第一篇：北京房地產“均值價格”曲線分析

北京房地產“均值價格”曲線分析

京市房地產近一個多月以來出現的新變化格外值得關注。先是180平方米以上的大戶型出現罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區內，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢；再是房地產價格上升過快，上半年房價同比上升26％，北京三環內房地產商品房平均價已達每平方米5.2萬，遠超市場公開信息披露值。

經過調查，近期集中拋售大戶型房產的業主，并非對北京市乃至對國家宏觀經濟失去信心，而是強烈擔心中央將在近期強制推行房地產新政，其中包含房產稅、個稅、遺產稅等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放開房產限購，這將強烈沖擊已趨于飽和的房地產市場，必將使地產市場價格逆轉。

大戶型的居住者大致分為富翁、為官者兩類人。前者怕調控新政，后者則在極力規避反腐。他們拋售大戶型房產，既有無奈，又表現出較大的堅定成份。所以，在房產出手的交易談判中，為富者殺價較為緩慢，寸金寸移——掛單觀望居多；為官者殺價較為兇狠，甚至想一步達成交易。

大戶型原本是稀缺資源，這一戶型歷來極少交易。按房地產交易商的說法：此類戶型從前連看都未看過，近期的拋售讓他們開了眼。因此，想讓這一群體之外者接盤，難度非常大。

筆者在走訪中了解到，這類“特種群體”對房產信息公開化懷有“激烈抵觸”情緒。多數人口堅稱：今年底實現房產信息公開化辦不到。

上述現象至少說明，房地產市場已出現了分化的跡象。房價或將變得多元性，房價將出現歷史性拐點，今后的定價條件和趨勢值得關注。

從全局看，目前房價顯現出三種分化趨勢：一是經濟發達地區價格將相對居高，非發達地區價格將趨于弱化。例如，京、滬、穗等城市房價將階段性維持高位；二是同一城市核心區與非核心區價格將分化。例如，北京三環以內價格相對居高；三是不同房型價格也在現分化。例如，傳說中房產稅免交的劃線定在“人均80平方米以內”，根據目前我國人口家庭結構特點，未來在80平方米、160平方米等戶型將會受到追捧。

定價要滿足兩個基礎條件：其一，要有兩條“均值價格”曲線相互交叉：一條（境外線）從首爾——東京——臺北“均值價格”曲線，一條（境內線）從北京——上海——廣州“均值價格”曲線；其二，在這兩條“均值價格”曲線相交的時點，由同期反映出的美元與人民幣匯率博弈價，即為北京市未來房地產（高位區間）“均值價格”的“轉化價位”。目前，定價呈現國際化區域均衡化趨勢。“京滬穗”三地與境外“首東臺”三地的地價正在日趨 “接軌”，而“兩條“均值價格”曲線相互交叉”，恰好是“定價呈現區域均衡化趨勢”的具體體現。目前，從首爾——東京——臺北的“均值價格”曲線，正在“由高點向下滑行”；而從北京——上海——廣州“均值價格”曲線，正在“由低向高攀升”；這兩條“均值價格”曲線“相交”的時點，或正是北京未來房地產（高位區間）“均值價格”的價位。

市場預估的“房產新政”，要害在房產稅和個稅的規定，這將是調整我國房地產長期畸形發展的利器。北京大戶型房產的集中拋售，預示我國房地產在經歷長達十年的非理性發展后，將回歸可控性的理性階段。如果匯率逼近趨勢分析的“交匯點”，如果北京房地產價格繼續瘋狂上漲且同步逼近“價格區間”，那么，北京房地產的歷史性拐點將真的會出現

第二篇：房地產價格成本分析

房地產價格成本分析

（一）房地產成本價格組成1．土地價格及其稅費：按照政府“招、掛、拍”等有償出讓方式取得的土地價格和3%契稅之和；

2．建安成本：包括土建、給排水、采暖、照明等建筑費用；

3．與房地產有關的費用：市政基礎設施配套費、質監費、施工圖審查費、白蟻防治費、勘測費、設計費等；

4．期間費用：財務費用、管理費用、銷售費用；

5．稅收及其附加：營業稅，城市維護建設稅、教育費附加，所得稅，通常為銷售額的13.5%；

6．開發商利潤。

（二）案例一：福建省泉州市區某樓盤成本價格利潤分析

1．地塊位置及規劃情況

該地塊占地50畝，地處泉州市區坪山路邊，四面臨街，地理條件優越，交通便利，周邊市政配套比較完善。規劃為全封閉式小高層商住小區，容積率2.8，綠地率35%，建筑密度30%。土地價格200萬/畝（2003年通過二手轉讓取得土地、一手出讓（1998年）時以每畝約60萬取得）。2006年初開工建設，2006年底預售。

2．根據規劃條件計算主要經濟技術指標

以上計算得出：該項目投資額18167萬元，利潤率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，屬于典型的暴利。土地價格占總成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占總成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，雖然土地占總成本比例的33.37%，但土地取得時是2003年，2006年該位置土地拍賣價每畝約600萬元。

（三）案例二：泉州市某拍買土地開發成本價格利潤分析

1．地塊現狀規劃拍買情況

該宗地處泉州市區中心溫陵路中段，交通便利，市政配套設施完善，地理位置優越，屬于商貿中心區。規劃為高層商貿、辦公、住宅小區，地塊面積8.1畝。規劃條件：容積率3，商業占15%，建筑密度50%，綠地率25%，2006年12月拍買成交價1079萬/畝。

2．根據規劃條件計算主要經濟技術指標（見表3）

由以上計算得出：該項目投資額10103.4萬元，利潤率＝1811.68÷10103.4×100%＝17.93%，土地價格占總成本＝9002.097÷14065.06×100%＝64%，建安成本占總成本＝2916÷14065.06×100%＝20.73%，可見，通過拍賣取得土地的成本非常高。

第三篇：2011高中生物曲線分析總結

2011高中生物曲線分析總結

坐標曲線題是高考中的一種常見題型，它以直角坐標系為表現形式，通過曲線的變化，揭示生命現象與某些因素之間的內在聯系，或反映某項生理指標隨某些因素的變化而發生的規律性變化。由于這類題目將大量信息隱藏在圖像之中，能夠較為全面地考查學生獲取信息、處理信息和運用信息等多種能力，具有較高的區分度，因而備受命題專家親睞。同學們在解答這類題目時失誤較多。因此，有必要一起探討坐標曲線題的解題策略，以提高同學們的解題能力。坐標曲線題的考查形式和命題意圖

考查形式

考查學生

1、識圖

2、析圖

3、說圖

4、繪圖

分析方法：

一．嚴格按照“三看”要求識圖。一看坐標軸：橫軸、縱軸各表示什么？

命題意圖

獲取信息的能 處理信息的能力

表達信息的能力 運用信息的能力

二看曲線的變化趨勢：①上升（直線上升，逐漸上升）？②下降（直線下降，逐漸下降）？③還是保持穩定？④先上升后下降？先下降后上升？

三看關鍵點： ①曲線的起點、終點；②曲線與橫軸的交點、與縱軸的交點、兩條曲線相交的交點；③曲線的頂點、轉折點、最低點等。

二、析圖。析圖是關鍵，在識圖的基礎上，通過深入細致的分析，重點解決以下問題： 目的要求

1、分析橫、縱坐標：分析橫、縱坐標的生物學含義，找準兩者之間的聯系。

2、解釋：曲線的各種變化趨勢產生的原因；

找出多條曲線之間差異產生的原因。

3、分析各關鍵點：（起點、終點、轉折點、交點、頂點、最低點）所表示的生物學含義及其產生原因。

解題策略

1、聯想：

在認真審題的基礎上，通過聯想，找準理論原理。

2、信息轉換： 對坐標軸或題干中的信息進行轉換，轉換成自己較熟悉的形式，類似于“同等變形”。通過信息轉換，將自變量（橫坐標）與因變量（縱坐標）真正“掛上鉤”。

3、遵循“單一變量原則”，化繁為簡：如果有多條曲線，可能會有多個自變量。可進行“分別分析”（先單獨分析其中一個自變量對因變量的影響，再單獨分析第二個自變量）；最后“綜合分析”，得出結論。“分別分析”時逐一分析每條曲線，或作出必要的“輔助線”。

三、說圖將圖像信息轉變成文字信息，說圖是難點。要求：科學、準確、嚴謹、規范、簡煉、工整。

答題策略

1、認真審題，弄清題意，在充分識圖、析圖基礎上扣題作答。

2、運用生物學理論原理，正確揭示變量之間的因果關系。

3、根據曲線的變化情況，將曲線分成若干段，分別敘述，防止缺漏或混為一談。

4、要用專業術語和專業名詞，盡量運用課本上的語句表達，或對課本語句作適當修改后運用。

5、用詞要恰當：可從題干中分析要用的詞，或根據曲線的變化情況確定要用的詞。如： 促進、抑制；正比、反比（定量，有一具體的斜率）正相關、負相關（定性，無具體的斜率）加強、減弱；過強；過快；“逐漸……”等，對這些詞要用心比較，領悟其中的差異。

6、語言簡煉、流暢，突出重點和得分點，不拖泥帶水。書寫工整清晰，不亂涂亂改，無錯別字。

四、繪圖

要將文字信息轉變成坐標曲線，繪圖也是難點。繪制曲線有兩種類型：定量曲線和定性曲線。

（一）定量曲線

將具體的數據信息，轉變成圖像信息。

繪圖步驟

1、定軸：確定坐標軸；標注單位和數值。

2、描點：根據題目所給數據描點，有時要對數據進行必要的處理。連點成線：如果有具體的比值（斜率一定），要連點成直線；

如果沒有具體的比值（斜率一定），要連點成光滑的曲線。

（二）定性曲線 將自變量和因變量之間的內在聯系，通過直觀的圖像表現出來。

1、確定坐標軸：認真審題，找準自變量和因變量，確定坐標軸，標注單位或符號。

2、找準關鍵點：起點、終點、最高點、最低點、轉折點、與坐標的交點等。

3、分析曲線的條數及每條曲線的走勢：從哪段到哪段上升、從哪段到哪段下降？

4、畫線并標注文字。高中生物常見坐標曲線：

第四篇：房地產商業價格制定方案

篇一：商業地產定價及推售方案 營銷策略及分析

認籌政策：

方案一

認籌優惠5000低20000，開盤享受98折優惠 方案二

認籌優惠10000低20000，日進百金，開盤享受98折優惠 方案三

認籌優惠10000低20000，日進三百金，開盤享受98折優惠

分析：

方案一對認籌客戶的實際成交價為（總價-15000）*98%，因為項目的認籌時間要跨過春節，可能導致節前的認籌效果較差。

方案二對認籌客戶的實際成交價為（總價-10000-認籌天數*100）*98%。該方案的特點就是給客戶的直接感覺是認籌越早所享受的優惠幅度越大，與方案一相比只有認籌超過50天的客戶所享受的優惠和其一樣，因此此方案可淡化春節給項目帶來的影響。方案三對認籌客戶的實際成交價為（總價-10000-認籌天數*300）*98%。該方案與方案二類似，但其優惠幅度更大，比較適合認籌時間短和開盤前一周的沖擊認籌量。

建議：

通過對以上三個認籌方案的分析，建議采取方案二。此方案有利于在節前提高認籌客戶數量，通過春節半個月的發酵后會帶來節后新一輪的認籌高潮。

銷售政策 方案一

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。方案二

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年至第十年隨行就市。根據客戶選擇是否把收益在總房款減免。方案三

10年租約，前五年固定年收益為7%，第六年至第十年隨行就市。前三年租金一次性減免。方案四

10年租約，前五年的收益分別為5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。

分析：

方案一的總收益為38%，其實際成交價格為：低價總價/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整數），成交單價為5161.29元/㎡

其報價總價為：成交總價/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整數），報價單價為5490.78元/㎡

一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-21%），即619355*79%=489290（取整數），合同單價為4077.42元/㎡

該方案的租金收益有遞增，給投資者以信心，在一些大中型城市常用。但其報價和成交總價過高，在西峽這個全新的市場采用有一定的風險。雖然減免了前三年的租金使其總價下降，但前三年沒有任何收益的前提下以接近50萬的價格購買在客戶群體中會有較大的抗性

方案二的總收益為21%，其實際成交價格為：低價總價/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整數），成交單價為4050.63元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整數），報價單價為4334.32元/㎡ 該方案的報價與成交價單價均在4000元/㎡左右，收益是否在總房款中免除可自由選擇，且可操作性較強。投資者但對于市場三年后的運營好壞及收益高低會抱懷疑態度。

方案三的總收益為35%，其實際成交價格為：低價總價/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數），成交單價為4923.08元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數），報價單價為5242.73元/㎡。一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整數），合同單價為3889.23元/㎡。

該方案的優勢在于合同登記單價不到4000元/㎡，但對于前三年無任何租金收益會有一定抗性。

方案四的總收益為35%，其實際成交價格為：低價總價/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數），成交單價為4923.08元/㎡，其報價總價為：成交總價/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數），報價單價為5242.73元/㎡一次性減免前三年收益后的合同登記價格為：成交總價*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整數），合同單價為4036.93元/㎡。

該方案收益為逐年遞增，增加投資者信心，雖然前三年無任何收益，但是第四年和第五年的高額收益是投資者所期待的，與方案三同為35%的收益，減免三年租金，可本方案給客戶對市場發展充滿信心與希望，同時回款要高于方案三。

建議：

在開盤前開發公司將項目的運營權以公開簽約的形式給自己旗下的運營公司，增強投資者對市場的信心。以此為前提，根據對以上四個銷售策略的分析，建議采取方案二。此方案靈活，可操作性強，且可通過銷售手段增加回款金額。該方案客戶選擇是否一次性減免前三年租金，選擇減免的其合同登記價格在40萬以內，不減免的投資者可享受每年的7%的租金收益。在實際銷售過程中對有一定經濟實力的客戶讓其盡量的不用減免的方式以增加回款總額。篇二：商業地產價格制定方案1714372120 商業地產的價格體系

一、項目租金體系定位 1-

1、租金與售價的關系

在設計的年限內要超出預計的投資回報率，以支撐銷售價格。

前期若形成租金與售價的非正比關系，則要利用持續經營中的租金漲幅百分比來支撐售價。月租金的設計要滿足商業按揭月供的需求，上下浮動不可超過5%。

每年之間的租金關系要體現出增長，按揭還款后的剩余應越來越大，滿足投資價值。1-

2、租金與經營商利潤的關系

經營商在進場經營初期的投入費用較大，涉及到裝修以及對經營預期的準備金投入，前期的租金以適當補貼的形式為主，使經營商有利可圖。

對于難以承受較高租金的低利潤業態，在招商前期盡量不予考慮。1-

3、影響租金水平的價值權重表

說明：在租金定價策略上，按照樓層取可比實例的層平均租金水準進行綜合系數打分并與項目在附近區域內的綜合分值進行比較，在權重分配后，計算出層租金的理論值，根據市場綜合情況進行校準。并按層租金均價來按照商場內位置系數、便利系數、交通系數確定每間商鋪的租金水平。1-

4、可比實例定價法 價值實現表租金統計及分析 租金統計表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金數據來自于前期市調資料。

列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨立商鋪的租金水平，只可作為項目一層的參照數據，并在臨街與臨廊性上做權重分配。上述價值表中的價值權重分配要綜合依據其他幾個競爭商場的系數來調整并制定。根據上表可知平均租金為xx元/平方米?月，因此可根據該數據推算出本案在投資回收年限內的多年平均租金，進而推算出商鋪平均售價。

本案平均租金 =平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度 1-

5、分層分業態租金體系定位

分層分業態的租金體系定位要待進入工作環節后，綜合評估競爭對手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競爭對手各層的經營策略、租金水平、投資回收年限等數據后才能提出平均值，在平均值基礎上制定詳盡的租金價格表與租金漲幅表。

二、項目售價體系定位 2-

1、基準投資回報率/年

1f應為8-10%/年的投資回報率，12年可收回投資的水平進行計算。-1f應為6-7%/年的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。2f應為6%-7%的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進行計算。3f的投資回報率計算與2f相同。2-

2、租金漲幅的測算標準與銷售價格的關系

我們應注意到項目的招商策略，在項目開業經營的第一年內，要為經營商設定免租裝修期與一定的裝修補貼，項目運營的第一至第三年，租金水平可能與實際售價之間難以形成正比的投資回報。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計算來為投資者取得平衡或在前三年以補貼的形式達到平衡。

租金漲幅的測算標準第一依據項目所處區域的十年租金漲幅數據，第二依據通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培育期的三年內一般不設計漲幅的出現，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。

銷售單價是依據投資回報年限內的多年平均租金水平來測算的，不應只建立在其中某年的基礎上。

3、商鋪升值系數的設計

在計算價格中商鋪的升值系數不作為主要數據進入，但作為前景系數進入，以為后期銷售提供論據支撐。

商鋪升值系數的設計來自于發售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制定。在項目開盤前，依據取得的增值數據制定升值系數，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進入銷售體系。2-

4、根據租金初步推導的銷售價格

本案一層平均銷售價格= 本案一層平均租金×10年×12月

其他樓層的平均銷售價格待其他樓層租金水平確定后進行推導，并在招商執行環節中進行調整，并在開盤前根據招商租賃情況進行微調。篇三：商業地產租金定價策略與測算方法 商業地產租金定價策略與測算方法

一直以來，商業地產的租金制定都是關注的焦點。對于業內人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關重要的一環。下面特從租金價格定位、租金調研報告的方向與方法、租金測算方法以及知名項目租金明細四大方面做分享。

一、如何做好租金價格定位？

1、商業項目的三種租金方式

商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。

2、如何進行租金定位？

要做好租金定位，最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先，商圈業態分布不是均衡的。其次，商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系，同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區位因素；二是預期經營狀態。案例1：蘇州五x國際廣場業態布局及租金定位方案 租金定制思路

① 區域租金水平：項目1.5公里范圍內商業租金價格； ② 類比項目：根據項目定位，參考類比項目；

③ 行業租金承受能力：結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；④ 項目地理位置、發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。主要商務方案

① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。

② 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。

③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期后棄租的現象。④ 履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由于商業地產的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關方均能實現比較理想的預期，達到一種平衡。

在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調租金的方法，即 測算租金=固定租金+可調租金

其中，固定租金綜合考慮當地商業水平、租金整體水平、商圈發展情況、城市未來發展規劃等因素。可調租金主要考慮因素為本項目的內部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區位、競爭因素、招商可及性等因素。

二、租金調研報告怎么做？

租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發展規劃是什么？目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來，推薦幾個具有代表性的租金調研案例，分享租金調研報告的整體思路和實施方法。案例1：深圳華潤萬x城租金調研與策劃報告 從深圳市商業物業整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業旺區（商圈）分析。對五大競爭對手（地x購物中心、中x城市廣場、西x百貨、太x廣場、銅x灣廣場）進行詳細、深入的調查分析，調研要點：項目位置、規模、招商條件（報價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業態的1-2個具代表性客戶，調查其具體租賃條件，以供參考。

通過對目標商場案例租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：天津銀x國際購物中心租金調研報告

本案首先從天津零售商業分布情況開始，從城區商業物業存量及新增供應量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業市場、購物中心等業態租金情況的分析，總結一類商圈主要零售物業租金水平和租金收取方式。

同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金，并制定同一樓層店鋪租金定價依據；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。

三、租金測算方法

示范1：營業額反推租金測算方法

租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

① 實地調研； ② 網絡查詢；

③ 與第三方公司合作；④ 通過營業額進行反推（此方法較為準確，適用于調研難度較大的大型商場租金估測）； ⑤ 經驗數據：針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。示范2：購物中心商業預算、樓層租金分解說明 每個樓層的月租金總額的測算公式為：

1樓月租金總額=（費用總額×1f所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）每個樓層的每月/元/㎡，測算公式為：

套內/樓層總建筑面積=套內/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式：每f每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）優劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以abcd區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。示范3：購物中心租金定價方法

根據商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法： 租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運用，需要開發商自行測算。

示范4：租金建議及收益預算

租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下： 樓層因素

包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素

本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價 商業業態因素

此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。項目租售建議

目前商業地產銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對此進行了逐一展開分析。

第五篇：房地產價格評估協議書

房地產價格評估協議書

（以下簡稱甲方）委托XX天馬XX房地產估價有限公司（以下簡稱乙方）承擔房地產價格評估業務，特訂立如下協議：

一、甲 方 因 需要，委 托 乙 方 對 進行評估。甲方若增加評估內容須書面通知乙方，乙方無異議則視為接受委托。

二、甲方應按與乙方約定的時間，于 年 月 日前將委托項目的合法證明材料及評估中涉及到的有關資料提供給乙方，并對所提供資料的合法性、真實性承擔全部責任。

三、乙方應按甲方的評估目的，依據國家法律、法規、評估規范對甲方委托的項目進行評估，并于 年 月 日以前出具評估報告。

四、乙方必須對評估結果保密，評估結果只能提供給委托人，非經甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按有關規定需提供給政府有關管理部門的除外。

五、乙方在評估期間需要到現場勘察的，甲方應陪同并提供方便和配合，乙方可以進行現場測量、拍照、攝像等方式采證。

六、評估費用為 元。簽訂本協議時，甲方交付定金50%，即人民幣 元；甲方在領取成果報告的同時，須一次性向乙方付清全部評估咨詢費用。增加評估內容，另行計費一并結算支付。

七、甲方若不能按本協議第二條規定時間提供材料，則乙方可按延誤期間順延交付成果報告的時間；甲方延期領取成果報告，每延遲一日，按評估咨詢費用總額的1%支付給乙方違約金。

八、乙方如無特殊原因和正當理由，不按本合同規定的時間提交成果報告，每延遲一日，則按評估咨詢費用總額的1%支付給甲方違約金。

九、本協議自簽訂之日起生效，任何一方不得擅自變更或解除，否則依法承擔違約責任。本合同未盡事宜，可經雙方協商補充，補充協議與本合同具有同等效力。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

甲 方： 乙 方：XX天馬XX房地產估價有限公司 甲方代表： 乙方代表：

年 月 日