第一篇：如何做好房地產經營 1

解析房地產成功開發的九大理念

房子的價值是價位最關鍵的熱點，老百姓認為不值，不管怎樣吹噓，怎樣用物去彌補都是徒

勞的變幻莫測的房地產市場，包含有：“環境、外觀、質量、戶型、適用、方便、隨意、工期，價位”等九大理念。要占領市場，百分之百地贏得市場回報，必須堅持切實惠民的理念。環境--在開發商的共識中稱為包含交通、購物等在內的優越的地理環境和宜人的人文景觀等。開發什么樣的品牌，其內涵應該是以人為本，創造優質優勢來適應各層次的需要。比如打造住宅品牌，一定要給人以環境的安居氣氛，絕不能靠監控和保安的單一方式去營造安居氣氛，這樣不太符合大眾的正常心理。外觀--在一些開發商的眼里是：閉門造車，即從個人的主觀意向出發對外觀和色彩任意構成。其實，應該尊重購房者的欣賞品味，用高低結合的方法來進行認可。比如怎樣運用歐式建筑外觀設計，怎樣在霧都之地確定永久保持的色調而讓人共譽等等。絕不能將不倫不類的造型和復雜繁瑣的含蓄藝術附加到“大方明快”上，也不能忽視“民族共識同賞”的習慣。質量--部分開發商認為它是建筑安全所必須強調的要素，就工程項目開發而言，質和量是兩個概念。從建設上來講，真正的質必然要物有所值；其二，建筑的面積和物看成全量，讓老百姓自我考核。老百姓的了解認可值是更高的，不然誰也不會掏錢的。購買力是質和量最認可的檢驗?quot;戶型--市場上，開發商由于受流行風的誤導，單一化發展已經成了通病。把戶型置入大眾化習慣性認可范圍之內，讓戶型布局多樣化，使購房者在自已的需要范圍之內和藝術享受上挑選適合的房子。這才是開發商應當做的。適用--有一部分開發商自作主張，將 自己的意識強加給消費者，這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態，開發商不能自己說了算。開發企業要在適用上下功夫去考慮，去了解百姓需要什么樣的房子，然后在開發階段提前去為購房者作出正確判斷。方便--個別開發商認為是交通。其實是傳統的生活方式及行為習慣等，比如采光、走繞、床設、廚位等。隨意--不是任意設想。有些開發商留出超大的空間去讓住戶強調個性。其實可以在套房內增加恰如其分的浪漫感，以減少住戶的不現實布置和經濟上的過大浪費。工期--是到時竣工交房。這是對購房者的承諾，也體現了企業經濟運作和管理實力，工期的準時和提前是給購房者的“慰心丸”，是企業的榮譽。價位--一般開發商很看重價位。因為對開發商來說是贏利的關鍵，對老百姓來說是房的價值。老百姓會用走數字的方式來衡量房的單位值，不確實不會去買的。貝迪業主認為，房子的價值是價位最關鍵的熱點，老百姓認為不值，不管怎樣吹噓，怎

樣用物去彌補都是徒勞的。為現代房地產企業家定格

決策者必須培養感性、情性及悟性，來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧

決策

現代房地產企業家除了具有企業家的一般特征外，還應具備一些專門的技能與素質：

一、具有強烈的經營意識與高超的管理技能。新世紀之交的房地產行業，各種合力把房地產企業家推向一個無可選擇的地步，逐 漸融入全國經濟一體化乃至全球經濟一體化的范圍。市場對企業最大的挑戰也在于競爭性。雖然人們不時以“不以成敗論英雄”的理念告誡自己，但市場競爭法則卻把人們信仰“勝者為王，敗者為寇”表現得淋漓盡致。輸，意味著企業生命的結束；贏，體現企業的生存空間。在新一輪房地產戰略中，市場呼喚具有大智慧、大氣魄的房地產企業家用大手筆勾畫房地產發展藍圖。從這層意義上說，房地產企業家不一定是技術型，但必須是經營型，以市場或客戶為中心，商業天賦是企業家的本性。世界著名的IBM公司首席執行官兼總裁郭士納，在其上任之前，IBM公司虧損50億美元，郭士納上任第二年，IBM公司魔術般地盈利30億美元，使人們更為吃驚的是，郭士納本人對電腦完全是外行，“我們的責任是把當地的所有IBM的隊伍整合起來，提供整合的解決方案，給外面提供整合的IBM形象”。房地產行業實踐也證明：像萬科集團董事長王石、北京現代城總經理潘石屹都非房地產科班出身，但特有的商業經營意識是他們的共同特點。

二、具有戰略頭腦，對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。房地產業發展至今，市場透明度、成熟度已較高，僅靠人際關系、特權開發房地產的時代一去不復返了。土地有基準價格，建筑有定額，各種費稅有標準。換言之，無論你在何處開發房地產，固定成本與變動成本都是相差無幾，大多發展商深知其中奧秘，都想方設法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮，環境、戶型、智能化等都不斷在升級換代。但從戰略角度看，一個優秀企業家首先應對國民經濟運行走勢審時度勢，對房地產發展有獨特悟性與理性判斷。正是這點構成行業發展伊始，眾?quot;豪杰“與現代企業家的重要分水嶺。加之房地產投資巨大而且具有不可逆轉性，不能像一般產品那樣可以批量試用，所以投資決策正確性顯得尤為重要，一旦決策失誤，后果慘重。值得一提的是：投資決策是一個非常痛苦的過程，決策總是與風險同在。北京現代城總裁潘石屹的成功，不只是豪華樓書的創意，也不是獨特的設計風格，恰恰是他對大勢判斷的準確性與及時性，在房產走勢這條經濟鏈上，他這一拍踏準了。但做決策的畢竟是人，是情感動物，不可能完全是一個理性決策，在實踐中還是要提高理性決策的效率，決策者必須培養感性、情性及悟性，來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策。

三、特有的應變能力與不可替代性。房地產成功的一個重要方面在于”變“，變規劃、變環境、變房型、變結構、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡，即在一個充滿變數的環境中，實現永續經營目標，從管理哲學分析，變是一種現象，任何房地產企業遇到的變數是各不相同的，但其中有一條不變是相同的，即自我鞏固，永立于不敗之地的要求與努力，萬變則是指環境、房型結構等種種變化。但在不變的過程中，企業會借外來變數來充實、強壯自己，以培養應變的能力。房地產開發經營在我國涉及面甚廣，自始至終的126個圖章本身說明了縱橫交叉的人際關系、公共關系、平衡關系、協調關系、制衡關系、權術策略，非一般人士所能替代。這就要求房地產企業家不僅要有對行業走勢縱向的認識深度，還要有橫向的交際

廣度。正如一個坐標中，四個區位都要發揮作用。房地產經營的決策要素

檢驗房地產經濟運行質量的標志是綜合效益，即社會、經濟、環境效益的反映

房地產企業在經濟體制轉軌時期，經歷了”大喜大悲"的階段以后，比較理智、實際地從經營角度，總結、研究中國式的社會主義房地產市場，主要應當把握好以下幾點：

一、投資決策的科學性 房地產投資經營資金額巨大，投資周期長，是其他經營行為不能比的。投資行為的成功與否，首先取決于項目選擇的優越性和不同時期市場需求的準確把握。這就為科學的投資決策提供了保證和依據，所以，認真編報、審閱（論證）、批準建設項目的可行性研究是至關重要的。凡實施順利和取得較好市場效果的項目，一般都能體現出項目決策思想的正確性和可操作性。

二、開發結構的合理性 房地產投資開發可以是單一（單元）開發，也可以是綜合（多元）開發，從經營角度上可以是一級市場開發，也可以是二、三級市場的開發。房地產投資開發的結構思想應該是滿足市場的有效供給。結構的合理性往往會最終體現在滿意的投資效果上。所以，不必局限于投資結構的理論討論，而要從市場去把握、從市場中所收集到的消費心理和實際需求能力的最佳結合點來分析、研究和定位，最終確定房地產開發項目的規模、性質、類型、檔次、規格等的結構和比例。房地產企業的經營結構同樣必須合理，在不同的時期，確定不同的經營方式和開發重心。如勞務型的前期開發，服務型中介咨詢，社會型的物業管理，輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時制宜開展。這樣才能取得較好的社會、經濟和環境效益。

三、項目管理的先進性 經過科學決策，確定了結構比較合理的項目以后，實施階段還必須靠先進的管理措施來保證，這個環節實在是很重要。投資項目管理與其他類型的管理行為有一定的不同，它有其較大范圍和深度。但歸納起來，主要集中在經濟和技術兩大方面。經濟方面：首先要緊緊抓住投資成本的有效控制，要以公平、公開、公正的競爭原則確定工程投資預算成本，然后要以投資包干使用的形式落實雙方的責任制，保證預算執行、監督的嚴肅性。其次，要抓緊投資項目結算的及時性和準確性。結算是否及時和準確將直接影響成本控制。項目結算及時能從時效上保證成本的有效控制，結算的準確性則體現了成本控制的質量。這也是投資項目管理中的難點，一定要充分予以重視。除此之外，還要按國家規定，項目報送審計，自覺服從審計結論。技術方面，要執行國家對投資項目的各項管理規定。比如；工程技術監理、質量監督、安全監管、預算執行監督、效能監察等等。各道環節都要各司其責，嚴格執行國家的有關規范、標準。

四、營銷方式的靈活性 檢驗房地產經濟運行質量的標志是綜合效益，即社會、經濟、環境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過營銷行為或者說市場占有份額（復蓋率）來體現。其中，廣告媒體的作用是重要的。房地產的銷售能力越來越被看成是衡量一個企業素質的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調大等等，只要不違反國家大 的方針政策規定，都要從理論和實踐上有所突破。

五、經營服務的完美性 房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務，卻又是一樁價值量很高的大宗買賣。因此，完美、周到、一流的銷售服務是必須的。這樣，才能使售房消費者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化，住房分配貨幣化和住房商品化的到來，房地產企業除了應配置、能提供現代化服務的硬件設施以外，服務人員還必須具備熟悉政策，能解答購房者提出的一切問題；熱情服務，能幫助購房者解決在購房過程中的一切困難；精通業務，盡可能滿足購房者要求的能

力和水平。有條件的房地產開發企業還應提供服務高質量，收費合理的售后物業管理，實行配套服務。

六、政策超前的敏感性 我國房地產業是在經濟熱潮中崛起的，房地產市場還處于發育和逐漸成熟階段。因此，房地產開發經營行為還必須靠國家先后出臺的政策法規來約束和規范。政策法規的制定和完善是以市場行為中必須糾偏為依據，有較強的針對性和現實意義。因而，要善于從政策角度對實踐進行思考、總結和展望，形成政策出臺的超前意識，才能在時間和掌握尺度上不偏不倚，最大限度運作。所以，要把握好機遇，除了要有敢為天

下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。房地產開發中的幾個問題分析

工程施工開工后，施工圖紙進行大幅度修改，這是非常不可取的隨著房產銷售的日益升溫，房產開發的規模越來越大。但是，樓盤開發中其中存在著一些影響行業發展的問題，很值得關注。工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設計工作時，方案階段周期明顯過長。主要有以下幾個原因： 首先，由于開發商的決策水平不高，職業素質不精，把握不準市場運行方向，因此常常表現為猶豫不定。其二，受開發條件的限制，諸如存在資金不到位或者市政府配套設施不完善、開發條件不成熟等條件限制，因而出現工期拖延情況。其三，目前國內設計方案階段收費過低，導致市場惡性競爭。一些設計單位為了搶占市場，搞一些高成本、低回報的項目跟蹤。而開發單位對方案設計采取相當隨意性的態度，沒有時間、效率和責任的概念；有的開發單位則表現為不切實際和一意孤行。這些現象不僅給設計單位造成了很大的壓力，而且還造成設計資源的浪費，給社會和國家釀成了不應有的損失。其四，缺乏合理的制約和收費制度。要想杜絕這種現象，首先要制定合理的收費制度，提高方案階段的收費標準，用經濟手段制約開發單位的不合理行為。其次，要對惡性競爭行為加大整治力度；設計行業應加強職業道德教育，并制定出相應的懲罰性措施，從源頭剎住這股歪風。其五，目前國內的設計水平與境外的設計水平還有較大的差距，導致了設計方案比較落后，施工周期過長，資源浪費等情況。施工圖階段的策劃工作 在這一階段里，開發單位對施工圖設計明顯重視不夠。施工圖設計周期過短，這也可能是目前國內房地產開發單位的通病它往往使設計人員為了趕工期，沒日沒夜的加班加點，或者將設計轉包出去，因而，設計質量得不到保證。特別值得一提的是，工程施工開工后，施工圖紙進行大幅度修改，這是非常不可取的。因為在目前的項目開發中，開發單位往往把工期卡死。而為了趕工期，就有可能出現施工和設計同步進行的現象。雖然目前開發項目都聘請了監理公司，它同設計單位一樣，承受著開發單位的壓力。因此，在壓力之下，有些監理工作往往流于形式。這也是出現房屋質量問題的一個原因。目前，有關部門已經出臺了一系列關于施工圖設計的管理措施和規定。但許多開發單位卻無視相應的規定，我行我素。設計單位迫于開發的壓力，也只能睜一只眼閉一只眼。鑒于此，開發單位和設計單位應該加強相互之間的協調工作，不僅應該制定合理的工期，還要注意設計和施工質量的提高。工程的市政配套協調工作 這是房產開發中比較難做的工作，因為牽扯著很多的行業、部門和行政機關，加之目前社會上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現象，從而使這項工作

變得比較復雜。比如，在甲盤項目中，由于同一主管機關的某監查和營業兩個部門對系統的說法不一，造成圖紙改來改去，最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業的特殊性，對某些產品和機電安裝進行壟斷經營，從中抬高價格，謀取不正當的利益。一些工作人員利用工作之便，迫使開發單位出資，巧立名目，游山玩水、吃吃喝喝。另外，一些開發單位為了使自己的不合理的做法得到有關部門的批準，采取不正當的手段對有關工作人員進行賄賂。這些現象嚴重敗壞社會風氣，同時，也助長了一些部門的不正之風。因此，應該不斷地向有關部門呼吁，必須進一步加強市政配套行業的綜合治理，改善這些部門的工作作風，杜絕腐敗現象，才能避免失誤或損失。工程中的施工配合工作 項目施工任務的劃分應該是比較清楚的，但執行過程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設計單位、開發單位之間的配合往往出現一些不和諧，多多少少也影響了工程進度。這個問題很值得進行細致的研究，以便制定出切實可行的制度和措施來解決出現的類似問題。另外，在工程建設過程中，開發單位的工程技術人員和設計單位的設計人員常常在一些問題上出現分歧。但為了解決分歧，相互之間常常施加額外的壓力，這是很不應該的。無論是開發單位的工程技術人員還是設計單位的設計人員，都應該搞清自己的職責范圍，做自己該做的事。這樣會更利于工作。房地產項目開發應注意的幾個問題

這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞

房地產市場在經歷了前期供不應求，眾多發展商的盲目立項、盲目開發到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經過痛定思痛，發展商在項目開發上通過自身或他人的經驗教訓，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴峻考驗，發展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規避風險、創造最大的利潤呢？

一、項目的用途定位。依靠大量的市場調研資料，分析所在地塊的周邊環境，房地產開發狀況，各種用途的房地產開發量、市場接受度等，對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達，距政府部門較近市政配套完善，商業氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環境。

二、產品的房型、面積、建筑形態的定位。以住宅而言，從建筑形態看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建筑形態，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經驗判斷，要以數據為依據，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。

三、產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。

四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況：

1、周邊樓盤是在何時推出（房地產高峰時推出的價格不能借鑒）；

2、周邊樓盤的工程進度（現房與期房的價格是不同的）；

3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。總之，房地產開發是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調研，以更

好地規避風險。

第二篇：房地產經營管理制度

房地產經營管理制度

一、工作范圍：

1、對公司擬開發項目進行可行性研究并提供可行性研究報告。

2、擬定公司總體發展計劃報總經理批準。

3、負責辦理預售證等有關手續的報批、領取。

4、開展市場調查，收集處理市場信息，作為公司決策的依據。

5、制定并執行公司的銷售計劃和資金回籠計劃。

6、公司銷售廣告策劃。

7、對公司所設銷售點進行管理，為客戶辦理各種購房手續。

8、負責銷售房的驗收、交接及同客戶簽訂物業管理協議。

9、匯總公司的各種經營報表并上報各有關部門：管理銷售檔案及經營部的其它檔案：統計銷售中的各種有關數據并上報總經理及公司有關部門。

二、崗位職責

（一）經理職責：在副總經理的直接領導之下，對公司擬開發項目進行可行性研究，并提供可生性研究報告。制定全公司的總體計劃并配合各部門順利執行。組織公司商品房的銷售工作，在開拓市場、加速資金回收方面負有全面責任。

1、組織經營部及其他部門的有關人員，同時綜合市場住處及公司的財務、工程等各方面的情況，制定出切實可行的全公司總體計劃，提供給總經理。

2、負責辦理預售證等有關手續。

3、負責組織房地產市場調查，進行信息分析、評價、提交市場抽查報告，為公司經營策略的制定提供依據。

4、組織制定銷售計劃和資金回籠計劃，建立銷售網絡，開展銷售活動。

5、會同總會計師，總經濟師制定公司的開發商品房價格定位，編制售樓價格表及其他有關技術資料，報請總經理批準。

6、制定廣告策略，組織廣告宣傳。

7、組織編制銷售報表，掌握銷售進度，提出銷售建議，定期報送副總經理。

8、配合物業管理，開展售后服務及用戶查訪。

9、參加工程方案的設計委托、擴初審查、施工圖會審、設備選型等討論，參加工程驗收并提出建議。

10、根據公司有關規定，對經營部聘任職員進行考核，提出建議。

（二）銷售組設銷售經理，下設三個銷售小姐，銷售小姐設銷售主任，每個銷售主任帶領4--5名銷售員。

A、銷售經理職責：

銷售經理負責管理三個銷售組，負責評估銷售組的業績。

銷售經理按公司統一規定折扣進行銷售，超出規定折扣由主管經理/副總經理審批。

B、銷售主任職責

銷售主任對每一項銷售合同跟蹤落實。銷售主任負責業務員的考勤管理、業務管理，提出業務員的辭退申請。

C、業務員職責

根據公司政策進行銷售活動，服從銷售主任的管理。

（三）內務組職責：（銷控、信息、服務三個小組|

A、銷控小姐：掌握銷售狀況，制作銷售合同，進行合同管理，負責按揭辦理。

B、信息小姐：負責信息收集分析，http:///提出銷售笄意見，聯系廣告宣傳媒傳。

C、服務小姐：處理客戶投訴，辦理客戶入住，聯系相關部門。

三、經營管理工作程序：

售樓管理程序網絡圖（略）

四、經營傭金管理辦法：

經營部銷售組衽傭金制，內務組實行定額銷售獎勵制。

說見附件（11）經營傭金管理辦法。

五、銷售業務日常管理規定。

銷售業績關系到資金回籠、項目動作周期、投資效益回報至關重要的關鍵。抓好銷售業務的管理，是企業管理重要的一環。

詳見附

件（12）銷售業務日常管理規定。

六、業務員的錄用、辭退辦法：

由于業務員實行傭金制，其錄用以及辭退均根據此制定。業務員經銷售經理、部門經理以及主管領導考核后，簽定“業務員聘用合同”后錄用，經過統一培訓，經銷售經理考核后安排上崗。業務員實行傭金制，除了底薪、傭金外不再享有其他收入，上崗后二個月沒有業績降薪200元；三個月沒有一套業績，再降薪200元進入察看期；四個月沒有一套業績，則予以辭退。

第三篇：房地產經營系自薦書

尊敬的領導：

您好!

我是XX大學房地產經營系的一名學生，即將面臨畢業。

只有不懈地跋涉，才能從沙漠走向綠洲，是我堅定的信念。大學四年，我刻苦勤奮，以二十一世紀大學生的標準要求自己，不斷地從各方面發展完善自我，使自身成為一名時代要求的合格師范大學生。

我注重合理的知識結構的構建，廣泛學習學科基礎知識和技能、專業理論和學科前沿知識。在所修的三十多門專業課中達到三分之二優，在班級排名第五，從中練就了較強的創新能力和科學研究能力，同時，攝取其它領域知識來充實自身，廣泛讀書涉獵社會、思想、文化等各科各類內容，從中學會觀察和獨立思考，并系統性地輔修了漢語言文學專業，進一步增強了我的文學底蘊和修養。在XX學校實習期間，充分表現了較高的綜合素質，贏得了實習單位的認可和好評。

此外，我還積極地參加各種社會活動，抓住每一個機會，鍛煉自己。大學四年，我深深地感受到，與優秀學生共事，使我在競爭中獲益；向實際困難挑戰，讓我在挫折中成長。祖輩們教導我要勤奮、盡責、善良、正直；更培養了我實事求是、開拓進取的作風。我熱愛貴單位所從事的事業，殷切地期望能夠在您的領導下，為這一光榮的事業添磚加瓦；并且在實踐中不斷學習、進步。

希望您能給我一個機會，我有信心、有能力證明：您將無悔于對我的選擇！最后祝愿貴單位事業蒸蒸日上！

此致

敬禮！

自薦人：XXX

XX年X月X日

第四篇：《房地產經營》提綱

題型及分數：

名詞解釋5題 共25分

選擇題10題 共20分

是非題10題 共10分

簡答題5個 共30分

論述題1個 共15分

一、名詞解釋

1.房地產

2.房地產市場細分

3.房地產經營

4.房地產開發

5.房地產業

6.房地產市場調查

7.土地使用權出讓

8.房地產抵押

9.房地產市場預測

10.地產經營

11.房地產企業

12.建設工程監理

13.房地產泡沫

14.房地產過熱

二、簡答題

1、簡述房地產按照用途的分類

2、簡述房地產業的特點

3、房地產市場的特點

4、開發商取得土地使用權的方式

5、物業管理的主要特點

6、房地產市場細分的方法

7、房屋拆遷的方式

8、房地產經營的方式

9、物業管理的基本原則

10、房地產經營的內容

11、住宅開發項目特點

12、當前物業管理的模式

13、房地產需求的特點

14、房地產開發企業成立的條件

15、建設工程監管的主要內容

16、房地產開發前期工作階段的影響因素

17、房地產投資得分弊端

18、房地產開發的程序

19、我國招標的主要方式

20、房地產投資面臨的主要風險

21、房地產企業行業管理的主要內容

22、房地產供給的影響因素

第五篇：如何做好經營分析

如何做好經營分析

一、什么是經營分析（what why）

什么是經營: 松下幸之助講過的一句話說起，有一位記者問他，什么叫經營？他脫口而出，“下雨打傘就是經營”.“經營”在“管理”的外延之中。通常按照企業管理工作的性質，將營銷生產稱作“經營”，之外的管理內容稱為“管理”。

通常對經營和管理可以這樣理解，企業運營都會包括經營和管理這兩個主要環節，經營是指企業進行市場活動的行為，而管理之企業理順工作流程、發現問題的行為。

經營是對外的，追求從企業外部獲取資源和建立影響；管理是對內的，強調對內部資源的整合和建立秩序（分析中管理內容的重視）。經營追求的是效益，要開源，要賺錢；管理追求的是效率，要節流，要控制成本。經營是擴張性的，要積極進取，抓住機會，膽子要大；管理是收斂性的，要謹慎穩妥，要評估和控制風險。

經營分析是利用會計核算、統計核算、業務以及其他方面提供的數據信息（協調工作不少），采用一定分析方法，依靠計算技術，來分析經濟活動的過程及其結果，從而加強對企業運行情況的把握，監控運行過程的問題，發現商業機會以及提煉經營管理知識，以便充分挖掘人力、物力、財力潛力，合理安排生產經營活動，提高經濟效益的一門經營管理科學和活動。

經營分析活動看成是管理活動的一個部分，管理目標、管理的內容決定了經營分析的內容。或者說，沒有明確的戰略和戰術層面的管理目標，沒有明確的達成管理目標的思路，經營分析就會失去其核心意義。

經營分析體系有三個基本元素：指標和報表、分析報告、分析會議（本文主要指報告）

指標和報表：對企業的業務進行反應的基礎信息，最常用的是指標，比如銷售收入、利潤、庫存周轉率、現金周轉、訂單滿足率、物流準時送達率等等；除了企業常用的考核指標之外，為更深入的反應業務運作現狀，經營分析體系還包括非考核性指標：比如，專賣店店效、開店一年以上的單店店效、進口材料數量占比/金額占比、代理供應商數量占比；這些指標不是經營目標，但是能夠準確反應企業經營質量；

報表就是多個指標的匯總：報表不是原始數據的匯總，而是各個指標的匯總對比分析。比如各個區域銷售收入列示在一起，就是一張報表；不同類別采購材料的庫存周轉率列示在一起，就是一張對業務有用的報表。指標和報表都是以企業運營的數據為基礎。分析報告：分析報告就是各種指標和報表按照業務模塊或者專項內容匯總，分析形成對業務的診斷結論。注意：分析報告不是數據的堆積，而是有報告編制責任人對數據做出判斷，如果沒有結論，分析報告就沒有靈魂。分析結論一般就是業務運作中存在的問題。

分析報告有兩類： 品經營分析報告、質量分析報告等； 核心競爭力是企業在市場競爭中獨特的競爭優勢，是競爭對手無法復制、無法超越的競爭力。例如麥當勞的漢堡 是獨有的，產品是秘方，沒有辦法復制。這就是麥當勞的核心競爭力之一。

關鍵成功要素是指企業的核心競爭戰略確立以后，能夠支撐核心戰略落地的實際工作要素。在這個角度上講，關鍵成功要素是核心競爭力的基本實施策略。兩者關系是相輔相成。

如沃爾瑪的核心競爭力與關鍵成功要素。財務人員勝任問題。角色

決策支持者。

三、注意事項

A、動態性與選擇性

1、時段變化

季度、半年、9月份、

內容動態性（業務分析

綜合分析）

風險分析、2、對象變化

不同層級的管理者信息要求不同

選擇性

3、時勢變化

4、呈現形式

報告型、技術分析型

B、專業精神（客觀）+協調+妥協（主觀）另外資料來源

四、怎么做

綜合分析無定式，迷蹤拳與套路，整篇分析布局服務于使用者需要。分析步驟

1.明確分析目的；

2.收集并核實業務報表及相關資料； 3.確認分析結構； 4.確認分析重點；

5.確認各分析模塊之間的關聯關系；（遞進、層次）6.行業特性和行業市場環境說明； 7.撰寫分析報告。分析方法

? 比較分析

? 同一企業不同時期——趨勢變化分析 ? 不同企業相同時期：

– 與競爭者

– 與同行業平均水平– 與同行業先進水平

? 比率分析 ? 結構比重分析 ? 因素分析

將分析對象分解多個構成因素，分析各種因素的影響程度。

? 假設分析

假設某一項經營活動的產生對企業的影響，一般是模擬性分析，可以沒有準確的數據，但可分析預測―大概‖結果。

基本分析結構框架

模式：結果呈現（重要業務、財務指標，被關注的重要業績考核指標等）----具體指標變化情況分析（市場指標—內部運作指標

業務指標—財務指標

反映內外環境變化、經營策略調整、成功與不足，問題總結與提示）------措施建議——專業分析型

（內外）環境變化----結果呈現（效率、效果，原因掛鉤）---措施建議——分析報告型

優點：把一些普遍性的東西提前歸納。框架要點

①經營環境分析

宏觀---中觀（行業、產業）---微觀（企業具體經營行為、策略）變化

SWOT 外在的機會與威脅，內在的優勢與劣勢、五力分析 提示：不要太教條

②公司經營成果

財務比率變化

與環境銜接

效率—經營手段水平、效果—手段、策略的正確性

經營比率：前期、計劃、對標 著重分析異動指標，增額、增幅，重大影響，可能的趨勢性變化說明 業務指標內容：

注意：識別關鍵變量、可控、不可控變量。恰當選擇分析問題的起點非常重要，太寬則信息太多，太深反而影響決策。把握重要性原則。一般從銷售指標開始分析：從外部指標反映到內部管理

銷售下降---量、價----具體品種或區域---品種下降原因（促銷不力OR顧客偏好變化OR替代品、競爭對手促銷，結合趨勢性比率反映）對財務指標影響、影響度等

分析到位：找到影響指標異動的直接敏感原因即驅動因素即可。③財務影響

資金

資產結構

杜邦分析體系 ? 財務分析：財務分析是利用財務數據評估公司當前和過去的業績，并了解其持續性。比率分析和現金流分析是兩個最常用的財務分析工具。比率分析著重評估公司在產品市場中的業績和財務政策；現金流量分析則著重分析公司的資金流動性和財務的靈活性。幾個重要關注點：

經營分析當中不需要分析太多的財務指標。④下一期預測

⑤其他重要事項提示

⑥相關要求（要求的資源支持）

EVA評價指標體系 杜邦分析體系

經營分析新高度： 1.作業成本法

2.財務戰略適應性分析。3.財務估價