第一篇：2013年下半年醴陵房地產(chǎn)價格變動趨勢分析

2013年下半年醴陵房地產(chǎn)價格變動趨勢分析

會計1204張迎

【摘要】：醴陵未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過去。影響房價上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國家政策、成本拉動、開發(fā)商對高額利潤追求等因素。再加上我國正處在金融體制改革和面臨經(jīng)濟(jì)全球化的雙重挑戰(zhàn)下，而且當(dāng)前我國又出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。

【關(guān)鍵詞】：醴陵、房地產(chǎn)、價格變動趨勢

近年來，房地產(chǎn)價格始終成為社會各界關(guān)心的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)價格，按照勞動價值論的觀點(diǎn)可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的過程中，所耗費(fèi)的社會必要勞動形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。這就是所謂的房地產(chǎn)價格，然而關(guān)于價格的的形成主要有價值、供給與需求、人們買房的欲望、效用、開發(fā)商的收益、國家政策等決定的。

一、13年上半年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長。全市目前有房地產(chǎn)公司46家，已有開發(fā)項(xiàng)目34個，受重點(diǎn)項(xiàng)目帶動和城市發(fā)展戰(zhàn)略影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持上行趨勢。1-4月份，房地產(chǎn)完成投資5.94億元，增長26%，增幅比上年同期上漲30個百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營業(yè)用房投資增長72.6%；商品住宅投資增長2%。

（二）新開工、竣工面積大幅增加。1-4月份，房屋施工面積128.3萬平方米，增長34%，其中新開工面積30.71萬平方米，增長138%，新開工面積占施工總面積的23.9%，較去年提高了10.4 個百分點(diǎn)。房屋竣工面積16.24萬平方米，增長75%，其中住宅竣工面積為14.3萬平方米，增長87%。

（三）商品房銷售平穩(wěn)增長。1-4月份，住宅商品房共銷售891套，比同期增加303套，銷售總面積達(dá)到12.06萬平方米，增長20.3%，增幅較上年度同期提高了38個百分點(diǎn)。住宅銷售面積11.7萬平方米，增長68%，住宅均價為3456元/平方米,上漲11.7%，究其原因是去年住宅銷售受國家房產(chǎn)調(diào)控政策影響，基數(shù)偏低，同時今年住宅銷售呈現(xiàn)剛性上升。

二、供求因素

綜合市場供求兩方面影響因素，商品住宅需求占內(nèi)部需求比重超過食品，成為醴陵當(dāng)前最大、增長最快的內(nèi)部需求。通過醴陵市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計2013年商品房新增供應(yīng)增長下降，全年商品住宅存貨量少于2012年。在房地產(chǎn)成交量攀升的同時，商品住宅存貨在不斷下降。因?yàn)樯唐纷≌枨笫沁M(jìn)年來最大的內(nèi)部需求，因此，抑制房價過快上漲不宜通過限制居住需求來解決。

房地產(chǎn)商品具有雙重屬性，它作為一種特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消費(fèi)品，又是投資品。在房價趨穩(wěn)或下跌的時期，人們往往看重其消費(fèi)品的特性，而在房價上漲的階段，人們往往更看重其投資品的作用。近年股市行情低迷，而我國的投資渠道又很少，并且利率長期為負(fù)利率，儲蓄投資與住房投資相比收益較小。因此，居民的閑散資金大部分就流向商品房市場，導(dǎo)致住房投資增加，而近年房價的快速上升也吸引了投機(jī)者的入市，使得住房銷售市場上購房需求增加。

三、消費(fèi)者心理

1、養(yǎng)老心理，現(xiàn)在的保險，一年交近萬，到20年后的補(bǔ)償一年才一萬多一點(diǎn)，而且保險公司的誠信問題太大了，合同條款不是專家看不懂，錢能不能拿到還是個問題，還不如買房子不住還可以租來掙錢。

2、投資心理，有錢進(jìn)行投資，有的看好一些好的地段且價格較低短時間增值較

慢的進(jìn)行購買，等到漲價后自己所投資的就翻倍回收了，再有房地產(chǎn)一般不會貶值，即使貶值還是會再漲。

3、怕漲心理，價房一漲再漲，即使到房地產(chǎn)低迷階段，房產(chǎn)地產(chǎn)升值這是必然，因此有點(diǎn)消費(fèi)者在房價地價合理時害怕短時間內(nèi)又漲而后悔。

4、虛榮心理，由于很多人喜歡攀比，當(dāng)自己的居住條件比別人好，就會有比別

人高一等優(yōu)越的心理，因此有時本來只要買60平方米就夠的，卻要買90平方米，這樣的心理是促成這種現(xiàn)象。

5、傳承基業(yè)心理，有一定資金實(shí)力，投資置業(yè)目的僅希望給后代留下一份不動

產(chǎn)基業(yè)。

6、改善居住條件心理，部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村已擁有物業(yè)的客戶不滿足原有居住、使用需求，計劃投資成熟物業(yè)來改善居家環(huán)境。

四、國家政策

房地產(chǎn)價格上漲，從表象上看，對地方政府是有好處的，價格上漲不僅可以提高財政稅收，而且可以增加土地出讓金額。事實(shí)上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發(fā)啟動資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅收、出讓金將會減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。

2013年樓市將現(xiàn)三大變化：一是政策將趨嚴(yán)，4月份開啟新一輪調(diào)控;二是供應(yīng)將增加，普通商品房、保障房的供應(yīng)量將大幅增加;三是地方政府將全力執(zhí)行中央調(diào)控，微調(diào)調(diào)控政策的現(xiàn)象將難以看到，代之以積極執(zhí)行

2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。如按照國務(wù)院樓市“新國五條”的規(guī)定，房價上漲是鐵定的。從國務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控工作內(nèi)容看，所謂的“新國五條”新政，無實(shí)際“殺傷力”，并且缺乏具體的新政策規(guī)定，基本是老話重提。與以前的調(diào)控思想相符合。一房產(chǎn)稅擴(kuò)容的不確定，無時間安排表。二重啟地方政府價格控制目標(biāo)與一房一價，其實(shí)前年開始就存在，已經(jīng)名存實(shí)亡。三穩(wěn)定房價的問責(zé)制，或者是約談制，根本不是調(diào)控政策，是行政措施，但是很難起到效果。四限購城市只是一些大城市，但對于醴陵這種小城市顯然作用不大。五保障房的對房價實(shí)際影響力，可以忽略。

總結(jié)：房價問題早已不再是房地產(chǎn)本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動全身，指望房價全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實(shí)的。綜合以上因素對醴陵房地產(chǎn)的影響，醴陵13年下半年房價上漲幅度并不會很大。

參考文獻(xiàn)：

1、百度文庫，專業(yè)資料，經(jīng)管營銷，經(jīng)濟(jì)/市場（2013房地產(chǎn)下半年價格分析）

2、百度百科，國五條

3、和訊房產(chǎn)，中國指數(shù)研究院，2013年第三季度中國房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)

4、中國投資咨詢網(wǎng)，2013-4-24，（2013年下半年房地產(chǎn)市場分析）

5、醴陵房產(chǎn)管理局官網(wǎng)，（2013年商品住宅量統(tǒng)計）

6、中商情報網(wǎng)，2013-9-5（2013下半年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢分析）

7、統(tǒng)計局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地產(chǎn)市場趨勢分析）

8、醴陵市統(tǒng)計信息網(wǎng)，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地產(chǎn)業(yè)情況簡析）

2013-10-30

第二篇：大蒜的價格變動分析

大蒜的價格變動分析

摘要：2010年以來，農(nóng)產(chǎn)品價格波動頻繁，大蒜的價格更是一路飆升，甚至超過了豬肉的價格。為什么前幾年的大蒜價格低至每斤幾分錢，如今卻一漲再漲？為揭示農(nóng)產(chǎn)品暴漲暴跌的原因，本文將以大蒜為例，運(yùn)用農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈管理的知識以及其他經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，客觀分析大蒜上漲的根本原因，避免大蒜暴漲暴跌，促進(jìn)大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：大蒜價格波動穩(wěn)定農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理

2009年下半年以來，大蒜等“一季生產(chǎn)、全年消費(fèi)”的耐儲存農(nóng)產(chǎn)品遭到炒作，被人為推高價格。一定程度上存在的農(nóng)產(chǎn)品炒作現(xiàn)象導(dǎo)致生姜、大蒜等價格上漲。大蒜等蔬菜價格大幅上升，對農(nóng)副產(chǎn)品市場的穩(wěn)定造成了沖擊。這種農(nóng)產(chǎn)品的價格暴漲，很有可能發(fā)出錯誤的市場信號，引發(fā)農(nóng)民再次盲目擴(kuò)大種植面積。為此，必須客觀分析大蒜價格上漲的根本原因，認(rèn)真探討避免大蒜價格暴漲暴跌、促進(jìn)大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的相關(guān)措施。

一．大蒜價格高漲因素分析

2010年大蒜現(xiàn)貨價格持續(xù)上漲主要有以下原因：

1、大蒜種植面積減少

大蒜主產(chǎn)區(qū)山東，2010年大蒜種植面積有所減少。由于大蒜受2006年大蒜高價格刺激，2007年和2008年面積盲目擴(kuò)大，導(dǎo)致市

場供大于求，蒜農(nóng)損失嚴(yán)重，許多蒜農(nóng)改種其他農(nóng)作物，2009年全國大蒜面積由2008年的1250萬畝縮減到900萬畝，減少3成以上。

2、大蒜產(chǎn)量下降

受氣候因素影響，2010年天氣異常，溫度偏低，大蒜生長期推遲，受各種災(zāi)害影響，大蒜產(chǎn)量較往年減產(chǎn)兩成以上，量少價高，造成收購價也有所提高。由于自然災(zāi)害影響，2010年大蒜成本增加，一連串連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致蒜價持續(xù)上漲。

3、大蒜出口量加大

近幾年，我國大蒜出口量逐年遞增，2009年因?yàn)椤凹琢鳌钡囊蛩?，大蒜出口量?008年大增。據(jù)國家商務(wù)網(wǎng)信息，2009年我國累計出口大蒜174.2萬噸，同比增長3.3%。出口金額為12.3億美元，同比增長57.6%，平均單價為705.8美元每噸，同比增長52.7%。我國大蒜不僅出口到東南亞，甚至遠(yuǎn)銷到南美和歐洲。2010年我國大蒜出口量進(jìn)一步加大，這也是導(dǎo)致大蒜價格上漲的原因之一。

4、大蒜消費(fèi)群體增加

2009年，全球發(fā)生甲流疫情，社會上流傳大蒜可以預(yù)防甲流，人們對大蒜喜好倍增，認(rèn)為大蒜不僅能殺菌，還能預(yù)防疾病，對健康有利，從此食用大蒜消費(fèi)群體增加，大蒜需求量明顯增加。

5、其他人為因素

近兩年，國家出臺一系列政策，遏制房價過快上漲，股市也在下行中徘徊，在這種情況下，部分資金退出股市和樓市，選擇新的目標(biāo)。部分炒房團(tuán)和煤老板介入了大蒜市場，他們用大量的資本從大蒜

原產(chǎn)地進(jìn)行收購，然后統(tǒng)一抬高價格，進(jìn)行集體銷售，從而導(dǎo)致整個大蒜價格的上揚(yáng)。

6、大蒜收購商搶購，跟風(fēng)屯貨；

隨著大蒜價格的漲升，大蒜收購商也隨之跟風(fēng)搶購，利用空余的庫存屯貨，導(dǎo)致市場上的大蒜價格不斷攀升。往年都是鮮蒜上市之后，經(jīng)銷商才開始收購，但是2010年經(jīng)銷商為了搶購貨源，直接將農(nóng)戶蒜地承包，一次性付款，直接對蒜價起到了推波助瀾的作用。

7、大蒜批發(fā)與零售環(huán)節(jié)較多，推動大蒜價格進(jìn)一步上漲。大蒜原產(chǎn)地批發(fā)價格與市場零售價格價格差很大，往往達(dá)到一倍左右，從大蒜收購到原產(chǎn)地批發(fā)、從原產(chǎn)地批發(fā)到銷售地一級批發(fā)，二級批發(fā)到零售，大蒜價格一個環(huán)節(jié)接一個環(huán)節(jié)地上漲。由于流通環(huán)節(jié)較多，每個環(huán)節(jié)的成本上升最終導(dǎo)致大蒜價格的上揚(yáng)。

二、蒜農(nóng)承擔(dān)損失的原因分析

由于以上原因，大蒜價格大起大落，蒜農(nóng)必然受傷害。市場低迷時，大蒜收購價低，蒜農(nóng)直接承擔(dān)損失。價格上漲時，蒜農(nóng)獲得的利潤并不相應(yīng)增加，原因主要有以下兩點(diǎn)：

1、農(nóng)產(chǎn)品價格上升，利潤總是直接作用于流通環(huán)節(jié)，傳遞到蒜農(nóng)手上的利潤增加總是有限。

2、蒜農(nóng)的生產(chǎn)行為相對價格變化總是滯后的，蒜農(nóng)的種植在沒有更好的信息渠道指導(dǎo)下，往往會遭受更大的損失。

三、穩(wěn)定大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的方法措施

大蒜價格暴漲暴跌的一個重要原因在于流通環(huán)節(jié)的不科學(xué)不合理，即物流的落后，因此要解決這個問題，就要運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理。所謂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理即既研究農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的物流配置，又研究農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)后物流的科學(xué)流動，達(dá)到供、產(chǎn)、運(yùn)、加、銷有機(jī)銜接，使產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后與市場之間聯(lián)結(jié)成滿意的系統(tǒng)優(yōu)化運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理的模型是由各種實(shí)體和信息構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)上流動著農(nóng)業(yè)物流、資金流和信息流。

因此，通過運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理的理論，對大蒜等農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出以下建議：

1、國家要盡快制定大蒜產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，保持大蒜種植面積的基本穩(wěn)定和供求關(guān)系的基本平衡，保護(hù)蒜農(nóng)利益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

2、加強(qiáng)市場監(jiān)控、分析預(yù)測工作，建立市場預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制。信息是農(nóng)業(yè)物流的神經(jīng)系統(tǒng)，從產(chǎn)前、產(chǎn)中到產(chǎn)后的儲存、運(yùn)輸、加工及銷售，每一個環(huán)節(jié)的物流信息應(yīng)作及時處理，方能應(yīng)對市場變化。大蒜種植面積的盲目擴(kuò)大和萎縮，其中很重要的原因是：信息混亂，缺乏官方的權(quán)威信息；信息分散，缺乏覆蓋國際、國內(nèi)兩個市場及整個產(chǎn)業(yè)鏈的完整信息；信息滯后，缺乏前瞻性的市場分析、預(yù)測報告；缺乏從國家到地方的市場預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制。

3、建立大蒜儲備制度。目前，我國農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)仍然相當(dāng)薄弱，農(nóng)民對市場把握的能力還比較差，跟風(fēng)種植的現(xiàn)象在短時間內(nèi)難以徹底改變，因此，國家采取一定的調(diào)控措施和手段，保持大蒜價格的穩(wěn)定，對保障市場供應(yīng)、保護(hù)農(nóng)民利益、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重

要意義。同時，建議國家財政建立蔬菜（大蒜）調(diào)節(jié)基金或蔬菜（大蒜）產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金會，當(dāng)蔬菜（大蒜）價格出現(xiàn)暴跌時，通過保護(hù)價收購儲備，穩(wěn)定生產(chǎn)和市場，保護(hù)農(nóng)民利益。

4、建立大蒜物流園區(qū)。國家要通過在土地、資金、稅收等方面的政策引導(dǎo)，支持大蒜主產(chǎn)區(qū)建立集大蒜收購、加工、貯存、交易、技術(shù)服務(wù)和生產(chǎn)資料供應(yīng)等于一體的大蒜物流園區(qū)，使之成為當(dāng)?shù)啬酥寥珖饕馁Q(mào)易中心、加工中心、物流中心、信息中心和技術(shù)中心。

5、大力推進(jìn)訂單農(nóng)業(yè)的發(fā)展。在大蒜產(chǎn)業(yè)鏈中，蒜農(nóng)是弱勢群體。由于缺乏把握市場的能力和資金，蒜農(nóng)一般都是在收購季節(jié)把大蒜賣給經(jīng)銷商，大蒜價格暴漲，農(nóng)民并沒有增加多少收入；而當(dāng)價格暴跌的時候，蒜農(nóng)難以出售，成為最大的受害者。推行訂單農(nóng)業(yè)，既可保障蒜農(nóng)的基本利益，又可以保證經(jīng)銷商有穩(wěn)定的貨源，便于組織銷售和出口，減少產(chǎn)銷脫節(jié)。

6、重視物流的成本。目前重生產(chǎn)輕流通的現(xiàn)象依然存在，我國多數(shù)農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營是單戶經(jīng)營的形式，這種單戶“物流”很難達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，與國外相比，競爭力很弱。目前，我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，如種子、農(nóng)藥、化肥與農(nóng)用設(shè)備的采購，以及農(nóng)產(chǎn)品的銷售多為分散方式。這種分散采購和銷售的方式具有自發(fā)的盲目性，很容易導(dǎo)致設(shè)施利用率低，生產(chǎn)要素的供應(yīng)時間長而不穩(wěn)定，物流成本過高。

7、要解決流通環(huán)節(jié)的問題，不僅需要政府采取行政力量，更重要的是要有能夠代表農(nóng)民的專業(yè)經(jīng)濟(jì)組織來和貿(mào)易商介入進(jìn)來，減少流通環(huán)節(jié)，加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，蒜農(nóng)才會真正收益，市場才會更加穩(wěn)定。

通過以上對大蒜價格暴漲暴跌的原因分析，以及為穩(wěn)定大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提出的一系列建議，反映出了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理對農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展的重要影響。因此在今后的農(nóng)業(yè)發(fā)展中要充分運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理知識，使我國的農(nóng)業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)定快速高效。

參考文獻(xiàn)：

1、蔣中其《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品價格波動問題與農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策思考》

2、程瑞芳《我國農(nóng)產(chǎn)品價格形成機(jī)制及波動效應(yīng)分析》

3、丁華《供應(yīng)鏈管理理論及其在農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的應(yīng)用》

4、謝培秀《試論發(fā)展中國的農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)》

第三篇：12【我國房地產(chǎn)價格波動趨勢總結(jié)分析】

我國房地產(chǎn)價格波動趨勢總結(jié)分析

2012-05-28

【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飚升，上漲幅度大大超出經(jīng)濟(jì)總體增長水平及其他行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的上升幅度。這不僅極大地影響到城市居民的生活質(zhì)量，也是整個國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，房價問題已經(jīng)成為一個引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。

隨著經(jīng)濟(jì)增長與城市發(fā)展，消費(fèi)者對于房屋建筑的需求有了質(zhì)與量的改變?！坝型了褂胸敗钡膫鹘y(tǒng)觀念根深蒂固，住宅不僅提供“居住”及“消費(fèi)”，還伴有投資的功能，因此住宅市場一直是經(jīng)濟(jì)研究與分析不可或缺的一環(huán)，房價的變動影響民生經(jīng)濟(jì)甚巨。筆者在此對房價上漲的原因分五個方面進(jìn)行初步探索：

（一）供需不平衡是房地產(chǎn)價格不斷上漲的根本原因

1、從供給角度分析：

（1）我國的土地所有制度及耕地稀缺導(dǎo)致住房尤其是商品房供給不足。我國房地產(chǎn)市場的一個獨(dú)特之處在于其所有土地均為國家所有，土地的供應(yīng)由政府控制導(dǎo)致我國用于商品房建設(shè)的土地不可能無限供給。正是人們看到了土地供應(yīng)的矛盾，才加劇了人們購買商品房的意愿，商品房的價格自然會不斷上漲。另外，我國人口眾多，有限的耕地面積更加限制了用于住房建設(shè)的土地面積，加上政府從糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，堅(jiān)決保證耕地面積最低指標(biāo)，用于住房建設(shè)的土地更加有限。

（2）地價上漲，建材價格、工程造價等增加致使開發(fā)成本過高。從供需角度看，商品價格主要取決于成本，房地產(chǎn)也不例外。

土地固有的稀缺性決定其供給缺乏彈性，土地價格主要由土地需求一方?jīng)Q定。城市土地的需求其實(shí)是一種引致需求，是由于人們對房屋的需求而引起對其承載物土地的需求。近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，土地成本已占到我國商品房成本的30%～60%，地價的剛性上漲從成本方面推動了房價上升。

近年來，我國房地產(chǎn)和建筑生產(chǎn)直接相關(guān)的主要建材成本明顯上漲，建安工程造價也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆遷成本也較高，各種配套設(shè)施多、要求高。這些均導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本過高，從而助推了房地產(chǎn)價格。

2、從需求角度分析：

（1）人均可支配收入增加、城市化進(jìn)程加快推動了商品住宅需求。從社會大背景看，城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)，人均可支配收入的增加，以及我國城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快都從住房的需求一方推動了人們對房地產(chǎn)、特別是商品住宅的需求。再加上房地產(chǎn)投資投機(jī)活動的增加，勢必會推動房地產(chǎn)價格的提高。

（2）農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移增加商品房的潛在需求。隨著農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)人口不斷下降，一定會出現(xiàn)更多在城市、城鎮(zhèn)購買住房的居民，這些潛在的商品房需求不僅維持了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價格，而且會進(jìn)一步拉升房地產(chǎn)價格的上漲。

（二）國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展推進(jìn)房地產(chǎn)價格攀升。

國民經(jīng)濟(jì)狀況好壞直接影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。從國際經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP在1，000美元左右時是一個國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。2003年開始我國人均GDP超過1，000美元，并且一直保持高速增長，2010年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到近40萬億元，GDP增長“保八”目標(biāo)完美完成。與此相對應(yīng)，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)價格也大幅攀升。

（三）相關(guān)政策制度影響

1、地方政府“土地財政”催高房價。我國目前各地政府的主要收入來源是土地的出賣，一個價格高的房地產(chǎn)市場有利于政府獲得更多的土地出讓收入，即所謂的“土地財政”。國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

2、利率水平較低、銀行信貸寬松助推房價。我國近年來利率水平持續(xù)較低，而同時我國信貸政策進(jìn)一步的寬松。2009年信貸規(guī)?？偭窟_(dá)到39.96萬億人民幣。2009年期間為完成GDP增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，拯救2008年末出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場滑落情況，各地政府都出臺了包括放松購房首付比例、二手房市場的稅費(fèi)優(yōu)惠、貸款核查標(biāo)準(zhǔn)、減免房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)稅收等方面的房地產(chǎn)救市政策。

3、各種稅費(fèi)增加催升房價。我國各種稅費(fèi)較多，且所占比例大，市政費(fèi)、出讓金、營業(yè)稅及攤派占房價的30%～50%。中房指數(shù)系統(tǒng)專家調(diào)查問卷結(jié)果表明，83.6%的專家認(rèn)為土地費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)過多是商品房價格過高的主要因素。

4、規(guī)劃條件限制嚴(yán)格，容積率低。我國開發(fā)房地產(chǎn)時規(guī)劃條件限制嚴(yán)格，容積率低，因而攤到每建筑平方米上的土地開發(fā)費(fèi)和配套費(fèi)就高于全國其他城市中心地段。

（四）國際金融危機(jī)帶來通貨膨脹壓力及對人民幣的升值期望。

金融危機(jī)后，以往拉動經(jīng)濟(jì)增長的出口大幅度下降，為了保證我國經(jīng)濟(jì)不陷入衰退，政府出臺的經(jīng)濟(jì)刺激計劃中，必定伴隨貨幣數(shù)量的投入———國務(wù)院出臺4萬億振興方案，使2009年上半年廣義貨幣供應(yīng)量同比增速高達(dá)24%，公眾對市場的通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)。不少人看中房產(chǎn)可住、可投資的靈活性，將存款轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，以求保值增值，甚至在海南還出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象，這無疑進(jìn)一步推動了房價上漲。

此外，這兩年受人民幣升值的影響，國外游資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推動了國內(nèi)的房地產(chǎn)投資活動，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上漲。

（五）開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)利潤期望值過高。

我國開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)利潤期望值過高，商品房開發(fā)利潤達(dá)50%～100%、甚至幾倍，在市場低迷時也有27%左右，安居工程的利潤最低也在15%以上，而國外房地產(chǎn)回報率一般為6%～8%，少的僅為2%。

第四篇：價格變動通知函

廣州迪康生物科技有限公司

產(chǎn)品價格變動通知函

尊敬的經(jīng)銷商：

首先感謝您對廣州迪康的長期信賴與市場支持！

為了更好的規(guī)范市場，促進(jìn)市場良性發(fā)展，切實(shí)的維護(hù)各代理商利益的最大化。根據(jù)市場情況，經(jīng)研究決定從2014年12月1日起 在全國范圍內(nèi)實(shí)行全國統(tǒng)一招商價。在2014年12月1日前訂貨的客戶仍按原報價發(fā)貨，自12月1日后訂貨的客戶一律按調(diào)整后的價格執(zhí)行。請各位經(jīng)銷商提早做好準(zhǔn)備！

關(guān)于此次××××的調(diào)價，如有任何疑問，請致電廣州迪康生物科技有限公司銷售部，電話：××××××××。希望您能理解并繼續(xù)支持“廣州迪康”。

再次感謝您的支持與信賴！

祝：身體健康！

生意興??！

廣州迪康生物科技有限公司

2014年11月8日

第五篇：房地產(chǎn)稅費(fèi)制度對房地產(chǎn)價格變動的影響

第1章 緒論

1.1 選題背景及研究意義

1.1.1 選題背景

近年來,尤其是2002年以來,中國的房地產(chǎn)市場牽動著全社會的神經(jīng)。

我國部分地區(qū)如北京,上海房價飛漲,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,大到影響市場交易能否順利進(jìn)行,國土資源能否得到充分利用,小到影響城市居民能否安居樂業(yè)。在這種持續(xù)高溫的態(tài)勢下,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,規(guī)范市場交易行為,以實(shí)現(xiàn)資源有效配置成為國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn),為遏制畸高房價的,給過熱的房地產(chǎn)市場降溫,稅收的杠桿調(diào)控作用不容忽視。科學(xué)的房地產(chǎn)稅收改革比其他控制土地,提高利息,加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等控制房產(chǎn)熱的措施都要有力有效。因此,完善我國房地產(chǎn)稅制發(fā)揮其對于經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控功能已是時之所需,勢在必行。

1.1.2 研究意義

它是中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域,它是地方政府重要的財政收入來源,它與中國的金融市場、相關(guān)制造業(yè)、勞動力市場等有著緊密的聯(lián)系,它關(guān)系到中國普通百姓的居住和生活,它是經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭論最多的問題之一,它也是社會上利益矛盾集中的領(lǐng)域之一。總之,它深入地影響著中國經(jīng)濟(jì)的效率與公平,影響著中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。稅收可通過制度和政策兩種方式對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響,故是政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一。但對于如何更好地改革當(dāng)前的稅收制度和改進(jìn)稅收政策,以更好地發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,卻存在著較多的爭論和分歧,是值得認(rèn)真、深入和系統(tǒng)研究的重要問題。

1.2 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

(1)經(jīng)濟(jì)增長迅速刺激中國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)長期保持著兩位數(shù)的高速增長，成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國家，在發(fā)展中國家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求。

(2)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域經(jīng)過長期的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向 1

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入，這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升的重要資金緣由。

(3)房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長的重要支撐。首先，房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式過渡時期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，擴(kuò)大內(nèi)需，以應(yīng)對金融危機(jī)的影響。在這一過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)是我國面對金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的。總之，由于我國內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，競爭力不足，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下，房地產(chǎn)是我國擴(kuò)大內(nèi)需、保增長，應(yīng)對金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等重大決策實(shí)施過程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

(4)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作根據(jù)不完全統(tǒng)計，中國當(dāng)年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國居民消費(fèi)的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性，也是我國居民財產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身又是一個高風(fēng)險的行業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條，對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重大影響。因此，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的同時，我們也應(yīng)該注意到我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并積極主動的去應(yīng)對，稅收政策應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。

1.3 國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法。

(1)以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅,有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象,主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機(jī)。如韓國;三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。

(2)對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼。房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫,導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾,平衡供求關(guān)系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補(bǔ)貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。二是實(shí)施廉租房制度,運(yùn)用各級稅收對廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。三是利用稅收收入推行福

利住房,滿足低收入階層的住房需求。

(3)充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。

(4)設(shè)計差別性稅收政策體系,即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償,并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時間長短征稅。這在一定程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別對待,保護(hù)合理的理性需求,增加投機(jī)性需求的交易成本。

1.4 研究內(nèi)容

第一部分，闡述了我國房地產(chǎn)稅制的概況，分析了我國房地產(chǎn)稅費(fèi)收入情況，分析了我國房地產(chǎn)稅制存在的問題以及解決方案。

第二部分，分析我國房地產(chǎn)稅費(fèi)政策對房地產(chǎn)價格的影響。

第三部分，從我國承包商索賠存在的問題及措施，闡述我國承包商索賠現(xiàn)狀。第四部分，說明了要運(yùn)用稅收工具調(diào)控房地產(chǎn)市場。

第2章

我國房地產(chǎn)稅制分析

2.1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況

我國目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅等；間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等；相關(guān)費(fèi)用有教育費(fèi)附加等。涉及到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要是房產(chǎn)稅和土地使用稅。

2.1.1 土地增值稅

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)時所支付的金額、土地開發(fā)成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，以及因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免

征土地增值稅。此外，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

2.1.2 企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項(xiàng)目可分為：土地實(shí)際成本，包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費(fèi)用）、管理費(fèi)用；住宅和其他商品房開發(fā)實(shí)際成本，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項(xiàng)目不得在計算企業(yè)所得稅中列支扣除。

2.1.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個行業(yè)：一是建筑業(yè)；二是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，因此房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按稅率計征的一種稅賦。營業(yè)稅稅法中規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險行為，不征營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)例外。同時，對自建自用的房地產(chǎn)免征營業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區(qū)分用途，一律按照3%的稅率征收營業(yè)稅。

2.1.4 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經(jīng)營自用的房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值計稅，即從價計征；二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，即從租計征，稅率為12%。

2.1.5 城鎮(zhèn)土地使用稅

該稅是國家按使用土地的等級和數(shù)量，對城鎮(zhèn)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計征，實(shí)行定額稅率，按年計算，分期繳納。

2.1.6 契稅

契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

計稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格；土地實(shí)用權(quán)贈予、房屋贈予，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換和房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當(dāng)理由，由征稅機(jī)關(guān)參照市場價格核定，實(shí)行3%-5%比例稅率。同時規(guī)定國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的公房以及財政部門規(guī)定的其他項(xiàng)目，免征契稅。

2.1.7 印花稅

印花稅是對中國境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國法律保護(hù)、在我國境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪?/p>

針對不同的憑證情況實(shí)行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

2.2 我國房地產(chǎn)稅費(fèi)收入情況分析

2.2.1 房地產(chǎn)稅收

(1)保有環(huán)節(jié)

我國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。我國自房地產(chǎn)稅開征以來，經(jīng)歷了收入規(guī)模偏小、增長緩慢和收入增長明顯加快的兩個階段。以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，1994年之前，由于土地計稅面積變化不大，全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入長期停留在30億元左右的規(guī)模；1994年實(shí)行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收，1994年至2004年，該稅收入逐漸增長但增長速度依然較慢，年均增幅在10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅15％；隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，自2005開始，該稅收收入快速增長，尤其是2007年、2008年，該稅收入連續(xù)兩年大幅攀升；2008年，全國城鎮(zhèn)土地使用稅為816.90億元，增長幅度達(dá)到112％。但總體來看，房地產(chǎn)稅收收入的增長步伐慢于稅收 5

收入總額的增長，房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入的比重平均為2%左右；占地方財政收入的比重平均為4%左右，比重不高。

(2)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

我國流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要有營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅等。我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢，占總稅收收入和地方財政收入的比重不大；受政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，2008部分相關(guān)稅種稅收收入占總稅收收入和地方財政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地產(chǎn)類收費(fèi)

我國目前涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)門類繁多且有地區(qū)差異，包括土地登記費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、房屋工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等等，可謂五花八門，數(shù)目繁多。由于相當(dāng)數(shù)量的收費(fèi)由財政部門之外的市政規(guī)劃，工商管理等部門征收，數(shù)據(jù)難以取得和統(tǒng)計。

從1998年開始，我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，貨幣化分配取代了實(shí)行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供應(yīng)、市場、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個體系的改革全面啟動。1998年至2003年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的第一個重要階段。在這一階段，政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，并采取了優(yōu)惠房貸、減免稅、放寬商業(yè)住房信貸規(guī)?？刂?、實(shí)行預(yù)售房制度等一系列措施鼓勵購房，刺激住房消費(fèi)。居民住房需求得到了充分釋放，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。1992年至2003年，全國土地出讓收入收入累計1萬多億元，其中2001至2003年就高達(dá)9100多億元。自2003年下半年起，我國部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高的現(xiàn)象。2004年，全國土地出讓收入達(dá)到5894億元；2005年達(dá)到5505.15億元，2006年為7677.89億元，2007為1.3萬億元。在國家信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領(lǐng)域調(diào)控房地產(chǎn)政策的作用下，2008年，土地出讓收入規(guī)模略有下降，為9600億元。2009年全國土地出讓收入突破1.5萬億元。在我國房地產(chǎn)投資快速發(fā)展、房地產(chǎn)價格高速上漲的幾年間，我國土地出讓收入占地方本級收入的比重超過三分之一甚至二分之一；在房價飆升的2007年，該比重比超過50％，即便是在受全球金融危機(jī)影響房地產(chǎn)市場滑坡的2008年，該比重也高達(dá)30％。土地出讓收入對地方政府收入的貢獻(xiàn)的確很大。

2.3 我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等問題有待解決。

2.3.1 稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重

我國房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、特定目的稅等多個相關(guān)稅種，例如，對土地課稅有城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。這些稅種在形式上雖相互獨(dú)立，但實(shí)質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對同一稅基的重復(fù)征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業(yè)稅，還要征收房產(chǎn)稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負(fù)不公。

2.3.2 稅基窄，稅款流失較多

我國房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對的是經(jīng)營活動中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村已出現(xiàn)大量營業(yè)、出租用房，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，對農(nóng)村的房產(chǎn)不征收，造成農(nóng)村房地產(chǎn)稅的流失。

2.3.3 重交易輕保有，稅負(fù)不公

我國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(fèi)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價格的30-40%。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚(yáng)。例如，在開發(fā)前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅(費(fèi))，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費(fèi)是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠(yuǎn)時，就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產(chǎn)市場正常的開發(fā)與再生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?。與此形成鮮明

對比的是，進(jìn)入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)并存的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

2.3.4 規(guī)模小，不能滿足地方財政需要

由于房地產(chǎn)稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收入中占有較重要的地位。如美國，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的40—50%。而我國，房地產(chǎn)稅開征以來收入規(guī)模一直偏小。雖然近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅收入有了明顯增加，但房地產(chǎn)稅收入占稅收收入的比重仍然不高。

2.3.5 費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系

目前，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門，收費(fèi)總額難以統(tǒng)計。但費(fèi)大稅小是不爭之實(shí)。高收費(fèi)一方面加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。同時，各種收費(fèi)由于未納入預(yù)算管理，其使用得不到有效的監(jiān)督，浪費(fèi)、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

2.3.6 計稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性

我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的時間價值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。

2.3.7 配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展

我國現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從40年至70年不等，而其中部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。實(shí)際上是將后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實(shí)現(xiàn)貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現(xiàn)沒有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。

另外，我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)

稅收入的流失。

2.4 采取措施完善我國房地產(chǎn)稅制

2.4.1 重新調(diào)整各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平

(1)降低取得及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)水平

針對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，即能達(dá)到調(diào)整稅負(fù)分布的目的。比如改革土地供應(yīng)管理制度，將現(xiàn)在的土地出讓金改為土地年租制，一年一收。還有要對收費(fèi)項(xiàng)目嚴(yán)格清理，取消不合理收費(fèi)項(xiàng)目等等。另外，對二手房交易過程中稅種較多，稅率較高的情況，應(yīng)理順流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收設(shè)計，鼓勵小戶型、低總價的普通住房流通，有利于盤活住房存量市場。

(2)設(shè)置房地產(chǎn)保有稅類

基于“寬稅基、低稅率、少稅種”這樣稅制改革趨勢，把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種合并、取消，重新設(shè)計房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，目前，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅已達(dá)成共識，關(guān)鍵是要設(shè)計好恰當(dāng)?shù)亩惵?，免征額，征收范圍等等，還要選擇好合適的時機(jī)，同時，比較嚴(yán)密的征管制度，先進(jìn)的征管手段也是保證物業(yè)稅順利開征的必要條件。在討論對房地產(chǎn)開征物業(yè)稅的同時，還應(yīng)著手不動產(chǎn)遺產(chǎn)和贈與稅的問題的研究。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，遺產(chǎn)稅與贈與稅是完善房地產(chǎn)稅的一個重要保障，可以有效地防止納稅人利用贈與和繼承等手段偷逃物業(yè)稅。而且對因繼承或受贈而獲得房地產(chǎn)的納稅人進(jìn)行課稅，也是對財產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，防止社會貧富兩極分化的客觀需要。

2.4.2統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制

照市場原則對內(nèi)外資企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一的稅收政策和給予一致的國民待遇。一是擇機(jī)恢復(fù)對“三資”企業(yè)征收城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅;二是改革和兼并外資企業(yè)的房產(chǎn)稅和土地使用稅；三是調(diào)整和統(tǒng)一內(nèi)外企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.4.3加強(qiáng)稅收征管工作，建立健全稅收征管保障體系

(1)加強(qiáng)稅收征管，理順稅收執(zhí)法體系，強(qiáng)化執(zhí)法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性 首先，要健全征管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)征管力量，進(jìn)一步完善符合我國國情的房地產(chǎn)評估和納稅申報制度 ；

其次，稅收部門要與工商部門、金融部門加強(qiáng)配合與聯(lián)系，協(xié)同做好對納

稅人的管理工作。國稅、地稅、財政部門間要互通納稅人的信息，同時應(yīng)建立稅務(wù)機(jī)關(guān)與土地，房產(chǎn)等部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，共同做好稅收征管工作。

再次，強(qiáng)化稅務(wù)職能，從法規(guī)上授予稅務(wù)部門直接參與對房地產(chǎn)交易活動進(jìn)行檢查的權(quán)力。

(2)加強(qiáng)對房地產(chǎn)全過程的稅收征管工作

一方面，在土地協(xié)議出讓和招標(biāo)拍賣階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)不僅應(yīng)做好土地出讓手續(xù)完成后按合同成交價格收取契稅、耕地占用稅和印花稅等工作，而且應(yīng)安排專門的稽查人員參與監(jiān)控土地協(xié)議出讓和招標(biāo)拍賣的整個過程，嚴(yán)格監(jiān)督土地出讓環(huán)節(jié)，減少這一環(huán)節(jié)尋租的可能性。稅務(wù)機(jī)關(guān)還有必要設(shè)立專門部門，協(xié)助政府相關(guān)部門開展經(jīng)濟(jì)適用房的審批工作，嚴(yán)格調(diào)查經(jīng)濟(jì)適用房的落實(shí)情況，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按規(guī)定執(zhí)行，就由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其免稅款項(xiàng)，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰；

另一方面，認(rèn)真做好房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠評估工作，提高登記和評估工作的透明度，避免騙稅性尋租行為。同時，要提高稅務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)和工作能力，提高稅務(wù)稽查水平。

(3)建立健全稅收保障體系

首先，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，要在清查土地，明確土地位置，權(quán)屬及面積的基礎(chǔ)上，建立臺賬，加強(qiáng)管理，改變分塊管理的狀況，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，并建立實(shí)名登記制度，理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的嚴(yán)肅性和有效性 ；

其次，建立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，健全房地產(chǎn)價格評估制度 一方面要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立房地產(chǎn)稅收評估機(jī)構(gòu)，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

最后，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的狀況，建立精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

第3章 房地產(chǎn)稅費(fèi)政策對房地產(chǎn)價格的影響

稅收是在市場經(jīng)濟(jì)條件下國家參與國民經(jīng)濟(jì)分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經(jīng)濟(jì)活動中的各微觀主體的決策也會產(chǎn)生一定的影響，正因?yàn)槿绱耍谝欢l件下，稅收也成為國家主動進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一。近幾年來，我們國家房地產(chǎn)價格增速明顯過快，稅收政策也成為調(diào)整房地 10

產(chǎn)市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現(xiàn)實(shí)分析，厘清房地產(chǎn)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響。

3.1 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，稅收對價格的影響主要是通過稅收對市場供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)供求規(guī)律，當(dāng)一種商品價格上升時，供給量增加，反之亦然；當(dāng)一種商品價格下降時，需求量增加。一般而言，對房地產(chǎn)購買者征稅，會導(dǎo)致需求的減少，對房地產(chǎn)供給者征稅，會導(dǎo)致供給減少。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價格和均衡數(shù)量。在對房地產(chǎn)市場征稅時，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，即納稅人通過種種途徑將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給他人。稅收轉(zhuǎn)嫁取決于市場結(jié)構(gòu)以及供給和需求的價格彈性。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉(zhuǎn)嫁給購買者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則稅收要向后轉(zhuǎn)嫁給供給者。

在我國現(xiàn)行稅制體系中，對房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生一定的影響。

從征收對象上來看，由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅費(fèi)有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。從期限上來看，房地產(chǎn)稅費(fèi)對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。

3.1.1 短期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響

當(dāng)政府對供給者征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，在短期內(nèi)，政府對房地產(chǎn)供給者征稅會使得房地產(chǎn)的價格升高。

此外，在對供給者征稅，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價格的變動。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收變動對房地產(chǎn)價格的影響，主要取決于稅收轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)最終的負(fù)擔(dān)者。經(jīng)過稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)偅欢侨坑少u者負(fù)擔(dān)；三是全部由買者負(fù)擔(dān)。究竟由誰承擔(dān)或誰承擔(dān)多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產(chǎn)的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產(chǎn)的供給與需求狀況和政府的政策目標(biāo)等等。而當(dāng)政府同時對購買者和供給者同時征稅時，房地產(chǎn)的價格變化則比較復(fù)雜。通過前面的分析，當(dāng)政府對購買者征稅時，同等價格下消費(fèi)者的需求量會減少，當(dāng)政府對供給者征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。

3.1.2 長期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響

在長期內(nèi)，作為供給者決定性生產(chǎn)要素的土地數(shù)量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來長期持有，在價格低于一定水平時，供給者寧愿自己持有也不愿意對外出售，此時如果政府對購買者征稅的話，同等價格下消費(fèi)者所愿意購買的數(shù)量是減少的，即：政府對購買者征稅，不會引起價格的變化。

若政府對供給者征稅，從長期來看，供給者為了保持一定的利潤，必然會想辦法把這部分稅額轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，這樣，購買者購買同等數(shù)量的房屋所需要的付出的價格必然會提高，即：政府對供給者征稅，會引起價格的上漲。

從以上的分析可以看出，在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。

3.2 房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響

針對房地產(chǎn)市場供求狀況，我國為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，適時調(diào)整了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策。從2001年來，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動情況如下：

2001年，主要調(diào)整了兩項(xiàng)政策：一是調(diào)整住房租賃市場稅收政策（為方便分析，可簡稱“政策1”，以下相同）。為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財政部、國家稅務(wù)總局對房屋出租的稅費(fèi)進(jìn)行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅（由5％降為3％），房產(chǎn)稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負(fù)擔(dān)由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策（政策2）。2001年4月19日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知》，對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業(yè)稅、契稅；對于1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅；同時對于開發(fā)企業(yè)在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房），不予免征各種行政事業(yè)性收費(fèi)。

2004年，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從2004年10月1日起明碼標(biāo)價（政策3）。2005年，出臺了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的一些規(guī)定，要求各地本地區(qū)享

受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

2006年，調(diào)整的政策主要有：一是2006年5月31日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)74號文件）（政策5），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006 年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。二是2006年7月26日下發(fā)了《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（政策6），規(guī)定從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。三是2006年9月14日，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 144號）（政策7），加強(qiáng)無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續(xù)管理的稅收征管。

2007年，調(diào)整的政策主要有：一是10月10日發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部39號令)（政策8），未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。二是8月7日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（政策9），規(guī)定廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關(guān)政策。三是11月30日，建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（政策10），規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和供應(yīng)要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

2008年，調(diào)整的政策主要有：一是2008年1月7日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）（政策11），嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)；對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。二是1月23日，下發(fā) 13

了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地稅收繳納情況；嚴(yán)格落實(shí)“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。三是2月26日下發(fā)了《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財政部令第49號)（政策13）。四是10月22日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）（政策14），規(guī)定11月1日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

2009年，調(diào)整的政策主要有：一是12月9日將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象（政策15）。二是12月23日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（政策16），除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正?！?/p>

2010年，調(diào)整的政策主要有：一是4月2日財政部下發(fā)通知規(guī)定，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（政策17）。二是5月25日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(政策18)，對于預(yù)征率大幅上調(diào)，核定征收率原則上不得低于5%。三是5月4日下發(fā)《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（政策19），對于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房的有關(guān)稅收政策做了調(diào)整。四是5月19日、5月31日分別下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（政策20）和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個人所得稅征收管理的通知》（政策21），對土地增值稅、涉及房地產(chǎn)的個人所得稅做了進(jìn)一步明確規(guī)定。五是9月29日財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（政策22），規(guī)定自2010年10月1日起，對符合規(guī)定的個人購買首套普通住房契稅將減半征收，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

從政策調(diào)節(jié)的目的來看，國家出臺的這些政策有的主要影響供給，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影響需求，如政策6、7、14、15、16、22；還有的對二者皆有影響，如政策1、2、5等。對于不同的房地產(chǎn)市場，這些政策的作用的性質(zhì)也是不同的，如影響新建住宅需求的政策，可能成為影響二手住宅供給的政策。

從目前政策實(shí)施效果來看，盡管我國實(shí)施了一系列的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，但仍 14

未有效遏制我國部分城市房價過快上漲的趨勢。造成這種情況的主要原因在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和市場需求的結(jié)構(gòu)情況。

政府通過房地產(chǎn)稅費(fèi)的變動，來影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，并最終影響房地產(chǎn)的價格。因此，分析房地產(chǎn)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格變動的影響，首先要考慮房地產(chǎn)市場的總體供求狀況。通過前面分析可知，在房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求的情況下，房地產(chǎn)稅費(fèi)的變動與房價變動呈現(xiàn)正向關(guān)系，亦即房地產(chǎn)銷售者會通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁給購買者，無疑增加了房地產(chǎn)的價格或是提高了購房者的隱性負(fù)擔(dān)（即不包括在價格內(nèi)，但仍由購買者負(fù)擔(dān)）。例如：我國大中城市和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的房價過高和上漲過快的問題主要是由需求過旺和供需失衡造成的，這時政府通過增加稅費(fèi)來遏制房價的上升，有可能出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果，導(dǎo)致了房價的進(jìn)一步攀升。相反，如果房地產(chǎn)市場處于供過于求的情況下，政府通過稅費(fèi)政策的變動可以對房地產(chǎn)的需求和供給進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，進(jìn)而影響到房價的變化。

房地產(chǎn)稅費(fèi)的變動，對于房地產(chǎn)價格的影響，還取決于市場需求的結(jié)構(gòu)情況。目前支持房價走高的有三種需求力量：一是自住保障性需求，二是投資性需求，三是投機(jī)性需求。其中，前兩者為真實(shí)需求，影響房價的長期走勢，而后者則是虛擬需求，對房價產(chǎn)生短期需求。因此，需要對這三個因素導(dǎo)致的需求加以分解。這是有效的調(diào)節(jié)房價的前提。這三種需求混合在一起，使我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)總量不足和結(jié)構(gòu)缺陷兩個主要問題。為此，需要實(shí)行差異化調(diào)節(jié)措施，即：抑制投資、投機(jī)性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費(fèi)，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投資性需求，政府要積極引導(dǎo)，必要時通過稅收政策等來抑制這種需求，這樣不但可以調(diào)控房地產(chǎn)市場，還可以增加財政收入。

第4章

運(yùn)用稅收工具有效調(diào)控房地產(chǎn)市場

第一，土地增值稅是調(diào)節(jié)開發(fā)商利潤比較有效的政策工具。建議繼續(xù)加大對土地增值稅按實(shí)征收的力度。對居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評估價征收房產(chǎn)稅要經(jīng)過充分試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，再考慮是否要進(jìn)一步擴(kuò)大征收面。德國曾經(jīng)對居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評估價征收房產(chǎn)稅，但1997年停征了。

第二，流轉(zhuǎn)稅、城建稅、印花稅、契稅等間接稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求比較有效的政策工具。

第三，尊重價值規(guī)律，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的供求。價格會圍繞價值上下波動，從長期看，政府可以綜合運(yùn)用行政手段包括稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)市場大起大落，但同時也要注重利用市場機(jī)制，如增加供給、抑制投機(jī)需求、提高居入收入在國民收入中的分配比例等，來提高國民居住條件。

第5章

結(jié)論

房地產(chǎn)稅費(fèi)包括交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，兩者對房地產(chǎn)價格的影響渠道和結(jié)果存在較大差異。從交易環(huán)節(jié)來看，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。從保有環(huán)節(jié)來看，稅費(fèi)變動與房地產(chǎn)價格變動呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，即如果保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)增加會在一定程度上抑制房價的過快上漲，尤其是在存在房地產(chǎn)投機(jī)的情況下，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)增加有利于抑制投機(jī)。

由于各種稅費(fèi)對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，因此，用稅費(fèi)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，需要實(shí)行差異化調(diào)節(jié)措施，靈活選擇和合理運(yùn)用有關(guān)稅費(fèi)手段。如果對有關(guān)稅費(fèi)的效果不加區(qū)分，忽視房地產(chǎn)市場的總體供求狀況和市場需求的結(jié)構(gòu)情況，一味盲目的增稅或減稅，就無法達(dá)到預(yù)期的調(diào)節(jié)目標(biāo)。從我國目前情況來看，需要抑制投資、投機(jī)性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費(fèi)，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投機(jī)性需求，政府要積極引導(dǎo)，必要時通過增加購買者或持有者的稅收負(fù)擔(dān)等稅收政策等來抑制這種需求，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場有效調(diào)控。