第一篇：化妝品中國市場宏觀微觀環境的市場分析

化妝品中國市場宏觀微觀環境的市場分析

宏觀環境分析

（1）總體的經濟形式國民經濟形式總體下降，國家統計局發布數據稱，10 月居民消費價格指數（CPI）同比漲幅 4.4%，年內首次突破 4%，創 25 個月新高。由于食品類和居住類價格上漲幅度較大，網絡 上出現了“蒜你狠”“豆你玩”“糖高宗”“煤超瘋”等詞，多少表現出老百姓對物價上漲的些許無 奈。物價上漲，貧富差距也隨之擴大。老百姓吃不起，住不起，自然在化妝品上的消費也會 相應降低。

（2）總的消費態勢 我國化妝品市場銷售額不斷增長，全國限額以上商業企業化妝品銷售額約 400 億元，市場規 模分布反映出地理區域基本特征為：沿海地區高于內陸地區，發達地區高于欠發達地區。與 其相應的經濟規模水平、生活收入水平、城市化水平完全一致。全國商業企業化妝品零售額平均遞增 20%以上，無論發達或欠發達地區均顯現為化妝品市 場銷售的高增長，全國 31 個省市自治區，有 27 個平均遞增 15%以上，市場高速增長面在 87%以上、中國美容及化妝產品供應商對 2011 年的銷售前景持樂觀態度，他們預計產品出 口將增長 20%或以上。行業數據顯示僅 2010 年前六個月，中國化妝及護膚品的出口銷量就 高達 3.58 億美元，與 2009 年同期相比増加了 22%；而中國海關數據顯示，指甲護理產品、化妝刷等化妝工具在今年 1 至 5 月的銷量則為 5,540 萬美元，升幅高達 34%。”

（3）市場的政治、法律背景 化妝品的進口要依據《進出口化妝品監督檢驗辦法》《化妝品衛生監督條例》《進出口化妝、、品檢驗管理規定的（補充規定）〖國檢驗（１９９７）１５９號〗等法律法規。》

（4）市場文化背景 目前化妝品消費者推崇綠色無添加化妝品，即追求天然無化學劑添加，生產天然、有機和礦 物化妝品將成為行業主要發展趨勢。

微觀環境分析（1）競爭者分析化妝品行業經過二十多年的發展，經歷從小到大的成長與發展，行業發展越來越快競爭越來 越激烈，重復建設惡性競爭價格競爭頻頻上演。品牌之間的競爭格局已經非常明朗，大品牌 走大渠道做主流市場，小品牌走小渠道做做小市場，無名品牌只能打游擊做邊緣市場。美國化妝品品牌如倩碧、雅詩蘭黛、美寶蓮、露華濃等，韓國品牌 THE HISTORY OF WHOO，O HUI, THE FACE SHOP, SKIN FOOD, 愛麗，VOV, 悅詩風吟、露得清等、日本： Shiseido(資 生堂)、DHC(蝶翠詩)、Kanebo(嘉娜寶)、ALBION(澳爾濱)、kose(高絲)、FANCL(芳凱爾)、Sofina(蘇菲娜)、Kallen(開蓮)、碧柔 Biore 等品牌已經深入人心，而我國國內品牌也開始占 得一席之地，如大寶系列、宮燈、丁家宜、蝶戀花、雅倩等品牌在學生群體中很受歡迎。

（2）供應商分析 據調查，目前化妝品銷售形勢良好，89%的供應商表示正在增加資金投入，64%將會采 用更優質的產品包裝，52%提高營運效率以增加他們的出口產能 部分受訪供應商將縮短產品研發時間視為爭取競爭優勢的途徑之一，更多制造商有意開 發士護膚產品，供應商將集中加強員工培訓，以提高他們的工作效率。

第二篇：酒店宏觀環境和微觀環境分析

酒店宏觀環境和微觀環境分析

成都總府皇冠假日酒店

一：宏觀環境

①政治法律因素：中國成都是一個政局穩定的城市，國家形勢良好。國家旅游政策：我國正處于旅游的完善階段（2003——至今）。隨著人們對旅游這種休閑方式的不斷認可，入境、國內、出境三大旅游形式在我國的有序開展，我國旅游政策的發展走向了穩健而全面完善階段。成都政府行為：成都市一直都支持成都的旅游業的發展，快完善旅游產業體系，推動旅游新業態新領域發展，大力提升旅游產業素質，不斷優化旅游發展環境。

② 文化因素：周圍有文殊院，武侯祠，成都市博物館 四川省展覽館 文化多樣，文化內涵深厚。

③ 經濟因素：酒店坐落于成都市中心，位于總府街購物中心和順城街辦公中心交匯處，毗鄰四川省展覽館和省政府大樓；消費人群都屬于收入比較高的工作人員，消費者的支付能力也很高。

④ 科技因素：沒什么特別的科技因素。

⑤ 人口因素：成都人口1404.76萬，特別是總府路一段路每天的人口流動很大。人口城市化不斷上升

⑥ 地理因素：地理位置優越，交通便利，距雙流國際機場約40分鐘車程、火車北站僅20分鐘車程，步行至天府廣場只需10分鐘。

二：微觀環境

① 酒店企業：皇冠假日酒店及度假村隸屬洲際酒店集團,是分布于世界主

要都會、門戶城市和度假勝地的高端酒店品牌,為商務旅客帶來高水準服務、舒適享受和愉快體驗,。全國皇冠假日酒店共有35家，分布在北京 成都 煙臺 長沙 三亞 中山 廈門等城市。

② 酒店消費者：消費者包括高收入人群和中等收入人群。

③競爭者：在成都市有幾家豪華的五星級酒店，在周邊就有城市名人酒店，錦江賓館等，只有做到比別人更加高質量的服務，才會在競爭中脫穎而出。

分析評價結果及建議：

綜合上述調查結果，在宏觀營銷環境方面，豪庭擁有政府的大力支持，廣大的消費群眾，先進的科技和很好的地理位置，在微觀營銷環境方面，擁有強有力的企業后盾，這些都很有利于酒店的發展，但是，它擁有很多的競爭者，競爭壓力比較大，需要推出更能吸引消費者的策略和更好的改進才能發展得更好。

第三篇：微觀宏觀經濟學教學大綱

“微觀與宏觀經濟學”教學大綱

一、課程性質、目的和任務

1．課程性質

微觀與宏觀經濟學（西方經濟學）是我國改革開放后教育部規定的經濟管理類專業必修的11門核心基礎課程之一，其作為市場經濟和國家干預調節經濟的重要理論依據，在國內外經濟管理類專業教育中倍受重視，同時也是理工類、信息類、外語類、藝術類等專業學生的熱門選修課程。

西方經濟學，首先是相對馬克思主義經濟學而言的；其次本課程所謂的“西方經濟學”主要是指在歐美等發達國家的大專院校通行的課程，即經濟學，英文為“Economics ”,通常稱之為主流派經濟學。它是西方發達國家幾個世紀以來，針對市場經濟中一系列理論問題發展起來的一門學科，屬于理論經濟學范疇。

當代中國，西方經濟學已經是一種普及性的專業理論知識；它是經濟、貿易、金融、投資、會計、統計、管理、國家政策、國際經濟合作等各個方面的基礎理論課程之一；已成為所有經濟管理類專業課程的重要理論基礎之一。因此，大學生學好西方經濟學將對學好專業知識和未來工作有著不可替代的基礎性意義。

2．課程目的和任務

通過本課程的學習使學生系統掌握西方經濟學的基本理論和分析方法，理解市場經濟運行的基本原理和各種宏觀調控手段，以提高學生發現問題、分析問題和解決問題等方面的核心能力和職場就業競爭力；同時，通過必要的評論，使學生對西方經濟學中的錯誤理論具有基本的鑒別能力。

二、教學基本要求

1．理論知識方面要求

（1）理解微觀宏觀經濟學在解決資源配置和利用方面所能發揮的作用，了解微觀宏觀經濟學理論知識與經濟實踐的辯證關系。

（2）要求學生掌握微觀經濟學的理論體系和基本理論，尤其是需求、供給和均衡價格理論，消費者行為理論，生產理論，成本理論，廠商理論，要素價格決定理論，市場失衡和微

觀經濟政策。

（3）要求學生掌握宏觀經濟學的理論體系和基本理論，尤其是國民收入核算、國民收入決定與調節、宏觀經濟政策與實踐、失業與通貨膨脹和開放經濟的收入決定等，特別強調掌握各部分理論之間的關系，以增強學生所掌握理論的系統性和整體性。

（4）要求學生掌握每一部分理論的核心內容和教學重點難點；了解每一部分理論要解決的主要問題和分析問題的主要方法。

（5）結合馬克思主義經濟學和非主流經濟學的相關理論，了解某些理論的錯誤、缺陷和不足。

2．本課程學習的相關知識要求

本課程一般以具備微積分數學基礎和一定的經濟學基礎知識為基本條件，但由于受課時限制，因此，對于本課程相關的數學模型與公式只講授結果應用，而不進行數學過程的推導。

三、教學內容及要求

第一章 導 論

第一節 西方經濟學研究的對象 1． 理解：資源的稀缺性 2． 掌握：稀缺性與資源配置 第二節 微觀經濟學與宏觀經濟學 1． 理解：微觀經濟學 2． 理解：宏觀經濟學 3． 理解：二者的關系

第三節 西方經濟學研究的方法（了解）第二章 均衡價格理論

第一節 供給與需求

1． 掌握：需求的基本理論 2． 掌握：供給的基本理論 第二節 均衡價格

1． 熟練掌握：均衡價格的形成

2． 掌握：供求變動對均衡價格的影響 第三節 彈性理論

1． 熟練掌握：需求彈性及其計算 2． 理解：需求彈性與收益 3． 了解：供給彈性 第三章 消費者行為理論

第一節 基數效用論--邊際效用分析法 1． 了解：基數效用論

2． 掌握：總效用與邊際效用 3． 熟練掌握：邊際效用遞減規律 4． 熟練掌握：消費者均衡

第二節 序數效用論:無差異曲線分析 1． 了解：序數效用論 2． 熟練掌握：無差異曲線 3． 理解：消費可能線 4． 理解掌握：消費者均衡 第三節 理解：價格與收入對消費者均衡的影響

第四節 了解：收入效應與替代效應 第四章 生產論

第一節 理解：廠商的含義與目標

第二節 一種要素的合理投入:邊際收益遞減規律

1． 理解：邊際收益遞減規律

2． 掌握：總產量、平均產量與邊際產量的關系

3． 熟練掌握：一種要素的合理投入 第三節 兩種要素的配置:要素的最佳組合 1． 掌握：要素最佳組合的邊際分析 2． 熟練理解：等產量線 3． 理解：等成本線

4． 熟練掌握：生產要素的最佳組合 第四節 多種要素的合理投入:規模經濟 1． 熟練掌握：規模經濟的含義與成因 2． 理解掌握：內在經濟與內在不經濟 3． 理解掌握：外在經濟與外在不經濟 4． 掌握：適度規模 第五章 成本與利潤

第一節 成本理論

1． 理解：短期成本 2． 理解：長期成本 3． 理解：機會成本 第二節 理解：收益分析

第三節 熟練掌握：利潤最大化原則 第六章 廠商均衡理論（市場結構）

第一節 完全競爭市場

1． 熟練掌握：完全競爭市場的含義與條件

2． 理解：完全競爭市場的價格、需求曲線平均收益與邊際收益

3． 熟練掌握：完全競爭市場短期均衡 4． 掌握：完全競爭市場的長期均衡與市場效率

第二節 完全壟斷市場

1． 熟練掌握：壟斷市場的含義、條件與成因

2． 理解：壟斷市場的需求曲線、平均

收益與邊際收益

3． 熟練掌握：壟斷市場的廠商均衡與

差別訂價策略 第三節 壟斷競爭市場

1． 熟練掌握：壟斷競爭市場的含義與

條件

2． 熟練掌握：壟斷競爭市場的廠商均

衡與非價格競爭策略 第四節 寡頭壟斷市場

1． 熟練掌握：寡頭壟斷市場的含義、條件與特征

2． 了解：寡頭壟斷市場上產量的決定 3． 掌握：寡頭壟斷市場上價格的決定 第五節 理解：不同類型市場的評價 第七章 分配理論（要素價格決定）

第一節 理解：工資、利息與利潤的決定 第二節 社會收入分配與收入分配政策 1． 理解：洛倫斯曲線與基尼系數 2． 理解：平等與效率

3． 理解：收入分配平等化政策 第八章 一般均衡理論和福利經濟學

第一節 瓦爾拉斯的一般均衡理論 1．了解：模型的基本假定 2．理解：商品需求和要素供給 3．理解：商品供給和要素需求 4．理解：一般均衡 第二節 福利經濟學

1．了解：福利經濟學概述 2．理解：帕累托效率

3．理解：交換的帕累托最優條件 4．理解：生產的帕累托最優條件 5．交換和生產的帕累托最優條件 6．理解：一般均衡與帕累托最優 7．了解：補償原理 8．了解：社會福利函數 9．理解：效率與平等

第九章 市場失靈與政府干預（矯正）

第一節 理解掌握：市場失靈（壟斷低效率、外部性、公共物品、不完全信息）

第二節 理解：微觀經濟政策（對壟斷管制、解決外部性問題、公共產品的決定、解決不完全信息的思路）

第十章 國民收入（經濟）核算

第一節 理解：國民收入帳戶

第二節 熟練掌握：國內生產總值的含義 第三節 掌握：國民收入核算方法與公式 第四節 了解：其他經濟指標與核算缺陷 第十一章

消費、儲蓄與投資

第一節

消費--凱恩斯的消費理論

1．理解掌握：消費的含義與影響因素 2．理解掌握：消費函數與消費傾向 3．了解：居民消費函數與社會消費函數 4．了解：消費函數的拓展（特例）第二節

儲蓄

1．理解掌握：儲蓄的含義與影響因素 2．理解掌握：儲蓄函數與儲蓄傾向 3．理解掌握：消費函數與儲蓄函數關系 第三節

投資及其決定

1．理解掌握：投資需求與決定因素 2．理解投資的類型 3．理解掌握：投資函數

4．理解掌握：資本邊際效率及遞減規律 第四節

乘數原理與加速原理 1．熟練掌握:乘數原理 2．理解：加速原理

3．理解：幾個重要的乘數

第十二章 國民收入的流轉、決定與調節

第一節 簡單國民收入的流轉與決定 1． 理解：均衡產出的含義 2． 理解：儲蓄、消費和投資

3． 掌握:兩部門經濟中國民收入的流轉與決定

第二節 復雜國民收入的決定

1． 掌握：三部門經濟中國民收入的流轉與決定

2． 理解：四部門經濟中國民收入的流轉與決定

第三節 國民收入的變動與調節 1． 理解:國民收入的變動與失衡 2． 熟練掌握：國民收入的調節

第十三章 產品市場與貨幣市場的一般均衡

第一節

IS曲線（產品市場均衡）1． 理解掌握：IS曲線推導與經濟含義 2． 理解：IS曲線的變動與提出目的 第二節 利率的決定

1．理解掌握：貨幣需求 2．理解掌握：貨幣供給

3．掌握：貨幣供求均衡與利率決定 4．理解：均衡利率的變動

第三節

LM曲線（貨幣市場均衡）1．理解掌握：LM曲線的推導與圖 2．掌握：LM曲線的經濟含義與目的 3．理解：LM曲線的變動與斜率

4．理解：LM曲線的區域與分析 第四節

IS--LM分析

1．理解：兩個市場同時均衡的利率和收入

2．理解：一般均衡的穩定性與非均衡區域

3．掌握：均衡收入和利率的變動 4．掌握：IS-LM分析的意義

第四節 凱恩斯有效需求理論的基本框架 1．理解：基本內容

2．理解：有效需求決定就業水平3．熟練掌握:有效需求不足及其原因 4．熟練掌握:解決有效需求不足的主張 第十四章 宏觀經濟政策

第一節 熟練掌握:宏觀政策的目標與工具 第二節 需求管理政策

1． 熟練掌握:財政政策及其應用 2． 熟練掌握:貨幣政策及其應用 3． 理解：財政與貨幣政策的配合 第三節 供給政策

1． 理解掌握：收入政策含義及其應用 2． 理解掌握：人力政策含義及其應用 3． 了解：增長政策 4． 了解：產業政策

第四節 理解：相機決擇與政策協調 第十五章 就業、失業與通脹理論

第一節 就業與失業理論

1． 理解：失業與充分就業

2． 熟練掌握：失業的類型與原因 3． 熟練掌握：失業的影響及其治理 第二節 通貨膨脹理論

1． 理解：通脹含義及衡量

2． 熟練掌握：通脹的類型及其原因 3． 熟練掌握：通脹的影響及其治理 第三節 失業與通貨膨脹的關系 1． 了解：凱恩斯觀點-失業與通脹不會

并存 2． 理解：菲利浦斯曲線-失業與通脹之

間的替代關系

第十六章 經濟周期與經濟增長理論

第一節 經濟周期理論

1． 理解：經濟周期的含義 2． 了解：經濟周期的階段 3． 掌握：經濟周期的分類 第二節 經濟增長理論

1． 掌握：經濟增長的定義與特征

2． 理解：經濟增長源泉 3． 掌握：經濟增長模型

4． 了解：經濟增長的極限與代價 第十七章 開放經濟中國民收入均衡與調節

第一節 了解：開放經濟的基本知識 第二節 開放經濟的中國民收入均衡 1． 理解：開放條件下總需求與國民收入的決定

2． 理解：國民收入均衡的變動

3． 掌握：其他因素變動對國民收入均衡的影響

第三節 開放經濟中的國民收入調節 1． 了解：開放經濟中各國經濟的相互依賴性

2． 理解：內外均衡的不同情況 3． 理解：最優政策的配合 第四節 對外經濟政策 1． 了解：對外貿易政策 2． 了解：匯率政策 3． 了解：對外投資政策

第四篇：化妝品市場分析。。

環境分析

一、中國內地化妝品市場環境

中國化妝品市場是一個充滿活力的市場，也是全世界最大的新興市場，自2005年以來，該市場呈現出全新的態勢，競爭更加劇烈，跨國企業大量涌入以及本國企業的異軍突起，使該行業的產業結構日趨多樣化，市場細分更加明顯。中國內地化妝品市場業發展得極為迅速，2004年我國化妝品市場銷售額達到580億元，2008年，我國化妝品市場銷售額達到已800億元，近年來，我國化妝品市場消費額仍以極大的速度飛漲著。目前，我國化妝品市場銷售額已居亞洲第二位，世界第八位。不過相對于發達國家，我國的化妝品市場發展狀況仍處較低水平，中高端市場基本上被外資、合資企業所占據，本土企業無一入圍。據統計，我國的化妝品企業中3000-5000萬元以內的中小型化妝品企業，占化妝品企業總數的90%左右，至少18%以上的企業不能維持正常運行。據分析中國還有9000家化妝品企業的生存空間。2002年我國美容產品及服務項目中，高端產品銷售額占市場總額的80%，祛斑、美白、修復類美容產品約占41%，美發用品占32%，其他占27%。我國城市化妝品市場有3000多個品牌，其中有20多個品牌占據市場主導地位，比例約占0.7%。外資合資企業占主導地位，其市場份額近80%，3-5千萬元以內的中小型企業，占化妝品企業總數的90%左右。我國化妝品市場主要劃分為護膚化妝品、美發化妝品、美容化妝品以及其他類型化妝品四種主要類型。護膚產品是專業美容化妝品市場的銷售熱點，消費者平均每次花費約100-800元不等。

二、河南省化妝品市場環境

位于中原腹地的河南省具有得天獨厚的地理位置，歷代成為兵家必爭之地。而作為全國人口上億的特大市場，又必將成為廠家必爭之地。河南化妝品市場存在著巨大的市場潛力。針對很多化妝品品牌近年來在河南市場的銷售情況得知，資生堂的年銷售額達到3億，自然堂的銷售額達到3000多萬，珀萊雅2000多萬，丸美近2000萬，雅麗潔近1500萬，還有很多上千萬的品牌。目前，越來越多的知名化妝品品牌打入河南市場。可見河南省的化妝品市場是一個巨大的蛋糕，存在著巨大的發展潛力。

河南省經濟水平居中，豫北、豫西較好，豫南、豫東略差。洛陽、新鄉、許昌、開封等距省會鄭州較近的周邊城市經濟水平略好于其他城市，零售業態發展也較成熟，大型賣場競爭激烈，而其他地市賣場發展相對滯后，競爭壓力較小。目前，超市、批發市場、百貨商場、零售商店及化妝品專賣店是河南省化妝品銷售的主要渠道，專柜營銷是化妝品傳統銷售模式的主流，世界名牌化妝品多數采用這種方式進行銷售。

河南省化妝品市場的消費層次和消費品牌大致可分為三個群體：第一、高檔

進口品牌的主要消費者是大中城市的高薪和高收入消費群。他們主要選擇來自歐、美、日等的著名化妝品品牌，消費者大部分是中青年女性。第二、內地著名的民族品牌主要消費者是第二消費群，這一群體的消費者中中等收入的中青年居多，還有一部分的老年人。第三消費群體以農村市場為主，其消費品牌通常以國產低檔產品居多，在消費人口中占有相當大的比例，約占農村人口的50%左右，城市低收入人群亦屬于這一個消費群體，一般消費品是一些護膚膏等。

三、法律及法規

我國化妝品分為普通化妝品和特殊化妝品，若生產特殊用途化妝品(育發、染發、燙發、脫毛、美乳、健美、除臭、祛斑、防曬)的，除了生產企業具備“一照五證”外，還需要經過國家衛生部批準，持有特殊用途化妝品批準文號和特殊用途化妝品證書方可生產。中國對化妝品的管理是由多部門、多個法規和多個標準進行管理的。

《化妝品衛生規范》是我國化妝品監督管理的主要技術依據它對化妝品進行了定義，規定了化妝品的衛生要求和包裝要求，陳列了化妝品禁用組份、限用物質、限用防腐劑、防曬劑和著色劑，及暫時允許使用的染發劑，規定了毒理學試驗方法、衛生化學檢驗方法、微生物檢驗方法、人體安全性和功效評價檢驗方法。此次修訂，一是根據歐盟最新版本的Cosmetics Directive 76/ 768/ EC，增加了790種禁用物質，現共有禁用物質1286種。二是將衛生部2005年發布的《染發劑原料名單》納人到規范的限用原料名單中。三是對防腐劑、防曬劑、著色劑、染發劑中部分原料進行了調整，包括刪除、增加和改變限用條件等。此次修訂增加了幾種新的禁限用原料的檢測方法，如部分抗生素的檢測方法，4種去屑劑的檢測方法 等。修訂中增加了兩種防曬化妝品UVA防曬效果評價方法．一種是人體法，一種是儀器法。另外，還增加了防曬產品防水功能的測定方法和標識要求。《化妝品衛生監督條例》(1989 年9 月26 日國務院批準, 1989 年11 月13 日衛生部令第3號發布)。它是我國化妝品監督管理的主要法律依據，對化妝品生產的衛生監督、化妝品經營的衛生監督、化妝品衛生監督機構與職責和罰則作了規定。2005年5月20日，衛生部對《化妝品衛生監督條例實施細則》進行了修改，對化妝品衛生監督的條例進行了更詳細的規定。化妝品衛生行政許可檢驗規定適用于化妝品衛生行政許可檢驗工作，它規定了檢驗程序、檢驗報告的編制、檢驗項目、檢驗時限和樣品數量等要求。化妝品生產企業衛生規范本規范

規定了化妝品生產企業的選址、設施和設備、原料和包裝材料、生產過程、成品貯存和出入庫、衛生管理及人員等的衛生要求。1993年7月13日國家工商行政管理局公布了化妝品廣告管理辦法，并自1993年10月1日起施行。

總體來看，我國的化妝品市場法制機制尚不健全，但隨著化妝品市場的發展，我國的化妝品市場法律法規逐漸完善，其法律環境也趨于合理化和規范化。

四、競爭環境

中國巨大的化妝品市場吸引了眾多品牌群雄逐鹿。其中，既有蘭蔻、嬌蘭、雅詩蘭黛、歐萊雅、寶潔等國際大牌，也有歐珀萊、大寶、隆力奇、拉芳、丁家宜等國內翹楚。激烈的競爭加劇了市場細分，也讓各種新概念層出不窮，整個行業呈現出勃勃生機。從銷售額而言，整個化妝品市場是國際品牌控制的。高檔以及中高檔化妝品市場幾乎全由進口品牌或者三資品牌占領，這些品牌大多數都已在中國國土上投資建廠。為了分食化妝品市場這塊大蛋糕，眾多國外品牌還開始紛紛推出相應策略，重新布局中國市場。不過，現在國際巨頭在不斷鞏固中高端市場的基礎上，已經向低端市場進行了前有力的滲透。盡管競爭如此強烈，但十分令人看好的中國市場還在吸引著更多的跨國企業進入，而早已進入中國市場的企業也在不斷加大投入，從的寶潔及歐萊雅的收購動作和廣告投入就可以清楚的看出來。

目前河南省的化妝品市場上，歐萊雅、大寶、丁家宜等國際巨頭形成了寡頭競爭之勢，僅剩的低端市場則由眾多國內中小企業瓜分。從產品定位角度來看，與金炫宮形成競爭關系的品牌主要有：歐萊雅、大寶、丁家宜，下面將對它們分別進行描述：

1、歐萊雅

創立于1907年。歷經近一個世紀的努力，歐萊雅已從一個小型家庭企業躍居世界化妝品行業的領頭羊。歐萊雅集團的事業遍及150多個國家和地區，在全球擁有283家分公司及100多個代理商，歐萊雅集團在全球還擁有50,491名員工、42家工廠和500多個優質品牌。與此同時，歐萊雅也積極投身于全球矚目的中國市場的建設和發展，奉獻出高科技創新優質的護膚、護發、彩妝、香水等產品，為中國人民增添一份美的姿彩。在短短五年的共同竭誠努力下，已建起一個3000多人的歐萊雅中國大家庭，并把在中國的業務拓展到全國500

多個城市，讓我們的世界知名品牌巴黎歐萊雅、美寶蓮、卡尼爾、蘭蔻、赫蓮娜、碧歐泉、薇姿、卡詩、歐萊雅專業美發和理膚泉為中國人民所熟知和喜愛。2001年-2009年，歐萊雅中國的銷售增長了近14倍，2009年歐萊雅占中國化妝品市場份額達11.7%

2、大寶

“大寶”系列化妝品1985年誕生至今，適應了不同時期、不同層次的消費需求，已陸續形成護膚、洗發、美容修飾、香水、特殊用途共五大類100多個品種。大寶科研所擁有本科及以上學歷的科研人員十余名，化學、醫藥、營養學等專業人才濟濟一堂，掌握著當今世界最新的科技信息，他們不斷對配方進行調整，以期盡快推出滿足市場需求的產，目前，該公司擁有自動化及半自動化流水線30多條，年生產能力過億瓶；檢測儀器在國內同行業中也處于領先水平，如：日本原產的氣相色譜儀、液相色譜儀、產品高黏度測定計等，都是具有九十年代先進水平的大型進口儀器。完善的銷售網絡使“大寶”的產品無處不在。該公司制定了以零售促批發、建立大寶專柜、以北京為大本營輻射全國的營銷方針。除遍布所有超市，還在北京及全國各大商場建立了近350個銷售專柜，在全國的超市和便利店共建立了3000多個專柜，方便了廣大顧客的購買，堵住了假禍泛濫的渠道。

3、丁家宜

丁家宜生化研究中心經歷十余年的潛心研究，從天然人參植株中成功培育出美白因子“人參活性細胞（AGCA)”的獨家專利，締造了女人夢寐以求的美白傳奇，丁家宜美白系列產品從此誕生，并奠定丁家宜生化研究中心的不凡成就，締造了眾所周知人參美白傳。丁家宜生化研究中心在人參活性細胞的基礎上，運用生物美白科技技術、生物發酵技術、植物萃取技術....不斷地開發新的美白、保濕、抗衰老與怯痘相關的活性原料的開發，并借著優良的技術根基、嚴謹的生產標準以及引進國際的研究技術，且同時與國內外多個研發單位進行產學合作發展出醫學美容等其他相關產品。

第五篇：房地產基礎知識培訓(宏觀及微觀)

房地產基礎知識培訓(宏觀)

1、房地產

是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產市場

是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

3、房地產市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產用途來區分可以分為以下幾點： “寫字樓”

1、標準寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產產權？

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。什么是土地使用權？ 土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用

5、房地產權登記有何法律效力？

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、房地產登記發證由哪個部門負責？

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

7、《房地產證》有什么作用？

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

8、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產合同須辦理公證手續？

按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產權初始登記？

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？ 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

13、什么是現房？

現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； 兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；

（4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；（5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產抵押？

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。

房地產銷售基礎知識(微觀)

1.房屋的結構形式

主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。

鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。2.房屋的建筑面積

是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3.商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。4.建筑面積的計算規定

是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規定。針對房屋建筑物的主要規定有：

1)作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2)建筑物內所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。

3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。

4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。

6)有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。

8)有伸縮縫的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。9)屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

10)突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。11)以上規定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。5.套內建筑面積的計算

房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建筑面積是由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。

1)套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內臥室、起居室、衛廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。

2)套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

3)套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.公有建筑面積的計算和分攤

一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。

1)共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。

2)共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。

3)各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤 第1步：計算分攤系數

分攤系數＝需要分攤的公用面積之和／各套內建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內建筑面積之和）／各戶套內建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數×各套內建筑面積。7.使用率

房屋套內凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要指標。

比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。11.居住面積

房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面（即結構面積）。12.使用面積

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租賃關系；計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。13.建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。

不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結構面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結構面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。14.房屋的開間

在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結構房屋開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結構整體性、穩定性和抗震性。15.房屋的進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。

16.層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17.凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18.什么是房屋組團：我們所熟悉的居住區，從布局上看多是外向開放型的，小區與主要街道沒有界線，小區內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。19.什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。20.居住組團

一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。21.躍層和復式、錯層有什么區別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛生間等。

復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。

復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。可以利用錯層房屋中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。22.現房

是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。23.期房

是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房

即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。25.尾房

又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。26.公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。27.公用建筑面積分攤系數

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。28.標準層：是指平面布置相同的房屋樓層。

29.平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部

30.地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

31.玄關：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

32.隔斷;是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。

房地產五證兩書:

一、《建筑用地規劃許可證》建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設工程施工許可證》建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要勤勞的蜜蜂有糖吃

依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件。

六、“兩書”《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。