第一篇：房地產稅務稽查技巧

房地產稅務稽查技巧

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1.審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。

成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2.配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨

按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3.注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4.檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1.人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1.銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3.廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅

年度銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1.房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3.為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4.通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序

第二篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之三

房地產行業稅務稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉載 標簽： 分類： 財稅家園

房產 檢查 業務招待費 房地產企業 項目開發 財經

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序。

第三篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之一

房地產行業稅務稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉載

標簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認 房地產行業 營業收入 商品房銷售收入 財經

寫在前面：房地產行業一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關注的焦點行業。近期，經濟適用房、物業稅等地產關鍵詞再度引發社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產行業稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

房地產業收入的確定

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

第四篇：房地產行業稅務稽查技巧講解

房地產行業稅務稽查技巧講解

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

房地產行業成本的核算

一、確定成本核算對象和成本項目

房地產業成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規模大、工期長的，可按一定的區域或部位劃分。

房地產業成本按用途又分為土地開發成本、房屋開發成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。

二、成本核算項目

房地產業的成本核算項目包括：

1、土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

2、前期工程費：開發前的規劃、設計、場地平整等費用。

3、基礎設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建造費用。

4、建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。

5、配套設施費：能分攤計入開發產品成本的不能有償轉讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。

6、開發間接費：為開發現場發生的各項費用如現場管理人員工資、福利費、水電費、周轉房攤銷等。

三、房屋開發成本的核算方法

1、土地征用及拆遷補償費

（1）如能分清項目則直接計入開發成本

借：開發成本—房屋開發成本

貸：銀行存款（應付賬款）

（2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

借：開發成本—土地開發成本

貸：銀行存款等科目

借：開發成本—房屋開發成本

貸：開發成本—土地開發成本

2、前期工程費

能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發成本。

借：開發成本—房屋開發成本

貸：銀行存款等科目

3、基礎設施費

4、建筑安裝工程費

（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本

借：開發成本—房屋開發成本

貸：庫存材料（應付賬款等）

工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等）

然后，根據下列順序和方法進行分配：

①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。賬務處理為：

借：開發成本—房屋開發成本

貸：工程施工

（2）發包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。

5、配套設施費

（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。賬務處理為：

借：開發成本—房屋開發成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務處理為：

借：開發成本—配套設施成本

貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等）

借：開發成本—房屋開發成本

貸：開發成本-配套設施成本

6、開發間接費用

（1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為：

借：開發成本—房屋開發成本

貸：應付工資（累計折舊、銀行存款等）

（2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤

借：開發間接費用

貸：應付工資、周轉房攤銷等

（3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤入房屋開發成本。

四、開發成本轉入開發產品

待開發產品完工之后，將開發成本結轉入開發產品：

借：開發產品

貸：開發成本

五、將開發產品轉入經營成本（或銷售成本）

根據開發產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下：

可售面積單位工程成本=項目預計總成本/總可售面積

經營成本=已實現的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經營成本

貸：開發產品

檢查技巧

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計

數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序。

第五篇：淺談稅務稽查詢問技巧

淺談稅務稽查詢問技巧

詢問，是稅務稽查的重要手段和方法之一。通過詢問可以進一步了解案情，掌握線索，收集更充分可靠的證據，為完成稅務稽查工作任務打下基礎。詢問成功與否，與發問用語、發問方式、詢問時機的掌握有著必然聯系。筆者據據工作經驗，認為在詢問中，應根據不同情況，采取以下技巧和方法：

一、試探性發問。一般用于初次詢問。在被查人處于戒備狀態下，不能一開始就問關鍵重大問題。因為在這種情況下，詢問人對詢問是否成功沒有把握，所以應先進行試探性發問，如：“你叫什么名字？”“年齡？”“家庭住址?”兩、三句話是常規性的，具有查明身份的意圖，被查人也不會有什么反感，可以起到緩和被查人緊張心理的作用。通過試探性發問，看對方能否交待稅收違法與犯罪事實，了解被查人配合稅務稽查的態度，同時可以觀察了解他的個性、特點、智力水平、道德品質和他采取什么方法對付詢問。經過試探性交往，詢問人對被查人就有了基本的了解：如態度是坦白還是比較坦白，心理是狡辯抗拒，個性是通情達理粗暴惡劣，為繼續發問或下一次詢問創造條件。

二、簡單發問。如被查人的接受能力有限，則只能用簡單扼要、通俗易懂的語言發問、論述。為的是使被查人聽明白對話的內涵和外延，以便定向反饋。防止似是而非，生硬

難懂的字眼出現，以免被查人答非所問，或模棱兩可，甚至造成誤解，增加被查人陳述的心理障礙。根據詢問情況和策略需要，采用簡單用語。如被查人進入交待稅收違法與犯罪行為狀態時，立即顯現出較大顧慮和狡辯的可能性，則為了明確肯定某種情節、某件證據，可以簡單明確的提問，讓被查人作出回答。因為此時，被查人稅收違法與犯罪事實已基本明朗化，用不著多加修飾的去引導、暗示，只是注意言語不要過于刺激對方，使他感到真誠、正直、可信就夠了。這樣會更顯得詢問人是實事求是、嚴肅認真的態度，以加深被查人對詢問人敬畏心理和依賴的心情，積極配合，如實陳述。

三、直接發問。直接發問有啟發式、揭發式、質問式、駁斥式四種。啟發式是引導、啟迪被查人，重在詢問言語的真摯、熱情、體貼、關心，給被查人一種積極的思想影響，使其萌發良知，承認稅收違法與犯罪行為。揭發式是針對被查人狡辯、抵賴的態度，揭露其謊言，抓住要害，一針見血，哪怕一件事，常常也能制被查人于無可辯駁的境地。質問式是當被查人在陳述和辯解中出現矛盾時，運用的詢問方法。被查人所說的道理經不起邏輯推理論證或已經不起實踐檢驗時，提出質問，使其不能自圓其說，抓住明顯的與事實不符的狡辯，以事實分清是非，使被查人在事實面前、在真理面前無可辯解。駁斥式是被查人說了假話、謊話和毫無事實依據的話以后，詢問人用事實直接予以駁斥，揭穿被查人的偽裝和謊言。

四、迂回發問。是相對于直接發問而言。通常用于稅收違法與犯罪案情較為復雜，被查人比較狡猾，已經有了應付詢問的準備時。在這種情況下，直接發問不會有好的效果，采取迂回的方法，使被查人不知不覺地進入詢問正題，可防止被查人在正面回答提問時有狡辯的余地，使他內心形成進退兩難，不打自招的局面。

五、委婉發問。在詢問中，可根據時間、地點、對象和對案情的掌握程度及策略的需要。在不便、不愿、不宜直說的地方，故意用委婉的話，把本意暗示出來，使其意在言外，讓被查人聽出弦外之音來。這樣就可以避免直接言詞的刺激性，以免被查人產生反感。避免所設想的論據不真實、不完整，讓被查人摸到虛實。避免因概念、含義、容量有限，使被查人回答受到限制。避免用語上的不文明，使被查人產生誤解等。

委婉用語有兩種：一種是不說本意，只說與案情有關的事情，達到烘托本意的目的。如為了讓偷稅分子明白偷稅數額巨大，詢問人不直接說被查人偷稅數額巨大，而從被查人生活的變化、店鋪的變化，商品數量的變化并與某件事某個人、某筆生意有關入手展開論述，使被查人知道詢問人對被查人情況都很了解，烘托出詢問人對被查人偷稅情況是了解的，促使其如實陳述偷稅事實。另一種方法是用含蓄、閃爍的話，即使本意模糊起來，又使被查人隱隱約約地得到暗示，放棄僥幸心理防線，如實陳述稅收違法與犯罪事實。這種方法一般對從側面看起來同稅收違法與犯罪案件無實質聯系的問題發問，使被查人思想麻痹，產生錯覺，摸不著詢問人意圖，同時也可避免直接發問使被查人一下子適應不了，而形成僵局的情況。迂回發問，從與案件無關緊要的問題問起，被查人就不會過于戒備而能隨意交談，往往回答的正是詢問人不詳知的問題。詢問時，被查人可能在狡辯中漏出破綻，詢問人如果抓住時機根據漏洞再提出與案件有關的問題，被查人就難以回避。這樣就可由淺入深、由少到多、由外圍到核心，逐步把被查人稅收違法與犯罪問題問清擠凈。

六、跳躍式發問。是在詢問人已經掌握了一定證據、材料，被查人不僅不如實陳述稅收違法與犯罪行為，還早有防備，并對一般詢問方法比較了解時采用的方法。這是為了打亂被查人事先準備的防御辦法和編好的辯解腹稿的詢問方法，適用于案情比較復雜的稅收違法與犯罪案件。有些被查人反稽查能力較強，熟知詢問方法，這時詢問人適當挑出一件或幾件事實情節發問，被查人就會措手不及，往往被迫在陳述和辯解中出現矛盾、破綻，而無法自圓其說。有時根據詢問進展也可以采取命題發問，使被查人防不勝防。

七、循序漸進發問。是步步為營，逐步揭露被查人稅收

違法與犯罪行為的方法。使用這種方法詢問，要視稅收違法與犯罪案件作案成員多少、時間長短、涉及地域范圍、作案次數以及案情復雜程度而定?？梢园磿r間順序、行為順序、成員順序、地域順序，有計劃、有步驟、有目的的進行詢問。避免胡子眉毛一把抓，給被查人造成有意無意的東扯西拉，歪曲事實，顛倒是非，以假亂真，混淆黑白的機會和容易遺漏事實情節的機會。這種方法適用于稅收違法與犯罪作案時間長、次數多、數額巨大涉及面廣的案件。使用這種方法，詢問人必須認真閱卷，熟悉了解案件情況，將問題按時間順序或按不同性質列出詳細的詢問提綱和計劃。

這種外延大于內涵的提問方法，允許被查人思考、回憶并作詳細陳述。詢問人要認真做好筆錄，一次詢問不完可以二次、三次詢問，只要被查人不拒絕陳述又不有意東扯西拉拖延時間，就盡量讓被查人詳細講。然后將被查人陳述與擬定的詢問提綱對照，審查看哪些講了，哪些沒講，有哪些新情況，哪些仍有疑點矛盾。對被查人承認又與詢問人掌握情況相符的情況應認定，不要重復。對沒有講的，下次再問。對新情況和疑點、矛盾應采用其他方法核實，核實后根據情況確定詢問方法和內容。詢問時要有重點，提問要有針對性，不要泛泛地問。為使詢問按順利進行，可就一個時期、一個地方、一種類型、一次或一筆稅收違法與犯罪情況逐一發問，弄清一個再轉入下一個，然后綜合起來研究認定，去偽存真，決不能讓稅收違法與犯罪事實漏網。