務及公共配套設施代理經營業務等。11.2公司收支至少達到平衡狀態。

11.3公司應嚴格控制成本支出，單位面積物業管理成本應控制在下列標準內：

單位面積管理成本（元/平方米?月）

深圳、上海、北京地區

其他地區

多層住宅

小高層住宅

3.60

1.60

高層住宅

3.75

3.60

綜合大廈

5.90

5.50

寫字樓

17.50

13.00

注：單位面積管理成本 = 物業管理總成本（月）÷ 物業管理面積

12.管理目標標準

公司應實行目標管理，并設置相應的管理目標，其目標應達到以下要求： 管理目標

標準

管理目標

標準

物業管理費收繳率（%/年）

95%

公共火災發生數（件/年）

0

火警有效控制率（%/年）

100%

可控事件發生數（件/年）0

顧客滿意度（年）

4.0

員工滿意度（年）

4.0

顧客有效投訴率

住宅類物業（件/戶?年）

8‰

其他物業（件/平方米?年）

0.1‰

萬科物業管理標準環境管理類

1.人員素質

1.1熟悉社區的環境和業主情況，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強的安全防范意識。

1.2按照萬科物業企業形象策劃手冊統一著裝（業務外包除外，但仍須著工作服），保持整潔，正確佩戴工牌。

1.3言語文明、作業規范、認真負責、精益求精。

2.內務管理

2.1保潔、除雪、綠化工具、設備管理責任落實到人，統一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻。機械性工具應做到定期維護保養，或與廠家簽訂維保合同，實施監控并記錄。確保連接部位無異常、機油不發黑且無明顯渾濁現象、動作無異音、操作靈敏，機身清潔；對長時間不使用的機械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性。2.2集體住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現象。2.3每周至少安排一次內部溝通活動。

3.綠化管理

3.1 小區公共綠地、庭院綠地及道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明。

3.2新建住宅小區，公共綠地人均1平方米以上；舊區改造的小區，公共綠地人均不低于0.5平方米。

3.3物業管理項目應按照CI要求對植物進行名稱標注，并將植物名錄備案管理。

3.4物業管理項目應根據植物生長習性編制植物養護計劃，對植物進行定期養護，外包的綠化項目應要求承包方提供植物養護計劃，并監督檢查。

3.5花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現象，無斑禿，無灼傷。枝干無機械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現象。

3.6小區植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水。3.7小區無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米。枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果。3.8喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。

3.9喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態明顯、枝條無雜亂現象。

3.10草坪長勢良好，目視平整，生長季節濃綠，深圳地區莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。3.11綠地和花壇無雜草（人不常經過區無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現象。

3.12主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干凈。

4．清潔衛生 4.1公共設施

4.1.1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象。

4.1.2房屋雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。

4.1.3門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。4.1.4玻璃：

（1）距地面2米范圍內，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。（2）距地面2米以外玻璃目視無積塵。（3）通風窗側視無明顯灰塵、呈本色。4.1.5地面：

（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。

（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。

（4）膠質地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。（5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。

（7）廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。4.1.6墻面

（1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。

（2）大理石貼瓷內墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。（3）水泥墻面目視無蛛網、呈本色。

（4）不銹鋼內墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。

4.1.7天花無蜘蛛網、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。4.1.8人體不常接觸到的設施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網；能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感；所有設施表面基本呈本色。這里的設施包括滅火器、消防栓、開關、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。

4.1.9噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1只/100ml。4.1.10空置房無蜘蛛網、無異味、無雜物、無明顯積塵。

4.1.11停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網。

4.1.12排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

4.1.13垃圾車停放于指定點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。4.1.14垃圾中轉站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。4.1.15標識牌、指示牌無污跡、無積塵。

4.1.16煙灰盅標志圖案清晰，內置物（水、石米、沙）保持清潔。

4.1.17洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。有合同明確約定的除外。

4.1.18電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味,通風性能良好。

4.1.19地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。

4.1.20家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。

4.1.21辦公場所，除滿足其它設施清潔要求外，還應滿足：（1）地面無污跡、無水跡并符合相應材質地面清潔要求；（2）墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網。

（3）門窗、開關、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調、百葉窗等目視無塵無污。（4）桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。

（5）垃圾簍不過滿、無異味。（6）飲水設施無污跡、無積水。

（7）會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。4.1.22冬季下雪后的清潔衛生：

4.1.22.1有明確的除雪要求和除雪工具。

4.1.22.2確保下雪及雪后業主的出行方便，清理積雪要及時，并在相應場所懸掛路滑提示標識，并根據需要在單元入口設置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3除雪時間：

（1）大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。

（2）其余部位要求雪停后立即清掃。業主出行的必經道路應在四小時內清理干凈；園區妨礙生活的積雪保證在36小時內清理干凈。

（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。4.1.22.4除雪完成標準：

（1）雪后四小時，業主出行必經通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋。（2）大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。

（3）全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區的積雪不在園區停留，最長不超過72小時。

4.2環境消殺

4.2.1定期進行衛生消毒滅殺，并有評估記錄。4.2.2房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害。4.2.3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。

4.2.5投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范。4.3游泳池

4.3.1游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物。

4.3.2泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。

4.3.3配有足夠救生員，在開放時間內不間斷值勤，且救生員必須具備培訓合格證，體檢合格證。

4.3.4水質清澈透明、無異味，PH值6.8-8.2，池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道線。4.3.5泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細菌總數不超過1000個/毫升。大腸桿菌含量不超過18個/升。

4.3.6游離余氯應保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯應保持在1.0毫克/升以上。4.3.1冬季室內泳池池水溫度控制在22—26℃攝氏度之間，室內兒童池應在24—28℃之間，冬季室溫應高于水溫1—2℃。4.4會所

4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內空氣清新；設備、設施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結實、安全、牢固、無松脫，轉動部位有防護罩；有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；各類器材、設備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。

4.4.2棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰。4.4.3酒（水）吧：酒吧臺內開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛生，配備消毒柜，符合國家衛生標準。4.5綜合項目

4.5.1小區內環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設施，且設置合理。4.5.2清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.3小區內不得違反當地規定飼養家禽、家畜及寵物。4.5.4排放油煙、嗓音等符合國家環保標準、外墻無污染。

4.5.5公共設施或場所標識應按照萬科物業企業形象策劃手冊設置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。

4.5.6對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設有明顯標識或采取有效防范措施。4.5.7居民日常生活所需商業網點管理有序，符合衛生標準，整潔干凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。4.6樣板房和銷售廳

4.6.1室內空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態。

4.6.2地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質地物品無銹跡。

4.6.3電器運作正常，物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4物品、設備與《物資清單》帳物相符。4.6.5飲用水、水杯備用充分。

4.6.6要求樣板房工作人員服務熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7其它符合相關設施清潔要求。

5.二次供水

5.1生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網，每半年或按當地法規規定時間清洗一次，保證二次供水達到國家標準，并附有當地水質檢測部門的合格報告。

萬科物業管理標準(設備物資類)

1.目的

建立萬科物業統一的管理標準，進一步規范衡量物業公司業務體系。

2.范圍

本規定適用于集團下屬各物業公司。

3.職責

集團物業管理部負責本文件的編寫、修改、發布；并在VPS活動中作為評比依據開始運用。各地物業公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。

4.方法和過程控制

萬科物業管理標準包括四部分：《萬科物業管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業管理標準環境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。

萬科物業管理標準設備管理類 1.人員素質

1.1身體健康，經醫生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。

1.2上班時間內，必須按照萬科物業CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業知識且按其職務和工作性質熟悉國家的有關規程，并經當地主管部門考試合格，取得相應工種政府部門頒發的操作許可證明。2.設備房管理 2.1基本要求

2.1.1設備房門上有相應設備房標識。

2.1.2設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物； 2.1.3備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

2.1.5設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。

2.1.6設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉動部位要有防護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全。

2.1.7設備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確。

2.1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統一掛放點。

2.2房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置數量應滿足以下標準：

滅火器滅火級別

1公斤

2公斤

3公斤

4公斤

5公斤

8公斤

24T公斤

35F公斤 CO2滅火級別

2B

3B

4B

10B

干粉滅火級別

1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B

3A 14B 4A 22B

27A 45B 保護面積

嚴重危險級

5×8B

5×8B

5×8B

5×8B 10×5A 5×8B 中危險級

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B 15×5A

7.5×4B 輕危險級

10×1B

10×1B

10×1B

10×1B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B

10×1B 20×3A 10×1B

補充說明： a)保護面積一欄中 為不能選用。b)7.5×4B 7.5×4B 保護面積一欄中

為可選用，保護面積為7.5×4=30m2，用現場面積除以30即為滅火器個數。c)保護面積一欄中

為可選用，但由于經濟原因，不建議選用。

d)地下建筑滅火器配置基準數量應在配置基準上增加30%。

e)設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統的場所，可減少50%；設有滅火系統、消防栓的場所，可相應減少70%。

f)一個滅火器配置場所內的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。

h)嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。

i)以上未能盡列規范參照《建筑滅火器配置設計規范》（GBJ140—90）要求。

2.3設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。2.4設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。2.5重要設備房內（如監控中心，電話機房、配電房、發電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干濕球溫度計，對環境的溫、濕度進行檢測，設備房內環境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應設備技術標準要求）

2.6參觀來訪人員需進設

第四篇：戶型設計心得

戶型設計心得

房型好的住宅設計應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區，應靠近入戶門設置；臥室是靜區，應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用。

房型好的住宅采光口與地面比例不應小于1∶7；房間寬度不應小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應大于12平方米，次臥室的面積應在10平方米左右；餐廳應是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房凈寬度應在1.5米左右，宜帶一服務陽臺；帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設計還應考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。

在戶型設計中，考慮家庭人口因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛，建筑面積在８０～１００平方米的適合兩口之家或新婚夫婦居住；三室外二廳一廚雙衛，建筑面積在１００～１２０平方米之間，適合三口之家，子女在１２歲以上的居住，適當考慮書房和公用衛生間；對于四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或專用衛生間，建筑面積應考慮在１４０～１５０平方米之間，具體為四室二廳一廚雙衛或三衛一貯；對于兩代或三代同住，經濟收入又比較高，應考慮六室三廳三衛一廚或躍層或別墅。當然，人們對戶型的要求還會因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化，二是隨家庭經濟收入的變化而變化，三是隨家庭主人職業地點的變化而變化。區分住宅的基本功能

一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據其開放程度可以大體分為公、私兩區；根據其活動特點可以分為動、靜兩區。

公共區：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。

私密區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛生間、書房等。

動區：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。

靜區：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。

這些分區，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區的關系，使之使用合理而不相互干擾。

起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居廳較暗。

廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應現代化的生活時尚，但對于我國的傳統烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。根據建設部的住宅性能指標體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2．1米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A級則分別是5平方米、1．8米和2．4米。

衛生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛生間的位置來說，單衛的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯系，雙衛或多衛時，公用衛生間應設在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛生間凈寬度不應小于1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于1．2米。

臥室：一般來說主臥室的面寬不應小于3．6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應避免通視。

輔助空間：包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節省戶內的家具空間。

總之，根據戶型面積不同，小戶型經濟住宅強調基本生活要求；普通型住宅強調主要功能齊全和空間的靈活適應性；豪華型住宅強調創造高質量的生活環境，注重細節突出個性。關注住宅流線設計

流線俗稱動線，是指日常活動的路線

人們對流線的概念可能還不太熟悉，其實這是在房型設計中經常要用到的一個基本概念。流線俗稱動線，是指人們活動的路線，它根據人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不同功能區域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規劃便成為房型設計中的關鍵，于是流線的概念尤顯重要。

據天津大學建筑設計研究院楊昌鳴教授介紹，一般來說，居室中的流線可劃分為家務流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設計中的基本原則。如果一個居室中流線設計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。

家務流線

儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲存、清洗、料理這三道程序進行規劃，就不會有多繞幾圈浪費時間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現象。除思考自己下廚的習慣外，充分的考慮流線，比如以L型流線安排設計廚房用品的擺設，會是女主人最輕松的下廚流線。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當還是會引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺的流線規劃是先冰箱、爐具，然后是水槽清洗，再走回爐具進行烹調，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。

家人流線

家人流線主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設計要充分尊重主人的生活格調，滿足主人的生活習慣。目前流行的在臥室里面設計一個獨立的浴室和衛生間，就是明確了家人流線要求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。

訪客流線

訪客流線主要指由入口進入客廳區域的行動路線。訪客流線不應與家人流線和家務流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。客廳周邊的門是保證流線合理的關鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區的分隔線劃分出主人的接待區和休息區。目前大多數的流線設計中把起居室和客廳混為一談。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個成員的客人，那么若大的客廳就只屬于這兩個人，其他家人就得回避，浪費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。楊教授認為，在起居室中劃分出單獨會客室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這才是房型設計的根本。

復式住宅中的流線

談到復式及躍層住宅的流線設計，楊教授說，由于空間較大，如果單純在平面上設計流線，實現功能區域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設計中利用高低區分動靜分解空間是可行的。這就產生了錯層、躍層以及復式住宅中比較豐富的流線設計和空間感受。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現象：開發商設計房型不是從人的需求、活動規律和心理狀態考慮，而是追求一種“時尚”，似乎房間里沒有樓梯就是落伍。本來只有一百多平方米的房子，偏要設計成三層的復式住宅，平均下來每層不到50平方米，顯得華而不實。其實，人的活動在水平面上是最舒服的。流線的設計要“以人為本”一切以人的舒適方便為出發點，而生硬的人為的流線設計是不可取的。

流線就是把人的活動串聯起來，使空間的格局滿足人的需要。設計者通過流線設計可以有意識地以人們的行為方式加以科學的組織和引導，向人們傳達動靜分區的概念，改變不良的生活習慣，為業主提供人性化的房型設計。

最后楊教授提醒廣大購房者，房型圖要一目了然，私密區、公共區和后勤服務區應各自相對集中。而且購房者可以感受空間的流線設計是否合理，那些看了半天還沒看懂的房型多半不會是好的房型設計。功能需求主導居室尺度

住宅的原始功能，不是烹飪，不是如廁，不是朗詩頌詞，它主要是被用來睡一覺的，所以，一直到現在，“一居室”、“兩居室”還是大小房子的統一說法，“居室”也由此成為住宅中最歷史悠久、最值得玩味的部分。但是，從進門即上炕的唯“居室”獨尊，到受客廳擠兌的“三大一小”，再到如今登峰造極的“主臥”，居室這個重要區域的面積和功能卻基本上還沒定型——面對“百變”居室，你知道什么是它最合理的尺度嗎？ 當居室＝臥室

一、臥室的尺度

１０——１２平方米：一個滿足基本“臥”功能的臥室

基本指標：寬３米，深３．３米，使用面積至少１０平方米。

指標注釋：考察臥室尺度是否合理時，一定先以床的擺放為“圓心”——一般床都不應挨著窗臺擺放，否則心理上的不安全因素、積塵、噪音、迎頭風等，都不利于睡眠——安置好床之后，再看這個房間的寬度、深度是否好用，為了簡便起見，我們統一將床順長擺放的房間距離稱為“寬”，床頭依靠的墻寬稱為“深”。

以床長２米來算，加上床前需留的１米通道，則臥室的至少應為３米；

臥室中衣櫥是必要的，按深度是０．６米算，床和衣櫥間留０．６米道，床和窗之間再留０．６米通道，加上床本身的寬度１．５米，則臥室的深至少應為３．３米，由此來算一個可以容下雙人床的臥室至少應該在１０平方米左右。當然，若單人居住，房間面積可以再稍小，但一個小于８平方米的睡眠空間可能會有窒息感。

１４平方米：一個可以看電視的臥室

好用指標：寬３．６米，深３．９米，使用面積１４平方米。

指標注釋：擺放第二臺電視的最佳區域非臥室莫屬，入睡前擁著被窩看電視，是比在客廳正襟危坐更舒適的享受，迎電視入室，也開始成為臥室設計中鄭重考慮的要素。

是否能倚著床頭舒服地欣賞節目，取決于電視擺放的位置——它應沿墻放在床頭的正前方，而非床的一側。因此，其寬除容下床長２米、走１米外，還應增加約０．６米以放置電視（臥室電視２５寸足夠）。

臥室深度加到３．９米時，去掉衣櫥和走道，床側可有１．２米空間，能擺放小型書桌或梳妝臺，也可以考慮換張大床——總之１４平方米的臥室要好用多了。

２０平方米：一個可以“分居”的臥室

舒適指標：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。

指標注釋：３．９米寬比３．６米寬的優勢是：可以在床前放個小榻，你可以在其上安置咖啡具、書籍等物，這個臥室立馬感覺就不一樣了，有點與眾不同的隨意支配空間的優越感。

有了４米左右的深，臥室在布置上就隨意多了，一把搖椅，一個大盆栽，一個跑步機，都是不錯的選擇。你還可以考慮另一種較流行的臥室文明，將雙人床換成兩個單人床，對工作壓力大的年輕“雙職工”來說，這種臥室中的睡眠可能更有效率。

２０平方米以上：一個可以動靜分離的臥室

豪華指標：寬４．２米以上，深５米以上，面積超過２０平方米。

指標注釋：據說歐美的臥室布局是時興動靜分區的——除了“靜態”的臥外，還有個“動態”的坐區，如今很多樣板間也開始在主臥中布置雙人沙發或貴妃榻了——能寬裕地布置坐椅的臥室，深怎么也在５米以上。

至于４．２米的寬，其實已經編排不上什么用場了，你就擱個大點的電視講講排場好了。

二、臥室的主次

一居以上的住宅要不要在臥室的大小、功能上分出主次，是一個有點爭鳴的話題，你不妨以自己的實際需求來定奪——

若長期保持兩口或三口之家，定要突出“主臥”氣派。

主人的需要是住宅應最先保證的，若無父母同住，供夫婦使用的臥室不妨以舒適為標準，除足夠寬余的臥室面積外，步入式衣櫥、寬大主衛也應成為臥室必要的“配套”。

若與父母同住或孩子年齡較大，要注意選擇有“次主臥”概念的住宅。

比父母或成年子女的臥室大出５平方米，就足以讓你背個自私的評語，這也是近來“次主臥”流行的原因。要注意的是，次主臥不僅指面積，還包括朝向和功能上的次“主要”考慮，它最好也陽光燦爛并有衛生間。當居室＝兒童房或書房

兒童房、書房其實是“次臥”的概念衍生出來的。與與占據主要或次要位置的臥室相比，它們也確實可以退居‘次要“的位置。

兒童房１０平方米左右完全可以達到舒適。

因為孩子多數喜歡在起居室或家庭室游戲，你沒有必要為他在兒童室留過大的活動空間，一張寬１．２米長２米的兒童床、一張書桌、一個衣柜再加上一個小游戲空間，１０平方米（２．７米寬、３．６米深）的兒童房足夠孩子生活、學習和玩耍了。

６——１０平方米，書房對面積要求不高。１０平方米的書房可以容納一組三人沙發、一組４０公分寬的書柜、一個相當氣派的老板桌和椅，若減掉沙發，８平方米的書房也很實用了，再削減書柜、桌椅的尺寸的話，６平方米的書房也算好用——不少項目在客廳或者陽臺隔出個５平方米多的空間，放個帶書柜的電腦桌，照樣能用，所以，居室的尺寸對書房來說不存在什么障礙。最理想的戶型布局是什么

住宅戶型布局相當重要，它關系到業主入住之后是否舒適、方便、是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改動布局的煩惱和費用，要么有可能給您帶來難以挽回的遺憾，讓您日后的居住感受如魚刺在喉難以言表。那么，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的話來說就是：絕大多數住戶都覺得不用改動的戶型布局才是最好的布局。

第五篇：優化課堂教學設計評價標準

優化課堂教學設計（教案）評價標準

一．教學目標設計（10分）

1.明確（目標清楚明白，具體，便于師生操作）（3分）2.恰當（符合大綱、學科特點和學生實際）（3分）3.全面（體現知識、能力、思想等幾個方面）（4分）二．教學方法設計（9分）

4.教法選擇得當（結合教材特點，學生、教師實際，一法為主，多法配合，優化組合）（5分）

5.運用現代教學手段恰當（根據實際需要，教具、學具、軟硬件并舉）（4分）三．教學程序設計（10分）

6.教學環節設計合理（有層次，結構合理，過渡自然）（4分）

7.教學環節中小步驟設計具體（根據實際需要有些教學環節中有小步驟設計，教學環節或小步驟時間分配合理）（3分）

8.教學程序設計巧妙（體現在教學過程中和方法運用上新穎獨特，有藝術性）（3分）四．教材處理設計（20分）

9.教學思路清（有主線，內容系統，邏輯性強）（4分）

10.以舊引新（尋找新舊知識的關聯和生長點，注重知識的發生發展過程）（3分）11.突出重點（體現在目標制定和教學過程設計之中）（5分）

12.突破難點(體現在教材處理從具體到抽象，化難為易，以繁架簡等方面）（5分）13.抓住關鍵（能找到教材特點及本課的疑點，并恰當處理）（3分）五．師生活動設計（22分）

14.精講巧練（體現以思維訓練為核心，落實“雙基”）

15.教為學服務（體現在教師課堂上設疑問難，引導點撥，學生動口、動手、動腦，主動參與教學過程）（5分)16.體現知識形成過程（通過暴露思維過程，學生自悟與發現，總結出規律和體會）（5分）17.學法指導得當（學生課堂上各種學習活動設計具體，充分，教師指導有方）（4分)18.體現現代教育思想的六種意識（目標意識、主體意識、訓練意識、情感意識、創新意識、效率意識）（4分）六．板書設計

19.緊扣教材，突出重點，主次分明，有啟發性（3分）20.言簡意賅，圖文并用，有美感（3分）21.設計巧妙，有藝術性(3分）七．教案創新與個性特點（6分）

22.遵循常規（使用統一新教案模式）但不拘泥，根據個人差異和特點，有創新，寫出有個性特點的教案。

八．書寫要求（5分）23.詳略得當（3分）

24.字跡清楚，文通詞達（2分）九．教學思路設計說明（9分）25.教材分析與處理說明（5分）

26.教學方法設計說明（設計依據和策略等）（4分）