第一篇：中國煙草應對WTO的宏觀和微觀對策

云南煙草經濟信息研究中心主任程永照日前專門為《中國煙草在線》撰文，針對中國加入WTO后中國煙草的應對問題，從宏觀和微觀兩個方面提出了對策。宏觀上，必須對煙草經濟結構實施戰略性調整，做大做強優勢企業，抓緊名牌戰略的實施，抓提高卷煙產品的市場集中度，大力扶持優勢品牌，著力培育國際名牌，提高煙草產業的競爭力的對策。微觀上，必須要把著力點和功夫放在提高企業整體素質，提高市場競爭力上，具體說是應該要全力抓產品質量，抓低限價格，抓優質服務，抓降低消耗。《中國煙草在線》分上下兩部分發表程永照先生的專文，供大家參考。

中國加入WTO，指日可待。作為經濟產業，中國煙草如何面對WTO，見仁見智，普遍而集中的說法是：加入WTO，對中國煙草來說，既是機遇，也是挑戰。

眾所周知，加入WTO，既要享受權利也要承擔義務。就中國煙草產業而言，盡管WTO涉及煙草的條款協議很多，但筆者認為，最重要的是兩個方面：一是降低關稅，二是取消配額。

降低關稅，意味著國外煙草公司在中國市場上和我們平等競爭成為事實。取消配額，意味著國外煙草公司的卷煙產品可以便捷地進入中國市場。

以“萬寶路”、“555”、“駱駝”、“柔和七星”、“健牌”為例，目前在高關稅和配額限制的情況下，中國卷煙品牌可以與其抗衡的屈指可數。而加入WTO后，關稅降低，以上所說的國際名牌卷煙的競爭優勢就更加突出，配額限制一取消，其市場前景可想而知。

所幸的是中國入世協議的有關煙草的承諾，是到2004年把關稅降到中國與各有關國就WTO市場準入協議的規定。如按《中美WTO市場準入協議》的規定，中國必須把從美國進口的卷煙關稅由現行的65的實施稅率降低到2004年的25。

在WTO內，除特殊情況外，配額、許可證等非關稅壁壘是不允許存在的。而中國對煙草制品的生產、銷售和進出口一直實行嚴格的計劃管理和許可證制度，特別是對外國煙草商，各種管制更加嚴格。但在中國加入WTO之后，總量計劃、許可證制度雖然還可以存在，但卻不可能通過行政手段和計劃指標把國外煙草商拒之門外，國外煙草商如果想進入中國市場，他們將根據“國民待遇”等WTO基本規則要求許可證，并同國內煙草企業展開平等、公平的市場競爭。因此，中國將不得不對計劃和許可證制度進行相應的調整與改革，配額保護也只能維持在有限的一段時間內。

WTO的一條重要原則就是逐步實現成員國之間的貿易自由化，并通過自由貿易來優化資源配置和實現經濟增長。為此，WTO要求所有成員國都要通過降低關稅、取消非關稅壁壘、擴大市場準入機會等來促進成員國國內市場的不斷開放。從WTO的原則要求來看，如果其它成員的煙草想進入我國市場，我們是不可能通過行政手段或利用法律安排來阻止它們的產品進入的。中國加入WTO后，煙草業應承擔的義務之一就是盡快清理限制市場競爭的制度性規則，為國外煙草商進入中國市場提供必要的制度環境。換句話來說，中國煙草市場對外開放也是漸進的。

因此，我們還有一段寶貴的緩沖時間，準確說應該叫“過渡期”。機不可失，時不我待。對中國煙草來說，在有限的過渡期內，要突出抓什么呢？

根據《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，從中國煙草產業的實際出發，筆者認為，要回答這個問題，應該從宏觀和微觀兩個層面來考慮。

從宏觀上說，必須對煙草經濟結構實施戰略性的調整，把優勢企業做大做強；抓緊實施名牌戰略，抓提高卷煙品牌市場的集中度，扶持優勢品牌，努力培育國際名牌；提高煙草產業的競爭力。

從中國煙草產業的現狀來看，中國是兩煙產銷大國，已形成了相對龐大的產業規模和較為完整的產業體系。全國煙草工商企業有職工50萬，煙葉種植農戶570萬，涉及種煙農民2200萬人，煙草消費者達3.1億人，是國民經濟中一個重要產業部門。特別是煙草稅利，從1987年開始就一直是國家財政稅收第一大戶，2000年實現稅利達1050億元，相當于國家財政總收入的9。為國家經濟建設提供了巨大的資金積累。在現階段，煙草產業的地位和影響仍是舉足輕重。我國兩煙產量均居世界第一位，但在世界煙草貿易中，我國所占的份額與世界煙草大國地位非常不相稱。近幾年，我國煙葉出口僅占世界的3左右，卷煙出口僅占世界的不到2。

在煙草種植方面，全國種植133萬公頃的煙田，一家一戶分散種植，平均每個煙農種0.060公頃煙田，從選種育種到采烤分級都是煙農靠手工操作，技術水平落后，經營粗放，處在既小又散的小農經濟狀態，生產力水平極低。與美國、巴西、津巴布韋等煙葉生產的水平簡直不能同日而語。

在卷煙工業方面，中國現有煙草工業企業184家，其中卷煙企業146家，其中計劃內煙廠121家，地方煙廠25家，2000年生產1181個牌號共2568多個規格的卷煙產品。全國最大的卷煙企業玉溪紅塔煙草（集團）公司年生產最高達220多萬箱，最小的浦北卷煙廠2000年只生產2823箱。全國各類卷煙年產量最大的卷煙牌號是“紅梅”，2000年產量達100.5萬箱，最少的牌號只生產幾箱，全國還沒有一個稱得上國際名牌的卷煙產品。就企業來說，2000年全國年產卷煙3335多萬箱，其中100萬箱以上的有4家，50萬箱--100萬箱以上的有11家，30萬箱--50萬箱的有23家，20萬箱--30萬箱的有21家，10萬箱--20萬箱的有24家，5萬箱--10萬箱的有20家，1萬箱--5萬箱的有32家，1萬箱以下的有11家。2000年，計劃內的121家煙廠中有24家虧損，25家地方煙廠中有13家虧損，總虧損面達25.3。在世界工業500強的排行榜上，找不到中國煙草企業的影子。

在煙草商業方面，全國有2000多家煙草公司。其設置基本上是按行政區劃進行的。全國卷煙的零售商戶達430多萬戶。

長期以來，行業“統一領導”與財政“分灶吃飯”，行業的“垂直管理”與“坐地為牢”，煙草的“專賣專營”與“利益主體分散”的矛盾沒有得到解決，以致條塊分割，各自為政，國家專賣演變成“地方專賣”，地方封鎖，市場封鎖，產品銷售上出現“專賣地方”的市場分割矛盾，“假、私、非、超”四種煙屢禁不絕。

研究中國卷煙工業企業的現狀，顯而易見的是呈現“小、散、低、差、亂”幾個特點。

所謂“小”，是小企業過多，2000年，年產30萬箱以下的企業有108家，占全國卷煙工業企業74，它們生產著1098.3萬箱卷煙，占全國年生產總量的32.9。其中10萬箱以下企業63家，生產著244.8萬箱卷煙，占全國總產量的7.3。

所謂“散”，是小企業太多，生產布點又極為分散，幾乎形不成什么規模。

所謂“低”，是總體上裝備落后，技術水平低，管理水平低，產品科技含量低，生產力水平低。技術與管理落后的矛盾極為突出。

所謂“差”，是由于煙廠規模小、裝備落后，產品缺科技含量，有的卷煙產品只有微利，有的根本就無利，不少品牌長期虧損且虧損額大，稅額長期掛帳，包袱

重，效益差，以勞動生產率為例，我國最好水平與國際平均水平相差一倍以上；卷煙單箱稅利，我國先進水平與美國相差4倍以上。

所謂“亂”，是全行業2200多家工商企業都是獨立核算的經濟實體，而且產銷聯系又是建立在行政關系的基礎上，沒有切身的利益聯系，由于受自身利益驅動，不顧大局的短期行為和系統內部違反專賣法規、不規范經營的問題較為嚴重。

而國外的情況，尤其是美國、日本、英國等國家的煙草產業的情況正好與我相反。頭號煙草經濟強國美國七十年代有數十家煙草公司，通過競爭和優勝劣汰，現只剩下5家大公司。英國現只有煙草大公司3家，日本現只有1家煙草公司。

值得研究的是20世紀末，世界煙草產業進行了幾次大的合并。1994年，世界第二大煙草公司的英美煙草公司以10億美元收購了美國煙草公司。1999年1月11日，為加強聯合化、集團化的競爭，世界第二大煙草公司--英美煙草公司又在反復研究國際煙草市場發展態勢及對國際煙草企業競爭力分析判斷認定之后，毅然出資76億美元以收購股票的方式，兼并了世界第五大煙草公司--樂富門國際公司。此舉，使英美煙草公司原在世界煙草市場上所占約為12的份額，加上樂富門占有率為4，產品份額占到世界煙草市場的16，便幾乎與占世界煙草市場17的全球“煙草之王”的菲利普·莫里斯并駕齊驅。1999年3月2日，世界第四大煙草公司日本煙草公司宣布斥資1兆日元，收購了以生產“駱駝”、““云絲頓”等品牌香煙而聞名的世界第三大煙草公司美國雷諾士煙草公司在海外的業務，成為日本企業界有史以來最大規模的收購活動。經過兼并與重組，世界煙草市場形成了菲莫、英美、日本煙草公司三大寡頭角逐爭霸的局面。

菲莫公司、英美煙草公司、日本煙草等三大國際煙草巨頭，2000年卷煙產量分別為1775萬箱、1614萬箱、761萬箱。

而我國最大煙草企業的規模如玉溪紅塔煙草公司也遠不能與國際上的大煙草公司相比。以菲莫公司為例，2000年銷售卷煙1775萬箱，是我國煙草行業當年總產量50以上，銷售收入490.3億美元，比當年我國煙草行業總計還多。

中國煙草企業沒有國際名牌卷煙產品以及不能形成規模經濟是中國作為煙草生產大國不能成為煙草經濟強國的重要原因。以煙草加工業為例，國際通行的衡量市場集中度的“四廠商指數”（最大的四家企業產量占整個行業總產量的比重）僅為17.5，而美國的同一指標為97.5。以品牌而言，中國第一品牌“紅塔山”的市場集中度最高年為2，而世界第一品牌“萬寶路”的市場集中度為61，且前者的年產量還不到后者年產量的10。

由此可以看出，從目前狀況來說，無論是從企業規模還是從品牌規模而言，中國單個的煙草企業是很難同國外煙草大公司相抗衡的。這是與國際煙草行業領先的國家和企業相比。

從我國的工業戰線來看，黨的十五大提出實施大公司、大集團戰略，組建“四跨”集團公司以來，尤其是1999年貫徹中共十五屆四中全會作出的《中共中央關于國有企業改革和發展若干問題的決定》以來，國有企業的改革和調整邁出較大步伐，工業生產運行質量有所提高。國有企業戰略性改組取得了初步成效。重點行業組建了一批大企業集團，軍工成立了包括核工業、航天、航空、船舶、兵器等十大集團，有色金屬工業組建了鋁、銅鉛鋅和稀有金屬三大集團，信息產業組建了四大集團，民航2000年8月宣布以國航、東航、南航為核心對總局下屬10個航空公司實施重組，組建三大集團。紡織、煤炭、冶金、軍工等行業結構調整和重組步伐加快。一部分符合條件的企業開始實行債權轉股權，資產負債結構得到改善。

煙草產業的結構調整，組織集團公司，進行重組，從“八五”就開始醞釀了，也先后組建了12家地區性煙草集團和兩家全國性專業化集團公司。到2000年底，卷煙企業停產11家，關閉5家，申請破產9家，已關、停、并、轉了25家卷煙企業，還取消法人資格的卷煙生產點20家。但我國煙草企業組織的結構性矛盾并沒有從根本上得到解決，企業組織結構不合理已成為制約我國煙草企業發展壯大和提高經濟效益的重要因素。可以說煙草企業戰略性重組至今未取得實質性進展。這嚴重制約了產業的進一步發展壯大。

怎么辦？筆者認為，應對加入WTO，必須用市場經濟競爭和全球的觀點來審視中國煙草產業的現狀，研究分析清楚我國煙草產業的特點、現狀，以及優勢和劣勢，科學地確立新的發展戰略。

根據《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》中關于“加快工業改組改造和結構優化升級”的要求，中國煙草產業也“必須以提高經濟效益為中心，對經濟結構進行戰略性調整”。《建議》指出：“工業改組改造和結構優化升級，是經濟結構戰略性調整的一個十分緊迫的任務，對于經濟持續增長至關重要。要堅持以市場為導向，以企業為主體，以技術進步為支撐，突出重點，有進有退，努力提高工業的整體素質和國際競爭力。”《建議》要求，“綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，依法關閉產品質量低劣、浪費資源、污染嚴重、不具備安全生產條件的廠礦；淘汰落后設備、技術和工藝，壓縮部分行業過剩生產能力。完善企業的市場退出機制，對長期虧損、資不抵債、扭虧無望的企業實行破產。”

《建議》要求，“按照專業化分工協作和規模經濟原則，加快企業組織結構調整。通過兼并、聯合重組等形式，形成一批擁有自主知識產權、主業突出、核心能力強的大公司和企業集團，提高產業集中度和產品開發能力。”

為此，要實施大公司大集團戰略、名牌戰略、科技興煙戰略、多元經營戰略、國際化發展戰略。

以名牌產品為龍頭，以資產為紐帶，按建立現代企業制度的要求，按扶優扶強及“抓大滅小”的原則，下決心把30萬箱以下形不成規模的卷煙企業果斷地關停并轉，下功夫扶持優勢企業，把優勢企業做大做強。瞄準世界先進水平，組建可以在世界煙草市場的汪洋大海中搏擊競爭的幾艘中國煙草“航空母艦”，如此才能提高市場競爭力，以利在無情的市場搏殺中取勝，讓中國煙草企業能夠盡早跨入世界工業500強行列。

針對卷煙牌號太多，不利于競爭的實際，要瞄準世界先進水平，按照培育發展世界大名牌的總體思路，下決心提高品牌集中度，并千方百計扶持優勢品牌使之成為檔次高、科技含量高，受消費者喜愛的產銷量大、銷售范圍廣的大名牌，靠名牌去與外國跨國煙草公司在市場競爭中取勝。

云南煙草經濟信息研究中心主任程永照在為《中國煙草在線》撰寫“中國煙草應對WTO的宏觀和微觀對策”一文，從宏觀和微觀兩個方面提出了對策。宏觀上抓提高卷煙產品的市場集中度，大力扶持優勢品牌，著力培育國際名牌，提高煙草產業的競爭力；微觀上抓提高企業整體素質，提高市場競爭力。今天發布的是關于微觀對策的部分，程永照先生提出了質量至上、低限價格、優質服務和降低消耗的具體應對措施。

從微觀也就是從煙草企業來講，必須要把著力點和功夫放在提高企業整體素質，提高市場競爭力上，具體說是應該要全力抓產品質量，抓低限價格，抓優質服務，抓降低消耗。

一是質量至

上。隨著中國加入世貿組織后，卷煙市場的競爭必將愈來愈激烈，以質取勝將成為共同的競爭法則。因此，要靠質量興企，品牌立本。所謂質量，就是消費者認可，并愿意掏錢來買你出品的卷煙，市場接受。這就要認真研究市場，以市場為轉移，乘需而入。立足市場，消費者需要什么卷煙產品，就研究生產提供什么；實施名牌戰略，努力創出優秀品牌，多出精品，同時，靠技術創新，狠抓受消費者和市場接受的產品的質量，努力提高其科技含量，做到同等性能同等類別的產品，我的產品質量最優。以優質贏得消費者，占領市場。

二是低限價格。從商品交換歷史來看，質量優價格廉的商品最受消費者的歡迎。因此，企業產品的定價策略至為重要。中外一些成功企業在市場競爭搏殺中，對自己的品牌實行廉價入市，廉價擴市；待發展到一定規模之后，為立于不敗之地，在激烈競爭中采取降價保市、降價爭市的經驗給人很多啟迪。為此，要堅持不賠就是賺的經營理念。開發市場、培育品牌不惜微利、無利、甚至血本去培養與消費者的親和力，低限價格，做到同等性能、同等類別、同等質量的產品，我的產品價格最便宜，以此去開拓并占領市場。

三是優質服務。要想使自己的產品占領市場，就要真正奉行顧客就是上帝的理念，努力確立起消費者利益至上的觀念。要真正認識到，市場經濟及市場經濟的法律法規所認可的是：消費者作為市場利益主體之一，是市場繁榮、企業發展的原動力。消費者享受物美價廉的產品與服務是天經地義的。因此，除質量優，價格廉之外，還要服務周到。要時時刻刻想顧客所想，事事處處滿足顧客所需。近幾年，在為消費者服務方面商家可謂新招奇招疊出。一些工業制造企業開展的服務上門，終身保修，可謂深得個中三昧。就煙草企業來說，熱情接待客商，按合同辦事，信守合同，履行合同，送貨上門，保證卷煙有效貨源的供應；認真受理消費者的投訴，并給予圓滿解決，都是應該做到的。因為，在供過于求的市場形勢下，企業成功的標志最終要看擁有多大的消費群體。

四是降低消耗。在卷煙市場買方占主導地位的今天，在競爭日益加劇的情勢下，企業要想靠市場獲取更多的利潤是困難的。因為，高利潤的年代畢竟已經過去。那么，要怎么辦呢？富從節儉來，敗從浪費起。要依靠科學管理，在企業內部真正做到處處節約，精打細算。樹立起節約增效的觀念。要眼睛向內，加強管理，裁減非生產人員，講求投入產出，加快資金的周轉率，節約水、電、氣及物資消耗，堵塞跑、冒、滴、漏，發揚節約一厘錢精神來強化成本管理，來挖掘潛能，來增加效益。要確立減少了開支就是增加了效益的觀念，切實做好降耗增效工作。

有詩云：“上山千條路，共仰一月高”。面對WTO，我們要以成敗在此一搏的氣魄，不斷提高企業的整體素質，努力樹立起自己品牌和企業的形象，在與跨國煙草公司無情的搏殺中立于不敗之地。

加入WTO，給中國煙草帶來的沖擊將是全方位的。為了掌握主動，我們要認真研究WTO的協議和規則，認真研究國外煙草企業，認真研究我們的優勢和劣勢，進而發揮優勢，并積極化劣勢為優勢，并從宏觀上制定出指導性強的發展戰略，從微觀上采取切實可行的戰術，如此才能順應經濟全球化的潮流，并在競爭中壯大發展中國煙草產業。

第二篇：微觀宏觀經濟學教學大綱

“微觀與宏觀經濟學”教學大綱

一、課程性質、目的和任務

1．課程性質

微觀與宏觀經濟學（西方經濟學）是我國改革開放后教育部規定的經濟管理類專業必修的11門核心基礎課程之一，其作為市場經濟和國家干預調節經濟的重要理論依據，在國內外經濟管理類專業教育中倍受重視，同時也是理工類、信息類、外語類、藝術類等專業學生的熱門選修課程。

西方經濟學，首先是相對馬克思主義經濟學而言的；其次本課程所謂的“西方經濟學”主要是指在歐美等發達國家的大專院校通行的課程，即經濟學，英文為“Economics ”,通常稱之為主流派經濟學。它是西方發達國家幾個世紀以來，針對市場經濟中一系列理論問題發展起來的一門學科，屬于理論經濟學范疇。

當代中國，西方經濟學已經是一種普及性的專業理論知識；它是經濟、貿易、金融、投資、會計、統計、管理、國家政策、國際經濟合作等各個方面的基礎理論課程之一；已成為所有經濟管理類專業課程的重要理論基礎之一。因此，大學生學好西方經濟學將對學好專業知識和未來工作有著不可替代的基礎性意義。

2．課程目的和任務

通過本課程的學習使學生系統掌握西方經濟學的基本理論和分析方法，理解市場經濟運行的基本原理和各種宏觀調控手段，以提高學生發現問題、分析問題和解決問題等方面的核心能力和職場就業競爭力；同時，通過必要的評論，使學生對西方經濟學中的錯誤理論具有基本的鑒別能力。

二、教學基本要求

1．理論知識方面要求

（1）理解微觀宏觀經濟學在解決資源配置和利用方面所能發揮的作用，了解微觀宏觀經濟學理論知識與經濟實踐的辯證關系。

（2）要求學生掌握微觀經濟學的理論體系和基本理論，尤其是需求、供給和均衡價格理論，消費者行為理論，生產理論，成本理論，廠商理論，要素價格決定理論，市場失衡和微

觀經濟政策。

（3）要求學生掌握宏觀經濟學的理論體系和基本理論，尤其是國民收入核算、國民收入決定與調節、宏觀經濟政策與實踐、失業與通貨膨脹和開放經濟的收入決定等，特別強調掌握各部分理論之間的關系，以增強學生所掌握理論的系統性和整體性。

（4）要求學生掌握每一部分理論的核心內容和教學重點難點；了解每一部分理論要解決的主要問題和分析問題的主要方法。

（5）結合馬克思主義經濟學和非主流經濟學的相關理論，了解某些理論的錯誤、缺陷和不足。

2．本課程學習的相關知識要求

本課程一般以具備微積分數學基礎和一定的經濟學基礎知識為基本條件，但由于受課時限制，因此，對于本課程相關的數學模型與公式只講授結果應用，而不進行數學過程的推導。

三、教學內容及要求

第一章 導 論

第一節 西方經濟學研究的對象 1． 理解：資源的稀缺性 2． 掌握：稀缺性與資源配置 第二節 微觀經濟學與宏觀經濟學 1． 理解：微觀經濟學 2． 理解：宏觀經濟學 3． 理解：二者的關系

第三節 西方經濟學研究的方法（了解）第二章 均衡價格理論

第一節 供給與需求

1． 掌握：需求的基本理論 2． 掌握：供給的基本理論 第二節 均衡價格

1． 熟練掌握：均衡價格的形成

2． 掌握：供求變動對均衡價格的影響 第三節 彈性理論

1． 熟練掌握：需求彈性及其計算 2． 理解：需求彈性與收益 3． 了解：供給彈性 第三章 消費者行為理論

第一節 基數效用論--邊際效用分析法 1． 了解：基數效用論

2． 掌握：總效用與邊際效用 3． 熟練掌握：邊際效用遞減規律 4． 熟練掌握：消費者均衡

第二節 序數效用論:無差異曲線分析 1． 了解：序數效用論 2． 熟練掌握：無差異曲線 3． 理解：消費可能線 4． 理解掌握：消費者均衡 第三節 理解：價格與收入對消費者均衡的影響

第四節 了解：收入效應與替代效應 第四章 生產論

第一節 理解：廠商的含義與目標

第二節 一種要素的合理投入:邊際收益遞減規律

1． 理解：邊際收益遞減規律

2． 掌握：總產量、平均產量與邊際產量的關系

3． 熟練掌握：一種要素的合理投入 第三節 兩種要素的配置:要素的最佳組合 1． 掌握：要素最佳組合的邊際分析 2． 熟練理解：等產量線 3． 理解：等成本線

4． 熟練掌握：生產要素的最佳組合 第四節 多種要素的合理投入:規模經濟 1． 熟練掌握：規模經濟的含義與成因 2． 理解掌握：內在經濟與內在不經濟 3． 理解掌握：外在經濟與外在不經濟 4． 掌握：適度規模 第五章 成本與利潤

第一節 成本理論

1． 理解：短期成本 2． 理解：長期成本 3． 理解：機會成本 第二節 理解：收益分析

第三節 熟練掌握：利潤最大化原則 第六章 廠商均衡理論（市場結構）

第一節 完全競爭市場

1． 熟練掌握：完全競爭市場的含義與條件

2． 理解：完全競爭市場的價格、需求曲線平均收益與邊際收益

3． 熟練掌握：完全競爭市場短期均衡 4． 掌握：完全競爭市場的長期均衡與市場效率

第二節 完全壟斷市場

1． 熟練掌握：壟斷市場的含義、條件與成因

2． 理解：壟斷市場的需求曲線、平均

收益與邊際收益

3． 熟練掌握：壟斷市場的廠商均衡與

差別訂價策略 第三節 壟斷競爭市場

1． 熟練掌握：壟斷競爭市場的含義與

條件

2． 熟練掌握：壟斷競爭市場的廠商均

衡與非價格競爭策略 第四節 寡頭壟斷市場

1． 熟練掌握：寡頭壟斷市場的含義、條件與特征

2． 了解：寡頭壟斷市場上產量的決定 3． 掌握：寡頭壟斷市場上價格的決定 第五節 理解：不同類型市場的評價 第七章 分配理論（要素價格決定）

第一節 理解：工資、利息與利潤的決定 第二節 社會收入分配與收入分配政策 1． 理解：洛倫斯曲線與基尼系數 2． 理解：平等與效率

3． 理解：收入分配平等化政策 第八章 一般均衡理論和福利經濟學

第一節 瓦爾拉斯的一般均衡理論 1．了解：模型的基本假定 2．理解：商品需求和要素供給 3．理解：商品供給和要素需求 4．理解：一般均衡 第二節 福利經濟學

1．了解：福利經濟學概述 2．理解：帕累托效率

3．理解：交換的帕累托最優條件 4．理解：生產的帕累托最優條件 5．交換和生產的帕累托最優條件 6．理解：一般均衡與帕累托最優 7．了解：補償原理 8．了解：社會福利函數 9．理解：效率與平等

第九章 市場失靈與政府干預（矯正）

第一節 理解掌握：市場失靈（壟斷低效率、外部性、公共物品、不完全信息）

第二節 理解：微觀經濟政策（對壟斷管制、解決外部性問題、公共產品的決定、解決不完全信息的思路）

第十章 國民收入（經濟）核算

第一節 理解：國民收入帳戶

第二節 熟練掌握：國內生產總值的含義 第三節 掌握：國民收入核算方法與公式 第四節 了解：其他經濟指標與核算缺陷 第十一章

消費、儲蓄與投資

第一節

消費--凱恩斯的消費理論

1．理解掌握：消費的含義與影響因素 2．理解掌握：消費函數與消費傾向 3．了解：居民消費函數與社會消費函數 4．了解：消費函數的拓展（特例）第二節

儲蓄

1．理解掌握：儲蓄的含義與影響因素 2．理解掌握：儲蓄函數與儲蓄傾向 3．理解掌握：消費函數與儲蓄函數關系 第三節

投資及其決定

1．理解掌握：投資需求與決定因素 2．理解投資的類型 3．理解掌握：投資函數

4．理解掌握：資本邊際效率及遞減規律 第四節

乘數原理與加速原理 1．熟練掌握:乘數原理 2．理解：加速原理

3．理解：幾個重要的乘數

第十二章 國民收入的流轉、決定與調節

第一節 簡單國民收入的流轉與決定 1． 理解：均衡產出的含義 2． 理解：儲蓄、消費和投資

3． 掌握:兩部門經濟中國民收入的流轉與決定

第二節 復雜國民收入的決定

1． 掌握：三部門經濟中國民收入的流轉與決定

2． 理解：四部門經濟中國民收入的流轉與決定

第三節 國民收入的變動與調節 1． 理解:國民收入的變動與失衡 2． 熟練掌握：國民收入的調節

第十三章 產品市場與貨幣市場的一般均衡

第一節

IS曲線（產品市場均衡）1． 理解掌握：IS曲線推導與經濟含義 2． 理解：IS曲線的變動與提出目的 第二節 利率的決定

1．理解掌握：貨幣需求 2．理解掌握：貨幣供給

3．掌握：貨幣供求均衡與利率決定 4．理解：均衡利率的變動

第三節

LM曲線（貨幣市場均衡）1．理解掌握：LM曲線的推導與圖 2．掌握：LM曲線的經濟含義與目的 3．理解：LM曲線的變動與斜率

4．理解：LM曲線的區域與分析 第四節

IS--LM分析

1．理解：兩個市場同時均衡的利率和收入

2．理解：一般均衡的穩定性與非均衡區域

3．掌握：均衡收入和利率的變動 4．掌握：IS-LM分析的意義

第四節 凱恩斯有效需求理論的基本框架 1．理解：基本內容

2．理解：有效需求決定就業水平3．熟練掌握:有效需求不足及其原因 4．熟練掌握:解決有效需求不足的主張 第十四章 宏觀經濟政策

第一節 熟練掌握:宏觀政策的目標與工具 第二節 需求管理政策

1． 熟練掌握:財政政策及其應用 2． 熟練掌握:貨幣政策及其應用 3． 理解：財政與貨幣政策的配合 第三節 供給政策

1． 理解掌握：收入政策含義及其應用 2． 理解掌握：人力政策含義及其應用 3． 了解：增長政策 4． 了解：產業政策

第四節 理解：相機決擇與政策協調 第十五章 就業、失業與通脹理論

第一節 就業與失業理論

1． 理解：失業與充分就業

2． 熟練掌握：失業的類型與原因 3． 熟練掌握：失業的影響及其治理 第二節 通貨膨脹理論

1． 理解：通脹含義及衡量

2． 熟練掌握：通脹的類型及其原因 3． 熟練掌握：通脹的影響及其治理 第三節 失業與通貨膨脹的關系 1． 了解：凱恩斯觀點-失業與通脹不會

并存 2． 理解：菲利浦斯曲線-失業與通脹之

間的替代關系

第十六章 經濟周期與經濟增長理論

第一節 經濟周期理論

1． 理解：經濟周期的含義 2． 了解：經濟周期的階段 3． 掌握：經濟周期的分類 第二節 經濟增長理論

1． 掌握：經濟增長的定義與特征

2． 理解：經濟增長源泉 3． 掌握：經濟增長模型

4． 了解：經濟增長的極限與代價 第十七章 開放經濟中國民收入均衡與調節

第一節 了解：開放經濟的基本知識 第二節 開放經濟的中國民收入均衡 1． 理解：開放條件下總需求與國民收入的決定

2． 理解：國民收入均衡的變動

3． 掌握：其他因素變動對國民收入均衡的影響

第三節 開放經濟中的國民收入調節 1． 了解：開放經濟中各國經濟的相互依賴性

2． 理解：內外均衡的不同情況 3． 理解：最優政策的配合 第四節 對外經濟政策 1． 了解：對外貿易政策 2． 了解：匯率政策 3． 了解：對外投資政策

第三篇：房地產基礎知識培訓(宏觀及微觀)

房地產基礎知識培訓(宏觀)

1、房地產

是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產市場

是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

3、房地產市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產用途來區分可以分為以下幾點： “寫字樓”

1、標準寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產產權？

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。什么是土地使用權？ 土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用

5、房地產權登記有何法律效力？

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、房地產登記發證由哪個部門負責？

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

7、《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

8、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產合同須辦理公證手續？

按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產權初始登記？

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？ 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

13、什么是現房？

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； 兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；

（4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；（5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產抵押？

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。

房地產銷售基礎知識(微觀)

1.房屋的結構形式

主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。

鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。2.房屋的建筑面積

是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3.商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。4.建筑面積的計算規定

是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規定。針對房屋建筑物的主要規定有：

1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2)建筑物內所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。

3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。

4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。

6)有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。

8)有伸縮縫的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。9)屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

10)突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。11)以上規定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。5.套內建筑面積的計算

房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建筑面積是由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。

1)套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內臥室、起居室、衛廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。

2)套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

3)套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.公有建筑面積的計算和分攤

一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。

1)共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。

2)共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。

3)各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤 第1步：計算分攤系數

分攤系數＝需要分攤的公用面積之和／各套內建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內建筑面積之和）／各戶套內建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數×各套內建筑面積。7.使用率

房屋套內凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要指標。

比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。11.居住面積

房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面（即結構面積）。12.使用面積

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租賃關系；計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。13.建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。

不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。14.房屋的開間

在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結構房屋開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結構整體性、穩定性和抗震性。15.房屋的進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。

16.層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17.凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18.什么是房屋組團：我們所熟悉的居住區，從布局上看多是外向開放型的，小區與主要街道沒有界線，小區內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。19.什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。20.居住組團

一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。21.躍層和復式、錯層有什么區別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛生間等。

復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。

復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。可以利用錯層房屋中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。22.現房

是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。23.期房

是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房

即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。25.尾房

又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。26.公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。27.公用建筑面積分攤系數

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。28.標準層：是指平面布置相同的房屋樓層。

29.平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部

30.地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

31.玄關：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

32.隔斷;是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。

房地產五證兩書:

一、《建筑用地規劃許可證》建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設工程施工許可證》建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要勤勞的蜜蜂有糖吃

依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件。

六、“兩書”《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。

第四篇：酒店宏觀環境和微觀環境分析

酒店宏觀環境和微觀環境分析

成都總府皇冠假日酒店

一：宏觀環境

①政治法律因素：中國成都是一個政局穩定的城市，國家形勢良好。國家旅游政策：我國正處于旅游的完善階段（2003——至今）。隨著人們對旅游這種休閑方式的不斷認可，入境、國內、出境三大旅游形式在我國的有序開展，我國旅游政策的發展走向了穩健而全面完善階段。成都政府行為：成都市一直都支持成都的旅游業的發展，快完善旅游產業體系，推動旅游新業態新領域發展，大力提升旅游產業素質，不斷優化旅游發展環境。

② 文化因素：周圍有文殊院，武侯祠，成都市博物館 四川省展覽館 文化多樣，文化內涵深厚。

③ 經濟因素：酒店坐落于成都市中心，位于總府街購物中心和順城街辦公中心交匯處，毗鄰四川省展覽館和省政府大樓；消費人群都屬于收入比較高的工作人員，消費者的支付能力也很高。

④ 科技因素：沒什么特別的科技因素。

⑤ 人口因素：成都人口1404.76萬，特別是總府路一段路每天的人口流動很大。人口城市化不斷上升

⑥ 地理因素：地理位置優越，交通便利，距雙流國際機場約40分鐘車程、火車北站僅20分鐘車程，步行至天府廣場只需10分鐘。

二：微觀環境

① 酒店企業：皇冠假日酒店及度假村隸屬洲際酒店集團,是分布于世界主

要都會、門戶城市和度假勝地的高端酒店品牌,為商務旅客帶來高水準服務、舒適享受和愉快體驗,。全國皇冠假日酒店共有35家，分布在北京 成都 煙臺 長沙 三亞 中山 廈門等城市。

② 酒店消費者：消費者包括高收入人群和中等收入人群。

③競爭者：在成都市有幾家豪華的五星級酒店，在周邊就有城市名人酒店，錦江賓館等，只有做到比別人更加高質量的服務，才會在競爭中脫穎而出。

分析評價結果及建議：

綜合上述調查結果，在宏觀營銷環境方面，豪庭擁有政府的大力支持，廣大的消費群眾，先進的科技和很好的地理位置，在微觀營銷環境方面，擁有強有力的企業后盾，這些都很有利于酒店的發展，但是，它擁有很多的競爭者，競爭壓力比較大，需要推出更能吸引消費者的策略和更好的改進才能發展得更好。

第五篇：作業一 企業宏觀微觀環境分析

第一次課后作業

：企業宏觀及微觀環境分析報告

選擇或虛擬一個本組所確定行業的企業（如XX房地產開發公司），參照教材緒論中的相關內容，并運用老師在課堂補充講解的SWOT分析法，對該企業的現狀及發展前景進行宏觀及微觀環境分析，形成分析報告。

要求：

1、用PPT文檔格式，約15頁篇幅，可以添加圖片，視頻等多媒體內容。

2、在文檔中寫明本組成員的分工。

3、做好在課堂講解PPT的準備。

4、第七周周二前完成。