第一篇：2010年房地產稅務稽查風險防范與節(jié)稅技巧

2010年房地產稅務稽查風險防范

與節(jié)稅技巧培訓班

2010年11月26–28日

杭州?歐凱大酒店 主講：張 偉

?2010年，國務院強勢調控房地產行業(yè)，國稅總局再次重拳出擊！房地產及建筑安裝行業(yè)再次被列為檢查重點之首！

??國稅函[2010]201號文件,看似簡短,暗藏殺機,企業(yè)所得稅達到完工標準必須匯算!??國稅函[2010]220號文件,明確土地增值稅八大政策后,國稅發(fā)[2010]53號文件強力要求清算, 土地增值稅清算核定征收率原則上不低于5%,清算壓力呼嘯而來,再也不能憑借關系!??稅收新政迭出的時代，政策漸欲迷人眼，新《營業(yè)稅條例》、新31號文件、國稅發(fā)【2009】91號、國稅函【2009】342號、國稅函【2010】79號、國稅函【2010】148號、國稅函【2010】201號、國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2010】53號??深刻影響企業(yè)納稅支出，如何合理運用政策，減少稅收支出？

??無論您是老板還是財務總監(jiān)、財務經理，在地產全面稽查的時代，您終將遭遇稅務稽查！??如何改變交易模式,改變交易流程,以降低稅負,您深諳此道么?

??土地成本對于地產成本,猶如面粉與面包的關系,16種拿地模式,降低拿地成本,您知曉奧妙么? ??資本運作、股權收購、資產收購、合并、分立??巧妙構筑公司架構以降低稅負，您運用自如么？

講解實務專題

ExpositionFeatures

? 專題一：2010年，稅務機關將如何對地產企業(yè)開展全面檢查？

? 專題二：地產企業(yè)遭遇稅務稽查的法律責任

? 專題三：地產企業(yè)全面避稅理念及實際操作技巧

? 專題四：地產企業(yè)稅收政策之前世今生（所得稅十大文件、土地增值稅十四大文件）? 專題五：項目清算與年度匯算的區(qū)別與聯(lián)系

? 專題六：房地產企業(yè)季度預繳申報表及年度申報表的填制技巧

? 專題七：未完工收入是否可以扣除期間費用和稅金及附加？

? 專題八：未完工收入是否可以作為廣告宣傳費扣除基數？

? 專題九：四種情形造成地產企業(yè)前期多繳稅款后期不能退稅的破解策略

? 專題十：地產企業(yè)銷售收入檢查防范要點

? 專題十一：老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？

? 專題十二：地產企業(yè)銷售收入四大確認原則及運用

? 專題十三：差額征稅解析（在建項目中對營業(yè)稅、土地增值稅如何差額征稅）? 專題十四：地產企業(yè)完工標準解析

北京金旭紅企業(yè)管理中心-Tel：010-52106749

? 專題十五：地產企業(yè)計稅成本扣除七大步驟

? 專題十六：地產企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理

? 專題十七：土地增值稅清算八大問題解析

? 專題十八：預租收入及租金收入各種稅種解析

? 專題十九：大市場項目常見的稅收籌劃思路

? 專題二十：拆遷補償營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅解析

? 專題二十一：以地（房）投資六大稅種解析

? 專題二十二：股權轉讓的稅務處理

? 專題二十三：境內外所得的所得稅、營業(yè)稅問題解析

? 專題二十四：“以票控稅”與“實質重于形式”

? 專題二十五：什么情況下不需要發(fā)票作為合法扣稅憑證？

? 專題二十六：什么樣的評估報告可以作為合法扣稅憑證？

? 專題二十七：資產評估增值的資本公積轉增資本稅收解析

? 專題二十八：甲方供材的材料發(fā)票是否屬于合法的扣稅憑證？

? 專題二十九：地產所得稅實務難題解析

? 專題三十:十六種拿地成本方式大解析

1、招、拍、掛

2、不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛（操縱政府）

3、購買轉讓土地

4、直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權

5、“購買股權”

6、非地產公司投資到非房地產公司公司，然后同地產企業(yè)合并

7、“創(chuàng)造境外賣股權”

8、企業(yè)分立一個新公司，然后遠期賣股權（實際權益轉讓在先）

9、“設立spv購買股權”

10、有地一方投資到地產公司，然后賣股權

11、合作建房

12、投資到新公司，然后賣股權13、1003+36+4814、分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）

15、委托代建

16、購買方將資金投資到有地的目標企業(yè)，然后分立。

培訓專家·張 偉

Training ExpertZhangwei

會計學碩士，現(xiàn)供職于國家稅務局稽查局。曾先后在征管、稅政、稽查部門工作。具有豐富的稽查辦案經驗：曾先后參與了被稱為建國以來第一大稅案的潮、汕8.07騙取出口退稅案、騙稅個案全國第一的葆祥公司騙稅案（騙稅金額2.8億元）、國家稅務總局公布的2005年中國 第一大稅案：黑、津、冀虛開發(fā)票系列專案、2006年中國第一大稅案“利劍二號”專案。多次代表國家稅務總局查辦各類案件。具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。具有良好的表達能力：在稅務機關內部多次進行稽查前培訓，受到廣泛認可。經常為大學MBA班、會計師事務所、稅務師事務所、咨詢公司授課，受到普遍歡迎。巡回為各大城市高端培訓近百場。業(yè)務特長：稅務稽查應對、增值稅、所得稅、出口退稅、房地產稅收。

【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【培訓時間】2010年11月26日至28日（11月26日全天報到）

【培訓地點】杭州◇歐凱大酒店（杭州江干區(qū)曇花庵路58號）

【相關費用】☆人民幣2300元/人（含授課費、場地費、資料費、會務費、現(xiàn)場咨詢等）↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（詳見參會確認函）

☆戶名：北京金旭紅企業(yè)管理中心

☆賬號：***1683

☆開戶行：北京農村商業(yè)銀行翠屏北里支行

【聯(lián)系方式】☆電 話：（010）***9☆聯(lián)系人：周 濤

☆傳 真：（010）52106749☆郵 箱：fdcqygl.com@163.com

【報名方式】參會學員請在11月26日前將回執(zhí)表傳真至聯(lián)系人，以便會務組做好準備工作。

◎請真實填寫并按此線剪下傳回◎收件人：周 濤 ?本中心長期開展會員入會服務，如需了解詳情請電話咨詢！?

?（本次課程會員企業(yè)免費參加）

第二篇：房地產行業(yè)稅務稽查技巧專題之三

房地產行業(yè)稅務稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉載 標簽： 分類： 財稅家園

房產 檢查 業(yè)務招待費 房地產企業(yè) 項目開發(fā) 財經

一、檢查項目有關情況

房地產企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產企業(yè)的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）

預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理。

有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現(xiàn)象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現(xiàn)象。

4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業(yè)合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業(yè)務招待費超支。房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費用的檢查

審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業(yè)不分攤。

九、對房地產企業(yè)稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業(yè)涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數據資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協(xié)調配合，加強與相關執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。

第三篇：房地產行業(yè)稅務稽查技巧專題之一

房地產行業(yè)稅務稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉載

標簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認 房地產行業(yè) 營業(yè)收入 商品房銷售收入 財經

寫在前面：房地產行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關注的焦點行業(yè)。近期，經濟適用房、物業(yè)稅等地產關鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產行業(yè)稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

房地產業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業(yè)務收入）和營業(yè)外收入。

二、房地產業(yè)收入確認原則

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發(fā)產品時確認收入。

三、開發(fā)產品預售收入的確認

開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預計營業(yè)利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

預計營業(yè)利潤=預售收入×利潤率

待預售開發(fā)產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發(fā)產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發(fā)產品轉作經營性資產；

（3）將開發(fā)產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產品抵償債務；

（5）以開發(fā)產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發(fā)產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產品價格；

（2）同類開發(fā)產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間

納稅人應納營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

第四篇：房地產稅務稽查技巧

房地產稅務稽查技巧

一、檢查項目有關情況

房地產企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業(yè)成本的檢查

房地產企業(yè)的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1.審查成本計算是否正確

審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）

預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理。

有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現(xiàn)象。

2.配套設施成本結轉是否正確

通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨

按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3.注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現(xiàn)象。

4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1.人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業(yè)合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1.銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3.廣告費、業(yè)務招待費超支。房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅

銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發(fā)間接費用的檢查

審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業(yè)不分攤。

九、對房地產企業(yè)稅務檢查的幾點建議

1.房地產企業(yè)涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3.為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數據資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4.通過與公安、司法等部門協(xié)調配合，加強與相關執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序

第五篇：(房地產稅務稽查風險防范與新政實務專題系統(tǒng)解讀)

“房地產稅務稽查風險防范與新政實務專題系統(tǒng)解讀”通知

☆ 北京?新興賓館

☆ 2011年8月12–14日

☆ 主講：張 偉

※→ →歡迎來到不負眾望的五星級（☆☆☆☆☆）房產稅務精品課程！

※→一星：這是一堂“與時俱進”系統(tǒng)學習房地產稅收的課程，課程強調“與時俱進”，政策

更新度直到講課前一天晚上；

※→二星：這是一堂防范稅務稽查風險的課程，緊緊跟隨稅務稽查的步伐，解析2011年最新的稅務稽查風險；

※→三星：這是一堂破解稅政難局的稅收籌劃課，針對經濟形勢的變化，設計個性化的稅收

策劃方案；

※→四星：這是一堂解決實際問題的答疑課，課程預留答疑板塊，針對學員預先準備好的問題

或現(xiàn)場的提問，現(xiàn)場解答疑難問題；

※→五星：這是一堂注重客戶體驗的精品課，張偉老師的房地產稅收課程內容：豐富實用、表現(xiàn)形式：生動活潑，深受學員好評。

※新國八條※：五年內二手房轉讓全額征收營業(yè)稅，推高二手房交易成本，對企業(yè)影響大么？

要求對高檔樓盤強力啟動土地增值稅清算，稅負會大幅度上升么？

※央行加息※：持續(xù)加息，使得資金成本越來越高，開發(fā)商不差錢么？私募股權融資、非金融

借貸等融資方式層出不窮，稅收上應當如何運作呢？

※稅政變局※：2011年新政迭出。繳納了土地增值稅，在項目公司注銷前可退企業(yè)所得稅，您

知道么？免租期需要繳納房產稅，土地使用權價值計入房產稅原值，都是新鮮

事兒，您完全明白了么？

※→房地產財務兩大利器“融資”、“稅務”，地產稅務政策繁雜，又迅速更新，您能夠系統(tǒng)學習專業(yè)的地產稅收政策么？

※→稅收新政迭出的時代，政策漸欲迷人眼，新《營業(yè)稅條例》、國稅發(fā)【2009】31號、國稅

發(fā)【2009】91號、國稅函【2009】342號、國稅函【2010】79號、國稅函【2010】148號、國稅函【2010】201號、國稅函【2010】220號、國稅函【2010】53號、財稅【2010】121

號、國家稅務總局2010年4號公告、6號公告、27號公告、29號公告、2011年13號公

告、23號公告??，深刻影響企業(yè)納稅支出，如何合理運用政策，減少稅收支出？

※→無論您是老板還是財務總監(jiān)、財務經理，在地產全面稽查的時代，您終將遭遇稅務稽查！

面對嚴峻的稅務稽查形勢，您準備好了么？

※→如何改變交易模式,改變交易流程,以降低稅負,您深諳此道么?

※→土地成本對于地產成本,猶如面粉與面包的關系，如何運用拿地模式技巧,降低拿地成本,您知曉奧妙么?

※→資本運作、股權收購、資產收購、合并、分立??構筑公司架構降低稅負，您運用自如么？ ※→本課程，讓“稅收政策” 密切結合“稽查手段與流程”，全面解析地產四類收入、計稅成本核算七大步驟，深度解析新舊稅收政策銜接運用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓

您知己知彼，稅收無憂！

【重點講解45個實務專題】

※→01：2011年稅務稽查必查項目之“股權轉讓”。

※→02：“限售股解禁“稅務問題的解決方案。

※→03：個人轉讓公司股權的稅務處理。

※→04：以購買股權方式取得土地的稅收風險分析。

※→05：“假股權，真?zhèn)鶛唷岸愂诊L險解析。

※→06：投資5大稅種的最新稅收風險分析。

※→07：稅務機關檢查房地產稅收案件檢查標準案例解析。

※→08：地產企業(yè)全面避稅理念及實際操作技巧。

※→09：地產企業(yè)稅收政策之前世今生（所得稅十一文件、土地增值稅十四文件系統(tǒng)解讀）。※→10：稅務稽查檢查收入的五大方法。

※→11：其他應付款––定金、訂金、保證金問題。

※→12：其他應付款––代收款項的稅務處理問題。

※→13：其他應付款之股東借款問題。

※→14：項目清算與匯算的操作技巧。

※→15：房地產企業(yè)季度預繳申報表及申報表的填制技巧。

※→16：未完工收入是否可以扣除期間費用和稅金及附加？

※→17：未完工收入是否可以作為廣告宣傳費扣除基數？

※→18：樓盤跨2008年以前多交“8%”稅率差的稅務處理。

※→19：四種情形造成地產企業(yè)前期多繳稅款后期不能退稅的破解策略。

※→20：項目公司注銷前可以退土地增值稅？

※→21：老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？

※→22：房地產各種融資方式稅收政策運用。

※→23：地產企業(yè)銷售收入四大確認原則及運用。

※→24：差額征稅解析（在建項目中對營業(yè)稅、土地增值稅如何差額征稅）。

※→25：地產企業(yè)完工標準解析。

※→26：期間費用和開發(fā)間接費用轉化的稅務技巧。

※→27：地產企業(yè)計稅成本扣除七大步驟。

※→28：公共配套設施與開發(fā)產品稅務問題解析。

※→29：車位的企業(yè)所得稅、土地增值稅問題解析。

※→30：商住樓土地增值稅問題解析。

※→31：地產企業(yè)拆遷補償費稅務問題解析。

※→32：甲方供材問題解析。

※→33：地產企業(yè)利息問題土地增值稅問題解析。

※→34：地產企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理。

※→35：土地增值稅清算八大問題解析。

※→36：預租收入及租金收入各種稅種解析。

※→37：大市場項目常見的稅收籌劃思路。

※→38：境內外所得的所得稅、營業(yè)稅問題解析。

※→39：“以票控稅”與“實質重于形式”。

※→40：什么情況下不需要發(fā)票作為合法扣稅憑證？

※→41：什么樣的評估報告可以作為合法扣稅憑證？

※→42：資產評估增值的資本公積轉增資本稅收解析。

※→43：甲方供材的材料發(fā)票是否屬于合法的扣稅憑證？

※→44：地產所得稅實務難題解析。

※→45：各種拿地成本方式大解析。

【培訓專家】張 偉 會計學碩士，現(xiàn)供職于國家稅務局稽查局。曾先后在征管、稅政、稽查部門工作。具有豐富的稽查辦案經驗：曾先后參與了被稱為建國以來第一大稅案的潮、汕8.07騙取出口退稅案、騙稅個案全國第一的葆祥公司騙稅案（騙稅金額2.8億元）、國家稅務總局公布的2005年中國第一大稅案：黑、津、冀虛開發(fā)票系列專案、2006年中國第一大稅案“利劍二號”專案。多次代表國家稅務總局查辦各類案件。具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。具有良好的表達能力：在稅務機關內部多次進行稽查前培訓，受到廣泛認可。經常為大學MBA班、會計師事務所、稅務師事務所、咨詢公司授課，受到普遍歡迎。巡回為各大城市高端培訓近百場。業(yè)務特長：稅務稽查應對、增值稅、所得稅、出口退稅、房地產稅收。

【增值服務】☆參會學員可享受房地產企業(yè)管理教育網一年的高級會員服務；如稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網上信息檢索、QQ論壇交流等。

【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【培訓時間】2011年8月12日至14日（8月12日全天報到、13日至14日兩天課程）

【培訓地點】北京◇新興賓館（北京市海淀區(qū)西三環(huán)中路17號）

【相關費用】☆人民幣2490元/人（含授課費、場地費、資料費、會務費、現(xiàn)場咨詢等）↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（詳見參會確認函）

☆戶名：北京金旭紅企業(yè)管理中心

☆賬號：***1683

☆開戶行：北京農村商業(yè)銀行翠屏北里支行

【聯(lián)系方式】☆電 話：（010）52106881 52106709☆聯(lián)系人：佟 軍

☆傳 真：（010）52106771☆郵箱：fdcqygl.com@163.com

【報名方式】參會學員請在8月12日前將回執(zhí)表傳真至聯(lián)系人，以便會務組做好準備工作。

◎請真實填寫并按此線剪下傳回◎ ??鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務高管決策人共同出席！