第一篇：銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

x銀監分局:

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；自建房貸款余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x。

年初至8月末個人貸款發放收回情況：年初至8月末全行只發放x筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個人住房貸款共結清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結清銷戶x戶x萬元。

二、我行個人住房貸款的資產質量情況

2006年8月末我行個人住房不良貸款余額為x萬元，不良占比為x，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點，其中住房一手樓貸款不良余額為x萬元，不良占比為x，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點；住房二手樓貸款不良余額為x萬元，不良占比為x%，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初上升x個百分點；自建房貸款不良余額為x萬元，不良占比為x%，不良余額比年初下降x萬元,不良占比比年初下降x個百分點。

我行前8月新發生個人住房不良貸款共有x戶x萬元，其中住房一手樓貸款x戶x萬元，住房二手樓貸款x戶x萬元，自建房貸款x戶x萬元。

由此可見，我行個人住房貸款中，住房一手樓貸款雖然貸款余額占比小，但住房一手樓貸款不良余額較大，不良占比較高，風險較大。相較而言，我行自建房貸款不良占比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良占比均比年初有所上升。

總體而言，我行2006年前8月在個人住房貸款不良余額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良占比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現有三類個人住房貸款品種的不良占比均在x以上，住房一手樓貸款不良占比甚至高達x，均高于省農行規定的單個（更多精彩文章來自“秘書不求人”）貸款品種不良占比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風險分析

1、收入證明存在虛假現象，且x地區社會經濟發展相對緩慢，第一還款來源風險明顯。為取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應借款人的要求出具不實證明，導致銀行無法真正把握借款人的風險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風險。

2、信用環境、司法環境不盡人意，執行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風險現顯。對貸款抵押物起訴清收要經過受理、審理、判決、申請執行、執行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續時間長，難度大。同時，由于執法環境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由于部分房產評估中介機構為謀取利益出具不實房產價值評估書，個人住房貸款在發放時抵押物評估價就過高，導致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業務、操作流程不熟悉，形成操作風險，甚至涉嫌假按揭現象。業務操作風險，直接導致我行住房貸款風險，教訓十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加強學習和培訓，嚴格執行個人住房貸款規章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業務的規范性文件，更是個貸從業人員學習信貸規章制度的教科書。我行組織有關業務人員進行認真學習，熟悉個人住房貸款規章制度和房地產業務知識，了解相關行業信息，不斷提高業務能力和風險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風險管理，加快不良貸款處置。

充分利用人民銀行個人征信系統、信貸管理系統和綜合應用系統，采取在線監測和現場檢查相結合的方式，及時發現個人住房貸款的風險預警信號，在異常風險發生前后及時采取相應防范措施，并共享本行其他機構和其他商業銀行的信貸業務上的失誤等信息，將風險控制的關口前移，保證我行信貸資金的安全。同時，還要加強同法院執行部門、拍賣機構的溝通協調，加大對存量個人住房不良貸款的處置力度。

3、要積極探索住房信貸業務風險防范方法與措施，在風險可控的前提下與其他商業銀行展開良性競爭，適度發展我行的個人住房貸款業務。在二手樓業務方面，我們要切實利用我行實行的抵押物內部評估、取消公證等減輕借款人費用支出的優勢，努力拓展優質個人住房貸款客戶，重點支持以自用為目的的購房和與自身經濟能力相適應的購買行為。在適當時機，選擇優質房地產發展商發放房地產開發貸款，并配套發放一手樓按揭貸款，增強我行的市場競爭能力。

第二篇：銀行個人住房信貸業務發展情況匯報專題

銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

x銀監分局:

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。相較而言，我行自建房貸款不良占比較小，且比年初有所下降，而住房一手樓貸款和住房二手樓貸款的不良占比均比年初有所上升。

總體而言，我行2006年前8月在個人住房貸款不良余額比年初下降x萬元，個人住房貸款累計收回x萬元以及新發放個人住房貸款只有x萬元的情況下,不良占比比年初上升x個百分點。從貸款品種來看，全行現有三類個人住房貸款品種的不良占比均在x以上，住房一手樓貸款不良占比甚至高達x，均高于省農行規定的單個貸款品種不良占比不能超過x的比例。

三、我行個人住房貸款的主要風險分析

1、收入證明存在虛假現象，且x地區社會經濟發展相對緩慢，第一還款來源風險明顯。為取得住房貸款，借款人千方百計取得所在單位的虛假收入證明，很多單位也應借款人的要求出具不實證明，導致銀行無法真正把握借款人的風險狀況，第一還款來缺失，形成信貸風險。

2、信用環境、司法環境不盡人意，執行個人住房貸款抵押物往往遇到起訴清收難，抵押物處置損失大，第二還款來源風險現顯。對貸款抵押物起訴清收要經過受理、審理、判決、申請執行、執行、拍賣抵押物歸還貸款本息等一系列過程，持續時間長，難度大。同時，由于執法環境不佳，往往“贏了官司輸了錢”。另外，由于部分房產評估中介機構為謀取利益出具不實房產價值評估書，個人住房貸款在發放時抵押物評估價就過高，導致抵押物拍賣價款不足以全額收回不良貸款本息，形成貸款損失。

3、信貸人員對業務、操作流程不熟悉，形成操作風險，甚至涉嫌假按揭現象。業務操作風險，直接導致我行住房貸款風險，教訓十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加強學習和培訓，嚴格執行個人住房貸款規章制度。去年末，省行對所有個貸品種進行整合，編印了《個人信貸產品操作手冊》，該手冊不僅是辦理個人住房貸款業務的規范性文件，更是個貸從業人員學習信貸規章制度的教科書。我行組織有關業務人員進行認真學習，熟悉個人住房貸款規章制度和房地產業務知識，了解相關行業信息，不斷提高業務能力和風險識別能力。

2、強化對個人住房貸款的風險管理，加快不良貸款處置。

第三篇：銀行分行信貸業務發展的匯報

XXX銀行分行信貸業務發展的匯報

尊敬的各位領導，同志們：

下午好！

今年以來，我行受1月7日ⅩⅩ縣支行（含祁縣建北支行）被總行關停小額信貸業務的影響，全行個人信貸業務發展相對緩慢，小額貸款業務停滯不前，資產質量情況依然嚴峻，已拖了全省信貸業務的后腿。針對目前這種狀況我行領導高度重視，在充分學習、貫徹總行文件的基礎上，要求各支行領導和所有信貸從業人員認清問題，總結教訓、理清程序，明確思路，群策群力。從業務管理、風險控制，市場發展，逾期清收等幾方面采取措施，力求扭轉目前的被動局面。現將目前采取的措施及工作匯報如下：

一、夯實基礎 深抓管理 加強執行 嚴格貫徹

針對我行在信貸業務發展中暴露出的問題和弱點，我行認真梳理流程，在總行管理辦法和操作規程的基礎上，細化各個環節的制約措施，詳細制定各操作環節、各崗位的崗位職責、作業流程、風險提示，出臺調查環節嚴格落實十方面內容，分商戶、農戶、保證人、聯保人、家庭信息、經營信息、意愿人品等等做了詳細調查落實標準。

1、我行針對受理崗受理能力較弱，對于客戶提供資料的甄別能力差，受理質量較差的現狀。我行在春節前針對受理人員進行培訓并且針對崗位特點設置增加了貸款受理承諾書、受理貸款通知書、不予受理通知書等項目促進受理崗人員盡職受理。保證受理質量的提高和

騙貸信息的共享。

2、針對我行個別信貸員在日常工作中暴露的工作責任心不強的問題，對客戶調查中呈現的不對稱信息較大的情況。我行設計增加了貸前調查承諾書、貸前調查面談記錄，細化了貸前調查準備表。加強信貸員的調查盡職能力。并加強培訓調查技巧，提高驗證手段。

3、針對審查崗審查能力弱，個別支行審查環節流于形式的問題，我行設計增加了貸中審查承諾書，同時為了增強審查能力，我行執行審查復核制。每筆小額貸款的資料經審查崗審查完畢后，各支行信貸部主管要對其資料進行復審，復審合格后，方可提交審貸會進行審批。對個人商務貸款及二手房貸款，各支行信貸部主管要嚴格把關審核，并簽署明確的審核意見，而后上報市行信貸審批中心。各行信貸部經理在對資料進行復審時，要全面審核資料的合規有效性。確保上報審貸會及市行審批中心信貸資料的質量。對于復審過程要有書面記錄，市行信貸部也要將此項內容作為常規檢查項目。

4、針對個別支行審貸會流于形式，審貸會成員審貸能力弱的問題，我行除加強審貸成員的培訓工作外。下發了《關于進一步加強全市個人信貸業務發展和管理工作的通知》的文件，要求各支行行長要從接文日起沉下身子，作為審貸會的列席成員參加審貸會，積極參與到審貸會的審批過程中，并要有相關書面記錄。市行將把支行長是否按文件要求參與審貸會作為執行力考核的內容，市行信貸部將各行行長參加審貸會的情況作為常規檢查項目。參與時間至少兩個月。

5、針對貸款發放環節，為了確保我行發放貸款的用途符合合同約定用途，完善支付流程，我行設計了客戶提款申請書，分級審批，盡可能杜絕體現。為了確保記賬崗盡職放款，避免信貸員形成業務操作“一手清”現象，我行針對記賬崗人員設計出放款審核意見書。

6、針對貸后管理滯后，檢查頻次不夠、不細的問題，我行設計出貸后管理卡，要求各貸后管理崗督促管戶信貸員放款三天內針對貸款用途必須完成首次實地貸后檢查并填制該表。為了及時督促客戶還款，避免發生新增逾期，保證催收工作的連續性，完善催收工作的證據鏈，我行設計出提示到期還款通知書、提前收回貸款本息通知書、提示到期付息通知書，與逾期貸款催收通知書構成我行完整的貸款回收文書體系。我行要求如有逾期，三天內信貸員必須進行實地貸后檢查。

7、為了嚴格檔案管理，杜絕信貸人員的人為“倒貸”現象，我行擬將信貸檔案收回市行集中管理，現已設計完善檔案交接手續，并準備購置相關設備進行該項工作，近期將實施。

8、我行下大力氣徹底解決落實信貸管理人員專職，信貸人員到位工作。各縣行成立獨立的信貸部，在保證信貸隊伍素質和保持隊伍的穩定的同時選拔有管理能力和實踐經驗，工作責任心強，品德優良的人員到信貸管理崗位。并且由市行信貸部編寫崗位職責說明書和對應人員崗位名單下發各行。市行明確規定信貸人員調整必須由縣支行以紅頭文件的形式提出申請，行長簽字，報請市行，經信貸部、辦公室、分管行長、行長簽字同意后方可調整。信貸從業人員要逐級備案，不得隨意調整，保證隊伍的數量、質量和穩定。

二、深入調研 了解市場 積極營銷 重點突破

1、我行要求每日下午6點前各支行行長以短信的方式向市行行長和分管行長匯報每天的業務進展情況。包括每日受理情況、調查情況、審批情況及放款情況，逾期貸款較重或突發性增加逾期貸款的支行需匯報原因及催收措施及進展情況。

2、我行要求各支行行長根據縣域經濟發展特點，信貸員每月根據自身開發市場及管理客戶的情況有針認真全面的撰寫市場調研行業分析報告和風險分析報告，作為下一步開發市場的依據，風險分析報告將作為行業風險防控的信息來源。

3、我行要求各二級支行支行長、大堂經理及柜員在日常工作中要主動積極引導客戶選用我行信貸產品，在將信貸員名片交給客戶的手中。并設計出貸款咨詢登記簿，做好咨詢登記工作，書面記錄客戶的姓名、地址、聯系方式、從事行業及貸款用途并及時通知信貸部門，完善貸款受理登記簿，便于開展下一步的信貸營銷工作。

4、為了促進業務發展，我行今年制定了全面合理詳細的信貸業務考核機制，將所有信貸從業人員納入考核體系。實行“能者上，庸者下”和“能者多勞，多勞多得”的原則。將信貸管理人員崗位工資的20%、信貸員崗位工資的30%與固定績效掛鉤考核。加強信貸從業人員發展業務的動力。

4、多次與外部單位合作，XXX分行自信貸業務開辦以來，積極與各外部單位合作，拓寬發展思路，今年2月份與婦聯聯合針對女企

業家召開產品推介會。4月6日我行與XXX工商聯、榆次區工商聯召開產品推介會，現場有50家有貸款需求的小企業與會。我行在對客戶的宣傳營銷中要重點突出我行個人商務貸款的額度調高至500萬元及抵押物范圍擴大等產品信息，促進個商貸款業務的發展。

此外，我行在去年開展“農戶小額貸款春耕春備進萬家”的基礎上，已專題向市政府分管副市長進行匯報。我行提出以政府資源為基礎，郵儲信貸產品為載體，為各階層提供綠色資金支持為口號，進一步深化小額貸款業務的發展。

下一步，我行將抓住個人商務貸款的額度調高至500萬元及抵押物范圍擴大的有力時機，加大個人商務貸款和個人消費貸款的培訓和營銷力度。以個人商務貸款和個人消費貸款為突破口，以點帶面，盤活全局。同時，加快不良貸款的清收力度，爭取早日恢復開辦ⅩⅩ支行的小額貸款業務，使我行的小額貸款業務發展回歸正軌。

XXX分行信貸部

第四篇：銀行零售信貸業務調研匯報材料

銀行零售信貸業務調研匯報材料

一、支行零售信貸業務及人員現狀

截至11月26日，*部個貸本年凈增*萬元，結余*億元。其中小額貸款本年下降*萬元（其中再就業*萬元，草食畜牧貸款*萬元），結余*萬元，消費貸款本年新增*萬元，結余*億元。個商貸款下降*萬元，結余*億元。

主要是從2016年*月底變更擔保單位后后續跟進不到位未能續接放款，雙業貸款（下降*萬元，主要是*2015年后無此項貼息，貸款陸續到期。個商下降主要是部分大額商務到期后由于各種原因退出、客戶轉到他行、不再使用貸款等原因。

人員配備方面，截至11月28日，配備信貸客戶經理5名，信貸主管1名。5名信貸客戶經理中，其中2人有1年以上信貸工作經驗，其余3名為最近1年以內轉入信貸崗位（1人將于11月28日休產假）。

資產質量方面，截至11月26日，逾期金額*萬元，不良*萬元。不良貸款中，其中小額*萬元，商務*萬元，煙草貸（觀察期）*萬元，家庭農場*萬元。其中小額、煙草貸、家庭農場在年底之前有望收回，難度較大的是個商，除1筆正在正常催收外，其他全部進入司法催收。

二、業務發展、管理、營銷中存在的問題 1.客戶經理對業務的影響巨大

**現有的5個客戶經理，其中1名有3年工作經驗，1名有2年工作經驗，其他均為1年以內的新客戶。除2名老客戶經理外，其他客戶經理管護的客戶均來自其他老客戶經理，極大限制了業務營銷與客戶管理。

此外，由于客戶經理經驗不足，調查水平有限，業務能力一般，非常影響到業務處理速度，多次出現客戶反復補充資料的情況，一般情況下，經營類貸款處理時限嚴重超過宣傳的時限。

2.對老客戶維護不到位，新客戶拓展上沒有后續跟進措施

由于客戶經理對客戶不熟悉，客戶不認識客戶經理，客戶經理不認識客戶的情況很普遍。導致老客戶維護不到位，甚至在貸后管理中也不能準確把握客戶的風險點，貸后效果差，出現客戶一旦逾期很快進入不良的情況。同時，由于對老客戶維護、回訪不到位，100萬元以下個商、部分家庭農場、小額貸款客戶到期后自然結清，不再在我行申請貸款。事后回訪的時候，以“不需要貸款”、“已經在他行申請貸款”等理由流失，讓老客戶介紹客戶，營銷老客戶上下游客戶，與個金業務交叉營銷更是無從談起。

此外，在新客戶拓展上，花了大量的精力和成本進入單位、辦公室進行了宣傳營銷，但存在后續跟進不足的情況，除非當場提交資料，否則后續客戶申請不能保障。

3.項目落地進度緩慢

創業貸款方面，因2016年8月31日變更擔保單位后，我行一直未能與擔保公司簽訂新的擔保合同，導致2017年未能開展此項業務。其他信用村方面，還沒有落地的信用村。

草食畜牧等貼息類貸款，由于近年來扶貧貼息情況的變化，前期做的一些優質客戶陸續還款后無后續產品對接。

個商貸款方面，一是現有老客戶我行主動退出和客戶主動退出，單筆金額100萬元以上的就有1500萬元。二是年初制定的與**合作的汽車合格證抵押貸款由于擔保公司擔保政策變化未能落地。三是**方擔保貸款和流水貸均由于擔保和額度的問題未能有效落地。

4.不良開始集中出現

雖然在市分行清收小組的配合，加之司法催收催收，今年收回了部分不良貸款和已核銷貸款，但不良貸款開始持續攀升。**不良主要集中在個人商務貸款上，且都是老客戶、支用多筆、單戶金額大。由于金額大，自行組織的催收效果不明顯后，均采取了司法訴訟。但也存在訴訟周期長，與法院、客戶溝通成本高，抵押物為第三方或非房產抵押物處置難度大等問題。家庭農場也不同程度出現逾期和不良，影響業務發展積極性。5.基礎管理有待加強

在個貸業務宣傳營銷上，雖然按照市分行零售信貸的部的要求進行了一些專項宣傳，但**自己也存在宣傳營銷工作沒有計劃、沒有重點、隨大流的情況。對于客戶經理辦理業務速度慢的現象雖然老早就已經發現，但未能采取有效措施整改；一些前期圈定的目標客戶和營銷項目，虎頭蛇尾，管理不足。

三、支行零售信貸風險狀況及化解措施

從已經逾期和不良的貸款看，**信貸客戶經理沒有明顯的道德風險，基本都是客戶資金盲目擴張、經營出現重大下滑、家庭出現重大變故等問題導致的。從近期走訪*萬元以上個商和*萬元以上家庭農場貸款客戶情況看，出*筆個商出現處置生意，生產經營嚴重下滑（目前正常還款）外，其他均正常。整體上風險可控。

目前，**已經對金額較大的*筆個商進行了訴訟，將積極聯系法院盡快進入執行階段。

對逾期和不良貸款進行分析后，發現除客戶經營或家庭發生重大變故導致逾期外，還存在以下問題：

1.盲目相信老客戶，對第一還款來源調查不仔細 不良的個商均是多次支用的老客戶，在客戶調查和支用調查的時候，以以往還款情況作為參考，對第一還款來源調查不仔細，對客戶透露的重大變化（如出現轉移財產、孩子轉學、投資不熟悉的行業）等軟信息調查不足，發現了也未引起足夠的重視。

2.存在放松準入條件的情況

盲目信任抵押，放松了客戶準入條件，對客戶應收賬款、主營業務收入放松條件，對主要財務指標未進行交叉驗證，客戶說什么就是什么。

3.調查能力和水平不夠

由于**新客戶經理比較多，普遍存在調查能力不足的情況，對客戶行業不熟悉，對客戶財務情況沒有基本判斷，對客戶還款能力把握不足，導致了逾期。

4.貸后管理工作不到位

以上幾筆不良貸款均存在貸后管理不到位的情況，我行不能及時掌握客戶變化，經常是客戶逾期后才發現經營或家庭發生了重大變故，此時再催收，效果非常差。經常是一出現逾期即快速進入不良。

四、2018年發展規劃及具體工作措施

（一）小額貸款

1.重點開展煙草貸的營銷。去年，在*的指導下，**逐戶進行了上門營銷和電話拜訪，取得一定效果。但也存在部分大額客戶聯系不到負責人看店員工無法做主、對周邊鄉鎮客戶走訪不足的問題。2.牧類客戶集中營銷。從近2年跑客戶情況看，**區養殖行業（牛、豬、雞）已經初步形成規模，*也通過資金獎勵、提供技術支撐等方式，逐步促進養殖戶提高規模、提高經營專業化水平，有較大的資金需求。受限于擔保人、抵押物難找的問題，部分客戶未能獲得貸款。目前，**已經聯系*提供最新養殖大戶名單，結合省農擔見貸即保，不要反擔保物優勢，對名單客戶進行集中營銷。

3.加快信用村建設進度。在把控好風險的前提下，盡快實現信用村的落地。主要圍繞蘋果、櫻桃、中藥材等種植行業以及養殖行業。

（二）個商貸款

2.梳理現有客戶信息，讓老客戶引見新客戶或我行主動挖掘上下游客戶。從今年新增的個商客戶看，老客戶引見成為重要的來源。下一步通過貸后管理等工作，重點是挖掘老客戶上下游客戶在天水本地的商戶，由我行客戶經理主動聯系，而不是等待客戶引見。

3.符合條件的存量個商客戶，推薦增信貸產品，同時依托該產品開展結算資金的交叉營銷。目前，**個商增信貸已成為重要的增長點，大部分符合條件的客戶基本都進行了增信。但還是存在部分客戶由于我行流水不足導致無法增信的情況，下一步也是交叉營銷的重點。

（三）消費貸款

1.持續開展上門宣傳。主要是*政府機關、事業單位和部分企業單位，持續通過已發放貸款的客戶引見、提供宣傳見面禮等開展營銷。

2.形成營銷臺帳，分單位包干。去年到今年的上門宣傳營銷，確實存在有的單位多次上門，有的單位無人問津，有的單位宣傳一次再也不去的情況。**已對今年走訪過的單位進行了梳理，分配了管護客戶經理，根據臺帳定期督導客戶經理上門拜訪。

（四）管理方面

1.加強基礎管理，提高客戶經理素質

**信貸客戶經理是自2016年下半年以來業務出現下滑的主要制約因素。下一步將加強信貸客戶經理的培訓，同時做好備選信貸客戶經理的儲備，盡快熟悉崗位，提高業務處理速度，提高調查能力，提高貸后管理能力，提高客戶管理能力，提高交叉營銷能力，熟悉市場、熟悉主要行業、熟悉客戶、熟悉重點行業的行業規律、熟悉農村市場，切實提高客戶經理素質。

同時，每日召開晨會，由信貸主管對每筆業務進行逐筆跟進督導，提升業務處理速度。

2.加大宣傳力度。一是以現有老客戶、有可支用額度的老客戶為依托，加強其上下游和周邊商戶的營銷。二是在DM廣告上持續投放廣告。三是堅持周末到各鎮開展宣傳與商戶拜訪。

3.優化交叉營銷考核辦法，提高客戶經理交叉營銷參與度。目前**的交叉營銷工作相對來說還是存在簡單下達任務，考核上也相對簡單。下一步將繼續探索較為符合信貸客戶群體需求的交叉營銷方案，充分發揮信貸客戶經理管護客戶的優勢。

第五篇：個人住房信貸業務存在的問題及國外經驗借鑒

論文關鍵詞：個人住房貸款 壘融風險

論文摘要：個人住房信貸業務迅猛的發展不可避免地存在一些問題和壘融風險，須引起高度重視借鑒國外經驗，提出規范個人住房貸款業務發展的措施，促進個貸業務健康發展。

隨著國家宏觀調控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業務迅猛發展并初具規模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數、面積均超過前兩年的業務總量。但 由于個人住房貸款業務開辦時間不長，在內外部環境 尚未完善的情況下，其迅猛的發展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風險，須引起有關方面重視。1 個人住房貸款業務存在的問題及風險

1．個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制

對借款 申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據．其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區分 由于各商業銀行尚未聯網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握。

2．房地產項目按揭合作不規范．房地產經營管理風險無法控制

房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業務的源頭，對合作方的資質、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導致一個項 目多家銀行甚至同一商業銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要，在競爭 中不遵循商業銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當的競爭手段，放松對開發商資質和項 目合法性的審查及工程建設的監理，對開發商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業務的良性發展。[1][2][3]下一頁 3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業務的發展

由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數量級增長．房屋產權管理部門難以適應，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業務品種的創新和發展 [!--empirenews.page--]

4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全

由于個人住房貸款數額大，期限長，出現風險的可能性較大，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔保或保險機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保 的經營機構。房地產二級市場發展緩慢，房地產拍賣市場不發達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進住的房產 ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產。

5．科技含量低．貸款的經營管理水平與業務發展速度不相適應

零售業務與批發業務相比，有著數額小，筆數多，期 限長，管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發業務有很大差別。特別是個人住房貸款業務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統計分析、預測、產品創新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求，但 由于銀行內部管理系統科技含量低 ．信息處理速度慢，不利于經營管理水平的提升。

6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風險

目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結構平衡角度來講 ．個人住房貸款的規模應有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標、資金緊張

7．從銀行經營效益來看，目前個人住房貸款享受國家

優惠利 率，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業務，相對于企業貸款而言，金額小，筆數多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小．相反由于個人住房貸款利率優惠，且貸款期限長．在企業融資審查嚴格的情況下．助長企業套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風險。防范和化解金融風險的經驗借鑒 1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統

信用記 錄在發達國家是一個非常重要的個人或企業的身份證 明，任何銀行、企業都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎。具有 良好信用記錄的個人或企業，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據，減少決策失誤 應 由政府部門牽頭，成立相應的中介機構，建立起個人資信評估系統 ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現個人信息資源在各家商業銀行之間的共享。．加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預售房款的監管，防范房地產經營管理風險

嚴格合理地評價房地產開發商的資信和按揭項目品質 ．選擇優質的發展商和項 目，在合作項 目的選定上，制定一套嚴謹、科學 的管理辦法。對于預售房，應借鑒新加坡 的經驗，從政策法規上規定建立項 目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產開發商滾動開發，亂鋪項目，在經營管理不善 的情況下，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。[!--empirenews.page--]上一頁[1][2][3]下一頁 3．建立靈活多樣 的擔保制度 在貸款 的擔保

上不應局限于所購住房進行抵押．應借鑒西方國家的經驗和做法：(1)由政府部門成立專業的政策性擔保機構，對配合社會福利制度改革而發生的消費信貸進行擔保；(2)成立商業性的擔保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。

4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系

目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業銀行的競爭力，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系 5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經營管理水平

由于個人住房貸款具有筆數多、期限長的特點，銀行傳統的經營管理手段 已不能適應迅猛發展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風險預防監測水平，有效防范風險。

6-加快個人住房貸款證券化的研究、實施步伐

為從制度上解決資金來源短期性與資金運用長期性的矛盾，增強資產流動性，借鑒國際金融業的經驗，實施資產證券化，解決短期資金長期使用的矛盾，保證商業銀行個人住房貸款良性循環。