第一篇：星級(jí)服務(wù)物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)星級(jí)服務(wù)員工定崗定編的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置3.6人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：主任，總建筑面積10萬(wàn)平方米以下設(shè)1人，10~20萬(wàn)平方米，設(shè)一正一副，25萬(wàn)以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬(wàn)以下設(shè)1人，在10萬(wàn)平方米以上每增加5萬(wàn)平方米增加1人；社區(qū)文化設(shè)一人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉(cāng)庫(kù)管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來(lái)設(shè)置。

2、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設(shè)1人。

3、保潔員：每140戶(hù)設(shè)1人。

4、保安員：每120戶(hù)設(shè)1人。

5、車(chē)庫(kù)保安員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車(chē)輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

二、高層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

高層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：建筑面積小于5萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加5萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶(hù)設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的樓宇每1萬(wàn)平方米配1.5人。

3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右或90~100戶(hù)配1人；公共場(chǎng)所或商業(yè)場(chǎng)所可適當(dāng)調(diào)整人員。

4、保安人員：每40戶(hù)配1人或建筑面積3000平方米左右配1人。

5、車(chē)輛保安員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車(chē)輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

三、高層寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

高層寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置15~18人左右（不包括車(chē)庫(kù)保安人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：建筑面積小于3萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加3萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每2萬(wàn)設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。

2、機(jī)電人員：高層寫(xiě)字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類(lèi)型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對(duì)工程技術(shù)人員的配備相對(duì)要求高且數(shù)量多，一般每1萬(wàn)平方米配4~5人。

3、衛(wèi)生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設(shè)置1人。

四、其他類(lèi)型的物業(yè)

如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來(lái)確定。

第二篇：物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

住宅類(lèi)型服務(wù)等級(jí)配置人均面積M2/人（R1）人員配備調(diào)整系數(shù)（R)2 高層一級(jí)19001.5

高層二級(jí)22001.5注：

1、項(xiàng)目人員配置數(shù)=項(xiàng)目面積+R1+（50000-項(xiàng)目面積）+10000×R22、所得人數(shù)按四舍五入計(jì)算

3、入住、裝修期可在定編基礎(chǔ)上上浮15%

4、商務(wù)樓及單體樓可上浮50%（30000M2以下）

5、容積率在3.0以下可適當(dāng)上浮5%

二、管理人員配置

1、主任1人（20萬(wàn)M2以上設(shè)主任助理）

2、客服主管1人（8萬(wàn)M2以上）

3、保安隊(duì)長(zhǎng)1人

4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在800戶(hù)以上，50000M2以上寫(xiě)字樓

三、其它人員配置

1、客戶(hù)助理：按每人300戶(hù)業(yè)主計(jì)，超過(guò)300不足600按每增加100以上增加1人，依此類(lèi)推

2、維修人員：80000M2以下設(shè)3人（含班長(zhǎng)），8萬(wàn)——10萬(wàn)設(shè)4人（設(shè)主管）；10萬(wàn)以上每增加3萬(wàn)M2增加1人；

3、保潔人員：每10000M2配置1人，設(shè)班長(zhǎng)1人，商務(wù)樓每5000M2配置1人；

4、綠化人員：按建筑面積8萬(wàn)M2（或800戶(hù)業(yè)主）配置1人，20萬(wàn)M2——30萬(wàn)M2設(shè)班長(zhǎng)1人，30萬(wàn)M2以上設(shè)主管1人，容積率小于3.5以下可增加設(shè)1人。

物業(yè)管理公司員工定崗定編的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的配備以建筑面積10萬(wàn)平方米計(jì)算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬(wàn)平方米的不少于5人。

一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置3.6人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：主任，總建筑面積10萬(wàn)平方米以下設(shè)1人，10~20萬(wàn)平方米，設(shè)一正一副，25萬(wàn)以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬(wàn)以下設(shè)1人，在10萬(wàn)平方米以上每增加5萬(wàn)平方米增加1人；社區(qū)文化設(shè)一人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉(cāng)庫(kù)管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來(lái)設(shè)置。

2、維修員：建筑面積每4萬(wàn)平方米設(shè)置1人。

3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設(shè)1人。

4、保潔員：每140戶(hù)設(shè)1人。

5、保安員：每120戶(hù)設(shè)1人。

6、車(chē)管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車(chē)輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

二、高層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

高層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：建筑面積小于5萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加5萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶(hù)設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的樓宇每1萬(wàn)平方米配1.5人。

3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右或90~100戶(hù)配1人；公共場(chǎng)所或商業(yè)場(chǎng)所可適當(dāng)調(diào)整人員。

4、保安人員：每40戶(hù)配1人或建筑面積3000平方米左右配1人。

5、車(chē)輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車(chē)輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

三、高層寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

高層寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置15~18人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：建筑面積小于3萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加3萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每2萬(wàn)設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。

2、機(jī)電人員：高層寫(xiě)字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類(lèi)型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對(duì)工程技術(shù)人員的配備相對(duì)要求高且數(shù)量多，一般每1萬(wàn)平方米配4~5人。

3、衛(wèi)生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設(shè)置1人。

四、其他類(lèi)型的物業(yè)

如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來(lái)確定。

第三篇：物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

住宅類(lèi)型 服務(wù)等級(jí) 配置人均面積M2/人（R1）人員配備調(diào)整系數(shù)（R)2 高層 一級(jí) 1900 1.5

高層 二級(jí) 2200 1.5

注：

1、項(xiàng)目人員配置數(shù)=項(xiàng)目面積+R1+（50000-項(xiàng)目面積）+10000×R22、所得人數(shù)按四舍五入計(jì)算

3、入住、裝修期可在定編基礎(chǔ)上上浮15%

4、商務(wù)樓及單體樓可上浮50%（30000M2以下）

5、容積率在3.0以下可適當(dāng)上浮5%

二、管理人員配置

1、主任1人（20萬(wàn)M2以上設(shè)主任助理）

2、客服主管1人（8萬(wàn)M2以上）

3、保安隊(duì)長(zhǎng)1人

4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在800戶(hù)以上，50000M2以上寫(xiě)字樓

三、其它人員配置

1、客戶(hù)助理：按每人300戶(hù)業(yè)主計(jì)，超過(guò)300不足600按每增加100以上增加1人，依此類(lèi)推

2、維修人員：80000M2以下設(shè)3人（含班長(zhǎng)），8萬(wàn)——10萬(wàn)設(shè)4人（設(shè)主管）；10萬(wàn)以上每增加3萬(wàn)M2增加1人；

3、保潔人員：每10000M2配置1人，設(shè)班長(zhǎng)1人，商務(wù)樓每5000M2配置1人；

4、綠化人員：按建筑面積8萬(wàn)M2（或800戶(hù)業(yè)主）配置1人，20萬(wàn)M2——30萬(wàn)M2設(shè)班長(zhǎng)1人，30萬(wàn)M2以上設(shè)主管1人，容積率小于3.5以下可增加設(shè)1人。

物業(yè)管理公司員工定崗定編的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的配備以建筑面積10萬(wàn)平方米計(jì)算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬(wàn)平方米的不少于5人。

一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置3.6人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：主任，總建筑面積10萬(wàn)平方米以下設(shè)1人，10~20萬(wàn)平方米，設(shè)一正一副，25萬(wàn)以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬(wàn)以下設(shè)1人，在10萬(wàn)平方米以上每增加5萬(wàn)平方米增加1人；社區(qū)文化設(shè)一人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉(cāng)庫(kù)管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來(lái)設(shè)置。

2、維修員：建筑面積每4萬(wàn)平方米設(shè)置1人。

第四篇：物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

住宅類(lèi)型 服務(wù)等級(jí) 配置人均面積㎡/人（R1）人員配備調(diào)整系數(shù)（R2)高層 一級(jí) 1900 1.5 高層 二級(jí) 2200 1.5 注：

1、項(xiàng)目人員配置數(shù)=項(xiàng)目面積÷R1+（50000-項(xiàng)目面積）÷10000×R2

2、所得人數(shù)按四舍五入計(jì)算

3、入住、裝修期可在定編基礎(chǔ)上上浮15%

4、商務(wù)樓及單體樓可上浮50%（30000㎡以下）

5、容積率在3.0以下可適當(dāng)上浮5%

一、管理人員配置

1、主任1人（20萬(wàn)㎡以上設(shè)主任助理）

2、客服主管1人（8萬(wàn)㎡以上）

3、保安隊(duì)長(zhǎng)1人

4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在800戶(hù)以上，50000㎡以上寫(xiě)字樓

二、其它人員配置

1、客戶(hù)助理：按每人300戶(hù)業(yè)主計(jì)，超過(guò)300不足600按每增加100以上增加1人，依此類(lèi)推

2、維修人員：80000㎡以下設(shè)3人（含班長(zhǎng)），8萬(wàn)——10萬(wàn)設(shè)4人（設(shè)主管）；10萬(wàn)以上每增加3萬(wàn)㎡增加1人；

3、保潔人員：每10000㎡配置1人，設(shè)班長(zhǎng)1人，商務(wù)樓每5000㎡配置1人；

4、綠化：按建筑面積8萬(wàn)㎡（或800戶(hù)業(yè)主）配置1人，20萬(wàn)㎡——30萬(wàn)㎡設(shè)班長(zhǎng)1人，30萬(wàn)㎡以上設(shè)主管1人，容積率小于3.5以下可增加設(shè)1人。

物業(yè)管理公司員工定崗定編的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的配備以建筑面積10萬(wàn)平方米計(jì)算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬(wàn)平方米的不少于5人。

一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置3.6人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：主任，總建筑面積10萬(wàn)平方米以下設(shè)1人，10~20萬(wàn)平方米，設(shè)一正一副，25萬(wàn)以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10萬(wàn)以下設(shè)1人，在10萬(wàn)平方米以上每增加5萬(wàn)平方米增加1人；社區(qū)文化設(shè)一人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，一般設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉(cāng)庫(kù)管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來(lái)設(shè)置。

2、維修員：建筑面積每4萬(wàn)平方米設(shè)置1人。

3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設(shè)1人。

4、保潔員：每140戶(hù)設(shè)1人。

5、保安員：每120戶(hù)設(shè)1人。

6、車(chē)管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車(chē)輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

二、高層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

高層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：建筑面積小于5萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加5萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶(hù)設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的樓宇每1萬(wàn)平方米配1.5人。

3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000平方米左右或90~100戶(hù)配1人；公共場(chǎng)所或商業(yè)場(chǎng)所可適當(dāng)調(diào)整人員。

4、保安人員：每40戶(hù)配1人或建筑面積3000平方米左右配1人。

5、車(chē)輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車(chē)輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

三、高層寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)

高層寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置15~18人左右（不包括車(chē)輛管理人員），各類(lèi)人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、管理人員：建筑面積小于3萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加3萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每2萬(wàn)設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。

2、機(jī)電人員：高層寫(xiě)字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類(lèi)型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對(duì)工程技術(shù)人員的配備相對(duì)要求高且數(shù)量多，一般每1萬(wàn)平方米配4~5人。

3、衛(wèi)生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設(shè)置1人。

四、其他類(lèi)型的物業(yè)

如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來(lái)確定。

第五篇：物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).（范文模版）

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合管理服務(wù)

1、提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。4、24小時(shí)受理物業(yè)使用人報(bào)修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對(duì)物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

6、能提供三種以上便民（無(wú)償）服務(wù)，如電瓶車(chē)接送、配置手推車(chē)、郵件收發(fā)、信息咨詢(xún)等。

7、每年開(kāi)展2次以上一定規(guī)模檢修檢查。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1、房屋管理

（1）制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶(hù)外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

（2）每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

（3）項(xiàng)目主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。

（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)明顯污跡。

（5）樓梯、扶手、公共門(mén)窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無(wú)裂縫、無(wú)破損、無(wú)明顯污漬，使用安全。

（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無(wú)安全隱患或破損。

2、巡查與維修養(yǎng)護(hù)（1）巡查

物業(yè)房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目，包括：

——每年1次觀測(cè)房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)評(píng)定；

——每年檢查1次墻體、墻面； ——每年檢查1次頂棚； ——每年檢查1次樓梯、扶手；

——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊； ——每年全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)； ——每月全面檢查1次公共門(mén)窗； ——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每月巡查1次圍墻；

——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂(lè)園。（2）維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要甲方資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于3日內(nèi)向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)，根據(jù)甲方的決定組織維修。

三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、供配電

（1）每日1次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測(cè)。

（3）配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。（4）無(wú)自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。

2、公共照明

（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開(kāi)關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿(mǎn)足使用要求。

（2）公共照明系統(tǒng)控制柜、線(xiàn)路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無(wú)損壞組件；燈具基本無(wú)損壞、無(wú)變形、無(wú)銹蝕，完好率85%以上。

3、電梯

（1）電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查1次，建立記錄。

（2）保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

（3）委托專(zhuān)業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門(mén)要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》，并對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)展應(yīng)急處理，協(xié)助專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)保存相關(guān)記錄。

4、給排水（1）集中供水

①泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線(xiàn)、閥門(mén)巡查每月1次。

②水泵、閥門(mén)進(jìn)行全面檢查、檢測(cè)、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤(rùn)滑點(diǎn)注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無(wú)雜物存放，能有效防蛇鼠等小動(dòng)物進(jìn)入。

（2）雨污水排放

①公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無(wú)堵塞。

③污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。⑤不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。

5、供熱設(shè)施

（1）采用集中供熱的項(xiàng)目，公司根據(jù)集中供熱部門(mén)的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線(xiàn)的維護(hù)和管理。

（2）每年在供熱開(kāi)始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。（3）供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，每6小時(shí)巡視一次機(jī)房和設(shè)備，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類(lèi)故障隱患。

（4）維修人員每日10：00、22：00對(duì)小區(qū)供采暖閥門(mén)進(jìn)行巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)。

6、安全防范設(shè)施

根據(jù)項(xiàng)目安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

●設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫(huà)面齊全、清晰；

●按設(shè)備隨機(jī)使用說(shuō)明書(shū)的要求對(duì)硬盤(pán)錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)； ●設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時(shí)修復(fù)。——門(mén)禁系統(tǒng)，做到：

●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； ●門(mén)鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

●一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。——電子巡更，做到：

●調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；

●保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢(xún)及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

——周界防范系統(tǒng)，做到：

●主機(jī)除塵，壓線(xiàn)端子牢固，對(duì)射探頭牢固性檢查每年1次； ●報(bào)警系統(tǒng)有效性測(cè)試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；

●系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

（1）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)。

（2）高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、人員要求

（1）專(zhuān)職公共秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持小區(qū)正常生活秩序。

（2）有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類(lèi)消防、安防器械和設(shè)備。

（3）配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

2、門(mén)崗

（1）建立健全門(mén)衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（2）保障值班電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)。

（3）各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，8：00～9：00、17：00～18:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車(chē)輛管理、訪(fǎng)客登記。

（4）對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。

（5）對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢(xún)問(wèn)。

（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。

3、巡邏

（1）制定詳細(xì)的巡查方案，項(xiàng)目院落、車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)每3小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。

（2）每天定時(shí)巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無(wú)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。

4、車(chē)輛管理

（1）按車(chē)輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區(qū)域，地上車(chē)位標(biāo)識(shí)規(guī)范。

（2）按照合同約定對(duì)車(chē)輛進(jìn)行管理，確保車(chē)輛有序停放，消防通道中禁止停放車(chē)輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車(chē)的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

（3）車(chē)庫(kù)門(mén)禁系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

（4）收取車(chē)輛看管費(fèi)的車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值班，車(chē)輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。

（5）非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。

5、監(jiān)控

（1）設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專(zhuān)人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。（2）監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

（3）監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、緊急事故防范

（1）對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（2）對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)排除故障并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)。

（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

（1）樓層通道和樓梯臺(tái)階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。（2）樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線(xiàn)每季清潔1次。（4）共用門(mén)窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（5）電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。

2、外圍保潔

（1）主要道路每日清掃1次，目視無(wú)明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行。

（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。綠化帶無(wú)雜物。

（3）水景：開(kāi)放期內(nèi)，每2日清潔1次。水面無(wú)明顯漂浮物。（4）休閑娛樂(lè)、健身設(shè)施：每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈，地面無(wú)雜物。

（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。（6）標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品：每月清潔1次，目視干凈。

（7）天臺(tái)、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無(wú)垃圾堆放。

（8）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

3、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚

（1）地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無(wú)明顯雜物、垃圾、積水。

（2）天花板、墻面每季清潔1次，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

（3）門(mén)窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門(mén)、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。

4、垃圾收集與處理

（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾。

（2）建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)。（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠每半年進(jìn)行1次，無(wú)明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實(shí)際情況應(yīng)做到：

——對(duì)草坪、花卉、樹(shù)籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，保持觀賞效果；

——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%； ——適時(shí)進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害； ——樹(shù)木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車(chē)輛行人通行，與建筑架空線(xiàn)路無(wú)刮擦。