第一篇：12【我國房地產價格波動趨勢總結分析】

我國房地產價格波動趨勢總結分析

2012-05-28

【摘 要】近年來，我國房地產價格上漲較快，部分地區房價持續飚升，上漲幅度大大超出經濟總體增長水平及其他行業產品與服務的上升幅度。這不僅極大地影響到城市居民的生活質量，也是整個國民經濟繼續平穩發展的一個不穩定因素，房價問題已經成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。

隨著經濟增長與城市發展，消費者對于房屋建筑的需求有了質與量的改變。“有土斯有財”的傳統觀念根深蒂固，住宅不僅提供“居住”及“消費”，還伴有投資的功能，因此住宅市場一直是經濟研究與分析不可或缺的一環，房價的變動影響民生經濟甚巨。筆者在此對房價上漲的原因分五個方面進行初步探索：

（一）供需不平衡是房地產價格不斷上漲的根本原因

1、從供給角度分析：

（1）我國的土地所有制度及耕地稀缺導致住房尤其是商品房供給不足。我國房地產市場的一個獨特之處在于其所有土地均為國家所有，土地的供應由政府控制導致我國用于商品房建設的土地不可能無限供給。正是人們看到了土地供應的矛盾，才加劇了人們購買商品房的意愿，商品房的價格自然會不斷上漲。另外，我國人口眾多，有限的耕地面積更加限制了用于住房建設的土地面積，加上政府從糧食安全的戰略高度出發，堅決保證耕地面積最低指標，用于住房建設的土地更加有限。

（2）地價上漲，建材價格、工程造價等增加致使開發成本過高。從供需角度看，商品價格主要取決于成本，房地產也不例外。

土地固有的稀缺性決定其供給缺乏彈性，土地價格主要由土地需求一方決定。城市土地的需求其實是一種引致需求，是由于人們對房屋的需求而引起對其承載物土地的需求。近年來，隨著我國城市化進程的加快，土地成本已占到我國商品房成本的30%～60%，地價的剛性上漲從成本方面推動了房價上升。

近年來，我國房地產和建筑生產直接相關的主要建材成本明顯上漲，建安工程造價也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆遷成本也較高，各種配套設施多、要求高。這些均導致了房地產開發成本過高，從而助推了房地產價格。

2、從需求角度分析：

（1）人均可支配收入增加、城市化進程加快推動了商品住宅需求。從社會大背景看，城鎮住房制度改革的推進，人均可支配收入的增加，以及我國城市化、工業化進程的加快都從住房的需求一方推動了人們對房地產、特別是商品住宅的需求。再加上房地產投資投機活動的增加，勢必會推動房地產價格的提高。

（2）農村剩余勞動力的轉移增加商品房的潛在需求。隨著農村剩余勞動力的轉移、農業人口不斷下降，一定會出現更多在城市、城鎮購買住房的居民，這些潛在的商品房需求不僅維持了城鎮房地產的價格，而且會進一步拉升房地產價格的上漲。

（二）國民經濟高速發展推進房地產價格攀升。

國民經濟狀況好壞直接影響房地產市場運行情況，從而對房地產價格產生影響。從國際經驗看，人均GDP在1，000美元左右時是一個國家房地產業發展的黃金時期。2003年開始我國人均GDP超過1，000美元，并且一直保持高速增長，2010年我國國內生產總值達到近40萬億元，GDP增長“保八”目標完美完成。與此相對應，我國房地產業進入了高速發展的黃金時期，房地產價格也大幅攀升。

（三）相關政策制度影響

1、地方政府“土地財政”催高房價。我國目前各地政府的主要收入來源是土地的出賣，一個價格高的房地產市場有利于政府獲得更多的土地出讓收入，即所謂的“土地財政”。國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

2、利率水平較低、銀行信貸寬松助推房價。我國近年來利率水平持續較低，而同時我國信貸政策進一步的寬松。2009年信貸規?？偭窟_到39.96萬億人民幣。2009年期間為完成GDP增長目標的實現，拯救2008年末出現的房地產市場滑落情況，各地政府都出臺了包括放松購房首付比例、二手房市場的稅費優惠、貸款核查標準、減免房地產項目相關稅收等方面的房地產救市政策。

3、各種稅費增加催升房價。我國各種稅費較多，且所占比例大，市政費、出讓金、營業稅及攤派占房價的30%～50%。中房指數系統專家調查問卷結果表明，83.6%的專家認為土地費用和相關稅費過多是商品房價格過高的主要因素。

4、規劃條件限制嚴格，容積率低。我國開發房地產時規劃條件限制嚴格，容積率低，因而攤到每建筑平方米上的土地開發費和配套費就高于全國其他城市中心地段。

（四）國際金融危機帶來通貨膨脹壓力及對人民幣的升值期望。

金融危機后，以往拉動經濟增長的出口大幅度下降，為了保證我國經濟不陷入衰退，政府出臺的經濟刺激計劃中，必定伴隨貨幣數量的投入———國務院出臺4萬億振興方案，使2009年上半年廣義貨幣供應量同比增速高達24%，公眾對市場的通貨膨脹預期增強。不少人看中房產可住、可投資的靈活性，將存款轉化為房產，以求保值增值，甚至在海南還出現了“搶房”的現象，這無疑進一步推動了房價上漲。

此外，這兩年受人民幣升值的影響，國外游資進入我國房地產市場，進一步推動了國內的房地產投資活動，一定程度上促進了房地產價格的上漲。

（五）開發商對房地產業利潤期望值過高。

我國開發商對房地產業利潤期望值過高，商品房開發利潤達50%～100%、甚至幾倍，在市場低迷時也有27%左右，安居工程的利潤最低也在15%以上，而國外房地產回報率一般為6%～8%，少的僅為2%。

第二篇：如何分析和預測關鍵詞的趨勢波動

如何分析和預測關鍵詞的趨勢波動

通過熱點關鍵詞帶來的搜索流量，不一定適合所有網站，有效流量才是我們需要的，一個幽默搞笑網站圖袋哈哈，通過無關的社會熱點帶來流量的價值到底有多大，要看該網站營銷人員能否把網站的產品和新聞建立一定的邏輯聯系或者情感聯系。如果從任何角度看都毫無關系，這樣的流量就沒有任何意義，除非網站純粹靠廣告盈利。我們應從以下幾點分析判斷：長期趨勢

同樣是電子產品，錄像機和dvd都已是昨日黃花，關注的人越來越少，而智能手機越來越受關注，這種關鍵詞搜索長期趨勢對網站主題和內容的選擇，甚至產品的研發，是否進入某個行業都有決定性的影響。搜索次數持續下降的關鍵詞不一定就不能做，但是企業和seo人員心理應該有正確的心理預測，就算排名很好，流量還是會下降！季節性波動

有很多關鍵詞隨季節正常波動，最明顯的是各個節日，在節日的前后一段時間搜索量劇增，而其他時間很少有人關注，這種隨季節撥動比較大的關鍵詞，seo人員應事先了解趨勢，提前做出內容建設、外鏈建設等方面的準備，有時候可能還要開設專題，進行產品促銷等。由于搜索引擎收錄頁面、計算排名需要一段時間，因此seo人員針對這些季節性關鍵詞做排名也必須提前準備！社會熱點預測

每一次出現社會熱點新聞，都會帶動一批關鍵詞搜索指數大增。對社會新聞的敏感度是捕捉熱點關鍵詞的關鍵。除了關鍵詞排行榜，電視報紙上的新聞可能是靈感的來源。誰能先捕捉、預測到哪個事件會成為熱點，誰就能得到這些流量。除了針對熱點組織相關內容，擁有一個圈中比較高、爬行頻率也高的域名也有很大幫助，否則有了內容卻不被收錄也無法達到效果。

第三篇：農產品價格波動的經濟學分析

農產品價格波動的經濟學分析

摘 要：近幾年來，我國農產品價格在全國范圍內出現了大幅波動，對農民收入都產生了重大影響。農產品漲跌猶如過山車，引起了社會的廣泛關注。文章通過蛛網模型對西部地區部分農產品價格波動的原因和影響的分析，提出穩定市農產品價格的對策。將有利于正確引導農業生產農產品流通，實現農產品區域供求平衡；有利于政府部門調整農業結構，有效解決三農問題。

關鍵詞：谷賤傷農；蛛網模型

Abstract: In recent years, our countryagricultural product price appeared inside countrywide limits fluctuations;offarmer income produced major effect.Agricultural products price like rollercoaster, caused wide attention of the society.The cobweb model on the pricefluctuation of agricultural products in the western part of the cause andeffect analysis, put forward to stabilize prices of agricultural products andCountermeasures of city.Will be beneficial to correctly guide the agriculturalproduction and circulation of agricultural products, agricultural products toachieve regional equilibrium of supply and demand;help the government toadjust the structure of agriculture, solve3 farming problem.Keywords: Cheapgrain harming peasants;Cobweb Model

近幾年來，國家對農業生產實行了糧食直補、糧種補貼和大型農機具補貼等各項惠農政策，為農民增加收入帶來希望。但同時農產品價格頻頻出現“過山車”的波動，不僅給農民生產經營帶來極大困擾，也給城鄉居民生活帶來了一些沖擊。如何擺脫農產品“大漲-大跌”的宿命，對生產者和政府都是重大考驗，也引起了社會的廣泛關注。因此,針對近幾年來農產品價格大幅波動的原因及影響進行分析,并提出相關應對措施，將有利于政府正確引導農業生產和農產品流通，實現農產品區域供求平衡，有利于政府部門調整農業結構，有效解決三農問題。

一、農產品價格波動的原因分析

（一）農產品成本因素

根據成本推動理論，農產品成本上升會推動農產品價格上漲，從而導致農業投入要素重新配置。在農業產出保持不變的前提下，如果重新配置后的農業投入無法完全消化因其價格上漲而帶來的成本費用上漲，這些農產品成本費用的增加最終必然帶來農產品價格的上漲。事實上分析農產品成本上升的主要原因，其本質就是在研究哪些因素導致了農產品成本的上升。本文主要采用農產品每畝總成本的數據，來分析導致農產品成本上升的主要原因。根據《全國農產品成本收益資料匯編》中的全國稻谷成本收益數據，特別選擇種子費、化肥費、農藥費、雇工費、土地成本等五要素，考察稻谷單種的主要生產要素的價格變化，及對凈利潤的影響。

按照《全國農產品成本收益資料匯編》，構成種植業產品成本的因素有：種子費、化肥費、農家肥費、農藥費、農膜費、租賃作業費、燃料動力費、技術服務費、工具材料費、修理維費和其他直接費用等11 項直接費用和固定資產折舊、稅金、保險費、管理費、財務費、銷售費等間接費用。

種子費在農產品成本中所占的比重相對較低，但種子費對農產品成本上升的推動作用不可輕視。人工成本是推動總成本上升的主要因素之一，近些年在逐年攀升，主要原因是隨著農村勞動力的大量外出和農民工工資的提高，農業勞動力的價格也水漲船高。土地成本（地租）也是促進其總成本上升的另一主要因素，其主要原因是隨著工業化、城鎮化的加快推進，土地要素的稀缺程度提高，導致土地經營成本和機會成本迅速上升。同時，化肥費、農藥費之所以越來越成為推動種植業產品成本上升的主要因素，主要原因是其與國內外能源、原材料價格的迅速上漲有密切關系。從表1看，2005—2009 年糧食生產的主要投入要素價格年際間漲幅變化很大，種子、化肥、農藥、雇工和流轉地價格均呈現上漲。雇工工價自2007 年起呈現出明顯加快上漲的態勢，這可能與我國經濟快速增長、農民工工資上升較快有關。流轉地租金價格自2006年后呈現出加快上漲的態勢，這可能與我國取消農業稅，不斷加大農業補貼力度有關，但稻谷畝凈利潤漲幅卻不大，這與生產成本增長過快有密切關系。

表1 2005—2009年全國稻谷成本收益數據

種子年 份 2005 2006 2007 2008 2009 2009年較2005增長(%)

（二）農產品供求關系

費(元/畝)20.35 21.81 23.17 26.27 29.48 44.86

化肥費(元/畝)85.12 84.15 89.47 124.02 108.22 27.14

農藥費(元/畝)28.63 33.6 37.33 42.37 40.69 42.12

雇工費(元/畝)22.05 22.4 26.05 32.78 34.92 58.37

土地成本（元/畝）66.32 76.69 84.88 109.04 122.53 84.76

凈利潤(元/畝)192.71 202.37 229.13 235.62 251.2 30.35 商品價格波動幅度與其供給和需求彈性密切相關。供給和需求彈性越小，價格波動幅度越大；反之越小。從供給來看，農產品生產既是經濟再生產過程又是自然再生產過程，其生產周期長，生產規模不容易改變，因而農產品的供給彈性短期較小，所以無論源于供給方還是需求方的變化，都會引起農產品價格較大幅度的變化；從需求來看，其需求彈性一般較小，所以農產品價格呈“蛛網發散型模型”波動，供給和需求的變化會導致價格大起大落。

農產品生產有一定周期性，許多農產品具有自然屬性的大小年差別，這同樣會影響農產品價格漲落。大多數水果類都會出現大小年，這樣導致價格漲落。如2010年由于干旱、洪澇氣候異常等原因，廣西柑桔產量有所下降，產量為193.2 萬噸，銷售價每公斤2元；2011年廣西柑桔既是恢復性增長又適逢掛果大年，產量達224.7萬噸，增長16.3%，出現“價跌、滯銷、賣難”現象，銷售價僅為每公斤0.7元，有的根本賣不出去，只好請人運出去倒掉。以桂林市龍勝縣為例，至2012年3月底還有2萬多噸優質柑桔滯銷，果農損失慘重，許多種植大戶甚至虧本十多萬元，極大挫傷果農種果積極性，導致2012年很多果農放棄管護。

（三）市場信息不對稱、惡劣氣候

近幾年來農產品價格波動較大，忽高忽低或是部分農產品長期價位居高不下，這些無不是與市場信息不對稱和近幾年來惡劣氣候有著直接的關系。

大多數種植者對市場需求信息又匱乏，使得農戶本期的生產決策往往根據前期的市場價格，賣上高價位的盲目追風種植，‘價低傷農’當年沒掙到錢或是賠了本的，就馬上大量減少種植或不種植此品種，這些種植觀念一直長期存在著，所以造成農產品價位與貨量過盛或短缺的惡性循環。例如：2007年廣西桂林茄瓜價格每公斤批發價在2元左右，這時種茄瓜的掙了錢，2008年本想借北京奧運會契機“南菜北運”，許多種植戶也追風行動種植或是加大種植面積，2008年茄瓜價格卻猛跌，原因就是種植面積增多，產量就增多，最后賣不出價格，茄農只能以每公斤0.6元甚至賠本銷售給經銷者，這樣再一次循環到‘茄低傷農’的情景，導致種植者又追風行動，改種其它品種，到了2009年茄瓜價格又開始上揚，主要原因是茄瓜種植面積減少，產量大量下降，貨源短缺。到了2010年茄瓜價更上揚至今，價格基本維持1.6元左右，在這幾年內茄瓜價位惡性循環一個輪回，從高到低、從低到高，主要原因是市場信息不對稱盲目跟風所致。農產品價格的不穩定性，實質上反映了農業收益的不穩定性。

另一個影響農產品價格的主要原因是氣候。惡劣的氣候打破種植成長周期與收成規律或是造成大量減產，收獲期往后延遲或是由于氣候影響顆粒無收。還有全國各省本應該能相互接茬期的農產品在短時間內發生斷茬，銜接有了空當。例如：2010年4月中下旬延續一個星期左右，蒜苗價格突然暴漲，批發價格已達到12元/公斤左右。其主要原因是四川產地蒜苗貨源銷售進入尾聲，接茬的江蘇產地蒜苗由于“春寒”影響未產出，延遲了一個星期左右，所以造成蒜苗一時間短缺，導致價格突然飆升。但一個星期后江蘇蒜苗開始大量產出，市場貨源恢復正常。像蒜苗這種斷茬現像，在其它品種上也發生過，這就是氣候導致的結果。

二、農產品價格波動的影響分析

（一）農產品價格的波動影響農民的生產積極性

糧食價格的漲落影響著農民種糧的積極性的高低。從2009—2011年，國家對稻米實行最低收購價政策、加上大力發展畜牧業，粳稻收購價每公斤由2009年的1.9元上漲到2010年的2.1元，再到2011年的2.56元，漲幅達34.7％；玉米收購價每公斤由2009年的1.74元上漲到2010年的1.92元，再到2011年的2.00元，漲幅達14.9%。糧價適度上漲和合理“托高”糧價產生了積極的作用，提高了農民種糧的積極性。國家糧油信息中心數據顯示，2011年我國稻谷播種面積為3000萬公頃，比2010年增加127千公頃，增幅為0.42％；玉米種植面積3315萬公頃，比上年的3250萬公頃增加了65萬公頃，較上年增幅為增加2％，使得糧食生產基本穩定，沒有出現大起大落的問題。與此同時，農產品價格的大起大落，影響了農業生產的健康發展。如甘肅省武威市油菜籽收購價每斤由2007年的1.8元上漲到2008年的5.41 元，漲幅達201%，但是到2009年卻下跌到3.29元，跌幅達39.19%。油菜籽價格的大起大落使農民無所適從，挫傷了農民的種植積極性，全市油菜播種面積由2007 年的7.13 萬畝擴大到2008年的7.48 萬畝，增長4.91%；2009 年又減少到6.35 萬畝，減少15.11%。

（二）農產品價格的變動對農民收入的影響

農業收入是農民收入的重要來源，農產品價格的變動對農民收入起著至關重要的作用。農產品價格的漲落與農民收入的高低是正比關系。即農產品價格的上漲會增加農民的收入。2006年末開始，全國范圍內糧食價格出現恢復性上漲，蔬菜、肉禽及其制品價格隨后也開始大幅上漲。分析本輪農產品價格大漲的起因，與近年來有關石油價格上漲，利用玉米和大豆來制造燃料，造成對玉米、大豆等糧食需求量大幅增加，拉動市場糧價大幅上漲，并波及到以糧食為原料的食用油、肉、禽、蛋等主要副食品價格。同樣，農產品價格的下降會減少農民的收入。如廣西羅漢果收購價每個（大中小平均價）由2010年的0.80 元下降到2011 年的0.35元，跌幅達128.6%。農產品價格的下跌使農民種地不但不掙錢，而且賠錢。

我國農民生產、生活消費顯著特點是自給性強，農產品中占有相當比例用于自己消費，因此，農產品漲價所增加的另一部分收入是實物收入，即為農民感覺不到明顯實惠的隱性收入，而農民用于現金支付的生產和生活支出，受價格上漲影響感受明顯。因此，從這個角度來看，農民從價格上漲中得到的好處比預想的要小得多。農產品價格上升而導致農民收入提高，其實是實物性收入的增加，它不能真實反映農戶生產性支出和生活消費水平的改善。農民生產性支出和生活消費并不因為人均純收入的增加而發生很大的變化。

三、穩定農產品價格的相應對策

農產品價格波動對于農產品生產消費行為的影響是極其劇烈的。對于農民而言，價格波動行為會對于農民生產經營決策帶來巨大障礙，使得其難以對于市場需求產生較準確的估計，從而在未來若干個生產周期內難以獲得正?；貓螅炊鴷驗閮r格波動蒙受巨大損失。價格波動也會給地方經濟帶來沖擊，農產品價格暴漲固然有助于相關農產品主產區農民收入和財政收入增加，但當農產品價格出現暴跌時，也無疑會給地方社會經濟帶來大麻煩，并成為地方政府的苦手。

（一）加強政府引導。政府在充分發揮市場調節功能的同時用好調控這只手，在穩住糧食種植面積的基礎上，積極引導農民合理調整品質結構、種植結構，培育“一縣一品”，防止“一窩蜂”； 開辟農產品綠色通道，減少流通中間環節；加大對農戶和消費者的服務，向農戶及時準確地提供市場信息，搞好農超、農社對接，搞好最后一公里的銜接，避免農產品價格的大起大落。

（二）加強農產品市場的建設。政府要加大對農產品市場建立與投入力度，是解決農產品賣難和減少流通造成的損失，切實有效增加農民收入的好辦法。首先，加快發展產地批發市場。一方面，農民依據批發市場提供的優質優價信息，生產出質優價高、市場暢銷的農產品，從而使農民有效增加收入；另一方面，農產品批發市場貼近農民，吸引、聚集著大批運銷商、批發商，為農民批量出售農產品提供最便捷的渠道。因此要在合理規劃的基礎上，增加投入，重點扶持，加快建設，完善設施，規范發展。其次，堅持和完善多渠道流通形式。要堅持國有、集體、個體一起上的方針，在發揮國有商業的主渠道作用的同時，注意發揮農民購銷隊伍等渠道的重要作用，積極扶持各類農產品流通的中介組織，發揮它們搞活農產品流通作用。

（三）加強對農業和農村經濟結構調整。根據市場需求變化，全面優化農作物品種，壓縮不適銷品種，擴大優質農產品生產，努力提高農產品質量。就優化農業生產布局而言，要因地制宜，發揮區域優勢，發展特色農業。在調整中既要加強農業基礎地位，切實保護和穩步提高糧食的綜合生產能力，又要全面發展一、二、三產業，優化農業的產業結構。具體做法（1）國家應積極引導企業進入農業，形成以龍頭企業帶動千家萬戶的農業產業化。（2）通過調整農村的產業政策，加大對農產品加工企業的支持，鼓勵建立農產品的深加工項目，改變農村單一輸出初級農產品的狀況，拓寬收入渠道。（3）積極扶持農村經濟合作組織，充分發揮各種農業協會的作用，在農戶和企業之間架起“風險共擔、利益共享”的橋梁，為農業的產業化、標準化、規?；於ɑA。

（四）加強農產品信息體系建設。農產品價格波動與作為農產品主要生產者的農民信息獲取和甄別能力較差有關系。從外部注入信息，消除信息不對稱，是實現農戶與市場對接問題的有效辦法。大力強化農產品信息網絡建設，改善農民信息獲取甄別能力，有助于提高農民應對農產品價格波動能力。政府部門應根據市場行情變化，順應農民要求提供快捷準確的信息服務，可以在很大程度上消除因信息不對稱所帶來的農產品價格波動，指導農民科學生產。同時抓緊建立全國性、區域性農產品信息共享平臺，加強農業統計調查和預測分析，提高對農業生產大縣的統計調查能力，推行重大信息及時披露和權威發布制度，防止各類虛假信息影響產業發展、損害農民利益。

（五）采取措施穩定農資價格。近些年國家對大宗農產品雖然有多種補貼，實行最低收購價政策，而農資價格上漲是猛增的，農民在生產時對農資價格的上漲表示了極大的關注。因此有關部門應該對農藥、化肥等生產資料價格的上漲幅度進行嚴格控制，開展經常性的農資市場專項治理活動，切實維護農民的合法權益。

[參考文獻]

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第四篇：2013年下半年醴陵房地產價格變動趨勢分析

2013年下半年醴陵房地產價格變動趨勢分析

會計1204張迎

【摘要】：醴陵未來幾年房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面可能已經過去。影響房價上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復雜的，它包含了國家政策、成本拉動、開發商對高額利潤追求等因素。再加上我國正處在金融體制改革和面臨經濟全球化的雙重挑戰下，而且當前我國又出現了房地產開發過熱現象。

【關鍵詞】：醴陵、房地產、價格變動趨勢

近年來，房地產價格始終成為社會各界關心的熱點。房地產價格，按照勞動價值論的觀點可表述為：在房地產開發、建設、經營的過程中，所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所有權價格綜合的貨幣表現。這就是所謂的房地產價格，然而關于價格的的形成主要有價值、供給與需求、人們買房的欲望、效用、開發商的收益、國家政策等決定的。

一、13年上半年房地產業市場運行基本情況

（一）房地產開發投資不斷增長。全市目前有房地產公司46家，已有開發項目34個，受重點項目帶動和城市發展戰略影響，房地產開發投資繼續保持上行趨勢。1-4月份，房地產完成投資5.94億元，增長26%，增幅比上年同期上漲30個百分點。其中，商業營業用房投資增長72.6%；商品住宅投資增長2%。

（二）新開工、竣工面積大幅增加。1-4月份，房屋施工面積128.3萬平方米，增長34%，其中新開工面積30.71萬平方米，增長138%，新開工面積占施工總面積的23.9%，較去年提高了10.4 個百分點。房屋竣工面積16.24萬平方米，增長75%，其中住宅竣工面積為14.3萬平方米，增長87%。

（三）商品房銷售平穩增長。1-4月份，住宅商品房共銷售891套，比同期增加303套，銷售總面積達到12.06萬平方米，增長20.3%，增幅較上同期提高了38個百分點。住宅銷售面積11.7萬平方米，增長68%，住宅均價為3456元/平方米,上漲11.7%，究其原因是去年住宅銷售受國家房產調控政策影響，基數偏低，同時今年住宅銷售呈現剛性上升。

二、供求因素

綜合市場供求兩方面影響因素，商品住宅需求占內部需求比重超過食品，成為醴陵當前最大、增長最快的內部需求。通過醴陵市房產管理局的統計2013年商品房新增供應增長下降，全年商品住宅存貨量少于2012年。在房地產成交量攀升的同時，商品住宅存貨在不斷下降。因為商品住宅需求是進年來最大的內部需求，因此，抑制房價過快上漲不宜通過限制居住需求來解決。

房地產商品具有雙重屬性，它作為一種特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消費品，又是投資品。在房價趨穩或下跌的時期，人們往往看重其消費品的特性，而在房價上漲的階段，人們往往更看重其投資品的作用。近年股市行情低迷，而我國的投資渠道又很少，并且利率長期為負利率，儲蓄投資與住房投資相比收益較小。因此，居民的閑散資金大部分就流向商品房市場，導致住房投資增加，而近年房價的快速上升也吸引了投機者的入市，使得住房銷售市場上購房需求增加。

三、消費者心理

1、養老心理，現在的保險，一年交近萬，到20年后的補償一年才一萬多一點，而且保險公司的誠信問題太大了，合同條款不是專家看不懂，錢能不能拿到還是個問題，還不如買房子不住還可以租來掙錢。

2、投資心理，有錢進行投資，有的看好一些好的地段且價格較低短時間增值較

慢的進行購買，等到漲價后自己所投資的就翻倍回收了，再有房地產一般不會貶值，即使貶值還是會再漲。

3、怕漲心理，價房一漲再漲，即使到房地產低迷階段，房產地產升值這是必然，因此有點消費者在房價地價合理時害怕短時間內又漲而后悔。

4、虛榮心理，由于很多人喜歡攀比，當自己的居住條件比別人好，就會有比別

人高一等優越的心理，因此有時本來只要買60平方米就夠的，卻要買90平方米，這樣的心理是促成這種現象。

5、傳承基業心理，有一定資金實力，投資置業目的僅希望給后代留下一份不動

產基業。

6、改善居住條件心理，部分在鄉鎮或農村已擁有物業的客戶不滿足原有居住、使用需求，計劃投資成熟物業來改善居家環境。

四、國家政策

房地產價格上漲，從表象上看，對地方政府是有好處的，價格上漲不僅可以提高財政稅收，而且可以增加土地出讓金額。事實上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發啟動資金，并因此建立起了地方經濟發展資金循環體系，一旦房地產價格下降，那么，城市建設改造資金、稅收、出讓金將會減少，甚至會影響到已經制定的發展規劃。

2013年樓市將現三大變化：一是政策將趨嚴，4月份開啟新一輪調控;二是供應將增加，普通商品房、保障房的供應量將大幅增加;三是地方政府將全力執行中央調控，微調調控政策的現象將難以看到，代之以積極執行

2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。如按照國務院樓市“新國五條”的規定，房價上漲是鐵定的。從國務院的房地產調控工作內容看，所謂的“新國五條”新政，無實際“殺傷力”，并且缺乏具體的新政策規定，基本是老話重提。與以前的調控思想相符合。一房產稅擴容的不確定，無時間安排表。二重啟地方政府價格控制目標與一房一價，其實前年開始就存在，已經名存實亡。三穩定房價的問責制，或者是約談制，根本不是調控政策，是行政措施，但是很難起到效果。四限購城市只是一些大城市，但對于醴陵這種小城市顯然作用不大。五保障房的對房價實際影響力，可以忽略。

總結：房價問題早已不再是房地產本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發而動全身，指望房價全面大幅下調是很不現實的。綜合以上因素對醴陵房地產的影響，醴陵13年下半年房價上漲幅度并不會很大。

參考文獻：

1、百度文庫，專業資料，經管營銷，經濟/市場（2013房地產下半年價格分析）

2、百度百科，國五條

3、和訊房產，中國指數研究院，2013年第三季度中國房地產政策盤點

4、中國投資咨詢網，2013-4-24，（2013年下半年房地產市場分析）

5、醴陵房產管理局官網，（2013年商品住宅量統計）

6、中商情報網，2013-9-5（2013下半年中國房地產市場運行趨勢分析）

7、統計局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地產市場趨勢分析）

8、醴陵市統計信息網，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地產業情況簡析）

2013-10-30

第五篇：價格異常波動工作總結

貴價字[2010]68號

貴定縣物價局二0一0年價格異常波動工作總結

今年，我縣遭受了罕見旱害。面對抗災救災工作的嚴峻考驗，我局在縣委、縣政府的統一部署下，高度重視、迎難而上，提前預警、嚴陣以待，周密部署、全力以赴，采取積極有效的工作措施，積極投入抗災救災工作。水害期間全縣糧油、豬肉農特產品等副食品及人民生活必須品供應正常，市場價格基本穩定。

（一）迅速啟動價格緊急預案，提前做好應急準備工作。自災害開始以后，我局及時進行了安排部署。針對這一嚴重情況，我們及時召開緊急會議進行專題研究，迅速啟動《價格應急預案》，全局實行24小時值班制度，由局長、副局長親自帶班上崗，迅速開展緊急時期價格管理工作確保了整個抗災救災工作有序開展、扎實推進，確保了物價基本穩定。

（二）加強宣傳發動工作。在全縣張貼和散發了《貴定縣物價局通告》20份、新修改的《價格違法行為行政處罰規定》200份，提醒、告誡各商業、服務經營單位，個體工商戶不得哄抬物價，亂收費。同時，提醒和告誡各行業協會、行政事業及經營性收費單位，在災害期間，不得因為物資緊俏而借機亂漲價、哄臺物價和亂收費。

（三）加強市場價格監測和信息報送。開展了居民生活必須品，糧油、豬肉等商品市場價格監測。分別對金豐苑、河花、小十字、供銷社菜場、各大超市及批發市場上的人民生活必須品價格進行每天2次巡查和價格監測。并及時將市場價格監測情況上報縣委、縣人大、縣政府、縣政協的主要領導及省州業務部門，為上級及時了解市場價格動態提供翔實的第一手資料，為領導決策提供了科學的依據。

（四）加強市場價格監督檢查，加大市場監管力度。自我縣出現旱災以后，我局物價檢查工作人員每日均對全縣市場商品價格進行巡查。加大了對市場的巡查力度，對全縣各個集貿市場、超市及餐館、酒店等進行督促檢查，嚴禁亂抬價、漲價。

貴定縣物價局

2010年12月10日

主題詞：價格應急波動工作總結

抄送：黔南州物價局

貴定縣物價局辦公室2010年12月10日印發

供打印5份