第一篇：住宅性能評定技術標準

住宅性能評定技術標準 總 則 1.0.1 為了提高住宅性能，促進住宅產業現代化，保障消費者的權益，統一住宅性能評定指標與方法，制定本標準。1.0.2 住宅建設必須符合國家的法律法規，正確處理與城鎮規劃、環境保護和人身安全與健康的關系，推廣節約能源、節約用水、節約用地、節約用材、防治污染的新技術、新材料、新產品、新工藝，按照可持續發展的方針，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

1.0.3 本標準適用于城鎮新建和改建住宅的性能評審和認定。1.0.4 本標準將住宅性能劃分成適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能五個方面。每個性能按重要性和內容多少規定分值，按得分分值多少評定住宅性能。.0.5 住宅性能按照評定得分劃分為A、B兩個級別，其中A級住宅為執行了國家現行標準且性能好的住宅；B級住宅為執行了國家現行強制性標準但性能達不到A級的住宅。A級住宅按照得分由低到高又細分為1A、2A、3A三等。1.0.6 申請性能評定的住宅必須符合國家現行有關強制性標準的規定。1.0.7 住宅性能評定除應符合本標準外，尚應符合國家現行的有關標準的規定。2 術 語.0.1 住宅適用性能 residential building applicability 由住宅建筑本身和內部設備設施配置所決定的適合用戶使用的性能。2.0.2 建筑模數 construction module 建筑設計中，統一選定的協調建筑尺度的增值單位。2.0.3 住區 residential area 城市居住區、居住小區、居住組團的統稱。.0.4 無障礙設施 barrier—free facilities 居住區內建有方便殘疾人和老年人通行的路線和相應設施。2.0.5 住宅環境性能 residential building environment 在住宅周圍由人工營造和自然形成的外部居住條件的性能。2.0.6 視線干擾 interference of sight line 因規劃設計缺陷，使宅內居住空間暴露在鄰居視線范圍之內，給居民保護個人隱私帶來的不便。.0.7 智能化系統 intelligence system 現代高科技領域中的產品與技術集成到居住區的一種系統，由安全防范子系統、管理與監控子系統和通信網絡子系統組成。.0.8 住宅經濟性能 residential building economy 在住宅建造和使用過程中，節能、節水、節地和節材的性能。2.0.9 住宅安全性性能 residential building safety 住宅建筑、結構、構造、設備、設施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災害的性能。.0.10 污染物 pollutant 對環境及人身造成有害影響的物質。.0.11 住宅耐久性能 residential building durability 住宅建筑工程和設備設施在一定年限內保證正常安全使用的性能。2.0.12 設計使用年限 design working life 設計規定的結構、防水、裝修和管線等不需要大修或更換，不影響使用安全和使用性能的時期。.0.13 主控項目 dominant item 建筑工程中的對安全、衛生、環境保護和公眾利益起決定性作用的檢測項目。2.0.14 耐用指標 permanent index 體現材料或設備在正常環境使用條件下使用能力的檢測指標。3 住宅性能認定的申請和評定 3.0.1 申請住宅性能認定應按照國務院建設行政主管部門發布的住宅性能認定管理辦法進行。3.0.2 評審工作應由評審機構組織接受過住宅性能認定工作培訓，熟悉本標準，并具有相關專業執業資格的專家進行。評審工作采取回避制度，評審專家不得參加本人或本單位設計、建造住宅的評審工作。評審工作完成后，評審機構應將評審結果提交相應的住宅性能認定機構進行認定。3.0.3 評審工作包括設計審查、中期檢查、終審三個環節。其中設計審查在初步設計完成后進行，中期檢查在主體結構施工階段進行，終審在項目竣工后進行。3.0.4 住宅性能評定原則上以單棟住宅為對象，也可以單套住宅或住區為對象進行評定。評定單棟和單套住宅，凡涉及所處公共環境的指標，以對該公共環境的評價結果為準。.0.5 申請住宅性能設計審查時應提交以下資料： 1 項目位置圖； 2 規劃設計說明； 3 規劃方案圖； 規劃分析圖(包括規劃結構、交通、公建、綠化等分析圖)； 5 環境設計示意圖； 6 管線綜合規劃圖； 7 豎向設計圖； 規劃經濟技術指標、用地平衡表、配套公建設施一覽表； 9 住宅設計圖； 新技術實施方案及預期效益； 11 新技術應用一覽表； 項目如果進行了超出標準規范限制的設計，尚需提交超限審查意見。3.0.6 進行中期檢查時，應重點檢查以下內容： 1 設計審查意見執行情況報告； 2 施工組織與現場文明施工情況； 3 施工質量保證體系及其執行情況； 建筑材料和部品的質量合格證或試驗報告； 5 工程施工質量； 其他有關的施工技術資料。.0.7 終審時應提供以下資料備查： 1 設計審查和中期檢查意見執行情況報告； 項目全套竣工驗收資料和一套完整的竣工圖紙； 3 項目規劃設計圖紙； 4 推廣應用新技術的覆蓋面和效益統計清單(重點是結構體系、建筑節能、節水措施、裝修情況和智能化技術應用等)； 相關資質單位提供的性能檢測報告或經認定能夠達到性能要求的構造做法清單； 政府部門頒發的該項目計劃批文和土地、規劃、消防、人防、節能等施工圖審查文件； 經濟效益分析。3.0.8 住宅性能的終審一般由2組專家同時進行，其中一組負責評審適用性能和環境性能，另一組負責評審經濟性能、安全性能和耐久性能，每組專家人數3～4人。專家組通過聽取匯報、查閱設計文件和檢測報告、現場檢查等程序，對照本標準分別打分。3.0.9 本標準附錄評定指標中每個子項的評分結果，在不分檔打分的子項，只有得分和不得分兩種選擇。在分檔打分的子項，以羅馬數字Ⅲ、Ⅱ、I 區分不同的評分要求。為防止同一子項重復得分，較低檔的分值用括弧()表示。在使用評定指標時，同一條目中如包含多項要求，必須全部滿足才能得分。凡前提條件與子項規定的要求無關時，該子項可直接得分。.0.10 本標準附錄中，評定指標的分值設定為：適用性能和環境性能滿分為250分，經濟性能和安全性能滿分為200分，耐久性能滿分為100分，總計滿分1000分。各性能的最終得分，為本組專家評分的平均值。3.0.11 住宅綜合性能等級按以下方法判別： 1 A 級住宅：含有“☆”的子項全部得分，且適用性能和環境性能得分等于或高于150分，經濟性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，評為A級住宅。其中總分等于或高于600分但低于720分為lA等級；總分等于或高于720分但低于850分為2A等級；總分850分以上，且滿足所有含有“★”的子項為3A等級。2 B 級住宅：含有“☆”的子項中有一項或多項未能得分，或雖然含有“☆”的子項全部得分，但某方面性能未達到 A 級住宅得分要求的，評為B級住宅。4 適用性能的評定 4.1 一般規定 4.1.1 住宅適用性能的評定應包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設備設施和無障礙設施6個評定項目，滿分為250分。4.1.2 住宅適用性能評定指標見本標準附錄 A。4.2 單元平面 4.2.1 單元平面的評定應包括單元平面布局、模數協調和可改造性、單元公共空間3個分項，滿分為30分。.2.2 單元平面布局(15分)的評定應包括下述內容： 1 單元平面布局和空間利用； 2 住宅進深和面寬。評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.2.3 模數協調和可改造性(5分)的評定應包括下述內容： 1 住宅平面模數化設計； 空間的靈活分隔和可改造性。評定方法：檢查各單元的標準層。4.2.4 單元公共空間(10分)的評定應包括下述內容： 1 單元人口進廳或門廳的設置； 2 樓梯間的設置； 3 垃圾收集設施。

評定方法：檢查各單元。4.3 住宅套型 4.3.1 住宅套型的評定應包括套內功能空間設置和布局、功能空間尺度2個分項，滿分為75分。.3.2 套內功能空間設置和布局(45分)的評定應包括下述內容： 套內臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛生間、貯藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織； 居住空間的自然通風、采光和視野； 3 廚房位置及其自然通風和采光。

評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.3.3 功能空間尺度(30分)的評定應包括下述內容： 1 功能空間面積的配置； 起居室(廳)的連續實墻面長度； 3 雙人臥室的開間； 4 廚房的操作臺長度； 5 貯藏空間的使用面積； 6 功能空間凈高。

評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。4.4 建筑裝修.4.1 建筑裝修(25分)的評定應包括下述內容： 1 套內裝修； 2 公共部位裝修。

評定方法：在全部住宅套型中，現場隨機抽查 5 套住宅進行檢查。4.5 隔聲性能.5.1 隔聲性能(25 分)的評定應包括下述內容： 1 樓板的隔聲性能； 2 墻體的隔聲性能； 3 管道的噪聲量； 4 設備的減振和隔聲。評定方法：審閱檢測報告。4.6 設備設施 4.6.1 設備設施的評定應包括廚衛設備、給排水與燃氣系統、采暖通風與空調系統和電氣設備與設施4個分項，滿分為 75 分。4.6.2 廚衛設備(17分)的評定應包括下述內容： 1 廚房設備配置； 2 衛生設施配置； 洗衣機、家務間和晾衣空間的設置。

評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.6.3 給排水與燃氣系統(20分)的評定應包括下述內容： 1 給排水和燃氣系統的設置； 2 給排水和燃氣系統的容量； 熱水供應系統，或熱水器和熱水管道的設置； 4 分質供水系統的設置； 5 污水系統的設置； 6 管道和管線布置。

評定方法：對同類型住宅樓，抽查一套住宅。.6.4 采暖、通風與空調系統(20分)的評定應包括下述內容： 1 居住空間的自然通風狀態； 2 采暖、空調系統和設施； 3 廚房排油煙系統； 4 衛生間排風系統。

評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.6.5 電氣設備與設施(18分)的評定應包括下述內容： 1 電源插座數量； 2 分支回路數； 3 電梯的設置； 樓內公共部位人工照明。

評定方法：選取各主要住宅套型進行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的(80％)，每個套型抽查一套。.7 無障礙設施.7.1 無障礙設施的評定應包括套內無障礙設施、單元公共區域無障礙設施和住區無障礙設施3個分項，滿分為20分。.7.2 套內無障礙設施(7分)的評定應包括下述內容： 室內地面； 室內過道和戶門的寬度。

評定方法：對不同類型住宅樓，各抽查一套住宅進行現場檢查。4.7.3 單元公共區域無障礙設施(5分)的評定應包括下述內容： 電梯設置； 2 公共出入口。

評定方法：對不同類型住宅樓，各抽查一個單元進行現場檢查。4.7.4 住區無障礙設施(8分)的評定應包括下述內容： 住區道路； 2 住區公共廁所； 3 住區公共服務設施。評定方法：現場檢查。5 環境性能的評定 5.1 一般規定 5.1 住宅環境性能的評定應包括用地與規劃、建筑造型、綠地與活動場地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統、公共服務設施和智能化系統7個評定項目，滿分為250分。.1.2 住宅環境性能的評定指標見本標準附錄B。.2 用地與規劃.2.1 用地與規劃的評定應包括用地、空間布局、道路交通和市政設施4個分

項，滿分為70分。.2.2 用地(12分)的評定內容應包括： 原有地形利用； 自然環境及歷史文化遺跡保護； 周邊污染規避與控制。

評定方法：審閱地方政府有關土地使用、規劃方案等批準文件和現場檢查。.2.3 空間布局(18分)的評定內容應包括： 建筑密度； 2 住棟布置； 3 空間層次； 4 院落空間。

評定方法：審閱住區規劃設計文件和現場檢查。5.2.4 道路交通(34分)的評定內容應包括： 道路系統構架； 2 出入口選擇； 3 住區道路路面及便道； 4 機動車停車率； 5 自行車停車位； 6 標示標牌； 7 住區周邊交通。

評定方法：審閱規劃設計文件和現場檢查。.2.5 市政設施(6分)的評定內容應為：市政基礎設施。

評定方法：審閱有關市政設施的文件和現場檢查。.3 建筑造型.3.1 建筑造型的評定應包括造型與外立面、色彩效果和室外燈光3個分項，滿分為15分。.3.2 造型與外立面(10分)的評定內容應包括： 建筑形式； 2 建筑造型； 3 外立面。

評定方法：審閱有關的設計文件和現場檢查。5.3.3 色彩效果(2分)的評定內容應為：

建筑色彩與環境的協調性。

評定方法：審閱有關的設計文件和現場檢查。5.3.4 室外燈光(3分)的評定內容應為：

室外燈光與燈光造型。

評定方法：審閱有關的設計文件和現場檢查。.4 綠地與活動場地.4.1 綠地與活動場地的評定應包括綠地配置、植物豐實度與綠化栽植和室外

活動場地3個分項，滿分為45分。.4.2 綠地配置(18分)的評定內容應包括： 綠地配置； 2 綠地率； 人均公共綠地面積； 停車位、墻面、屋頂和陽臺等部位綠化利用。評定方法：審閱環境與綠化設計文件及現場檢查。.4.3 植物豐實度及綠化栽植(19分)的評定內容應包括： 人工植物群落類型； 喬木量； 3 觀賞花卉； 4 樹種選擇； 5 木本植物豐實度； 6 植物長勢。

評定方法：審閱環境與綠化設計文件及現場檢查。5.4.4 室外活動場地(8分)的評定內容應包括： 硬質鋪裝； 休閑場地的遮蔭措施； 3 活動場地的照明設施。

評定方法：審閱環境與綠化設計文件及現場檢查。.5 室外噪聲與空氣污染.5.1 室外噪聲與空氣污染的評定應包括室外噪聲和空氣污染 個分項，滿分為20分。.5.2 室外噪聲(8分)的評定內容應包括： 室外等效噪聲級； 2 室外偶然噪聲級。

評定方法：審閱室外噪聲檢測報告和現場檢查。5.5.3 空氣污染(12分)的評定內容應包括： 排放性局部污染源； 2 開放性局部污染源； 3 輻射性局部污染源； 4 溢出性局部污染源； 5 空氣污染物濃度。

評定方法：審閱空氣污染檢測報告和現場檢查。.6 水體與排水系統.6.1 水體與排水系統的評定應包括水體和排水系統 2 個分項，滿分為 10

分。.6.2 水體(6 分)的評定內容應包括： 天然水體與人造景觀水體水質； 游泳池水質。

評定方法：審閱水質檢測報告和現場檢查。5.6.3 排水系統(4 分)的評定內容應為：

雨污分流排水系統。

評定方法：審閱雨污排水系統設計文件和現場檢查。.7 公共服務設施.7.1 公共服務設施的評定應包括配套公共服務設施和環境衛生 2 個分項，滿分為 60 分。.7.2 配套公共服務設施(42分)的評定內容應包括： 教育設施； 2 醫療設施； 3 多功能文體活動室； 4 兒童活動場地； 老人活動與服務支援設施； 6 露天體育活動場地； 7 游泳館(池)； 8 戲水池； 體育場館或健身房； 商業設施； 11 金融郵電設施； 12 市政公用設施； 13 社區服務設施。

評定方法：審閱規劃設計文件和現場檢查。5.7.3 環境衛生(18分)的評定內容應包括： 公共廁所數量與建設標準； 廢物箱配置； 3 垃圾收運； 4 垃圾存放與處理。

評定方法：審閱規劃設計文件和現場檢查。.8 智能化系統.8.1 智能化系統的評定應包括管理中心與工程質量、系統配置和運行管理

3個分項，滿分為30分。.8.2 管理中心與工程質量(8分)的評定內容應包括： 管理中心； 2 管線工程； 3 安裝質量； 4 電源與防雷接地。

評定方法：審閱智能化系統設計文檔和現場檢查。5.8.3 系統配置(18分)的評定內容應包括： 安全防范子系統； 2 管理與監控子系統； 3 信息網絡子系統。

評定方法：審閱智能化系統設計文檔和現場檢查。5.8.4 運行管理(4分)的評定內容應為：

運行管理方案、制度和工作條件。

評定方法：審閱運行管理的有關文檔和現場檢查。經濟性能的評定 6.1 一般規定.1.1 住宅經濟性能的評定應包括節能、節水、節地、節材 4 個評定項目，滿分為 200 分。.1.2 住宅經濟性能的評定指標見本標準附錄 C。.2 節 能.2.1 節能的評定應包括建筑設計、圍護結構、采暖空調系統和照明系統 4 個

分項，滿分為 100 分。.2.2 建筑設計(35分)的評定應包括下述內容： 建筑朝向； 2 建筑物體形系數； 嚴寒、寒冷地區樓梯間和外廊采暖設計； 窗墻面積比； 5 外窗遮陽； 6 再生能源利用。

評定方法：審閱設計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現場檢查。.2.3 圍護結構(35分)的評定應包括下述內容： 外窗和陽臺門的氣密性； 2 外墻、外窗和屋頂的傳熱系數。

評定方法：審閱設計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現場檢查。.2.4 采暖空調系統(20分)的評定應包括下述內容： 分戶熱量計量與裝置； 2 采暖系統的水力平衡措施； 空調器位置； 4 空調器選用； 5 室溫控制； 6 室外機位置。

評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。.2.5 照明系統(10分)的評定應包括下述內容： 照明方式的合理性； 2 高效節能照明產品應用； 3 節能控制型開關應用； 4 照明功率密度值(L P D)。評定方法：審閱設計圖紙和有關文件.3 節 水.3.1 節水的評定應包括中水利用、雨水利用、節水器具及管材、公共場所節水措施和景觀用水 5 個分項，滿分為 40 分。6.3.2 中水利用(12分)的評定應包括下述內容： 中水設施； 2 中水管道系統。

評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。.3.3 雨水利用(6分)的評定應包括下述內容： 雨水回滲； 2 雨水回收。

評定方法：審閱設計圖紙。.3.4 節水器具及管材(12分)的評定應包括下述內容： 便器一次沖水量； 2 便器分檔沖水功能； 節水器具； 4 防漏損管道系統。

評定方法：審閱設計圖紙和現場檢查。.3.5 公共場所節水措施(6分)的評定應包括下述內容： 公用設施的節水措施； 2 綠化灌溉方式。評定方法：現場檢查。.3.6 景觀用水(4分)的評定內容應為：

水源利用情況。評定方法：審閱設計圖紙。.4 節 地.4.1 節地的評定應包括地下停車比例、容積率、建筑設計。新型墻體材料、節地措施、地下公建和土地利用 7 個分項，滿分為 40 分。.4.2 地下停車比例(8 分)的評定內容應為：

地下或半地下停車比例。評定方法：審閱設計圖紙。.4.3 容積率(5 分)的評定內容應為：

容積率的合理性。

評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。.4.4 建筑設計(7 分)的評定應包括下述內容： 住宅單元標準層使用面積系數； 2 戶均面寬與戶均面積比值。評定方法：審閱設計圖紙。.4.5 新型墻體材料(8 分)的評定內容應為：

用以取代黏土磚的新型墻體材料應用情況。評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。6.4.6 節地措施(5 分)的評定內容應為：

采用新設備、新工藝、新材料，減少公共設施占地的情況。

評定方法：審閱設計圖紙和現場檢查。6.4.7 地下公建(5 分)的評定內容應為：

住區公建利用地下空間的情況。評定方法：審閱設計圖紙和現場檢查。6.4.8 土地利用(2 分)的評定內容應為： 充分利用荒地、坡地和不適宜耕種土地的情況。

評定方法：現場檢查。.5 節 材.5.1 節材的評定應包括可再生材料利用、建筑設計施工新技術、節材新措施和建材回收率 4 個分項，滿分為 20 分。.5.2 可再生材料利用(3 分)的評定內容應為：

可再生材料的利用情況。評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。.5.3 建筑設計施工新技術(10 分)的評定內容應為：

高強高性能混凝土、高效鋼筋、預應力鋼筋混凝土、粗直徑鋼筋連接、新型模板與腳手架應用、地基基礎、鋼結構新技術和企業的計算機應用與管理技術的利用

情況。

評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。.5.4 節材新措施(2 分)的評定內容應為：

采用節約材料的新技術、新工藝的情況。

評定方法：審閱施工記錄。.5.5 建材回收率(5 分)的評定內容應為：

使用回收建材的比例。

評定方法：審閱設計圖紙和有關文件。安全性能的評定 7.1 一般規定.1.1 住宅安全性能的評定應包括結構安全、建筑防火、燃氣及電氣設備安全、日常安全防范措施和室內污染物控制 5 個評定項目，滿分為 200 分。.1.2 住宅安全性能的評定指標見本標準附錄 D.2 結構安全.2.1 結構安全的評定應包括工程質量、地基基礎、荷載等級、抗震設防和外

觀質量 5 個分項，滿分為 70 分。.2.2 工程質量(15 分)的評定內容應為：

結構工程(含地基基礎)設計施工程序和施工質量驗收與備案情況。評定方法：審閱施工圖設計文件及審查結論，施工許可、施工資料及施工驗收資

料。.2.3 地基基礎(10 分)的評定內容應為： 地基承載力計算、變形及穩定性計算，以及基礎的設計。

評定方法：審閱施工圖設計文件及審查結論。7.2.4 荷載等級(20 分)的評定內容應為： 樓面和屋面活荷載設計取值，風荷載、雪荷載設計取值。

評定方法：審閱施工圖設計文件及審查結論。7.2.5 抗震設防(15 分)的評定內容應為：

抗震設防烈度和抗震措施。

評定方法：審閱施工圖設計文件及審查結論。7.2.6 結構外觀質量(10 分)的評定內容應為：

結構的外觀質量與構件尺寸偏差。

評定方法：現場檢查。7.3 建筑防火.3.1 建筑防火的評定應包括耐火等級、滅火與報警系統、防火門(窗)和疏散設施 4 個分項，滿分為 50 分。7.3.2 耐火等級(15分)的評定內容應為：

建筑實際的耐火等級。

評定方法：審閱認證資料及現場檢查。.3.3 滅火與報警系統(15分)的評定應包括下述內容： 室外消防給水系統； 2 防火間距、消防交通道路及撲救面質量； 消火栓用水量及水柱股數； 消火栓箱標識； 自動報警系統與自動噴水滅火裝置。評定方法：審閱設計文件及現場檢查。7.3.4 防火門(窗)(5分)的評定內容應為：

防火門(窗)的設置及功能要求。評定方法；審閱相關資料及現場檢查。.3.5 疏散設施(15分)的評定應包括下述內容： 1 安全出口數量及安全疏散距離、疏散走道和門的凈寬； 疏散樓梯的形式和數量，高層住宅的消防電梯； 疏散樓梯的梯段凈寬； 4 疏散樓梯及走道的標識； 5 自救設施的配置。

評定方法：審閱相關文件及現場檢查。.4 燃氣及電氣設備安全.4.1 燃氣及電氣設備安全的評定應包括燃氣設備安全和電氣設備安全 2 個

分項，滿分為 35 分。.4.2 燃氣設備安全(12分)的評定應包括下述內容： 燃氣器具的質量合格證； 燃氣管道的安裝位置及燃氣設備安裝場所的排風措施； 燃氣灶具熄火保護自動關閉功能； 燃氣濃度報警裝置； 5 燃氣設備安裝質量； 安裝燃氣裝置的廚房、衛生間的結構防爆措施。

評定方法：審閱燃氣設備相關資料、施工驗收資料、設計文件和現場檢查。.4.3 電氣設備安全(23分)的評定應包括下述內容： 電氣設備及相關材料的質量認證和產品合格證； 2 配電系統與電氣設備的保護措施和裝置； 配電設備與環境的適用性； 防雷措施與裝置； 配電系統的接地方式與接地裝置； 配電系統工程的質量； 7 電梯安全性認證及相關資料。

評定方法：審閱配電系統設計文件及設備相關資料、施工記錄、驗收資料和現場

檢查。.5 日常安全防范措施.5.1 日常安全防范措施的評定應包括防盜設施、防滑防跌措施和防墜落措施 個分項，滿分為 20 分。.5.2 防盜設施(6分)的評定內容應為：

防盜戶門及有被盜隱患部位的防盜網、電子防盜等設施的質量與認證手續。

評定方法：審閱產品合格證和現場檢查。7.5.3 防滑防跌措施(2分)的評定內容應為：

廚房、衛生間等的防滑與防跌措施。評定方法：審閱設計文件、產品質量文件和現場檢查。7.5.4防墜落措施(12分)的評定應包括下述內容： 陽臺欄桿或欄板、上人屋面女兒墻或欄桿的高度及垂直桿件間水平凈距； 外窗窗臺面距樓面或可登踏面的凈高度及防墜落措施； 樓梯欄桿垂直桿件間水平凈距、樓梯扶手高度，非垂直桿件欄桿的防攀爬措施； 室內頂棚和內外墻面裝修層的牢固性，門窗安全玻璃的使用。評定方法：審閱設計文件，質量、耐久性保證文件和現場檢查。.6 室內污染物控制.6.1 室內污染物控制的評定應包括墻體材料、室內裝修材料和室內環境污染

物含量 3 個分項，滿分為 25 分。.6.2 墻體材料(4分)的評定內容應為：

墻體材料的放射性污染及混凝土外加劑中釋放氨的含量。

評定方法：審閱產品合格證和專項檢測報告。7.6.3 室內裝修材料(6分)的評定內容應為：

人造板及其制品有害物質含量，溶劑型木器涂料有害物質含量，內墻涂料有害物質含量，膠粘劑有害物質含量，壁紙有害物質含量，花崗石及其他天然或人造石

材的放射性污染。

評定方法：審閱產品合格證和專項檢測報告。.6.4 室內環境污染物含量(15分)的評定內容應為：

室內氡濃度，室內甲醛濃度，室內苯濃度，室內氨濃度，室內總揮發性有機化合物(TVOC)濃度。

評定方法：審閱專項檢測報告，必要時進行復驗。耐久性能的評定 8.1 一般規定.1.1 住宅耐久性能的評定應包括結構工程、裝修工程、防水工程與防潮措施、管線工程、設備和門窗 6 個評定項目，滿分為 100 分。8.1.2 住宅耐久性能的評定指標見本標準附錄 E。.2 結構工程.2.1 結構工程的評定應包括勘察報告、結構設計、結構工程質量和外觀質量 個分項，滿分為 20 分。.2.2 勘察報告(5分)的評定應包括下述內容： 1 勘察報告中與認定住宅相關的勘察點的數量； 2 勘察報告提供地基土與土中水侵蝕性情況。

評定方法：審閱勘察報告。.2.3 結構設計(10分)的評定應包括下述內容： 結構的設計使用年限； 2 設計確定的技術措施。評定方法：審閱設計圖紙。.2.4 結構工程質量(3分)的評定內容應為：

主控項目質量實體檢測情況。評定方法：審閱檢測報告。.2.5 外觀質量(2分)的評定內容應為：

圍護構件外觀質量缺陷。評定方法：現場檢查。.3 裝修工程.3.1 裝修工程的評定應包括裝修設計、裝修材料、裝修工程質量和外觀質量 個分項，滿分為 15 分。.3.2 裝修設計(5 分)的評定內容應為：

外裝修的設計使用年限和設計提出的裝修材料耐用指標要求。

評定方法：審閱設計文件。.3.3 裝修材料(4 分)的評定內容應為：

裝修材料耐用指標檢驗情況。評定方法：審閱檢驗報告。.3.4 裝修工程質量(3 分)的評定內容應為：

裝修工程施工質量驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。.3.5 外觀質量(3 分)的評定內容應為：

裝修工程的外觀質量。評定方法：現場檢查。8.4 防水工程與防潮措施.4.1 防水工程的評定應包括防水設計、防水材料、防潮與防滲漏措施、防水工程質量和外觀質量 5 個分項，滿分為 20 分。8.4.2 防水設計(4 分)的評定應包括下述內容： 防水工程的設計使用年限； 設計對防水材料提出的耐用指標要求。

評定方法：審閱設計文件。.4.3 防水材料(4 分)的評定應包括下述內容： 防水材料的合格情況； 防水材料耐用指標的檢驗情況。評定方法：審閱材料檢驗報告。.4.4 防潮與防滲漏措施(5 分)的評定應包括下述內容： 首層墻體與地面的防潮措施； 外墻的防滲措施。評定方法：審閱設計文件。.4.5 防水工程質量(4 分)的評定應包括下述內容： 防水工程施工質量驗收情況； 2 防水工程蓄水、淋水檢驗情況。評定方法：審閱驗收資料。.4.6 外觀質量(3 分)的評定內容應為： 防水工程外觀質量和墻體、頂棚與地面潮濕情況。

評定方法：現場檢查。8.5 管線工程.5.1 管線工程的評定應包括管線工程設計、管線材料、管線工程質量和外觀

質量 4 個分項，滿分為 15 分。.5.2 管線工程設計(7 分)的評定應包括下述內容： 設計使用年限； 設計對管線材料的耐用指標要求； 上水管內壁材質。

評定方法：審閱設計文件。.5.3 管線材料(4 分)的評定應包括下述內容： 管線材料的質量； 管線材料耐用指標的檢驗情況。評定方法：審閱材料質量檢驗報告。.5.4 管線工程質量(2 分)的評定內容應為：

工程質量驗收合格情況。評定方法：審閱施工驗收資料。.5.5 外觀質量(2 分)的評定內容應為： 管線及其防護層外觀質量和上水水質目測情況。

評定方法：現場檢查。.6 設 備.6.1 設備的評定應包括設計或選型、設備質量、設備安裝質量和運轉情況 4

個分項，滿分為 15 分。.6.2 設計或選型(4 分)的評定應包括下述內容： 設備的設計使用年限； 設計或選型時對設備提出的耐用指標要求。

評定方法：審閱設計資料。.6.3 設備質量(5 分)的評定應包括下述內容，設備的合格情況； 設備耐用指標的檢驗情況(包括型式檢驗結論)。

評定方法：審閱產品合格證和檢驗報告。.6.4 設備安裝質量(3 分)的評定內容應為：

設備安裝質量的驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。.6.5 運轉情況(3 分)的評定內容應為：

設備運轉情況。評定方法：現場檢查。.7 門 窗 8.7.1 門窗的評定應包括設計或選型、門窗質量、門窗安裝質量和外觀質量 4 個分項，滿分為 15 分。.7.2 設計或選型(5 分)的評定應包括下述內容： 1 設計使用年限； 2 耐用指標要求情況。評定方法：審閱設計資料。.7.3 門窗質量(4 分)的評定應包括下述內容： 1 門窗質量的合格情況； 門窗耐用指標的檢驗情況(含型式檢驗結論)。評定方法：審閱相關資料和檢驗報告。.7.4 門窗安裝質量(3 分)的評定內容應為： 門窗安裝質量的驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。.7.5 外觀質量(3 分)的評定內容應為： 門窗的外觀質量。評定方法：現場檢查。

第二篇：住宅性能評定技術標準試卷

住宅性能評定技術標準試卷

— 填空題（每題3分）1．住宅性能評定標準將住宅性能劃分成（），（），(),()和（）五個方面。

2．住宅性能按照評定得分劃分為（），（）兩個級別。其中（）級住宅為執行了國家現行標準且性能好的住宅；（）級住宅為執行了國家現行強制性標準但性能達不到A級的住宅。

3．A級住宅按照得分由低到高又細分為（），（）,()三個等級。

4．評審工作包括（），（），（）三個環節。其中（）在初步設計完成后進行，（）在主體結構施工階段進行，（）在項目竣工后進行。5．《標準》的指導思想是以總分高低作為區分住宅性能等級的基本依據，為了防止有的參評工程個別性能很差卻被評為A級住宅甚至3A級住宅，《標準》要求A級住宅五方面性能的得分率必須分別達到（）%以上。同時，采用符號 ☆ 和★分別表示（）級住宅和（）住宅的一票否決指標

6．《標準》中適用性能和環境性能滿分為（）分，經濟性能和安全性能滿分為（）分，耐久性能滿分為（）分，總計滿分（）分。7．住宅適用性能的評定項目包括（）、（）、（）、隔聲性能、設備設施和無障礙設施等6個評定項目。

8．適用性能評定單元平面評定項目中樓梯段凈寬應大于等于（）米，住宅套型評定項目中3個 及3個以上臥室的套型至少配置（）個衛生間。建筑裝修評定項目中要求裝修到位是評定（）級住宅的重要指標。

9．住宅環境性能評定中機動車停車率3A級住宅應大于等于（），且不低于當地標準；綠地配置綠地率A級住宅應在（）% 以上。

10．住宅經濟性能的評定包括（），（），（）和節材4個評定項目，滿分為（）分。

11．節能的評定應包括建筑設計、圍護結構、采暖空調系統和照明系統4個分項，山東省執行節能標準應達到（）%以上。

12．住宅環境性能評定指標包括（）、（）、（）、室外環境噪聲與空氣污染、水體與排水系統、公共服務設施、智能化系統等7個項目，滿分為（）分。

13．節水的評定包括（）、（）、節水器具及管材、公共場所節水措施和景觀用水5個分項。

14住宅安全性能的評定包括（）、（）、燃氣及電氣設備安全、日常安全防范措施和室內污染物控制5個評定項目，滿分為（）分。15．住宅耐久性能的評定包括（）、（）、防水工程及防潮措施、管線工程、設備和門窗6個評定項目，滿分為（）分。

二．選擇題（每題3分）

1． 每套住宅至少有（）個居住空間獲得日照。當有4個以上居住空間時，其中有2個或2個以上居住空間獲得日照。

A.1個 B.2個 C.3個

2．要達到A級住宅，五個方面性能得分必須達到（）以上，并且滿足全部（）所有標準空心星的評定子項的要求。要達到3A級住宅，還必須滿足（）個標有實心星的評定子項的要求。

A.80%、10個、6個 B.60%、18個、6個 C.80%、18個、6個。3．A級住宅結構的耐久性措施應該符合使用年限（）年的要求。

A.30年 B.50年 C.100年

4．A級住宅防水工程設計使用年限，屋面和衛生間不低于（）年，地下室不低于（）年。

A.15年、50年 B.25年、50年 C.10年、50年 5．A級住宅地下室工程設計使用年限不能低于（）年。

A.30年 B.50年 Ｃ．１００年

６住宅適用性能評定套內功能空間形狀合理，起居室、臥室、餐廳長短之比≦（）；起居室（廳）、臥室有自然通風和采光，無明顯視線干擾和采光遮擋，窗地面積比不小于（）。

Ａ．１．８、１／７

Ｂ．２．０、１／５

Ｃ。１．７

、１／６

７．住宅環境性能評定中，公共服務設施主要道路及公共活動場地均勻配置廢物箱，其間距小于（）米，且廢物箱防雨、密閉、整潔，采用耐腐蝕材料制作。

Ａ．８０

Ｂ．１００

Ｃ．６０

８．住宅環境性能評定中，規劃住區周邊設有公共汽車、電車、地鐵或輕軌等公共交通場站，且居民最遠行走距離小于（）米。

Ａ．６００

Ｂ．５００

Ｃ．４００

９．住宅環境性能評定綠地與活動場地中，綠地中配置占綠地面積（）的硬質鋪裝。

Ａ．１０％＿１５％

Ｂ．１５％＿２０％

Ｃ．１０％＿２０％ １０．住宅環境性能評定綠地與活動場地中，植物長勢良好，沒有病蟲害和人為破壞，成活率（）以上。

Ａ．９５％

Ｂ．９６％

Ｃ．９８％ 三。簡答題

１．在住宅性能評定中，申請Ａ級住宅應提供的施工驗收文件和記錄有哪些方面的材料？（１５分）

２．結合公司建設的國家康居示范工程——《泰山莊園》，作為一名工程管理人員你是如何管理工程，如何準備評審專家檢查驗收的？（１０分）

第三篇：關于《住宅性能評定技術標準》規范培訓的小結__

關于《住宅性能評定技術標準》規范培訓的小結

一、為什么要編制此標準和標準的指導思想

1.1.1貫徹國務院辦公廳（國辦發1999［72］號）文件所提出的“推動住宅產業現代化，提高住宅質量”的一個組成部頒。文件明確提出要“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結合的方法，制定住宅性能評定標準和認定辦法，逐步建立科學、公正、公平的住宅性能評價體系”。2003年8月國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發［2003］18號）提出要“完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。

1.1.2住宅是一種特殊商品，成本高、使用周期長，并且選用建筑材料和部品眾多，生產建造過程也非常復雜。對于絕大多數并非內行的消費者來說，只能憑住宅外觀和外部環境的感性認識來判斷，不能真正認識房屋品質的優劣好壞。開展住宅性能認定制度，可以由公正的第三方對房地產開發企業開發建設的住宅的性能進行評估、認定，可以充分維護住宅消費者的利益。另外對于住宅開發商來說，如果開發出來的產品是優質的，但是沒有人來評價、認可，光靠自己的宣傳也無法取得消費者的信任。所以有必要在開發商與消費者之間建立一種對住宅進行客觀、公正的評價認定制度。利用第三方對商品進行認證，已經是世界各國的一種慣例，例如各種認證標識。因此，在我國建立住宅性能認定制度也是為了使好的產品得到消費者的認可和信任，同時對規范房地產市場，統一標準，科學理性地建設住宅，促進房地產業健康發展具有積極的意義。1.1.3目前社會上出現的綠色住宅、生態住宅、健康住宅??等概念，都是強調住宅性能的某些方面，不全面，不具有權威性。而建設部制度的《住宅性能認定指標體系》可以統一的對住宅性能進行科學、公正、公平的評估。1.2.0編制的指導思想

1.2.1這個標準是全國唯一一部住宅性能評定標準。

1.2.2適用于城鎮所有新建和改建住宅的性能評定，而不是單純的評優標準。

1.2.3實行第三方認證，認定過程做到科學、公正、公平。1.2.4認證結果能反映住宅的綜合性能水平。

1.2.5體現節能、節地、節水、節材等產業技術政策，倡導一次裝修。1.2.6認證的宗旨是還消費者對于住宅性能狀況的知情權。1.2.7引導住宅開發和住宅理性消費。1.2.8鼓勵開發商提高住宅性能。

1.2.9住宅性能級別要根據得分高低和部分關鍵指標雙控確定。

二、性能分類和住宅分級

2.1根據“2000年小康型城鄉住宅科技產業工程”科研成果中把住宅分為五個方面的性能。分別是：適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能。

2.2處于對住宅性能進行綜合的評定，所以編制組認為應該首先對五個方面性能單獨評定，以此做為綜合評定的基礎。于是就形成了目前條文的結構框架體系。2.3根據綜合性能的高低，將住宅分為A、B兩個級。A級住宅：執行了現行國家標準且性能好的住宅。B級住宅：執行了國家強制性標準，但性能達不到A級住宅。

2.4 A級住宅根據得分的不同，可從低到高分為1A、2A、3A三等。

三、分值和評定方法的設計

3.1標準把評定總分設為1000分，其中適用性能和環境性能分別為250分，經濟性能和安全性能分別為200分，耐久性能為100分。（分值的大小與我國研究深度有正比關系，也就是說分值低的不代表內容就不重要，比如耐久性給了100分，由于我國對耐久性能研究的還不夠透徹和成熟，所以打個保守分，可能在今后的修訂本做有所調整。）3.2歸納起來看，標準分值分為5個性能—28個項目—98個分項—267個子項——合計1000分。

3.3為了防止出項參評工程中個別性能很差，卻被評為A級別住宅甚至3A住宅，〈標準〉要求A級住宅五個方面性能的得分率必須是達到60%以上的。同時，采用符號空心五角心和實心五角心分別表示A級住宅和3A級住宅的一票否決指標。3.4下邊分別說一下符號有哪些內容要求。

空心五角心作為A級住宅的一票否決指標，共有18個子項，其中突出建筑節能：

（1）套內居住空間，廚房、衛生間等基本空間齊備。（2）每套住宅至少有一個居住空間獲得日照，大套尚需增加。（3）廚房有直接采光和自然通風。（4）7層以上住宅設計電梯，12層以上住宅至少設2部電梯。（5）選址遠離污染源，避免各種污染對住宅生活的影響。（6）住區周邊市政基礎設施齊全。（7）綠地率大于等于30%（8）外墻平均傳熱系數小于等于Q（當地規定）（9）外窗傳熱系數小于等于Q（當地規定）

（10）屋頂平均傳熱系數小于等于Q（綜合節能符合要求，可等同于以上3條符合要求）

（11）結構工程設計施工程序符合國家規定，施工質量驗收合格且符合備案要求

（12）抗震設計要求符合規范規定

（13）室外消防給水系統、防火間距消防道路及撲救質量符合規范規定。

（14）墻體材料的放射性污染不超標（15）室內裝修材料有害物質含量不超標（16）室內環境污染物不超標

（17）結構的耐久性措施符合使用年限50年的要求

（18）防水工程的使用年限，無眠和衛生間不低于15年，地下室不低于50年。

以上18條為A級住宅的項目。

3A級住宅實心五角心共涉及到6個子項，把一次裝修列入，是為了引導產業發展方向：（1）擁有3個或3個以上臥室的套型至少配置2個衛生間（2）住宅一次裝修到位

（3）樓板計權標準化撞擊聲壓級小于等于65分貝。（4）樓板空氣聲計權隔聲量大于等于50分貝（5）分戶墻空氣聲計權隔聲量大于等于50分貝（6）機動車停車率大于等于1，且不低于當地標準

四、評定內容和項目

4.1評定工作分為設計審查、中期審查、終審三個環節，進行設計審查是為了能在前期階段向建設單位或開發商提供技術支持，為使評審結果具有可靠性，中期審查在主體結構施工階段進行，終審則必須在評定對象竣工后進行。

4.2住宅性能原則上以單棟住宅為對象，也可以單套或主區為對象進行評定。

4.3為了公平，當所處條件與子項規定的要求無關時，該子項可直接得分。

4.4住宅性能等級判別：

A級住宅：含有空心五角心的子項全部得分，且五方面性能要求均的60分以上。其中600-720為1A（不包括720），720-850為2A（包括720），850以上（包括850）且含有實心五角心的子項全部得分為3A。

五、五大性能的具體項目及相應的子項得分內容詳見GB/T 50362-2005〈住宅性能評定技術標準〉。

六、舉例 1、3A住宅——2005年11月 6日，建設部住宅產業化促進中心會同江蘇省住宅產業化促進中心共同組織專家，對南京市建鄴城鎮建設開發集團有限公司開發，華森建筑與工程設計顧問有限公司南京分公司設計的南京金鼎灣花園（二期）住宅性能設計審查。

專家組通過聽取匯報、審閱材料、提問答疑、現場考察，一致認為該項目的設計基本上達到《住宅性能評定技術標準》3A級預審要求，同意列入建設部住宅性能認定工作計劃。

（1）該項目在適用性能上有以下特點。

該項目平面布局合理、功能關系緊湊、空間利用充分、住宅單元規整。套型中所有居住、公共空間通風、朝向、采光均好。公共空問與私密空問分區明確，尺度恰當。設備設施齊備，并注意了無障礙設施基本符合A級住宅的設計要求。

（2）該項目在環境性能上有以下特點。

南京金鼎灣花園二期項目總體規劃合理，功能結構清晰，交通便捷通順，內部停車比較充分，小區周邊有良好的交通條件和公共服務設施。住區內部環境良好，環境設施基本齊全。

（3）該項目在經濟性能上有以下特點。

A、圍護結構節能按照65％的節能標準進行設計和選擇技術措施，并充分考慮適應高層建筑和外裝飾，以及外保溫耐久性的要求。

B、空調設備的選擇應注意達到能效（２級）的要求。

C、照明功率的確定應在保證室內照明設計的前提下；達到節能設計（６－７W／平方米）的要求。

D、注意綠地澆灑和景觀用水不得采用自來水 2、2005年11月 6日，建設部住宅產業化促進中心會同江蘇省住宅產業化促進中心共同組織專家，對連云港市新電房地產開發有限公司開發的連云港市水木華園居住小區住宅性能設計審查。

專家組通過聽取匯報、審閱材料、提問答疑、現場考察，一致認為該項目的設計基本上達到《住宅性能評定技術標準》2A級預審要求，同意列入建設部住宅性能認定工作計劃。

（1）適用性能

住宅單體平面布局基本合理，套內基本功能空間齊備，平面設計符合模數協調原則，主要居住用房自然通風、采光及日照良好，廚房與餐廳的流線關系比較緊密。單元底層入口設置公共門廳和無障礙設施。

（2）環境性能

該項目建設基地環境優美、交通方便、服務設施基本齊備，總體布局合理，建筑朝向、自然通風、采光、日照良好，主次出入口位置選擇恰當，小區內道路交通簡捷方便，注意人車分流，地面、地下停車位基本符合規定要求，建筑造型較好，建筑色彩與環境協調，綠地配置與植物節配比較合理，智能化系統設置齊備。

（3）經濟性能

該項目采用了多項產業化技術，覆蓋了建筑節能、節水、廚衛成套體系。管網體系、小區采暖、智能化技術和垃圾處理、可再生能源利用等方面，其中有些是在本地首次大面積采用，對提升住宅產品的質量，實現四節一環保，推進本地住宅產業化水平具有重要作用。

日期：06.8.25 培訓人：王娟

第四篇：住宅性能認定協議書

委托單位：_________________________

項目名稱：_________________________

認定等級：_________________________

委托日期：_________________________

一、基本情況及聯系方式

項目名稱

項目地址認定棟號土地使用證號規劃許可證號總用地面積總建筑面積住宅建筑面積住宅總棟數容積率綠化率開工時間竣工時間開發建設單位資質及證號設計單位資質及證號施工單位資質及證號委托單位通信地址負責人電話聯系人電話傳真郵編

二、委托住宅性能認定的等級與實施方案

1．工程所在具體位置及周邊環境；

2．建設類型；

3．市政基礎設施條件；

4．當地一般住宅建設成本、銷售價格及銷售情況，說明性能等級確定的依據；

5．開發模式；

6．進度安排。

三、委托單位意見

____________________________________________________________________

負責人：_________________ 單位蓋章_________________

_______年______月______日

填寫說明

1．隨表附上土地使用權證書、規劃許可證書和開發單位資質等級證書的復印件。

2．申請預審時，表中的施工單位可以暫時不填。

3．建設類型指新區開發、舊區改造、古城保護等。

4．開發模式指獨家開發或多家開發。

5．表中各欄內容填不下的可附頁。

第五篇：法律法規——住宅物業服務技術標準

北京市地方標準

北京市住宅物業服務技術標準

（草稿）

編 號：DBXXX-2010

主編單位： 批準部門： 施行日期：

2010

北京

前 言

本標準為推薦性標準。

本標準通過細化物業服務事項，對服務深度、頻次、結果進行定量描述，將技術標準劃分為5個等級，滿足了不同層次物業服務的需要，構成了物業服務標準體系，為構建科學合理、專業公平、質價相符的物業管理價格體系奠定了基礎，促進了業主和物業企業間和諧互信關系的建立。

本標準由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督局共同負責管理，由北京市物業服務指導中心負責解釋工作，由北京市住房和城鄉建設委員會負責組織實施。請各單位在執行標準過程中總結經驗，積累相關資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業服務指導中心（地址：北京市海淀區西四環中路16號院3號樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對本標準進行修訂。

主編單位：北京市物業服務指導中心、北京銀達物業管理有限責任公司

參編單位：北京聞達敏斯物業管理服務有限公司、北京萬科物業服務有限公司、北京網信物業管理有限公司、北京順天通物業管理有限公司

編寫人員： 審查專家：

目 次 總 則.................................................6 2 術 語.................................................7 3 北京市住宅物業服務一級技術標準........................9 3.1 綜合管理............................................9 3.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 綠化養護...........................................16 3.5 環境衛生...........................................17 3.6 公共秩序維護.......................................18 3.7 附則一:裝飾裝修管理................................18 3.8 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業服務二級技術標準.......................20 4.1 綜合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 綠化養護...........................................27 3

4.5 環境衛生...........................................28 4.6 公共秩序維護.......................................29 4.7 附則一:裝飾裝修管理................................29 4.8 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業服務三級技術標準.......................31 5.1 綜合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 綠化養護...........................................39 5.5 環境衛生...........................................40 5.6 公共秩序維護.......................................41 5.7 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 5.8 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業服務四級技術標準.......................43 6.1 綜合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 綠化養護...........................................50 6.5 環境衛生...........................................52 4

6.6 公共秩序維護.......................................53 6.7 附則一:裝飾裝修管理................................54 6.8 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業服務五級技術標準.......................55 7.1 綜合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用設施設備維修養護管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 綠化養護...........................................63 7.5 環境衛生...........................................64 7.6 公共秩序維護.......................................65 7.7 附則一:裝飾裝修管理................................66 7.8 附則二:停車管理....................................66 附件：條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97

總則

1.0.1 為規范物業服務行為，保障物業服務水平，實現物業管理的標準化、專業化、精細化，結合本市行業情況，制定本標準。1.0.2本市行政區域內住宅項目，業主自行或者通過他人對物業共用部分的維修養護、管理，適用本標準。

1.0.3本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；

1.0.4本標準涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業服務內容，但與物業共用部分的日常管理關系密切，因此作為附則列入本標準。1.0.5本標準除一級技術標準外，每一級技術標準高于并包含低一級的技術標準。

術 語

2.0.1 物業管理

是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動。2.0.2 業主

是指房屋所有權人。2.0.3 使用人

是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。2.0.4 物業服務合同

是指業主與建設單位或全體業主與其選聘的物業服務企業對物業管理區域進行綜合管理與服務，明確雙方權利與義務關系的約定。2.0.5 物業共用部分

是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。共用部位是指根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業內業主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備是指根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定，由業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車 7

場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。2.0.6 管理規約

是指對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

北京市住宅物業服務一級技術標準

3.1 綜合管理

3.1.1 物業服務中心 物業管理區域內，設置專用辦公場所，有固定的通訊聯絡方式。在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業務接待；其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。

4設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。3.1.2 從業人員 每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。3 服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。3.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。3 建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。有報修、維修、處理記錄。

5設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門 9

內張貼通知，履行告知義務。配合相關部門進行公益性宣傳。做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。3.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。3.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

3.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

3.2.1綜合管理 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。3.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。3.2.2.3 附屬構筑物 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

3.2.3 空調系統 進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

3.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。

二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。3.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養護2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

3.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復。2室外照明

每2周巡檢1次，一般故障1周內修復，其他復雜故障2周內修復。3 應急照明

每周巡檢1次，故障即時修復。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。5 干式變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

低壓柜

每班巡檢1次，有記錄；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養護1次。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機，做好記錄。10 控制柜

每季度巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。11 發電機

每季度試運行1次，做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品。13 變配電室

有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；

3.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內部除塵1次。5 圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內部除塵1次。6 攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內部除塵1次。

云臺

每年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次，轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

3.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。3.2.9 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

3.3 消防安全防范

3.3.1 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。4 消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。3.3.2 消防設施設備維修養護

3.3.2.1 火災自動報警系統 1 報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2 模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

3.3.2.2 消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每2年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。3.3.2.3 防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

3.3.2.4 防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

3.3.2.5 水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，養護1次室內消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

3.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

3.4 綠化養護

3.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過20%。2 喬木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪

確保基本成活，草坪覆蓋率在75%以上。3.4.2綠化養護

1灌溉

根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

2施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少次檢查病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲危害現象。4整形修剪

一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數在5次以上。

5除草

確保目標植物不因雜草危害出現退化現象。每年全面除草至少1次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過30%。3.4.3 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理1次。3.4.4 檢查記錄

每月至少檢查植物生長情況1次并對養護工作內容進行記錄。

3.5 環境衛生

3.5.1 生活垃圾的收集、清運

3.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。3.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。3.5.2 物業共用部分清潔

3.5.2.1 樓內 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。3.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。3.5.2.3 庭院

每日清掃1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每1周安排專業清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相關部門進行有害生物防制。

3.5.3.2 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。3.5.4雨雪天氣

3.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。

3.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

3.5.5公共衛生事件

發生公共衛生事件時，配合相關部門采取防制措施。3.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

3.6公共秩序維護

3.6.1 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

3.6.2 維護道路使用和場地的正常秩序。

3.6.3 專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。3.6.4 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。3.6.5 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

3.7附則一:裝飾裝修管理

3.7.1 按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。3.7.2 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。3.7.3 裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

3.7.4 業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

3.7.5 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

3.7.6 裝修垃圾及時清運。

3.8附則二:停車管理

3.8.1 建立停車管理制度。2 檔案齊全。

3.8.2 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。3.8.3 在顯著位置公示停車須知。

3.8.4 設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

3.8.5 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。3.8.6 定時巡查停車場（庫）及其設施設備。

3.8.7 停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。3.8.8 停車場地面每周清掃1次。

3.8.9 地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。

北京市住宅物業服務二級技術標準

4.1 綜合管理

4.1.1 物業服務中心 物業管理區域內，設置專用辦公場所，配置簡單辦公設備，有固定的通訊聯絡方式。在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主共同決定事項公共決策平臺進行決策提供便利。4.1.2 從業人員

1每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。3 服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。3 建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應用計算機管理物業資料。在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。配合相關部門進行公益性宣傳。做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。4.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。4.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

4.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

4.2.1綜合管理 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。

2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。4.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。4.2.2.3 附屬構筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

4.2.3 空調系統 進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。

定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。

4.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。4.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養護2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每周巡檢2次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復。2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障2周內修復。3 應急照明

每4日巡檢1次，故障即時修復。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。

干式變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢1次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次，做好記錄。10 控制柜

每月巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。11 發電機

每季度試運行1次。12 電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品； 13 變配電室

有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備；

4.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內部除塵1次。5 圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內部除塵1次。

攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。4.2.9 水景

啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。4 消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。4.3.2消防設施設備維修養護

4.3.2.1 火災自動報警系統報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

4.3.2.2消防廣播系統

每月機柜表面清潔1次，每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。4.3.2.3防排煙系統

每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

4.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

4.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓，養護1次室內消火栓，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

4.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

4.4 綠化養護

4.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過10%。2 喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。綠籬和色塊

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪

確保基本成活，草坪覆蓋率在85%以上。4.4.2綠化養護

1灌溉

出現干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

2施肥

根據植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少2次檢查，發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪

喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數在7次以上。

5除草

確保目標植物不因雜草危害出現退化現象。每年全面除草至少2次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過20%。4.4.3 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理2次。4.4.4 檢查記錄

生長季節每月至少檢查植物生長情況2次并對養護工作內容進行記錄。

4.5 環境衛生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運

4.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。4.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。4.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.1.5 保潔車外觀整潔。4.5.2 物業共用部分清潔

4.5.2.1樓內 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。4.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。

4.5.2.3 天臺屋面

雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。4.5.2.3 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。4.5.2.4 水景

定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每周安排專業清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相關部門進行有害生物防制。

4.5.3.2 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。4.5.4 雨雪天氣

4.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。4.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。

4.5.5 公共衛生事件

發生公共衛生事件時，配合相關部門采取防制措施。4.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質量，做好記錄。

4.6公共秩序維護

4.6.1主要出入口有專人執勤。

4.6.2 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

4.6.3 維護道路使用和場地的正常秩序。

4.6.4 專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。4.6.5 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。4.6.6 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

4.7附則一: 裝飾裝修管理

4.7.1 按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。2 檔案齊全。

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。4.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。

4.7.5 業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

4.7.6 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。4.7.7裝修垃圾及時清運

4.8附則二:停車管理

4.8.1 建立停車管理制度。4.8.2 建立停車管理檔案。

4.8.3 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。4.8.4 在顯著位置公示停車須知。

4.8.5 設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

4.8.6 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。4.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。4.8.8 停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。4.8.9 停車場地面每周清掃1次。

4.8.10 地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。

北京市住宅物業服務三級技術標準

5.1 綜合管理

5.1.1 物業服務中心 物業管理區域內設置物業服務中心。2 辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業服務中心懸掛或張貼物業企業資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。5.1.2 從業人員

1每個物業管理區域配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有3年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，用語文明。5.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。3 建立物業管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應用計算機管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。5 在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。

有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。

6設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。物業管理區域內設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。9 每年組織1次社區文化活動。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年公開征集1次物業服務意見，公示整改情況。12 每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。13 做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。5.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。5.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

5.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

5.2.1綜合管理 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。

對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測,并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。5.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。5.2.2.3 附屬構筑物 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

5.2.3 空調系統 溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等。5.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。5.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵

每日巡視1次，每季度養護1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每周巡檢3次，一般故障即時修復，其他復雜故障5日內修復； 2 室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復；適時調整時間控制器； 3 應急照明

每3日巡檢1次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標；每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路

每班巡檢2次高壓柜；定期檢測設備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。油浸式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。低壓柜

每班巡檢2次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機，每年養護1次；做好記錄。10 控制柜

每2周巡檢1次；每年養護1次；做好記錄。11 發電機

每月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。

變配電室

24小時有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。

5.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次。每2周清潔1次設備表面，每半年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。6 攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每2月檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場，專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次；每月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行2次消防安全宣傳教育。

5.3.2消防設施設備維修養護

5.3.2.1 火災自動報警系統 1 報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每20天機柜表面清潔1次，每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

5.3.2.2消防廣播系統

每2周機柜表面清潔1次；每年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。5.3.2.3防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

5.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

5.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓；每半年養護1次室內消火栓；每年設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

5.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

5.4 綠化養護

5.4.1 基本要求

1綠地

裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。2 喬木

生長正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長季節葉片保存率85%以上。灌木

生長正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

綠籬和色塊

生長整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過10%后能及時補栽更換。6 草坪

草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。5.4.2綠化養護

1灌溉

有計劃進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.7噸。

2施肥

根據植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3病蟲害防治

每月至少3次檢查和防治病蟲危害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。4 整形修剪

喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過10%，季節性雜草能有效控制。5.4.3 垃圾處理

綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物每周至少處理3次。5.4.4 檢查記錄 各項工作記錄完整有效，2 建立綠化檔案。生長季節每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養護情況進行記錄。

5.5 環境衛生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運

5.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。5.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。5.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5.5.1.5 保潔車外觀整潔。

5.5.2 物業共用部分清潔

5.5.2.1 樓內 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。5.5.2.2 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每季度養護1次。5.5.2.3 天臺屋面

每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內天井的每周巡查2次，有雜物及時清掃。5.5.2.4 庭院 每日清掃1次道路、兩側人行道；巡視保潔1次。

2每周清潔1次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5.5.2.5 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。

2使用期間每周安排專業清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 進行有害生物防制。

5.5.3.2 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。5.5.4 雨雪天氣

5.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。5.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。5.5.5 衛生事件

發生公共衛生事件時，對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。5.5.6 檢查記錄 每日檢查1次清潔質量，做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。

5.6公共秩序維護

5.6.1主要出入口有專人24小時執勤。

5.6.2 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。

5.6.3 維護道路使用和場地的正常秩序。

5.6.4 專業人員24小時值守安防控制室；監控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。5.6.5 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。5.6.6 每年進行2次專項應急預案演習，做好記錄。5.6.7 備勤人員24小時待崗。5.6.8 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

5.7附則一: 裝飾裝修管理

5.7.1 按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。5.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現場，做好記錄。2 檔案齊全。

5.7.5 業主或者使用人未申報登記或者違反相關規定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業主或業主委員會，并在物業管理區域內公示。

5.7.6 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理。

5.7.7 裝修垃圾及時清運。

5.8附則二:停車管理

5.8.1 建立停車管理制度。5.8.2 建立停車管理檔案。

5.8.3 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。5.8.4 在顯著位置公示停車須知。

5.8.5 設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。

5.8.6 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。5.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設施設備。5.8.8 停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。5.8.9 停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停車場（庫）服務人員應著統一工服或牌證并佩戴明顯標志。

北京市住宅物業服務四級技術標準

6.1 綜合管理

6.1.1 物業服務中心 物業管理區域內設置物業服務中心。2 辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。在物業服務中心懸掛（或張貼）物業企業資質證書（或復印件）、項目負責人及主要服務人員照片，公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周日每日不低于8小時提供業務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。設置專用區域，配置相關設備，為業主利用業主決定共同事項公共決策平臺進行決策提供便利。6.1.2 從業人員 每個物業管理區域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有3年以上物業服務企業或相關企業管理工作經驗，為本市項目負責人執業信用檔案登記在冊人員。從業人員按照相關規定取得相應的職業資格證書。服務人員分崗位統一著裝、佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。6.1.3 服務內容 建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。建立物業管理檔案，設有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。使用專業物業服務軟件系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。在物業共用部分顯著位置公示24小時服務電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修1小時內到達現場；由專業單位負 43

責的，發現問題應及時告知相關單位；

業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內回訪。設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志及與物業管理相關的標志。涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。物業管理區域內顯著位置設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。9 每年組織2次社區文化活動。10 重要節日進行美化裝飾。每年組織業主參觀共用設施設備機房。每年至少公開征集1次物業服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。13 每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。14 做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。對物業管理區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業主。提供方便業主生活的室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。6.1.4 經營管理 按照規范要求，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。6.1.5 專項服務委托管理 依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業應具備相應資質；操作人員持有相應的職業資格證書。3 專項服務企業人員佩戴標志，儀表整潔，行為規范，用語文明。4 對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。

6.2共用部位及共用設施設備維修養護管理

6.2.1 綜合管理

建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。2 按照相關規定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。5 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內不得堆積雜物。2）按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）各類管線有分類標志和流向標志。7）交接班等記錄齊全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋結構 根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。6.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。

6.2.2.3 附屬構筑物 每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。

6.2.3 空調系統 溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施，每月對能源消耗進行統計、分析；進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每兩年清洗消毒1次風管。6.2.4 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。6.2.5 排水系統 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。3 污水泵

每日巡視2次，每季度養護1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設備 室內照明

每日巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障3日內修復。2 室外照明

每周巡檢3次；一般故障即時修復，其他復雜故障5日內修復。3 應急照明

每2日巡檢1次；斷電后維持照明時間達標，應急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。油浸變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢4次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢2次；每年養護1次；每半年切換1次雙路互投開關；做好記錄。9 電動機

每班巡檢1次運行中的電動機；每年養護1次；做好記錄。10 控制柜

每周巡檢1次；每年養護2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置；做好記錄

發電機

每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每2年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每3年檢測1次直流屏和中央信號屏；每2年檢測1次高壓電纜；每2年檢驗1次內部核算用的電能表；做好記錄。13 變配電室

24小時雙人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施齊備。

6.2.7 安全防范系統 報警控制管理主機

每日巡查1次，每周清潔1次設備表面；每年設備內部除塵1次。2 對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。3 網絡控制箱

每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。4 紅外對射探測器

每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

5圖像采集設備

每周檢查1次監視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。6 攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7 解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內部除塵1次。8 云臺

每季度檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每2周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 24小時運行。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業管理人員須在15分鐘內到現場。專業維修人員須在20分鐘內到現場進行救助。每15日進行1次日常維修養護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內有年檢合格證、乘梯須知。6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

消防控制室設專業人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次；每2周專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行3次消防安全宣傳教育。6.3.2消防設施設備維修養護

6.3.2.1 火災自動報警系統 1 報警控制主機、聯動臺

每日巡查設備運行情況，24小時連續正常運行。每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

6.3.2.2消防廣播系統

每周機柜表面清潔1次，每半年機柜內部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。6.3.2.3防排煙系統

每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。

6.3.2.4防火分隔系統

每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。

6.3.2.5水滅火系統

每年養護1次室外消火栓；每半年養護1次室內消火栓，每年設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養護1次。

6.3.2.6滅火器

每年進行1次功能性檢查。

6.4 綠化養護

6.4.1 基本要求

1綠地