第一篇：安岳縣房地產市場的現狀及對策

安岳縣房地產市場的現狀及對策

發布：姚力發表日期：2010-09-1

3近年來，安岳房地產業發展迅速，對加快城鎮建設，拉動投資與消費，改善城鎮居民生活，解決城鄉就業，促進經濟增長發揮了重要作用。據統計，2009年安岳縣房產稅收占全縣財政收入的50%以上。

一、安岳房地產業發展現狀

與全國其它小城市一樣，安岳縣房地產業起步于90年代初。較大規模的房地產綜合開發于90年代末，在10多年的城市建設和房地產綜合開發實踐中，培植了一批優秀的房地產企業，創建了一批優質工程和住宅小區，打造了安岳縣房地產品牌，為城市功能提升、人居環境改善、人民生活水平提高做出了較大的貢獻。

（一）房地產開發企業情況：截至2010年底，安岳縣注冊登記并具備開發資質的房地產開發企業共22家，其他有限公司18家，私營公司4家，正常運營的22家，分別為二級、三級及暫定級資質企業。

（二）房地產開發情況：2006年開發面積68.17萬平方米，投資27769萬元；2007年開發面積62.12萬平方米，投資35047萬元；2008年開發面積48.92萬平方米，投資42071萬元；2009年開發面積62萬平方米，投資55452萬元；2010年開發面積170.68萬平方米，投資110167萬元。

（三）商品房竣工與銷售情況： 2006年竣工面積38.6萬平方米，銷售37.3萬平方米；2007年竣工面積53.7萬平方米，銷售51.69萬平方米；2008年竣工面積29.5萬平方米，銷售21.6萬平方米；2009年竣工面積49.6萬平方米，銷售面積44.86萬平方米；2010年竣工面積42.52萬平方米，銷售39.22萬平方米。

（四）商品房銷售價格情況： 2006年商品住房均價840元/平方米，2007年商品住房均價990元/平方米，2008年商品住房均價1520元/平方米，2009年商品住房均價1920元/平方米，2010年商品住房均價1960元/平方米。

（五）居住用地情況： 2006年批準居住用地29.1公頃，2007年批準居住用地31.00公頃，2008年批準居住用地18.2公頃，2009年批準居住用地33.31公頃，2010年批準居住用地48.32公頃。

（六）住房保障情況：2008年縣城內低收入家庭住房困難戶做到“應保盡?！?，新增廉租住房補貼350戶，修建廉租房168套，建筑面積8500平方米，投資888萬元；修建經濟適用住房60套，建筑面積4250平方米，完成投資230萬元。2009年修建廉租住房554套，建筑面積27800平方米，預計投資3354萬元；修建經濟適用住房60套，建筑面積4250平方米，預計投資250萬元。

二、安岳房地產市場存在的問題

（一）房地產企業素質良莠不齊。目前安岳縣22家房地產開發企業中，只有少數幾家具備二級資質。相當一部分企業開發經驗不足，誠信觀念薄弱，投機心理明顯，沒有開發項目，企業經營困難。部份企業自有資金不足，靠銀行貸款維持生存，隱藏著很大的金融信貸風險。企業項目開發基本采取個人“掛靠”的方式，進行非法轉包、分包，給工程質量安全帶來極大隱患。企業經營規模小，造成規劃、設計、建設和配套工程品質不高，且在價格高漲形勢下，比較心理嚴重，不能很好激發購房戶置業購房熱情，失去了應有的市場吸引力。

（三）開發資金嚴重不足。房地產業所需要的大量資金決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融部門融資。在國家貨幣政策持續收緊的影響下，很多中小房地產業已經不能

獲得銀行授信，難以獲取銀行貸款，出現資金緊缺狀況，只有極少數企業目前還能靠自有的有限資金維持運轉。

（三）城鄉居民購房能力減弱。國家統計數據顯示，消費食品價格漲幅較大，城鄉居民收入相對下降，城鄉居民消費信心不足。加之安岳縣城鎮化水平不高，新增城鎮人口高收入人群少，購買力較弱。

（四）房地產開發成本上升。一是地價的上漲。土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，在短期內推動了地價上漲。據統計，2009年地價比2005年增長200%以上；二是新建住宅成本的上升，主要包括建材等價格上漲、勞動工資標準提高、新建住宅品質提升及房地產稅費增加所帶來的成本增加；三是拆遷成本的大幅度增加。據統計，2009年每平方米拆遷成本比2007年增加25%。所以，安岳縣商品房銷售價格高于周邊兄弟縣（市）。

（五）城市新區建設未全面啟動。受各種因素的影響，城市新區建設未全面啟動，不能滿足廣大居民實現入住面積更大、環境更優、配套更全、物管更好的新居的愿望，促使其對住房投入保持謹慎。

（六）拆遷糾紛增多。在當前我縣城鎮建設中由于國家拆遷政策調整不及時，個別房屋拆遷困難，為房屋工程建設帶來諸多隱患，造成拆遷難度大，工程不能如期開工和完成，工程成本提高，后續不確定因素增加，這成為房屋投資、消費者和修建企業所考慮的負擔，一定程度上制約了房地產業的發展。

三、安岳房地產市場發展建議

（一）調整結構，促進商品房的銷售。政府部門要嚴格執行供地計劃，調整新建商品房的結構，加大住宅投資力度，特別是90平方米以下住宅和經濟適用房的建設，積極增加有效供給。調整商品房結構同時，也要控制高檔、豪華型住宅、大戶型住宅的建設，要優先解

決中低收入居民的需求；開發商要順應而為，注重營造小區環境，建一些小區環境好、服務好、結構好和質量好的住宅，提升企業競爭力，打造企業品牌產品，促進商品房的銷售。

（二）發展多層次住房。從發展趨勢上看，未來我縣房地產將呈現出穩步發展和適量調整共存的局面。商品房價格在短期內總體增、跌幅不會很大。政府今后從總體上一是應當重點發展經濟適用房和廉租住房的建設，解決好中低收入家庭的住房問題；二是注重不同層次需求，在縣城發展高中檔住宅建設；三是加快新區建設，特別是把新區規劃好、建設好、管理好，把新區建設成為富有時代氣息的現代化新城區，建設一批充分考慮建筑的協調性、一致性，更具人性化，更方便居民生活的商品房，拓展我縣房地產市場，提高住房品位。

（三）加強對開發商的管理和支持。嚴格市場準入，嚴禁無資金、技術實力和專業施工隊伍以及經營作風不良者進入建筑市場。加強建筑市場管理，嚴厲查處違法轉包、工程質量低劣、嚴重失信等不法行為，直至將其清除出建筑市場，營造良好的市場氛圍。鼓勵房地產企業做大做強，引導企業提高規劃、建設水平，支持企業建設一批上檔次的居民小區。對開發企業開發的功能齊全、容積率達標的純住宅小區給予稅費上的減免，以增強房地產市場的示范帶動作用。

（四）加強對水、電、氣、通訊等公共服務單位的管理。解決好水、電、氣、通訊等事關城鎮居民生活大事，嚴肅處理造成頻繁停水、停電等相關責任人，切實提高城鎮居民生活質量；相關管線部門加強與開發企業合作，切實把“一價清”落實到實處，增強我縣房地產市場吸引力。

（五）加強土地調控和土地儲備管理。應充分發揮年度土地供應計劃的調控作用，控制增量土地供應和存量土地開發。及時制定土地

供應計劃，實現土地供需總量平衡。土地年度供應計劃要同推進土地使用制度改革結合起來，嚴格控制劃撥土地使用范圍，合理制定“生地”和“熟地”的供應規模，確定客觀、公正、合理的土地價格，克服和避免非理性、盲目性和無序競爭現象，實行土地中標公示制度，打擊土地囤積、炒賣、圈占行為，進一步規范土地出讓和明確土地拍賣程序，促進房地產開發持續、穩定地進行。

（六）規范房地產市場交易秩序。清理房價構成和可售房屋數量，切實做好市場秩序的規范工作。進一步清理商品房價格構成，取消商品住宅開發過程中承擔的不合理收費，減輕房價負擔。清理可售房屋數量，嚴格懲處欺詐宣傳、捂盤息售、炒買炒賣、哄抬房價等不正當銷售行為，對違規售房的要按照違規售房總金額處以一定比例的罰款，撤銷違規售房合同。進一步加強住宅網上交易管理和監督工作，嚴格實行住房明碼標價制度：進一步整頓、規范房地產廣告發布，加大查處違規銷售行為的力度。對非法炒賣、囤積房源，違規銷售、惡意哄抬房價、發布不實和銷售信息、惡意欺詐消費者等違法、違規行為應依法查處，對情節嚴重、性質惡劣的，要依法從嚴處罰，并及時向社會公布：進一步加強商品房預售資金的監管，預售款必須全額轉入監管帳戶，并接受房管部門對帳戶的有效監管，若發現開發企業有脫離監管的行為，房管部門有權取消該項目的預售許可。金融、房管部門要嚴格審查預售款的使用渠道，保證預售款及時全額用于該項目的建設。

第二篇：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

社會問題研究報告之

宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

組長：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學院經濟與管理學院08級10班

注:此次調研主要采用抽樣調查法,調查對象為宜賓城區,南岸,江北三區的房地產市場.調研綱要：

調研題目：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢 調研具體事項：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價分析

二、宜賓市房地產市場發展特征及開發趨勢

三、宜賓房地產市場預測

（一）未來2—3年房地產供應市場預測

（二）未來2—3年房地產需求市場預測

（三）宜賓市房地產市場價格預測

四、建材市場分析

五、調研分析總結

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個月相比下降了4個百分點，而90-120平米的戶型房源下跌了3個百分點，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個百分點。

3、交易價格情況

分析：本期宜賓城區24個在售樓盤，成交價格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區：成交項目只有半島小筑和都市名園兩個樓盤，目前平均價格為3280元/平米。

南岸西區：成交項目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區八個樓盤，平均銷售均價為2776元/平米，同上月相比略有回調。

南岸東區：成交項目只有萊茵河畔西湖灣一個樓盤，平均銷售均價為3500元/平方米。

中壩組團：成交項目有春江盛景、富鄰金沙兩個樓盤，成交均價2890元/平方米。

天柏組團：成交項目只有天池雅苑一個樓盤成交，銷售均價為2200元/平方米左右。

江北片區：成交項目有香頤雅園、和興花園兩個樓盤，成交均價為2600元/平方米。

白沙組團：成交項目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個樓盤成交均價為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質的因素，成交價格與實際在售區域均價還有一定的差距。

二、本期商品房供應情況

本期有鼎業江北興城、寅吾黃桷坪花園2個項目拿到預售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業面積:668.4平米，地下車庫：8301.2平米)。

6勢，不能滿足日益增長的需求。業內認為，2008年金融危機導致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長期的供給可能會有所改變，但就明年上半年而言，供不應求的局面暫時還無法改變，這將導致價格繼續上行。

第四部分(劉先福)

建材市場分析

一個建材企業的生存、發展的狀況如何，取決于其企業產品在建材市場所占份額的多寡。所以，作為企業經營，研究和把握實現企業直接效益的市場終端走勢，把與消費者打交道的“賣潮找準、搞活，就成為一個不可回避的現實課題。在２００２中國佛山陶博會期間中國陶瓷網獨家網上直播的“中國陶瓷發展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對中國建材市場的發展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國建材市場經歷上個世紀８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發展。進入本世紀，全國經營面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬元以上的建材市場約有２５００家，全年交易額達到２０００億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經形成名副其實的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數，約占９０％以上。

從市場經營范圍來看，有綜合型市場，有專業型市場，也有以經營某一大類產品為主，其他產品為補充型市常當前綜合型市場雖占多數，但有特色的專業市場呈上升趨勢。

一、攤位制市場的管理格局將出現新的模式

現有攤位制市場管理，大部分是物業管理型，存在種種弊端，如商區布局零亂，交易行為不規范，糾紛多，購物環境差，市場信譽度低等，發展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發展、競爭，這種管理模式，對內缺乏凝聚力，對外，缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業管理型向新的經營管理型發展是必然之勢。

二、攤位制市場的營銷功能將逐步細分

當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發零售功能不清，二是市場占地規模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發展過程中不可避免的問題，但它影響著市場

國外幾十年培育發展成功的經驗，又有國內５年實踐經驗的借鑒，特別是在建材超市發展中，外資企業將占據重要位置，據專家們預測，從現在起我國建材超市將進入一個快速發展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現３到５個連鎖經營集團。

建材超市的業態主要是零售，它的發展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發為主的市場的影響相對要小得多。從我國地區來看，建材超市將首先在大消費城市和經濟較發達地區發展起來，由東到西逐步推進。經過５年左右的時間的發展，它的市場占有額在一些城市和地區將與現在占據主渠道地位的攤位制零售市場抗衡，再過５年左右的時間將逐步占據零售市場主渠道的地位。但就我國全國而言，由于受其本身業態的限制，它所能占據的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。

第五部分(全組人員)調研分析總結

隨著隨社會主義市場經濟的快速發展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產市場也進入了一個快速發展的新時期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導房地產市場發展，全面完善市場運行機制，堅持培育和規范并舉，以啟動住房消費為重點，大力搞活房地產流通，使房地產市場得到健康有序的發展。

一、近幾年我縣的房地產市場概況

我縣的房地產市場的建設和發展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費需求給房地產市場帶來快速發展的有利時機和條件，采取各種有效措施大力搞活和規范完善市場，從自身看已經取得了長足發展，1999年，我縣啟動了第一起規范性小區商品房開發—翠柏小區，當時開發面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產值不足600萬元，至2007年，全年全縣開發面積達到35.88萬平方米,投資額達到4.3億元,加上境內企業的縣外投資,投資額己達到9億元,估算產值突破12億元以上,開發量是1999年的35倍,房地產市場發展的突出的特征就是房屋交易量持續放量增長，我縣的房地

0個，共捐贈1817.7萬元，為縣域經濟社會發展做出較大貢獻。應該說，我縣的房地產業，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導下，總體是規范有序地持續健康發展的。

二、存在的問題

我縣房地產通過近十年的發展總體是健康有序的，但在這一過程中出現了一些問題應值得我們高度重視。主要表現為以下三個特點：

問題之一：土地宏觀調控，供需矛盾突出。近年來全國部分地區房價增長過快，房地產出現過熱現象。國家宏觀調控，嚴格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經成為制約我縣經濟發展的瓶頸。據了解2004年縣城僅征得城北新區土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規建設突出，拆遷難度大。近年長興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價低，農民利益受到傷害。二是執法力度薄弱，違規建設普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發商為了盡快拆遷，對個別建筑物高價賠償，遠遠突破賠償標準和市場價格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發項目無法動工，市場房源緊張。

問題之三：房價上漲過快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房價從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠遠不及。已買房的多數是超前消費，負債購房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點對策

針對以上問題，結合我縣實際，提出以下幾點對策：

對策一：政府應高度重視房地產的發展，加大宏觀調控。具體應 從以下幾方面進行：

一是強化規劃調控，改善商品房結構。要盡快明確普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。

二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，適當增加中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強對普通商品住房限價房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

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第三篇：長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙是湖南省的省會，是全省政治、經濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀80年代開始，我國房地產開始快速發展，帶動了一大批相關產業的發展，成為國民經濟的支柱產業。長沙房地產業是在我國住房制度改革中不斷發展起來的，進入20世紀90年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產市場不斷發展壯大。

一、長沙房地產市場現狀分析

(一)開發增速減緩，土地資源優化配置

受國家宏觀調控政策的影響，長沙市房地產投資增速仍將趨緩；同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產開發的土地價格和成本將繼續走高。而按照招拍掛模式，限量供應的土地將更多的集中在一些有資金、有實力的品牌房地產企業手中，反映到商品房市場的表象就是大項目、大盤增多，小項目、小盤相對減少。

(二)市場需求旺盛，房價穩中有升

長沙經濟水平的進一步提高，導致居住購房需求旺盛。長沙的房價，以南二環附近的幾個樓盤的價格變化，可以看出長沙房價的變化情況。2002年某樓盤的均價在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發另一樓盤，價格到了2200元，平方米，而時隔一年開發的該樓盤第二期，價格漲到了2700元，平方米(目前該區域房價在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環附近、與前述樓盤不遠的另一樓盤，該樓盤共開發了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價2700元/平方米，2008年推出第二期，均價4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價5000元多/平方米。

通過對上述兩家開發商開發的樓盤價格分析可以看出，長沙房價在位置稍好的地方，隔一年，房價漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時間的推移，越來越大。最近幾年，房價增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長沙的城市規劃給房地產發展帶來契機

大長沙的城市規劃，將促進長沙房地產的全面升級近年來，大長沙的城市規劃為房地產的全面升級提供了更高的平臺。長株潭一體化，帶動了南長沙房地產的全面啟動與升溫；湘江沿江風光帶和橘子洲遠景規劃逐步帶動了江岸板塊的發展；河西大學城片區、長沙東區開發的升級換代，為近郊大盤提供了絕佳的機遇；隨著高鐵開通，兩型社會建設，城際鐵路的鋪設，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進入，給長沙市房地產的發展呆了契機。

二、長沙房地產發展趨勢

2008年，受全球性金融風暴影響，中國房地產業出現下滑，長沙房地產市場步入調整。一系列穩定市場的產業扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監管，長沙市房地產市場在年末開始出現回暖跡象。

2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴內需”的重大契機，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機對長沙市房地產業的沖擊，逐步扭轉了房地產投資持續下滑的局面，房地產投資逐月回升，商品房銷售量與價格齊升。

兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力?？梢灶A見，長沙社會經濟將保持新的繁榮，就業機會增多，人居環境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業，從而催生不少的剛性需求。從城市發展看，隨著城市化、工業化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩增長區間。

三、長沙房地產理性發展的建議

1、合理、規范房價。

任何商品，價格往往具有決定性的作用。對于商品房，其價格即不能太低，也不能太高，要與長沙的經濟發展狀況相適應。房價太低，開發商沒有積極性，結果導致無房可賣；房價太高，容易造成恐慌，形成泡沫經濟。開發不同檔次、不同價格的商品房，以滿足不同社會群體的需求。例如，開發別墅，滿足一些企業家、社會知名人士、海外人事的需求；開發高檔商品房，滿足中產階層的需求，開發經濟適用房，滿足低收人家庭的需求，開發廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購房要理性、適量貸款。

對于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費，購房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應，避免成為“房奴”；同時，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當進行提前消費，這樣，既可以改善居住條件，經濟上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調控力度，引導房地產健康發展。

在房地產開發中，政府的作用很關鍵，因為，土地的出讓、稅收的確定、建設許可、房產的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規范開發商的行為，嚴厲打擊囤地和捂盤等投機行為，例如，如果某一樓盤的實際銷售量未達至一定的比例，禁止開發商開發下一樓盤，開發商必須公示實際的銷售量；加大銀行監管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當同一戶頭或者同一人購買房產超過一定數量時，課以重稅或者對資金來源進行調查；規范投資性購房行為，對購買多套住房或者空置達到一定時間的住房課以重稅。

4、房地產開發和兩型社會建設結合起來，打造宜居長沙。

隨著全球環境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發生，人們的環保意識越來越強烈，最近，第15屆世界氣候變化大會在丹麥的哥本哈根召開，世界各國正在為減排商量對策，倡導人們過“低碳”生活。湖南正在長株潭地區進行兩型社會示范區建設，因此，在房地產開發中，要鼓勵開發商建設環保型房屋，例如政府補貼開發商在環保房產建設中的額外投入，或者實行稅收優惠；在房產布局規劃中，建設一定的環保配套設施，如達到一定的規模，要建設污水處理設施；宏觀控制長沙的房產規模，合理控制外地在長購房數量，因為長沙的資源有限，城市建設不能無限制擴張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創歷史新低，導致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產建設規模，通過價格杠桿的作用，以及加大交通基礎設施建設，引導人們在長沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產市場的壓力。

四、結語與展望

長期來看，長沙市國民經濟保持持續良性的發展，“長株潭一體化”與“兩型社會“建設，地鐵修建，將迎來新的城市建設高峰，各種配套設施和居住環境得以加強與完善，從而推動岳麓新城、望城縣和開發區等市郊帶住房消費需求的大幅上升。加上保障性安居工程經濟適用住房和廉租住房項目的推進，市場供求關系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場供應結構將得以改善，這些都將引入新的商業投資機會，引發一場新的房地產開發熱潮，所以長沙未來的房地產發展趨勢是良性的。

第四篇：我國房地產市場的現狀及發展趨勢

房地產市場的現狀及其發展趨勢

【內容提要】房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。

【關鍵詞】房地產 房價 政策發展

房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展和趨勢。另外，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產開發商品本身具有區別于其他商品的獨特規律，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國房地產業發展現狀

1、房地產投資狀況

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

2、房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若

干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。

3、房地產銷售狀況

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。

二、中國房地產業的發展趨勢分析

從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。

中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。

新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

【參考文獻】

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[4]陳波.我國房地產市場現狀及發展趨勢分析[J].遼寧廣播電視大學學報.2007(03)

第五篇：我縣城西房地產發展現狀及對策

城西房地產發展現狀及對策

房地產業是國民經濟的主導產業之一。近年來，我縣房地產業在縣委、縣政府的正確領導下，全面貫徹落實科學發展觀，房地產業保持了平穩、有序、健康發展的態勢。涉及房地產業稅費挈起了我縣財政收入1/3的天空。今年以來，我縣房地產業由于受全球經濟不景氣及國家進一步加大宏觀調控力度等因素的影響，產業處在爬坡

過坎的關鍵時期，呈現了回落的態勢。為此，必須全面把握我縣房地產業的現狀，找準產業存在問題，研究正確的對策為房地產業尋找出路才能推動房地產業繼續健康前行。

一、當前形勢

（一）房產形勢

一年來，由于受全球經濟下滑，美國住房次貸危機、雨雪冰凍災害、汶川大地震等因素的影響，我縣房地產的主要指標絕大多數呈下降趨勢，在統計的十一項指標中，主要表現為“九降二升”：

2008年1-10月份房地產經濟主要指標一覽表

單位：萬元/萬㎡

項目

內容

完成開

發投資

銷售面積

交易面積

施工

面積

抵押

面積

待銷

面積

竣工

面積

商品住宅均價

(元/㎡)

房地產

業產生

稅 收

商品

住房

營業性商品房

商品房

二手房

2007年

(1-10月份）

36000

26.99

1.83

36.38

8.08

33.87

101.77

8.29

34.48

1517

10164

2008年

(1-10月份）

21000

22.68

1.97

12.51

6.75

20.67

60

5.87

13.62

1782

8341

同比增減

-71%

-15.96%

+7.0%

-65.61%

-16.46%

-38%

-41.04%

-29%

-60%

+17%

-18%

1、“九降”：房地產完成開發投資只有21000萬元，同比下降71%，由于投資的“多米諾”效應，施工面積只有20.67萬㎡，竣工面積也只有13.65萬㎡，分別同比下降38%、60%；商品房交易面積12.51萬㎡，同比下降65.61%；二手房交易面積也應聲而降，降幅達16.46%；商品住宅銷售面積22.68萬㎡，銷售業績同比下降15.96%；商品房抵押面積60萬㎡，同比下降41.04%；房地產業直接產生的稅收8341萬元，同比下降18%;商品房待銷面積5.87萬㎡,同比下降29%。

2、“二升”：一是商品房中的營業房銷售面積呈7.0%的幅度上升，二是商品住宅均價呈17%幅度上漲。這兩項指標上升中，也有一些不和諧的因素，主要是營業房是一部分開發企業出于融資的需要，將產權轉移到公司或公司股東名下，表象上是銷售業績上去了，其實是“自產自銷”行為，并不是實在的銷售業績；而房價上升幅度也較快，雖然有一部分是受物價上漲推動，但據國家統計局公布的十月份cpi指數也只在4.0%，我縣房價上漲幅度明顯高于居民消費價格上漲指數。

3、隱憂：據我們對2008年10月份當月數據統計結果看，當月數下降幅度比上半年累計數據下降幅度大的多，結合當前形勢，在國家實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策前提下，地方政府若不采取相應的措施，今后一段時期內，房地產主要數據依然是下降走勢，而且，幅度較大，即使開發企業房價不降，那也有可能陷入有價無市的僵局，開發企業的資金鏈十分繃緊或斷裂，最終，引發產業經濟不健康。

（二）地產形勢

土地是房地產開發的源頭。房產的一些主要指標下降，勢必倒逆過來，傳遞到土地源頭。我縣當前房地產開發用地現狀是：

１、掛牌土地無一成交

據了解，我縣上半年用于房地產開發的土地掛牌無一成交。僅縣委黨校地塊就多次流拍。從統計數據來看，１—５月份，我縣土地出讓金收入絕對數減少9015萬元，同比下降53％。今年上半年土地收益主要是收2007年4.25億元土地出讓金的欠額，而今年上半年土地成交量銳減,明年同期土地出讓金收入將無錢可收。這表明，一是開發商手頭緊，無錢購地；二是他們重新審視房地產市場，審慎投資。

2、存量土地開而不發

據統計，當前，我縣房地產開發企業手頭尚有存量土地973.77畝（由于房地產項目具有連貫性，這其中有一小部分已于2007年開始用地，但開發速度較慢，故該宗地仍列入存量土地）。年初預計用地574.38畝，通過規劃審批的開發面積為88.1萬平米，但從當前的用地、開發情況來看，大多數企業根據當前國際國內房地產形勢，選