第一篇：最新版萬科住宅性能標準

建造性能

一、公共空間

1、單元入口

1.1、功能配置：應配置標識系統、信奶箱、告示欄，信奶箱及告示欄可考慮組團集中設置。

1.2、完成度標準：地面應采用防滑材料鋪貼，近人尺度不宜采用涂料飾面。

2、樓梯間：

2.1、功能配置：樓梯間內所有強弱電箱體均需暗裝或作遮蔽處理。2.2、完成度配置：地面及踢腳應做鋪貼處理，墻面采用涂料飾面，開敞部分需采用外墻涂料。

3、墻體及保溫：

3.1、外墻：300厚夾芯保溫墻；由外及內依次為：120厚頁巖空心磚（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保溫板（容重=15kg/m3）；120厚頁巖空心磚（填充型）。3.2、住宅分戶墻：180厚頁巖空心磚。

3.3、內隔墻：100厚爐渣空心砌塊，地面以上150高（距結構層）為C15砼。

4、屋面

4.1、坡屋面配置：

1)屋面瓦采用“英紅彩瓦”。

2)需做通風道，煙道及出屋面下水管等各種管道的穿板防水處理，宜加鋪卷材一層，老虎窗與坡屋面交接處及平屋面女兒墻與坡屋面交接處均需加鋪卷材一層，卷起高度不小于300。

3)穿過屋面瓦的各種構件如避雷帶等，穿過瓦孔洞均需做好防水處理。4)坡屋面需做有組織排水。4.2、上人平屋面配置： 1)屋面采用有組織排水。

2)防水層遇門口、屋面突出物以及突出屋面的其它構件時需加鋪卷材一層，并做好構造處理。

3)穿過屋頂平臺的風道、煙道及下水通氣道高出平臺頂面高度應為2000。4.3、非上人平屋面設計配置：非上人屋面保護層采用1：2水泥砂漿20厚；其它要求同上人平屋面。

4.4、女兒墻配置：非上人屋面女兒墻高度可根據屋面大小及泛水高度適當降低。

4.5、雨落管配置

1）立面雨落管面層需與相應部位墻面作同色處理。

2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下層屋面時，設防護措施，并考慮上層的防盜問題。

套內空間

5、統一指標： 1)層高：2800

6、分項標準

2.1、起居及臥室空間： 1)采暖標準 溫度＞18度

氣流平均速度（m/s）≤0.2

2)通風標準：通風開口面積不應小于地板面積的1/20。

注：通風開口面積為外窗開啟扇面積，如外門安裝紗扇，也可算為通風開口面積。3)采光標準：采光洞口面積不應小于地板面積的1/7。

3)采光標準：采光洞口面積不應小于地板面積的1/12。4)完成度標準

2)每戶至少有一個陽臺設置晾衣架。3)開敞陽臺門窗應為保溫門窗。2.5、可利用閣樓：

1）當頂層戶型有可利用閣樓時，一層平面應考慮用戶改造閣樓的方式。在相應位置預留埋件, 為樓板樓體等構件的安裝提供可能。

2）二層高度應做:衛生間的樓板, 二層(假復式層)的門窗，坡屋面的老虎窗。

7、門窗

1)外窗開啟扇均需安裝紗窗。2)需按照國家及地方規范安裝窗護欄。3)門窗選型需按照工程管理部相關規定。

設備性能

一、空調系統

1、住宅空調位置

1.1、住宅公共部位（如樓梯間、電梯廳等）不設空調。1.2、住宅套內僅起居室及臥室預留空調。

2、空調形式

2.1、所有空調機位按分體式預留，空調機用戶自理。

2.2、臥室預留壁掛式空調機配套，起居室預留柜式空調機配套。

3、空調配套裝置 3.1、空調專用插座。3.2、冷媒洞。

3.3、空調室外機位包括可拆缷鋁板空調百葉及冷凝水管

采暖系統

1、采暖形式：單戶循環系統，支管采用單管水平串聯式，下供下回。

2、住宅采暖空間

3.1、公共部分（樓梯間、電梯廳、單元門廳、電梯機房、水箱間等）根據當地采暖規定，確定是否采暖。

3.2、住宅戶內：除陽臺以外其它房間均為采暖房間（直接或間接采暖房間）。

3、住宅采暖系統配置 3.1、集中管道井，內設采暖立管、鎖閉閥、過濾器等。3.2、散熱器 1)散熱器均為明裝

2)散熱器規格、型號、材質符合國家相關標準 3.3、戶內管為埋地PP-R管材。

電氣系統

1、照明系統

1.1、公共部分

1)住宅樓梯間采用聲光雙控或紅外線控制的自熄式開關。

2)高層住宅（十層，及十層以上）樓梯間設應急照明燈（僅在失火時啟用）。3)單元入口雨蓬燈由物業集中控制，定時啟閉。1.2、住宅戶內

1)臥室、餐廳、廚房、衛生間、陽臺、玄關、儲藏間頂棚設白熾燈一盞，居中布置。

2)起居室頂棚設白熾燈二盞，均勻布置。3)衛生間鏡前預留燈位。

2、插座系統

3、室內配電箱系統

3.1、室內配電箱安裝在室內靠近入口處；

3.2、住戶配電箱設置電源總斷路器，該總斷路器具有過載保護、斷路保護功能，并同時短開相線和中性線；

3.3、空調電源插座、廚房電源插座、衛生間電源插座、其它電源插座及照明，設單獨回路。

3.4、每個空調電源回路不超過兩個電源插座，每個柜式空調電源插座單獨設回路。

3.5、戶內只有一路插座回路時，設有漏電斷路器；插座回路多于兩個時，設有漏電保護器，各回路分設單極斷路器。

智能化系統

1、家居智能化控制 遠程水表記費系統 遠程電表記費系統 遠程煤氣表記費系統

每戶宜設置智能化布線箱一個，安置于主臥或客廳不顯眼位置，對有線電視、通信、網絡、安防等線路集中布線。

2、門禁對講系統

單元樓門出入口處，應設單門禁對講系統。單元門設非可視對講主機，戶內設非可視對講分機，并與物業管理控制中心聯網 情景花園的首層，直接從花園入戶，可考慮不設。

3、戶內有線電視

每戶在客廳和主臥設兩處有線電視接口，有線電視系統的線路應預埋到住宅套內。每棟樓設總進戶箱，從進戶箱到各單元、以及單元到住戶均采用銅軸電纜。

4、戶內電話

按兩部電話設計，每戶在客廳和主臥各設一處電話接口。電話通訊線路應預埋管線到住宅套內。

每棟樓設總進戶箱，總進戶箱到各單元采用大對數電纜，單元進各戶采用話線。

5、戶內網絡

每戶設一處網絡接口，優先選擇設于書房，無書房則設置于主臥內。單元至每戶的網絡線采用超五類線。

6、家居安防系統

每戶1套戶內對講系統，安裝于住戶進門處，與單元門對講機連接。每戶于廚房設置煤氣泄漏報警器一個。

每戶設紅外線報警系統，客廳設紅外報警探頭1個，主臥設緊急報警按鈕1個。首層私家花園院墻應設周界防越報警系統，并與保安監控中心聯網。

給排水系統

1、給水

1.1、用水量定額

1.2、水壓：套內分戶水表前的給水靜水壓力不應小于50kPa。住宅室內給水系統最低配水點的靜水壓力，宜為300～350 kPa。1.3、給水方式

多層住宅的給水不采取豎向分區，1～6層由市政水壓直供，不設屋頂生活水箱。自來水供水采用水柜供水，不設水池。

消防水泵房和生活水泵房應分別設置。6層以下住宅層數不設室內消防給水，僅考慮室外消防即可。1.4、管材選擇

生活給水管材為外管線采用球墨鑄鐵管，內網使用PP-R管，閥門采用銅質球閥，水表采用智能遠傳表。自來水立管底部必須設過濾器及檢修閥。1.5、管道布置要求

給水立管及水表設在管道井內，管道井大小應保證其內部的水暖管道檢修。給水立管應沿公共衛生間內的管井暗敷；戶內支管暗敷在樓板面層內或沿墻暗敷，必須在墻面、地面標識暗管走向標志，避免住戶二次裝修破壞。1.6、水表和閥門

每戶設一個水表，物業、商業網點、車庫、配置用房及綠化用水點均應單獨設置水表，半地下車庫應設置用水點，并單獨設水表。

住戶單元必須考慮集中抄表處，宜集中設置表箱來掩藏并考慮美化處理。首層水表箱應避免設在私家花園里，并應留有足夠的檢修空間。1.7、給水點

主人衛生間、公用衛生間和廚房的相應用水器具的合理位置，預留給水點，分布參照下表

底層私家庭院預留給水接駁點一個。

2、生活熱水 2.1、熱水器

廚房或與其相鄰的陽臺預留強排燃氣熱水器，供給廚房及相鄰的公用衛生間熱水。主人房衛生間預留電熱水器。

2.2、熱水供應點：廚房洗滌盆，衛生間洗手盆，浴缸，淋浴房。2.3、熱水管材：采用專用PP-R熱水管及接頭，熱熔連接，不需保溫。2.4、管道布置要求：熱水支管暗敷在樓板面層內或沿墻暗敷，與冷水支管并行敷設，各用水點預留甩口，高度按現行設計規范要求。熱水支管暗敷必須在墻面、地面標識暗管走向標志，避免住戶二次裝修破壞。

3、污水系統

3.1、污水收集：小區雨、污分流排放，生活污水經室內管道收集后排入室外污水管道。

3.2、污水處理及排放：小區污水經化糞池（化糞池盡量集中設置）處理后，排入最近的市政污水管道。3.3、污水系統分區

多層住宅底層污水應單獨排放，便于維護管理。小高層首層排水管應單獨設置。地下室、半地下室中低于室外地面的衛生器具和地漏的排水管，不應與上部排水管連接，應設置集水坑用污水泵排出。

3.4、污水管材：室內及室內排往室外第一個檢查井的污水管均采用UPVC排水管，膠粘連接。3.5、管道布置要求

廚房、衛生間內的污水立管應暗敷設管井內，管道轉換接頭處應設檢修口，安置檢修門。

廚房內污水立管應注意橫管不要與排油煙井沖突。3.6、地漏設置

洗衣機位單獨設置洗衣機專用地漏。廚房不設地漏。衛生間布置洗浴器的部位設置地漏所有地漏為深水封地漏，其水封深度不應小于50mm，并設存水彎。3.7、衛生潔具及配件 衛生潔具及配件選擇參見下表：

4、雨水系統 4.1、雨水收集排放

雨水系統必須單獨設置，不能與生活污水合流；屋面雨水經雨水立管收集后排入室外雨水管道，陽露臺雨水可就近排入雨水立管；陽露臺不可放置洗衣機。室外雨水由雨水口收集后匯入雨水管道，直接排往市政雨水管網。4.2、雨水利用

部分雨水需要收集利用，其收集范圍及應用方式按各項目情況另行要求。4.3、雨水管材

室內及室內排往室外第一個檢查井的雨水管均采用UPVC排水管，膠粘連接。4.4、管道布置要求

雨水立管由建筑專業定位，盡量隱藏到凹槽或空調井道內，少量外露時其管道顏色應與外墻協調一致；

雨水斗靠外墻安裝，屋面雨水經女兒墻穿墻管道匯入雨水斗； 雨水管與空調冷凝水管應分開設置。雨水立管不應設在首層入口處。

首層的污水、雨水出戶管的第一個檢查井避免設在私家花園里,且第一個檢查井距樓不得大于5米。

第二篇：住宅性能認定協議書

委托單位：_________________________

項目名稱：_________________________

認定等級：_________________________

委托日期：_________________________

一、基本情況及聯系方式

項目名稱

項目地址認定棟號土地使用證號規劃許可證號總用地面積總建筑面積住宅建筑面積住宅總棟數容積率綠化率開工時間竣工時間開發建設單位資質及證號設計單位資質及證號施工單位資質及證號委托單位通信地址負責人電話聯系人電話傳真郵編

二、委托住宅性能認定的等級與實施方案

1．工程所在具體位置及周邊環境；

2．建設類型；

3．市政基礎設施條件；

4．當地一般住宅建設成本、銷售價格及銷售情況，說明性能等級確定的依據；

5．開發模式；

6．進度安排。

三、委托單位意見

____________________________________________________________________

負責人：_________________ 單位蓋章_________________

_______年______月______日

填寫說明

1．隨表附上土地使用權證書、規劃許可證書和開發單位資質等級證書的復印件。

2．申請預審時，表中的施工單位可以暫時不填。

3．建設類型指新區開發、舊區改造、古城保護等。

4．開發模式指獨家開發或多家開發。

5．表中各欄內容填不下的可附頁。

第三篇：萬科的住宅產業化

萬科住宅產業化新高值

2010年，萬科超計劃實現住宅產業化開工面積106萬平方米，達到了住宅產業化的新高值。同時，新開工面積中裝修房比例高達93%。此外，萬科開始將住宅產業化與保障房建設進行接合，2010年參與的深圳、南京、北京三個保障房項目都引入了住宅產業化技術。

通過多年探索，萬科的住宅產業化實踐早已成為業界旗幟，通過其研發、實踐行為，帶動并培育了一大批規劃、設計、施工、產品、設備等相關技術力量和企業，產業鏈帶動作用十分明顯，為行業發展起到了重要的引領作用。與此同時，通過其實施項目及東莞建筑研究中心基地的展示交流，促進了全社會對住宅產業化的認知。

更重要的是，住宅產業化的探索不僅為中國住宅建筑生產方式的革命積累能量，隨著2010年萬科邁入千億級序列，如何通過產業化突破規模化瓶頸將為業界深思。

亞洲最大集成產業化住宅生產基地威海奠基

本報訊 日前，卓達山東藍島科技產業園建設項目全面啟動奠基儀式在威海文登南海新區舉行。該項目建成后將實現年產600萬平方米新型生態環保材料房屋建筑，成為亞洲最大的集成產業化住宅生產基地。該科技產業園是國家發改委重點支持的項目。產業園總占地規模2800余畝，總投資46億元人民幣，擁有當今國內最先進的智能生產線，以及各類管理人員、研發人員、生產人員、后勤保障人員3000余人。項目設生產線10條、1200噸壓機30臺，年產量可達600萬建筑平方米。

在奠基儀式上，卓達藍島新型建材有限公司、濟南住宅產業化發展中心、香港毅德寰宇有限公司簽署了三方戰略合作協議。三方憑借各自產業優勢，聯合開發，將對住宅產業化產生積極推動作用。

此前，卓達河北固安新型材料研發基地已經在住宅產業化領域深入研發了十余年，其開發的TID外墻保溫隔熱復合裝飾板系統、FID防火型內墻養生裝飾板系統和負離子恒久釋放低碳環能輕鋼快裝整體房屋等產品，已經獲得了22項國家專利技術。卓達新型建材的主打產品——新型生態材料和整體環保房屋系列產品已實現標準化設計、預制化生產、裝配式施工，這些特點使它實現了從建造房屋到制造房屋的轉變，實現了低碳環保與住宅工廠化制作的有機結合。在河北省住房城鄉建設廳的大力支持下，卓達集團正在石家莊高新技術開發區籌建一個新的生產基地，以滿足市場的巨大需求。

合肥：建房就像組裝汽車

不需要攪拌機、不需要腳手架、不用一磚一磚壘，建一座房子像拼裝一輛汽車，由梁、柱、板等部件直接組裝而成。這就是合肥經開區國家住宅產業化基地打造的疊合板式住宅工藝，引領了中國住宅產業新革命。

樹立住宅產業化技術標準

2006年成立的經開區住宅產業化基地，2006年7月經國家建設部批準成為國內首家政府引導的國家住宅產業化基地。經過5年多發展，該基地目前已經形成具有自身特色的發展建設模式。

在我國推進住宅產業化的最大難題就是沒有技術標準，施工技術參差不齊，導致住宅質量無法保障。為推進住宅產業化健康發展，海恒集團積極與大專院校等機構合作，研究解決產業化住宅的設計、生產和施工標準化問題，先后編制發布了全國首部安徽省《疊合板式混凝土剪力墻結構技術規程》、《安徽省住宅裝飾裝修驗收標準》……今年4月，海恒集團獲得省科技廳頒發的安徽科學技術研究成果證書，標志著該集團“疊合板式住宅項目”獲得省科技廳肯定。

打造住宅產業化生產鏈

為構建住宅產業化生產鏈，海恒集團積極吸引國內外節能省地型住宅部品部件生產企業前來投資建廠，打造住宅產業化生產園區。

截至目前，園區集中了西偉德固得美混凝土預制件、西偉德快可美干灰漿建材、鵬遠住宅工業示范園、羅寶外墻節能裝飾板材料、仁創新型建材、蒙達科博斯化學建材、東凱新型加氣混凝土建材、安徽派雅新能源等企業，形成了以西偉德疊合板結構體系及康拜環保板內裝體系為基礎的住宅產業化核心產品體系，逐步形成從結構、圍護、設備設施到內裝部品的生產產業鏈條，已建成10.52億元投資規模、設計年生產總值達34億元的生產制造園區。

引導住宅產業化市場

為加快推進合肥市住宅產業化發展，引導住宅產業化市場，經開區努力推廣運用節能省地型住宅相關技術和產品，發揮示范效應，西偉德疊合板式住宅推廣試驗樓就是典型代表。該項目通過對房屋預制件的精確計算，通過工廠，運到現場合理拼裝，完成一整套合理有序的搭建程序，像拼裝汽車零部件一樣組裝房子。2010年8月開工的西偉德疊合板式住宅推廣試驗樓項目，建筑面積1750平方米，于2011年3月落成，集中示范了目前國內先進的成套住宅工業化技術和產品。

經統計分析，每層主體結構工期僅需4～5天，與傳統結構比較，節省工時30%左右，同時可有效減少建筑垃圾和粉塵、降低建筑噪聲。該試驗項目的建設，將疊合板式混凝土結構體系的實際應用形成一套建設標準體系，對于在合肥市乃至全國范圍內的大規模推廣應用具有指導意義。試驗樓落成以來，已接待多批國家住建部、省住建廳和眾多房地產開發企業的建筑、建材等領域專家前來觀摩考察。

住宅產業化：環境時代的必要元素

“今后被稱為環境的時代，住宅生產工業化的元素是不可缺少的。今后公寓住宅的建設，規劃設計的關鍵詞是環保節能、高質量、多功能、健康安全、適合老年人;在生產方面的關鍵詞則是高性能材料、防震、抑制晃動等。”近日，在由北京市住房和城鄉建設委員會、北京市住房和城鄉建設科技促進中心主辦，北京城建科技促進會承辦，金嘉日本株式會社協辦的中日住宅產業化技術交流會上，日本著名的大型綜合建筑公司——三井住友建設株式會社的技術負責人、有著近12年住宅產業經驗的管谷和人表達了上述觀點。二戰后，經過近60年的發展，日本的住宅產業已形成一套較完整的體系，成為住宅產業發展最為成熟的國家之一。與日本相比，我國的住宅產業化雖然剛剛起步，但也有十多年的發展歷程，然而進展卻比較緩慢。任何一個事物的產生、發展、成熟都是在外部條件和內部因素的合力下實現的。當前，日益嚴峻的環境危機、有增無減的節能減排壓力、供不應求的住房需求等一系列無法逃避的問題，成為我國建筑業轉變發展方式、推動住宅產業化的強大動力。但作為一個住宅產業化剛剛起步的國家，我們如何發展？借鑒和學習國外的經驗與教訓是不可或缺的捷徑。

住宅公團發揮大作用

回顧日本住宅產業化的發展歷程，一個組織發揮了重要的作用，就是由政府成立的住宅公團。

日本住宅產業化的發展與一場世界性的戰爭——第二次世界大戰不無關系。戰后日本面臨的最大問題就是住房緊缺。管谷和人介紹，這個時期，以解決住宅不足與防火、防災為目的，混凝土住宅在政府的指導下開始普及。隨后，組裝式的工業化住宅也開始迅速發展。

1955年，日本政府成立了在住宅生產方面起著重大領頭作用的組織——住宅公團。其任務是在以大城市為中心的住宅不足地區建造住宅和有計劃地推進住宅基地的開發。

管谷和人說，住宅公團在之后的日本住宅政策上也起到關鍵性的指導作用，特別是在商品公寓住宅工業化的發展上起了重大作用。此外，住宅公團在設備開發方面起到了先導性的引領行業發展的作用，使廚房水槽、抽水馬桶、浴缸、洗面臺、鋼門等逐步在一般住宅內普及。

隨著1964年東京奧林匹克運動會的臨近，日本進入了以經濟高速增長為目標的時代，第二、第三產業快速發展，人口從農村快速涌入城市，導致住宅的明顯不足和城市空間過密，城市環境日益惡化。為了解決這些問題，政府在政策上進行了修改，在增加住宅的供應量的同時，加強了改善住宅質量的力度。管谷和人說：“隨著建筑費用的急劇上升、建筑技術工人的不足和人工費用的上漲，對于建筑公司，施工生產的高度現代化和合理化成為急切需要改善的問題。這個時期，大型綜合建筑公司開始嘗試4層左右預制構件住宅的建造。使用由專業工廠生產的混凝土和混凝土泵車,就在這個時期。”

1965年，住宅公團建造了第一個預制品工廠，開始正式供應預制構件裝配式住宅。另外，住宅公團制作了預制混凝土組裝施工方法的設計標準，同時也在普及此施工方法上發揮了積極的作用。

1966年，住宅公團在向社會公開預制構件裝配式住宅技術開發成果的同時，也采取了保證民間預制裝配式住宅工廠在一定時期有市場需求的措施，這也成為民間企業大量建造設立預制構件裝配式住宅工廠的契機。

1968年，為了有效利用土地，住宅公團在住宅建設用地情況出現惡化時，開始開發高層住宅，并從1970

年開始了最高達14層樓的高層預制裝配式住宅的供應。

1990年，日本泡沫經濟終結，超高層公寓住宅建筑盛行的時代來臨。各種部品的研發工作不斷進行，出現了預制地面等部品。施工中開始采用先在地面組裝、然后用吊車吊裝的方式，大大縮短了工期、提高了生產力。

1992年，日本發布了關于預制混凝土結構連接處的研究成果，確定了具有同現場澆注相同構造性的預制品設計方法。另外，超高強度混凝土和鋼筋混凝土構造建筑物的設計方法規范也同時作為研究成果得到公布。基于這兩項成果，日本的住宅產業化得到了飛速發展。

引入別國經驗須慎重

綜觀住宅產業化較為成熟的日本、美國、瑞典等國家，住宅產業化產生和發展的歷史背景、國家的政策等都不盡相同。因此，在借鑒他國發展經驗時也必須結合我國住宅產業發展的現狀。

管谷和人說:“建筑業與制造業不同，受到土地、基礎設施、氣候條件等因素的影響，是受周圍環境影響并對周圍環境影響很多的行業。某個國家在引入別國的關于建筑行業的方法論時必須十分慎重。”

他舉例指出，壁式結構是一種適用于預制工藝的結構。日本由于地震多發，能夠采用這種結構的建筑物高度有限制，因此在實踐中較少采用。但是中國的大部分地區少有地震，通過對壁式結構預制化的相關設計、生產方法進行改良，實現成本的降低、住宅品質的提高并非不可。

北京市住房和城鄉建設科技促進中心主任趙豐東認為，日本住宅產業化里的抗震、節能等技術以及設計標準、產業鏈的整合等都值得我們學習。目前，我們的技術還不成熟，標準體系還不完善。更重要的是觀念沒有徹底轉變，包括房地產企業對住宅產業化的認知程度、施工單位對這種方式的認識，特別是設計單位能否在設計時應用相關技術標準。

之所以觀念還未轉變，主要是因為目前用工業化的方式建設住宅價格很高。趙豐東指出，但是如果住宅產業化形成社會規模，每一個環節、每一個部品都很專業和高效，成本就會大大下降。到時，開發企業拿到項目后，交給施工單位施工，施工單位就像總包單位，采購各種材料和部品并進行組裝。但是目前，施工單位采購的都是半成品，混凝土要經過現場澆注后才能成為一個建筑部品。

實現綠色建筑的有效途徑

實際上，北京在上世紀70、80年代，曾出現過住宅產業化推廣的輝煌時期。現在，在前門、勁松等很多地方都能看到不少的大板樓，就是采用了預制板現場裝配的方法建造的，這也是一種產業化的方式。隨著技術的發展，工業化和產業化對技術的精細化的要求越來越高，對質量品質的要求也越來越高。

近幾年，北京市的住宅產業化在住房和城鄉建設部的指導下有了一定的推廣和發展，在政策和技術方面都有所提高。去年3月，北京市9個委辦局聯合發布了北京市推進住宅產業化的指導意見，確定了近幾年北京推廣和推進住宅產業化的目標，包括2010年、2011年分別實現50萬平方米、100萬平方米的產業化的試點示范。此外，還成立了相關的組織、出臺了一系列政策，包括：成立了由9個委辦局統一協調的北京市住宅產業化聯席制度；制定了產業化的相關標準，并成立了專家委員會；在公租房等政策性住房方面，推行住宅產業化的技術，包括樓梯間、陽臺板等預制部件；在商品房中，采取對開發商進行3%的面積獎勵的方式，推廣住宅產業化等。

北京的住宅產業化已經起步，以萬科為代表的房地產企業也積極參與，成立了包括規劃、設計、開發、建設、施工等單位在內的住宅產業化聯盟，在技術研發、信息共享等方面，對推進產業化有很大的促進作用。

趙豐東指出，住宅產業化是讓建筑變成綠色建筑的有效途徑。北京將通過部品的工業化生產、現場的裝配化施工、裝修和結構一體化設計、設計標準化的探索等幾個方面推動住宅產業化的發展。去年50萬平方米的試點示范項目已經落地，今年100萬平方米的項目也在進一步落實中。今年北京還準備采取一些更加有力的措施，包括全裝修的應用、在土地招拍掛階段提出相關要求、制定并完善相關技術標準等，進一步推動住宅產業化的發展。

第四篇：住宅性能評定技術標準試卷

住宅性能評定技術標準試卷

— 填空題（每題3分）1．住宅性能評定標準將住宅性能劃分成（），（），(),()和（）五個方面。

2．住宅性能按照評定得分劃分為（），（）兩個級別。其中（）級住宅為執行了國家現行標準且性能好的住宅；（）級住宅為執行了國家現行強制性標準但性能達不到A級的住宅。

3．A級住宅按照得分由低到高又細分為（），（）,()三個等級。

4．評審工作包括（），（），（）三個環節。其中（）在初步設計完成后進行，（）在主體結構施工階段進行，（）在項目竣工后進行。5．《標準》的指導思想是以總分高低作為區分住宅性能等級的基本依據，為了防止有的參評工程個別性能很差卻被評為A級住宅甚至3A級住宅，《標準》要求A級住宅五方面性能的得分率必須分別達到（）%以上。同時，采用符號 ☆ 和★分別表示（）級住宅和（）住宅的一票否決指標

6．《標準》中適用性能和環境性能滿分為（）分，經濟性能和安全性能滿分為（）分，耐久性能滿分為（）分，總計滿分（）分。7．住宅適用性能的評定項目包括（）、（）、（）、隔聲性能、設備設施和無障礙設施等6個評定項目。

8．適用性能評定單元平面評定項目中樓梯段凈寬應大于等于（）米，住宅套型評定項目中3個 及3個以上臥室的套型至少配置（）個衛生間。建筑裝修評定項目中要求裝修到位是評定（）級住宅的重要指標。

9．住宅環境性能評定中機動車停車率3A級住宅應大于等于（），且不低于當地標準；綠地配置綠地率A級住宅應在（）% 以上。

10．住宅經濟性能的評定包括（），（），（）和節材4個評定項目，滿分為（）分。

11．節能的評定應包括建筑設計、圍護結構、采暖空調系統和照明系統4個分項，山東省執行節能標準應達到（）%以上。

12．住宅環境性能評定指標包括（）、（）、（）、室外環境噪聲與空氣污染、水體與排水系統、公共服務設施、智能化系統等7個項目，滿分為（）分。

13．節水的評定包括（）、（）、節水器具及管材、公共場所節水措施和景觀用水5個分項。

14住宅安全性能的評定包括（）、（）、燃氣及電氣設備安全、日常安全防范措施和室內污染物控制5個評定項目，滿分為（）分。15．住宅耐久性能的評定包括（）、（）、防水工程及防潮措施、管線工程、設備和門窗6個評定項目，滿分為（）分。

二．選擇題（每題3分）

1． 每套住宅至少有（）個居住空間獲得日照。當有4個以上居住空間時，其中有2個或2個以上居住空間獲得日照。

A.1個 B.2個 C.3個

2．要達到A級住宅，五個方面性能得分必須達到（）以上，并且滿足全部（）所有標準空心星的評定子項的要求。要達到3A級住宅，還必須滿足（）個標有實心星的評定子項的要求。

A.80%、10個、6個 B.60%、18個、6個 C.80%、18個、6個。3．A級住宅結構的耐久性措施應該符合使用年限（）年的要求。

A.30年 B.50年 C.100年

4．A級住宅防水工程設計使用年限，屋面和衛生間不低于（）年，地下室不低于（）年。

A.15年、50年 B.25年、50年 C.10年、50年 5．A級住宅地下室工程設計使用年限不能低于（）年。

A.30年 B.50年 Ｃ．１００年

６住宅適用性能評定套內功能空間形狀合理，起居室、臥室、餐廳長短之比≦（）；起居室（廳）、臥室有自然通風和采光，無明顯視線干擾和采光遮擋，窗地面積比不小于（）。

Ａ．１．８、１／７

Ｂ．２．０、１／５

Ｃ。１．７

、１／６

７．住宅環境性能評定中，公共服務設施主要道路及公共活動場地均勻配置廢物箱，其間距小于（）米，且廢物箱防雨、密閉、整潔，采用耐腐蝕材料制作。

Ａ．８０

Ｂ．１００

Ｃ．６０

８．住宅環境性能評定中，規劃住區周邊設有公共汽車、電車、地鐵或輕軌等公共交通場站，且居民最遠行走距離小于（）米。

Ａ．６００

Ｂ．５００

Ｃ．４００

９．住宅環境性能評定綠地與活動場地中，綠地中配置占綠地面積（）的硬質鋪裝。

Ａ．１０％＿１５％

Ｂ．１５％＿２０％

Ｃ．１０％＿２０％ １０．住宅環境性能評定綠地與活動場地中，植物長勢良好，沒有病蟲害和人為破壞，成活率（）以上。

Ａ．９５％

Ｂ．９６％

Ｃ．９８％ 三。簡答題

１．在住宅性能評定中，申請Ａ級住宅應提供的施工驗收文件和記錄有哪些方面的材料？（１５分）

２．結合公司建設的國家康居示范工程——《泰山莊園》，作為一名工程管理人員你是如何管理工程，如何準備評審專家檢查驗收的？（１０分）

第五篇：萬科物業管理標準

萬科物業管理標準(管理服務類)萬科物業

1.目的

建立萬科物業統一的管理標準，進一步規范物業公司服務質量。

2.范圍

本規定適用于集團下屬各物業公司。

各地物業公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。

4.方法和過程控制

萬科物業管理標準包括四部分：《萬科物業管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業管理標準環境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。萬科物業管理標準管理服務類

1.組織規范

1.1組織機構健全，部門職責明確，部門間職責接口清晰、工作流程通暢。

1.2建立、健全內部管理、服務提供、人力資源、質量管理、信息管理、行政后勤管理等各項企業管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法。1.3公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責，并有效履行。1.4物業管理項目實行綜合一體化管理。

1.5公司制訂工作計劃和三年或五年戰略規劃，制訂一定時期內的企業（質量）方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。

1.6公司質量管理體系滿足質量方針要求，整個組織活動滿足體系要求。1.7質量方針和目標形成文件，由最高管理者批準。

1.8公司至少每年按計劃進行一次管理評審活動，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實。

1.9公司在不同的層次和職能之間進行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。

2.文件資料記錄管理

2.1明確文件管理的崗位職責，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內取閱。

2.2文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損。

2.3相關部門或崗位對于所保存的質量體系文件或重要資料應設置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。

2.4對與本企業經營運作有關的法律、法規、行業規定進行收集，并確保完整、有 5.人力資源管理

5.1公司通過大專院校、人才市場、勞務市場等專門機構招聘人員。新聘人員應通過面試、筆試或現場操作合格后方可錄用。

5.2對所有正式員工，按照國家勞動法的規定簽訂勞動合同，并按照國家和地方政府的有關規定為其購買相應的社會保險。

5.3為員工提供符合勞動法要求的勞動保護，所有員工都接受職業安全培訓。

5.4每年針對不同的崗位人員，制訂相應的培訓計劃，并落實和實施，保證所有人員每季度接受培訓的時間不少于8小時，并對培訓效果進行評估，至少每半年總結一次培訓工作。5.5公司每年至少組織兩次管理項目經理級以上人員參加專業培訓研修。

5.6對各級管理人員進行相關物業管理法律、法規培訓，熟悉物業管理的基本法律知識。5.7員工培訓工作符合培訓制度要求。5.8公司建立定期考核制度，并有效落實。

5.9每年至少進行一次員工滿意度調查，并對調查結果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實。

5.10管理人員和專業技術人員具有相應資格，持證上崗。專業技術人員持證上崗率達到100%，公司及物業管理項目主管級別以上的物業管理人員物業管理上崗證持有率達到80%以上，公司職能部門和項目負責人必須持有物業管理上崗證。5.11建立創新機制，鼓勵員工開展各種管理、服務和技術創新活動。

5.12公司確保每有超過3項在內部管理、客戶服務、企業經營上的創新措施得以有效應用。

6.顧客關系

6.1物業管理項目按規定成立業主委員會。6.2管理項目積極協助業主委員會建立和運作。

6.3管理項目和業主委員會建立規范、友好的關系，溝通順暢。

6.4所有住宅類物業管理項目與業主簽訂業主公約，接管原有物業的管理項目未簽訂的，應補簽業主公約。

6.5物業管理項目向業主公布緊急聯系電話、日常服務電話及公司投訴電話。

6.6建立24小時接聽電話制度，接聽業主報修、求助、投訴等，并做好相關記錄。6.7住宅類物業管理項目每季度至少組織一次社區文化活動。6.8社區文化活動按計劃開展，活動結束后進行評估積累經驗。6.9物業管理項目應有與物業用途相符的社區活動場地、設施。

6.10物業管理項目至少每半年召開一次業主懇談會，加強與業主的溝通與聯絡，聽取業主的建議與意見。

6.11物業管理項目內設立業主意見箱。

6.12物業管理項目至少每年進行一次顧客意見調查，并對調查結果進行分析，對調查中所反映的問題采取相應措施進行改進。

6.13兩個業主以上的物業管理項目編制季度管理服務報告，每季度將管理、服務及財務信息（管理服務費收支情況和維修基金使用情況）向業主公布；單個業主的物業管理項目，編制物業管理周報，定期向業主公布管理、服務信息。要求提供的季度管理報告和物業管理周報全面、真實、客觀。

7.居家、商務服務

7.1服務人員服務及時、不拖沓，赴約提前到達時間不超過5分鐘，遲到最遲不超過2分鐘。

7.2服務過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊的規定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態符合禮儀規范要求，面帶微笑.7.3對顧客的資料、物品、現金有明確收交記錄。

7.4各項居家、商務服務提供按照公司規定的程序進行。

7.5公布服務項目及價格表，并在服務前向服務對象說明服務內容及相應的價格。7.6零修、急修及時率100%，返修率不高于1%（隨機抽樣值）。服務質量回訪滿意率不低于95%。

7.7會所等其他服務提供符合公司相關要求

8.商鋪管理

8.1商鋪消防符合規定，管理項目應建立和落實定期檢查商鋪消防設施的制度。8.2無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。

8.3落實好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水。8.4排放油煙、噪音等符合環保標準，無存放有毒有害物質。

8.5商鋪手續齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業主資料、從業人員基本資料、經營許可證復印件、相關管理協議等。

8.6商鋪周圍清潔美觀衛生，商鋪經營行為不影響業主正常居住和生活。8.7廣告、霓虹燈、招牌整潔統一美觀、無安全隱患或破損等。

9.接管驗收

9.1公司在接管新項目時進行房屋接管前驗收，并留有記錄。9.2公司制定房屋驗收標準。

9.3管理項目保留房屋返修跟進記錄。

10.入住辦理

10.1制訂入住手續辦理程序并得到落實。10.2保存各種已簽有效協議，含業主公約等。10.3保留完整的房屋交付驗收等有效記錄。

10.4在迎接新項目業主入伙時，進行入伙前策劃和培訓。

11.經營管理

11.1公司開展與物業有關的多種經營業務，物業管理項目開展房屋代理租賃業務、各種生活配套服務及公共配套設施代理經營業務等。11.2公司收支至少達到平衡狀態。

11.3公司應嚴格控制成本支出，單位面積物業管理成本應控制在下列標準內：

單位面積管理成本（元/平方米?月）

深圳、上海、北京地區

其他地區

多層住宅

小高層住宅

3.60

1.60

高層住宅

3.75

3.60

綜合大廈

5.90

5.50

寫字樓

17.50

13.00

注：單位面積管理成本 = 物業管理總成本（月）÷ 物業管理面積

12.管理目標標準

公司應實行目標管理，并設置相應的管理目標，其目標應達到以下要求： 管理目標

標準

管理目標

標準

物業管理費收繳率（%/年）

95%

公共火災發生數（件/年）

0

火警有效控制率（%/年）

100%

可控事件發生數（件/年）0

顧客滿意度（年）

4.0

員工滿意度（年）

4.0

顧客有效投訴率

住宅類物業（件/戶?年）

8‰

其他物業（件/平方米?年）

0.1‰

萬科物業管理標準環境管理類

1.人員素質

1.1熟悉社區的環境和業主情況，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強的安全防范意識。

1.2按照萬科物業企業形象策劃手冊統一著裝（業務外包除外，但仍須著工作服），保持整潔，正確佩戴工牌。

1.3言語文明、作業規范、認真負責、精益求精。

2.內務管理

2.1保潔、除雪、綠化工具、設備管理責任落實到人，統一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻。機械性工具應做到定期維護保養，或與廠家簽訂維保合同，實施監控并記錄。確保連接部位無異常、機油不發黑且無明顯渾濁現象、動作無異音、操作靈敏，機身清潔；對長時間不使用的機械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性。2.2集體住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現象。2.3每周至少安排一次內部溝通活動。

3.綠化管理

3.1 小區公共綠地、庭院綠地及道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明。

3.2新建住宅小區，公共綠地人均1平方米以上；舊區改造的小區，公共綠地人均不低于0.5平方米。

3.3物業管理項目應按照CI要求對植物進行名稱標注，并將植物名錄備案管理。

3.4物業管理項目應根據植物生長習性編制植物養護計劃，對植物進行定期養護，外包的綠化項目應要求承包方提供植物養護計劃，并監督檢查。

3.5花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現象，無斑禿，無灼傷。枝干無機械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現象。

3.6小區植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水。3.7小區無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米。枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果。3.8喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。

3.9喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態明顯、枝條無雜亂現象。

3.10草坪長勢良好，目視平整，生長季節濃綠，深圳地區莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。3.11綠地和花壇無雜草（人不常經過區無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現象。

3.12主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干凈。

4．清潔衛生 4.1公共設施

4.1.1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象。

4.1.2房屋雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。

4.1.3門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。4.1.4玻璃：

（1）距地面2米范圍內，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。（2）距地面2米以外玻璃目視無積塵。（3）通風窗側視無明顯灰塵、呈本色。4.1.5地面：

（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。

（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。

（4）膠質地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。（5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。

（7）廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。4.1.6墻面

（1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。

（2）大理石貼瓷內墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。（3）水泥墻面目視無蛛網、呈本色。

（4）不銹鋼內墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。

4.1.7天花無蜘蛛網、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。4.1.8人體不常接觸到的設施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網；能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感；所有設施表面基本呈本色。這里的設施包括滅火器、消防栓、開關、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。

4.1.9噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1只/100ml。4.1.10空置房無蜘蛛網、無異味、無雜物、無明顯積塵。

4.1.11停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網。

4.1.12排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

4.1.13垃圾車停放于指定點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。4.1.14垃圾中轉站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。4.1.15標識牌、指示牌無污跡、無積塵。

4.1.16煙灰盅標志圖案清晰，內置物（水、石米、沙）保持清潔。

4.1.17洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好。有合同明確約定的除外。

4.1.18電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味,通風性能良好。

4.1.19地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。

4.1.20家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。

4.1.21辦公場所，除滿足其它設施清潔要求外，還應滿足：（1）地面無污跡、無水跡并符合相應材質地面清潔要求；（2）墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網。

（3）門窗、開關、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調、百葉窗等目視無塵無污。（4）桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。

（5）垃圾簍不過滿、無異味。（6）飲水設施無污跡、無積水。

（7）會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。4.1.22冬季下雪后的清潔衛生：

4.1.22.1有明確的除雪要求和除雪工具。

4.1.22.2確保下雪及雪后業主的出行方便，清理積雪要及時，并在相應場所懸掛路滑提示標識，并根據需要在單元入口設置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3除雪時間：

（1）大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。

（2）其余部位要求雪停后立即清掃。業主出行的必經道路應在四小時內清理干凈；園區妨礙生活的積雪保證在36小時內清理干凈。

（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。4.1.22.4除雪完成標準：

（1）雪后四小時，業主出行必經通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋。（2）大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。

（3）全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區的積雪不在園區停留，最長不超過72小時。

4.2環境消殺

4.2.1定期進行衛生消毒滅殺，并有評估記錄。4.2.2房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害。4.2.3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。

4.2.5投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范。4.3游泳池

4.3.1游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物。

4.3.2泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。

4.3.3配有足夠救生員，在開放時間內不間斷值勤，且救生員必須具備培訓合格證，體檢合格證。

4.3.4水質清澈透明、無異味，PH值6.8-8.2，池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道線。4.3.5泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細菌總數不超過1000個/毫升。大腸桿菌含量不超過18個/升。

4.3.6游離余氯應保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯應保持在1.0毫克/升以上。4.3.1冬季室內泳池池水溫度控制在22—26℃攝氏度之間，室內兒童池應在24—28℃之間，冬季室溫應高于水溫1—2℃。4.4會所

4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內空氣清新；設備、設施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結實、安全、牢固、無松脫，轉動部位有防護罩；有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；各類器材、設備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。

4.4.2棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰。4.4.3酒（水）吧：酒吧臺內開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛生，配備消毒柜，符合國家衛生標準。4.5綜合項目

4.5.1小區內環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設施，且設置合理。4.5.2清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.3小區內不得違反當地規定飼養家禽、家畜及寵物。4.5.4排放油煙、嗓音等符合國家環保標準、外墻無污染。

4.5.5公共設施或場所標識應按照萬科物業企業形象策劃手冊設置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。

4.5.6對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設有明顯標識或采取有效防范措施。4.5.7居民日常生活所需商業網點管理有序，符合衛生標準，整潔干凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。4.6樣板房和銷售廳

4.6.1室內空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態。

4.6.2地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質地物品無銹跡。

4.6.3電器運作正常，物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4物品、設備與《物資清單》帳物相符。4.6.5飲用水、水杯備用充分。

4.6.6要求樣板房工作人員服務熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7其它符合相關設施清潔要求。

5.二次供水

5.1生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網，每半年或按當地法規規定時間清洗一次，保證二次供水達到國家標準，并附有當地水質檢測部門的合格報告。

萬科物業管理標準(設備物資類)

1.目的

建立萬科物業統一的管理標準，進一步規范衡量物業公司業務體系。

2.范圍

本規定適用于集團下屬各物業公司。

3.職責

集團物業管理部負責本文件的編寫、修改、發布；并在VPS活動中作為評比依據開始運用。各地物業公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。

4.方法和過程控制

萬科物業管理標準包括四部分：《萬科物業管理標準管理服務類》（VKWG08-18-1）、《萬科物業管理標準環境管理類》（VKWG08-18-2）、《萬科物業管理標準設備物資類》（VKWG08-18-3）、《萬科物業管理標準安全管理類》（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。

萬科物業管理標準設備管理類 1.人員素質

1.1身體健康，經醫生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。

1.2上班時間內，必須按照萬科物業CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業知識且按其職務和工作性質熟悉國家的有關規程，并經當地主管部門考試合格，取得相應工種政府部門頒發的操作許可證明。2.設備房管理 2.1基本要求

2.1.1設備房門上有相應設備房標識。

2.1.2設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物； 2.1.3備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

2.1.5設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。

2.1.6設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉動部位要有防護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全。

2.1.7設備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確。

2.1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統一掛放點。

2.2房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置數量應滿足以下標準：

滅火器滅火級別

1公斤

2公斤

3公斤

4公斤

5公斤

8公斤

24T公斤

35F公斤 CO2滅火級別

2B

3B

4B

10B

干粉滅火級別

1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B

3A 14B 4A 22B

27A 45B 保護面積

嚴重危險級

5×8B

5×8B

5×8B

5×8B 10×5A 5×8B 中危險級

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B

7.5×4B 15×5A

7.5×4B 輕危險級

10×1B

10×1B

10×1B

10×1B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B

10×1B 20×3A 10×1B

補充說明： a)保護面積一欄中 為不能選用。b)7.5×4B 7.5×4B 保護面積一欄中

為可選用，保護面積為7.5×4=30m2，用現場面積除以30即為滅火器個數。c)保護面積一欄中

為可選用，但由于經濟原因，不建議選用。

d)地下建筑滅火器配置基準數量應在配置基準上增加30%。

e)設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統的場所，可減少50%；設有滅火系統、消防栓的場所，可相應減少70%。

f)一個滅火器配置場所內的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。

h)嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。

i)以上未能盡列規范參照《建筑滅火器配置設計規范》（GBJ140—90）要求。

2.3設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。2.4設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。2.5重要設備房內（如監控中心，電話機房、配電房、發電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干濕球溫度計，對環境的溫、濕度進行檢測，設備房內環境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應設備技術標準要求）

2.6參觀來訪人員需進設