第一篇：20131203房地產(chǎn)稅務(wù)管理體系

第一部分：房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)管理體系解析

一、邏輯關(guān)系

1、控制風(fēng)險

2、稅務(wù)規(guī)劃

3、系統(tǒng)化建設(shè)

二、大企業(yè)系統(tǒng)化管理的需求

1、涉稅問題較多

2、一般企業(yè)常見的稅務(wù)問題

3、大型企業(yè)特別的稅務(wù)問題

4、涉稅問題較重（1）涉稅風(fēng)險較大（2）納稅成本較高（3）涉稅法規(guī)較難 支持文件：《新所得稅法》、《新會計準(zhǔn)則》、《新增值稅條例》、《新營業(yè)稅條例》、《大企業(yè)稅務(wù)管理指引》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》

5、新所得稅法實施條例常用政策變化

6、新企業(yè)所得稅法值得關(guān)注的新規(guī)定

7、企業(yè)稅務(wù)問題的基本分析

三、大企業(yè)系統(tǒng)化管理主要內(nèi)容 支持文件：《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引》

1、五大目標(biāo)

2、風(fēng)險管理的要素

3、風(fēng)險管理的機(jī)構(gòu)崗位

4、大企業(yè)稅務(wù)管理部門的主要職責(zé)（1）稅務(wù)部門職責(zé)

（2）與財務(wù)部門協(xié)調(diào)（3）與業(yè)務(wù)部門協(xié)調(diào)

5、大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的風(fēng)險因素（1）外部因素

（2）內(nèi)部因素

6、大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的五項制度

7、大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的五類控制

8、大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的監(jiān)督檢查（1）系統(tǒng)分析

（2）優(yōu)化設(shè)計

四、萬科集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)

1、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—稅務(wù)管理制度 支持文件：《萬科集團(tuán)稅務(wù)管理制度》 支持文件：《萬科集團(tuán)納稅評估工作指引》 支持文件：《萬科集團(tuán)土地增值稅清算工作指引》

2、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—集團(tuán)稅務(wù)工作及時掌控 支持文件：《萬科集團(tuán)稅務(wù)管理部半月工作匯報》

3、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—集團(tuán)稅務(wù)檢查的統(tǒng)計和跟蹤評價

4、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—集團(tuán)稅務(wù)管理信息月報 支持文件：《萬科集團(tuán)稅務(wù)管理信息月報》

5、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—信息平臺

6、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—工作評價與納稅評估 支持文件：《萬科納稅評估體系》 支持文件：《萬科納稅規(guī)范性評估表》

7、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)—知識傳承、經(jīng)驗分享 支持文件：《萬科納稅及風(fēng)險控制操作指南》

8、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)——培訓(xùn)

9、集團(tuán)系統(tǒng)化管理的建設(shè)——組織建設(shè)

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)涉稅難點(diǎn)處理及籌劃

涉及各稅種的綜合業(yè)務(wù)的50項專題，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程、拆遷補(bǔ)償、預(yù)提成本、關(guān)聯(lián)方利息、境外優(yōu)惠稅率、甲供材、注銷、車位規(guī)劃等法規(guī)和實踐中的重點(diǎn)及難點(diǎn)問題。

一、營業(yè)稅：

1、轉(zhuǎn)讓土地、不動產(chǎn)差額繳納營業(yè)稅——操作并溝通在建工程轉(zhuǎn)讓等；

2、受托代建房屋的營業(yè)稅納稅及規(guī)劃——對等各地陸續(xù)開展的廉租房建設(shè)給予節(jié)稅指導(dǎo)；

3、新營業(yè)稅法下建筑總包與分包差額納稅指引——指導(dǎo)建筑總包難以處理差額納稅的風(fēng)險；

二、企業(yè)所得稅：

4、會所等配套設(shè)施計稅成本——分?jǐn)偝杀緦λ枚惖挠绊懖町悾?/p>

5、資產(chǎn)損失稅前扣除要點(diǎn)——類似股權(quán)激勵損失、股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失等的認(rèn)定；

6、“股權(quán)處置損失”稅前扣除的申請案例——先導(dǎo)經(jīng)驗分享

7、關(guān)聯(lián)方借款利息——風(fēng)險持續(xù)存在；

8、投資性貸款（過橋貸款）利息列支——前期風(fēng)險分析和分享；

9、預(yù)提成本——匯算清繳必然涉及；

10、工資等管理費(fèi)用分?jǐn)偂獢?shù)地成熟經(jīng)驗，免除營業(yè)稅風(fēng)險；

11、土增稅清算而申請所得稅退稅—成功經(jīng)驗分析；

12、物業(yè)品牌管理費(fèi)、品牌支持費(fèi)及合資項目品牌管理費(fèi)的風(fēng)險分析及改善模板

13、新企業(yè)所得稅下公益性捐贈的業(yè)務(wù)處理；

14、匯算清繳稅率差溝通口徑；

15、匯兌損益

16、支付境外資金投資股息的稅收安排——5%股息所得稅優(yōu)惠；

三、土地增值稅：

17、申請土地增值稅核定清算的溝通；

18、向物業(yè)公司打包銷售尾盤車位的案例；

19、股權(quán)轉(zhuǎn)讓被質(zhì)疑繳納土地增值稅的風(fēng)險； 20、對項目“分期”的理解和規(guī)劃建議；

21、利息據(jù)實列支與比例列支的溝通——常有爭議；

22、營銷設(shè)施成本核算的清算風(fēng)險及提示——總局和各地對此執(zhí)行有異，需關(guān)注風(fēng)險；

四、土地使用稅：

23、爭取土地使用稅減免優(yōu)惠；

五、個人所得稅：

24、個人所得稅審慎性分析和籌劃——意見合規(guī)不冒進(jìn)

25、年終獎個人所得稅無效區(qū)間；

六、印花稅： 26、22種不需要貼花的合同——企業(yè)間借款等無需繳納；

27、土地使用權(quán)投資入股——熟地等有此問題；

28、無償移交或低價轉(zhuǎn)讓會所等配套設(shè)施避免涉稅風(fēng)險的合規(guī)溝通案例

29、個人出售不動產(chǎn)事項——涉及合作方； 30、獨(dú)立法人公司稅務(wù)注銷；

31、甲供材問題；

32、地產(chǎn)項目分立規(guī)劃案例——籌劃參考；

33、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的多稅種處理和規(guī)劃，及案例分析——涉及合規(guī)憑據(jù)、多稅種差異處理的規(guī)劃；

34、合作建房的界定及涉稅處理—新項目規(guī)劃參考；

35、在建工程轉(zhuǎn)讓的操作要點(diǎn)和納稅風(fēng)險管理；

36、廉租房開發(fā)的納稅問題及規(guī)劃建議；

37、人防車位涉稅風(fēng)險及優(yōu)化處理建議；

七、其他：——內(nèi)部管理注意點(diǎn)；

38、交滯納金的注意點(diǎn)

39、個稅代扣代繳手續(xù)費(fèi)的稅務(wù)處理 40、延期納稅的一般操作及風(fēng)險管理

41、稅務(wù)檢查的有效管理

42、合法實現(xiàn)稅款緩交的案例

43、如何取得合規(guī)的發(fā)票

44、企業(yè)管理層對外溝通說辭

第三部分：重點(diǎn)專題

1、辦公大廈資產(chǎn)規(guī)劃

2、基金類型規(guī)劃

3、個稅籌劃

4、股權(quán)溢價

5、集團(tuán)服務(wù)費(fèi)

6、境外SPV身份認(rèn)定規(guī)劃

7、虧損彌補(bǔ)

8、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃

9、免稅重組

10、商業(yè)綜合體規(guī)劃

11、研發(fā)高新技術(shù)

12、房地產(chǎn)納稅籌劃管理系統(tǒng)2012

【專家導(dǎo)師】

蔡老師：上海財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專業(yè)碩士，萬科集團(tuán)稅務(wù)管理體系搭建的核心成員，曾任職于萬科集團(tuán)。早期曾在某地稅局稽查局、征管局工作，歷經(jīng)基層及中央稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查/征管/政策研究，師從現(xiàn)任全國人大常委/正部級導(dǎo)師，潛心專注稅務(wù)工作學(xué)習(xí)17年，未有間斷，對稅務(wù)法規(guī)有深刻的理解，擁有標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的成功經(jīng)驗。

【延伸閱讀】

2012年房地產(chǎn)培訓(xùn)計劃暨房地產(chǎn)全流程培訓(xùn)解決方案（共300余門房地產(chǎn)專題課程，只為地產(chǎn)人服務(wù)！）含：房地產(chǎn)運(yùn)營管理、投融資管理、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、成本管理、工程管理、營銷策略、客戶服務(wù)、財稅管理、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、人力資源、中介經(jīng)紀(jì)、景觀設(shè)計、批量精裝修、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、樓盤考察等。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類： 財稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項目開發(fā) 財經(jīng)

一、檢查項目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進(jìn)行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財務(wù)會計資料

對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點(diǎn)檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應(yīng)注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標(biāo)價格＋開發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無購入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認(rèn)識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項目和計稅依據(jù)。

4、通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。

第三篇：房地產(chǎn)和建筑稅務(wù)咨詢計劃書

四川大信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 房地產(chǎn)和建筑企業(yè)常年財稅專業(yè)咨詢計劃書

房地產(chǎn)和建筑企業(yè) 常年財稅專業(yè)咨詢計劃書

四川大信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 房地產(chǎn)和建筑企業(yè)常年財稅專業(yè)咨詢計劃書

劃許可證》核準(zhǔn)的總建筑面積為準(zhǔn)）；

（四）綠色生態(tài)城區(qū)、節(jié)能改造、可再生能源建筑應(yīng)用等示范性項目。綠色生態(tài)的相關(guān)文件為實現(xiàn)區(qū)域范圍生態(tài)小區(qū)提供了基本條件,同時在節(jié)能環(huán)保方面企業(yè)需要增加成本和投入，其目的是為了提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌知名度和綠色環(huán)保的品質(zhì)認(rèn)證，推介進(jìn)行生態(tài)小區(qū)評審，創(chuàng)造條件享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策和標(biāo)識榮譽(yù)。

1、定義: 以科技為先導(dǎo)，以推進(jìn)住宅生態(tài)環(huán)境建設(shè)及提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平為總體目標(biāo)，以住宅小區(qū)為載體，全面提高住宅小區(qū)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污總體水平，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。評審范圍明確為住宅小區(qū)及生活配套。

2、標(biāo)準(zhǔn): 《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》、《四川省綠色住區(qū)評審技術(shù)條件》。

3、相關(guān)文件:《全國綠色建筑創(chuàng)新獎管理辦法》、《四川省建設(shè)廳關(guān)于在全省開展四川綠色住區(qū)建設(shè)認(rèn)定活動的通知》（川建房發(fā)[2005]118號）等文件。

4、政策規(guī)定:（1）川建房發(fā)[2005]118號 四川大信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 房地產(chǎn)和建筑企業(yè)常年財稅專業(yè)咨詢計劃書

6、關(guān)于增量成本：參照綠色建筑最低星級的建筑群小區(qū)。成本一般比常規(guī)建筑每平方米多10元以上。視評審標(biāo)準(zhǔn)對照評分確定。

7、綠色住區(qū)的優(yōu)化咨詢內(nèi)容：

（1）在建項目:按照綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和西部開發(fā)優(yōu)惠政策要求，進(jìn)行項目篩選和可行性分析評價；推介可以參評項目；提供咨詢意見,組織評審申報材料。

（2）新建項目:根據(jù)開發(fā)定位和預(yù)算成本的要求，調(diào)整和補(bǔ)充技術(shù)內(nèi)容，以最低的增量成本或節(jié)約型費(fèi)用達(dá)到符合評審條件的各項技術(shù)指標(biāo)。

（3）按照評審要求收集整理準(zhǔn)備項目評審資料，負(fù)責(zé)一次性通過評審，取得評審授牌。

（4）按照西部開發(fā)優(yōu)惠政策要求取得申報證明要件。

（5）稅務(wù)事務(wù)需要對項目的核算事前規(guī)劃,涉稅資料進(jìn)行分析測算,評價申報減稅的可行性,選擇申報時間,按程序要求報送申請審查。

（6）取得有效審批文件和備案，成功實現(xiàn)實際減稅或抵退。

8、收費(fèi)：咨詢和技術(shù)評審按每平方0.8-1元收費(fèi)。稅務(wù)申報按實際節(jié)約額的15%-25%提取。

9、與建筑節(jié)能環(huán)保相關(guān)財政稅務(wù)政策及建議：（1）選擇合同能源管理享受稅收優(yōu)惠；（2）既有建筑改造享受政府補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠；

（3）節(jié)能環(huán)保技術(shù)研發(fā)享受稅收優(yōu)惠和創(chuàng)投融資支持；（4）再生資源材料制造享受稅收優(yōu)惠；（5）購買使用環(huán)保節(jié)能節(jié)水設(shè)備享受稅收優(yōu)惠；（6）再生能源利用享受財政和稅收優(yōu)惠；

（7）專利技術(shù)知識產(chǎn)權(quán)享受稅收優(yōu)惠和創(chuàng)投融資支持。

總之，充分利用相關(guān)政策進(jìn)行項目技術(shù)和稅務(wù)策劃安排，提供完整方案報告，以最低的稅負(fù)，創(chuàng)造和實現(xiàn)企業(yè)潛在價值。

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模式的選擇；項目開發(fā)節(jié)點(diǎn)的選擇；對項目進(jìn)行稅務(wù)測算。

2、融資階段：包括融資渠道的選擇；籌資結(jié)構(gòu)的選擇；償債方式的選擇。

3、設(shè)計和建設(shè)階段：包括相關(guān)合同的訂立；開發(fā)成本和費(fèi)用的核算；工程款支付的選擇。

4、持有階段：包括經(jīng)營方式的選擇；降低計稅基礎(chǔ)的選擇；售后返祖的選擇。

5、銷售階段：包括銷售方式的選擇；銷售定價的選擇；核算方式的選擇；價外費(fèi)用的選擇。

6、收益分配階段：包括工資薪金的選擇；勞務(wù)報酬的選擇；經(jīng)營所得向資本所得的轉(zhuǎn)化；彌補(bǔ)虧損的選擇。

7、清算階段：包括預(yù)留房屋規(guī)避清算的選擇；土地增值稅清算單位選擇；土地增值稅清算時間選擇；企業(yè)所得稅清算時間的選擇。

8、企業(yè)分立、并購、重組和清算階段：包括企業(yè)分立的選擇；企業(yè)并購的選擇；企業(yè)重組的選擇；企業(yè)清算的選擇。

9、建筑業(yè)：包括建筑企業(yè)設(shè)立的選擇；建筑工程承接與施工的選擇；建筑合同的訂立；建筑修建的選擇；建筑付款的選擇；工程結(jié)算的選擇；個人所得稅的選擇；總分包的選擇；勞務(wù)合同的訂立。

10、其他的財稅咨詢。

（二）專項涉稅服務(wù)

1、協(xié)調(diào)稅企關(guān)系、代理企業(yè)稅務(wù)行政復(fù)議；

2、特殊情形（如納稅約談、稅務(wù)專項檢查等）下的專項服務(wù)。

注：涉及復(fù)雜的稅企關(guān)系協(xié)調(diào)或企業(yè)需要委托事務(wù)所辦理的單項涉稅業(yè)務(wù)，雙方應(yīng)另行簽訂協(xié)議。

（三）日常專業(yè)服務(wù)

1、為企業(yè)提供日常辦稅實務(wù)咨詢：包括納稅框架的設(shè)計、適用稅種、稅目、稅率的認(rèn)定，辦稅程序指南等；指導(dǎo)企業(yè)按稅務(wù)和會計的要求建賬；

2、根據(jù)企業(yè)實際生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，并結(jié)合我國現(xiàn)行財稅制度，為企業(yè)設(shè)計最優(yōu)納稅方案，幫助企業(yè)最大限度地控制納稅成本并創(chuàng)造合法的節(jié)稅收益；

3、定期為企業(yè)進(jìn)行涉稅事項審查并就存在的問題提出解決方案，協(xié)助企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險；

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4、為企業(yè)提供財務(wù)、稅收政策咨詢及釋疑，并及時向企業(yè)通報我國財稅改革動態(tài)，提供財務(wù)、稅務(wù)法律、法規(guī)及稅收征收管理方面的信息；

5、根據(jù)企業(yè)需要，指導(dǎo)或?qū)彾ǜ黝惿娑惡贤f(xié)議的條款；

6、為企業(yè)提供管理咨詢、投資咨詢服務(wù)，并指導(dǎo)或代理企業(yè)制作涉稅文書；

7、指導(dǎo)企業(yè)充分應(yīng)用各項稅收優(yōu)惠政策；

8、根據(jù)企業(yè)的實際情況，為企業(yè)建立適當(dāng)、有效的內(nèi)部會計控制制度，使之防患于未然；

9、每年一次對企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行現(xiàn)場評估并出具書面改進(jìn)建議；

10、企業(yè)財務(wù)高管可定期享受VIP高層論壇會議；

11、每年兩次對合同、專項投融資事項進(jìn)行稅務(wù)分析并針對具體的問題進(jìn)行專項培訓(xùn)；

12、為企業(yè)財務(wù)人員提供后續(xù)專業(yè)培訓(xùn)，滿足企業(yè)不同層次財務(wù)人員的財稅培訓(xùn)需求；

二、財稅咨詢服務(wù)方式

1、事務(wù)所指派精通財務(wù)會計、稅法的注冊會計師、注冊稅務(wù)師及業(yè)務(wù)助理人員（以下簡稱從業(yè)人員）組成財稅顧問組擔(dān)任企業(yè)的常年財稅顧問。

2、顧問組從業(yè)人員采取定期與非定期、現(xiàn)場與非現(xiàn)場相結(jié)合的工作方式為企業(yè)提供顧問咨詢服務(wù)：

1）顧問組從業(yè)人員通過電話、傳真、QQ、微信、網(wǎng)絡(luò)等方式為企業(yè)提供動態(tài)財務(wù)咨詢服務(wù)；

2）顧問組從業(yè)人員每月至少去企業(yè)一次，實地了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，針對企業(yè)的財務(wù)、稅務(wù)具體問題，進(jìn)行研究分析，并制定解決問題的方案；

3）顧問組從業(yè)人員每季度至少進(jìn)行一次稅務(wù)審計，并根據(jù)審計中發(fā)現(xiàn)的財稅問題提出合理、有效的解決方案；

4）企業(yè)因特殊情形（如稅務(wù)稽查、納稅約談等），顧問組從業(yè)人員將提供隨叫隨到服務(wù)。

四川大信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營業(yè)收入 商品房銷售收入 財經(jīng)

寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認(rèn)收入實現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認(rèn)收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時再確認(rèn)銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入。

三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率

待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時限

在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；

（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認(rèn)。

六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第五篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查報告隨筆

房地產(chǎn)稅務(wù)稽查報告隨筆

本報告隨筆是作者總結(jié)10多年來稅務(wù)稽查的重點(diǎn)而做，放到這里提供給各位房地產(chǎn)財務(wù)工作者，目的是讓廣大房地產(chǎn)公司財務(wù)工作者了解稅務(wù)稽查人員的稽查重點(diǎn)，提高警惕，在賬務(wù)處理時特別關(guān)注稅收，做好稅收籌劃，降低稅收風(fēng)險，以維護(hù)公司利益。

一、少計收入篇

1、假按揭的稅務(wù)處理。

假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務(wù)費(fèi)用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預(yù)售收入，而是將收到的按揭款項轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)查到后，就聲稱自己是“假按揭”，解釋實質(zhì)上是一種融資行為，不應(yīng)當(dāng)納稅。

在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調(diào)增利息費(fèi)用就有比較大的數(shù)額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進(jìn)行處罰。二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。

稅務(wù)人員認(rèn)為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務(wù)費(fèi)用屬于無關(guān)支出，自然也不允許扣除。

實際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點(diǎn)在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，稅務(wù)人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅。

國家稅務(wù)總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結(jié)中，也是認(rèn)定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應(yīng)繳未繳稅款?！贝蹬Ｒa(bǔ)稅，我也同意。

2、以借款的方式收取預(yù)售房款。

有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預(yù)售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。

一般來說，屬于未辦理預(yù)售許可證的情況下的非法預(yù)售。

3、非法預(yù)售，將預(yù)售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。

認(rèn)為這是典型的偷稅手法。不因為非法預(yù)售而減除其納稅責(zé)任。

4.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實是否有租戶存在。查出少計租賃收入要仔細(xì)將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在營業(yè)，則很可能是出租未計收入 5.銷售地下室、地下車位，銷售地下室、地下車位，不做帳存入小金庫或者記在預(yù)收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設(shè)施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應(yīng)納稅所得額，要仔細(xì)看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結(jié)轉(zhuǎn)收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。

稅務(wù)的查出方法是看預(yù)收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。

稅務(wù)局在檢查中，要特別注意對人防設(shè)施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補(bǔ)充合同。二是，檢查其他應(yīng)付款或者預(yù)收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場去數(shù)車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。

目前對于人防設(shè)施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，這點(diǎn)在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：人防設(shè)施屬于取得收益權(quán)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計算，因此其成本應(yīng)當(dāng)在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。

第二種觀點(diǎn)：人防設(shè)施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權(quán)也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。

國家稅總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點(diǎn)。國稅發(fā)[2009]31號文件已經(jīng)明確按照第二種方法計算.6.外商投資企業(yè)的“其他應(yīng)付款科”、“應(yīng)付賬款”科目，多年掛賬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收益計算繳納企業(yè)所得稅。

在稽查實踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應(yīng)付款項，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實了應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應(yīng)的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實真相。

內(nèi)資企業(yè)是否要將超過3年的應(yīng)付款項調(diào)整應(yīng)納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。

依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項”：填報納稅人應(yīng)付未付的三年以上應(yīng)付帳款及已在成本費(fèi)用中列支的其他應(yīng)付款。依據(jù)2：國家稅務(wù)總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產(chǎn)損失又獲得價值恢復(fù)或補(bǔ)償，應(yīng)在價值恢復(fù)或?qū)嶋H取得補(bǔ)償并入應(yīng)納稅所得。因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。

河北省國稅局在冀國稅函[2007]23號文件中指出，當(dāng)有證據(jù)證明債權(quán)人出現(xiàn)以下情況之一時，債務(wù)人拖欠的三年以上的應(yīng)付賬款，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：

1．債權(quán)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責(zé)令關(guān)閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；

2．債權(quán)人已按規(guī)定確認(rèn)損失并已在稅前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地產(chǎn)稽查案例總結(jié).DOC#_msocom_2][z2][/url]

我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)。

二、加大成本篇

都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關(guān)鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣稅憑證

目前我國的所得稅管理，實質(zhì)上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。

具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。

1、某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。

說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷椖勘韥頇z查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務(wù)真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務(wù)實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚。總開發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點(diǎn)核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。

2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實際業(yè)務(wù)發(fā)生稅前扣除呢？是否允許在發(fā)票實際取得扣除呢？

目前稅務(wù)機(jī)關(guān)一般引用財稅[1996]79號文件規(guī)定，認(rèn)為“以前應(yīng)計未計扣稅項目，以后不得補(bǔ)扣”。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得扣除，因為如果允許在發(fā)票取得扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬。

對于是否可以在實際業(yè)務(wù)發(fā)生追溯調(diào)整，目前在學(xué)界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務(wù)中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，不是絕對不能扣除的。

一些文章經(jīng)常會提到國家稅務(wù)總局對中移動的國稅函[2003]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調(diào)整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務(wù)機(jī)關(guān)的說服力不強(qiáng)。原文如下：“中移動因?qū)嶋H價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，并按規(guī)定補(bǔ)提的以前少提的折舊，不允許在補(bǔ)提扣除，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整原所屬的應(yīng)納稅所得額，相應(yīng)多交的稅額可抵頂以后應(yīng)交的所得稅?！?/p>

（二）資金篇

要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務(wù)的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務(wù)的情況下，將款項支付出去。即使取得了發(fā)票，如何虛擬資金流出就成為開發(fā)商的新難題。

1、不支付資金，在賬簿上計入“應(yīng)付工程款”、“應(yīng)付賬款”，（借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款（應(yīng)付工程款））并且已經(jīng)取得發(fā)票，其實是多列成本。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務(wù)機(jī)關(guān)對這種情況會相當(dāng)敏感。

這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應(yīng)付款項的債權(quán)方進(jìn)行外調(diào)，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應(yīng)付款項”（外資用國稅發(fā)[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

2、虛構(gòu)資金流，掩飾多列開發(fā)成本。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構(gòu)資金流，多列開發(fā)成本。實際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元

貸：其他應(yīng)付款2000萬元。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內(nèi)即將此筆款項轉(zhuǎn)回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計費(fèi)、策劃費(fèi)。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點(diǎn)的關(guān)鍵，對列入開發(fā)成本的票據(jù)結(jié)合進(jìn)行真實性驗證，是固定證據(jù)的要點(diǎn)。

在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。

該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)財務(wù)人員作出銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在此基礎(chǔ)上審查資金流出的真實性。

3、更為復(fù)雜的為“資金空轉(zhuǎn)”

（三）成本計算方法篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現(xiàn)在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發(fā)產(chǎn)品的成本攤?cè)胍淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，將未售的成本結(jié)轉(zhuǎn)到已售銷售成本中去。

1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當(dāng)期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當(dāng)期的銷售成本，少計應(yīng)納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認(rèn)，一是確認(rèn)總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認(rèn)總可售面積的計算是否準(zhǔn)確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認(rèn)計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認(rèn)是否正確，同銷售部門要進(jìn)行核對。

銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認(rèn)開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認(rèn)，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。銷售部門實際銷售面積同財務(wù)部門當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。

一定要審查開發(fā)企業(yè)當(dāng)年銷售成本計算的過程，當(dāng)年究竟賣了多少平方米，要結(jié)合每份銷售合同的測繪面積進(jìn)行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，遲納稅款。

3.“先租后售”出售時資產(chǎn)成本的計量問題。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。造成已經(jīng)計提的折舊，實質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。

稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。本案例中，企業(yè)實際上是既要計提折舊，又要按照開發(fā)產(chǎn)品的原值銷售。企業(yè)犯了一個錯誤：出售的時候?qū)⒁呀?jīng)扣除的折舊未在固定資產(chǎn)原值中減除。

三、其他問題篇

1、.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應(yīng)納稅所得額納稅？ 2.查增的應(yīng)納稅所得額是否可以彌補(bǔ)以前虧損？

3、企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)報經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可以預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補(bǔ)稅。

企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，補(bǔ)手續(xù)，然后按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。

4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費(fèi)用項目。一是，將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的科目直接在管理費(fèi)用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付福利費(fèi)稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費(fèi)超標(biāo)的話，就要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)的情況下，列入差旅費(fèi)直接在稅前列支。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費(fèi)、會議費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入會議費(fèi)與差旅費(fèi)。

5、“皮之不存，毛之焉付”（違反相關(guān)性原則）。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費(fèi)、汽油等各種費(fèi)用。很多時候，提取折舊或者支付各種費(fèi)用的汽車是公司買給股東或高管的，關(guān)于本問題，國家稅務(wù)總局在國稅函[2005]364號文件中，做了明確界定。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機(jī)，卻支付墨盒、復(fù)印機(jī)打印機(jī)修理費(fèi)等。在稽查中要特別注意發(fā)生費(fèi)用與接受勞務(wù)的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運(yùn)費(fèi)同購進(jìn)貨物、運(yùn)費(fèi)與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項，以確定業(yè)務(wù)的真實性。

6.利用軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預(yù)售階段將預(yù)售收入計銷售收入，按照預(yù)計成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務(wù)機(jī)關(guān)會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務(wù)登記，騙取稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。

7、代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負(fù)有代扣代繳營業(yè)稅的義務(wù)，根據(jù)財稅[2007]177號文件,異地施工,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求建設(shè)單位為營業(yè)稅扣繳義務(wù)人.此時,建設(shè)單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,因為不屬于本企業(yè)自身的費(fèi)用.而是應(yīng)當(dāng)將完稅憑證交給建筑單位.8、將股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失直接在稅前扣除,影響所得額1000多萬元.根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號文件規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失只能在當(dāng)年的投資收益范圍內(nèi)扣除,余額無限期結(jié)轉(zhuǎn).企業(yè)在當(dāng)年沒有投資收益的情況下,直接將股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失在稅前扣除,影響了當(dāng)期的所得稅.稽查人員在檢查中應(yīng)注意企業(yè)投資收益的變化,如果為負(fù)數(shù),則要審查是否符合118號文件的規(guī)定.一般來說,投資轉(zhuǎn)讓損失涉及的稅款都比較大.9、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費(fèi)用、贊助心連心藝術(shù)團(tuán)的費(fèi)用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營業(yè)外支出的各種項目應(yīng)在明細(xì)賬摘要欄中逐一審查。

10、將開辦費(fèi)一次性在稅前扣除。根據(jù)會計制度規(guī)定，開辦費(fèi)作為長期待攤費(fèi)用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據(jù)稅法規(guī)定要在5年內(nèi)攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費(fèi)是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。

11、以土地投資，根據(jù)土地的評估價值來作為成本。在本案中，經(jīng)調(diào)查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)[2000]118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當(dāng)資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實現(xiàn)，就一定可以按照實現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。這里需要注意的是，根據(jù)財稅[1997]77號文件規(guī)定，自行進(jìn)行的資產(chǎn)評估增值，除非國務(wù)院的清產(chǎn)核資，否則在稅收上一律不能得到承認(rèn)。

在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進(jìn)而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。

12、在預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。根據(jù)國稅發(fā)[2006]56號文件規(guī)定，三項費(fèi)用的扣除基數(shù)為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。而在預(yù)售階段，收取的預(yù)售收入不在納稅申報表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調(diào)增項目。因此，在預(yù)售階段一律不能扣除三項費(fèi)用。（注意：此政策已經(jīng)調(diào)整）

在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品，從而確定檢查重點(diǎn)。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點(diǎn)放在隱瞞收入上，同時要關(guān)注三項費(fèi)用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當(dāng)對開發(fā)成本的真實性多下功夫?；橹校@個檢查重點(diǎn)的觀念一定要清晰。

13、以個人名義購進(jìn)的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費(fèi)或者汽油費(fèi)、過橋費(fèi)、過路費(fèi)。根據(jù)所得稅扣除的相關(guān)性原則，以個人名義購進(jìn)的資產(chǎn)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產(chǎn)發(fā)生的汽油費(fèi)、過路費(fèi)等也不允許在稅前扣除。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[2005]364號文件）之規(guī)定，還要關(guān)注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。

在稽查實踐中，要特別注意固定資產(chǎn)本身與固定資產(chǎn)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用之間的關(guān)系，本案中，雖然賬目上列有固定資產(chǎn)，經(jīng)審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。

14、現(xiàn)場售樓處的裝修費(fèi)列為銷售費(fèi)用在稅前扣除。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，裝修費(fèi)應(yīng)當(dāng)記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費(fèi)作為銷售費(fèi)用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實踐中，應(yīng)審查銷售費(fèi)用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費(fèi)直接列為銷售費(fèi)用在稅前扣除了。為了將證據(jù)搞扎實，還要注意審查裝修合同。

15、注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫的成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16．樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務(wù)費(fèi)用，而沒有成本化。根據(jù)國稅發(fā)[2000]84號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產(chǎn)品的時候，應(yīng)當(dāng)對利息費(fèi)用引起特別注意。要審查利潤表中財務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實。17．分期開發(fā)的項目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對象中分?jǐn)?，未在已?jīng)完工的成本對象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”。

在稽查中要注意幾個方面，一是，檢查是否將未完工開發(fā)產(chǎn)品的直接成本記在已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品中去，這是比較明顯的違法行為；二是，檢查是否對土地成本在不同成本對象間分?jǐn)?，是否區(qū)分已售部分和未售部分；三是，檢查公共配套設(shè)施，是否在不同成本對象間分?jǐn)偅欠裨谝咽鄄糠趾臀词鄄糠种g進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

18．代墊燃?xì)饨涌谫M(fèi)，計入開發(fā)成本。在審查企業(yè)開發(fā)成本的過程中，如果有代墊費(fèi)用發(fā)生，則要追查其運(yùn)作模式，一般來說，代用戶墊付的費(fèi)用屬于企業(yè)的無關(guān)支出，不允許在稅前扣除。應(yīng)當(dāng)注意的是，在賬目中要注意“其他應(yīng)付款”科目中是否有收取的燃?xì)饨涌谫M(fèi)，因為燃?xì)夤镜氖┕べM(fèi)用已經(jīng)在開發(fā)成本中列支，收取燃?xì)饨涌谫M(fèi)就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。總之，要么支付的燃?xì)饨涌谫M(fèi)不允許在稅前扣除，要么收取的燃?xì)饨涌谫M(fèi)要做收入處理。要深入檢查地產(chǎn)商究竟是哪種模式來處理。

19．支付其他成本對象的土地評估費(fèi)，不應(yīng)當(dāng)在已完工成本對象前稅前扣除。

20．企業(yè)的購房抽獎活動，實質(zhì)上是一種捐贈行為，不允許在稅前扣除捐贈的現(xiàn)金額。21．收取購房業(yè)主實際辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積差收入，應(yīng)當(dāng)作為銷售收入計稅。在檢查中，應(yīng)注意“其他應(yīng)付款-交房費(fèi)用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。在稽查中，應(yīng)特別注意“其他應(yīng)付款”科目，要審查其貸方發(fā)生額的來龍去脈，核實是否屬于收入范疇。

22．當(dāng)物業(yè)公司和地產(chǎn)公司實際是一家時，要警惕地產(chǎn)企業(yè)是否將物業(yè)公司的費(fèi)用在稅前列支。例如，支付給物業(yè)公司的前期開辦費(fèi)，屬于同本企業(yè)無關(guān)的支出，不允許在稅前扣除。23．審查應(yīng)付賬款，看其對應(yīng)的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。一般來說，企業(yè)如果未付款，很難取得發(fā)票，因此在審查開發(fā)成本時，應(yīng)當(dāng)將“應(yīng)付賬款”對應(yīng)的開發(fā)成本合法扣稅憑證，作為檢查重點(diǎn)。

24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。該問題應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用稽查的敏銳性，查清楚是否接受虛開發(fā)票或者購買發(fā)票，以加大開發(fā)成本。

25．成本對象已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，仍然按照預(yù)售收入繳納稅款。在稽查中，完工標(biāo)準(zhǔn)是重要的分水嶺，一定要審查原是的憑證，看企業(yè)是否達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，再確定下一步的工作重點(diǎn)。

最近地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查備受重視，將我2007年組織專項檢查時寫的真實稽查報告隨筆貼上，供參考。由于該隨筆為2007年撰寫的時間原因，部分表述已經(jīng)有新文件代替，請注意甄別。轉(zhuǎn)自會計視野winwind