第一篇：乙供材料的稅務會計處理

乙供材料的稅務會計處理

相對于“甲供材”來講，“乙供材”工程就是甲方（基本建設單位）與乙方（施工單位）在簽訂建筑工程承包合同時事先約定的，由乙方提供材料和建筑勞務（即包工包料）的工程?！耙夜┎摹钡亩悇諉栴}，同樣困擾著理論界和實務界。為還原政策全貌，筆者試圖從解讀政策原文出發(fā)，系統(tǒng)剖析乙供材料（設備）的增值稅或營業(yè)稅問題，并就甲、乙雙方的稅務會計事項作出相應提示。

乙供材料（設備）繳納增值稅或者營業(yè)稅的現(xiàn)行政策，與其生產(chǎn)經(jīng)營方式密切相關。按生產(chǎn)經(jīng)營方式區(qū)分，乙方可分為生產(chǎn)商、經(jīng)銷商和建筑商三類。

乙方作為生產(chǎn)商的稅務問題

增值稅暫行條例實施細則第六條規(guī)定，納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額，包括銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務的行為。

因此，乙方銷售自產(chǎn)材料（設備），如銷售鋁合金門窗等，同時負責安裝的，應就鋁合金門窗的銷售額繳納增值稅并開具增值稅發(fā)票，安裝勞務繳納營業(yè)稅并開具建筑業(yè)發(fā)票。例1，乙生產(chǎn)企業(yè)（增值稅一般納稅人）承包甲公司綜合樓鋁合金門窗工程，結算總價款722萬元（含稅），其中自產(chǎn)鋁合金門窗款702萬元，安裝款20萬元。乙方會計處理為（單位：萬元，下同）：

結算時

借：應收賬款 722 貸：主營業(yè)務收入——鋁合金門窗 600 主營業(yè)務收入——安裝 20 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）計提營業(yè)稅金

借：主營業(yè)務稅金及附加 0.6 貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 0.6。甲方會計處理為：

借：在建工程（工程施工或開發(fā)成本）貸：應付賬款 722。乙方作為建筑商的稅務問題

。102 722 營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額，包括提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為。

營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條和增值稅暫行條例實施細則第六條的規(guī)定是一致的。作為建筑商的乙方在提供建筑業(yè)勞務時銷售自產(chǎn)材料（設備），如安裝同時銷售自產(chǎn)鋁合金門窗，應就安裝鋁合金門窗的勞務繳納營業(yè)稅并開具建筑業(yè)發(fā)票，鋁合金門窗的銷售額繳納增值稅并開具增值稅發(fā)票。

例2，乙建筑企業(yè)（增值稅一般納稅人）承包甲公司綜合樓鋁合金門窗工程，結算總價款722萬元（含稅），其中自產(chǎn)鋁合金門窗款702萬元，安裝款20萬元。乙方會計處理為：

結算時

借：應收賬款 722 貸：主營業(yè)務收入——鋁合金門窗 600 主營業(yè)務收入——安裝 20 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）102。計提營業(yè)稅金

借：主營業(yè)務稅金及附加 0.6 貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 0.6。甲方會計處理同例1（下同）。乙方作為經(jīng)銷商的稅務問題

增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。

營業(yè)稅暫行條例實施細則第六條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。

也就是說，作為經(jīng)銷商的乙方銷售外購材料（設備）同時提供建筑業(yè)勞務的，應當一并繳納增值稅并開具增值稅發(fā)票。需要注意的是，作為生產(chǎn)商的乙方如果銷售外購的材料（設備）同時提供建筑業(yè)勞務的，應當一并繳納增值稅并開具增值稅發(fā)票；作為建筑商的乙方如果提供建筑業(yè)勞務同時銷售外購的材料（設備）的，應當一并繳納營業(yè)稅并開具建筑業(yè)發(fā)票。

例3，乙商貿(mào)企業(yè)（增值稅一般納稅人）承包甲公司綜合樓鋁合金門窗工程，結算總價款722萬元（含稅），其中鋁合金門窗款702萬元，安裝款20萬元。乙方會計處理為：

借：應收賬款 722 貸：主營業(yè)務收入——鋁合金門窗 617.09 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）104.91。

生產(chǎn)企業(yè)外購材料（設備）并負責安裝，其會計處理同例3。例4，乙建筑企業(yè)承包甲公司綜合樓鋁合金門窗工程，結算總價款722萬元（含稅），其中外購鋁合金門窗款702萬元，安裝款20萬元。乙方會計處理為：

結算時

借：應收賬款 722 貸：主營業(yè)務收入——安裝收入722。計提營業(yè)稅金

借：主營業(yè)務稅金及附加 21.66 貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 21.66。

第二篇：2014租賃的會計處理以及租賃的稅務處理

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2014租賃的會計處理以及租賃的稅務處理

租賃一般采用融通設備使用權的租賃方式，以達到融通資產(chǎn)的主要目的。對出租人來說，它是一種金融投資的新手段，對承租人來說，它是一種籌措設備的新方式。那么，它在會計處理上和稅務處理上有哪些不同呢?

租賃的會計處理

按照我國的會計準則，滿足以下一項或數(shù)項標準的租賃屬于融資租賃：

(1)在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉移給承租人;

(2)承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購價預計將遠低于行使選擇權租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權;

(3)租賃期占租賃資產(chǎn)可使用年限的大部分(通常解釋為等于或大于75%);

(4)租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當于(通常解釋為等于或大于90%)租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值;

(5)租賃資產(chǎn)性質特殊，如果不做重新改制，只有承租人才能使用。

租賃的稅務處理

1.我國所得稅法的有關規(guī)定

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(1)以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除;

(2)以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

2.稅法的分類

稅務上采用會計準則對于融資租賃(資本化租賃)和經(jīng)營租賃(費用化租賃)的分類方法和確認標準。

參考文獻：http:///zckjs/cg/201407/174184.shtml

第三篇：年會的會計和稅務處理

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年會的會計和稅務處理

土豪年會 會計處理

會計人第一反映分錄

借：管理費用-福利費

貸：現(xiàn)金/銀行存款

然后想想不對，要受工資薪金14%的限制于是乎

估摸了一下14%內(nèi)的

借：管理費用-福利費

貸：現(xiàn)金/銀行存款

其他的

借：管理費用-會議費/差旅費/交通費/辦公費等

貸：現(xiàn)金/銀行存款

然后想想福利費列支不少地方稅局都不讓年會的支出稅前扣除于是下一個分錄，全部走會議費列支。

如果做憑證，摘要寫年會晚會支出，年會費用支出等分錄寫的再美，稅局要是稽查不認可咋辦?那會議費需要年終工作會議等。

借：管理費用—會議費

貸：銀行存款

附件資料(一般要求，具體稅局為準)：

1--會議名稱、時間、地點、目的及參加會議人員花名冊;金財稅普金網(wǎng) http://www.tmdps.cn/

2--會議材料(會議議程、討論專件、領導講話);

3---會議召開地酒店(飯店、招待處)出具的服務業(yè)專用發(fā)票。

會計說：“這也不讓列那也不讓支出，煩死了。非要我用萬能分錄(用其他發(fā)票沖)”

于是會計分錄

借：管理費用--辦公費等

貸：現(xiàn)金/銀行存款

稅局角度認為根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，你這個年會是否和按照生產(chǎn)經(jīng)營相關，還有認為你這個是否符合稅法上的福利費列支范圍等。企業(yè)則認為我怎么就與生產(chǎn)經(jīng)營無關了，年會不是還總結去年，安排明年的，怎么就與生產(chǎn)經(jīng)營無關了。而且年會可以說是因為是一年的生產(chǎn)經(jīng)營的總結和對下一年員工工作情緒的調(diào)整怎么就無關?

土豪年會可能通過酒店或者會議服務公司來承辦自己的年會，那下面看一下某些酒店的經(jīng)營范圍吧。

看看某酒店的經(jīng)營范圍：

經(jīng)營范圍

旅業(yè);會議中心;足療服務;零售：食品、飲料、煙草制品、糕點、果品、酒;糕點制造。看看某會議服務公司經(jīng)營范圍：

經(jīng)營范圍

展覽展示服務，會務服務，企業(yè)形象策劃，有關企業(yè)商務信息的咨詢服務，設計、制作、代理、發(fā)布國內(nèi)外各類廣告，展臺、舞臺搭建。(法律、行政法規(guī)及國務院決定禁止或者規(guī)定須取得許可證后方可經(jīng)營的項目除外)2

稅務要求

2.1《遼寧省大連市國家稅務局關于明確企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》(大國稅函〔2009〕37號)第五條規(guī)定，關于企業(yè)會議費支出稅前扣除真實性問題企業(yè)發(fā)生的與取得收入有關的合理的會議費支出，應按主管稅務機關要求，能夠提供證明其真實性的合法憑證及相關材料，否則，不得在稅前扣除。會議費證明材料應包括：會議時間、地點、預算、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標準、支付憑證等。

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2.2《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的公告》(河北省地方稅務局公告2011年第1號)規(guī)定，對納稅人內(nèi)發(fā)生的會議費，同時具備以下條件的，可以扣除。

(1)會議名稱、時間、地點、目的及參加會議人員花名冊;

(2)會議材料(會議議程、討論專件、領導講話);

(3)會議召開地酒店(飯店、招待處)出具的服務業(yè)專用發(fā)票。

企業(yè)不能提供上述資料的，其發(fā)生的會議費一律不得扣除。

2.3《江蘇省地方稅務局關于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(蘇地稅規(guī)〔2011〕13號)第二十一條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的會議費，以發(fā)票和付款單據(jù)為稅前扣除憑證。企業(yè)應保存會議時間、會議地點、會議對象、會議目的、會議內(nèi)容、費用標準等內(nèi)容。

參照上述規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理會議餐費，應列支為會議費在稅前扣除。企業(yè)應提供會議證明材料：會議時間、地點、預算、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標準、支付憑證等。

2.4會議費應該是真實發(fā)生的，真實性有兩層涵義，第一，該項支出是企業(yè)在經(jīng)營過程中確已支付，先發(fā)生了費用再產(chǎn)生支付的過程;第二，該項支出是企業(yè)在與經(jīng)營活動有關的會議中產(chǎn)生的，與經(jīng)營活動無關的支出無須列入。

2.5關于印發(fā)《中央和國家機關會議費管理辦法》的通知(財行[2013]286號)

會議費不是萬能框，什么東西都往里面裝。如果真是實在工作會議，那我們按照當?shù)氐亩惥謱h列支的要求，準備好要求的附件和資料，如實稅前扣除。但是如果這種非會議，但是又想通過會議列支的，雖然我們知道大多數(shù)企業(yè)都這么操作，但是我們也知道風險是存在的，萬一稅局某天不高興了，或者某天稅局查你家企業(yè)，本查不到啥東西，剛好看到一個會議費，于是小題大做?

于是不少企業(yè)根據(jù)稅局的“以票控稅”一般做法和稅局的形式重于實質思維，能把各類費用列到會議費里面。對于這類手法我只能說且做且珍惜。當然還有一類就是我就是工作會議加各類晚會HAPPY，全部列支到會議費，然后按照稅局會議費要求準備原始資料，你稅局如何查。非要我分出來開會用多少，晚會用多少?這個就不好說了。

土豪玩法之請明星過來演唱

某個經(jīng)紀公司經(jīng)營范圍：

章程記載的經(jīng)營范圍

文化活動策劃;廣告業(yè)務。演員、演出經(jīng)紀;文藝演出。

稅局：長豐縣地稅局順利扣繳了臺灣歌手周杰倫、張韶涵等22人在“中國安徽(首屆)汽車音金財稅普金網(wǎng) http://www.tmdps.cn/

樂文化節(jié)”演出應繳納的個人所得稅144297。97元。近日，在獲悉周杰倫等明星將來長豐演出的信息后，長豐縣地稅局主動聯(lián)系演出活動承辦方，向演出單位宣傳演出市場相關稅收政策，對個人所得稅稅額計算和代扣代繳有關政策問題進行講解與輔導，主動為其辦理納稅事項。目前，22位演出人員應繳納的個人所得稅已全部征繳入庫。

一般企業(yè)會通過演藝經(jīng)紀公司請來明星，那么公司直接和演藝公司結算，支付相關費用，演藝公司開具發(fā)票給企業(yè)。發(fā)票開具內(nèi)容根據(jù)演藝公司的經(jīng)營范圍可以開具會議費，策劃費，活動費，培訓費，等等。

如果直接請明星過來，如果商談的是稅后工資，那企業(yè)發(fā)票的事情只能是自己準備資料去稅局代開，明星大牌肯定不回去給你代開發(fā)票給你。人家談的是稅后工資。當然有的企業(yè)說我就任性沒有發(fā)票，我就任性稅前扣除?；蛘咭恍嬚f總是拿出做帳的所謂的萬能手法，那其他發(fā)票充。

我只能說形式上符合了，但是風險自知。如果你的動作太大了，比如請空姐來你們公司了，各地媒體蜂擁而至，當?shù)匾饛娏覉蟮溃缤陨蟽蓚€稅局鏈接一樣，稅局就直接殺到你公司，然后說稅交了嗎?如實報了嗎?你懂的。

屌絲年會(吃頓家常飯)1 會計處理

會計第一反映分錄

借：管理費用-福利費

貸：現(xiàn)金/銀行存款

一般列支福利費，但是在某些稅局如一下稅務問題中，年會聚餐的費用稅務上認為不屬于“福利費”不能稅前列支。會計分錄你可以做到管理費用-福利費，但是人家稅局就是不認可，匯繳的時候不讓稅前扣除。

會計說稅局要是這個都不讓我列支，我就列招待費。就算限額我也要列支出去。

借：管理費用-業(yè)務招待費

貸：現(xiàn)金/銀行存款

另外一個會計說你這個也太傻了，走其他呀。

借：管理費用-其他 金財稅普金網(wǎng) http://www.tmdps.cn/

貸：現(xiàn)金/銀行存款

不好列支福利費，通過其他這個來混淆一下?呵呵

個人看法：

1.老板說：“稅局也管的太寬了吧，吃飯都管。再說我請員工吃個飯都不讓我扣除，這是什么道理”

2.會計說：“老板，你看其他稅局，比如大連國稅就規(guī)定年終員工聚餐，不讓計入福利費，也看作是與生產(chǎn)經(jīng)營有關的，所以不讓稅前扣除” 3

稅務問題：

1問：企業(yè)年終員工聚餐發(fā)生的費用，可以計入職工福利費進行稅前扣除嗎?

1答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

另外，根據(jù)《關于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函[2009]3號)文件的規(guī)定，《實施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容：

(一)尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設備、設施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務費等。

(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。

(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。

根據(jù)上述規(guī)定，您提出的職工聚餐費支出，不應包含在職工福利費支出的范圍內(nèi)，所以，不應作為稅前福利費列支，企業(yè)的職工聚餐費用屬于個人消的，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無關，不允許稅前扣除。

2問：請明確私營企業(yè)公司沒設食堂等福利部門，發(fā)生的員工聚餐，中秋抽獎費用能否稅前金財稅普金網(wǎng) http://www.tmdps.cn/

列支，請不要再發(fā)相應的規(guī)定，規(guī)定我們也查到了，就是上面寫的不夠具體所以才要向稅務局再次確認，謝謝

2答：您好!企業(yè)發(fā)生的職工福利費稅前扣除項目，應按照《國家稅務總局關于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函【2009】3號)列舉的內(nèi)容執(zhí)行。

企業(yè)員工聚餐費用，不在國稅函【2009】3號文件列舉的職工福利費范疇中，不得稅前扣除。

企業(yè)組織內(nèi)部員工開展中秋博餅活動發(fā)生的合理的費用支出，原則上允許在職工福利費中列支，具體事項判別請與主管稅務機關聯(lián)系進行咨詢。

政治味道的年會(通過工會或黨員活動經(jīng)費)1

會計處理

借：管理費用—黨員活動費用/黨的群眾路線費用/黨員組織活動費用。

貸：銀行存款/現(xiàn)金

稅務要求：

①《中華人民共和國公司法》第十九條規(guī)定，公司應當為黨組織的活動提供必要條件。

②《中央組織部、財政部關于企業(yè)黨組織活動經(jīng)費問題的通知》(89)組通2號規(guī)定，企業(yè)黨組織活動經(jīng)費(包括召開黨內(nèi)會議，進行黨內(nèi)宣傳教育活動和組織活動，培訓黨員和申請入黨的積極分子，開展表彰優(yōu)秀黨員和先進黨支部活動等費用)，應按照中央組織部關于黨費用途的規(guī)定，先由留用的黨費中開支，不足部分從企業(yè)管理費中解決。也就是說企業(yè)黨組織舉辦活動的開支，應從企業(yè)留用的黨費中列支，不足的部分再從企業(yè)管理費中開支。

③地方規(guī)定：

⑴2005年11月21日《中共江蘇省委組織部、江蘇省財政廳、江蘇省國家稅務局、江蘇省地方稅務局關于非公有制企業(yè)黨組織活動經(jīng)費問題的通知》(蘇組通[2005]54號)文對非公有制企業(yè)明確規(guī)定，企業(yè)黨組織活動經(jīng)費，在企業(yè)管理費中列支，據(jù)實在稅前扣除。貫徹落實《關于非公有制企業(yè)黨組織活動經(jīng)費問題的通知》的補充通知，一、非公企業(yè)黨組織開展活動實際發(fā)生的費用支出，憑真實合法的憑據(jù)，據(jù)實在稅前扣除。

⑵《浙江省地方稅務局關于企業(yè)黨建活動支出稅前扣除問題的通知》(浙地稅函[2007]446號)規(guī)定“企業(yè)為本單位中國共產(chǎn)黨組織活動提供必要條件的支出，允許在發(fā)生據(jù)實稅前扣除”。金財稅普金網(wǎng) http://www.tmdps.cn/

⑶《遼寧省地方稅務局關于印發(fā)企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題通知》(遼地稅發(fā)[2010]3號)第四條規(guī)定“私營企業(yè)黨組織活動經(jīng)費憑借合法票據(jù)及相關手續(xù)據(jù)實扣除

④最新規(guī)定

組通字[2014]42號中共中央組織部財政部國家稅務總局關于非公有制企業(yè)黨組織工作經(jīng)費問題的通知。二：根據(jù)《中華人民共和國公司法》”公司應當為黨組織的活動提供必要條件“規(guī)定和中辦發(fā)〔2012〕11號文件”建立并落實稅前列支制度“等要求，非公有制企業(yè)黨組織工作經(jīng)費納入企業(yè)管理費列支，不超過職工工資薪金總額1%的部分，可以據(jù)實在企業(yè)所得稅前扣除。

1.要是企業(yè)一個黨員都沒有，全部少先隊員或者團員，或者就是一兩個黨員就你膽敢用這個黨員活動經(jīng)費?哈哈

2.如果說你就是撒歡的玩，還要用黨員活動經(jīng)費來掩護腐敗的樣子。還要讓稅局覺得看到你這個科目，讓稅官抓頭是調(diào)還是不調(diào)的糾結樣子。我想別太欺負稅局，人家也不傻。哈哈

3.老板說：”我公司就是70%是黨員，就是每年年末組織黨員活動，你看看我們定制了“***公司黨員政治學習會議”調(diào)幅，參加黨員有學習記錄，會有每個人的黨員學習總結心得等等。稅局不讓稅前扣除?“

4.通過工會列支，工會賬務體現(xiàn)。

企業(yè)文化建設的年會(如企業(yè)戶外拓展等)

注：看了一個拓展公司的營業(yè)范圍：

章程記載的經(jīng)營范圍

企業(yè)管理咨詢、經(jīng)濟信息咨詢，企業(yè)形象設計，會議策劃(以上不含證券、保險、銀行業(yè)務、人才中介服務及其它限制項目);從事廣告業(yè)務(法律、行政法規(guī)規(guī)定應進行廣告經(jīng)營審批登記的，另行辦理審批登記后方可經(jīng)營)。

那么你可能取得拓展公司開給你的培訓費，咨詢費發(fā)票，會議費發(fā)票，廣告費發(fā)票等。那么當你拿到這些發(fā)票會計分錄就出來了。

會計處理：

借：管理費用-培訓費/咨詢費發(fā)票/會議費發(fā)票/廣告費/其他 金財稅普金網(wǎng) http://www.tmdps.cn/

貸：現(xiàn)金/銀行存款

稅務問題：

如果是培訓費，需要按照不超過工資薪金總額2。5%的部分準予扣除，超過部分準予結轉以后納稅扣除。

如果是會議費，可以全部扣除，但是需要相關的附件材料支持。

如果是廣告費，則在不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅結轉扣除?！? 3

個人建議：

1.往往拓展公司結算時候，會問你需要開什么項目的發(fā)票。此時會計人是該開什么項目?會計說：“開發(fā)票就能按照發(fā)票項目做帳嗎?你也太單純了，實質重于形式。稅局不認可你開票內(nèi)容還說你違反發(fā)票管理辦法?！?/p>

2.老會計說：“開培訓費就能計入職工教育經(jīng)費?顯然不是的，企業(yè)職工教育培訓經(jīng)費列支范圍包括11個具體項目，能否是培訓費還是要仔細看下的。”此時老板說：“我真實發(fā)生的費用，發(fā)票還什么有這么多講究?，我當時叫拓展公司開旅游費了”。

第四篇：融資租賃的會計處理和稅務處理

融資租賃的會計處理和稅收政策

一、直接融資租賃.................................................................2

1）出租人會計處理........................................................2 2）承租人的會計處理....................................................3 3）資產(chǎn)折舊的計提........................................................4 4）租賃期屆滿時的處理................................................5

二、經(jīng)營租賃.........................................................................5

1）出租人的處理............................................................5 2）承租人的處理............................................................5

三、售后回租.........................................................................6

⒈出售資產(chǎn)......................................................................7 ⒉租回資產(chǎn)......................................................................7

四、稅收政策及優(yōu)惠.............................................................8

1）增值稅........................................................................8 2）印花稅........................................................................9 3）企業(yè)所得稅..............................................................10

融資租賃的會計處理和稅收政策

一、直接融資租賃

1）出租人會計處理

“營改增”后，融資租賃企業(yè)開始適用增值稅，購買設備的進項稅額可以抵扣，應當確認增值稅銷項稅額。目前，各融資租賃企業(yè)對于融資租賃業(yè)務主流的會計核算方法是：購買資產(chǎn)時的增值稅進項稅額記入“應交增值稅——進項稅額”科目，租賃開始日不確認增值稅銷項稅額，當收到租金時再確認當期增值稅。

例題：假設某融資租賃企業(yè)（適用增值稅稅率17%）購入資產(chǎn)的價值成本為100 0000元，融資租賃合同總額150 0000元(不含稅)，分10年等額償還。不考慮未擔保余值，租賃期滿后融資資產(chǎn)的所有權轉移給承租方。租賃期間以第一年為例，計算出實際利率為8.14%（插值法計算），第一年末確認的融資收益為81400元，融資租賃的會計確認與計量如下：

⒈購入設備

借：固定資產(chǎn)-融資租賃資產(chǎn)

100萬元 應交稅費-應交增值稅（進項稅額）17萬元 貸：銀行存款

117萬元

⒉租出設備

借：長期應收款——應收融資租賃款

150萬元 貸：固定資產(chǎn)-融資租賃資產(chǎn)

100萬元 未實現(xiàn)融資收益

50萬元 ⒊第一年收取租金，分配未實現(xiàn)融資收益

借：銀行存款

17.55萬元

貸：長期應收款——應收融資租賃款15萬元

應交稅費——應交增值稅中（銷項稅額）2.55萬元 借：未實現(xiàn)融資收益

8.14萬元 貸：租賃收入

8.14萬元 ⒋租賃期屆滿

租賃期滿后，租賃資產(chǎn)所有權轉移給承租方，出租方不需要做任何處理。

2）承租人的會計處理

在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。

承租人在計算最低租賃付款額的現(xiàn)值時，如果知悉出租人的租賃內(nèi)含利率，應當采用出租人的租賃內(nèi)含利率作為折現(xiàn)率；否則，應當采用租賃合同規(guī)定的利率作為折現(xiàn)率。如果出租人的租賃內(nèi)含利率和租賃合同規(guī)定的利率均無法知悉，應當采用同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。其中，租賃內(nèi)含利率，是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現(xiàn)值與未擔保余值的現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現(xiàn)率。

初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃合同的過程中發(fā)生的可直接歸屬于租賃項目的費用。承租人發(fā)生的初始直接費用，通常有印花稅、傭金、律師費、差旅費、談判費等。承租人發(fā)生的初始直接費用，應當計入租入資產(chǎn)價值。（實務中不好明確確認的都計入了當期費用）。

承接上面案例 承租人：

第一步：計算最低租賃付款額＝150000×10＝150 0000(元)； 現(xiàn)值計算：每期租金150000元的年金現(xiàn)值=150000 × PA（10期，8.14%），現(xiàn)值合計=100 0187.26，現(xiàn)值大于公允價值(100 0000)。因此，租賃資產(chǎn)的入賬價值為100 0000元。

第二步：計算未確認融資費用

未確認融資費用＝最低租賃付款額 — 租賃資產(chǎn)公允價值＝1500000－1000000＝500000(元)會計分錄：

⒈從出租方租入設備

借：固定資產(chǎn)-融資租賃資產(chǎn)

100萬元 未確認融資費用

50萬元

長期應付款-融資租賃進項稅額

25.5萬元（15*17%*10年）貸：長期應付款

175.55萬元 ⒉支付租金，分攤確認費用

支付第一期租金

借：長期應付款——應付融資租賃款

17.55萬 貸：銀行存款

17.55萬

借：應交稅金—應交增值稅—進項稅額

2.55萬 貸：長期應付款—融資租賃進項稅額

2.55萬 借：財務費用

8.14萬元

貸：未確認融資費用

8.14萬元

3）資產(chǎn)折舊的計提

承租人應對融資租人的固定資產(chǎn)計提折舊。1.折舊政策

對于融資租入資產(chǎn)，計提租賃資產(chǎn)折舊時，承租人應采用與自有應折舊資產(chǎn)相一致的折舊政策。同自有應折舊資產(chǎn)一樣，租賃資產(chǎn)的折舊方法一般有年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。如果承租人或與其有關的第三方對租賃資產(chǎn)余值提供了擔保，則應計折舊總額為租賃期開始日固定資產(chǎn)的入賬價值扣除擔保余值后的的余額；如果承租人或與其有關的第三方未對租賃資產(chǎn)余值提供了擔保，且無法合理確定租賃屆滿后承租人是否能夠取得租賃資產(chǎn)所有權，應計折舊總額為租賃期開始日固定資產(chǎn)的入賬價值。

2.折舊期間

確定租賃資產(chǎn)的折舊期間應以租賃合同而定。如果能夠合理確定租賃期屆滿時承租人將會取得租賃資產(chǎn)所有權，即可認為承租人擁有該項資產(chǎn)的全部使用壽命，因此應以租賃期開始日租賃資產(chǎn)的壽命作為折舊期間；如果無法合理確定租賃期屆滿后承租人是否能夠取得租

賃資產(chǎn)的所有權，應以租賃期與租賃資產(chǎn)壽命兩者中較短者作為折舊期間。

4）租賃期屆滿時的處理

租賃期屆滿時，承租人對租賃資產(chǎn)的處理通常有三種情況：返還、優(yōu)惠續(xù)租和留購。1．返還租賃資產(chǎn)

租賃期屆滿，承租人向出租人返還租賃資產(chǎn)時，通常 借：長期應付款——應付融資租賃款 累計折舊

貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn) 2．優(yōu)惠續(xù)租租賃資產(chǎn)

承租人行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權，應視同該項租賃一直存在而作出相應的賬務處理。

如果租賃期屆滿時沒有續(xù)租，根據(jù)租賃合同規(guī)定須向出租人支付違約金時，借：“營業(yè)外支出”科目，貸：“銀行存款”等科目。3．留購租賃資產(chǎn)

在承租人享有優(yōu)惠購買選擇權的情況下，支付購買價款時，借記“長期應付款——應付融資租賃款”科目，貸記“銀行存款”等科目；同時，將固定資產(chǎn)從“融資租入固定資產(chǎn)”明細科目轉入有關明細科目。

二、經(jīng)營租賃

1）出租人的處理

⒈出租人應當按資產(chǎn)的性質，將用作經(jīng)營租賃的資產(chǎn)包括在資產(chǎn)負債表中的相關項目內(nèi)，比如自用的建筑物用于出租時，應將其從固定資產(chǎn)轉入投資性房地產(chǎn)。⒉對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應當在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。⒊出租人發(fā)生的初始直接費用，應當計入當期損益。⒋對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應當采用類似資產(chǎn)的折舊政策計提折舊；對于其他經(jīng)營租賃資產(chǎn)，應當采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷。

⒌或有租金應當在實際發(fā)生時計入當期損益。

2）承租人的處理

1.對經(jīng)營租賃的租金，承租人應當在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法計

入相關資產(chǎn)成本或當期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

2.某些情況下，出租人可能對經(jīng)營租賃提供激勵措施，如免租期、承擔承租人某些費用等。在出租人提供了免租期的情形下，應將租金總額在整個租賃期內(nèi)按直線法或其他合理的方法迚行分攤（免租期內(nèi)應確認租金費用）；在出租人承擔了承租人的某些費用的情況下，應將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在租賃期內(nèi)進行分攤。⒊承租人發(fā)生的初始直接費用，應當計入當期損益（管理費用）。⒋或有租金應當在實際發(fā)生時計入當期損益

例如：2015年1月1日，A公司向B公司租入辦公設備一臺，租期為3年。設備原價為100萬元，預計使用年限為10年。租賃合同規(guī)定，租賃期開始日(2011年1月1日)A公司向B公司一次性預付租金150 000元，第一年年末支付租金150 000元，第二年年末支付租金200000元，第三年年末支付租金250000元。租賃期屆滿后B公司收回設備，三年的租金總額為750 000元。A公司賬務處理如下： 2015年1月1日：

借：長期待攤費用

000 貸：銀行存款

000 2015年12月31日：

借：管理費用

250 000 貸：長期待攤費用

000 銀行存款

000 2016年12月31日：

借：管理費用

250 000 貸：長期待攤費用

000 銀行存款

200 000 2017年12月31日：

借：管理費用

250 000 貸：銀行存款

250 000

三、售后回租

售后租回交易，是指資產(chǎn)賣主（承租人）將資產(chǎn)出售后再從買主

（出租人）租回的交易。無論是承租人還是出租人，均應按照租賃準則的規(guī)定，將售后租回交易認定為融資租賃或經(jīng)營租賃。

⒈出售資產(chǎn)

（1）出售資產(chǎn)時

借：累計折舊

固定資產(chǎn)減值準備

固定資產(chǎn)清理

貸：固定資產(chǎn)

（2）收到出售資產(chǎn)價款時

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理（貸或借）：遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益（沒證據(jù)證明公允）

（貸或借）：營業(yè)外收入或支出（有證據(jù)）

⒉租回資產(chǎn)

（1）租回資產(chǎn)形成一項融資租賃

賣方（承租人）出售資產(chǎn)時，不確認收益。未實現(xiàn)售后租回損益＝售價-資產(chǎn)賬面價值

未實現(xiàn)售后租回損益的分攤：按該項租賃資產(chǎn)的折舊進度進行分攤，即按與該項租賃資產(chǎn)所采用的折舊率相同的比例進行分攤，調(diào)整各期的折舊費用。

①租回資產(chǎn)時：

借：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

未確認融資費用

貸：長期應付款——應付融資租賃款 ②租回資產(chǎn)以后各期： 支付租金：

借：長期應付款——應付融資租賃款

貸：銀行存款 分攤未確認融資費用：

借：財務費用

貸：未確認融資費用 計提折舊：

借：管理費用或制造費用等

貸：累計折舊

分攤未實現(xiàn)售后租回損益：

借（或貸）：遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益

貸（或借）：管理費用或制造費用等（2）租回資產(chǎn)形成一項經(jīng)營租賃

1.有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價值達成的，銷售的商品按照售價確認收入，并按照賬面價值結轉成本，銷售的固定資產(chǎn)按照售價和固定資產(chǎn)賬面價值之間差額確認營業(yè)外支出。

2.沒有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價值達成的：售價低于公允價值的，應確認當期損益。如果損失將由低于市價的未來租賃付款額補償?shù)?，應將其遞延，并按租賃付款比例分攤于預計的資產(chǎn)使用期限內(nèi)。售價高于公允價值的，其高出公允價值的部分應予遞延，并在預計資產(chǎn)使用期限內(nèi)攤銷。

①租回的資產(chǎn)——不用賬務處理，只需作備查登記。②租回資產(chǎn)以后各期支付租金時：

借：管理費用或制造費用等

貸：銀行存款

分攤未實現(xiàn)售后租回損益：

借（或貸）：遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益

貸（或借）：管理費用或制造費用等

四、稅收政策及優(yōu)惠

1）增值稅

1、稅率：

1.提供有形動產(chǎn)租賃服務（包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃），稅率為17%（經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、商務部批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務，對其增值稅實際稅負(用納稅人在一定時期內(nèi)的實納稅額占其實際收益的比率來表示)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。）

2.提供不動產(chǎn)租賃服務，稅率為11% 3.提供融資租賃服務和經(jīng)營租賃服務，稅率為6%

2、銷售額的確定

（1）提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。

（2）提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。

（3）試點納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務繳納增值稅?？梢赃x擇以下方法之一計算銷售額：

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

3、進項稅額

適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

4、稅收優(yōu)惠

經(jīng)國務院批準，自2014年1月1日起，租賃企業(yè)一般貿(mào)易項下進口飛機并租給國內(nèi)航空公司使用的，享受與國內(nèi)航空公司進口飛機同等稅收優(yōu)惠政策，即進口空載重量在25噸以上的飛機減按5%征收進口環(huán)節(jié)增值稅。（財關稅【2014】16號財政部海關總署國家稅務總局關于租賃企業(yè)進口飛機有關稅收政策的通知）

2）印花稅

財稅[2015]144號：關于融資租賃合同有關印花稅政策的通知

對開展融資租賃業(yè)務簽訂的融資租賃合同（含融資性售后回租），應按合同所載租金總額依照“借款合同”稅目，按萬分之零點五的稅率計稅貼花。

如果一項融資租賃中包含有“供貨合同”、“借款合同”、“租賃合同”等時，如果這些合同于此項業(yè)務是相關的，則統(tǒng)一按“融資租賃合同”繳納印花稅。

在融資性售后回租業(yè)務中，對承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

3）企業(yè)所得稅

企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：

1.以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除

2.以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告》(2010年第13號)第二條規(guī)定：根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。稅收優(yōu)惠：

1、加速折舊

2、稅額抵免優(yōu)惠

企業(yè)所得稅法第三十四條所稱稅額抵免，是指企業(yè)購置并實際使用《環(huán)境保護專用設備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專用設備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《安全生產(chǎn)專用設備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設備的，該專用設備的投資額的10%可以從企業(yè)當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅結轉抵免。

實施條例第一百條規(guī)定的購置并實際使用的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水和安全生產(chǎn)專用設備，包括承租方企業(yè)以融資租賃方式租入的、并在融資租賃合同中約定租賃期屆滿時租賃設備所有權轉移給承租方企業(yè)，且符合規(guī)定條件的上述專用設備。凡融資租賃期屆滿后租賃設備所有權

未轉移至承租方企業(yè)的，承租方企業(yè)應停止享受抵免企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補繳已經(jīng)抵免的企業(yè)所得稅稅款。（執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問題的通知（財稅[2009]69號））

第五篇：回遷房項目的會計和稅務處理

回遷房項目的會計和稅務處理

土地征用費和拆遷補償費構成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的重要組成部分，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認，我們以案例分析如下。

案例A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150㎡）。

開發(fā)項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6000㎡，二期項目占地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本和計稅成本。

該公司認為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩余的460套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本，并且由于一、二期回遷房套數(shù)和面積不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地減少前期的企業(yè)所得稅支出，獲得遞延納稅的好處。

這種觀點是否正確呢？我們根據(jù)會計核算的基本原則以及國稅發(fā)〔2009〕31號文件分析如下：第一期商品房的會計成本

1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬元）借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費5000

貸：貨幣資金5000。

2.第一期回遷房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（萬元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費560

貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費560。

3.第二期回遷房20套因未實際發(fā)生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬（7000÷75000）×20×150=280（萬元）

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費280

貸：預計成本——建筑安裝工程費280。

4.土地成本合計5000＋560＋280＝5840（萬元）

5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（萬元）

6.單位可售建筑面積土地成本3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）

7.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）第一期商品房的計稅成本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，拆遷補償主要有3種方式：即產(chǎn)權調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權調(diào)換與作價補償相結合。本案例中包含了產(chǎn)權調(diào)換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產(chǎn)權調(diào)換則成為計稅成本確定的難點。

產(chǎn)權調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權。企業(yè)所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為40×150×3000=1800（萬元）。另外，對于非貨幣交易的產(chǎn)權調(diào)換方式，同時涉及換入資產(chǎn)（土地）的計稅成本確認問題，國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列規(guī)定處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

本案例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付后，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。

第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬于國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定的可以預提的計稅成本，暫按成本為0計算。另外，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十四條的規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結算二期計稅成本時，不需要再調(diào)整一期的計稅成本。

該項目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。

因為該項目分兩期開發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進行分配。第一期分配土地成本6800÷（6000+4000）×6000=4080（萬元），單位可售建筑面積土地成本為4080÷75000=544（元/㎡），單位可售建筑面積建筑成本為7000÷75000=933（元/㎡）。

以上計稅成本高于會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：

1.回遷房視同銷售的處理。

2.以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提入賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十一條的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價值計入換取的土地計稅成本并再行分配。

回遷房的會計處理與稅務分析

大綱——

1、案例-會計處理與稅務分析

2、對“交換是否具有商業(yè)實質”和“公允價值的確定”進行分析

3、細節(jié)問題的說明

《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換》規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交換，是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權投資等非貨幣性資產(chǎn)進行的交換。該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)（即補價）。貨幣性資產(chǎn)，是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應收賬款和應收票據(jù)以及準備持有至到期的債券投資等。非貨幣性資產(chǎn)，是指貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換》應用指南規(guī)定：認定涉及少量貨幣性資產(chǎn)的交換為非貨幣性資產(chǎn)交換，通常以補價占整個資產(chǎn)交換金額的比例低于25%作為參考。

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，盡管其行為具有特殊性，但筆者認為其會計處理與稅務處理是相互聯(lián)系的，適用上述《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，且在開發(fā)產(chǎn)品的會計成本與計稅成本有共同之處，現(xiàn)以案例分析如下

一、案例

A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款5000萬元；另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150㎡）。

開發(fā)項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6000㎡，二期項目占地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品的會計成本和計稅成本（本例不考慮補價與相關稅費）。

1、支付土地出讓金與發(fā)生的建筑支出

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費

5000萬

貸：銀行存款

5000萬 借：開發(fā)成本-建筑安裝費

7000萬

貸：銀行存款

7000萬

2、第一期回遷房40套與土地成本的賬務處理

根據(jù)題目所示，其交換行為符合《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換》規(guī)定，假設該交換具有商業(yè)實質，且換入換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠計量，則“應當以換出資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本”——

換出資產(chǎn) =A公司建造的商品房

換入資產(chǎn) = 被拆遷戶的房產(chǎn) = 土地征用及拆遷補償需要支出的費用 在交付該40套商品房給被拆遷戶時，可做如下會計處理： 借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費

1800萬

貸：主營業(yè)務收入

1800萬（40×150×3000）

3、為反映成本的完整，按照第一期項目銷售單價預提土地成本 借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費

900萬

貸：預計成本-土地征用及拆遷補償費

900萬（20×150×3000）

4、土地成本合計：

5000+1800+900=7700萬元。

第一期項目應分配土地成本：7700÷10000×6000=4620萬元 單位可售建筑面積土地成本：4620÷75000=616元/m? 單位可售建筑面積建筑成本：7000÷75000=933.33元/m?

5、第一期開發(fā)產(chǎn)品的會計成本

借：開發(fā)產(chǎn)品-一期

11620萬 貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費

4620

開發(fā)成本-建筑安裝工程費

7000

6、結轉換出40套開發(fā)產(chǎn)品的主營業(yè)務成本 借：主營業(yè)務成本-40套

929.6萬

貸：開發(fā)產(chǎn)品-一期

929.6萬（11620÷75000×40×150）

7、換入資產(chǎn)計稅成本的分析

第一期開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本是否與會計成本一致？答案是肯定的。

以換出商品房的公允價值來確定換入資產(chǎn)的計稅成本，且可按此成本做為企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除項目，理由如下：

第一，以換出商品房的公允價值來確定換入土地的計稅成本可以真實反映企業(yè)流出資產(chǎn)的真實價值； 第二，換入資產(chǎn)的計稅成本有合法、有效的憑證支撐。

A公司換出的商品房需要開具發(fā)票給被拆遷戶，以A公司開具的發(fā)票作為合法有效憑證；

或者，由被拆遷戶向主管稅務機關申請代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，開具發(fā)票的金額等于A公司換出的商品房公允價值。

如此，則可以換出商品房的公允價值來確定換入資產(chǎn)的計稅成本，在做企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時可將此成本列為扣除項目。

二、交換是否具有商業(yè)實質與公允價值概念的分析

對于“沒有商業(yè)實質，或換入換出資產(chǎn)的公允價值不能夠可靠計量的情況下”的賬務處理，在對“什么樣的交換具有商業(yè)實質”與“公允價值的確認”進行分析后，筆者得出的結論是不存在這種情況，理由如下：

1、什么樣的交換具有商業(yè)實質

《企業(yè)會計準則第7 號——非貨幣性資產(chǎn)交換》第四條：“滿足下列條件之一的非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質：

（一）換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同。

（二）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的?！?/p>

由于只有與被拆遷戶達成一致情況下，才可以繼續(xù)后面的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售事宜；且一般情況下被拆遷戶與房地產(chǎn)公司為相互對立的雙方，因此上述非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質。

2、公允價值的確定

《企業(yè)會計準則——基本準則》第九章會計計量：第四十二條 會計計量屬性主要包括：(五)公允價值。在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。

顯然，商品房銷售價格能夠與市場銷售價聯(lián)系起來，也可以理解為房開公司制定的商品房對外銷售價格，因此認為該換出資產(chǎn)——商品房的公允價值是可以確定。

通過以上分析可以看到，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換一般情況下是具有商業(yè)實質，且公允價值能夠可靠計量。

三、細節(jié)問題的說明

1、會計處理未加入相關稅費

本會計處理未加入相關稅費，需要加入相關稅費處理的：

1）營業(yè)稅及相關附加：銷售房產(chǎn)的營業(yè)稅及相關附加的處理可以確定；

2）土地增值稅：因為項目沒有清算，在交換之時無法確定單套商品房最終應交土地增值稅。

2、回遷房與商品房的交換時間與交換價格的確定房屋拆遷的，根據(jù)規(guī)定，拆遷單位需要制定拆遷計劃和拆遷方案，并與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

本例中，上述非貨幣性資產(chǎn)交換的會計處理可以在房屋交付使用或交鑰匙期間同期進行，同時以該時點商品房的市場銷售價格確定換出資產(chǎn)的公允價值，此方法也可以表明商品所有權的主要風險和報酬已轉移。

3、第二期土地成本的確定

第二期土地成本的確定，可依照上述方法進行：

一般情況下第二期商品房價格會較高于第一期商品房價格，在重新確定新的土地成本后，結轉二期商品房主營業(yè)務成本時，需補結轉一期商品房主營業(yè)務成本。

二00九年十二月二十二日

注：

本文中案例的內(nèi)容使用了近期《中國稅務報》一篇標題為《回遷房項目的會計和稅務處理》文章中案例一節(jié)的部分內(nèi)容。

國稅發(fā)[2009]31號：

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

回遷房的帳務處理

我是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),正在辦理拆遷工作,遇到一些問題麻煩各位幫解答下,如:原拆遷戶住房是30平方米,要求回遷房是70平方米.帳務應如何處理?應由什么部門出具手續(xù)?稅金應如何交納??? 麻煩各位幫我解答下，謝謝~~ 推薦答案

關于拆遷后等面積回遷的計稅規(guī)定是：根據(jù)安徽省地方稅務局皖地稅〔2000〕44號文件規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)氐囟悪C關按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業(yè)稅或按當?shù)卣?guī)定的成本價格標準計征營業(yè)稅；對超出拆遷建筑面積的部分按市場價格計征營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取實物補償時，必須按照此項規(guī)定進行計征營業(yè)稅。至于采取實物補償時會計處理，建議會計上不作為收入處理。財務會計處理與稅法規(guī)定不一致時只要按照稅法規(guī)定計稅，不是必須按照稅法規(guī)定進行財務處理。上述采取實物補償時，財務一般只就收到的超出面積部分價款和等面積部分結構差價作收入。例：拆遷一居民100平方米平房，回遷給此居民120平方米樓房。需要收到20平方米超出面積部分房款50000元，100平方米房屋結構差40000元。財務處理如下：借：銀行存款（現(xiàn)金）

90000

貸：預收帳款－面積差收入

50000

預收帳款－結構差收入

40000 注意，如果需支付拆遷戶安置等費用，則不能直接抵減收入，應計入開發(fā)成本。假如上例中，還要支付拆遷戶安置過渡費10000元，則財務處理如下：借：銀行存款（現(xiàn)金）

80000

開發(fā)成本－土地拆遷及征用補償費 10000

貸：預收帳款－面積差收入

50000

預收帳款－結構差收入

40000 計稅時，則按此房屋單位成本價乘以100平方米加上超出面積部分價款50000元計征營業(yè)稅。以上回復供參考。

房企拆遷補償?shù)臅嫼投悇仗幚?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償形式可歸納為兩種，一是貨幣補償，即拆遷人將被拆除房屋的價值以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人；二是安置房屋補償，即拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權，也就是我們常說的“拆一還一”實物補償形式。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，相當于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

【例】A公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。

該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）。

計算過程如下。

1.支付建筑施工等其他開發(fā)成本6400萬元。

2.拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530（萬元）。需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。

視同銷售收入＝7900×0.7＝5530（萬元）。

3.單位可售面積計稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。

4.視同銷售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬元）；

視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。會計處理如下。

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質，且公允價值能夠可靠計量。

1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬元，下同）：

借：開發(fā)成本———拆遷補償費

5530

貸：應付賬款———拆遷補償費

5530

借：應付賬款———拆遷補償費

5530

貸：主營業(yè)務收入

5530

2.房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)5530萬元，結轉成本的會計處理：

借：主營業(yè)務成本——土地征用費及拆遷補償費

3249.8965

貸：開發(fā)產(chǎn)品

3249.8965

稅務處理如下。

1.企業(yè)所得稅的處理。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

因此，A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元），繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬元）。

需要注意的是，這里不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。

2.土地增值稅的處理。

國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。假定預征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預繳土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）?；剡w房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。

該項目土地增值稅清算計算過程如下：

不含利息開發(fā)成本＝5530＋6400－400＝11530（萬元）；

扣除項目金額＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（萬元）；

增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬元）；

增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；

應繳土地增值稅＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（萬元）；

已預征土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）；

應補繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995（萬元）。3.營業(yè)稅的處理。

（1）納稅義務發(fā)生時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

（2）計稅依據(jù)。

國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。

這里的成本價如何確定？有的地方認為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補償房產(chǎn)的成本價不應再計算土地成本；有的地方則認為應包括土地成本。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地換回來的，成本價應該包括土地成本。

A公司應該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（萬元）。

（3）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。

A公司如果采用企業(yè)會計準則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認主營業(yè)務收入5530萬元，A公司應按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認主營業(yè)務收入，則A公司應該按成本價3249.8965萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。

需要注意的是，無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的不同財稅處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容主要包括：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發(fā)間接費六項。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，在計算土地增值稅的扣除項目開發(fā)成本時，也有基本相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。二者雖表述相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，開發(fā)成本的處理仍有區(qū)別。

1.對土地征用費及拆遷補償費處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。而在土地增值稅中，此項費用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等，不包含取得土地使用權所支付的金額。就是說，二者差異的項目，在土地增值稅中，都應作為取得土地使用權所支付的價款處理。

2.對前期工程費的處理，二者一致。企業(yè)所得稅中，前期工程費是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用，土地增值稅中的費用項目與之相同。因此，二者的業(yè)務處理沒有區(qū)別。

3.建筑安裝工程費的范圍和內(nèi)容，二者相同。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。土地增值稅中的建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。雖然前者特別規(guī)定了建筑費用和安裝費用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。

4.基礎設施建設費，都允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費，土地增值稅中的費用項目與之相同。雖然前者強調(diào)是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的費用，后者強調(diào)是開發(fā)小區(qū)內(nèi)的費用，但無論哪種，都允許按受益對象合理分攤，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。

5.對公共配套設施費的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。在土地增值稅中，還包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。二者的區(qū)別是，企業(yè)所得稅對此有限制條件，即必須是“獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與”的公共配套設施費，而對于“營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的”，則應單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按固定資產(chǎn)進行處理外，其余一律按開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

土地增值稅對上述規(guī)定作了補充，國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

6.對開發(fā)間接費的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。和土地增值稅中的開發(fā)間接費用相比，前者比后者多了工程管理費和營銷設施建造費。稅法規(guī)定，工程管理費符合土地增值稅間接費用范圍，可以作為扣除項目。而營銷設施建造費能否作為扣除項目，需要稅務機關進一步明確。

7.預提費用和利息費用的處理，二者有區(qū)別。國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預提費用不得稅前扣除，利息費用要單獨計算扣除，不能重復計入開發(fā)成本中。國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十七條要求，在審核利息支出時應重點關注納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)整至開發(fā)費用。城市房屋拆遷補償費政策實例分析一城市房屋拆遷補償費政策實例分析一

[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣方式受讓取得一塊土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業(yè)負責該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實行貨幣補償，經(jīng)市場評估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補償，補償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計算。拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買政府建設的經(jīng)濟適用房。

[解析]這是一個城市房屋拆遷中一個比較標準的貨幣補償案例.被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補償，拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關系比較簡單，而且又是貨幣性質補償，稅務處理方法也比較明確。

這里，我們首先來明確以下幾個概念。

1、毛地出讓與凈地出讓

“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。

從產(chǎn)權和法律關系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛。

毛地出讓的實施步驟：

毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權收回、拆遷補償和國有土地使用權出讓的關系。一般是按照如下步驟實施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權并進行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因實施城市規(guī)劃需要收回該土地的原土地使用權并公開出讓，對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權等具體內(nèi)容。市、縣人民政府的批復文件同樣要明確上述內(nèi)容，并向社會公告。

第二，市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按規(guī)定組織實施國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作，招標拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民政府批準收回該地塊原土地使用權，對原土地使用權人的具體補償安置，由受讓人按照規(guī)定對原產(chǎn)權人進行拆遷補償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權出讓金并按規(guī)定完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權證》作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉讓、出租、抵押。

第三，受讓人按照當?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。

2、貨幣補償

根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結構、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準。土地使用面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準。被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償應當結合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。

從本案例來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發(fā)項目進入開發(fā)直接成本：

借：開發(fā)成本-拆遷補償費

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料。

對這一拆遷補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實進入開發(fā)成本并在結轉房屋銷售成本時在企業(yè)所得稅和土地增值稅時扣除。

由于實行的是貨幣補償，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補償費時不存在營業(yè)稅問題。

2、被拆遷戶的稅務處理問題

對于被拆遷戶取得貨幣補償涉及的主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅的問題。①營業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來看，在毛地出讓前，國土部門已經(jīng)向政府申請收回該地塊的國土土地使用權，然后再進行土地出讓拍賣。最終是由中標單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國有土地使用權。所以，在拆遷單位進行拆遷補償時，被拆遷戶的土地的使用權已經(jīng)收回國有。從本質上來間，拆遷單位是在替政府支付拆遷補償款：一是補償政府收回國有土地使用權給予被拆遷戶的補償；二是由于國有土地使用權已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補償。所以，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補償同納稅人正常轉讓土地使用權和房屋是不一樣的，不應該征收營業(yè)稅。這一問題粵地稅函[1999]295有過明確表述。

②個人所得稅 《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：對被拆遷入按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

③企業(yè)所得稅 如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》財稅[2007]61號文的規(guī)定處理：

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。

（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。

（二）企業(yè)因轉換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。

（三）搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（五）搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

對于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補償收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

城市房屋拆遷補償費政策實例分析二

[案例2]A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應建設30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進行產(chǎn)權調(diào)換為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米經(jīng)市拆遷辦聘請的第三方中介機構根據(jù)南京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定進行評估，被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米考慮到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結構和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶達成拆遷協(xié)議：第一按被拆遷戶房屋實際建筑面積進行產(chǎn)權調(diào)換；二等面積補償部分，被拆遷戶應向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結構差價；三調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償；四超面積部分，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款最終，該被拆遷戶B通過產(chǎn)權調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元經(jīng)核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米

[解析]

根據(jù)南京市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定，實行產(chǎn)權調(diào)換補償?shù)牟襟E如下：

實行產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人應當依照本辦法第二十八條的規(guī)定計算被拆遷房屋的貨幣補償金額貨幣補償金額與所調(diào)換的房屋有差價的，結清差價后給予產(chǎn)權調(diào)換

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于產(chǎn)權調(diào)換

拆遷人超過約定的過渡期限未提供產(chǎn)權調(diào)換房屋的，應當自逾期之日起，按過渡補助費的月平均數(shù)雙倍支付當事人另有約定的，從其約定

辦法第二十八條規(guī)定為：

貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定

房地產(chǎn)市場評估單價由區(qū)位補償單價和房屋重置單價兩部分組成

區(qū)位補償單價由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門確定，定期公布

房屋重置單價的評估，應當按照市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門公布的基準價格，結合被拆遷房屋的結構成新用途層次朝向等因素確定

被拆遷房屋的建筑面積以所有權證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務處理

營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1995]549國稅函[2007]768號的文件規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行產(chǎn)權調(diào)換以取得經(jīng)濟利益的行為屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍，應征收營業(yè)稅

營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認：

等面積部分：65平方米根據(jù)國稅函[1995]549號文的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅這里對于成本價的理解有兩種：一種是不含地價的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地價的房屋完全成本3600元/平方米從穗地稅發(fā)[2000]79號的規(guī)定來看，廣州乃至廣東省對這個成本價的認定是房屋的工程建造成本從我們目前的征稅實踐來看，大多數(shù)也是采用的不含地價的工程建造成本作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)考慮到等面積部分還有200元/平方米的結構價差，對于這個結構價差我們認為也應征收營業(yè)稅這樣，等面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）

超面積部分：根據(jù)拆遷補償協(xié)議，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款因此，超面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)為 85500 元（10×5500+5×6100）

總體營業(yè)稅的計稅依據(jù)為235000元，應繳納營業(yè)稅11750元

土地增值稅：實行預征，計稅依據(jù)同營業(yè)稅，最終按項目進行清算應預征土地增值稅2350元（按1%進行預征）

企業(yè)所得稅

該企業(yè)實際是用房屋這種實物形式支付的拆遷補償費這里關鍵是對于實物補償?shù)钠髽I(yè)所得稅處理問題從本質上將，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在履行了用房屋去和被拆遷戶進行產(chǎn)權調(diào)換完成拆遷任務后，才能取得國土土地使用權因此，從本質上來將，是屬于一種非貨幣交換行為只不過這部分拆遷費不是作為土地的出讓金成本，但仍作為和土地出讓密切相關的成本進入前期的開發(fā)成本

根據(jù)企業(yè)所得稅法第二十五條的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物財產(chǎn)勞務用于捐贈償債贊助集資廣告樣品職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物轉讓財產(chǎn)或者提供勞務

所以，這里對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋進行產(chǎn)權調(diào)換的在企業(yè)所得稅上應作為視同銷售處理這里，關鍵的問題就在于視同銷售價格確認的問題

第一種意見：視同銷售的價格應按同類同期房屋的市場銷售價格確認這里，我們正好可以找到一個市場銷售價格，在拆遷補償合同中就有，對于超過10平方的部分按市場價格6100元/平方米因此，房地產(chǎn)企業(yè)用這80平方米的房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，應按488000元確認企業(yè)所得稅的視同銷售收入

第二種意見：視同銷售價格和營業(yè)稅計稅依據(jù)保持一致，按235000元確認企業(yè)所得稅視同銷售收入

第三種意見：對于等面積補償部分，由于在進行產(chǎn)權調(diào)換時，我們對雙方房屋的價格都是有一個評估的，當時被拆遷戶房屋的評估價格為4600元/平方米，考慮到結構價差，等面積部分也就是4800元/平方米，不超過10平方部分按5500元/平方米，超過10平方按6100/平方米，因此，該80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售價格為 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我們認為，第一種意見直接以6100元/平方米作為企業(yè)所得稅視同銷售的價格是比較草率的做法任何稅種對于計稅依據(jù)的確認都應該秉承一種據(jù)實征稅的合理原則比如對于不超過10個平方的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實只是按5500元/平方米收取價款，如果我們強制要求按6100元/平方米確認收入就沒有秉承據(jù)實征稅的基本原則，是不恰當?shù)模覍τ诘让娣e部分，被拆遷單位的房屋評估價格是4600元/平方米，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場行為中的一個經(jīng)濟人，他在房屋建造時是必須考慮參考這個價格的，最終的結構補償也是以這個為依據(jù)的，因此，對于等面積部分也按6100元/平方米計算更不合理

第二種意見，以營業(yè)稅的計稅依據(jù)作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，我們認為也不是十分恰當由于各個稅種的指導思想的不一致，導致就具體問題，各個稅種的計稅依據(jù)的確認不一致，這也是非常正常的現(xiàn)象但是對于等面積部分如果按建造成本2100元/平方米確認企業(yè)所得稅視同銷售收入，就失去了企業(yè)所得稅視同銷售這種做法的意義，既然收入等于成本，那還不如直接確認成本，何必去虛擬確認一個收入，然后再結轉成本呢，這個和直接結轉成本的效果是完全一樣的因此，第二種意見也不可取

第三種意見：對于超面積部分，不足10平方的按5100元/平方米確認收入，超過10平方的按6100元/確認收入，這是完全符合實際的，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)和被拆遷單位屬于獨立無關聯(lián)的主體，他們之間的價格是一個市場公允價格的體現(xiàn)，以這個雙方約定的價格作為視同銷售的收入是完全合理的而對于等面積部分，我們依據(jù)被拆遷單位經(jīng)政府認可的評估單位根據(jù)政府規(guī)定評估的4600元/平方米的價格加上200元/平方米的結構補差費作為視同銷售收入的確認價格也是符合現(xiàn)實情況的，這個也是雙方認可的一個補償價格所以按397500元確認這80平方米房屋的企業(yè)所得稅視同銷售收入是較為合理的做法

會計處理：

借 開發(fā)成本-拆遷補償費 397500元

貸：主營業(yè)務收入 397500元 借：主營業(yè)務成本 288000元

貸：開發(fā)產(chǎn)品 288000元（3600×80）

[注意]雖然在征收營業(yè)稅時，等面積部分是按建造成本確認的但在結轉企業(yè)所得稅銷售成本時，考慮到這部分安置房也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的土地上建設的，理應分攤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓金否則，所有的土地出讓金就要全部非安置房承擔，這個與現(xiàn)實情況是不符合的但是，這里安置房只要承擔土地出讓金拆遷安置費就只能由非安置房來承擔，否則就會存在循環(huán)計算成本的問題

貸 主營業(yè)務稅金及附加 14100元

貸：應交稅金應交營業(yè)稅 11750元（235000×5%）

應交土地增值稅 2350元（235000×1%）

[注]根據(jù)財政部新企業(yè)會計準則講解的規(guī)定，目前企業(yè)所得稅視同銷售的會計處理和稅務處理已經(jīng)基本保持一致了

以上兩個案例是對目前城市房屋拆遷補償中比較常見的案例的稅務處理進行的講解，且這兩個案例中拆遷補償?shù)姆绞揭彩欠犀F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)范性操作，因此，對于其稅務處理的方法也很明確產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償向結合方式的稅務處理從原理上就是我們上面兩個案例處理方法的集合，所以我們就無須舉例說明了

這里，我們還是要明確一點，本次教學案例講解的是城市房屋拆遷中涉及的拆遷補償費的稅務處理問題如果是政府征地房屋的拆遷補償，具體情況就和本案例討論的內(nèi)容不一樣了他們依據(jù)的法律是不一樣的，城市房屋拆遷是依據(jù)的國務院的城市房屋拆遷管理條例，而政府征地房屋拆遷依據(jù)的是土地管理法及相關法律法規(guī)同時政府征地拆遷一般是由政府相關部分負責這個不在我們本次案例的討論范圍