第一篇：房地產行業幾個稅務政策的建議

一、酬金制下代管資金征收營業稅的問題

現行稅法規定：

根據《營業稅暫行條例》第五條：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。《營業稅暫行條例實施細則》第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。在實際執行中，物業管理企業替全體業主代管的資金被視為價外費用中的代收款項征收營業稅。

當前規存在的問題：

在酬金制下，物業公司代管的業主資金也需要繳納營業稅，我們認為與營業稅的立法精神相沖突。理由如下：

1、根據國家發展和改革委員會、建設部在 2003 年聯合印發了《物業服務收費管理辦法》，酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

2、由于現實中業主大會、業主委員會不具有法人主體資格，不能在銀行設立賬戶，向業主預收的物業服務資金只能由物業服務企業代管，存放于物業服務企業賬戶中。物業服務企業按合同約定提供服務所需資金，按年度向業主委員會提交財務預算，經業主委員會審核批準后，方可在代管資金中支付。

3、國家發展和改革委員會、建設部關于印發《物業服務收費管理辦法》的通知（發改價格

【2003】1864號）文中第十二條明確規定：“實行物業服務酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有。”

我們的建議：

根據相關行業規定，在物業服務酬金制下，因業主委員會無法開具法人賬戶而由物業公司預收的有指定用途的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，我們認為并不屬于物業服務的價外費用，不應征收營業稅。對物業公司按酬金制方式收取的屬于物業公司所得的酬金征收營業稅。同時，物業公司在包干制下收取服務費，其本質上與酬金制一致，其營業稅也應避免重復征收。

物業公司本身屬于低端勞動密集型產業，其功能是滿足業主需求，同時提供大量基層就業機會。物業公司本身較難產生盈利，對物業公司采用相對寬松的稅收政策將惠及最基層民眾。

二、土地增值稅預征政策

現行稅法規定

根據國稅發【2010】53號文，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。在該文件的要求下，各地紛紛調高了

預征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三檔預征率。

當前存在的問題

我們認可土地增值稅預征的調節作用和其必要性，但對于以下兩種情況下，預征致使稅企業承擔了額外的稅負：

1、有明顯證據表明房地產項目預征率高于清算稅率的；

2、有明顯證據表明房地產項目無增值額的。

以上兩種情況在清算后，勢必形成退稅，而在實際操作中，企業退稅始終存在巨大的障礙。

我們的建議：

對于有明顯證據表明房地產項目土地增值稅清算稅負率低于項目所在地土地增值稅預征率或無增值額的（如通過國土部門和建設部門文件能夠形成佐證的地價和工程成本，能證明項目稅負率低于預征率的），在主管稅局批準的情況下，可按企業申報的實際稅負率預征。

三、土地增值稅分期清算問題

現行稅法規定：

根據國稅發【2006】187號文，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

當前存在的問題

1、清算主體界定不清

房地產開發項目的立項審批由發改委負責，一宗地一個立項批復。按照國稅發【2006】187號文規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，則應按發改委的立項批復為單位進行清算。

關于分期，實際上沒有一個通用的定義，通常由房地產開發企業根據自身經營狀況、產品設計要求和市場情況確定，不屬于國家有關部門審批范疇。各地稅務機關對分期的定義也不統一，包括但不限于：立項批復、規劃許可證、施工許可證、施工標段、房地產公司營銷廣告中的分期標準等

2、獨立分期清算

《土地增值稅暫行條例》第一條：為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。條例中指出合理調節土地增值收益，而房地產項目中單期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真實反映土地增值收益的是一個項目整體經營結果。

我們認為，為防止房地產項目開發周期過長，長期無法進行清算，因此要求房地產公司對土地增值稅先進行分期清算是合理和必須的。但分期清算是保證稅款及時入庫的有效方法而不是目的，如何分期清算沒有明確，比如以分期為主體的獨立清算，還是以項目為主體分期進行累計清算。分期清算后如不能進行項目整體清算，會存在以下問題：

A:有損稅收中性原則

房地產項目如何分期是通過政府規劃部門的要求、設計、營銷的需要和企業的資金狀況進行決策的。但在分期清算的情況下，因為不同的分期方式，稅負差異較大，現在變成了稅務導向的項目分期，對企業正常的經營決策造成了較大的干擾，導致稅務導向而非商業導向的經營決策。

B：容易導致稅負不公

分期清算需要借助各種分攤方法進行成本分攤，目前稅務機關、學術界、企業對成本分攤方式存在巨大的爭議。項目整體的收入和成本非常清晰且計稅口徑一致，但通過人為的分攤后，在不同企業、不同地區，差異非常大，導致了嚴重的稅負不公，企業在項目獲取時很難通過合理的標準進行投資決策。企業所得稅雖然借助各種成本分攤方式進行預繳，但實際在項目開發結束后，不同的成本分攤方式只能在一定期限內形成時間性差異，最終的納稅總額不受分攤方式影響，而土地增值稅會形成永久性差異。

我們的建議：

從稅收中性原則和土地增值稅的立法本意出發，同時考慮稅款的及時入庫問題，我們建議土地增值稅應以項目整體作為一個清算單位，分期清算在性質上仍屬于一種預交性質，各期進行滾動加總清算，項目開發銷售完畢后，根據項目總銷售額和總成本進行清算。

第二篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之三

房地產行業稅務稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉載 標簽： 分類： 財稅家園

房產 檢查 業務招待費 房地產企業 項目開發 財經

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序。

第三篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之一

房地產行業稅務稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉載

標簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認 房地產行業 營業收入 商品房銷售收入 財經

寫在前面：房地產行業一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關注的焦點行業。近期，經濟適用房、物業稅等地產關鍵詞再度引發社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產行業稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

房地產業收入的確定

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

第四篇：2011年影響房地產行業最新政策

2011年

國務院出臺新國八條房地產調控政策

2011年1月14日，中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。

1月26日，國務院召開會議，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸

2011年1月25日，住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》落實國務院關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益。

2011年1月26日，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50％改為不低于60％。同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關細則。

2011年1月27日，財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。

1月27日，上海市政府印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，決定從28日起將開展對部分個人住房征收房產稅試點。

通知稱，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。

試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

重慶市1月27日晚公布當地的房產稅細則，征稅對象主要針對該市主城區內的獨棟商品住宅、超過成交均價2倍的高檔住房，以及外地人在該市購買的第二套住房。

該市對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。

在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調金融機構人民幣存貸款基準利率0．25個百分點。

2011年2月9日，住房和城鄉建設部發布《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0．20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0．25個百分點。

2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。

2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。調整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。4月17日電（記者王宇王培偉）中國人民銀行17日宣布，從21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。

5月1日，根據國家發改委的有關規定，從5月1日開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現象。

第五篇：2014下半年房地產走勢及政策建議

2014下半年房地產走勢及政策建議

2014年以來，中國房地產市場形勢出現了一些新的變化，房地產投資增速持續回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，一些城市的個別房地產項目還下調了銷售價格。如何看待上半年房地產市場形勢的一些新變化？這種變化是趨勢性的還是階段性的？房地產市場是否還具備平穩發展的條件？如何進一步完善房地產相關政策？本文將就這些問題展開討論。

上半年房地產市場主要運行指標明顯回落

1-5月份，房地產市場主要運行指標明顯回落。其中，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比一季度回落2.1個百分點，比上年同期回落5.9個百分點；房屋新開工面積59912萬平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄6.6個百分點；商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴大3.8個百分點；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1-3月擴大3.3個百分點；房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比一季度回落3個百分點。

從價格變化情況看，5月份70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。總體來看，4月份以來，70個大中城市中，價格環比下降的城市開始增多，5月份價格環比下降的城市開始顯著增加。

今年以來房地產市場形勢變化的主要原因

今年以來房地產市場主要運行指標的明顯回落既有發展階段的原因，也有市場自身調整的因素，還有受政策影響的原因。從發展階段看，根據第六次全國人口普查數據和近幾年住房竣工等數據推算，2013年全國城鎮戶均住房在1.0套左右，即目前中國房地產市場供求狀況已由供不應求轉為供求基本平衡。從日本、德國等典型經濟體房地產市場的發展歷程看，大規模的住房建設期基本出現在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現住房建設峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數量將出現下降趨勢，房地產市場也將從快速發展階段轉向平穩發展階段。借鑒日本等發達經濟體住房市場發展規律，可以判斷中國住房建設的峰值已到，因此，今年以來房地產開發投資增速的回落、包括房地產新開工面積的下降是房地產市場發展到一定階段的必然結果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著中國房地產市場由供不應求向供求基本平衡的轉變，中國房地產市場也正在從此前的快速發展階段向平穩發展階段過渡。

今年以來房地產市場主要運行指標的明顯回落還與市場自身運行情況有關，特別是與近年來市場供應量快速增長有關。2010年以來中國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產市場新增供應量尤為顯著。由于市場供應量過快增長，市場競爭加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產企業為加速回籠資金率先降價促

銷，今年以來，一些率先出現價格下調的城市均是近年來供應量增長過快的城市。

從政策因素觀察，今年以來房地產銷售量的明顯下降主要受銀行貸款利率提高及其更加謹慎地發放住房貸款的影響，此外，現行的稅收和限購政策在抑制投機投資性需求的同時，客觀上對數量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場的波動。

對下半年房地產形勢的基本判斷

從目前房地產市場運行情況觀察，如果房地產信貸等政策不發生大的變化，預計下半年房地產開發投資增速將低于上半年，房地產市場銷售情況仍不樂觀。

下半年房地產市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。房地產市場的銷售情況主要取決于居民的購房意愿和住房支付能力。雖然目前中國城鎮居民戶均住房套數已達到1套左右，住房短缺的問題基本解決，但也要看到，在現有存量住宅中，住房成套率（同時擁有廚房和衛生間）只有80%，住房舒適度不高、配套設施不健全等問題仍比較突出，居民持續改善居住條件的愿望仍很強烈。居民的住房支付能力主要取決于首付和按揭貸款情況。由于居民的收入在短期內難以出現大的增加，因此，居民的實際支付能力在很大程度上取決于按揭貸款情況。如果按揭貸款利率下調，居民在月供金額不變的情況下就可以增加貸款額，住房支付能力就會提高；如果按揭貸款利率上調，居民的住房支付能力就會下降。

下半年，如果房地產信貸政策繼續延續上半年的情況，則房屋銷售情況將會繼續下降；如果房地產信貸政策趨緊的狀況得以改變，則下半年的銷售狀況將會有所改觀。

下半年房地產開發投資增速將低于上半年。房地產開發企業的資金狀況是決定短期內房地產開發投資形勢的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續下降，房地產開發企業資金回籠速度減慢，同時受多種因素影響，房地產開發企業的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產開發企業的資源來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產開發企業的投資能力。如果短期內房地產市場銷售狀況不能明顯好轉，下半年房地產開發投資增速將會繼續回落。

房價走勢主要取決于市場銷售情況，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價環比下降的城市開始顯著增多，這實際上是短期市場供求環境發生變化的結果。下半年，房價走勢將主要取決于市場銷售情況，如果銷售情況仍不樂觀，房價仍將面臨下行壓力。對一些供給量過大的城市，房價下行壓力會更大一些。但也要認識到，目前全國的房價收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價下降的空間并不大。

從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。從2008年房地產市場調整情況看，雖然受住房信貸政策調整等因素影響，2008年全國新建住宅銷售面積降幅甚至達到了20%，但即便如此，由于2008年全國的房價收入比處于1998年到2008年間的最低水平，2008年全國新建住宅銷售均價僅僅下降了2%。

需要指出的是，房地產市場是受政策變化影響較大的市場，金融、土地、稅收等政策的變化都會直接影響到房地產市場的供給和需求，進而造成短期供求形勢的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進行適當調整，房地產市場形勢也將發生一定的變化。

防范和化解房地產風險

根據目前房地產市場的運行情況，需要重點防范和化解兩種風險。

一要重點防范房地產行業的流動性風險。房地產業是開發周期相對較長的資金密集型行業，也是典型的高杠桿行業。房地產業的這種特點決定了房地產開發企業在整個開發周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現問題，極易誘發流動性風險。

從房地產業的資金來源看，不論是房地產開發企業從事房地產開發，還是消費者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調整會對房地產行業的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產開發企業的貸款，將會直接影響房地產開發企業的開發能力和開發進度；如因宏觀環境變化等原因持續上調利率，將會影響購房人的支付能力進而減少購房貸款需求和購房需求，開發企業的資金回籠就會受到較大影響。

根據中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執行報告，個人住房貸款利率小幅走高，3月加權平均利率為6.70%，比上年12 月上升0.17 個百分點。從近期對一些城市的調研情況看，房地產開發企業、中介機構和購房者普遍反應貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年1-5月份房地產開發企業的到位資金中，個人按揭貸款為5342億元，較去年同期下降了1.2%。短期內宜高度關注房地產信貸情況對房地產市場流動性的影響，注意防范房地產流動性風險。

二要重點化解部分城市供給過剩型的風險。2009年以來，部分城市房地產開工規模過大，房地產新增供應量顯著超過當地的正常需求量，由此形成供給過剩問題，這實際上是產能過剩在房地產領域的表現。目前，一些城市待售房規模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風險。

進一步完善房地產相關政策

雖然上半年房地產市場形勢出現了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開工面積、銷售面積都出現了下降，但從全國的房價收入比、戶均住房套數、居民收入增速等指標觀察，中國房地產市場仍具備實現平穩發展的條件。進一步完善房地產市場相關政策，要根據房地產市場發展階段的變化，以持續改善居民居住條件為目標，以調整市場供求關系為著力點，著重防范和化解房地產市場風險，將短期調控政策和長期發展政策有機結合起來，加強金融、土地、稅收等各項政策協調配合，增強調控政策的針對性、預見性和系統性，努力實現房地產市場平穩運行。

一要更加重視完善有利于居民持續換購住房的政策。居民改善住房是一個持續過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會經歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經驗表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業為主，35—64歲主要是改善型需求。

從中國人口結構看，處于首次置業階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3，而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3，即從需求側觀察，改善型需求群體對房地產市場的影響更為顯著。

因此，在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費；進一步完善信貸政策，支

持居民正常的改善型需求等。

隨著中國住房總量規模的擴大，完善有利于居民持續換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會對建材、家具、家電、裝修等相關行業增長形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產投資增速正常回落的影響。

二是要適當收緊住房土地供應規模，防止產能過剩問題在房地產領域蔓延。對住房新增供應量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增住房用地規模，通過減少土地供應量逐步解決部分城市供應量過大問題，防止產能過剩問題在房地產領域蔓延。

三是實行中性的住房金融政策。房地產金融政策、特別是信貸政策的大幅調整對房地產市場影響較大。要保持房地產市場的穩定運行，就要保持房地產信貸政策基本穩定，為此，應盡可能實行中性的房地產金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產開發企業的開發貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經濟變化而調整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調整對房地產市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調節政策，在利率水平提高時適當降低首付比例，在下調利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

四是進一步調整和完善限購政策。實行限購政策，意在抑制投機投資性需求。從近幾年各地的實踐情況看，限購政策是抑制投機投資性需求成本最低、效果最好的一項政策，宜繼續堅持。但也要看到，目前一些城市的限購政策也影響到居民正常的置業需求，對人口的自由流動等也帶來一些影響。建議在總結各地經驗基礎上，進一步調整和完善限購政策。如可考慮對本地戶籍人口實行限購兩套、對非本地戶籍人口實行限購一套的政策，而不再要求就業、社保等方面的條件，也不再以家庭為單位。使限購政策既能夠發揮限制投機投資性需求方面的積極作用，又不影響居民正常的置業需求。（作者：鄧郁松 國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長）